英文有句話「The grass is always greener on the other side」中文可以翻譯為「鄰家的草總是格外的綠」，用來形容對自己的現況不滿，總覺得別人的情況比我們好。洋人對於碧草如茵的草坪庭園總是情有獨鍾，我家對門的老太太就是把自家草坪打理到近乎完美，親自推著割草機每週割草，時常還拿著小剪刀坐在草地上一根根的修剪草！女兒問我「爸爸，為什麼我們不請對面的鄰居來幫我們打理草地？你看她的草多漂亮！」

洋人對於草坪的感情是我們華人難以理解的，我們華人的房子是恨不得把土地蓋到滿，用上大量水泥做個停車位或者是舖人工草坪永遠不用去打理。其實這是歷史的淵源：君不見中國的紫禁城也沒有一片綠油油的草地而是在廣場鋪滿了地磚 (傳說鋪了足足有十五層的地磚，也不知是真是假)，中國的庭院一直是以假山假水亭台樓閣奇石異樹為主，不會是有大片綠地。然而在中世紀晚期英法兩國貴族的城堡族則開始把設置一片草坪作為貴族的標記象徵。

由於在歐洲歷史上草坪是個權力的象徵，到了後來歐美國家的總統、總理都還是保留了用一片平整綠地來展現權力的文化。所以19世紀的中產階級也熱衷於用草坪來宣告政治權力、社會地位或經濟實力。一開始只有銀行家、律師、企業家能夠在私人住所有這樣的奢侈品，直到工業革命擴大了中產階級的群體，並發明了割草機與自動灑水裝置，越來越多的家庭也都能在自家門口展現出一片草坪了。這樣的傳統也跟著飄洋過海來到了澳洲，我一直都記得我剛來澳洲的時候就聽說澳洲人最愛的休閒活動是修剪自家的草坪，一片整齊平坦如綠色地毯的草皮是屋主的驕傲。

我來到澳洲後的青少年時期都在一個三英畝的大地成長，很小就會開著割草車割家院子的草，還曾經趁爸媽不在家偷開著車在庭院裡轉，留下的輪胎印還被爸爸罵。長大後就一點都不想要再割草了！搬出去住後的第一個房子，當雜草叢生時我不得不回爸媽家拿了修草邊的機器要來清理，我在那邊發動半天還老是熄火時，一個澳洲孩子走近過來。我心裡想這孩子如果是想賺零用錢要來問問能否替我割草的話，無論多少錢都讓他做。結果他問我說「我能不能付你 $10，請你順便幫我把我家後院給割了？」我氣得丟下機器自己也不幹了！後來自家的庭院都一直請人打理，畢竟也不能讓自家雜草叢生。

隨著越來越多的中低密度住宅小區被開發出來，付著物業費的業主們對於小區公共區域草坪也是同樣的看重，如果看到小區裡草皮像是沒整理，絕對是新仇舊恨上心頭，覺得自己付的物業費虧了！我的華人學生很多都在小區當經理，而小區裡的公共草坪都是小區經理的責任。有學生跟我說甚至有小區裡的老太太拿尺量草的長度然後來罵他懶惰該剪不剪！他趕忙去剪草後，老太太又來罵他剪得太短了，草坪都禿了！

有不少華人小區經理為了減少剪草的次數，有時會把割草機的高度調低，打算一勞久逸，但是忽略了草是有生命的一種植物，還需要草葉來吸收陽光健康成長！要是老是被人割的剩下根部，也難怪讓人看起來覺得又禿又枯黃。許多小區經理的合同如果拿出來看，往往會提到要把草坪打理成五星級的標準或第一流的標準，但是誰也不知道五星級的草坪跟四星級差在哪裡？所以對於草坪打理的好壞各有各的看法。澳洲小區經理的工作聖經： ABMA 建物管理準則就一整個章節 (Chapter 13) 在講庭院花園的打理標準，裡面就有提到不同品種的的草在夏季與冬季多久要割一次，每次割應該保留多少的高度，這樣子草才能保持既濃密又翠綠。合格的割草也不能讓割草機留下輪印積水，割下來的草也都應該收走。草只要高於標準30%的長度就應該再次修剪恢復到應有高度。草坪也需要定期的施肥澆水，沒有蟲害病壞，沒有雜草，還要修草邊。

我們做小區經理的永遠要記得，想要住戶業主們對我們的工作感到滿意，首先就要把這個傳承自歷史文化的草坪情懷給顧好。我相信，看著一片修剪整齊的翠綠青草地，再找麻煩的業委會委員就算昧著良心說我們做得不好，也不會得到業主們的響應。就讓我們把我們的草坪給顧好，不要再羨慕鄰家芳草綠了！

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2020年9月29日昆士蘭總督簽署通過了對 Body Corporate and Community Management Act 1997 (BCCM Act 1997) 下面五大模組的實施細則的修訂，如有失眠的同學可以晚上點選閱讀。
·  Body Corporate and Community Management (Accommodation Module) Regulation 2020
·  Body Corporate and Community Management (Commercial Module) Regulation 2020
·  Body Corporate and Community Management (Small Schemes Module) Regulation 2020
·  Body Corporate and Community Management (Specified Two-lot Schemes Module) Amendment Regulation 2020
·  Body Corporate and Community Management (Standard Module) Regulation 2020
 
政府網站上有對於 Standard Module 的實施細則改變做出總結，而其他模組例如 Accommodation Module等地改變也都是大同小異。沒有甚麼出乎業界意料的重大改變，只是讓這個二十幾年前的法律與時俱進一下。這個法律的修改將從 2021年3月1日開始實施，給同學們一些學習適應的機會。
 
施老師替大家總結翻譯一下這次BCCM Regulations法律的改變，希望做小區經理及賣公寓排屋的同學們認真學習，在業委會面前好好的表現！

在業委會行政事務方面有五個比較重要的新規定：

1. 在業委會進入任何合約 (包括保險) 之前，業委會經理及小區經理必須申報任何佣金、回扣跟任何其他好處。
2. 隨著保險費越來越貴，業委會可以超過業委會花費上限購買保險，只有在超過重大花費限制時必須提供兩家以上的保險報價。在AGM上也要報告如有保險仲介的介入。
3. 現在業主名單 Body Corporate Roll 可以包括 Email作為通訊地址，只要有給業委會Email地址，就表示同意透過Email接收任何來自業委會的文件通知。業委會可以決定親自送到、透過郵件或電子郵件或透過網站登入自行下載的方式來發送所需文件。
4. 原本應該發給業委會秘書長的文件現在都可以改為在業委會的同意授權下交給業委會服務經理來收取處理。
5. 過去業主如果是新買進成為業主、簽六個月或以上的長約、委託物業經理出租房產、中止物業經理的委託或被銀行沒收了房產都要在兩個月內用BCCM Form 8通知業委會更新業主名單，但現在變成一個月內。(沒有這麼做的懲罰是 20 個罰款單位約$2611，雖然從沒聽說有人被罰過，但還是建議提交，業委會需要在收到表格後14天內更新業主名單資料。)

​對於兩公婆一起佔據業委會席位而頭痛的小區經理們，好消息來了。對於同一套房產的共同擁有者不能夠同時成為業委會委員！除非業委會都沒人想當委員連最低要求的三席都湊不齊、或者他們擁有不只一套在小區內的房產，不然同一家庭、手持業主委託書的人、或者是同一房產的聯名業主不能同時擔任委員。
 
對於三套房以上的小區卻只有三人以內的業主，應該分配職務擔任主席、秘書長、財務長，如果爭執不下，三人就同時擔任所有職位。
 
只要業主大會通過提案，業委會也有系統能處理電子投票 (能拒絕不合法投票者跟重複投票者、僅限於秘書長收取投票、能不記名投票)，就可以用電子投票選出業委會委員。
 
如果業委會委員選舉提名沒有達到業委會委員人數上限，主席必須在業主大會上現場要求提名補上委員人數。七戶以上的小區的業委會委員人數上限就是七席，除非是多層式的分契式產權法人團體才能決定提高最高委員人數至十二人。這個改變是為了鼓勵更多人參與業委會而不是讓少數人把持。
 
業委會可以透過開放式投票決定由業委會服務經理取代業委會，但是需要以Special Resolution的方式通過。
 
業委會委員不得從小區經理或者任何服務提供商獲得任何直接或間接的好處，除非業委會通過授權或者是正常服務以市價的提供，以避免委員們「受賄」有所偏向。這個新規定就讓小區經理「收買人心」的一些做法受到了限制。不過我相信華人朋友們在甚麼叫「賄絡」跟甚麼叫「人情往來」應該很有經驗，手段不要太直白就是了。

如果一位業主想向業委會提案，可以透過親自遞送、郵寄或電子通訊。如果該項提案不屬於業委會限制職權範圍、跟法律或住戶公約或已通過提案有衝突、或提案本身就非法或無法被執行，業委會不得自行做出決定。如果業委會可以做決定，必須在收到提案的六週內做出決定，除非書面通知提案方要求合理的延期 (最長再六週)。如果業委會在時間內不回應通知，可視為提案沒有被通過。
 
如果這個業主在過去十二月內曾經提過相同的提案或有提了六個以上的提案，業委會可以通知業主拒絕受理該提案 。
 
業委會的委員們及業主、業主代表們只要業委會同意就可以透過電話或視訊等方式出席。業主或業主代表們想出席業委會開會需在開會前24小時以書面方式向秘書長提出要求。
 
業委會委員如果欠物業費未繳，或者是指派他們的個體欠費未繳，該委員就沒有投票資格。
 
業委會可以不透過業委會開會來做決定，只要秘書長或多數委員授權者將提案寄給所有的委員及業主。委員們必須在21天內以書面的方式回覆秘書長。緊急狀況下的決定可以只通知委員們。投票結果需要通知全體委員及業主，並在下次開會時追認。

如果有兩個或以上的提案是關於同一件事，業委會需要將這些提案以「同系列提案」的方式列於議程中。同系列的提案被通過後，如果只有一個被通過的提案就照案執行；多個被通過的提案就以最高票的提案執行；如果有兩個同樣最高票被通過的提案，就以最少反對票的那個提案執行；如果票數還是平手無法決定，可以擲硬幣或抽籤決定 (沒錯，法律這樣寫！) 同系列提案必須要在議程上給予解釋說明如何處理，詳細怎樣寫解釋我就不說明了，反正是業委會服務經理的工作。
 
業委會也能以Special Resolution提案通過修改業主大會法定人數，例如把需實際出席人數從兩人減至一人，將法定投票人數從25%降到最低10%或之間。業委會也可以透過Ordinary Resolution通過讓視訊出席者當作是實際出席者 。
 
每個人只能持有一戶的Power of Attorney授權書，除非多戶是同一業主或這個人是業主的家人，或者是買家根據法律 Sec 211或219給了授權。
 
業委會也可以透過Ordinary Resolution通過合規定的電子系統投票。
第二次業主大會的議程裡必須包含委任專業人士準備建築結構問題檢查報告。
 
開發商也有一系列的新文件必須要提交給業委會，必須同時給紙本跟電子版。

​總之，這次的BCCM修法沒有啥太有爭議性的內容，之前我唯一覺得有爭議的內容在我與BCCM Office 的上任Commissioner提出意見後，這次也改得可以接受了。所有關於這次修法的細節有興趣的同學們可以到州政府網站去詳細閱讀相關資料。