關於小區管理權的Top UP增加年限

如果一個小區25年的權限已經用了4年，那麼是不是要立即Top Up以保證權限不變成20年以下? 每次Top Up 是不是只能五年?

說實在的，這個問題有幾個角度來回答，應該需要律師及銀行也以他們的專業角度來回答，我只能以房地產仲介/小區管理經理培訓師的角度來盡力回答。如果有律師跟銀行經理願意補充指正，我將不勝感激。

根據 Body Corporate and Community Management Act 1997 (Act) ，管理權可以分成幾種不同的法規模式 (Regulation Modules)：
1. Standard
2. Accommodation
3. Commercial
4. Small Schemes

不同的法規模式 (Regulation Modules)有不同的年限，一般 Standard Module 下委託小區物業管理經理的年限不能超過10年包括任何的續約權，只有Accomodation Module才能有最長25年的年限。

想要成為Accomodation Module，整個小區或整棟樓一開始設立的時候，要大部份是住宿用的單位，包括長期跟短期的出租及住宿。

根據法律規定，Body Corporate 物業管理委員會可以授權延長合約 (Extension) 或者續約 (Renewal)，我們俗稱「Top Up」。條件是每次要求不能增加超過五年，而且加上這五年後總期限也不能超過二十五年。這個要求需要是由物業管理委員會提案通過也不能通過授權委託 Proxy的方式代理投票，需要是不記名投票，並且要在投票通知上解說是為什麼要更改這合約。

所以如果才用了四年，最多也只能加四年不能加五年，因為不能超過二十五年。對於剛接手的小區經理最好再過一兩年，等到跟各個業主都熟悉了受到大家信任了，掌握到一定票數了，再去一次要求增加五年比較穩妥。向物業管理委員會要求要更改合同是會產生費用的，包括律師費、Body Corporate Manager安排投票開會的額外開銷，所以除非必要不然不用一直保證年限是滿滿的二十五年。

由於Top Up是小區經理要求的，所以物業管理委員會方面產生的律師費也要由小區經理負責大概要 $1500~$3000之間；而小區經理自己的律師也同樣要收約$2500。除非這個提案是在原本排定的 AGM 年度業主大會中提出，如需開臨時會也要負擔額外的費用，這絕對是一筆不小的開銷。

銀行通常在每年Review的時候會希望看到我們至少還有十八年以上的年限剩下，但不是在他們的政策裡面規定的，所以完全可以等到低於十八年了銀行有要求再去增加。