2015 聯邦預算將如何影響房市?

每年的五月中聯邦政府公佈財政預算後，我們澳洲生活智庫與台商會就會合辦稅務講座講解新稅法，而因為時間關係我沒法在講座中提到聯邦預算將會如何影響澳洲房市，本週特別撰文來與各位華人朋友分析房市前景。

財長霍奇這次算是交出一份不錯的預算，因為要是像去年五月公佈的那一份，不用說民調會下跌了，我在講座都要罵人，但是這次聯邦政府展現出了對中小企業與家庭的重視，這無論是對明年聯邦大選自由黨的選票還是整體澳洲經濟都是有幫助的。

不過有趣的是，這次的預算幾乎是完全回避了對住宅市場的任何政策改變，過去幾個月來媒體討論熱烈的一些改變如更改增值稅、負扣稅、折舊、退休金計劃扣稅、運用SMSF投資地產等一點變動都沒有，澳洲的一百九十萬地產投資者算是鬆了一口氣。不過這些語論根本就是每年都要拿出來回鍋炒炒的，我從不認為政府敢動刀。政府自己也知道，接下來幾年澳洲經濟基本要仰賴的幾個少數行業中，房地產業是重中之重，自然不能殺雞取卵。


任何一位我教出來的地產仲介都會告訴您澳洲整體經濟對於房地產市場的健康有很大的影響。事實上，預測的2.75%經濟成長與將上升到6.5%失業率，都代表著這下個會計年度消費者信心將受挫。不過幸好，為了救他們自己的工作，財長這次的預算，包括為公司減稅 1.5%及個體戶納稅折扣5% (上限$1000)還有$20000以下生財器具添購免折舊直接報開銷等，將慢慢的為我們的經濟帶來好處，最後也對消費者與生意業主帶來信心。我認為大幅升息是不可能的，雖然央行說年底會升息，低利率時代還會持續相當一段時間。


大多數的首次購房者都在期盼著政府能夠幫助他們買房，這我只能說是在做夢了。當年陸克文總理頗得人氣的昏招首次購屋者補助其實根本沒幫到年輕人只是把房價猛然推高罷了。現在的低利率及聯邦預算帶來的利好消息將使首次購屋者看到房價持續性的上升、跟投資者在同一個價位段的競價、還有放在銀行辛辛苦苦存的自備款幾乎沒在增長因為利息太低。

我建議首次購屋者乾脆放棄買自住房，到自己喜歡卻買不起的區域租房去，然後再去買的起的區域買投資物業放租抵稅。這種趨勢越來越明顯，三月份首次購屋者比率下跌了0.4%，投資者上漲了6.4%，甚至超越了自住者的比例達到了 41%。這種策略下，我們甚至會看到一些悉尼墨爾本精明一點的年輕人跨州過來投資。近來我與這兩地的業界專家見面，他們都是因為害怕那邊的市場過熱開始北移來分散他們的投資，這對布里斯本的房市將起推動的作用。


亞洲資本…我乾脆直言是中國的熱錢湧入澳洲勢不可擋，據說2013-2014中國買家在澳洲住宅市場砸下了 $87億澳元，買走了15%的新房。預計接下來六年中國買家會再花$600億，難怪會有人自鳴得意的說「澳洲人沒有中國人活不下去」這種讓澳洲民眾反感的囂張豪言。明明中國土豪來搶購的大多是市中心公寓及豪宅，首次購屋者不該把買不起中低價位房屋的責任怪到海外投資者，但是媒體的推波助瀾下，政府成功的將沒有投票權的海外投資者當成替罪羔羊，又是要收審查費又是不給增值稅減免的，還贏得民心。光審查費四年預計可收7.35億，FIRB要肥到流油。可是，這還是擋不住中國人民 (幣)的熱情呀！澳洲人覺得反正海外人士本來就不在乎多花點錢買物業，賺就是了。


聯邦預算中字裡行間您會發現到如果澳洲人再不開始為他們的未來做財務規劃，很快要老無所倚了。隨著澳洲人口老化，政府根本無力負擔老人年金的開銷，領老人年金的年齡會不斷延後，然後政府也將公司薪資退休金比例不斷提高，2018年7月起公司需為雇員付出10%退休金，然後每年增加0.5%直到2022年變成 12%！澳洲人再不開始為自己購買會增值及帶來收入的資產，老時一定會後悔的。


結論：2015年聯邦預算因怕火上澆油讓澳洲部份市場過熱而其他城市沒漲到，所以沒有直接訂政策影響房市，但是經濟的改善加上低利率將有助於布里斯本房市的上升。還在觀望的投資者與買家不要再等了！