淺談 FIRB 外國投資審查委員會"新"規定

昨天我的微信朋友圈又被洗版了，標題黨「全澳熱議！FIRB"新政"嚇壞中國人--重建的獨棟House還算新房嗎?」「澳洲再次修改外國人購房政策，"推倒重建"不算新房，曲線救國模式不可複製！」「澳洲房產新政策：老房子買來推倒重建將不再認可為新房，海外人士不可購買！」多位學生發訊息來問我「老師這是真的嗎？」

我剛開始還覺得自己怎麼消息那麼不靈通，FIRB推出新政策怎麼無聲無息地沒有預警? 稍微看了一下大家「熱議」的內容，我應該算是啞然失笑，這條規定根本沒變過呀！我接觸FIRB規定以來一直是這樣的。一直以來有很多人問我關於FIRB的規定，我想今天乾脆花點時間整理一下大家常有關於海外投資者審查的疑問，以後請大家到www.paulpshih.com看這篇文章就行了！
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FIRB (Foreign Investment Review Board) 外國投資審查委員會是做甚麼的?

我發現華人網友對於 FIRB這個詞都已經不陌生，至少標題黨都只需寫FIRB不用寫全名也不用翻譯，大家都知道 FIRB指的是 Foreign Investment Review Board 外國投資審查委員會。

澳洲政府設立這個審查委員會主要的目的是為了保護澳洲的國家利益，澳洲政府一方面歡迎外國投資幫助澳大利亞的經濟建設、所增加的就業機會、還有對於澳洲經濟發展提供動能；一方面又要確保外國投資的熱錢不會炒高房價讓本地人買不起住房，或者在其他方面危害國家利益。

FIRB對於農業、商業物業、生意等都有相關規範，確保超大型的收購都經過審查。但是本文的重點只討論住宅物業，因為我也沒興趣免費替 FIRB 翻譯他們的整個網站。我覺得既然去年12月1日起FIRB開始向外國投資者收取申請費，好歹也該把網站增加中文版內容吧？光收錢不提升服務，看看人家布里斯本市政府網站都有了繁體中文與簡體中文版，各大銀行都有亞洲職員以中文服務客戶，FIRB也加加油吧！

FIRB的本意是這樣的，它們希望透過開放外國投資來增加澳洲國內的新房供應量，來改善供不應求的狀況，讓澳洲本地人有房子租有房子住。FIRB不希望開放外國投資二手房產，因為那只會造成二手房產的價格被炒高，讓本地人買不起房子怪政府。

​其實很多澳洲人自己都搞不清楚 FIRB 的政策，去年底我就遇過一對澳洲老夫婦來跟我諮詢想要出售他們的投資物業，他們就問我能不能替他們把他們的一棟聯排別墅高價賣給中國投資者，我跟他們說沒辦法，政府規定外國人只能買新房，他們的物業已經落成四年了，只能賣給知道行情的本地人。他們錯愕的表情我記到現在，老太太脫口問道「為什麼政府要這樣做？不讓我們賺錢？」我還要跟他們解釋，這是要讓澳洲本地人買得起房子呀！看得出來老太太很不滿意。但政策往往是兩面刃，買的時候澳洲人不想要中國人來跟他們搶房，賣的時候倒是希望看到拍賣會場黑壓壓的一片黑頭髮買家搶著舉牌！

澳洲政府每次對於外國人投資政策的改變我都注意到有個跡象，那就是媒體會先大肆報導一些華人搶購炒高澳洲房價的新聞，引導國內輿論，讓民眾們支持政府改革限制外國投資，然後政府再跳出來改變政策刷民望。陸克文總理時期原本曾經放寬過FIRB政策，後來又要縮緊政策時，媒體就在拼命報導啥華人年輕女孩於拍賣會場大殺四方，讓澳洲不明就裡的民眾紛紛以為他們買不起房子是中國人害的，為政府改革拍拍手！後來要向外國人取消增值稅減免的優惠時也是同樣手法，再來就是要向外國人收 FIRB申請費時，每次都是政策推出前，媒體當先鋒。偏偏還有許多中國人自鳴得意，自己在微信新聞上大鳴大放甚麼「澳洲快被華人買下來了！」還有一位先生上電視被採訪時高傲的表示沒有中國人澳洲會完蛋！網路上有許多圖，都是澳洲被中國五星旗所覆蓋，一堆中國人得意洋洋但是看在澳洲人眼裡會是怎樣？然後政府就可以高調的跳出來改革，提高民意支持度，還同時增加政府收入。反正外國人沒投票權，不影響執政基礎。

FIRB 對於外國人的定義

借用非常有名的老外，新唐人電視台郝毅博照片˙

有時候我們華人還是習慣在澳洲叫白人「老外」，其實FIRB有幫我們解釋清楚誰才是「老外」！

1. an individual not ordinarily resident in Australia; or 一個不是平常在澳洲有居留權的個人
甚麼叫做在澳洲有居留權？ FIRB也有定義，就是除了澳洲公民以外，這個有居留權的人必須在過去十二個月裡有居住在澳洲 200天以上，而且也沒有受到限制說只能夠在澳洲再待多久。這就表示具有澳洲永居身分 PR的永久居民，只要住到澳洲200天以後就可以無限制的購買二手房產當投資了。

2. a corporation in which an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government holds a substantial interest ; or 一個外國人或公司所佔有可觀利益的公司
這就是說如果一家公司的股東裡有外國人或外國公司佔百分之二十以上股份，這家公司就算是外國公司。

3. a corporation in which 2 or more persons, each of whom is an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government, hold an aggregate substantial interest ; or
若是兩個或以上的外國股東加起來有超過40%也一樣算外國公司。

4. the trustee of a trust in which an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government holds a substantial interest ; or

5. the trustee of a trust in which 2 or more persons, each of whom is an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government, hold an aggregate substantial interest; or
家庭信託或單位信託也是一樣，受託個體只要有一個外國人或外國個體擁有 20%以上的股份或一個以上的外國個人跟個體所擁有超過40%以上的股份的都算是外國人的信託。

6. a foreign government; or 外國政府

7. any other person, or any other person that meets the conditions, prescribed by the regulations. 還有任何其他此法律限制的對象
Note: In certain circumstances, an associate of a foreign person may be taken to be a foreign person even if the associate is not a foreign person (see Subsection 54(7) of the Foreign Acquisitions and Takeovers Act 2015).
另外，這裡說外國人的 Associate (代理人、合夥人、代表)在某些狀況下也可能會被視為是外國人，即使這位Associate本身並不是外國人。這也表示若是澳洲政府硬是要查，利用澳洲公民親戚朋友人頭投資澳洲的也可能被清算！

那麼紐西蘭人算甚麼？紐西蘭的公民可以被當作是澳洲的永久居民 PR看待，但是紐西蘭的永久居民就還是外國人！

以下的人士購買澳洲住宅物業都是沒有受到限制的：

• 澳洲公民 (即使平時都不住澳洲也算)
• 紐西蘭公民 (反正紐西蘭就好像澳洲的一個省)
• 澳洲永久居民 (紐西蘭永久居民要受限制)
• 外國人以聯名共有 (Joint Tenants)的方式與澳洲公民配偶、紐西蘭公民配偶、澳洲永居配偶購買住宅物業也可以不受限制，但若是以聯名公有 (Tenants in common)方式購買就要受限。(想知道 Joint Tenants跟Tenants in Common的差別？我課堂上有教)

外國人可以買甚麼樣的住宅物業？

先前說到澳洲政府其實還是歡迎外國投資投資部分的住宅務業的，外國人在以下情況購買住宅物業是免申請 FIRB 批准的：

• 從開發商手裡購買全新的住宅物業，而這個開發商已經取得了「new dwelling exemption certificate  (新住宅免申請證書)」獲批可將該項目中的住宅物業賣給海外人士。
• Time share 時間共享渡假房，而外國買家佔比例不得超過一年四週。
• 外國人是因為繼承或法律判決而取得該住宅物業。
• 從聯邦政府、州政府、市政府或者是澳洲各級政府所完全持有的個體買到的住宅物業。
• 從一個綜合型的觀光渡假村內購買的住宅物業。(例如：黃金海岸的神仙灣)

所以基本上，住宅物業除了以上這些情形之外，外國人要嘛是不能買，要不然就是要申請。

一般的情況下，外國人是不被允許購買二手的住宅物業 (Established Dwelling)。甚麼叫做二手住宅務業呢？FIRB的解釋是「不是新的住宅物業就叫做二手的」。

臨時簽證的居民是可以購買一間二手的住宅務業來做為在澳洲的住宅，但是必須要真正用來自住，不得有任何部分出租，所以也包括不能將空房間出租。在買二手房時也要確保交屋時租客已經搬走，不得有租客還住在裡面。而臨時簽證的居民若是不再把該物業當作是自己的自用住宅，例如離開澳洲了，就必須在三個月內賣出這間物業。臨時簽證的居民是要持有能夠連續在澳洲居住12月以上的簽證才能算是臨時簽證居民，甚麼十年多次入境的旅遊簽證是不算在內的。

外國人與臨時居民都不可以購買二手物業做為投資物業或出租或當渡假別墅。外國公司一般情況下也不得購買二手物業，除非是這公司在澳洲真的有在經營可觀的事業，可以購買二手房來當澳洲員工宿舍。

外國人可以向 FIRB 申請購買全新的住宅務業用於投資，通常買新房是會被 FIRB所無條件批准的。

全新住宅物業的定義是在住宅用地上興建、正在興建、將要新建的住宅，過去從來沒有被人居住過，或者是這是一個開發商的開發項目，而過去從來沒有住人超過12個月。

二手的物業被賣方重新裝修或擴建翻新，並不會使它成為全新物業。

將一間或數間老舊的住宅物業剷平然後蓋一間全新的物業，也不會被 FIRB 看作是一間新房。因為這塊地也曾經住過人，澳洲政府的外國投資政策是希望外資增加澳洲住房的供應量，敲掉一間房再蓋一間房並沒有增加；墨爾本的一些開發商敲掉數間房再蓋一間豪宅也同樣是沒有增加住房供應量，所以本來就不行！這個規定是老早幾年前就存在原本的法律裡面的，只是有人想鑽漏洞而已。我上課時就說過，解讀澳洲的法律不能夠斷章取義或曲扭法律的意思，是要依照整個法律的精神來解讀。

那麼大家到底在「熱議」甚麼？真正改變的地方是過去曾有個法律漏洞，那就是如果能證明說您要買下的這個二手物業是已經殘破到沒法住人了，您買來敲掉重蓋，等於是把一間沒法住人的住宅物業，變成了一間可住人的住宅物業，那就是從無到有，增加了住房供應量。但是，FIRB在去年更改的說明就是說，因為能不能住人太難定義，現在就是不管多破爛也都不能拆掉重建就是了。這其實是符合原本的法律本意的！墨爾本那些開發商，我就不相信他們拆掉的那些二手老房子過去完全無法住人！

想買二手房來重新開發，就是必須要增加供房數量，而且必須在買下到開發這過程期間都不得出租，開發也必須在四年內完工。若要在現有房子旁邊空地加蓋一間新房，該新房也必須是跟現有房子差不多大小及價值，並可以單獨出售的才行。買間老房子旁邊加蓋一間貨櫃屋或祖母屋是不算增加供房數量的！

FIRB的網站上也寫明了，外國人要買住宅用空地都需要申請，過去曾有住宅的空地不能算是空地。再度表明了FIRB的態度。

未來 FIRB 會怎麼做？

說實在的，我有種感覺，每次澳洲廣大人民抱怨說首次購屋者買不起房啦！要政府做點甚麼啦！澳洲政府都需要一隻替罪羔羊，政府不敢大動作的打壓房市，例如廢除負扣稅政策、取消增值稅減免等等，所以只好讓媒體引導大眾認為房價高都中國人害的，然後再讓 FIRB出來表示它們有所作為。

澳洲政府是會持續需要外資來投資各大城市內層出不窮的摩天大樓樓花，因為這些開發商沒有到海外去賣樓花就達不到預售目標，就沒法貸款動工。開發商不動工就沒有提供工作機會，不能降低失業率。所以怎麼樣也要確保工程要一直有。

我是很擔心說不少現在往海外賣的一些樓花，每一間都高大上到極點，本地人都只能投以羨慕忌妒恨的眼光，因為沒多少人買得起住得起。那麼這些買了這些豪華高層公寓的外國人未來到底是要再賣給誰呢？外國人又不能買二手房？長期持有是沒問題，若是還沒持有到增值就必須脫手，這些外國投資者只能拋售，便宜本地買家。對於政府來說反正無論怎麼樣都穩賺不賠，印花稅照收，錢進了澳洲就是促進澳洲經濟。澳洲人總是有種「She'll be right Mate.」的心態，沒壞就不用修。

所以我們看到樓花越蓋越奢華，價格越推越高，一切以滿足海外富豪喜歡高大上的心理。海外買家買起這些樓花好像買白菜似的，甚至一買好幾間。我只能期望這些買家是打算把這些豪華公寓當作行宮會所，平時不出租，鎖起來，辦個十年多次入境旅遊簽，隨時可以來渡假休閒。

其實海外買家炒高澳洲房價讓本地澳洲人買不起房這種事根本是冤枉，多少新聞上的黑頭髮都是本地有身分的人，有錢的華人喜歡搶購的房子也不是一般澳洲人會去買的，不是在特定華人區就是高價位的。根本不影響首次購屋者。

未來澳洲政府應該要考慮開放百萬級以上豪宅的外國人買賣，吸引更多外國富豪、土豪一起來澳洲跟我們做朋友。另外，也可以學新加坡只限制外國人不能買帶土地的二手住宅房產，但是公寓樓都可以自由讓外國人買賣，這樣有助於公寓樓市場的發展。反正最後供過於求了，開放移民就是了。

註：外國人買房相關法律以 www.firb.gov.au 為準，本文不是針對個人的法律建議。