ABMA Code 澳洲建物管理認證引進對小區管理經理的影響

過去教授小區物業管理經理證書課程以來，時常聽到有學生分享說受到了業主委員會的歧視與刁難，貸款銀行也紛紛要求說想要購買小區物業管理權的客戶需要有「相關經驗」。

我看到一些已經入行幾年的過去學生開始買第二、第三、第四、甚至第五、第六個小區，把全家人都送來我這邊上課；也看到一些想買第一個小區的學生因為業主委員會對於上任經理的不滿而更嚴格的要求審核新經理資格。

其實沒有人是一入行就甚麼都會，目前政府規定要上的執照課程教的也是出租管理的基本法律知識與流程，我都已經盡量多加入小區管理的經驗與知識了，但是也不可能立刻就能甚麼都懂，很多事都是要做了才會有體會。

隨著越來越多的華人投身進入小區物業管理行業，由於語言溝通交流問題，很多時候業主委員會往往把做不好的小區經理歸咎於是華人的因素。我有跟一些洋人資深小區經理聊過，他們說其實這也是不公平的，他們剛開始甚麼也都不會，做不好也不會有人說因為他們是紐西蘭人的關係，而少數華人做的讓少數業主不滿意，就歸咎成是華人小區經理全部都不好。

行業標準的重要性

許多業界的專業人士在處理了多年的小區經理與業委會糾紛後，總結出這個行業最大的問題是缺乏一個行業標準，甚麼叫做得好，甚麼叫做得不好，沒有一個標準，大家都很主觀。有些小區經理也沒怎麼在做事，但是跟業委會處得好，大家都覺得他好棒棒！有些小區經理事也沒少做，大家就是嫌東嫌西說他懶惰做不好。

而 Australian Building Management Accreditation (ABMA) 這個機構就因此誕生，兩位非常資深的小區與大樓管理經理將所有現行的超過100套相關法律條文、澳洲標準與規定都整理出來，寫成了一本長達 22章節、440頁的 ABMA Building Management Code (2016) 建物管理準則。並邀請了 29 位獨立的評審委員來協助檢查這份準則，其中包括小區經理、業委會服務經理、業委會成員、律師、ARAMA高層、APMA (華人物業管理經理聯盟) 理事長及我本人，以確保這個行業涉及到的角色都參與了這個行業準則規範的定制，大家都能夠接受。

2016年昆士蘭正式版的 ABMA 澳洲建物管理準則也在所有人的努力下誕生並開始推行，物業管理行業的同業公會 ARAMA 及華人物業管理經理聯盟 APMA 也開始向會員們推廣，這本準則也受到了行業律師、業委會、業委會服務公司的推崇，覺得這會解決很多的爭議及確保物業管理權轉讓時的順利。

物業管理權行業權威律師 John Mahoney 先生在 2016年7月份就表示他聽到各界關於這套ABMA 澳洲建物管理準則的意見反饋都是統一正面的。代表小區經理的律師們都同意若是他們的客戶接受關於 ABMA澳洲建物管理準則的培訓會對他們成功購買管理權有幫助。業委會服務公司的經理們也開始接受了 ABMA的培訓，會指導業委會以  ABMA澳洲建物管理準則中的標準來要求小區經理。

 Mahoney律師事務所表示將會與行業內其他律師共同來推動接受在物業管理權生意買賣轉讓協議上加上要求新經理接受 ABMA澳洲建物管理準則培訓的條款。

自從七月以來，行業公會 (例如ARAMA、SCA、ACCAL、Body Corp Matters跟 APMA)、小區經理方的律師 (例如 Mahoney's跟Pevy's)、業委會方律師 (例如 Grace Lawyers、Hynes Legal、OMB、Nicholson’s、Stratum Legal、Matthews Hunt Legal、Active Lawyers、Thynne & McCartney、Short Punch & Greatorix、Allen Partners、Herd Law / Birum、 Clark Kann、HWL Ebsworth)、業委會服務公司(例如PICA、Body Corporate Services、SSKB、Archers、Ernst、Strata Dynamics、CTS Management、AM Strata、Challenge、Whittles、Ace、KBW、Stratacare、Strata3、Hartleys, Advocate、Strata Influence、Strata Gem、BCP、TCM Strata、Advocate Strata、Community Co、 Skehan’s、 Select BCM等等)及越來越多的業界人士都支持這份行業準則。

ACCAL (Australian College of Community Association Lawyers) 澳洲業委會律師學院也同意將標準的 Caretaking Agreement上加上小區管理經理的工作應該遵照 ABMA澳洲建物管理準則來進行。

種種的進展都顯示未來新入行的經理都將會需要接受關於 ABMA澳洲建物管理準則培訓，並持有相關認證證書及加入行業公會組織，以展現給業委會覺得說這新人有心有誠意做好這份工作。而在有爭議時也能夠拿出這套標準出來評定說到底小區經理這樣做對還是不對。

華人小區經理該如何跟上行業趨勢

從事物業管理權的華人是越來越多，業委會的職責本來就是監督小區經理做事，我聽過太多的糾紛，很多時候根本也無關種族歧視，而是Caretaker Agreement 內的工作範圍描述太過籠統模糊不清。例如，花園維護可能就寫短短一段話，到底草該多久修剪一次，樹是不是小區經理責任都模糊帶過。業委會希望小區經理做到的程度跟小區經理對工作的理解有差距，那麼自然會發生爭議。

隨著越來越多的新小區新大樓落成，越來越多的人開始進入中高密度的居住環境，這個行業是會帶來大量的機會但也同時面臨更多的挑戰。業主們看著自己繳納的物業費每年調漲，總是會希望看到小區經理做事的成果，及看到每一次換小區經理能越換越好。

因此，ABMA 在與一些培訓機構推出英文課程後，我也毛遂自薦地成為了ABMA第一位華語培訓師。將會在十月二十日(四)整天提供第一期課程，也會是今年唯一一場，課程將包括一本定價$198的​2016年昆士蘭正式版的 ABMA 澳洲建物管理準則。想要進入小區物業管理行業的新人建議除了讀我的執照課程之外，最好也能讀這個新課程。這樣在看好小區要進行業委會面試環節能夠拿出這套準則來讓委員們放心同意將管理權轉交給我們，尤其是在競爭時能增加勝算。課程定價我也訂得比英文課程便宜，回饋學生們，希望能提升華人小區經理水平，別讓業委會挑我們華人小區經理毛病。

至於已經從業的小區經理們，不讀這課程也沒關係，但是也建議購買一本回去翻閱，才不會不小心在做事的時候觸法。為了方便大家購買，我在 Logan Central 的教室也有預購了一些，不包郵給團購價$188。

​報名或訂購電話： (07) 3386 0036