專題探討：澳洲人買不起房子？是誰的錯？

我找出一篇我在 2010年6月24日寫的文章，六年後拿出來讀，覺得還是很有意思...

最近一次在一個聚會上遇到個澳洲人，當我介紹自己是個幫助客戶透過投資地產創造財富的專業地產投資顧問時，他居然對我說澳洲人會買不起房子都是因為我。我感到十分的驚訝，我從來還不曉得我個人對整個澳洲的房地產市場有如此大的影響力。我就問他說為什麼會這樣認為？他竟然還分析給我聽，他說澳洲房價去年大漲了12% ，都是因為五種人：(一) 中國來的海外買家；(二) 炒高房價的地產投資者；(三) 利用Negative Gearing負扣稅投資逃稅的人；(四) 貪得無厭的開發商；(五) 鼓吹叫人投資的演講者。

​我聽了還真的有點愣在那邊，除去他那帶有偏見的形容詞以及我並不認為12%算是大漲，我還真的像是他口中造成房價「大漲」的罪魁禍首 – 我看起來就像是個中國人，我相信以一個澳洲人來說只要是黃皮膚黑頭髮的他們都可以把我們歸類於中國人，不管我到底是來自台灣還是新加坡，是不是澳洲公民；我當然也是個地產投資者，而且我用負扣稅投資「合法節稅」；偏偏去年開始我又成了個房地產開發商，而且過去五年來都一直有舉辦房地產投資教育講座。可惜我在那場合沒辦法花上幾小時的時間好好教育這個買不起房子就怪別人的澳洲人，但是這也激起我想要再提起筆來寫地產相關文章登報的火花，過去光是把版面讓給公司其他顧問，真是太久沒寫這方面的文章了。

澳洲人真的買不起房子了嗎？

其實這位先生會有這樣的偏見實在也不能怪他，因為整個澳洲的主流媒體一直在尋找讓澳洲人供不起房子的罪人。最近繼瘋狂教授 Steven Keen (被媒體追捧，預測2009年澳洲房價會大跌40%的不知名大學副教授)之後，又有一位GMO國際管理公司的創辦人Jeremy Grantham跳出來宣稱澳洲房市存在一個大泡沫，房價需要下降40%。根據這位Grantham先生的說法，正常房價應該是在家庭收入的3.5倍，如果超過6倍就是要準備泡沫化了。澳洲目前的中位房價是中位家庭收入的7.5倍，所以澳洲的房價已經超出應有價位的兩倍！難怪另一天我遇到了一個來找太平紳士簽字的客人他就信誓旦旦的說澳洲房價已經讓人供不起房子一定要下跌。

就我個人的觀點來說，澳洲的房價與成交量在接下來的幾個月會放緩，如遇上太急的利率增幅還有可能下調一點，但是長期來說這都還是屬於正常的地產循環，房地產整體來說長期還是會增值的。而我也同意說現在的中位房價比起中位家庭收入來說比很久以前的過去來得貴，但是我絕不同意說有到這些「末日名流」型經濟學家所說的惡劣程度，這些人一直靠著預測世界末日般經濟災難才能搶到媒體版面。其實用中位房價跟中位家庭收入來做比較是太過簡單而且不正確的做法，尤其是許多這些所謂的專家還用的是ABS澳洲統計局的資料。根據上次人口普查的資料顯示，八份問卷就有一份問卷沒填家庭收入，而且我敢打賭這些沒填收入的還是以富裕的家庭居多。因為另一個更可靠的收入統計資料來源ATO國稅局就顯示家庭真實收入要比我們公佈的收入高上20%，而且如果我們只看25歲至39歲的族群 (首次購屋者的主要來源)，他們的家庭收入要比公佈的平均家庭收入高上30%。

其實正確衡量澳洲人能不能買得起房子的方法是應該用家庭收入跟房貸額度去去比較，現在這個比例是大約1:3，而十年前是大約1:2 (Matusik 報告顯示)。而且在中價位至高價位的房市，這個比例仍舊是1:2，這佔整個房地產市場約四分之三。Commonwealth Bank最近的調查顯示，2009年下半年的成交記錄顯示百分之二十成交的物業售價都是在首次購屋者平均的承受範圍之內。RP Data地產數據庫的研究總監Tim Lawless也表示首次購屋者離被排擠出房市還有很遠的距離，只是想要買在靠近市區的首次購屋者要去選擇公寓或排屋，想住帶後院大房子的要到離市中心較遠但生活機能仍然便利的地點。
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而房價上漲對澳洲來說真的是件壞事嗎？為什麼媒體一直要去找導致房價上漲的嫌疑犯呢？事實上房價的上漲對大多數澳洲家庭有好處，因為七成的澳洲家庭擁有自住房，澳洲人平均起來八成的淨資產都在他們的房子裡！而整個國家也都有好處，因為隨著價格的上漲，這些家庭的淨資產也在上漲，幫助這些家庭累積更多的財富來面對他們的退休生活。就像我在Knowledge Bank免費公眾教育課程上所說，各種所謂的「危機」都是媒體與一些懷有特別目的的人所創造出來搶版面跟大眾注意力的。他們既然把上漲的房價也塑造成又一個「危機」(大家也別忘了之前眾多的「水危機」、「醫療危機」、「恐怖份子危機」、「租房危機」等等)，講成是一件大壞事，那他們當然要把罪過指向某方，讓千夫所指有個方向。

華人是害澳洲人買不起房的原兇嗎？

雖然已經跟大家分析了澳洲人不見得真的買不起房子，我們再回頭來說說房價「大漲」到底是誰的錯。我已經好幾次在各種場合上面說，中國人、韓國人跟整體亞洲人都是被媒體跟政客所推出來的「房價過高」替罪羔羊，可笑的是陸克文政府還去把之前放寬的FIRB外國人投資審核政策改回原來的版本，還要嚴打海外買家在澳洲購買投資房。我一直是信奉數據說話，但是我發現澳洲的媒體已經到了可以看著數據睜眼說瞎話的境界，真是令人不得不佩服。

The Australian這份主流報紙上面說了： “Asian buyers are putting a fire under the country's housing markets, with capital-city sales -- particularly to Chinese buyers -- doubling in the past 12 months, according to a real estate group. ” (亞洲買家在國內的房地產市場底下添上烈火，根據某地產集團表示過去12個月賣給中國買家的主要城市物業增倍)。仔細一看內文，發現說是Ray White告訴記者在悉尼的高端市場上有一小群的中國富裕買家在買物業。Ray White宣稱「本地亞裔買家在去年對首次購屋者的市場有極大的影響」，Ray White的發言人深知只要發言辛辣，這次宣傳該公司的機會就會由媒體買單。

​而媒體記者也很敬業的跑去採訪其他仲介公司，宣稱中國留學生的有錢家長拼命購買數百萬價位的奢華公寓給孩子居住，一家賣位於The Rocks高級住宅公寓the Stamford Residences的仲介說「122套售出的物業當中，有6套是給中國來的買家買走的！」這是不是在告訴我們，這個才一共149套的開發項目裡，5%中國買家造成其他95%買家買下的物業價格上漲？造成整個悉尼的首次購買者都買不起房子？ 我很好奇說有多少澳洲的首次購屋者會去跟那六位中國買家搶這些一房一廳起價$75萬，四房頂層售價$1530萬的悉尼港旁物業。

有另一家公司表示中國姓氏的買家「佔他們2009年總銷售額的16%，而且有興趣的都是買$600萬到$800萬澳元的物業。」我是不曉得這間公司在當地佔有多少市場份額，而因為他們所佔市場份額的16% 是有中國姓氏，造成房價上升的就不是那主流的94%。而且先不說許多澳洲記者有沒有能力分辨那些是中國姓氏，很多有中國姓氏的都不見得是海外投資者，而是本地華裔澳洲公民甚至是在澳洲土生土長的華裔。

不是我在支持陰謀論，但之前這一波的媒體先是大幅報導類似新聞，說什麼一個不會說英文的十九歲中國女生因為風水在拍賣以$182萬買下一間墨爾本Camberwell區三房的物業  (該區有很多一兩百萬的房屋) ，一個墨爾本中國人名下有一百多套物業之類的 (澳洲人也有名下數百套物業的好嗎?)。然後政府就順勢調整了放寬的FIRB外國人投資審核政策，並把一些原本指責房價上漲是因為陸克文首次購屋者補助或是因為州政府土地政策問題的抱怨全都轉到海外中國人。其實海外買家到澳洲投資房地產是應該要受到政府鼓勵的，尤其是全新的物業或預售屋，這樣才能夠解決部份供不應求的問題。

小心！Negative-gearer (負扣稅投資者)就在你身邊！

再來就是要說說房地產投資者跟使用Negative Gearing負扣稅投資策略的投資者是否造成房價的「狂漲」。The Age 報紙財經專欄作家James Kirby指出，房價問題不該怪效率低下的地方政府或是海外買家，現在應該要去攻擊那些在我們周遭的negative-gearer (負扣稅投資者)，因為根據最新的國稅局數據顯示，每十個納稅人裡就竟然有一個在使用負扣稅投資！我的天呀！百分之十耶！好高的比例呀！嚇死人喔！Kirby先生接著說澳洲房價上漲是不合理的，因為我們的GDP經濟成長率並不高，而且股市低迷欲墜。我開始覺得他的邏輯真是越來越有問題了，我們什麼時候看到澳洲的房價跟股市還有GDP一直都保有有同步的趨勢？再說，ABS數據顯示30%的貸款是放給了投資者，70%是自住者，那是否也表示並不是全部的地產投資者都是使用負扣稅策略？

The Australian報紙還有另外一個驚人標題「泡沫化警告！投資者回到地產市場」然後新聞的內容又跟標題沒有關係。仔細讀這篇報導，上面說根據The AFG Mortgage Index 一家貸款代理公司所發表的數據顯示，投資者貸款的比例在二月份上升到34.1%，比起去年八月的27.1%要來得高，這是過去四年來最高的比例！要知道AFG佔整個貸款市場的份額約10%，根本不見得能代表整個市場。然後我繼續尋找那「泡沫化警告」，咦？怎麼找不到？根本文不對題嘛！報紙記者跟編輯在解讀數據方面的本事實在是讓我五體投地。
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ABS數據顯示30%的住宅買家是投資者，13%是首次購屋者，57%是買第二、第三套的自住房 (換房者)。而且根據大多數地產仲介的經驗，這70%買自住房的買家才容易感情用事去以更高的價格買下中意的房子；地產投資者則是把地產看成生意，對房地產市場都會先做研究，如果無利可圖怎麼會去砸錢投資？通常投資者都還要斤斤計較討價還價，計算怎樣的買價才合理。所以如果說精明的地產投資者開始回歸房市是個警訊，我想這反而應該是房市復甦的兆頭吧！

住房短缺是開發商還是政府的錯？

至於貪得無厭的開發商一說，一直以來開發商跟政府都是把球踢來踢去，一方面開發商大罵都是因此地方政府批准開發動工的效率低下，收的種種費用又高，又不放出更多可供開發的土地；另一方面又有人說都是些大開發商屯積土地，為了賣高價一直不釋放出更多土地。其實這房價居高不下，根本不是單一方面的問題，這兩方都有問題。

做為一個土地開發商，我已經親身體驗了為什麼開發商都要抨擊地方政府，我在北區開發了二十五塊住宅用地，光是付給當地政府的Council Contribution基礎建設費用就差不多快澳幣五十萬，而在等批准開發申請、動工申請的時間就幾個月幾年來算，等完工後還要等政府手續才能交地。許多人都說因為地方政府把這些開發商當作是可以擠出現金的乳牛，所以才造成房價上漲。例如現在墨爾本的住宅地價就比昆士蘭便宜，因為他們那邊的政府沒這邊狠。
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而大開發商們為了對大小股東們交待，也一樣要確保利潤，所以例如像Springfield的開發商買下2,860公頃的土地，它獲得開發批准建造可以容納86,000居民的住宅。但是他們自1992年就開始開發跟銷售土地，到2010年也才開發了13%，接下來十五年以上他們還要再繼續開發跟銷售那邊的土地。所以有人也批評說土地短缺是因為土地都被這些大開發商給屯積起來了，我自己就在Springfield有買地蓋了自住房，也覺得說他們都是一次性只放出少數土地，限制供應量好不斷提升價格。可是我也要為開發商說幾句公道話，如果有開發商一次性甚至在短期內能把2,860公頃全部開發放到市場上銷售，這個開發商不但要富可敵國、財力通天，要有成千上萬工人能不眠不休工作，還要是個頭被門縫夾到的嚴重腦殘。分階段銷售以確保供應的住宅能被市場消化，而不是空著養蚊子好幾年，是符合市場的規律，健康成長的保障。

千錯萬錯都是名嘴的錯！？

而最後要來說說地產投資講座講師對於房價高漲的影響。我相信所有鼓勵及教育大眾投資物業的講座名嘴都恨不得自己的影響力有大到能夠導致全澳洲房價狂飆，成千上萬買家瘋狂的排隊買房。許多專門舉辦投資成功創富講座的公司其實背後都是在為發展商工作替他們銷售他們的物業，而有些公司甚至會向這些開發商收取7%到10%以上的高額佣金。當這些講座創造出銷售紀錄時，發展商也會一步步抬高價格，讓更多人趨之若騖，覺得如果再晚一步可能會買不到或是又要漲價了。我在過去舉辦大敗局講座與聽眾探討一些投資失敗案例時就曾公開許多過去我在業界內看到的內幕，因為我不希望再看到有華人朋友買到高出合理價位的物業。

在成立自己的公司之後，許多客戶會發現我雖然還是鼓勵大眾投資地產，但是在投資策略方面跟過去我在其他公司時有許多的不同。雖然我從事房地產業以來都以「誠懇、誠實、誠信」的理念來要求我自己，但是當所學習到的部份知識一開始就是受到別人的誤導，那過去所推行的策略就不一定都是正確的。有人覺得我站出來講部份投資失敗案例好像是在攻擊我過去的公司老闆與導師，但是我覺得如果有錯誤就要修正，不能再誤人誤己。經歷這麼多年的學習、實踐跟驗證，我希望我的講座一方面能鼓勵聽眾投資房地產幫助他們創造財富並為我的公司帶來潛在客戶，一方面又能提供有用客觀而且正確的資訊讓地產投資者能夠真正賺到錢，再成為我們公司的回頭客。

我會與好友林居正會計師還有林俊宏律師組織成立公眾教育平台Knowledge Bank定期為華人朋友上課及發表文章，就是希望能夠跟華人朋友們分享更多的專業知識及正確的訊息，將知識財富轉為自己的真正財富，也才不會讓華人朋友們被媒體或懷有特殊目的的一些人給誤導，遭受莫名的損失。
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澳洲房價長期整體的向上走，是正常而且符合市場循環規律的，並不是特定少數人的原因，而是有多方面因素相互影響供需關係的。房價上漲是大勢所趨，只是有時會快有時會慢，有的地方會漲得多，有的地方會漲的少，還有些物業還有可能在中短期跌價。與其怨天尤人在那邊指責是誰讓自己買不起房子，應該要去了解怎樣在市場變化中尋找機會，怎樣才能買得起物業。很多大呼自己被擠出房地產市場之外的無殼蝸牛，他們的經濟收入狀況甚至是高過我們一些已經有投資物業的客戶。這個世界本來就不是個公平的世界，我們只能依照我們對這社會遊戲規則的了解，運用我們學習到的知識做出正確的判斷，並且採取行動，才能成為最後的贏家！