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施老師的房產教室

關於小區管理權的Top UP增加年限

13/3/2015

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如果一個小區25年的權限已經用了4年,那麼是不是要立即Top Up以保證權限不變成20年以下? 每次Top Up 是不是只能五年?

說實在的,這個問題有幾個角度來回答,應該需要律師及銀行也以他們的專業角度來回答,我只能以房地產仲介/小區管理經理培訓師的角度來盡力回答。如果有律師跟銀行經理願意補充指正,我將不勝感激。

根據 Body Corporate and Community Management Act 1997 (Act) ,管理權可以分成幾種不同的法規模式 (Regulation Modules):
1. Standard
2. Accommodation
3. Commercial
4. Small Schemes

不同的法規模式 (Regulation Modules)有不同的年限,一般 Standard Module 下委託小區物業管理經理的年限不能超過10年包括任何的續約權,只有Accomodation Module才能有最長25年的年限。

想要成為Accomodation Module,整個小區或整棟樓一開始設立的時候,要大部份是住宿用的單位,包括長期跟短期的出租及住宿。

根據法律規定,Body Corporate 物業管理委員會可以授權延長合約 (Extension) 或者續約 (Renewal),我們俗稱「Top Up」。條件是每次要求不能增加超過五年,而且加上這五年後總期限也不能超過二十五年。這個要求需要是由物業管理委員會提案通過也不能通過授權委託 Proxy的方式代理投票,需要是不記名投票,並且要在投票通知上解說是為什麼要更改這合約。

所以如果才用了四年,最多也只能加四年不能加五年,因為不能超過二十五年。對於剛接手的小區經理最好再過一兩年,等到跟各個業主都熟悉了受到大家信任了,掌握到一定票數了,再去一次要求增加五年比較穩妥。向物業管理委員會要求要更改合同是會產生費用的,包括律師費、Body Corporate Manager安排投票開會的額外開銷,所以除非必要不然不用一直保證年限是滿滿的二十五年。

由於Top Up是小區經理要求的,所以物業管理委員會方面產生的律師費也要由小區經理負責大概要 $1500~$3000之間;而小區經理自己的律師也同樣要收約$2500。除非這個提案是在原本排定的 AGM 年度業主大會中提出,如需開臨時會也要負擔額外的費用,這絕對是一筆不小的開銷。

銀行通常在每年Review的時候會希望看到我們至少還有十八年以上的年限剩下,但不是在他們的政策裡面規定的,所以完全可以等到低於十八年了銀行有要求再去增加。

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    作者

    施伯欣從小就知道自己有一天會被稱呼為「老施」只是沒想到這一天那麼早來臨。澳洲布里斯本著名的房地產講師,上千位的地產從業人員都尊稱「老師」。

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