如何挑選好的投資公寓?

說到投資房地產絕對不是閉著眼睛隨便買就行，尤其是如今市場上的公寓項目如雨後春筍般冒出，每個項目的銷售人員都是老王賣瓜自賣自誇，而每個項目也都各有「賣點」。到底要怎麼挑選好的投資公寓，我就來分享一下我的觀點讓大家參考參考：買的時候就要考慮租的時候要租給誰跟賣的時候要賣給誰？

考慮租的時候會有誰來租，有助於確保較高的租金回報與較低的空租率；考慮賣的時候會有誰來買，讓投資者知道想脫手的時候能脫手，而且還會有較高的增值潛力。既然要考慮到誰來租？誰來買？我們對於人口與家庭結構趨勢就必須要有所了解。

誰在租房？

根據2015年的Domain數據報告顯示，大約有三分之一的澳洲人是在租房住。

43%的北領地 Northern Territory 18歲以上居民是租房住。
36%的昆士蘭 Queensland 18歲以上居民是租房住。
33%的新南斯威爾州 New South Wales 18歲以上居民是租房住。
33%的首都區 ACT 18歲以上居民是租房住。
28%的維多利亞州 Victoria 18歲以上居民是租房住。
27%的西澳 Western Australia 18歲以上居民是租房住。
27%的南澳 South Australia 18歲以上居民是租房住。
20%的塔斯馬尼亞 Tasmania 18歲以上居民是租房住。

這份報告還提到47%的租客住在現在的物業裡不到兩年，只有27%的租客在現在的物業裡住了五年以上。
​這告訴我們將近一半的租客是會在兩年內搬家的，流動性大，若您的出租物業不夠理想他們說搬就搬。只有27%的租客會長期租在同一個物業不太想搬家。請問您是希望您的租客常搬家還是很穩定即使漲租金也留下呢？
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我特別花了將近兩小時的時間去澳洲國家統計局 ABS查找資料，好不容易做出以下兩個圖表給大家比較參考：

根據 ABS 預測與左上方的圖表，到了2026年，會有超過四分之一 (26%)的家庭是一個人獨居，然後還有 28%的家庭是夫妻兩人沒有小孩。這等於是有超過一半(54%)的家庭只有 1至 2個人！這代表著甚麼？是不是我們十年後需要大量的一房一衛公寓呢？

在您們大家拿出支票簿衝往各個公寓售樓處之前，請注意右上方的圖表。以人口數量來說，獨居人口只佔總人口的 10%，小倆口只佔人口的 23%。所以一房的需求並沒有想像中的龐大數量，而且這個數據並沒有跟現在的比例有太大的差距。在2001年時，獨居家庭佔了23%，2015年時佔了24%，而到了10年後也不過會成長到26%而已，不需要現在一窩蜂地衝去買一房一衛的公寓！

但是這相對的也告訴我們，未來小戶型物業將會是市場需求的主流。ABS數據顯示，2011年的平均家庭人數是 2.6人，預計到了 2021年會降到 2.51人。等於平均每個家庭只會有夫妻加半個小孩...不管到底這家是有一個小孩還是那家沒有小孩，兩個臥房就夠住了吧？三個臥房綽綽有餘了吧？四個臥房還會是市場主流嗎？

根據 Matusik Property Insights在2015年4月的報告指出，在偏遠城鎮的一人或兩人獨居跟夫妻同居家庭比例還是要比主要城市來得高，而在我們各大主要城市裡百分之九十的獨居者也不住在近城區，百分之八十的夫妻無小孩也不是住近城區。這表示雖然會有獨居者跟小倆口會去住在一房的市區公寓裡，但是有更多這樣的人口要嘛住不起要嘛不想住市區。

一個單身獨居的人可以租哪裡？租到布里斯本市中心的一房公寓中位租金是 $405一週，這同樣價錢或更低在近城區以外可以租到三房排屋了，除了一間房可以睡覺還能有一間書房，再加一間當客房、健身房、儲藏室都行。

​那麼近城區一房還有沒有人租？當然還是會有高薪白領會想要不與別人共用起居空間而去負擔四五百塊一週的房租。因為許多的租房者是年輕一代，對於理想居住環境與上一代開始有所改變，可以犧牲空間換時間，不需要住太大的房子，但要交通便利離工作離娛樂休閒都近便。可是以數量來說這不會是主流，開發商不需要大量的興建一房公寓。

而真的想住市中心或近城區的單身獨居朋友，會不會去考慮合租兩房的公寓呢？RTA顯示2016年第一個季度的兩房市中心公寓中位租金是 $550一週，若是兩個人合租，分攤下來是不是剩下每個人 $275？若想租給這樣的租客，兩房兩衛的戶型就非常重要了。

我們做出租房的投資者就好像是做生意的一樣，總是要知道我們的顧客想要甚麼我們提供甚麼，不能人家想要一房兩房的，我們硬是要人家租四房五房的，還要教他去分租出去給別人，這樣做生意就變成多層次傳銷了。

誰在買房?

若問起哪個年齡層的人們最會影響我們的房地產市場，專家們一定異口同聲告訴我們是「Baby Boomers」- 戰後嬰兒潮時期出生的人們。說到 Baby Boomers，澳洲人指的是1946 - 1961出生的澳洲人，當年第二次世界大戰後回到家園的戰士們，結婚的結婚，生孩子的生孩子，因為被世界大戰耽誤了快六年，所以搞到後來這段時間生的孩子特別多，據統計有約 530萬年齡在55歲至68歲的澳洲人面臨邁入退休生活的開始。有人統計說 Baby Boomers佔了澳洲就業人口的 43%，而這麼多人都將在接下來十五年內全部退休！我們的納稅人口將會銳減，反之這些辛苦大半輩子的退休老人還會對整個社會福利與醫療制度帶來沉重的壓力。隨著人均壽命的延長，這一代人也將會是第一批大多活過八十多歲的一代，政府也不得不強制提高企業對於員工退休金的貢獻，不然這都將會成為政府的財政負擔。

大家可以去看看我之前寫的關於退休的文章，目前我們只有 10%的澳洲人有超過 $10萬澳幣在他們的退休金帳戶裡！這表示未來會有上千萬的澳洲老人過著很艱苦貧困的退休生活！去年 Association of Superannuation Funds of Australia 澳洲退休基金協會報告指出，以現在平均的退休金帳戶餘額，再加上目前 35歲至44歲年齡層的平均工資計算所得的強制性退休金貢獻額度，等到這些人到了 60歲可以拿出退休金的時候，男的會只有 $183,000；女的會只有 $93,000！最近ASFA Retirement Standard報告也指出大多數的退休人士會在退休後八年內把所有存款跟退休金花光光，可是錢都花完了壽命還沒完。

所幸我們大部分的 Baby Boomers們，當年都有買房地產自住，住在好地點的大房子裡，這一生不靠別的，光靠經歷了三四個房地產循環週期，房地產就為他們帶來了可觀的增值與淨資產。他們就能靠售出房產所得資金退休了。這也讓澳洲的Baby Boomers成為房地產市場未來十五年最尊貴的一批客戶。

二手房的房源哪裡找？這些老人家孩子們都已經自立門戶自己也不需要那麼大的房子了，自然會考慮「大房換小房」 Downsize，把多餘的錢用來過退休生活。買房的買家哪裡找？這群老人家身體倍兒棒，不想去住偏遠郊區的退休村，還是想買些不須樓梯爬上爬下的單層住房，過著獨立而且自由的生活，隨時可以出國旅遊搭個郵輪甚麼的。房仲業要興旺要靠更多物業轉手流通，有更多人買房更多人賣房，這群大爺大娘不供起來我們房地產仲介靠誰吃飯？

年輕一代要「租房投資房」，年長一代「大房換小房」

我們現在的房地產市場趨勢是甚麼？

我們會看到年輕一代想要住在好區近城區近工作但是買不起只能租，又不願意一輩子付租金光替別人養房子，所以他們會去投資較偏遠他們買得起的投資房合法節稅，當個 Rentvestor (租房投資客) 。我們想要投資物業出租自然要考慮到年輕一代的需求與喜好。

我們會看到戰後嬰兒潮的年長一代還是想住在他們生活習慣了的好區，而不是像上一代人一樣去找個海邊小鎮 Sea Change、世外桃源 Tree Change，但是為了維持退休生活品質不得不賣掉大房買小戶型的房子、連體別墅或是公寓。我們投資物業想轉賣自然也要考慮到這批老爺夫人們的需求與喜好。

我這篇文章既然是說要講講如何挑選好的投資公寓，我就依照以上人口結構變化分析列出一個好的投資公寓的條件：

Location Location ​Location vs Position 

現在的一些退休村的地點並不像吸引上一代一樣的吸引 Baby Boomers，他們不想要隱居過著與世無爭的生活，他們講究生活品質，沒事可以出門逛街散步，約老朋友吃飯喝咖啡甚麼的，大家相約一下，把房門一鎖拖著旅行箱就結伴搭著郵輪去繞個十天半個月的再回來。在近城區好區轉賣公寓給老先生老太太退休住會是個不錯的投資！

​年輕的租客們則是要選擇靠近工作不會在通勤上浪費太多時間的地段，附近生活機能要好，吃飯、購物、休閒、娛樂要能輕鬆掌握。現在講究的是要 Live Work and Play都在附近！租客同樣的對地點要求非常的高，好的地段不愁租，不好的地段光愁人。

而我就沒見過地段不好的公寓，開發商會跑去鳥不生蛋的荒郊野外去蓋公寓樓嗎？先不說政府不會批，開發商也不腦殘。哪個公寓不是蓋在人口較密集交通生活機能便利的黃金地段？所以對於挑選好投資公寓時的Location來說都不是問題。

可是 Position要比Location更重要，這個區好並不是整體都好，這個公寓樓確切在哪個地點上更加要緊。這個樓的市場定位是要租給誰、賣給誰的，附近就要有這些人會想要去的地方跟用的設施。

挑選好投資公寓的基本要素

我的建議是這個公寓項目是越小越好，最好是70-80套以內，地點要好但最好不要在主要馬路上，然後坐落於轉角地不要左右都是大樓。主要的景觀應該不會輕易地被其他樓給擋住，這個區要越難開發公寓越好，畢竟物以稀為貴。我的一位澳洲老同學是個地產專家，他就跟我說他只會在布里斯本的三個區買公寓，St Lucia、New Farm跟Bulimba，前面的一區是因為近UQ，後面兩區是因為公寓開發案非常非常難通過。

公寓樓不要高，三到八層的中低密度公寓會更好，戶型要有多種變化可挑選，這樣子要賣的時候，不會有一大堆跟你有同樣戶型的公寓同時要賣。如果轉賣時買家看到一大堆同戶型的公寓要賣，買家就算不去想為啥大家都在拋售，也會狠狠地殺價因為你不賣我我找別家。

好的公寓樓不需要太過誇張的公共區域與設施，只要有些方便住戶休閒聚聚的區域跟不錯的大廳，通常設施越好物業費越高會影響轉售，但是設施好更吸引租客，近期看到許多未來將落成的大型公寓項目設施都媲美五星級渡假酒店，搞得我都想去租了。電梯比例要夠，上下班顛峰時段若要人站在那邊等半天，誰都會抓狂。健身房是最沒用的公共設施，真正喜歡健身的住戶通常還是會去辦健身俱樂部的會員，搞個健身房只是增加物業費開支罷了。

最重要的是要能吸引自住買家，我的經驗告訴我，一個會有好的增值的公寓項目應該要70%自住30%出租，自住者買下後就長住了不會輕易賣出，造成這區自住房緊缺。大多數的公寓項目都是倒過來的，70%是投資 30%是自住，這樣的項目若租客還來來去去住不長久，自住買家也不會有太大興趣。再加上我前面的分析，我要說的是，如果你不覺得一對60歲的老夫婦會想住在這間公寓裡，就別投資了！

挑選好投資公寓的基本設計

最好是兩臥房兩衛浴，然後兩間臥房最好隔遠一點不會吵到對方，這樣的設計可以方便兩個租客合租也不用搶廁所。要至少有一個停車位，即使買一房的公寓也一定要有車位，沒車位不會難租但會難賣。開放式的廚房最好還有點景觀，獨立的洗衣間及儲放床單被子的櫃子。兩個臥室都最好有更衣室或是大的入牆衣櫃，每個臥室都要能放下一張書桌。客廳不用很大但是陽台要能夠坐得下六個人，這樣子偶爾朋友們要來聚會還有地方坐。天花板要挑高顯得空間大，落地窗可以把小公寓看起來也更寬敞。

廚房與衛浴要有足夠的光線，石材的檯面，高級的廚具。若有中央空調需要是分離式的空調，不要是樓頂冷水塔式的中央空調，重點就是空調是租客自己繳納用電費不是另外計算冷氣費。最好所有房間都有吊扇，如果連陽台都有更好。臥室用地毯，其他地方都是磁磚或木板，地面方便輪椅進出無障礙，衛浴能裝扶手更好。大樓進出有鎖卡與保全系統，允許自住者養寵物。另外最重要的是要有高速網路，手機訊號要強。

室內面積要夠大，現在開發商因為地價與建築成本的關係，每平方米的價格是越來越高，為了總價能被人接受，面積是越來越小。一房公寓室內面積若低於50平方米，真不曉得有多少自住者會想去買？兩房公寓最好應該至少80平方米的面積以上，也不要有長長無法利用的走道。

再想想誰會租你的投資公寓？誰會買你的投資公寓？

很大的一部分自住者是不會買預售公寓的，他們會等到樓花蓋起來，他們要能親身走進去看到最後成品，摸到廚房檯面與拉開每個櫃子，比劃著自家沙發放不放得進去客廳，看看左鄰右舍都住些甚麼樣的鄰居，才願意花錢買下。而開發商應該是要給予樓花投資者比蓋完之後的價格更優惠的開盤預售價，才能夠與投資者雙贏，若是投資者投資樓花轉賣自住買家賺到了錢，自然會再投資這個開發商的下個項目幫助開發商達成銀行要求的預售。

可惜的是近年來許多開發商大手筆的蓋了一堆本地人根本不能接受的價格的物業，主力也都是去海外或其他城市做推廣與銷售，海外買家也大手筆，幾間幾間甚至是幾十間幾十間的購買，把海外那種炒樓花的勁頭拿來拼命買。如今連澳洲各大銀行都怕了，縮緊海外買家貸款，為的就是降低本身風險。對於那些整棟樓大部分都賣給海外買家的項目我是敬而遠之，因為它回答不了我的問題「請問未來要賣給誰？」

​所以總之兩句話，買投資物業前想清楚「這個投資物業以後能租給誰？」「這個投資物業以後能賣給誰？」就對了！