春去秋來，昆州房產市場寒冬是否要來臨？

每年的年初總是飯局不斷，到處都是在慶祝春節的晚宴，那兩週我每週都只有一個晚上才能在家裡陪孩子吃飯。華人講究「一年之計在於春」，雖然我們南半球春節過後是秋季來臨，但是春節期間見面大家免不了問問今年有甚麼計畫。熱衷於房地產的華人朋友們見到我也總喜歡問問我對今年的房市怎麼看？要為房地產投資做打算。
 
有些很會聯想的朋友們還會問我說「你現在來上課的學生還是很多嗎？」我總是笑著說我每個月看我的學生報名數量與報名原因就可以看到市場風向，過去這六年多來，每次上課我都會問問學生上課的原因，之前市場火熱時來上課的都是為了做銷售，市場不景氣時來上課的就會變少或者小區管理權的買家就會佔多數。我今年二月份的學生九成是要做小區管理權，三月份的課程居然學生報名沒有滿，我就知道海外人士貸款受限等政府調控房市的政策開始生效，房市要開始降溫了。
 
有人說中國打個噴嚏澳洲就要重感冒，房市開始降溫是否代表著寒冬是否要來臨？其實我不會像許多為博眼球的媒體那麼的悲觀，現在就來跟大家分析一下我對於 2017年房地產市場的個人看法，提供大家做參考。

總體成交量將會持續增長

我與我們學校校長談起市場走向與學生數量的變化時，她告訴我說當經濟不好時往往英文地產課學生數量反而會上升，因為很多澳洲人在找不到工作時會考慮當仲介看看。只有在房地產市場大跌蕭條時我們學校才會招不到學生。她覺得目前英文班的學生數量有所增長，身為專業估價師的她也覺得各地區的地產仲介也都還是在招人，加上低利率時期，買房自住的人數還會有所增加，二手房的交易量有望持續提升。

我時常花錢訂閱許多的市場資訊來與我的學生們分享，其中就有一份權威報告指出，昆士蘭的東南區域在 2017年將會有 125,000 筆房產交易，比去年還上升8% (Matusik, 2017)。我將該報告的數據做成的圖表來跟大家分析一下：

昆士蘭東南區最大的房地產市場當然是布里斯本，其成交量在 2015年達到高峰後放緩，預計2017年與去年算是持平，詳細我們下個圖表分析。表現最突出的市場將會是第二大城市黃金海岸，自2013年後節節走高，2017年將比去年成長15%的交易量，我在黃金海岸的學生們可以仰天長笑傲視其他區的仲介同學們。同樣15%成交量增長的還有伊普斯威奇市，大家都有聽到 Springfield區域還要開始蓋公寓樓了，這個城市在市長Paul Pisasale的帶領下也是蓬勃的成長，只不過起點太低，成交量還是各區域吊車尾的。陽光海岸成交率將上漲14%，摩頓海灣成交率將上漲8%，我們地產學院所在地廣人稀的洛根市則是上漲3%。比起備受青睞的布里斯本與黃金海岸，洛根市與伊普斯威奇市一直是昆士蘭東南區的難兄難弟，潛力一直被低估，等待被更多投資者發掘的一天。

布里斯本市做為「全世界第四大城市」(別噴我，咱布村幾年前還曾經是全世界第二大城市呢！以市政府管轄面積來計算的)，我需要把它分成東南西北與市區。華人朋友最愛的布里斯本南區只不過有著不到7000套一年的成交量，不會有太大變化，因為買到了大多數人還是捂在手裡不隨便轉賣。東區自2013年以來就不斷提高成交量，已經超越市區成為銷售量最多的地區，今年還要增長5%！西區將看到8%的成交量增長，幅度比例最高。我們大家都知道已經是供過於求的市區將看到成交量持續走低，2017年要比去年再跌11%的成交量。關於市區公寓市場我接下來會再深入探討，但大家可以看到以成交量來說整體都還是上漲，會賺錢的房產仲介還是會繼續賺錢，只是看賣哪區的物業就是了！

2017 的布里斯本市區公寓市場

毫無疑問的每個人都會告訴你布里斯本市區的公寓市場處於一個供過於求的現況，去年我就寫了篇文章「布里斯本的公寓是否蓋太多了？」引起很大回響。以市場循環來說布里斯本市區公寓走到了下坡階段，至於會跌多少要看整體供應與需求關係。目前價格的下跌只是輕微，許多媒體所預測的市場崩盤並沒有到來，但我覺得市區公寓房價在接下來一至兩年都將會是下跌狀態，平均可能跌個 5%~10%，但是個別較吸引自住買家的大戶型小項目會有相對好的表現。我去年投資的預售公寓，還沒建好就有自住買家想加價$30,000來買，我還是捨不得賣今年年底交屋後我還是想長期持有。

我有參與集資投錢下去的一個研究顯示，目前布里斯本近城區有245個新公寓項目，總計58000套！若以我們預計一年約不到9000套的成交量來算，我們現在還有約77個月的供應量。這個資訊絕對是可以當個聳動的標題來吸引點閱量，不過事實上，真正已經開始興建停不住的只有約20000套，有超過四成的公寓項目都將停止預售等下一波地產循環再重新推出。自由經濟下的市場正在迅速的自我修正，開發商也不是嫌自己的錢沒處燒，明知道不賺錢還繼續蓋，越來越多原本還有可能進行的項目都被開發商冷藏起來。像我之前預測的，2018年會看到幾乎沒有新項目的出現，三到五年後，我們又會供不應求又需要更多公寓的興建了。

市區公寓的空租率似乎也到了一個頂點，在新一波公寓交屋前空租率似乎還有下調的跡象。租金應該保持比較平穩，我在布里斯本市中心的兩套投資公寓去年剛剛重新裝修，租金又上漲了一些。但由於供過於求，此時轉賣都會看到房價的跌落。市區的人口還是會不斷的增加，市場的循環也會再繼續，就是看投資人如何挑選投資物業就是了。

2017房價走向會加溫還是降溫？

講完布里斯本市區公寓，我要特別提一下黃金海岸與陽光海岸的公寓，這兩個海岸的中位公寓價要低於布里斯本市區，在2017年可有望各升約 5%。

獨立房屋來說，2016年昆士蘭東南區的中位房價總共上升了2.9%到了 $549,000，在2017年中位房價預計能夠到達 $577,000，上升 5%。布里斯本西區、北區還有黃金海岸與陽光海岸的表現還會更好一些。

空地來說，伊普斯威奇市、洛根市、陽光海岸跟布里斯本北區的土地上漲幅度會較高，除了中位價上漲之外，土地大小也會持續縮小。

聯排別墅 Townhouse會是未來十二個月表現最好的住宅物業類型，這也是未來人們居住的一種趨勢。隨著獨立房屋價格居高不下，銀行需要貸款給更多自住房買家，以現在自住買家的供房能力及自備款來看，不想住到一房或兩房公寓的自住買家將會從聯排別墅中選擇未來的住所。聯排別墅在2017年可能增值5%~10%之間，甚至有可能看到一些二手連排別墅有超過 10%以上的增值。

就猶如今年澳洲的夏天是有史以來最熱的夏天一樣，我們過了春節雖然遇上的是南半球的秋天，但是我們應該是不會遇上房地產市場的嚴冬，就算是冬天也是個暖冬。昆士蘭的房價比起南方大省還是物美價廉，只要今年昆州大選能選出個會振興經濟的有效率政府，這波循環中的冬季將會過得更快。

2017將會是精明投資者尋找好的投資標的的好時機，2017還是屬於買家市場，我有不少學生也都不是為了當地產仲介而來上課，而是地產投資者想要變得比一般仲介更專業更厲害而來進修。投資地產之前要先投資自己，知識就是力量，有了知識加上懂得運用，才能夠在2017年創造更多財富！