RTA 昆士蘭租賃管理局連續兩個判罰案例，讓我許多在做物業管理的學生們非常緊張。我們先來看看這兩個案例：

Townsville 當地人稱「Property Management Pirates (物業管理海盜)」的 Coral Sea Property Management 因為非法的在租約上要求租客在租約結束時請專業清潔地毯跟窗簾被判罰 $6000，加上$2500 非法進入租客物業，總共被罰 $8500。

​RTA表示在租約上面要求專業清潔地毯跟窗簾是嚴重違反法律的行為。

我們家管理的小區的老對手 Coronis 地產這次也倒了大霉，由於在租約上強制要求租客購買地毯清潔服務，並且多次非法進入租客的房子內，其中還包括兩次在只有租客孩子在家的時候非法進入屋內，被重罰澳幣一萬元，還留下了犯罪紀錄。

Stuart Shearer法官還把這種沒給RTA Form 9就進入租客房子的行為跟入室行竊相提並論，並問責這家仲介對應租客抗議時反而給予RTA Form 11 違約通知威脅的作法。

​RTA表示，Coronis地產已經被RTA警告過幾次了，有些人不明白的是，違反法律是犯罪行為，除了嚴重的罰款之外，公司與個人還會入罪。

許多物業經理都會在租約的特別條款中註明要租客退租時清潔地毯。根據 Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008 (the Act)，雖然沒有特別提到地毯清潔，在租約特別條款 Special Conditions裡強調要清潔地毯是沒有必要的。因為地毯清潔應該被包含在一般條款中，這是出租物業的一般標準跟條件。

​根據 The Act Section 188 (4)，租客的責任是  “At the end of the tenancy, the tenant must leave the premises, as far as possible, in the same condition they were in at the start of the tenancy, fair wear and tear excepted”. 盡其所能將物業恢復到租約開始時的相同狀態，除了正常的磨損。

​在租約開始時，地毯的狀態應該在 RTA Form 1 Entry Condition Report 入住時的屋況報告裡詳細描述，最好附上照片。如果剛完成地毯清潔，甚至是蒸汽清洗過，可以寫上 Vaccumed and Steam Cleaned。這樣子，租客在退租的時候，就必須清潔地毯至同樣的程度，除了正常的磨損之外。

​如果在租約特別條款中寫上租客必須提供收據、或聘僱專業來清潔，這是違反了 Section 171 of the Act (supply of goods and services)。我在課堂上就說過不可以強迫或要求租客購買物業經理或房東所提供或指定的服務及產品。這包括了強制要求租客付費讓經理安排割草、清潔、清洗地毯跟窗簾等等。

​我們以後只要把入住時的屋況報告寫清楚，就不需特別強調要清潔地毯。若想寫道特別條款上，注意不要提到Professionally Clean，也不要要求收據證明。因為租客完全有權利可以自行租蒸氣洗地毯的機器，自己來清洗。至於如果自行清洗的過程造成地毯的損壞，那就是另外一回事，直接可以讓租客賠償了！

​若是已經寫上這些條款的經理也不要緊張，退租時跟租客把該條款當面劃掉簽字，說我們不要求他非用專業清潔，只要恢復到跟入住屋況報告上一樣的狀態就可以了。上訴案例很多都是因為非法進入物業沒給 RTA Form 9引發的訴訟爭議，沒強迫執行強逼購買服務就不會有問題。

The Fair Work Commission 澳洲公平工作委員會近期完成了四年的最低薪資評估，新的 Real Estate Industry Award 2010 房地產行業薪資標準從 2018年4月2日啟用。

新的房地產行業薪資標準調整了員工的分類方式，新的四級員工制度取代了原有的不同職銜： 

• Real Estate Employee Level 1 (Associate Level) 第一年最低週薪 $728.20 / 第二年最低週薪 $768.60
• Real Estate Employee Level 2 (Representative Level) 最低週薪 $809.10
• Real Estate Employee Level 3 (Supervisory Level) 最低週薪 $890.00
• Real Estate Employee Level 4 (In-Charge Level) 最低週薪 $930.50

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最讓人關心的是關於 Commission Only 純佣金制員工的新規定，從2018年4月2日起，公司如果想要以純佣金無底薪的方式聘僱一個員工，這個員工就必須證明有能力賺到相應員工級別年薪的125%佣金，例如一個 Real Estate Employee Level 2 (Representative Level) 等級的地產仲介，必須一年要能賺到 $52,591.50以上才能保持純佣金制聘僱。

雇主有責任每年評估這個純佣金制的員工是否有賺到其規定最低薪資的125%，在2018年4月2日前簽署的聘僱協議必須在2019年4月2日前重新評估。若是這個純佣金制的員工年收入低於最低薪資125%的要求，必須立即停止純佣金制的聘僱，改為支付最低薪資。

從2018年4月2日起，純佣金制的員工同樣也享有有薪假。
此外，純佣金制的員工的最低佣金分成比例也從雇主淨佣金的35%改為雇主總佣金的31.5%。
委員會還規定以下純佣金制的基本要求：

• 雇主與雇員必須要有書面的協議，依照最低薪資標準，確保雇員是要以純佣金制的方式被聘雇並列出佣金計算方式。
• 雇員必須要有房地產仲介執照、或者是房地產從業人員證書。
• 過去三年裡，必須要有連續在房地產銷售或出租行業連續工作至少12個月才可以進入佣金制的聘僱關係。
• 雇員必須至少21歲以上。
• 雇員不得是以臨時工 Casual、未成年工Junior、地產一級雇員或學徒的方式聘僱。 

基本上在這樣的改革下，新規定斷絕了地產公司以純佣金制方式聘僱新入行員工的路。所有純佣金制的員工都必須有至少12月以上經驗，而且在那十二個月裡要能證明有能力賺到至少  $52,591.50以上的年收入，並能維持住這樣的收入。

補貼
若雇主要求員工使用自己的汽機車來工作，從2018年4月2日起，雇主必須支付員工汽機車補貼每公里 $0.26，最高每周400km。員工必須做行車紀錄。員工若使用自己的行動電話在工作上，雇主也必須給予補貼。

目前許多地產公司都開始鼓勵原本純佣金制的員工升級為地產仲介執照 Full License，因為在Office of Fair Trading 網站上就提到了，員工想轉為合同制  Contractor，就必須要有Full License。以 Contractor的方式或者是 Co-Agent的方式營運，就是仲介本人持有地產仲介執照，與合作的地產公司簽屬 Sub-Contractor Agreement或類似協議，利用地產公司所提供的資源來獨立營運自己的地產銷售生意，並同意固定分成。仲介本人自己要能獨立運作自備辦公器材生財設備 (如電話、電腦、汽車等)，只是利用公司行銷品牌、網路資源等等。

強烈建議各地產公司考慮在稅務年度結束前，讓純佣金制員工盡快升級，學費也可報稅。

為了能夠不觸法，還是請各位同學與所有地產公司取得應有的地產仲介執照。別忘了要報讀升級課程記得找 Helen (07) 3386 0036 上施老師的課！