物業管理權行業新面臨最嚴重的威脅?

最近各個小區經理群都炸鍋了！因為看到傳聞昆士蘭公寓業主聯合會還有一些業主提議希望將物業管理權的合同從二十五年減少到三年五年！許多學生都來問施老師怎麼辦？

其實大家不用感到慌張！首先我們現有的物業管理權合同本身是個商業的協議，就算州政府真的修法改革，也不會影響到現有的合同！目前還剩幾年就是幾年，不會一下子就變成剩下三年或五年。

我們物業管理權行業每年為澳洲經濟貢獻 $55 Billion，昆士蘭的物業管理權行業也有近五十年的歷史，全昆士蘭大約也有超過四千位的小區經理。當 UOAQ 昆士蘭公寓業主聯合會向工黨州政府提出對物業管理權行業不利的建議時，我們物業管理經理公會ARAMA 也同樣的會代表我們發聲，讓政府好好考慮是否該修法跟該怎麼修法。我們小區經理現在能做的，就是先加入ARAMA的會員，支持公會為我們向政府發聲。

其實這已經不是 UOAQ  第一次搞事情了，這個組織號稱存在四十年，代表著昆州廣大公寓業主的利益。他們收取業委會會費 ($500/年起) 或個人業主的會費 ($65/年)，號稱能幫業主們招標最好的保險、電力供應、業委會服務公司、銀行存款利率等等。它們在幫業委會招標 Body Corporate Manager方面嘗到了甜頭，所以也希望最好小區經理的合同也能三年一簽甚至一年一簽，這樣它們又能夠提高業主們 (主要是它們)的權力！

代表小區經理們的ARAMA、代表業委會經理及業委會的 SCA (Strata Community Association)跟代表公寓業主及業委會的 UOAQ 三個協會可以說是三國鼎立相愛相殺，大家立場不同自然意見就會不同，雖然都說是為了公寓小區全體的利益，但也都各有私心，三家鬥來鬥去都是想要讓自己能夠有更多會員支持、有更大的權力。工黨政府在2020年十月宣布要建立了一個新的物業法工作小組，邀請各利益團體代表來審視現有的物業法律，其中要考慮的內容包括了業委會經理的認證與教育、紛爭的調解、小區經理的責任執行、物業管理權、業委會的霸凌與騷擾等等。

施老師投資了七個小區的物業管理權是ARAMA的企業會員；也投資了六間公寓排屋是公寓業主但沒參加UOAQ；年年高票當選其中一棟大樓的業委會委員，現任SCA昆州的會長曾經就是我所在業委會的業委會經理。我自認還算能夠客觀地看待物業管理權這個行業。我覺得昆士蘭的物業管理權制度三足鼎立互相監督制衡其實是個很好的制度，絕對的權力會帶來絕對的腐敗，給予業委會或業主過多的權力也不會是好事。

​例如悉尼就很少物業管理權，它們現行的制度就差不多是 UOAQ 跟 SCA 所追求的，所有小區工作都外包簽短約，讓業委會來監管所有工作。但是業委會大多是義務職，最後大家都不想管了還是交給了業委會經理 Strata Manager/Body Corporate Manager來負責發包跟監督，等於是小區經理賺的錢變成換家公司賺就是了！悉尼的物業費有因為沒了小區經理變便宜很多嗎? 也沒有吧！施老師悉尼的學生照樣訴苦說悉尼的物業都是被幾家大的 Strata公司給壟斷了，換來換去天下烏鴉一般黑！

UOAQ 這次理直氣壯的底氣

2021年 UOAQ 做了一個線上的問卷調查，收集了超過1700份昆州公寓業主的回應，搞出了一份報告出來。2012年ARAMA也曾花錢請德勤 Deloitte 做過問卷調查提交報告說物業管理權的好處，這次就是換UOAQ 下重本出招罷了！UOAQ的調查結論是：

1. 55%的受訪者住在快樂和諧的小區裡，對業委會及小區經理感到感激，而其他人就很不幸而且沒有機會改善情況！
2. 很多小區都有嚴重的人際關係衝突包括霸凌、毀謗、欺壓。
3. 大部份的業委會委員及業主都沒有任何的專業培訓跟對於自己責任、受託責任、業委會規範、BCCM法律的認知。
4. 物業的服務在短期合同工人的提供下有更好的滿意度，受訪者非常支持三年合同公開招標。
5. 大部分的受訪者不曉得自己大樓的用途許可，可能會影響建築物保險。
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UOAQ 的問卷調查不是請第三方獨立機構做的，解讀調查的結果也有一定的偏頗，但是施老師詳細研究後，覺得還是應該跟大家分享一下這份報告。

我們先來看看這1700多份問卷調查的構成：
42% 來自黃金海岸、18%來自布里斯本、8.5%來自陽光海岸 - 主要也都是以公寓大樓為主。這個抽樣其實就有點問題，根據2022年BCCM的資料分契式產權小區布里斯本跟黃金海岸各佔昆州 26%，這份調查黃金海岸佔的比例過高！
30% 是 10至50戶的小區、31%是50-100戶的小區、25%是100-200戶的小區、7%是200戶以上的小區- 昆州政府的分類是把11至20戶還有21至50戶分開計算，這點是很重要的，因為20戶以下的小區根本就不該有小區經理！UOAQ把10至50戶歸納一起，我們無從得知多少是來自20戶以下的小區。100戶以上的小區在昆士蘭只有所有小區的1.1%，在這份調查裡卻佔了32%，表示很多受訪者都是來自同一棟大樓小區。我們有理由相信，這1700多份的問卷調查都非常的集中在黃金海岸的幾棟住宅公寓大樓。例如我就知道黃金海岸的幾棟大樓業委會問題非常之大，說不定那來自超過200戶以上小區的7%有相當比例都是來自這些樓的不滿業主。
Standard Module 佔36%、Accommodation Module佔33%、不知道自家小區是甚麼 Module的佔 29% - 確定知道自家小區是 25年合同的只有33%，更有36%的是只有10年合同的。拿著這樣的調查來說25%合同太長？
自住業主佔 80%、72%曾經出任過業委會委員、20%是UOAQ會員、77%來自有小區經理的小區、66%說大樓裡有非法的短租行為 - 自住業主比例佔那麼高，怎麼不問問投資業主對小區經理的看法呢？然後居然有 1200多位受訪者當過業委會委員！一個小區通常也就 7個業委會委員，參與業委會的業主通常都是少數人，這樣一份問卷調查是否能代表權昆士蘭 51萬多的公寓業主？ 結論中提到「物業的服務在短期合同工人的提供下有更好的滿意度」77%的受訪者來自有小區經理的樓，23% 的受訪者小區內沒有小區經理，代表著他們是拿著23%沒有小區經理的小小區 (通常在 20戶以下) 使用短期合同清潔工的經驗來比較...借問一下 20戶以下的小小區有啥公共設施？連掃地都能不滿意的話那清潔工要多廢？更有趣的是 20%是UOAQ的會員 = 340人。它們表示它們找了許多夥伴協助發送問卷連結，這不只是它們會員的調查。不過我相信它們絕大部分的會員都有收到這問卷吧？會繳會費參加這麼一個協會的會員應該很積極吧？所以結論就是 UOAQ的會員大概就是300~400人。

雖然施老師吐槽這份問卷調查的偏頗程度，但是它還是有一定的參考價值的。它最關鍵的一個問題是：您的小區是否快樂和諧？

UOAQ把 24%的回答歸納為「有毒的小區」說他們因為紛爭而分裂，彼此不信任。12%是覺得不算太差；35%覺得還蠻好的、20%覺得非常快樂和諧。所以其實大部分都對小區現況感到滿意！而說 Not too bad 的這 12%是否真的是不開心？  施老師就想問問您認不認識問他 How are you？他會回答 Not too bad的人？ 這樣回答的人就不幸福嗎？

60%的受訪者對於業委會的表現表示滿意，6%覺得做的非常差、22%覺得差、12%覺得沒啥作為。47%的受訪者覺得業委會委員跟業主們關係良好，29%覺得關係不好。而在快樂和諧的小區裡 90%的人對業委會表現滿意、85%覺得業委會跟業主們關係良好；在有毒小區裡75%的對業委會不滿，76%覺得業委會跟業主關係有問題！

​業委會委員們是業主們選舉出來的，有毒小區裡的回答告訴我們基本上是業委會有問題！大部分 (76%) 的業委會委員都沒有經過任何的培訓，卻要負責大樓的日常決策。有毒小區裡的72%受訪者覺得業委會跟小區經理的關係很差。有句話叫一隻巴掌拍不響，這樣看起來似乎問題是出在不好的業委會委員身上吧！快樂和諧小區 85%的業主們覺得花在小區經理身上的錢是值得的；有毒小區裡70%的業主覺得不值得請小區經理。一個小區要是小區經理都花時間再應付跟業委會的鬥爭了，還有多少心思餘力能用在工作上？

先前就說過，這問卷對於小區經理工作評價跟小小區清潔工花園工的工作評價其實沒有參考價值，因為工作量根本不是一個級別的。報告還說雖然對小區經理滿意跟不滿意的都是 45%，但2008年以來沒有Remedial Action Notice在法庭被成功執行，所以對小區經理不滿的人是無計可施。這個結論我也不能認可，法庭不同意的RAN代表它無效，業委會並不會對表現不好的小區經理無計可施，光說Top Up這個延長年限的申請好了，它也能是業委會的利器。

UOAQ最依賴最重點的問卷問題是「你是否覺得這些清潔及一般服務合同應該每三年重新審視並經過競爭招標比價跟比適當性？」這個問題問的真是要多麼熱愛小區經理的人才能回答不呀！居然這樣都還能有14%堅定站在小區經理這邊！太難得了老鐵！47%的受訪者對小區經理服務滿意，37%不滿意。

還有高達60%的受訪者表示遭受或見證了小區內人際關係的衝突，包括霸凌。
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26%對小區經理的出租服務滿意；33%不滿；41%沒有回答。不滿的主要原因大多是跟短租 AirBNB有關。
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除了讓受訪者填寫選擇題之外，也有些問題讓受訪者留言，其中每題都有700到900多留言，報告中針對性的挑出其中對其論點有利的二十多條評論。我們無從得知這些留言是否來自同樣幾個有毒小區。但其中可以看到小區裡自住業主對於投資業主是有成見的，對於英文不好的小區經理是有偏見的，對於霸道主席還有霸凌是厭惡的，對於業委會委員也有很多不滿的。

小區經理應該學到的教訓

雖然施老師分析UOAQ的問卷調查報告是有很多缺陷的，但是我們還是可以從中學習到有用的教訓，那就是我們應該要致力於打造一個快樂和諧的小區，不要去淪落成一個有毒小區！我們需要讓業主們感受到小區經理存在的價值，要跟業委會建立個健康的工作關係。

小區經理10年或25年合同，如果真的沒做到合同上要求的工作，業委會委員提醒後小區經理置之不理，業委會委員是可以發RAN的，UOAQ 說2008年以來沒有因為發RAN而中止的小區合同是不對的，我就講過兩個案例。之所以大部分的RAN都沒有成功中止合同的原因，是因為要嘛RAN不合理被判是無理取鬧無效；要嘛就是給了RAN之後小區經理在合理的時間內改正了！這怎麼能說是業主們無計可施呢？

把物業管理權年限從25年降到3年並不能解決根本的問題，大家都知道很多時候小區經理做得好不好是很主觀的一件事，有毒小區的問題根源很多是業委會委員本身也有問題，讓這些人來主觀判定小區經理是否做得好，從而決定是否續約，有太多的潛在問題了。只要去問問其他州的公寓業主們是否都過得幸福快樂就知道沒有一個制度是完美的。

昆州的制度至少有個互相監督制衡的機制，缺乏專業的業委會委員也受到限制不能為所欲為，小區經理可以不受過度威脅穩定的工作也是很重要的。小區經理對小區不夠熟悉，工作要怎樣做得好？一個小區經常換小區經理，通常也是因為跟業委會關係不好，真正快樂和諧的小區除了打算退休有幾個小區經理打算想賣的？我覺得目前每三到五年就允許小區經理來爭取 Top Up的機制其實是好的，業主們有 RAN這個大棒還有 Top Up這個胡蘿蔔，只要不要一手好牌打到變成有毒小區，小區經理為啥不想好好工作？難不成我們就喜歡被人罵不成？​

UOAQ 這次來勢洶洶，確實是對物業管理權造成一定的威脅。但是我相信 ARAMA在我們小區經理們的支持下，是能夠抵禦這次的攻勢的，因為連施老師都能隨便看出其論點的一堆漏洞。不過我們也不能掉以輕心，有道是不怕神一般的對手，就怕豬一般的隊友！百分之五做得不好的小區經理也能連累百分之九十五的好小區經理！我們必須加入 ARAMA，多多進修提升知識，熟讀合同認真做事，取得客戶推薦跟爭取獲獎，人人都​持續提升我們自己的能力與服務，宣傳小區經理的好處，我們的行業才能夠不怕威脅！