最近悉尼大學的Dallas Rogers博士與西悉尼大學的Emma Power研究員發表了一篇文章，提到了聯合國最新的一份關於「居住正義 (right to adequate housing)」的報告指出房地產的「金融產品化 (financialisation」已經是全球的重大問題。聯合國特聘報告員 Leilani Farha 女士強調，把房子當作是資本存放的標的而不是讓人居住的地方是個人權問題。

報告中定義房地產的「金融產品化 (financialisation」為：
「...對於住房、金融及全球投資市場的結構性改變，將房屋當成是商品、一個積累財富的手段，而且成為金融工具的擔保，並在全球市場上交易買賣」

文中兩位學者指責澳洲政府實際上透過各種稅務優惠補貼人民擁有房屋，例如：增值稅的減免、計算老人年金時不算自住房的價值、負扣稅、對房東有利的租房政策、放寬的貸款政策、首次購屋者補助等，都造成了投資房地產的優勢，而這也影響了澳洲人看待房屋的態度。

他們認為房子已經不再是一個可以居住並且讓家庭成長的家，而被當作是一個資本存放與積累的工具，這強烈的影響著澳洲人關於買賣房產的決策，也影響著澳洲人如何看待及使用房屋資本在生意、退休、家庭與其他用途方面。

兩位學者拿出由David Madden與Peter Marcuse著作的​ 「In Defense of Housing: The Politics of Crisis」呼籲要「反房產金融產品化」、增加公共與社會住房、並且不得踢除或轉移公共與社會住房的租客。然後逐步的將各種鼓勵投資房產的政策與補貼給取消，鼓勵房產業主與投資者將他們的財富投資到別處去。

這讓我想起杜甫在其詩作中有一句名言「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」，看來文人學者都非常有這樣的情懷。有個遮風避雨的住所確實是基本的人權，這幾位專家學者的出發點也是很好，希望人人有房子住，但是這樣烏托邦​的建立在我看來只是一個不切實際的理想 - 我不否認杜甫在詩詞方面的地位，不過若他來執政只會讓國家破產。

對於無家可歸的流浪者，我在日本留學期間常在附近公園看到，除了憐憫之外，也只能提醒自己要好好賺錢別讓自己與家人淪落到成為街友。我承認這在澳洲也是個社會問題，慈善機構與政府也都有在做事保障這些人們生存的基本權利。但是若是聽這幾位學者專家的建議，把所有人的居住問題都交給了政府，問題只會越來越大。我去塞席爾的時候我岳父帶過我去那邊的社會住房參觀，看到一整排海邊的連體別墅，居然是給低收戶住的！誰還會想努力賺錢脫貧致富呀？

上過我房產投資課程的同學們應該會記得我有提到過，房地產其實存在兩種市場：(1) Physical Space Market 實際空間市場與 (2) Financial Asset Market 金融資產市場。澳洲人們把房子還是看做是居住跟家庭成長的家，但也同時是自己資本的一種保障。這兩者是沒有衝突的，若是所有房子不再受到買房者投資者的青睞，房價買完就一路跌，好像新車開出車廠就跌價20%一樣，誰還會買房？租房不就得了？但是又要向誰租去？因為投資者也不提供出租房了，租金只會大漲。那靠政府囉？政府靠稅收，房地產業蕭條失業率上漲，稅收減少還要提供住房？ 最擅長收稅金發福利的工黨政府也玩不過來。

​兩位學者引用了墨爾本大學的 HILDA 研究報告，說到 50%的投資房主是澳洲最富有的前五分之一人口、75%的屋主則是澳洲最富有的前五分之二人口！70.3% 投資者也是澳洲收入最高的前五分之二人口，還說這些人可以透過在市場時機好的時候買賣了獲得資本。

為了深入研究他們論點的根據，我把這份 124頁的 HILDA 研究報告找出來翻看，還去ABS調數據來看，我發現 HILDA (Household, Income and Labour Dynamics in Australia)研究報告是一份非常值得閱讀的資料，講述了關於澳洲家庭、收入、財富、工作等各方面的數據，裡面有很多內容，這兩位疑是有仇富心態的學者偏偏就是挑選部分數據來支持他們的論點。我發現所謂的澳洲收入最高的五分之二人口，其家庭年收入也不過就是 $99684起，對於一個雙薪家庭來說也不過就是每人五萬年薪。寫得好像是他們打破了澳洲投資者是一般爸爸媽媽的迷思似的。

同一份報告指出，2014年澳洲 64.9%的家庭擁有自住房，中位房價為 $500,940。而擁有非自住物業的家庭只佔全澳洲家庭21%，其中擁有投資物業的只有全澳洲家庭的13%！但是平均來說擁有投資物業的家庭只有 1.67間投資物業，平均價值為 $754,523。澳洲有 35.1%的家庭是沒有自住房的，是需要租房的。而21.71%的家庭是跟有投資物業的家庭租房的，剩下13.39%的則是應該靠公共及社會住房或者是海外人士的投資物業。

若要說大部份澳洲有投資房的都是最富有的40%人口，那我也不禁思考他們之所以相對富有是否是因為擁有房產的緣故？我又去 ABS調數據，發現最富有的40%人口家庭淨值是在 AU$836,000以上， 平均家庭淨值則是 AU$742,209。平均來說房地產總值佔家庭財產約 57%以上，股票基金加上現金也差不多才佔10.4%，退休基金則是佔 20.3%。要大家把資產從房地產轉移到其他投資，總不能鼓勵全民炒股吧？要有多少人傾家蕩產呀？就實際上是把私人的直接投資轉到基金去，可是全世界的基金都在找可以存放資本的地方，連商業地產都炒到投資回報率越來愈低，到底還能投資甚麼？

當我們的社會是藏富於民，讓相對多數的人能靠著自己住的房子、提供給買不起房而租房的人的房子而積累財富，可以把淨值抽取出來投資事業、生意、股票來賺更多錢，這是資本主義社會讓多數人富起來的方法，只有人民賺錢納稅，政府才有經費來照顧那些真正需要照顧的人。若是人民只想依賴政府發錢，不願工作的人會越來越多，納稅的人會越來越少，我們的國家要怎麼民富國強？

​ HILDA 報告中說澳洲只有 10.3%的人口是相對貧窮的，包括了 3.9% 絕對貧窮的人口，但是2014年有31%的澳洲家庭曾經收到過政府的某種補助，其中10%左右的家庭是非常依賴政府補助的 (收入 50%以上來自補助)，5%以上的家庭則是完全依賴政府補助 ( 收入 90%以上來自補助)。我很認同說政府需要照顧弱勢，但是不希望政府把人民照顧成弱勢。

我很喜歡一部電影叫「當幸福來敲門 (The Pursuit of Happyness) 」，每看一次哭一次。男主角與兒子在破產妻子離去後相依為命，流離失所無家可歸還要住到火車站的廁所裡去過夜，但是為了下一代的幸福，男主角奮鬥打拼，終於創下一番事業。我們社會的制度應該是要鼓勵人民創造財富，劫富濟貧聽起來很大快人心，但是左派社會主義只存在於理想，連中國共產黨都要先讓一部分的人先富起來，帶動和幫助其他地區、其他的人，逐步達到共同富裕。​我們需要的是一個公平的制度，讓大家有目標有方向有方法去積累財富，夫妻兩人年收入各五萬也有機會投資房地產，不是做不到。把進入房市的門檻拉低若是要靠壓低房價，危害的是那些正在試圖積累財富不成為社會負擔的中產階級。最後給大家看看 Michael Matusik計算若要澳洲各城市的房價變得大眾可負擔，分別需要跌價多少，大家自己想一想，若房價真的跌這麼多，誰還能高興得起來？銀行先倒閉或完全不借款給買房者，買不起房的一樣買不起房，社會問題更大。還是想想怎樣增加經濟適用房的供應量吧！

澳太集團 業務發展經理 Nelson Cheng 投稿

眾所皆知，房產仲介大多是為賣家工作的，但其只有在物業出售的情況下才能得到報酬，因此，房產仲介也需要服務買家，但意味著投資者有機會能夠拉攏房產仲介。若是能成功拉攏他們，則可能意味著你能優先看房且處於有優勢的談判地位。 以下是給房產投資者的一些建議，但請注意，買家在澳洲給代表賣方的地產仲介如紅包等好處是會害地產仲介犯法的。
 

• 見面

見面是重要的第一步，因為你是在尋找一處物業，而不是一個匿名通過電子郵件來溝通的人，所以你應該去見一見你所感興趣的區域中 所有活躍的當地地產仲介。
 

• 一個認真的開始

說到房地產，我們知道有很多喜歡跑來挑剔價錢，但是討價還價了半天卻什麼也不買的顧客，所以你可以通過讓地產仲介了解你是認真的，並且真的準備買房而給對方留下良好的第一印像。
 

• 交換聯系方式

獲取個人代理的姓名、手機號碼及電子郵件以使你能與其發展關系。同樣的， 告訴他你的一切聯絡方式以及你對於該物業價格範圍的一個粗略估計。
 

• 求教

向他們請教，而不是告訴他們你想要什麼，因為大多數代理人有豐富的當地知識且他們通常喜歡與潛在買家的去分享它們。
 

• 告訴他們你想要什麼

當你們第一次會面時，告訴他們你在尋找什麼類型的物業以及你最可能投資的地區。積極地搜索資訊是很重要的，其包括與你所選投資區域的地產仲介取得聯絡。 切記明確你的哪些需求是不容改變的而哪些是可靈活變動的。 在我看來，人可分為以下三種類型： 1）讓事情發生的人； 2）觀望事情發生的人； 3）對所發生的事情摸不著頭緒的人。 請做第一類型的人並保持尋找機會。
 

• 提供反饋

每次看過房後告訴地產仲介你對該物業的喜好及厭惡之處，這將使他們能夠對你想要的物業有進一步的了解。
 

• 不要浪費時間

關注那些超出你預算的物業只會干擾地產仲介，也會使你對最終的選擇感 到不滿。同樣的，絕大多數的地產仲介都是在競爭激烈的市場中努力工作的正派的人，所以請善待他們。如果你吸引他們，他們很可能會作出積極回應！
 

• 保持聯絡

每隔幾天就給代理打電話來告訴他們你還在尋找物業並詢問他們是否知道市場上的新物業。如他們不知道你的想法，則會認為你不再需要購買物業了，而你可能會錯過一個好的物業。同樣的，也請回復他們的郵件和電話，即使只是為 了解釋為什麼你對特定的物業不感興趣。
 

• 切記地產仲介熱衷於出售物業

雖然地產仲介是為賣方工作，且其動機是獲得盡可能高的出售價格，但他們也可能因為沒有賣出就沒有收入， 而為了確保交易可能比賣方更願意接受較低的價格。如房產轉賣很困難，那麼地產仲介最終可能會站在你這一邊，幫助你向賣方爭取較優惠的價格。 當然，如果這些步驟對你來說太麻煩，或者你根本沒有時間來完成所有步驟， 那麼你可以考慮聘請買方代理，他會代表你站在你這一方做所有的工作，因為他是領你佣金的！
 
我誠心祝福 每一位投資者都能心想事成！

​Nelson Cheng, AusPac Investment Group Business Development Manager
M: 0411 891 556   T: 07 3386 0036      F: 07 3386 0036
E: [email protected]​      W: www.auspacgroup.com  
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Nelson Cheng 是 施老師的學生，現在任職於澳太集團，未來也會發表各種房地產文章，請大家多多鼓勵！

每年的年初總是飯局不斷，到處都是在慶祝春節的晚宴，那兩週我每週都只有一個晚上才能在家裡陪孩子吃飯。華人講究「一年之計在於春」，雖然我們南半球春節過後是秋季來臨，但是春節期間見面大家免不了問問今年有甚麼計畫。熱衷於房地產的華人朋友們見到我也總喜歡問問我對今年的房市怎麼看？要為房地產投資做打算。
 
有些很會聯想的朋友們還會問我說「你現在來上課的學生還是很多嗎？」我總是笑著說我每個月看我的學生報名數量與報名原因就可以看到市場風向，過去這六年多來，每次上課我都會問問學生上課的原因，之前市場火熱時來上課的都是為了做銷售，市場不景氣時來上課的就會變少或者小區管理權的買家就會佔多數。我今年二月份的學生九成是要做小區管理權，三月份的課程居然學生報名沒有滿，我就知道海外人士貸款受限等政府調控房市的政策開始生效，房市要開始降溫了。
 
有人說中國打個噴嚏澳洲就要重感冒，房市開始降溫是否代表著寒冬是否要來臨？其實我不會像許多為博眼球的媒體那麼的悲觀，現在就來跟大家分析一下我對於 2017年房地產市場的個人看法，提供大家做參考。

我與我們學校校長談起市場走向與學生數量的變化時，她告訴我說當經濟不好時往往英文地產課學生數量反而會上升，因為很多澳洲人在找不到工作時會考慮當仲介看看。只有在房地產市場大跌蕭條時我們學校才會招不到學生。她覺得目前英文班的學生數量有所增長，身為專業估價師的她也覺得各地區的地產仲介也都還是在招人，加上低利率時期，買房自住的人數還會有所增加，二手房的交易量有望持續提升。

我時常花錢訂閱許多的市場資訊來與我的學生們分享，其中就有一份權威報告指出，昆士蘭的東南區域在 2017年將會有 125,000 筆房產交易，比去年還上升8% (Matusik, 2017)。我將該報告的數據做成的圖表來跟大家分析一下：

昆士蘭東南區最大的房地產市場當然是布里斯本，其成交量在 2015年達到高峰後放緩，預計2017年與去年算是持平，詳細我們下個圖表分析。表現最突出的市場將會是第二大城市黃金海岸，自2013年後節節走高，2017年將比去年成長15%的交易量，我在黃金海岸的學生們可以仰天長笑傲視其他區的仲介同學們。同樣15%成交量增長的還有伊普斯威奇市，大家都有聽到 Springfield區域還要開始蓋公寓樓了，這個城市在市長Paul Pisasale的帶領下也是蓬勃的成長，只不過起點太低，成交量還是各區域吊車尾的。陽光海岸成交率將上漲14%，摩頓海灣成交率將上漲8%，我們地產學院所在地廣人稀的洛根市則是上漲3%。比起備受青睞的布里斯本與黃金海岸，洛根市與伊普斯威奇市一直是昆士蘭東南區的難兄難弟，潛力一直被低估，等待被更多投資者發掘的一天。

布里斯本市做為「全世界第四大城市」(別噴我，咱布村幾年前還曾經是全世界第二大城市呢！以市政府管轄面積來計算的)，我需要把它分成東南西北與市區。華人朋友最愛的布里斯本南區只不過有著不到7000套一年的成交量，不會有太大變化，因為買到了大多數人還是捂在手裡不隨便轉賣。東區自2013年以來就不斷提高成交量，已經超越市區成為銷售量最多的地區，今年還要增長5%！西區將看到8%的成交量增長，幅度比例最高。我們大家都知道已經是供過於求的市區將看到成交量持續走低，2017年要比去年再跌11%的成交量。關於市區公寓市場我接下來會再深入探討，但大家可以看到以成交量來說整體都還是上漲，會賺錢的房產仲介還是會繼續賺錢，只是看賣哪區的物業就是了！

毫無疑問的每個人都會告訴你布里斯本市區的公寓市場處於一個供過於求的現況，去年我就寫了篇文章「布里斯本的公寓是否蓋太多了？」引起很大回響。以市場循環來說布里斯本市區公寓走到了下坡階段，至於會跌多少要看整體供應與需求關係。目前價格的下跌只是輕微，許多媒體所預測的市場崩盤並沒有到來，但我覺得市區公寓房價在接下來一至兩年都將會是下跌狀態，平均可能跌個 5%~10%，但是個別較吸引自住買家的大戶型小項目會有相對好的表現。我去年投資的預售公寓，還沒建好就有自住買家想加價$30,000來買，我還是捨不得賣今年年底交屋後我還是想長期持有。

我有參與集資投錢下去的一個研究顯示，目前布里斯本近城區有245個新公寓項目，總計58000套！若以我們預計一年約不到9000套的成交量來算，我們現在還有約77個月的供應量。這個資訊絕對是可以當個聳動的標題來吸引點閱量，不過事實上，真正已經開始興建停不住的只有約20000套，有超過四成的公寓項目都將停止預售等下一波地產循環再重新推出。自由經濟下的市場正在迅速的自我修正，開發商也不是嫌自己的錢沒處燒，明知道不賺錢還繼續蓋，越來越多原本還有可能進行的項目都被開發商冷藏起來。像我之前預測的，2018年會看到幾乎沒有新項目的出現，三到五年後，我們又會供不應求又需要更多公寓的興建了。

市區公寓的空租率似乎也到了一個頂點，在新一波公寓交屋前空租率似乎還有下調的跡象。租金應該保持比較平穩，我在布里斯本市中心的兩套投資公寓去年剛剛重新裝修，租金又上漲了一些。但由於供過於求，此時轉賣都會看到房價的跌落。市區的人口還是會不斷的增加，市場的循環也會再繼續，就是看投資人如何挑選投資物業就是了。

講完布里斯本市區公寓，我要特別提一下黃金海岸與陽光海岸的公寓，這兩個海岸的中位公寓價要低於布里斯本市區，在2017年可有望各升約 5%。

獨立房屋來說，2016年昆士蘭東南區的中位房價總共上升了2.9%到了 $549,000，在2017年中位房價預計能夠到達 $577,000，上升 5%。布里斯本西區、北區還有黃金海岸與陽光海岸的表現還會更好一些。

空地來說，伊普斯威奇市、洛根市、陽光海岸跟布里斯本北區的土地上漲幅度會較高，除了中位價上漲之外，土地大小也會持續縮小。

聯排別墅 Townhouse會是未來十二個月表現最好的住宅物業類型，這也是未來人們居住的一種趨勢。隨著獨立房屋價格居高不下，銀行需要貸款給更多自住房買家，以現在自住買家的供房能力及自備款來看，不想住到一房或兩房公寓的自住買家將會從聯排別墅中選擇未來的住所。聯排別墅在2017年可能增值5%~10%之間，甚至有可能看到一些二手連排別墅有超過 10%以上的增值。

就猶如今年澳洲的夏天是有史以來最熱的夏天一樣，我們過了春節雖然遇上的是南半球的秋天，但是我們應該是不會遇上房地產市場的嚴冬，就算是冬天也是個暖冬。昆士蘭的房價比起南方大省還是物美價廉，只要今年昆州大選能選出個會振興經濟的有效率政府，這波循環中的冬季將會過得更快。

2017將會是精明投資者尋找好的投資標的的好時機，2017還是屬於買家市場，我有不少學生也都不是為了當地產仲介而來上課，而是地產投資者想要變得比一般仲介更專業更厲害而來進修。投資地產之前要先投資自己，知識就是力量，有了知識加上懂得運用，才能夠在2017年創造更多財富！