Negative Gearing (負扣稅投資) 是每次大選都會被提起的政策改革，在今年的聯邦大選自然也不例外。民意支持落後的工黨黨魁比爾 ‧ 肖頓這次先下手為強，宣布了工黨的負扣稅政策改革計畫與增值稅優惠減免的減少計畫。自1985年前工黨總理 (當時的財長) 保羅 ‧ 基廷取消負扣稅政策又不得不在兩年後恢復負扣稅政策以來，近年來每次大選都是提起改革卻又不了了之。我卻必須說，這次比爾 ‧ 肖頓要比過去的保羅 ‧ 基廷聰明多了，他提出的改革計畫真的比較可行！

或許有人會說施老師您不是一直比較支持自由黨的嗎？這次怎麼叛變說工黨好話起來了？主要是因為自由黨說是也要改革負扣稅政策，但還沒宣佈細節，這次被工黨搶先推出這個有一定可行性的計畫，我也很好奇自由黨能夠推出怎麼樣的計畫。可是我還是不得不批評，工黨的改革計畫也不是完美，還是有很大的風險性，若是能不要為了政治目的，不要那麼激進，或許能降低負面的影響。反正我們就來看看工黨提出的負扣稅與增值稅政策改革計畫吧！

工黨黨魁 比爾 ‧ 肖頓自總理譚寶登基以來民意支持度就一直處於下風，為了要能夠負擔工黨財政預算的花費，這次高分貝宣佈要改革對於房地產的稅務利益來貼補醫療與教育的支出，並帶來住房市場的正義！

他宣布如果工黨贏得今年大選，明年 2017年7月1日開始，就只有購買新房能享有「負扣稅」的稅務利益，再買二手物業都將沒有「負扣稅」的好處，這樣能夠讓首次購屋者跟沒有了負扣稅優勢的投資者一起再二手物業市場競爭，又能讓想有負扣稅優惠的投資者去投資新房，達到增加新房供應量的目的。而在2017年7月1日之前所持有的投資物業都將被「Grandfathered」。

甚麼叫做「Grandfathered」?「祖父條款」，相對於追朔法令，是代表一種允許在舊有建制下已存的事物不受新通過條例約束的特例，代表「老人老辦法，新人新辦法」。也就是說過去所擁有有負扣稅優惠的投資物業無論是全新還是二手的都能繼續負扣稅。這真是一個好招，受到的反彈不會太大，因為現在有申報負扣稅的一百二十多萬澳洲人將不會受到影響。而任何有投資負扣稅投資物業的人都會知道，隨著時間過去，租金上漲，折舊變少，負扣稅的效果會越來越少，直到租金超過支出，變成正扣稅為止。我自己就有好幾套原本負扣稅的物業養到現在都變正扣稅了。這樣就能隨著時間慢慢將過去的負扣稅物業變少，增加政府稅收。

可是工黨為了搶奪民意支持，不願徐徐圖之，而是想要展現魄力，連下幾劑猛藥，希望能夠多管齊下，立竿見影。除了改革負扣稅政策之外，工黨還要將投資物業的增值稅減免優惠給砍掉一半！原本只要是澳洲居民投資房地產，持有超過十二個月以上證明不是炒作，售出時的增值就可以有50%的減免不用全部併入個人所得稅裡申報。但工黨提議，要從50%優惠降到剩下 25%優惠。

這連續兩大猛藥如果真的同時要在明年七月一日下，人說「藥是三分毒」，我們的經濟與房市現況能不能經得起這番折騰？讓我來跟大家分析一下：我們會看到甚麼叫做「迴光返照」然後就不死也半條命。

我為什麼這麼說呢？我今年的市場展望就說過，悉尼與墨爾本的房市因為過熱，在APRA金管會的打壓下，好不容易降溫，準備緩降。若是地產投資者大夥兒聽到明年七月一日以後再買的二手物業將沒有負扣稅優惠還要多付增值稅，您覺得大夥兒會不會一窩蜂的趕在明年七月一日前，趕快再買幾間二手物業？等於是工黨要人為的再創造一個新的房地產市場高峰！我們將會看到房地產市場忽然又爆發出新的熱量，成交量、價格將在明年七月一日前再創新高！

然後呢？所有的買氣都被這個時間點給透支了，二手房市場經歷了這個一年多的掃蕩，還能剩多少給首次購屋者們購買？我們的房市在明年七月一日後將立即著陸，大起之後就是大落呀！我們將會經歷一段房價不漲甚至反跌的時期，直到二手房產的投資回報率在即使沒有負扣稅優惠也讓投資者感覺到不錯後，才會開始復甦。

至於繼續給新房負扣稅優惠能不能增加新房供應量，像工黨說的能創造出 25000個新工作崗位？並且讓供需平衡？我可以看到在明年七月一日前，大多數投資者將不急著去購買樓花預售屋，買全新的房屋與土地套餐，是我我也要趕快約個房地產仲介看二手房去！反正新房不急著買，負扣稅還會有！而且，我們還需要刺激新房供應量嗎？拜託！這一兩年來到接下來的一兩年，根本是創紀錄的在蓋新房新大樓，本地銷不完還要專銷海外去了，被工黨這樣一搞，我看許多開發商不死也重傷。苟延殘喘到了明年七月一日，還發現買家根本無力在短期內再投資，再度吐血三升！

​過去有很多人警告說，若取消負扣稅優惠政策會造成房租狂飆，讓人租不起房子！因為投資者投資房的供應量減少，而投資者也會把因為取消稅務利益優惠而造成的成本上漲轉嫁給租客。可是我相信這一次改革將不會看到租金的狂漲。因為目前的投資房供應量有點供過於求，許多區域的租金都有下跌的趨勢，而且過去的投資物業與未來的新房都不受政策影響，所以不會影響租房市場。

​但是我認為工黨這個原本還有一定可行性的改革計畫，會因為操之過急，同時實施而造成負面效應大過於正面效應。

若是我們現在的經濟是一片大好，房地產市場是處於一個正要起飛的階段或是已經低迷很久了，工黨這幾招會刺激房市，促成房產市場加速上升。在投資者一片開心慶賀下，完成改革。但是我們面臨的是全球經濟不景氣，但澳洲的房市處於一個剛剛經歷大漲高峰，正是需要降溫，要緩緩降落不要硬著陸的時候。被工黨這次要是一搞，就會再度起飛然後重重摔落，大起大落！我們因為礦業工程建設停頓而更加仰賴房地產建設的經濟，會被搞到雪上加霜。

無論這次聯邦大選後誰執政，我都覺得該建議政府，負扣稅的政策改革不應該與增值稅減免減半的改革一起同時進行，而且時間需要拉長一點給更長的緩衝期。例如工黨的這個建議，就應改為2017年​7月1日後再買的投資物業增值稅減免從50%降至25%，之前的照樣有祖父條款。然後2018年7月1日後，再買的二手物業將沒有負扣稅稅務利益優惠，但新房與過去祖父條款下的所有投資物業都還是有。這樣有了兩年的緩衝期，不會引起投資人一下子太過激烈的動作，造成迴光返照後病情加重，傷上加傷。反而這兩年推出的新項目大多將於2018年完工交屋，未來只有新房能夠負扣稅的這個優勢產生，投資者會更青睞新房，給予未來開發商更多發展機會。首次購屋者也在未來購買二手房時，不用與那些有負扣稅優勢的投資者競爭。這兩年也會讓房市不要有太大動盪，先讓二手房再有些增值，但也不會大起大落。

我是認為這次很有可能大選後會真的改革負扣稅與增值稅優惠政策，但是我也必需要說負扣稅政策絕對不是一個邪惡的原罪！負扣稅政策本來就是天經地義的事，就好像我們經營生意時，開銷與生財器具的折舊可以抵銷收入後報稅一樣，地產投資者做的是出租房屋的生意，同樣也應該要能把開銷與建物的折舊抵銷收入後報稅。若是為了能夠平穩房價，讓買房的人有喘息的機會，又不讓賣房的人蒙受莫名其妙的損失，而改革政策，也要謹慎，不要像1985年後先搞爛市場再不得不在1987年重新實施負扣稅政策一樣，朝令夕改，讓大家平白無辜受傷害。

我等著看自由黨要如何改革負扣稅與增值稅！希望比工黨的提案好，因為畢竟執政的機會更高！

隨著2015年離我們漸漸遠去，說實在的我真的很難相信我們已經過到二月了！好像也沒放假多久的感覺，一下子2016就剩不到11個月。在此也要先跟讀者朋友們拜個年！羊辭舊歲留祥瑞，猴捧仙桃祝壽康！希望所有朋友新的一年裡，投資地產猴賽雷！

我上週回到澳洲就開始苦讀各家房地產相關研究機構的報告，每年總是要對新的一年有些展望，一年之計在於春，雖然我們南半球是要迎來秋天，但是我們華人慶祝春節的時候，還是要對今年有所計畫。而任何的計畫都需要有詳細的資訊讓我們參考著，不然我們的計畫永遠趕不上變化。

先向各位報告，我今年一月份與三年份分別又將有兩套投資物業交屋，都是去年年底訂下的。這在一定程度上就表示我對今年布里斯本房地產市場的看好，可是我們也不能盲從看別人買就跟著買，我還是好好的來講講我是怎麼看我們 2016年的房地產市場展望！

經濟是我們房地產市場的基石，要說我們經濟很好很蓬勃發展，那我簡直像今年中國央視春晚的總導演一樣，滿滿正能量爆滿到還輻射外洩！全球經濟諸多不穩定因素，中國經濟的放緩就會直接影響到澳洲。雖然還沒有到中國打個噴嚏，澳洲就重感冒，但是也差不多了。自2013年九月份的高峰以來礦業的投資與建設就一直在下跌，目前礦業的工程建設投資比2013年九月份足足跌了 57%，但過去一年才跌了10%，表示跌也快跌到底了。礦業收縮也有個限度，不會永無止境的跌下去。但是我們若是看看礦業以外的所有行業，經濟成長率還有到3%，表示我們去年的經濟是受到礦業的拖累才剩2.5%成長，我們今年若是不對礦業報以任何期望，等它跌停，我們經濟應該會好過去年。

我的預測是，今年前半年經濟成長率會保持現在這樣低於趨勢，但是後半年就會看到高於趨勢的成長了。昆士蘭中部的Gladstone的天然氣項目已經準備可以發第一艘船出口，這將會對我們的GDP帶來正面的貢獻。雖然海外移民人口成長有放緩，但是昆士蘭與維多利亞是洲際人口遷移的贏家，這也會對我們的經濟與就業帶來正面影響。

我在台灣休假時也看到零售巨頭 Dick Smith的倒下，但是這並不代表消費者不買東西了，而是購物的方式改變了。國內消費層面上，我們看到了低利率、低油價、還是挺高的人口增長，雖然薪資增長很少，但是總體消費還是有望在今年看到提升，也不會造成通貨膨脹的問題。

政府要刺激經濟其實還有好幾張好牌可以打，其中一招澳洲政府不願意輕易使用的大絕招就是開放更多亞洲移民，前任財長就說過「開放移民是懶人的經濟政策」，但是也表示了這絕對有效，不是不用而是時候未到。我對澳洲經濟還是保持樂觀的，所以我們的房地產市場機時還是很穩固的。

在我閱讀 RBA澳洲儲備銀行的一些聲明與一些財經專家的報告後，我的結論是預期至少在2016我們是看不到 RBA 升息了，應該會維持在2%，若有變動，也只會是往下。我想至少要到2017底甚至是2018才會看到 RBA 有微幅的升息。我們將會維持一個低利率的投資環境。

銀行雖說在去年自行漲息了一次，主要是為了應付APRA金管會的房市打壓政策，要求讓投資房地產放貸成長比例放緩到APRA可以接受的程度。在APRA的打壓下，銀行提高投資貸款的限制條件，去年下半年成功的將投資貸款下跌了34.9%，已經低於APRA警戒線。接下來在今年，南邊的投資者也會往北移動，悉尼與墨爾本不會再看到百分之十幾的大漲，APRA應該不會再出手打房冷卻房市。所以各大銀行可以稍為對低風險的好客戶適當的放寬一些貸款條件。

CBA的亞洲業務總監陳蘭年初一在我的微信學生群裡面拜年，我故意叫她要發紅包給大家搶，她說了一句「想辦法降一點利率比領紅包大呀！」看來銀行內部應該有點鬆動的空間呀！銀行也是要賺錢的，APRA要它們少貸點，它們要損失多少？現在已經低於APRA要求，是可以在昆士蘭這邊稍微放鬆貸款條件，讓大家好貸點，貸多點，利息優惠一點。好的貸款顧問已經開始在幫客戶比較銀行利率，給出一些優惠了。畢竟銀行之間也要競爭呀！

2015大家都說是房地產好的一年，光是看看去年一年我教出的學生數量與他們的反應就知道，許多人都在房地產業裡賺了錢。

澳洲整體來說，將會看到房地產走勢仍舊往上，但是坡度會平緩很多。可是澳洲並不是一個大市場，而是分成許許多多的小市場，各大主要城市都在不同的市場循環上。

悉尼的高峰已過，中位房屋價已經突破一百萬大關，我認為今年前半年會再跌回一百萬以內，要到春天之後才會再看到成長，去年漲那麼兇衝那麼高總要歇一歇喘口氣，讓買家有點喘息的機會。

墨爾本去年緊追在後，Residex 中位房屋價在 $737,000，但因為墨爾本洲際人口遷移增加，我覺得房地產表現還是會不錯。

我們主要要看昆士蘭的東南部，尤其是布里斯本與黃金海岸這附近。布里斯本的中位房價目前是 $500,500，在澳洲主要城市裡排名第六，還低於澳洲整體中位房價的 $517,500！悉尼與墨爾本的投資者從去年就開始將目光轉向布里斯本跟剛剛開始復甦的黃金海岸。不少人曾經預測悉尼與墨爾本大漲之後，緊跟著的就會是布里斯本。

但是我們去年並沒有看到布里斯本的大漲，去年一年布里斯本 House 房屋的中位價只漲了 3.4%，倒是Unit 公寓排屋漲了3.76%。離人們所說的大漲有相當的距離。主要是我們才剛想急起直追時，就被APRA的金融調控手段一起打趴下了。明明過熱的市場是悉尼墨爾本，去年七月APRA就開始一竿子打翻一船人。

布里斯本的投資者也不用氣餒，我們市場的底子在那邊，有句話叫「厚積薄發」，我們慢慢漲可以漲更久。我們應該會看到布里斯本的房價上漲一直持續到2017年底甚至是2018年上半年才達到這一波的頂峰。

我認為今年前半年或許墨爾本還會勝過布里斯本，但到了下半年，布里斯本將會是全澳洲表現最好的首府城市。三月十九日市長市議員選舉過後，新的市政建設會開始，現任闊克市長種種的規劃顯示布里斯本正朝國際大都市的方向邁進，我真的很期待看到布里斯本成為第一個有捷運的澳洲城市。

可是投資者還是要注意，並不是只要是在布里斯本或黃金海岸的市場上的都是好投資，投資還是要做功課的！布里斯本本身也不是一個單一市場，它也是由多個小市場所組成。每個區域都還有不同類型的物業，要看看各種區域各種物業的供需關係與市場行情走向。

個人覺得昆士蘭的東南部是今年澳洲最值得投資者來看的區域，或許一些宏觀全球性或全國性的因素會影響我的預測，但是長遠來說投資布里斯本怎麼樣也會比其他城市來得穩妥！請大家好好計畫一下今年要怎麼投資吧！

昨天我的微信朋友圈又被洗版了，標題黨「全澳熱議！FIRB"新政"嚇壞中國人--重建的獨棟House還算新房嗎?」「澳洲再次修改外國人購房政策，"推倒重建"不算新房，曲線救國模式不可複製！」「澳洲房產新政策：老房子買來推倒重建將不再認可為新房，海外人士不可購買！」多位學生發訊息來問我「老師這是真的嗎？」

我剛開始還覺得自己怎麼消息那麼不靈通，FIRB推出新政策怎麼無聲無息地沒有預警? 稍微看了一下大家「熱議」的內容，我應該算是啞然失笑，這條規定根本沒變過呀！我接觸FIRB規定以來一直是這樣的。一直以來有很多人問我關於FIRB的規定，我想今天乾脆花點時間整理一下大家常有關於海外投資者審查的疑問，以後請大家到www.paulpshih.com看這篇文章就行了！
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我發現華人網友對於 FIRB這個詞都已經不陌生，至少標題黨都只需寫FIRB不用寫全名也不用翻譯，大家都知道 FIRB指的是 Foreign Investment Review Board 外國投資審查委員會。

澳洲政府設立這個審查委員會主要的目的是為了保護澳洲的國家利益，澳洲政府一方面歡迎外國投資幫助澳大利亞的經濟建設、所增加的就業機會、還有對於澳洲經濟發展提供動能；一方面又要確保外國投資的熱錢不會炒高房價讓本地人買不起住房，或者在其他方面危害國家利益。

FIRB對於農業、商業物業、生意等都有相關規範，確保超大型的收購都經過審查。但是本文的重點只討論住宅物業，因為我也沒興趣免費替 FIRB 翻譯他們的整個網站。我覺得既然去年12月1日起FIRB開始向外國投資者收取申請費，好歹也該把網站增加中文版內容吧？光收錢不提升服務，看看人家布里斯本市政府網站都有了繁體中文與簡體中文版，各大銀行都有亞洲職員以中文服務客戶，FIRB也加加油吧！

FIRB的本意是這樣的，它們希望透過開放外國投資來增加澳洲國內的新房供應量，來改善供不應求的狀況，讓澳洲本地人有房子租有房子住。FIRB不希望開放外國投資二手房產，因為那只會造成二手房產的價格被炒高，讓本地人買不起房子怪政府。

​其實很多澳洲人自己都搞不清楚 FIRB 的政策，去年底我就遇過一對澳洲老夫婦來跟我諮詢想要出售他們的投資物業，他們就問我能不能替他們把他們的一棟聯排別墅高價賣給中國投資者，我跟他們說沒辦法，政府規定外國人只能買新房，他們的物業已經落成四年了，只能賣給知道行情的本地人。他們錯愕的表情我記到現在，老太太脫口問道「為什麼政府要這樣做？不讓我們賺錢？」我還要跟他們解釋，這是要讓澳洲本地人買得起房子呀！看得出來老太太很不滿意。但政策往往是兩面刃，買的時候澳洲人不想要中國人來跟他們搶房，賣的時候倒是希望看到拍賣會場黑壓壓的一片黑頭髮買家搶著舉牌！

澳洲政府每次對於外國人投資政策的改變我都注意到有個跡象，那就是媒體會先大肆報導一些華人搶購炒高澳洲房價的新聞，引導國內輿論，讓民眾們支持政府改革限制外國投資，然後政府再跳出來改變政策刷民望。陸克文總理時期原本曾經放寬過FIRB政策，後來又要縮緊政策時，媒體就在拼命報導啥華人年輕女孩於拍賣會場大殺四方，讓澳洲不明就裡的民眾紛紛以為他們買不起房子是中國人害的，為政府改革拍拍手！後來要向外國人取消增值稅減免的優惠時也是同樣手法，再來就是要向外國人收 FIRB申請費時，每次都是政策推出前，媒體當先鋒。偏偏還有許多中國人自鳴得意，自己在微信新聞上大鳴大放甚麼「澳洲快被華人買下來了！」還有一位先生上電視被採訪時高傲的表示沒有中國人澳洲會完蛋！網路上有許多圖，都是澳洲被中國五星旗所覆蓋，一堆中國人得意洋洋但是看在澳洲人眼裡會是怎樣？然後政府就可以高調的跳出來改革，提高民意支持度，還同時增加政府收入。反正外國人沒投票權，不影響執政基礎。

有時候我們華人還是習慣在澳洲叫白人「老外」，其實FIRB有幫我們解釋清楚誰才是「老外」！

1. an individual not ordinarily resident in Australia; or 一個不是平常在澳洲有居留權的個人
甚麼叫做在澳洲有居留權？ FIRB也有定義，就是除了澳洲公民以外，這個有居留權的人必須在過去十二個月裡有居住在澳洲 200天以上，而且也沒有受到限制說只能夠在澳洲再待多久。這就表示具有澳洲永居身分 PR的永久居民，只要住到澳洲200天以後就可以無限制的購買二手房產當投資了。

2. a corporation in which an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government holds a substantial interest ; or 一個外國人或公司所佔有可觀利益的公司
這就是說如果一家公司的股東裡有外國人或外國公司佔百分之二十以上股份，這家公司就算是外國公司。

3. a corporation in which 2 or more persons, each of whom is an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government, hold an aggregate substantial interest ; or
若是兩個或以上的外國股東加起來有超過40%也一樣算外國公司。

4. the trustee of a trust in which an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government holds a substantial interest ; or

5. the trustee of a trust in which 2 or more persons, each of whom is an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government, hold an aggregate substantial interest; or
家庭信託或單位信託也是一樣，受託個體只要有一個外國人或外國個體擁有 20%以上的股份或一個以上的外國個人跟個體所擁有超過40%以上的股份的都算是外國人的信託。

6. a foreign government; or 外國政府

7. any other person, or any other person that meets the conditions, prescribed by the regulations. 還有任何其他此法律限制的對象
Note: In certain circumstances, an associate of a foreign person may be taken to be a foreign person even if the associate is not a foreign person (see Subsection 54(7) of the Foreign Acquisitions and Takeovers Act 2015).
另外，這裡說外國人的 Associate (代理人、合夥人、代表)在某些狀況下也可能會被視為是外國人，即使這位Associate本身並不是外國人。這也表示若是澳洲政府硬是要查，利用澳洲公民親戚朋友人頭投資澳洲的也可能被清算！

那麼紐西蘭人算甚麼？紐西蘭的公民可以被當作是澳洲的永久居民 PR看待，但是紐西蘭的永久居民就還是外國人！

以下的人士購買澳洲住宅物業都是沒有受到限制的：

• 澳洲公民 (即使平時都不住澳洲也算)
• 紐西蘭公民 (反正紐西蘭就好像澳洲的一個省)
• 澳洲永久居民 (紐西蘭永久居民要受限制)
• 外國人以聯名共有 (Joint Tenants)的方式與澳洲公民配偶、紐西蘭公民配偶、澳洲永居配偶購買住宅物業也可以不受限制，但若是以聯名公有 (Tenants in common)方式購買就要受限。(想知道 Joint Tenants跟Tenants in Common的差別？我課堂上有教)

先前說到澳洲政府其實還是歡迎外國投資投資部分的住宅務業的，外國人在以下情況購買住宅物業是免申請 FIRB 批准的：

• 從開發商手裡購買全新的住宅物業，而這個開發商已經取得了「new dwelling exemption certificate  (新住宅免申請證書)」獲批可將該項目中的住宅物業賣給海外人士。
• Time share 時間共享渡假房，而外國買家佔比例不得超過一年四週。
• 外國人是因為繼承或法律判決而取得該住宅物業。
• 從聯邦政府、州政府、市政府或者是澳洲各級政府所完全持有的個體買到的住宅物業。
• 從一個綜合型的觀光渡假村內購買的住宅物業。(例如：黃金海岸的神仙灣)

所以基本上，住宅物業除了以上這些情形之外，外國人要嘛是不能買，要不然就是要申請。

一般的情況下，外國人是不被允許購買二手的住宅物業 (Established Dwelling)。甚麼叫做二手住宅務業呢？FIRB的解釋是「不是新的住宅物業就叫做二手的」。

臨時簽證的居民是可以購買一間二手的住宅務業來做為在澳洲的住宅，但是必須要真正用來自住，不得有任何部分出租，所以也包括不能將空房間出租。在買二手房時也要確保交屋時租客已經搬走，不得有租客還住在裡面。而臨時簽證的居民若是不再把該物業當作是自己的自用住宅，例如離開澳洲了，就必須在三個月內賣出這間物業。臨時簽證的居民是要持有能夠連續在澳洲居住12月以上的簽證才能算是臨時簽證居民，甚麼十年多次入境的旅遊簽證是不算在內的。

外國人與臨時居民都不可以購買二手物業做為投資物業或出租或當渡假別墅。外國公司一般情況下也不得購買二手物業，除非是這公司在澳洲真的有在經營可觀的事業，可以購買二手房來當澳洲員工宿舍。

外國人可以向 FIRB 申請購買全新的住宅務業用於投資，通常買新房是會被 FIRB所無條件批准的。

全新住宅物業的定義是在住宅用地上興建、正在興建、將要新建的住宅，過去從來沒有被人居住過，或者是這是一個開發商的開發項目，而過去從來沒有住人超過12個月。

二手的物業被賣方重新裝修或擴建翻新，並不會使它成為全新物業。

將一間或數間老舊的住宅物業剷平然後蓋一間全新的物業，也不會被 FIRB 看作是一間新房。因為這塊地也曾經住過人，澳洲政府的外國投資政策是希望外資增加澳洲住房的供應量，敲掉一間房再蓋一間房並沒有增加；墨爾本的一些開發商敲掉數間房再蓋一間豪宅也同樣是沒有增加住房供應量，所以本來就不行！這個規定是老早幾年前就存在原本的法律裡面的，只是有人想鑽漏洞而已。我上課時就說過，解讀澳洲的法律不能夠斷章取義或曲扭法律的意思，是要依照整個法律的精神來解讀。

那麼大家到底在「熱議」甚麼？真正改變的地方是過去曾有個法律漏洞，那就是如果能證明說您要買下的這個二手物業是已經殘破到沒法住人了，您買來敲掉重蓋，等於是把一間沒法住人的住宅物業，變成了一間可住人的住宅物業，那就是從無到有，增加了住房供應量。但是，FIRB在去年更改的說明就是說，因為能不能住人太難定義，現在就是不管多破爛也都不能拆掉重建就是了。這其實是符合原本的法律本意的！墨爾本那些開發商，我就不相信他們拆掉的那些二手老房子過去完全無法住人！

想買二手房來重新開發，就是必須要增加供房數量，而且必須在買下到開發這過程期間都不得出租，開發也必須在四年內完工。若要在現有房子旁邊空地加蓋一間新房，該新房也必須是跟現有房子差不多大小及價值，並可以單獨出售的才行。買間老房子旁邊加蓋一間貨櫃屋或祖母屋是不算增加供房數量的！

FIRB的網站上也寫明了，外國人要買住宅用空地都需要申請，過去曾有住宅的空地不能算是空地。再度表明了FIRB的態度。

說實在的，我有種感覺，每次澳洲廣大人民抱怨說首次購屋者買不起房啦！要政府做點甚麼啦！澳洲政府都需要一隻替罪羔羊，政府不敢大動作的打壓房市，例如廢除負扣稅政策、取消增值稅減免等等，所以只好讓媒體引導大眾認為房價高都中國人害的，然後再讓 FIRB出來表示它們有所作為。

澳洲政府是會持續需要外資來投資各大城市內層出不窮的摩天大樓樓花，因為這些開發商沒有到海外去賣樓花就達不到預售目標，就沒法貸款動工。開發商不動工就沒有提供工作機會，不能降低失業率。所以怎麼樣也要確保工程要一直有。

我是很擔心說不少現在往海外賣的一些樓花，每一間都高大上到極點，本地人都只能投以羨慕忌妒恨的眼光，因為沒多少人買得起住得起。那麼這些買了這些豪華高層公寓的外國人未來到底是要再賣給誰呢？外國人又不能買二手房？長期持有是沒問題，若是還沒持有到增值就必須脫手，這些外國投資者只能拋售，便宜本地買家。對於政府來說反正無論怎麼樣都穩賺不賠，印花稅照收，錢進了澳洲就是促進澳洲經濟。澳洲人總是有種「She'll be right Mate.」的心態，沒壞就不用修。

所以我們看到樓花越蓋越奢華，價格越推越高，一切以滿足海外富豪喜歡高大上的心理。海外買家買起這些樓花好像買白菜似的，甚至一買好幾間。我只能期望這些買家是打算把這些豪華公寓當作行宮會所，平時不出租，鎖起來，辦個十年多次入境旅遊簽，隨時可以來渡假休閒。

其實海外買家炒高澳洲房價讓本地澳洲人買不起房這種事根本是冤枉，多少新聞上的黑頭髮都是本地有身分的人，有錢的華人喜歡搶購的房子也不是一般澳洲人會去買的，不是在特定華人區就是高價位的。根本不影響首次購屋者。

未來澳洲政府應該要考慮開放百萬級以上豪宅的外國人買賣，吸引更多外國富豪、土豪一起來澳洲跟我們做朋友。另外，也可以學新加坡只限制外國人不能買帶土地的二手住宅房產，但是公寓樓都可以自由讓外國人買賣，這樣有助於公寓樓市場的發展。反正最後供過於求了，開放移民就是了。