昆州工黨政府新政對房市影響！

上周六 11月25日的昆州大選雖然還沒公布最後結果，但是看來工黨又三年的執政已經是差不多可以確定的了。過去三年無所作為的工黨政府一些後果數據在大選中我已經與大家分享，而昆士蘭的人民還是選擇讓工黨政府繼續三年我也沒辦法，只能慶幸由於提早大選這屆政府只有三年而不是四年。工黨若是無為而治也就罷了，但是讓我擔憂的則是在大選前 48小時工黨財長宣布要推出的新稅，尤其是海外投資者額外印花稅增加到7%，還有對於大地主開發商的增收土地稅。

投資物業不是罪

作為一個政府，人民的供房能力向來是個重要的問題。無論在聯邦層級還是州政府層級，對於房價的調控以確保房市不要過熱高漲都是執政重點之一，也沒有人願意看到房市大漲後再重重的著陸或崩盤。可是當兩大政黨與媒體與論都是將本地與海外地產投資者當作是近期悉尼、墨爾本大漲房價的罪魁禍首時，所制訂出來的政策不但是短視而且根本沒有了解到是甚麼造成了房價的上漲。

今年六月悉尼三所大學對900個受訪者做了調查，赫然發現有超過六成的民眾認為悉尼的高房價是海外買家所造成的！56%的受訪民眾認為海外買家不應該能在悉尼買房、63%不贊同政府應該鼓勵海外投資者進入大悉尼地區的房地產市場。

雖然根本沒有學術上的證據來證明海外買家推高平均房價，但是特定區域的一些傳聞故事讓澳洲人對此深信不疑。媒體對此類的報導也是樂此不疲，也難怪政黨都喜歡把沒有選舉投票權的海外買家推出來當祭旗的替罪羔羊。

讓我們來談談房產稅

其實投資物業已經是被課稅最重的資產類別了！如果我們算進去印花稅、土地稅、GST、地價稅、開發申請時的規費與公共建設貢獻費、新推出的空置稅、賣出時的增值稅等等。房產投資者比起其他投資者來說所實際付出的各種稅金要多多了！新州的HIA就曾經估算過，一套 $80萬的房產裡面有 $34萬是來自各級政府的稅金。

而媒體與工黨還是不願意放過房產投資者，只是拿放大鏡在看那些所謂的負扣稅稅務優惠。要知道投資者先拿到的負扣稅稅務優惠再賣出物業有了增值時也會透過增值稅還給政府。不提地產投資者在買賣房產時對於政府財政的貢獻，還有地產投資帶來的社會利益，光是加稅討好買不起房子的選民，事實上是不公平的。許許多多的投資者也不是啥家財萬貫的富人，而只不過是想要靠投資房產積累退休資本的一般人。

澳洲的人民大約有百分之三十是在租房，百分之七十是擁有自住房或在還房貸中。而這三成的租客也不都是準備買房而買不起房的人，而是有各種原因而決定租房。昨天我才聽說有人將自住房賣了改成長期住 AirBNB的例子，我們也不能說租房的人都是因為買不起房子。事實上很多時候租房還便宜過還貸款，所以租房的人也有可能一邊租房一邊有好幾套投資房。

如果政府不鼓勵地產投資或課以重稅，地產投資者轉投資其他資產類別，那麼請問這些租客要住哪裡？地產投資者只拿個不到6%的租金回報，有些地方甚至只有2~3%的租金回報，就投資數十萬買房產租給需要租房的租客。想像一下如果稅金上調，這些房東轉嫁成本讓租金上漲個每周 $50就好，多少租客會走上街頭抗議去？

房產投資帶來的經濟與社會利益

大約三分之一的工作機會與房地產有直接或間接的關聯，包括建築、水工、電工、金融、地產、建材供應、家具、電器、律師、會計師等等。當我們昆州礦業繁榮不再，是房地產與建築業支撐了失業率不繼續上漲，提供了數以萬計的工作崗位，讓人民有工作能養家糊口。

而投資者所擁有的這些投資房在過去數十年來也減少了政府所需要提共的社會公共住宅，一個繁榮的地產市場讓政府可以把預算撥到公共建設、教育與醫療。投資到股票上並沒有像投資地產一樣能夠有增加房產供應解決住房問題的好處，買股票的錢並沒有真的讓公司能夠用來擴展設備聘僱更多員工之類的，而是在金融市場裡循環。大部分的人可以沒有股票，但不能沒有住房。

澳洲人買不起房的問題不在於房價，而是在於自備款與貸款能力。以現在的低利率來說，還貸應該不是甚麼問題，但是買不起房的還是買不起，因為存不出自備款。今天就算政府把房價打趴下，大跌個百分之三十好了！$600,000的房子跌剩下$420,000，自備款需求從 $120,000降到 $84,000，大部分買不起的還是買不起，買得起的不是不敢買就是貸不到款了，那時候銀行不縮緊銀根才怪！

政黨為何總是對房產投資者動刀

有些人問我說「施老師您總是支持自由國家黨 (聯盟黨)，可是別忘了限制海外買家、限制投資貸款、限制二手房產設備折舊的聯邦政府可就是聯盟黨！」

但是大家可別以為之前若是工黨選上聯邦政府這些政策就不會實施了，別忘了聯邦工黨當初的政見可是要廢除負扣稅跟讓增值稅優惠減半。

之前原本說不會調漲海外人士印花稅歡迎海外投資的昆州工黨財長去年就自食其言的徵收海外人士 3%額外印花稅，這次在大選之日前48小時又搞了個突擊將3%增加到7%。我看到工黨這次找來了不少留學生當志工大選時發傳單，我站在他們旁邊時跟他們一講，很多都不曉得有這回事，還有工黨留學生志工一聽，就乾脆不發傳單了，因為他正打算明年買房。

政黨都知道民眾總是抱怨房價高，但其實會想要房價大跌的都主要是還沒買房的。若真的讓房價大跌，經濟一定重挫，更多民眾要叫苦連天。可是政府總是要有些措施給選民看，針對沒有選票的海外人士就是最好的方法。

工黨財長認為把昆州的海外投資額外印花稅增加到跟維多利亞州的一樣7%能夠為工黨政府帶來支付大選承諾所需的經費。我只能說真的很天真，維州 7% 昆州3%的時候海外投資者都不青睞昆州了，昆州把海外人士印花稅增加7%等於要海外人士付差不多 10%的印花稅，全世界那麼多可投資的地方非要送錢給昆州不可嗎？

隨著開發商砍掉大量項目，還有無法取得貸款的海外買家那些尚未交屋的樓花，這樣的政策只能說是對昆州房地產業界雪上加霜。工黨不支持的那些大型項目所失去的工作機會，加上這些政策，只會讓原本有復甦跡象的經濟又失去動力。

而針對 850處價值高於 $1000萬的大型土地，工黨政府還要對個人業主增收 2.25%，信託與公司業主增收2.5%的土地稅。這點也是在增加開發商成本，之後肯定也需要轉嫁至買家身上。

也難怪 JLL 澳洲地區執行總裁 Stephen Conry會說「政府再對房產稅做出任意干預，都屬於失策行為，不僅會引起政治風險，同時也會嚴重破壞澳大利亞作為投資目的地的良好聲譽。」

天佑昆士蘭！