最近地方法院的一個判決支持了業委會中止該小區物業管理權的協議，相信讓所有聽到消息的小區經理皮都要緊一緊，原來我們這個行業並不是鐵飯碗，做得不好還是有可能血本無歸的！施老師專門找出了地方法院判決的全文，詳細的閱讀了一遍，希望找出教訓跟所有從業的小區經理們分享，希望大家吸取學習，不要重蹈覆轍。

過去網課分享過關於 Pivotal Point、The Grange與 Miami Pacific 的物業管理權中止訴訟案例只有Miami Pacific被成功中止，全昆士蘭四十多年來五千多個物業管理權生意，其實被中止掉的屈指可數。但是每多增加一例都需要引起業界警惕，因為每一個這樣的負面案例都會影響到我們這個行業的整體聲譽。當我聽到這則中止案例時，我第一個想知道的是否涉及華人小區經理，所幸一查不是我的學生，沒有師門不幸，也不是華人。但是整個案例讀下來，值得華人小區經理們記取教訓，畢竟判決書內容以後都可能被其他案子引用。

這個案例是 Sherwood Forest Corporation Pty Ltd v Body Corporate for Centenary Mews [2021] QDC 166，Centenary Mews 是一個位於 Boondall 的小區，2014年1月28日落成一共25戶的聯排別墅，該小區面對著 Bicentennial Road有著長達一百米以上的木圍牆，也有著花圃與樹籬。

該小區自2014年就與 Sherwood Forest Corporation Pty Ltd 簽了物業管理權協議，這家公司的董事是 Benjamin McCarthy，他也是 Centenary Mews 原來開發公司的董事，等於是他自己把所開發項目的物業管理權交給了自己。他自己並不親自去做庭園的維護，他委託了一家叫 On The Ball (OTB) Property Maintenance 的公司來做該小區的維護工作。兩家公司之間並沒有正式的合約協議，但是有個年度維護工作計畫。更神奇的是，Sherwood Forest 公司委託了一家叫做 MacMillan Films Pty Ltd 讓人以為是影視方面的公司來負責監督OTB幫Sherwood Forest公司維護的各個小區。

2016年6月15日業委會的律師給了 Sherwood Forest 公司一份改正行為通知 Remedial Action Notice (RAN) ，要求在21天內 (7月7日前) 改正九項違約。

8月8日 三位業委會的委員決議召開業主大會提案中止 Sherwood Forest 的合約，理由是沒有改正所有的違約項目。9月8日召開的業主大會有六位業主現場出席還有六位業主通訊投票，全體業主無異議的通過中止其物業管理權合約。9月12日業委會律師寫信通知了Sherwood Forest合約中止，Sherwood Forest的律師於9月21日回覆業委會律師合約中止的通知違反了合約。Sherwood Forest的律師把業委會告到法庭，聲稱該改正行為通知無效，Sherwood Forest有改正，業委會不合理的中止了合約，要求業委會賠償 $21萬 (十年的物業管理權合約所剩年限收收入)。

簡單來說雖然業委會給了九項違約的通知，但法庭只接受了其中四項駁回了其他五項。但是就算只有一項違約成立，沒有改正還是有可能會被中止合同的。

業委會到底是在不滿小區經理那些方面呢？我們一項項來參考一下：

1. 花圃與植物沒有足夠的維護
2. 訪客停車場附近的車道上有塗鴉沒被移除
3. 面臨馬路的木圍牆鬆落沒有及時的修理
4. 洩洪池侵蝕了停車場的水泥層，沒有聘請專業人士來評估其安全性
5. 小區內的消防栓沒有定期的檢查

這個小區的照看者協議 Caretaker Agreement上面說小區經理要Maintain the Scheme Property in a First Class Condition consistent with the high quality and standard of the development (在符合該開發項目的高品質與標準下把小區維護至一流的標準)，這樣的寫法相當的常見，開發商/小區經理的律師辯稱說該項目小區的價位只是郊區市場上偏低的售價，所以該開發項目的品質與標準也沒有多高。這種打客戶臉的說法沒被法官給接受，雖然這份協議是律師寫的，但開發商本人也同意了，協議上的用詞自己說了要做到一流的標準，還說自己的開發是高品質與標準，所以無論售價多少，就是要把維護工作做好。

這讓我想起古時候的當鋪，無論收到的東西品質多好，一律寫成破銅爛鐵垃圾，這樣子以後有任何的損壞都不用負責。開發商自己寫合約時寫的品質多好水準多高，簡直是作繭自​縛。關於小區庭園的重要性，之前我就寫過一篇 從「鄰家芳草綠」看小區經理工作 請大家可以回顧一下。

小區經理的律師辯稱並非所有的花圃樹籬都是小區經理的責任，有許多被指出問題的花圃樹籬都是住戶自己的責任。法庭也同意，但是還有有公共區域的花圃樹籬沒做好。給了RAN以後，OTB 物業維護公司做了顯著的工作改善了問題，業委會主席也代表業委會表示了滿意。雖然改正了，但我們要確認小區經理是否有違約？雙方各執一詞各有證據，一方表示小區經理做得不夠好，沒有更常常修剪樹籬，而造成小區不符合高品質高標準的一流環境；另一方表示，園丁做得足夠只是這次修剪與下次修剪期間難免會有雜亂的時候。

這時法庭就參考了OTB物業維護公司的年度維護工作計畫：2014年 OTB每週做半小時的維護工作，每週花15分鐘巡視小區，春夏秋季每兩週割草修剪樹籬，冬季每四週割草修剪樹籬。每個季度做一次半小時的雜草噴灑。2015年 OTB 每週到小區做維護工作1.5小時、春夏秋季每兩週割草修剪樹籬1.5小時、冬季每四週割草修剪樹籬、每兩個月花45 分鐘噴灑除雜草、修剪樹枝植物每兩個月花一小時。2016年修剪樹枝植物每兩個月增加到三小時。法庭認為2016年工作時數的增加代表前兩年工作時數的不足，我是覺得新小區第一年庭園工作量肯定比較少，之後隨著時間工作量增加是正常。

法庭認為小區經理/OTB公司修剪樹籬的次數與表現不足以滿足合約的要求，OTB公司每次到小區時都應該帶著修剪工具，看到需要修剪的地方就應該修剪。但是業委會批評修剪不平整這一點被法院否定了，說樹籬些許的不平整可以接受。

對於雜草與花圃樹皮的缺失、沒有施肥澆水的指控，小區經理呈現了購買除雜草藥劑的收據，表示都有定期噴灑，如果在巡邏撿垃圾時看到雜草也會順手拔掉。合約要求要定期掃地，但他們使用吹風機來把走道、車道、停車場清理，這點沒有異議。足夠的雨水跟慢慢釋放的肥料讓植物看起來沒有缺水跟缺營養，這點也被法庭接受不追究過程只看結果。

覆蓋花圃的樹皮 Mulch 在2015年底就看起來需要更新了，有些地方至少也需要補。在小區經理與業委會主席見面時，小區經理跟主席說重鋪樹皮要等到冬天沒有那麼忙的時候，夏天庭園工作量太大了，主席也同意了。但是主席說不記得有同意，兩人各說各話，卻沒有書面紀錄 - 小區經理的筆記上也沒有紀錄。像這樣的事件都應該會面以後再以電子郵件確認雙方共識。雖然法庭認為小區經理的記憶應該比主席的回憶聽起來真實，但是懷疑雙方的共識是延到秋天而不是冬天，拖延六個月以上還是不合理的。在業委會給出RAN時，花圃的樹皮看起來就影響整個小區的環境。​

Centenary Mews 的合同裡要求定期清理、清掃、清洗、吸塵公共區域，包括走道、人行道、通道、車道、垃圾桶區、訪客停車場。法庭認定沒有證據顯示小區經理沒有足夠的做以上工作，但是停車場的塗鴉確實屬於小區經理責任。小區經理有試著以高壓噴水清理、有用化學藥物洗刷、有用特別移除塗鴉的噴劑，都只能淡化該塗鴉，沒法完全去除。小區經理擔心更強力的方式會破壞水泥表面，就放棄了。最後到了RAN限期修改日之後，小區經理才以機器打磨水泥的方式移除了該塗鴉。

小區經理的律師辯稱不移除該塗鴉並不違反合約，因為小區經理並不能保證小區時時刻刻都是保持地一流水準，有了塗鴉後小區經理也試著淡化了塗鴉，已經盡力了。另外，移除塗鴉應該屬於專業工作，所以不是小區經理的工作。若是照之前我引用的ABMA條件，移除塗鴉是不屬於Minor Works，但是因為被寫到了屬於清潔訪客停車場車道，所以這還是小區經理責任。

法庭認為，無論業委會是否有提出對於著塗鴉的意見，維護訪客停車場車道都是小區經理責任。法庭也駁回小區經理盡了力一說，因為最後在受到RAN壓力下小區經理還是成功移除了塗鴉。表示不是做不到，而是沒有盡力做。

更重要的是，法庭解讀了合同裡對於 Skilled Works的定義，雖然不一定每一份合同都有同樣的定義，但是法庭不認為高壓噴水與打磨機是只有專業人士能夠操作的！沒有證據顯示這不是小區經理通常可以做的事。過去我們認為高壓噴水清洗車道一般不屬於小區經理的工作，因為這屬於特殊機器。但是目前好像複雜化了，所以小區經理要好好的解讀一下自己的Caretaker Agreement關於車道的清潔，我還是會辯稱除非合同有寫，不然定期用高壓噴水清洗全部車道不屬於一般的小工作，因為要花的時間遠遠超過 30分鐘。可是直到有人上法庭挑戰這一點，我們也不會知道法官看法。可是任何在車道上的塗鴉及油漬應該都會是小區經理的責任。

對於合同裡小區經理定期檢查所有設備的要求及業委會指控小區經理從沒有檢查小區內消防栓與自來水總閘的違約，法庭同意沒有證據顯示需要定期檢查自來水總閘。小區經理的律師辯稱也沒有法律要求檢查消防栓而且該工作應該由專業人士來做。

法庭認為法律有沒有要求定期檢查消防栓並不影響小區經理定期檢查設備的責任要求。法官認為至少一年該測試一次消防栓，因為它對保護整個小區建築很重要。法庭沒有接受小區經理的律師提供「檢查消防栓應該由專業人士來做」的證據，律師用了 Building Fire Safety Regulation 2009 的第54(1)條，但是法庭根據該法律內對 Building的定義解釋 Townhouse 小區連排別墅不屬於Building所以該法條不適用。法官說沒有足夠證據顯示檢查消防栓應該由專業人士來做，但就算是這樣，也是小區經理的責任該來安排專業人士定期的消防栓檢查。

業委會指控小區經理沒有向業委會報告木圍牆鬆落與停車場水泥受到洩洪池侵蝕的問題並解決。小區經理律師辯稱以上問題業委會已經知道，無須小區經理報告；業委會律師反駁發現問題不是業委會的責任，即使業委會已經注意到了問題，小區經理仍有責任報告問題。但是法庭不同意，法庭認為向業委會報告的目的是讓業委會注意到可能沒有注意到的問題。既然業委會很清楚的知道了問題，沒必要讓小區經理再度報告。法庭最後認定木圍牆鬆落問題是小區經理的責任，沒有定期維修是違約。但是停車場水泥受到洩洪池侵蝕的問題不是小區經理能解決的，在業委會沒有指示小區經理去找專業工程師來調查此問題的情況下，小區經理沒有違約。

這個判決告訴我們小區經理要定期巡視小區，任何可能會造成危險的問題，只要是我們先發現，我們有責任報告給可能還沒注意到的業委會。業委會發現並告知的問題我們需要去處理，無法處理的我們要詢問業委會指示，是否需要找專業人士來調查報價跟修復。

最後業委會指控小區經理沒有依照合同與業委會合作並遵守所有合理的指示關於小區的行政與管理。但業委會提出的違約都是沒有遵守關於維修工作合理的指示，法庭解讀行政與管理是包括準備預算、參與會議並給建議、維持紀錄跟讀水電錶等合同所列事項。法庭駁回了這項指控。

總結整個案子，因為最後還是有四條違約項目沒有在期限內改正，法庭裁定業委會終止合約的做法有效，也不須給小區經理任何賠償。小區經理會不會上訴我沒聽說，但我想可能性不大，因為畢竟這個物業管理權生意不是買來的，大概也沒有貸款，因為是開發商自管。已經花了不少律師費，為了 $23萬要再花不曉得多少萬律師費，應該不至於那麼傻去上訴。

小區經理的律師在法庭上說業委會不應該丟出一堆違約讓小區經理來研究哪個是有效的哪個是無效的指控，但是法庭同意業委會律師部分無效的違約指控並不會讓整個RAN無效。即使就一條違約沒在期限內改正也會造成合約中止。雖然小區經理有試著改正違約項目，但是沒有改正到可以被接受的程度。

施老師給小區經理們的建議是，詳細閱讀Caretaker Agreement上的工作要求，制定出一個書面計劃工作，要很清楚的寫出合同上的工作內容並監督工人有做到好。收到了的寫出合同上的工作內容並監督工人有做到好。收到了RAN，一定立即去找物業管理權專業的律師，並不計代價地在期限內去改正有效的RAN上面的違約。幾十萬幾百萬如果被終止了，真的是哭都來不及！保持與業主們良好的關係非常重要。我們PRET Australia的2021年Awards Night，Future X Power所贊助的五星小區經理獎提名收到了很多業主住戶們推薦華人小區經理的信函，表示我們還是有很多華人小區經理做的很棒值得嘉獎！大家加油吧！

經過我們物業管理業界的抗爭，六月昆士蘭工黨政府新出爐的住宅租賃修改法案 Housing Legislation Amendment Bill 2021 要比起去年州大選前工黨副州長 Jackie Trad所想要推動的改革要稍有改善。也不知道是不是故意為之，五月份打敗了Jackie Trad的South Brisbane區綠黨州議員  Dr A MacMahon MP 提出了一個不可能被兩大黨同意的租客權力修改法案Residential Tenancies and Rooming Accomodation (Tenants' Rights) and Other Legislation Amendment Bill 2021，裡面的內容看完只會讓房東們與物業經理們慶幸綠黨永遠不會有機會執政，工黨提出的改革跟綠黨比起來只能說是小巫見大巫。South Brisbane這個選區因為租客比例為全州之冠，所以這區的州議員一直想修法討好租客 (詳情請讀「昆州租房之亂我之見」)。我2018-2020這幾年一直的呼籲做物業管理的同學們與房東們上網提交意見、簽連署信、向州長與議員投書，在自由國家黨內支持South Brisbane配票給綠黨也要把Jackie Trad趕下台，反正綠黨州議員就算上了也沒法通過任何法案，總算是讓工黨政府把原來最不合理的改革弱化，現在換租客群體在大表失望。我也要對工黨政府這次的妥協表示肯定，對反對黨自由國家黨的積極監督與抗爭表示鼓勵，民主的社會只要積極參與政策的制定，還是能讓新法律比較公平完善的。

新的法律要求所有昆士蘭的出租物業都要達到一定的基本標準，符合健康、安全、功能性的保障。這包括所有的門窗都要能有閂鎖；廚房與洗衣設備都要能夠正常使用；正常居住使用不會有健康與安全上的風險；房屋要有安全的結構並且不會漏風漏雨。這一點其實之前我就表示了支持，我們物業管理經理有時候也會遇到甚麼都不肯修不肯花錢的摳門房東，既然房地產投資者做了這門提供租客住房的生意，給人家一個住起來安全舒適的環境也是個基本良心，租金便宜屋況差一點的房子至少也不能是危房，萬一真的出了問題房東也是要擔責任的。

新的改革會包括：

• 租客簽回 RTA Form 1a 入住屋況報告的時間從三天增加到七天，給租客更多時間發覺並通報出租房的屋況問題。
• 租客可以安排做的緊急維修額度從相當於 2週租金增加到4週租金，房東必須要事後還錢給租客。物業經理可以安排的維修金額則是與房東以書面方式同意，但等於也該增加到4週租金相當的額度了。
• 租客可以向QCAT 法庭申請強制維修的命令，要求房東修繕出租房。
• 租客在入住七天內如果發現出租房不符合基本居住標準，可以強行中止租約。
• 租客也可以在房東不遵守QCAT法庭強制維修的命令下中止租約。
• QCAT法庭也能重審漲租，如果發現房東為了回收讓房子達到基本入住標準的費用而漲租，可以下令降租，符合市場租金。

受到家暴的租客可以給七天通知脫離租約。近年來家庭暴力的問題日漸嚴重，為了保護受到家庭暴力的受害者，新的法律讓受害者只要給予房東或物業經理七天的書面通知就能脫離或中止租約搬走。例如原本夫妻聯名的租約，先生受到了太太的毒打 (沒規定家暴只保護女性)，先生可以書面要求從租約被移除，逃離太太的魔掌。原來的出租法律都還是要透過QCAT法庭、物業經理、房東的介入才能讓受害租客搬走，但這樣的過程會讓施害的一方察覺受害者有想離開的意圖。

新的改革會包括：

• 受害的租客只要七天通知的成本就能離開出租房，受害租客可以連夜逃離後書面通知物業經理或房東，只承擔七天的房租成本。
• 讓終止了租約的受害租客可以申請退回他們付出的那部分押金，減少他們接觸施害一方租客的需要的需要。
• 允許房東要求留下來的租客補上退給搬離租客的部分押金。
• 允許租客可以更換出租房門鎖而不需要房東同意。
• 為了保護房東不受濫用這些法律的影響，受到家暴的租客需要在中止租約時用規定表格並提供證明，例如保護令、警察保護通知、法庭命令、家暴防範工作者或社工或醫生證明等。
• 對於不當洩漏這些資料的房東與經理也會受到罰款。

租客申請要養寵物房東必須有合理的理由才能拒絕，並且需要對租客提出的申請在14天內書面回應。這個改革是工黨政府之前推動要贏取選票的主要目標，原本是要改成租客想養寵物不須房東同意，幸好之前我發現了政府做線上問卷調查時租客一面倒的支持，號招了小區經理、房東們也都上網投票扭轉了局面，最後改成了租客需要申請，但房東必須有合理的理由才能拒絕。

允許房東拒絕寵物的合法理由包括：

• 養這寵物會讓出租房內的寵物超過合理的數量
• 這個出租房並不適合養寵物，因為沒有合適的圍牆、開放的空間或可以人道的養寵物的環境
• 在這出租房養這寵物會對健康與安全帶來無法接受的風險
• 養這個寵物很有可能會導致對出租房的破壞而這個破壞會超過押金可以修理的程度
• 養這個寵物會違反其他法律，例如市政府規定、房車公園規定或小區住戶公約等
• 租客不同意房東或物業經理提出的合理條件
• 想養的動物在法律定義上不能被歸納為寵物
• 其他法律實施細則列出的理由

房東可以要求的合理條件包括：

• 如果不適合養室內的寵物必須留在戶外或被限制在出租房的特定區域
• 對於可能攜帶跳蚤或其他傳染病的寵物，租客必須在租約結束時請專業的公司來噴燻殺蟲消毒
• 如果同意了讓寵物住在室內，租客必須在租約結束時請專業的公司做地毯清潔
• 但是，要求漲租金跟增收押金不屬於合理的條件

修改的法律也釐清了以下內容：

• 房東不得因為允許租客養寵物而漲房租，也不能增收寵物押金
• 正常的磨損 (Fair Wear and Tear) 不包括寵物造成的破壞
• 租客需要對寵物造成的任何困擾如噪音與破壞負責
• 違反房東批准養寵物的合理條件等於違反租約
• 房東的批准必須也得到小區住戶公約下業委會的許可

這一大改革算是滿足了前副州長 Jackie Trad的「遺願」了，也不枉愛狗愛到嘴對嘴親親的她大力推動讓租客可以養毛小孩。雖然覺得還是有很多不夠清楚可能會造成糾紛的地方，但到時就看看 RTA 昆士蘭租賃管理局怎麼樣處理了。如果有投資房要嘛就讓它很適合養寵物然後先把租金訂高一點，要嘛就讓它沒圍牆不適合養寵物，知道租客要養寵物或帶寵物再漲租金將不再合法，而租客也有可能先把寵物寄養朋友家，租到房子後再提養寵物申請，反正很難有理由拒絕。寵物拉屎拉尿對於地毯造成的破壞是否是專業清潔公司能夠恢復的就只能看看之後新法實施後的情況了。我想制定法律的官員們應該是沒聞過被貓狗屎尿長久滲透的地毯，希望未來RTA跟QCAT能允許房東要求租客更換洗不掉臭味的地毯。

對於租約要如何終止也有了新的明確指示。工黨原本想要限制房東不可以在沒有理由的情況下不續約給租客，這也是我大力反對的重點之一，跟政府部門我都還有溝通反對的理由，有不少租客不欠租不違約到可以趕人的程度，但是就是讓附近鄰居都很難以忍受，我們都只能安撫其他相鄰租客說租約到期我們就不會續約給他們。總算溝通有效，政府加了一條房東合理終止的理由是租約到期！這本來就應該是房東的權力，不應該還要爭取，但爭取到了也總比沒有好。房東現在想要終止租約不能沒有理由，也就是RTA Form 12不能再勾 Without Grounds，必須有法律規定可以終止租約的理由，例如：

• 定期租約到期
• 這出租房要被拆除或重新開發
• 這出租房需要空出來才能做重大的維修或裝修
• 這出租房要改變用途 (例如要從長租改成短租)
• 房東或房東的直系家人要搬入自住
• 這出租房已經賣出而買家要求要空房交屋
• 這出租房要空出來才方便房東賣房

以上這些理由房東都需要給租客兩個月的通知，定期的租約在到期前都不可以被提前終止，除非租客同意提早解約。我們現在千萬不要讓我們的租客變成 Periodic  持續性租約，因為想要終止持續性租約不再像以前一樣可以給兩個月通知無理由終止s了，但租客可以隨時給兩週通知無理由終止持續性租約。以上的終止租約理由不可以濫用騙人，懲罰是 50 個Penalty Units罰款單位 (2021年7月1日前是 $130.55/penalty unit)，基本上用了以上除了定期租約到期外的理由，六個月內房東都不能再出租該房子，除非能證明不是故意騙人終止租約。

房東可以向QCAT法庭申請強制中止租約，如果租客有重大違約如在出租房內從事非法行為、破壞房屋、危害他人或鄰居、強烈影響其他租客的合理安寧、舒適、隱私或重複違反小區住戶公約。

租客可以因為以下新理由終止租約：

• 該出租房不符合基本住房標準
• 房東沒有在QCAT法庭下令強制修理命令期限內維修
• 同住租客過世

另外租客也將受到修改新法律的保護，避免房東或物業經理做出報復性的行為。如果租客為了爭取自身權益，給了房東或物業經理 RTA 11 表格違約通知、要求房東為屋況做維修改善、向法庭申請了命令、或向RTA等政府部門提出申訴抗議，然後房東或物業經理就給了租客除了拖欠房租以外的違約通知RTA 11表格、漲租金、或不續約，這都可以被視為報復性行為，租客可以在一個月內請法庭阻止。

工黨州政府從2018-2019就開始向公眾徵求意見，總計收到 135,000份回應。修法第一階段時又收到 15,000份回應。政府除了要為昆士蘭 165萬家庭中約 34%的租客保障出租環境之外，總算也認可了很多昆士蘭人是靠投資房地產來增加財富與保障未來，任何的法律修改也不應該影響地產投資者提供出租房供應的意願，才不會影響租房市場。

現任住房與社區部長 Leeanne Enoch 也不忘了趁機踩綠黨州議員幾腳諷刺綠黨五月份推出的修改法案，說綠黨只會讓房東不想出租他們的房產。「我們現在需要更多出租房讓昆士蘭人居住，而綠黨的法案只會造成相反的結果。綠黨再次的表現出他們無法提出平衡而且負責任的政策！」我要為  Leeanne Enoch 部長罵綠黨的話鼓掌贊同，不過去年工黨前副州長 Jackie Trad的版本實際上也沒比綠黨的好太多。

6月18日的時候這個法案已經一讀通過，現在交給了相關委員會審查研究，該委員會的主席是我們南區 Mansfield 選區的 Corrine McMillan州議員 (該區租客比例約25%)，加上部長是Algester 選區的 (該區租客比例約25%)，應該不至於再出啥夭蛾子，畢竟她們兩位選區的選民沒有像South Brisbane一樣有高達 66%的租客，她們不會特別去討好租客。這個法案已經沒有太大毛病，在昆州工黨完全執政下法案要三讀通過也就是時間問題。RTA 昆士蘭租賃管理局預測法律改變後她們會增加20~30%的工作量，QCAT法庭認為新法通過後會把它們的非緊急案件增加53%一年 (約2559個額外申請)！

這次法律改革代表房地產從業人員一方的 REIQ 地產仲介公會功不可沒，堅持住房東應該能依照合約終止租約的權利。租客工會的代表則是很失望的表示之前版本中租客可以對出租房屋做出微小修改如釘掛畫作的提案不見了。綠黨的 Amy McMahon表示昆州政府背棄了 180萬昆州租客，選擇了站在投資者與房地產業界這邊，不去限制房租的增長。她們綠黨的提案裡包括限制房東漲租金跟不讓房東趕租客，不過州議會裡只有兩席的他們任何提案只可能被當笑話，正好被工黨拿來作比較。

總的來說，昆士蘭住宅租賃法律的修改應該是板上釘釘，也算是在租客與房東之間取得了一個平衡，比以前更偏向租客但還是在房東可以容許的範圍。工黨也是好手段，先要求前進三尺再退後一步，再把矛頭轉向要求前進五尺的綠黨，最後應該能皆大歡喜。感謝過去兩三年響應我號召共同抗爭的所有同學！謝謝我學生們組織的 APMA澳洲物業管理聯盟與APA澳洲業主聯合會的投書，我們幫房東們守住了底線！

2020年9月29日昆士蘭總督簽署通過了對 Body Corporate and Community Management Act 1997 (BCCM Act 1997) 下面五大模組的實施細則的修訂，如有失眠的同學可以晚上點選閱讀。
·  Body Corporate and Community Management (Accommodation Module) Regulation 2020
·  Body Corporate and Community Management (Commercial Module) Regulation 2020
·  Body Corporate and Community Management (Small Schemes Module) Regulation 2020
·  Body Corporate and Community Management (Specified Two-lot Schemes Module) Amendment Regulation 2020
·  Body Corporate and Community Management (Standard Module) Regulation 2020
 
政府網站上有對於 Standard Module 的實施細則改變做出總結，而其他模組例如 Accommodation Module等地改變也都是大同小異。沒有甚麼出乎業界意料的重大改變，只是讓這個二十幾年前的法律與時俱進一下。這個法律的修改將從 2021年3月1日開始實施，給同學們一些學習適應的機會。
 
施老師替大家總結翻譯一下這次BCCM Regulations法律的改變，希望做小區經理及賣公寓排屋的同學們認真學習，在業委會面前好好的表現！

在業委會行政事務方面有五個比較重要的新規定：

1. 在業委會進入任何合約 (包括保險) 之前，業委會經理及小區經理必須申報任何佣金、回扣跟任何其他好處。
2. 隨著保險費越來越貴，業委會可以超過業委會花費上限購買保險，只有在超過重大花費限制時必須提供兩家以上的保險報價。在AGM上也要報告如有保險仲介的介入。
3. 現在業主名單 Body Corporate Roll 可以包括 Email作為通訊地址，只要有給業委會Email地址，就表示同意透過Email接收任何來自業委會的文件通知。業委會可以決定親自送到、透過郵件或電子郵件或透過網站登入自行下載的方式來發送所需文件。
4. 原本應該發給業委會秘書長的文件現在都可以改為在業委會的同意授權下交給業委會服務經理來收取處理。
5. 過去業主如果是新買進成為業主、簽六個月或以上的長約、委託物業經理出租房產、中止物業經理的委託或被銀行沒收了房產都要在兩個月內用BCCM Form 8通知業委會更新業主名單，但現在變成一個月內。(沒有這麼做的懲罰是 20 個罰款單位約$2611，雖然從沒聽說有人被罰過，但還是建議提交，業委會需要在收到表格後14天內更新業主名單資料。)

​對於兩公婆一起佔據業委會席位而頭痛的小區經理們，好消息來了。對於同一套房產的共同擁有者不能夠同時成為業委會委員！除非業委會都沒人想當委員連最低要求的三席都湊不齊、或者他們擁有不只一套在小區內的房產，不然同一家庭、手持業主委託書的人、或者是同一房產的聯名業主不能同時擔任委員。
 
對於三套房以上的小區卻只有三人以內的業主，應該分配職務擔任主席、秘書長、財務長，如果爭執不下，三人就同時擔任所有職位。
 
只要業主大會通過提案，業委會也有系統能處理電子投票 (能拒絕不合法投票者跟重複投票者、僅限於秘書長收取投票、能不記名投票)，就可以用電子投票選出業委會委員。
 
如果業委會委員選舉提名沒有達到業委會委員人數上限，主席必須在業主大會上現場要求提名補上委員人數。七戶以上的小區的業委會委員人數上限就是七席，除非是多層式的分契式產權法人團體才能決定提高最高委員人數至十二人。這個改變是為了鼓勵更多人參與業委會而不是讓少數人把持。
 
業委會可以透過開放式投票決定由業委會服務經理取代業委會，但是需要以Special Resolution的方式通過。
 
業委會委員不得從小區經理或者任何服務提供商獲得任何直接或間接的好處，除非業委會通過授權或者是正常服務以市價的提供，以避免委員們「受賄」有所偏向。這個新規定就讓小區經理「收買人心」的一些做法受到了限制。不過我相信華人朋友們在甚麼叫「賄絡」跟甚麼叫「人情往來」應該很有經驗，手段不要太直白就是了。

如果一位業主想向業委會提案，可以透過親自遞送、郵寄或電子通訊。如果該項提案不屬於業委會限制職權範圍、跟法律或住戶公約或已通過提案有衝突、或提案本身就非法或無法被執行，業委會不得自行做出決定。如果業委會可以做決定，必須在收到提案的六週內做出決定，除非書面通知提案方要求合理的延期 (最長再六週)。如果業委會在時間內不回應通知，可視為提案沒有被通過。
 
如果這個業主在過去十二月內曾經提過相同的提案或有提了六個以上的提案，業委會可以通知業主拒絕受理該提案 。
 
業委會的委員們及業主、業主代表們只要業委會同意就可以透過電話或視訊等方式出席。業主或業主代表們想出席業委會開會需在開會前24小時以書面方式向秘書長提出要求。
 
業委會委員如果欠物業費未繳，或者是指派他們的個體欠費未繳，該委員就沒有投票資格。
 
業委會可以不透過業委會開會來做決定，只要秘書長或多數委員授權者將提案寄給所有的委員及業主。委員們必須在21天內以書面的方式回覆秘書長。緊急狀況下的決定可以只通知委員們。投票結果需要通知全體委員及業主，並在下次開會時追認。

如果有兩個或以上的提案是關於同一件事，業委會需要將這些提案以「同系列提案」的方式列於議程中。同系列的提案被通過後，如果只有一個被通過的提案就照案執行；多個被通過的提案就以最高票的提案執行；如果有兩個同樣最高票被通過的提案，就以最少反對票的那個提案執行；如果票數還是平手無法決定，可以擲硬幣或抽籤決定 (沒錯，法律這樣寫！) 同系列提案必須要在議程上給予解釋說明如何處理，詳細怎樣寫解釋我就不說明了，反正是業委會服務經理的工作。
 
業委會也能以Special Resolution提案通過修改業主大會法定人數，例如把需實際出席人數從兩人減至一人，將法定投票人數從25%降到最低10%或之間。業委會也可以透過Ordinary Resolution通過讓視訊出席者當作是實際出席者 。
 
每個人只能持有一戶的Power of Attorney授權書，除非多戶是同一業主或這個人是業主的家人，或者是買家根據法律 Sec 211或219給了授權。
 
業委會也可以透過Ordinary Resolution通過合規定的電子系統投票。
第二次業主大會的議程裡必須包含委任專業人士準備建築結構問題檢查報告。
 
開發商也有一系列的新文件必須要提交給業委會，必須同時給紙本跟電子版。

​總之，這次的BCCM修法沒有啥太有爭議性的內容，之前我唯一覺得有爭議的內容在我與BCCM Office 的上任Commissioner提出意見後，這次也改得可以接受了。所有關於這次修法的細節有興趣的同學們可以到州政府網站去詳細閱讀相關資料。

RTA 昆士蘭租賃管理局連續兩個判罰案例，讓我許多在做物業管理的學生們非常緊張。我們先來看看這兩個案例：

Townsville 當地人稱「Property Management Pirates (物業管理海盜)」的 Coral Sea Property Management 因為非法的在租約上要求租客在租約結束時請專業清潔地毯跟窗簾被判罰 $6000，加上$2500 非法進入租客物業，總共被罰 $8500。

​RTA表示在租約上面要求專業清潔地毯跟窗簾是嚴重違反法律的行為。

我們家管理的小區的老對手 Coronis 地產這次也倒了大霉，由於在租約上強制要求租客購買地毯清潔服務，並且多次非法進入租客的房子內，其中還包括兩次在只有租客孩子在家的時候非法進入屋內，被重罰澳幣一萬元，還留下了犯罪紀錄。

Stuart Shearer法官還把這種沒給RTA Form 9就進入租客房子的行為跟入室行竊相提並論，並問責這家仲介對應租客抗議時反而給予RTA Form 11 違約通知威脅的作法。

​RTA表示，Coronis地產已經被RTA警告過幾次了，有些人不明白的是，違反法律是犯罪行為，除了嚴重的罰款之外，公司與個人還會入罪。

許多物業經理都會在租約的特別條款中註明要租客退租時清潔地毯。根據 Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008 (the Act)，雖然沒有特別提到地毯清潔，在租約特別條款 Special Conditions裡強調要清潔地毯是沒有必要的。因為地毯清潔應該被包含在一般條款中，這是出租物業的一般標準跟條件。

​根據 The Act Section 188 (4)，租客的責任是  “At the end of the tenancy, the tenant must leave the premises, as far as possible, in the same condition they were in at the start of the tenancy, fair wear and tear excepted”. 盡其所能將物業恢復到租約開始時的相同狀態，除了正常的磨損。

​在租約開始時，地毯的狀態應該在 RTA Form 1 Entry Condition Report 入住時的屋況報告裡詳細描述，最好附上照片。如果剛完成地毯清潔，甚至是蒸汽清洗過，可以寫上 Vaccumed and Steam Cleaned。這樣子，租客在退租的時候，就必須清潔地毯至同樣的程度，除了正常的磨損之外。

​如果在租約特別條款中寫上租客必須提供收據、或聘僱專業來清潔，這是違反了 Section 171 of the Act (supply of goods and services)。我在課堂上就說過不可以強迫或要求租客購買物業經理或房東所提供或指定的服務及產品。這包括了強制要求租客付費讓經理安排割草、清潔、清洗地毯跟窗簾等等。

​我們以後只要把入住時的屋況報告寫清楚，就不需特別強調要清潔地毯。若想寫道特別條款上，注意不要提到Professionally Clean，也不要要求收據證明。因為租客完全有權利可以自行租蒸氣洗地毯的機器，自己來清洗。至於如果自行清洗的過程造成地毯的損壞，那就是另外一回事，直接可以讓租客賠償了！

​若是已經寫上這些條款的經理也不要緊張，退租時跟租客把該條款當面劃掉簽字，說我們不要求他非用專業清潔，只要恢復到跟入住屋況報告上一樣的狀態就可以了。上訴案例很多都是因為非法進入物業沒給 RTA Form 9引發的訴訟爭議，沒強迫執行強逼購買服務就不會有問題。

昨天我的微信朋友圈又被洗版了，標題黨「全澳熱議！FIRB"新政"嚇壞中國人--重建的獨棟House還算新房嗎?」「澳洲再次修改外國人購房政策，"推倒重建"不算新房，曲線救國模式不可複製！」「澳洲房產新政策：老房子買來推倒重建將不再認可為新房，海外人士不可購買！」多位學生發訊息來問我「老師這是真的嗎？」

我剛開始還覺得自己怎麼消息那麼不靈通，FIRB推出新政策怎麼無聲無息地沒有預警? 稍微看了一下大家「熱議」的內容，我應該算是啞然失笑，這條規定根本沒變過呀！我接觸FIRB規定以來一直是這樣的。一直以來有很多人問我關於FIRB的規定，我想今天乾脆花點時間整理一下大家常有關於海外投資者審查的疑問，以後請大家到www.paulpshih.com看這篇文章就行了！
​

我發現華人網友對於 FIRB這個詞都已經不陌生，至少標題黨都只需寫FIRB不用寫全名也不用翻譯，大家都知道 FIRB指的是 Foreign Investment Review Board 外國投資審查委員會。

澳洲政府設立這個審查委員會主要的目的是為了保護澳洲的國家利益，澳洲政府一方面歡迎外國投資幫助澳大利亞的經濟建設、所增加的就業機會、還有對於澳洲經濟發展提供動能；一方面又要確保外國投資的熱錢不會炒高房價讓本地人買不起住房，或者在其他方面危害國家利益。

FIRB對於農業、商業物業、生意等都有相關規範，確保超大型的收購都經過審查。但是本文的重點只討論住宅物業，因為我也沒興趣免費替 FIRB 翻譯他們的整個網站。我覺得既然去年12月1日起FIRB開始向外國投資者收取申請費，好歹也該把網站增加中文版內容吧？光收錢不提升服務，看看人家布里斯本市政府網站都有了繁體中文與簡體中文版，各大銀行都有亞洲職員以中文服務客戶，FIRB也加加油吧！

FIRB的本意是這樣的，它們希望透過開放外國投資來增加澳洲國內的新房供應量，來改善供不應求的狀況，讓澳洲本地人有房子租有房子住。FIRB不希望開放外國投資二手房產，因為那只會造成二手房產的價格被炒高，讓本地人買不起房子怪政府。

​其實很多澳洲人自己都搞不清楚 FIRB 的政策，去年底我就遇過一對澳洲老夫婦來跟我諮詢想要出售他們的投資物業，他們就問我能不能替他們把他們的一棟聯排別墅高價賣給中國投資者，我跟他們說沒辦法，政府規定外國人只能買新房，他們的物業已經落成四年了，只能賣給知道行情的本地人。他們錯愕的表情我記到現在，老太太脫口問道「為什麼政府要這樣做？不讓我們賺錢？」我還要跟他們解釋，這是要讓澳洲本地人買得起房子呀！看得出來老太太很不滿意。但政策往往是兩面刃，買的時候澳洲人不想要中國人來跟他們搶房，賣的時候倒是希望看到拍賣會場黑壓壓的一片黑頭髮買家搶著舉牌！

澳洲政府每次對於外國人投資政策的改變我都注意到有個跡象，那就是媒體會先大肆報導一些華人搶購炒高澳洲房價的新聞，引導國內輿論，讓民眾們支持政府改革限制外國投資，然後政府再跳出來改變政策刷民望。陸克文總理時期原本曾經放寬過FIRB政策，後來又要縮緊政策時，媒體就在拼命報導啥華人年輕女孩於拍賣會場大殺四方，讓澳洲不明就裡的民眾紛紛以為他們買不起房子是中國人害的，為政府改革拍拍手！後來要向外國人取消增值稅減免的優惠時也是同樣手法，再來就是要向外國人收 FIRB申請費時，每次都是政策推出前，媒體當先鋒。偏偏還有許多中國人自鳴得意，自己在微信新聞上大鳴大放甚麼「澳洲快被華人買下來了！」還有一位先生上電視被採訪時高傲的表示沒有中國人澳洲會完蛋！網路上有許多圖，都是澳洲被中國五星旗所覆蓋，一堆中國人得意洋洋但是看在澳洲人眼裡會是怎樣？然後政府就可以高調的跳出來改革，提高民意支持度，還同時增加政府收入。反正外國人沒投票權，不影響執政基礎。

有時候我們華人還是習慣在澳洲叫白人「老外」，其實FIRB有幫我們解釋清楚誰才是「老外」！

1. an individual not ordinarily resident in Australia; or 一個不是平常在澳洲有居留權的個人
甚麼叫做在澳洲有居留權？ FIRB也有定義，就是除了澳洲公民以外，這個有居留權的人必須在過去十二個月裡有居住在澳洲 200天以上，而且也沒有受到限制說只能夠在澳洲再待多久。這就表示具有澳洲永居身分 PR的永久居民，只要住到澳洲200天以後就可以無限制的購買二手房產當投資了。

2. a corporation in which an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government holds a substantial interest ; or 一個外國人或公司所佔有可觀利益的公司
這就是說如果一家公司的股東裡有外國人或外國公司佔百分之二十以上股份，這家公司就算是外國公司。

3. a corporation in which 2 or more persons, each of whom is an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government, hold an aggregate substantial interest ; or
若是兩個或以上的外國股東加起來有超過40%也一樣算外國公司。

4. the trustee of a trust in which an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government holds a substantial interest ; or

5. the trustee of a trust in which 2 or more persons, each of whom is an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government, hold an aggregate substantial interest; or
家庭信託或單位信託也是一樣，受託個體只要有一個外國人或外國個體擁有 20%以上的股份或一個以上的外國個人跟個體所擁有超過40%以上的股份的都算是外國人的信託。

6. a foreign government; or 外國政府

7. any other person, or any other person that meets the conditions, prescribed by the regulations. 還有任何其他此法律限制的對象
Note: In certain circumstances, an associate of a foreign person may be taken to be a foreign person even if the associate is not a foreign person (see Subsection 54(7) of the Foreign Acquisitions and Takeovers Act 2015).
另外，這裡說外國人的 Associate (代理人、合夥人、代表)在某些狀況下也可能會被視為是外國人，即使這位Associate本身並不是外國人。這也表示若是澳洲政府硬是要查，利用澳洲公民親戚朋友人頭投資澳洲的也可能被清算！

那麼紐西蘭人算甚麼？紐西蘭的公民可以被當作是澳洲的永久居民 PR看待，但是紐西蘭的永久居民就還是外國人！

以下的人士購買澳洲住宅物業都是沒有受到限制的：

• 澳洲公民 (即使平時都不住澳洲也算)
• 紐西蘭公民 (反正紐西蘭就好像澳洲的一個省)
• 澳洲永久居民 (紐西蘭永久居民要受限制)
• 外國人以聯名共有 (Joint Tenants)的方式與澳洲公民配偶、紐西蘭公民配偶、澳洲永居配偶購買住宅物業也可以不受限制，但若是以聯名公有 (Tenants in common)方式購買就要受限。(想知道 Joint Tenants跟Tenants in Common的差別？我課堂上有教)

先前說到澳洲政府其實還是歡迎外國投資投資部分的住宅務業的，外國人在以下情況購買住宅物業是免申請 FIRB 批准的：

• 從開發商手裡購買全新的住宅物業，而這個開發商已經取得了「new dwelling exemption certificate  (新住宅免申請證書)」獲批可將該項目中的住宅物業賣給海外人士。
• Time share 時間共享渡假房，而外國買家佔比例不得超過一年四週。
• 外國人是因為繼承或法律判決而取得該住宅物業。
• 從聯邦政府、州政府、市政府或者是澳洲各級政府所完全持有的個體買到的住宅物業。
• 從一個綜合型的觀光渡假村內購買的住宅物業。(例如：黃金海岸的神仙灣)

所以基本上，住宅物業除了以上這些情形之外，外國人要嘛是不能買，要不然就是要申請。

一般的情況下，外國人是不被允許購買二手的住宅物業 (Established Dwelling)。甚麼叫做二手住宅務業呢？FIRB的解釋是「不是新的住宅物業就叫做二手的」。

臨時簽證的居民是可以購買一間二手的住宅務業來做為在澳洲的住宅，但是必須要真正用來自住，不得有任何部分出租，所以也包括不能將空房間出租。在買二手房時也要確保交屋時租客已經搬走，不得有租客還住在裡面。而臨時簽證的居民若是不再把該物業當作是自己的自用住宅，例如離開澳洲了，就必須在三個月內賣出這間物業。臨時簽證的居民是要持有能夠連續在澳洲居住12月以上的簽證才能算是臨時簽證居民，甚麼十年多次入境的旅遊簽證是不算在內的。

外國人與臨時居民都不可以購買二手物業做為投資物業或出租或當渡假別墅。外國公司一般情況下也不得購買二手物業，除非是這公司在澳洲真的有在經營可觀的事業，可以購買二手房來當澳洲員工宿舍。

外國人可以向 FIRB 申請購買全新的住宅務業用於投資，通常買新房是會被 FIRB所無條件批准的。

全新住宅物業的定義是在住宅用地上興建、正在興建、將要新建的住宅，過去從來沒有被人居住過，或者是這是一個開發商的開發項目，而過去從來沒有住人超過12個月。

二手的物業被賣方重新裝修或擴建翻新，並不會使它成為全新物業。

將一間或數間老舊的住宅物業剷平然後蓋一間全新的物業，也不會被 FIRB 看作是一間新房。因為這塊地也曾經住過人，澳洲政府的外國投資政策是希望外資增加澳洲住房的供應量，敲掉一間房再蓋一間房並沒有增加；墨爾本的一些開發商敲掉數間房再蓋一間豪宅也同樣是沒有增加住房供應量，所以本來就不行！這個規定是老早幾年前就存在原本的法律裡面的，只是有人想鑽漏洞而已。我上課時就說過，解讀澳洲的法律不能夠斷章取義或曲扭法律的意思，是要依照整個法律的精神來解讀。

那麼大家到底在「熱議」甚麼？真正改變的地方是過去曾有個法律漏洞，那就是如果能證明說您要買下的這個二手物業是已經殘破到沒法住人了，您買來敲掉重蓋，等於是把一間沒法住人的住宅物業，變成了一間可住人的住宅物業，那就是從無到有，增加了住房供應量。但是，FIRB在去年更改的說明就是說，因為能不能住人太難定義，現在就是不管多破爛也都不能拆掉重建就是了。這其實是符合原本的法律本意的！墨爾本那些開發商，我就不相信他們拆掉的那些二手老房子過去完全無法住人！

想買二手房來重新開發，就是必須要增加供房數量，而且必須在買下到開發這過程期間都不得出租，開發也必須在四年內完工。若要在現有房子旁邊空地加蓋一間新房，該新房也必須是跟現有房子差不多大小及價值，並可以單獨出售的才行。買間老房子旁邊加蓋一間貨櫃屋或祖母屋是不算增加供房數量的！

FIRB的網站上也寫明了，外國人要買住宅用空地都需要申請，過去曾有住宅的空地不能算是空地。再度表明了FIRB的態度。

說實在的，我有種感覺，每次澳洲廣大人民抱怨說首次購屋者買不起房啦！要政府做點甚麼啦！澳洲政府都需要一隻替罪羔羊，政府不敢大動作的打壓房市，例如廢除負扣稅政策、取消增值稅減免等等，所以只好讓媒體引導大眾認為房價高都中國人害的，然後再讓 FIRB出來表示它們有所作為。

澳洲政府是會持續需要外資來投資各大城市內層出不窮的摩天大樓樓花，因為這些開發商沒有到海外去賣樓花就達不到預售目標，就沒法貸款動工。開發商不動工就沒有提供工作機會，不能降低失業率。所以怎麼樣也要確保工程要一直有。

我是很擔心說不少現在往海外賣的一些樓花，每一間都高大上到極點，本地人都只能投以羨慕忌妒恨的眼光，因為沒多少人買得起住得起。那麼這些買了這些豪華高層公寓的外國人未來到底是要再賣給誰呢？外國人又不能買二手房？長期持有是沒問題，若是還沒持有到增值就必須脫手，這些外國投資者只能拋售，便宜本地買家。對於政府來說反正無論怎麼樣都穩賺不賠，印花稅照收，錢進了澳洲就是促進澳洲經濟。澳洲人總是有種「She'll be right Mate.」的心態，沒壞就不用修。

所以我們看到樓花越蓋越奢華，價格越推越高，一切以滿足海外富豪喜歡高大上的心理。海外買家買起這些樓花好像買白菜似的，甚至一買好幾間。我只能期望這些買家是打算把這些豪華公寓當作行宮會所，平時不出租，鎖起來，辦個十年多次入境旅遊簽，隨時可以來渡假休閒。

其實海外買家炒高澳洲房價讓本地澳洲人買不起房這種事根本是冤枉，多少新聞上的黑頭髮都是本地有身分的人，有錢的華人喜歡搶購的房子也不是一般澳洲人會去買的，不是在特定華人區就是高價位的。根本不影響首次購屋者。

未來澳洲政府應該要考慮開放百萬級以上豪宅的外國人買賣，吸引更多外國富豪、土豪一起來澳洲跟我們做朋友。另外，也可以學新加坡只限制外國人不能買帶土地的二手住宅房產，但是公寓樓都可以自由讓外國人買賣，這樣有助於公寓樓市場的發展。反正最後供過於求了，開放移民就是了。