這年頭用影片宣傳房地產是越來越需要巧思，我兩年前早就想要錄一段「假人挑戰」的影片來宣傳房產。這一次剛好帶著2019年同學們來戶外教學，到學生燕子公司在賣的豪宅 15 Towers Street Ascot去參觀，我就乾脆用手機請大家一起拍攝一段​「假人挑戰」的影片，一鏡到底一次成功！希望下次錄一個更大場面的！

「物業管理權」是行業內對於分契式產權物業（建築內的單位分屬於不同業主）的駐場經理和物業開發商或業主組成的法人團體之間特別生意協議的術語。

擁有物業管理權的關鍵是以下兩項協議：

1. 一份“照看協議”，其允許經理（或多名經理，通常是一對夫妻）住在現場的一間公寓，並管理物業內的公共區域，如游泳池、網球場、樓梯、停車場等。
業主法人團體簽署的該協定中包含了基本薪資和責任清單。

2.  業主法人團體簽訂的“代租協議”，其賦予駐場經理獨家權利，允許其出租物業內的公寓並收取佣金。佣金的數額常常需要與每一位單位業主協商。

根據協議的性質，物業管理權所有者一般要居住在現場，其住所性質也根據物業形式不同而變化。

每一份物業管理權協議都與其物業一樣具有獨特性。

您的物業管理權將持續多久？

在整個行業內，各州之間存在一定差異。在新南威爾斯州，除2003年之前簽署的協議外，管理權最大期限往往為10年。在昆士蘭州，期限的長短則取決於管理模組：Standard Modules 標準模組最大期限為10年，而Accommodation Modules住宿模組最大期限為25年。

您會把公寓租賃給誰?

這取決於該物業是長租型物業、短租型物業還是混合型物業。

長租型物業只租給那些租賃期限至少為6個月的人。

短租型物業則租賃給度假者或商務旅行者，其經營方式很像酒店或汽車旅館，而混合型物業對上述兩者都可租賃。

相對於短租型租賃物業，長租型租賃物業的經理更不側重於將重心放在辦公室或櫃台區域上，在決定購買任何管理權之前都必須要考慮這個因素：住宅和商業成分的差異可能很大，但它們卻是至關重要的。任何房地產估價師都必須同時考慮這兩個因素，因此會需要物業管理權方面的特別估價師來負責。

購買「現房」或「預售房」則是另外一個需要考慮的關鍵問題。購買「預售房」本質上是指購買尚未投入使用的物業。通常，購買「預售房」管理權意味著從開發商那裡購買物業管理權；由於該房產沒有經營歷史等方面的資訊，可供參考的資訊較少，因此買家必須更加謹慎，並降低更大的風險。

「預售房」的一個賣點在於其管理權生意往往比較便宜，但購買時的談判更則加艱難。合同需要制定得非常具體，注明買家購買的是什麼，物業管理權是什麼樣子的以及物業管理權是如何運作的。不要急於相信代理或開發商所說的一切；儘管他們提供的資訊和建議至關重要，但關於未來入住情況的假設不能盡信。您還需要看看當地及該地區的統計資料。

讓您的會計師或律師核實所有的財務預測，並以自己的財務預測進行比較。特別是當您想要算出潛在利潤預測時，慷慨地留出費用空間是非常必要的。如果您是一個相對缺乏經驗的經理，您將更有可能無法預見或忽略一些費用。業委會的照看者酬勞、出租佣金收入、各種費用和收入來源都應被包含。

購買預售房的一個明智做法是去調查開發商。他們是否開發了其它物業？那些物業的管理權生意現在做得如何？如果可能的話，找些物業經理談談，找出已有物業與您感興趣的物業之間有何不同之處，在物業地點、租賃期限（短期或長期）以及物業風格方面你們都可以交換意見。

您以前有過做短期住宿經理的經驗嗎？如果沒有的話，這一點也是需要考慮的因素。相對於長租物業而言，極其複雜的渡假物業需要承擔更多的承諾和責任。眾所周知，開發商會提前與經驗豐富的物業經理取得聯繫，因此，管理權的爭奪如果不是很激烈，那麼您就需要瞭解一下其原因所在了。

除那些常見的考慮因素，如物業內公寓數量以外，重要的因素是找到行銷管道和廣告支持。您能從開發商那裡得到這方面幫助嗎？經理們花費時間和金錢來佈置前臺是很正常的；通常，這包括建立一個行銷處、物業管理系統等等。如果您正在與一位經驗豐富的開發商打交道，而他能夠幫助您安排這些事，那就再好不過了。否則，您就需要做一些研究，找出您需要在哪些地方做哪些事。

物業中安裝的軟體將決定大部分的日常操作，因此這是一項需要考慮的重要因素。市場行銷、庫存和會計、員工排程、客房預訂、房間管理和維護都將嚴重依賴於所選擇和安裝的系統。更換系統也可能是個令人頭痛的問題，所以首先搞清楚所有技術問題是很重要的。

這又牽扯到該房產是用於短期租賃還是長期租賃的問題。根據物業類型的不同，行銷策略會有很大的不同，因此，開發商那兒應該有這方面的材料供您瞭解。您需要索取的另一資料則是公寓銷售合同和/或披露聲明書的副本。

這些副本將是非常有用的，特別是當其包含了測量平面圖、住戶公約規章、照看者協議和代租協議等時。它們是任何初始盡職調查的重要組成部分，這對於購買預售房管理權是十分重要的。

在談判過程中，應密切注意合同中所列的每一項內容。從窗戶清潔和消防安全等物業維護規定，到垃圾清理、停車、無線網路、花園和辦公空間；這些都將對物業經理的日常生活產生巨大影響，所以應仔細研究。作為一物業經理，首先要弄清楚您需要做什麼，想要得到什麼的結果，這樣您就知道在什麼地方您可以讓步，在什麼地方不能讓步。

當一種興趣或事件成為一種趨勢，且這種趨勢演變為一種現象時，特別是這種現象存在於在一個數十億澳幣價值的產業 - 諸如物業管理權業中時，利益相關者（包括政府層面）便開始關注這一點。

我們所要探討的現象是被「新晉澳洲人」所購買和管理的物業管理權的數量激增，更具體地說，「新晉澳洲人」是華裔的移民。首先，要請各位海涵的是，雖然我在本報告中再三提到華人，但我很清楚的知道並尊重這個群體具有多元文化的事實，且這個華裔群體包括了在澳洲以及一些東北亞國家出生的成員。

然而，帶著這種固有的多樣性，當我們試圖去理解這一現象時，似乎疑問還是多於答案的。並且，在我們宣稱完全整合之前，可能仍有重要的事情有待查實。

值得注意的是，當存在如此多的利害關係時，無論是從個人、商業還是從行業的角度來看，物業管理權的未來可能介於西方的自上而下和東方的自下而上的成熟風格之間。關於這一點，我們可以互相取長補短。
如同這個朝陽行業的許多方面，統計方面幾乎沒有正式數據資料可供借鑒，但大部分同意全國約有四千家支持物業管理權或現場經理經營的生意。根據澳洲物業管理聯盟（APMA）華人成員數量和過去十年中接受過專業培訓的華人學員總數，可以推算出華人擁有的物業管理權占該行業的20％至25％。

然而，更有趣的是，當前通過仲介和律師事務所進行的交易中約60%是由華裔買家所提出的。

「中國買家花費數百萬澳幣購買公寓大樓的管理權」Resort Brokers仲介Alex Cook表示「雖然在傳統上他們更偏好長租而非短期度假出租的物業，但我們看到這些買家，隨著經驗的不斷豐富，正將其管理權範圍鎖定在全新甚至是預售房管理權上。」

「他們購買清單上最想要的顯然是業委會願為照看管理服務而支付大筆薪水的建築物。」談到不斷增長的趨勢，Mahoneys律師事務所的執行合夥人John Mahoney表示「我們看到的這個數字不足為奇。過去，經紀人在中國與其他地區行銷管理權方面做得很好，而我們產業今天所擁有的多元文化也恰恰反映了這一點。」

「物業管理權依賴資本，雖然近期大多數人難以獲得融資，而對中國買家而言，資金通常並不是問題。能夠買入這樣的生意也滿足了澳洲相當嚴苛的移民標準。」John Mahoney表示。

Next Realty的David Jiang表示，根據商業移民計畫，物業管理權為許多尋求遷往澳洲的中國人提供了理想的機會。David Jiang當然知道這點，他不惜放棄在上海的高薪行政職位，而將他的家人帶到澳洲，他也在布里斯班市區的一棟公寓裡擔任常駐物業經理。

他瞭解移民流程的要求，並渴望利用其全面的業務開發技巧以及物業管理權的理解，去幫助技術移民投資那些具有更高安全性和收入的生意。

「多年來，澳洲與中國貿易量和外交活動的不斷增加，為我們當前的需求增長奠定了基礎。鑒於中國中產階級的迅速崛起以及越來越多的國際留學生來到我們的國家，這種需求的增長仍將繼續。新一代中國移民正在利用其國家新興自由市場經濟所產生的財富來購買澳洲的生意。」

「但它並不像表面看起來那麼簡單。我們知道，一些急於吸引客戶的銷售仲介會忽視或未能準確地向新經理人解釋其可能面臨的挑戰，如滿足日常業務運營要求的挑戰。」David補充道。

John Mahoney同意上述觀點。「雖然一些經理人對所購生意有透徹的瞭解，並能不斷壯大事業，但還有一些經理人對他們所購買的企業知之甚少或根本瞭解。」更準確地說，他們以為自己「買入的是個自我管理的生意，既帶有住宅、穩定的收入和良好的資本收益前景的生意 – 還別忘了享受生活！」

「未來的的管理經理們最需要的是那些聲譽良好的仲介給出的準確而卓識的建議，這些仲介瞭解買家的文化並能夠有效且坦誠地提前傳達重要資訊。理想情況下，對於其所推薦的生意模式，這些仲介同時也應具有一定經驗。」

「這包括了對法律程序上會遇到甚麼。對一些中國人來說，合同法是一個相對新穎的概念，中國人在傳統上習慣就一項協議的條款進行談判和重新談判，因此物業管理權協議其中條款具有約束力這一事實可能會產生問題。」John表示。

「我們常常看到合同或條款被誤解的例子，比如經理們忘記及時行使續約權，對此我們無能為力；這令人心碎，但也是完全可以避免的。」

「大多數管理經理 (包括白人)進入管理權生意後，通常都意識不到這可能是一份十分繁重的工作，他們也意識不到經理的責任有多大，而管理花園或清潔程度等最基本的事才導致最大的問題。當一名經理在這些方面表現欠佳時，業委會可能會尋找其他問題，例如法定事務，即使前經理可能也完全合規，但他們可能向新經理追究問題。因此，如果沒有足夠的資訊、培訓或支援，情況可能很快失控。」

「有些業內仲介可能認為，這種警告會使管理權更難以出售」John補充道「然而，看過經理們因為未能完全瞭解他們的業務而失去一切，這是不可接受的。」

「中國人有對受教育熱衷和天生的商業頭腦，更不用說這也是他們的重大投資，因此，如果一開始便全面瞭解資訊、流程和預期，並參加持續性的培訓，我相信我們會取得更成功的結果。」

Diverse FMX和澳洲建築管理認證機構（ABMA）創始人Lynda Kypriadakis表示十分贊同。

「我與許多中國買家合作過，他們都努力成了傑出的物業經理。他們對此心懷感激，不僅是因為他們獲得了管理權，還因為他們有機會在澳洲從商和生活。」

「物業管理權的難點在於，你不需要特定的資質或經驗就能進入該行業，而一旦進入該行業，你就需要對居民的整體健康和安全、生意增長、多項投資以及大量的合規規定負責。在澳洲，有100多項法律、規章、澳洲標準和行業準則，它們對經理和委員會施加了責任和義務，因此相關人員以及那些將被追責的人都應知道並理解他們所扮演的角色。」Lynda表示。

「根據我的經驗，華人經理都很有商業頭腦，他們往往工作異常努力，並且理解專業精神和提供價值的必要性。然而，當涉事各方對所需標準有不同理解，或甚至無法理解某件事的重要性時，問題便出現了，如花園、清潔和記錄保存等工作。」

「在澳洲，我們熱愛我們的花園，它們往往代表地位及建築本身的狀態，我們喜歡炫耀我們的花園；但對於那些具有不同文化背景的人來說，這似乎是個奇怪的概念。」

「在過去，物業經理的職責和工作安排在本質上是通用且故意含糊不清的。然而現在，為了避免誤解和糾紛，我們需要清晰簡潔的術語、完整徹底的交接程序和額外的培訓。」Lynda表示。

為了更清楚地瞭解這些特質在一般民眾中是如何被理解和接受的，我採訪了Mahoneys律師事務所的律師Michelle Lim，Michelle經常就類似問題與經理們打交道。

Michelle表示「顯然，語言本身就會造成障礙，許多新的經理英語說得不流利，他們可能需要其子女或其他家庭成員的幫助。對於一個建立關係至關重要的行業，有效溝通的能力是非常重要的。」

「就花園而言，我們經常要與那些從未照料過花園的人打交道。他們在擁擠城市的高層公寓長大，即使公寓附近有花園，也是由市政工人照料。這種現象與普通澳洲人的成長經歷截然不同。」

「我們對經理們的建議是除了參加專業培訓以外，我們還鼓勵他們坐下來，準備一份詳細的清單，列出他們每天、每週、每月和每年的職責，然後嚴格執行。做自己的事並把它做好。權力源自於從一開始就清楚並瞭解自身扮演地角色，如果你清楚自己在合規標準方面的權利，你就不會成為欺淩的對象。」

「最後，但同樣重要的一點是，新的經理們需要記住，這個行業中有專家是有原因的。」Michelle表示「在緊密聯繫的華人社區內，共用的資訊可能並不總是準確的；發生在一個人身上的事情不一定適用於其他人，也不一定與他人相關 — 每一處物業都有其獨特的環境因素。」

瞭解華人社區的力量和影響力，澳洲物業管理聯盟（APMA）理事長Carl Wu 吳健雄，兩家物業管理權和裝修業務的業者，吳健雄表示「行業內華裔業者數量的增長，是他們建立APMA的主要原因。我們認識到有必要互相學習，並全面提升專業水準。

「我們還發現，作為一個擁有近1200名成員（包含澳洲人和華人）的行業組織，我們應該能夠利用經濟規模與杠杆，為保險、軟體等公共服務爭取更好的價格。」

「最終，APMA希望與所有其他行業機構合作，確保在未來的法律改革中，行業和政府機構都能聽到他們的集體聲音。重要的是，這個行業不會進一步分裂，並且我們的共同議程對所有人都是公平的。」

作為一名典型的移民經理，吳健雄28年前來到澳洲時是一名合格的工程師。在經濟不景氣、利率為18%時，為了找到工作，他先當了一名廚房幫工，然後又當了一名工廠工人，最後才開設了自己的木材傢俱製造公司。隨著時間的推移，他將生意轉移到了中國，他開始為Harvey Norman等公司生產和進口傢俱。
在2000年時，吳健雄停止了傢俱生產並開辦了一家主營建築和商鋪裝修的公司，全然不知會有夜間、假期及週末的高壓和長時間工作。這種情況註定不會持續太久，而且同許多華人經理們一樣，吳健雄放棄了合同工作的不安全感，轉而從事風險似乎很低的管理權生意，以讓他獲得穩定收入和彈性工作時間的機會。

「正如大家所知，物業管理權是一項艱苦的工作，但這個行業提供的機會非常重要。我經常會被問及我的經驗、付出和收穫，我將繼續積極鼓勵業內人士。」吳理事長表示。

當問他能給其他華人經理甚麼建議的時候，他表示「一旦你明確了自己的職責，事情又進展順利 - 無論是自己承辦還是外包，都要做好記錄。更重要的是，要理解為什麼你需要保持完整的記錄，以及為什麼你需要熟悉任何法規變化。通過網絡和經驗分享來互相幫助，最重要的是，始終要與你的業主們溝通。」

「這很重要」吳理事長表示，「即使你在語言表達上有困難，但物業及你所能提供的價值，你也要始終表現出你的強烈意願和熱情。」

作為APMA名譽理事長、PRET Australia澳洲專業房地產培訓機構專業課程講師、ARAMA 澳洲住宿經理公會MRITP課程和ABMA課程的中文講師、以及澳洲智庫負責人PaulShih施伯欣表示「隨著房地產市場吸引來自不同文化背景下的更多買家，旨在增加多元文化了解的專業培訓幾乎成為必備要求。增加個人對於偏見的意識，以及對其它文化習慣、習俗和規範的尊重是建立積極關係並奠定互信基礎的第一步。

「通過瞭解不同文化中各種有形和無形的因素，成為更專業的跨文化溝通者，利益相關者將能夠避免和/或緩解潛在的衝突局勢，並創造一個更有效和積極的工作和生活環境。」

「當然，為更好地瞭解不斷變化的行業，最值得我們考慮的因素是文化上的基本差異，以及不同文化是如何我們的行為產生影響的。」

白種人，尤其是澳洲白種人，往往是天真的無私主義者，而中國人對那些還未建立關係的陌生人往往表現出一定程度的懷疑和冷漠。需要注意的是，在中國，慢性懷疑是普遍存在的。在商業交易中，存在不少摻假注水等的造假行為，為了保障自己的利益及確保將欺騙等機會主義行為控制在最低限度，在建立任何嚴肅的商業關係之前都必須首先建立信任。中國人喜歡在達成交易前建立牢固的關係，而很少直接切入正題開始討論或開會。

中國人深受儒家思想的影響，儒家思想強調對教育、權威和年齡的尊重，儘管現代來自城市的中國人可能不像前人那樣嚴格遵守儒家思想，但這些原則仍然支撐著許多習俗和商業實踐。

這體現在我們觀察到的多個習俗中。我們都知道，這些美德之一就是尊重權威(職銜)和長輩(資歷)。有權威的人，通常是年事已高、聲譽良好的人，這些人可以向他人尋求人情上的幫助。這聽起來難道不是很理想嗎？但在管理委員會或業主大會的會議環境下，從字面上或斷章取義的去理解，就很容易導致混淆和誤解。

而華人根深蒂固敦促個人避免不和諧和對抗，採取毫無主見的方式來解決衝突的原則則讓這種潛在誤會更複雜化。

「達成雙贏或互相妥協對利益相關方而言顯然是最好的結果」施老師表示「但當存在分歧、不尊重，甚至受到來自強權委員及其他業主的欺淩時，經理們如無法妥善地處理和解決這些問題，那麼在極端情況下，可能會導致經理退出以及物業被出售。」

格里菲斯大學副教授Sacha Reid和Aaron Hsiao博士最近對物業管理權行業進行了為期12個月的研究，研究中也提到了這種情況，尤其是新的管理權所有者。

為更好地瞭解他們是如何以及為何進入管理權行業，Reid博士和Hsiao博士採訪了一些經理人，以瞭解他們的經驗，以及在他們看來，為了讓該行業更適合新晉澳洲人，需要提供哪些資訊和服務。

「正如其他人所提及的那樣，當英語不是你的母語時，進入陌生的商業環境需要有自信心」Reid博士稱「儘管大多數經理人都受過高等教育並擁有一系列大學文憑，但由於行業複雜性和文化差距似乎無法克服，這些文憑所體現出的價值並不明顯。」

然而，研究中顯示了一項令人驚訝的結果，即華裔經理能說的多種語言(普通話、台語、粵語等)實際上可能是一項附加技能，該技能使他們能夠有效地與越來越多的外國業主、住戶以及居住在他們物業內的遊客進行互動。報告還指出，這些多元文化發展的居民群體有意識地選擇那些能讓他們和經理進行溝通並且感到舒適的建築和度假村。

「儘管中國人具有適應科技的技能，但諷刺的是，研究中也突出顯示了行業缺乏資訊傳播、協作和自我監管的數位系統。」

Reid博士表示:「從這項研究中得出的總體結論是，大多數華人經理的表現都異常出色，各個委員會都對他們所能達到的標準讚賞有加。然而，不幸的是，我們往往只聽到了負面的消息。」

「與所有過渡一樣，物業管理權方面的過渡同樣存在一條學習曲線，這種學習很大一部分是承認我們來自不同的文化，擁有不同的管理方式。相對於依賴過去的經驗以及遵循以往的做事風格，我們更需要的是融合而不僅僅是同化。這一行業和房地產正變得越來越複雜，利益相關者需要足夠靈活，以實現既可控又可持續的實際成果。」

原文作者： Trish Riley
中文翻譯： Paul Shih 施伯欣老師

本篇文章由  AccomProperties 與 Resort News 授權轉載

我大部分讀了小區經理執照 (Resident Letting Agent License)的學生都會再回來升級成地產仲介執照，為的是能夠在業主想要賣房時能夠接下來銷售，賣給投資者保住出租佣金收入。但是，也有像這次專訪的人物一樣，在擔任小區經理期間由於與地產仲介們合作售出多套物業而發現自己更適合做銷售，乾脆轉換跑道變成正式的房地產仲介。

Leo Liu 劉承科， 山東青島人，中國第一批赴瑞典交流學生，在瑞典和中國獲得了地理資訊科學和電腦科學的雙碩士學歷，曾作為助理研究員就職于香港理工大學，並曾供職中國國家電網公司（全球最大的能源公司）資訊技術部門7年。Leo 在2013年底攜家人技術移民澳洲，曾在全球最大的電腦開源系統Red Hat 公司從事亞太地區技術支援。為了給太太買份工作，2014年購買了物業管理權生意。Leo自己也成為了我2014年8月地產從業人員證書班的學生，原本是要當他太太的員工幫忙管，後來又讀了房地產仲介執照。

在我的房地產仲介執照的最後一天，我通常會給學生們做一個「五行人格測試」替學生們分析以他們的信格適合從事房地產的哪方面工作。有些同學是適合做物業管理權的，有些則是適合做銷售。把適合做業務的人放到了物業管理權小區經理的位子上，遲早也會坐不住想換跑道。我們就來認識一下這位先做管理後做銷售的地產人才 - 劉承科 Leo吧！

我會上施老師的課是經朋友介紹，朋友說這是最實用的學習物業管理和買賣的課程，果不其然的學到了很多，就正式踏上了房地產行業的路。

我曾管理4個公寓社區，和4個業主委員會和物業經理公司打交道，成功運營2年後賣掉。我也曾參與組建APMA澳洲物業聯盟，為華人物業社區經理發聲。在做社區經理期間曾和銷售仲介朋友們合作，售出多套物業，感覺房產銷售更加適合自己，對資訊獲取、交易談判、維繫客戶關係等方面的挑戰更大，當然收入也不錯，在賣掉物業管理生意之後，成為了全職銷售仲介。
 
2017年8月我加入Ray White MetroWest公司，在洋人仲介主導的內西區市場，從零開始，從公寓到聯排別墅到獨棟別墅，老老實實做人，踏踏實實做事，在半年多時間做到了公司 Number 1。
 
2018年5月我選擇了加入NGU公司，借助公司強大的視頻製作和宣傳力量，除了傳統的房產網站宣傳之外，在Facebook，Instagram 等新媒體為客人的房產進行宣傳，取得了很好的效果，結合自身的交易談判和close deal能力，為客人們完成了一些看似不可能的交易，在Macgregor，成功拍賣售出已經失敗過2次拍賣的房產，Sky News全過程向全球直播。在Indooroopilly第一次Open Home就賣掉了當地 No.1 洋人仲介近8個月賣不掉的豪宅；在St Lucia三個月不到的時間賣掉了滯留市場1年多的豪宅；在Kenmore第一次open home就以遠高於業主預期的水準賣掉了他們住了46年的房子；成功運作拍賣流程，將多套物業以遠高於保留價的水準拍賣售出。
 
幾乎每一筆房產成交之後，我都能拿到買賣雙方對我服務的好評，這比拿到佣金還要讓我高興。

在施老師的課上不單可以學到物業管理和房屋買賣的理論，更重要的是通過實例講解讓你能夠深刻理解。印象最深的是如何選擇可類比的、最近成交的房源給賣家的房子做市價評估 appraisal。對於賣家來說他們的房子可能是他們最大的資產，他們可能在這個房子裡面住了一輩子，小孩子可能在裡面長大，感情因素影響他們對於房子價值的判斷，作為專業的房屋仲介，我們要瞭解同類房子在市場近期的成交情況，同時做到對房子的建築/裝修成本大體心中有數，給出專業的appraisal讓他們瞭解房子的市場價值，推薦最合適房子的銷售手段，通過最好的市場宣傳讓最多的潛在買家瞭解房子資訊，最後通過談判為客人取得最好的結果。

我來NGU公司的第一單，至今難忘，這個房子在我接手之前已經經歷了兩次失敗的拍賣，前面兩任仲介都是當地大牌鼎鼎的洋人和華人仲介，上市已經100多天，大部分對房子感興趣的人都已經看過房子了，能用的銷售手段也都用過了，我基本是接手了一個燙手山芋。
 
綜合評估過之後，我給客人的建議是進行第三次拍賣，剛開始的時候他們認為我是瘋了，已經失敗兩次拍賣了，為什麼還要花錢花時間再來一次。我仔細給客人分析了房子出售出現的問題，比較了普通掛牌出售和拍賣的區別，如何幫客人在最短時間最理想的價錢賣掉，以及我會如何操作拍賣的全過程，如何來重新包裝，如何做市場宣傳等，最終客人同意再來一次，也是最後一次嘗試，這次再賣不掉就短時間不賣了。說實話，當時壓力非常大，但是我堅信事在人為，把點點滴滴做好，不會賣不掉的。
 
市場宣傳方面我必須做出和之前不一樣的東西來，我動員全家老小齊上陣，借助公司強大的視頻團隊，拍攝了以家庭為主題的房屋宣傳短片，凸顯房子所在位置的學區/購物/休閒娛樂，和房屋面積大適合大家庭尤其華人家庭祖孫三代居住的特點。拍好的視頻短片投放在傳統的REA網站，並且在Facebook, Instagram做了Boost ，收視非常好，三周的拍賣宣傳視頻在網路上點擊量超過了25,000次，第一次Open home 來的人數就超過了前面兩次拍賣宣傳期的總和。
 
拍賣當天被Sky News選中，全過程現場直播，當初答應他們過來，主要考慮當地媒體的介入可以更好的營造現場競爭的氣氛，為客人拿到最好的價錢增加砝碼，同時也承擔了如果拍賣不成出醜的壓力。好在拍賣前已經心裡有數，會有人來競拍，拍賣當天3組買家競拍，經過11輪緊張的pk 爭鬥，最終以非常理想的價格拍賣售出。

忠告談不上，自身的一點體會和和建議供學弟學妹們參考。
 
仲介是與人性打交道的行業，賣家都想高賣，買家都想低買，這是永恆的矛盾，如果沒有這個矛盾，也就沒有了我們這個行業。如何平衡好，完成交易，讓大家都開心，這是考驗仲介的談判能力和close deal 水準。在市場好的時候，每個仲介都可以是英雄，但是當市場發生變化，充滿挑戰時，那才是考驗一個仲介能力的時候，需要我們付出更多的努力。

英文有一句老話「Grass is always greener on the other side」(對面的草皮永遠比較翠綠)，從我家陽台看往對面每天辛勤照顧花園的鄰居老太太家確實是如此，但是對於一直抨擊昆士蘭物業管理權行業的人士們來說，別的地方的小區/大樓管理制度到底有沒有比昆士蘭的好呢？ 2019年3月份我與澳洲物業管理經理公會執行長 Trevor Rawsley 率領著一團物業管理經理業者前往台灣參訪交流了解台灣的​小區/大樓管理制度，台灣的制度跟澳洲新南斯威爾州的制度比較類似，台灣的同行業者對我們昆士蘭 25年管理權的制度也是嘖嘖稱奇非常羨慕。而澳洲金融評論 Australian Financial Review的分析師 Jimmy Thomson則在他的文章裡說到目前澳大利亞最糟糕的Strata 法律是允許在昆士蘭州預售建築管理權，可是到底什麼樣的制度是最好的呢？

台灣與澳洲的總人口相差不大，但是澳洲的國土面積是台灣的 215倍。所以台灣人口密度遠遠超過澳洲 - 每平方公里住649人；澳洲則是每平方公里住 3.1人。當然這個數據意義不大，因為澳洲 88.9%的人口住到了主要城市，悉尼人口密度最集中的區域是每平方公里住 15800人，台北的大安區則是每平方公里住 27,546人。台灣公寓大廈社區的規模要比澳洲來的大，台灣人也比澳洲人更習慣住在中高密度的社區裡，所以去台灣了解社區生活與管理，會幫助居住趨勢正在改變的澳洲了解未來的問題與挑戰。

目前有大約 40%的澳洲人住在 Community Title Schemes 分契式產權的物業裡，估計到了 2050 會變成有65%的澳洲人住進聯排別墅或公寓裡，這是澳洲的大趨勢。當住戶之間的距離拉近，人與人之間的距離卻變遠，中高密度的社區生活就會面臨很多的鄰里問題，公共區域的管理與維護也無可避免地成為挑戰之一。雖然澳洲中高密度的社區生活發展的比台灣晚，但是澳洲 - 尤其是昆士蘭新穎的物業管理制度很多方面領先於各地，解決了許多像是台灣、新南斯威爾州這些更早發展起來地區的問題。

台灣的業主們每年召開「區分所有權人會議」選出包含了主任委員、財務委員、監察委員等職務的管理委員會來管理社區。早期有限制管理委員會人數上限為21人，後來解禁上限後，據說有些社區管理委員人數多達數十人，除了三個基本職務之外，還可以有副主任委員、安全委員、機電委員、環保委員、康樂委員、總務委員、公關委員等等。這比起澳洲的3至7人管理委員會要差很多，如果覺得澳洲的管理委員會鬥爭很複雜可以到台灣去見識一下台灣幾十人的管理委員會能鬥到多厲害！我有聽聞開會還需要保全人員在場勸架，甚至有拿保溫杯熱水直接潑人的，保證回來澳洲之後會覺得自家小區找麻煩的老太太個個都是慈眉善目。

台灣的管理委員會可以自聘總幹事來負責執行管理協助發包工作，也能將所有工作外包給專門的物業管理公司。台灣的物業管理公司需要有兩張牌照，分別是「公寓大廈管理維護公司登記證」與「保全公司許可登記證」，2018年的數據顯示全台灣大概有 786家這樣的公寓大廈管理維護公司，聘僱有證照的人員約88553人，服務約 38557個社區。每家公司平均員工約112人 (有些可達上千名員工)，平均管理約五六十個社區。這與昆士蘭的家庭事業管理小區的模式有很大的不同，可以說台灣的物業管理公司大部分都算是中大型企業，昆士蘭的物業管理公司大部分都是小型企業。台灣的物業管理公司總幹事除了不做出租管理，工作可以說是包山包海，從保全巡邏、設備設施維護維修、召開會議做會議記錄收物業費，甚至是舉辦聯誼康樂活動、做煎餅蛋糕泡茶泡咖啡都做。台灣物管的設備軟硬體也比較先進，櫃台基本上都使用電子化系統跟電梯內電子公告欄。台灣的模式比較像是新南斯威爾州由Strata Management公司負責全部事務的模式，但是台灣包括的業務更多服務更好。

昆士蘭州的建築物管理協議一簽就是十年或二十五年；新南斯威爾州過去的建築物管理合約可以是最高十年，現在新的Strata Law限制Strata Management公司首簽一年，續約三年；台灣的物業管理公司基本上是一年一簽，與管理委員會的任期有很大關係，管理委員們的任期只有一年，所以不願意替下一屆的委員們做決定。台灣物業管理公司的工作非常沒有保障，甚至有聽聞有社區一年換六家公司就因為主委個人意願或者是委員們不願接受總幹事專業建議而想指定使用有利益關係的承包商等等。

​管理合約的長短各有利弊：支持短約的說法是讓物管經理維持服務水準，不然能夠隨時被替換；支持長約的說法是建築物的管理需要有長期的穩定性，熟悉大樓設施與住戶的管理經理能夠更好的提供服務。在昆士蘭反對長約的公寓業主協會的說法是，沒有一個行業有那麼長的25年合約，想終止都不能中止。

可是比較了台灣、新南斯威爾州、昆士蘭州的制度之後，我反而覺得昆士蘭的長期穩定性合約對全體業主更有利。台灣跟新南斯威爾州的制度都缺乏一個互相監督制衡的機制：全體業主選出義務職的管理委員會代為行使權利，管理委員會在台灣聘請總幹事或物管公司，在新南斯威爾州聘請 Strata Management 公司。總幹事 / 物管公司 / Strata 可以承包所需做的工作也能發包給其他公司。大部分的業主平時都光繳物業費也不關切公共事務、不看會議記錄、甚至不出席業主大會，只有發生問題才會去過問一下。

照理說如果新州的制度好過於昆州，那麼新州的物業費應該比昆州更便宜，大樓維護得更好，業主們更滿意獲得的服務。每個小區大樓都不一樣，所以很難真的去比較，但是悉尼市中心每季度平均 AU$2050的物業費怎麼看也沒有比昆州還有物管經理服務的大樓的物業費更便宜。

義務職的管理委員們首先不見得都有經驗或都有專業，素質良莠不齊，甚至是抱著其他目的來加入委員會，無論在哪裡都有同樣的問題。不好的委員可能尸位素餐占著茅坑不拉屎，可能達到或達不到目的就又退出換人，可能攬權亂搞發生弊案。好的委員是非常難得的，但是長期任勞任怨義務服務總有累的一天。我就曾有新州的學生跟我說她長期是她們大樓的管理委員會主席因為沒人願意接也沒人願意做事，她做的幾乎是昆州小區經理的活，卻沒有領任何薪水，她只好賣掉該公寓才能逃離宿命。當全體業主不監督管理委員會跟總幹事，就會容易產生弊案，這對任何小區都不好。

總幹事或短期的物管公司遇到了不專業有想要外行指導內行的管理委員會可能會做事綁手綁腳，為了保住自己的短期合同，很容易就放棄堅持選擇服從不見得合理的指示；遇到不管事的管理委員會則可能亂花錢，把工作外包給有關係的公司，趁在任期間賺飽賺滿。任何制度只要缺乏監督制衡就容易弊案叢生。​

昆士蘭制度與新州跟台灣的最大不同，就是多了個長期合約的小區經理，與管理委員會跟 Body Corporate Management公司形成三方制衡的關係。在昆州就算是沒有經驗沒有專業的業主們所組成的管理委員會也能夠有 BCM公司的專業協助處理事務。昆州的BCM公司跟台灣的物管公司與新州的Strata Management 公司不一樣的地方是它是輔助管理委員會所有的行政事務，不插手實際工作，協助管理委員會監督財務付款。管理委員會不用擔心BCM 公司不聽話不好好做，因為它們的合約是 1~3年。管理委員會主席、秘書長、財務長的大部分工作都由BCM公司包辦了，只須監督指揮。

實際的管理工作則是由小區經理來做，如有不屬於小區經理的工作需要額外花錢，小區經理要報價給BCM 公司，BCM公司經理會呈報所有報價給管委會選擇。競標報價的公司小區經理能找、BCM公司能找、管委會也能找，這樣子就很難舞弊圍標。管委會投票以多數決定用哪家來做這項工作，然後指示BCM 下訂開始做，由小區經理負責去監工回報，完成後小區經理檢查滿意，通知BCM付錢。

小區經理有一定的獨立自主性，因為管理委員會沒有權利無故罷免解雇中止合同。小區經理不會同時跟BCM公司一起被解雇，這樣能夠保持小區的運作持續正常。管理委員會像是人民選出的民意代表，BCM公司是協助民意代表的政務官，小區經理就是有著鐵飯碗的事務官。小區經理通常因為買了一套經理房還有一個身分 - 也是其中一位業主，雖然在管理委員會上沒有投票權，在全體業主大會上也有投票權。小區經理因為也有投資在小區裡面，一榮俱榮一損俱損，如果管理委員會或BCM公司有失職行為也能通報其他業主推翻管委會重選。

小區經裡負責花錢做事，那BCM公司就負責記帳，互相監督可以減輕業委會工作量。如果小區經理沒有按照Caretaker Agreement管理合約做事，業委會也可以透過BCM公司給予非正式或正式的違約通知要求在限定合理的時間內改善。如果小區經理還不改正，業委會可以建議業主大會透過違約的法律程序來申請中止合同。業委會的義務職委員們可以隨時說不幹就不幹了，BCM公司的員工也可能辭職或跳槽，而花了上百萬澳元買下物業管理權生意跟經理房的小區經理，身家財產都壓在這個生意上，自然不會輕易的違約或做不好，就算是想要賣生意退出也要考慮會不會賠錢賣。如果走到法律程序，業主委員會是拿全體業主出的物業費來告小區經理，小區經理可是要自掏腰包來請律師辯護，小區經理應該會想要好好做也不願意花數萬甚至數十萬澳元打官司。

昆士蘭的小區經理跟新南斯威爾州與台灣同行還有個不同之處在於昆州小區經理還兼做出租管理。新州的Strata Management公司跟負責出租管理的地產仲介通常是分開的不同公司；台灣的物管公司的牌照通常也不包括出租管理的仲介執照。昆州小區經理的最基本執照需求就是出租管理執照，所以幫投資者找租客收租管理租賃是本職工作。

在監控小區住戶遵守 By-Laws住戶公約時，昆州小區經理只要是見到所管的租客違反住戶公約反而是最好處理，一張RTA Form 11 違約通知不聽就可以開始安排趕租客走了。若是外面公司管理的租客只能通知房東去請他們的仲介處理；若是業主就只能報告業委會看要採取甚麼樣的勸告措施了。這一點台灣的管委會權利比澳洲的大不少，都還能夠有罰金或扣分或公共設施使用停權的懲罰，值得澳洲學習。

昆州小區經理的出租管理業務如果做不好，投資業主是可以給30天書面通知就把出租管理權轉給外面仲介的，所以為了保住業務收入，小區經理也得要好好地服務業主們。只要做得好，業主們也樂於使用小區經理的出租服務，因為小區經理七天二十四小時住在小區內，租客住戶進進出出逃不過小區經理的耳目，有甚麼問題都有人可以即時處哩，不會像新州一樣下了班就找不到人解決。小區經理雖然沒有真正的保全作用，但是租客也不敢太囂張。

微信已經是廣大華人無法離手的社交軟件，2014年在學生們的建議下，我每個月都開始幫當月學生建立學生群方便同期同學交流解答疑問，加上我被拉入的各種群，我自己都算不清自己參與了多少個微信群。但有人稱黃教主的黃俊黨 Jaden Huang 的「澳洲房產投資群」是我印象很深刻的，因為我首次的微信語音講座處女秀就是獻給了這個群，我只記得講完講座按著發言鍵的大拇指都快抽筋了。

Jaden 活耀於微信各大群裡，樂於分享發言中肯客觀讓人信服，他組織了多次的微信線上講座，邀請專家分享知識教育群友，至今仍為人津津樂道。現實中他與娛樂圈高大帥氣的黃教主不一樣，身高讓我都感到親切。我們的黃教主是我 2015年9月地產從業人員證書班、2016 年投資顧問班、2016年房地產開發班、2017年房地產仲介證書班的學生，本來就參與地產投資與開發的他算是帶藝投師，十分好學。2018年我舉辦房地產開發班時邀請他回來經驗分享，黃教主獨有風格的幽默讓同學們聽的欲罷不能。

黃教主從投資到行銷，從銷售到開發，經驗豐富又樂於分享，是個深受學弟妹們敬重的學長，對他的專訪裡可以看到澳洲布里斯本上一輪地產市場辛衰起伏，看到他的地產經驗分享，嘉惠他人。

我92年大學畢業後分配到深圳，先後做過一家國企和兩家私企的銷售工作，最後都是因為業績太好被迫離開，隱情可以寫一本書，誰感興趣咖啡伺候哈！打工打不下去就自己創業了，最初是靠生意賺錢，後來開始投資房產，慢慢發現房產比生意賺錢輕鬆，就對房產情有獨鍾了。

2008年開始接觸澳洲的土地分割，2011年開始接觸公寓和聯排別墅開發並開始嘗試性投資，當時並沒有放在心上，也沒有參與很多管理。2014年的時候，由於澳洲房產在中國市場急劇升溫，而公司一直沒有開拓海外市場，甚至連當地華人市場都做得很少。於是董事長跟我商量能不能出面管理銷售並組建華人和海外市場團隊，我想想幫公司也是幫自己，閒著也是閒著，況且銷售也是我的強項，那就幹吧！可澳洲賣房子不是要有證嗎？那就先拿個證唄！聽說有中文課程，拿起中文報紙一翻就翻到施老師的廣告了。從銷售人員證書，到進階銷售，再到地產仲介證書，最後是與昆士蘭大學商學院的聯合房地產開發課程，一路上下來，既收穫了知識，又結交了不少同行朋友，以其說施老師開了個課程，不如說施老師搭建了一個地產界的平臺，非常感謝這個平臺上所有的良師益友。

我接觸澳洲地產這幾年，剛好完成了澳洲地產一個完整的週期，從低谷到瘋狂，再從瘋狂到低谷，我的業績也隨著市場跌宕起伏。我2014年介入公司銷售之時是海外市場非常好的時期，再加上自己的特長和努力，一開始可謂是做得順風順水。由於公司之前沒有做過華人市場，連中文資料都沒有，首要工作是是製作中文資料，日夜兼程地把樓書、宣傳頁、易拉寶、展板、PPT等翻譯、編輯、排版一一完成，然後要印刷的交印。當時微信群是最節省廣告費且效率最高的行銷手段之一，所以在等待印刷資料的時候，我便開始用電子版率先在各微信群展開第一輪攻勢，為此自己還成立了澳洲房產投資討論群供大家交流房產投資的經驗，還邀請跟房產相關的如房產教育、房產仲介、貸款、律師、會計師、害蟲防治等專業人士給大家做微信講座，當時施老師也為我的房產群貢獻了自己的微信講座處女講。
 
自己的房產群給大家提供了福利，卻沒有給自己帶來廣告效果，因為本來想著借公益的名義給自己也做做宣傳，可能因為臉皮太薄了，到最後宣傳沒怎麼做，群倒做成了真正的公益群了。不過我發到悉尼和墨爾本房產群的廣告起到了很好的效果，很多仲介一看我是開發商代表都主動跟我聯繫，他們很多有現成的華人銷售管道，也有一些組織考察團的公司跟我聯繫，等我交印的資料全部做好後，我們利用講座+考察的模式，悉尼、墨爾本、大陸的市場迅速打開，這期間，施老師介紹的Andy Guo老師也成功幫我開拓了香港市場，那時講座和考察團效果非常好，幾乎每次都有收穫，好的時候一個講座或一個考察團就賣出去好幾套，我們公司華人市場也很快超越了西人市場成為主要銷售來源，這種局勢一直維持到15年底。

由於我們當時的產品只有聯排別墅和公寓，2016年開始，布里斯班公寓供應過量的問題開始慢慢顯現，大陸和香港的澳洲房產講座也變得非常氾濫，甚至開始出現一無所獲的情況。我明顯感覺到了山雨欲來風滿樓的氣氛，迅速調整方向把主要精力放到聯排別墅上面，而把公寓重新交回本地市場，上演了壯士斷臂的一幕。由於不敢貿然租酒店開講座了，我就採用「廣撒網，多斂魚，擇優而從之」的辦法，先大範圍地開展微信講座，甚至用技術手段幾個群同時開講，從中收集目標客戶，再把目標客戶集中到一起做現場講座。為了節省費用，現場講座也搬到了合作方的辦公室或朋友的別墅裡，有的單位有幾個人感興趣的話我甚至上門去給他們講。使盡全身解數終於把聯排別墅基本賣完了，可回頭一看公寓基本還是原地踏步，一個月只能賣出一兩套甚至有的月份一套都賣不出去。
 
2016年下半年，銀行開始限制外國買家貸款，情況開始急轉直下，公司雖然採取了給買家聯繫基金貸款、用自己的資金給買家貸款等應變措施，但在降價銷售、提高仲介傭金等讓利銷售提議上沒有及時達到共識，當時間步入2016年底，一切都來不及了。2016年10月，昆州開徵外國買家3%的額外印花稅，2018年7月，又把額外印花稅提高到7%，再加上中國限制外匯流出，情況變得異常糟糕。最後公司只能暫緩公寓的銷售，把剩下的單元出租以抵消貸款的利息，還有一個111套的公寓項目也只能無限期暫緩了，我也深刻體會到了「市場是把殺豬刀」的真言。2017年底，在遍野哀鳴的氣氛中我結束了這一階段的歷史使命。
 
我在我的房產群經常跟大家講「資料代表過去，市場代表現在，政策代表未來」。2019年聯邦大選在即，工黨提出的「取消負扣稅」和將以前滿一年增值稅減免50%變為25%的政策將對房產市場造成重大打擊。作為房產從業人員，我借這個機會呼籲廣大同行抵制工黨，支持自由黨！
 
至於我以後的方向嘛，將順應政策和趨勢，以本地市場為主，以未來的發展趨勢為方向，給大家提供高回報和耳目一新的產品，大家很快就會看到我的新作品啦！

說實話嗎？印象最深刻的是物業管理課時講的《甄嬛傳》對小區經理的啟發，但目前沒有做物業管理，也還沒用上，哈哈。

其它課程上能用的我都用了，對我最有用的是開發課程，雖然公司在做開發，但由於分工不同，上課之前我更多的是耳濡目染，沒有系統的學習，施老師的房地產開發課程給了我一個很好的理論提升。因為請來的老師都是各方面的專家，也建立了微信群，日後有問題都可以隨時交流，是真正物超所值的課程。      

成功案例就不講了，失敗的地方之前也提了，就是在市場困境時沒有強硬堅持讓利銷售的方案，以至於公寓銷售失去了最後的機會；另一個失敗的地方是憑自己感覺而不是市場調查的結果去做佈局，陷入困境那個專案每層樓只安排了兩套一房公寓，結果一房的公寓很快就賣完了，剩下的都是兩房。出租情況也進一步驗證了這個錯誤，一房的可以租到$380-$400，兩房的只租$430-$450，在一房供不應求的情況下，我們曾經鎖起兩房的主臥房按一房的價格出租。現在留下的兩房公司決定低價甩了。

最後我想跟大家分享一句話：「開發要量力而行、銷售要盡力而為」，與大家共勉之。

Ray Wu 吳雷，祖籍山東淄博，在鄭州長大求學。是我2014年8月份的地產班學生，後來又上了我的2016年銷售進階班、房地產開發班。他與他的太太Rachel Yang 楊萌都是我的學生，由於 Rachel 很會唱歌這件事是在同學們中傳遍的，所以同學們每次組織卡拉 OK聚會，都會邀請他們夫妻倆。比起Rachel的大方健談，還有Rachel那令人難忘的中音歌喉，靜靜地坐在一旁拍手從不唱歌的Ray，給我的感覺就是一個比較沉默，但說話一針見血很有見地的男人。平時不說話，有時一講話會把人給毒倒，我記得2017年我生日舉辦了化妝派對，Rachel來宴會上獻唱，Ray穿著一身泰國渡假的衣服，我問他你這是在扮演甚麼角色？他指了指他唱歌聲音中性的老婆，說「幫泰國人妖拉皮條的」，真讓人絕倒！

他所開創的地產公司「犀牛時代」名字很不一樣，但熟悉了Ray，我們就會在他身上看到一種「犀牛精神」。犀牛，五釐米厚的皮，三千公斤的身軀，鎖定目標，心無雜念，全速前進，直到成功。Ray 也有點像犀牛一樣，有點一根筋，有自己的頑固與堅持，即使可能前方會撞得遍體麟傷，他也會義無反顧地勇往直前。他的朋友開玩笑說他「犀利、牛逼」所以叫犀牛。

透過了這次專訪，我發現平時跟我相處很少發言的Ray，說到自己的專業領域，立即散發出一種不一樣的神采。說到交際應酬Ray可能不如Rachel，但是他的專業與沉著，是讓客戶會信任他的原因。也難怪他能夠自立門戶後還大放異彩。

大學畢業後進入保險行業，先後服務於幾家中資、外資保險公司，從北京離開時，是全國系統最年輕的區總監。來澳洲後，經營一家清潔公司，收入也還不錯，但總覺得只有在行銷工作中才能找到最大的樂趣。2013年的時候，買了在澳洲的第一套投資房，突然發現房地產行業也許是個不錯的選擇。2013年5月在網上自學了全英文版的房地產銷售人員資格證書的課程，並拿到從業資格證書，從此開始了在 IRONFISH的房地產從業之旅。在那裡交到了朋友、學到了東西、當然也看到了一些問題，大概11個月後，我決定開一家自己的房產仲介公司，需要更高級別的執照。之前自學的時候，花了蠻多精力，我覺得面對面授課的方式應該會更有助於知識點的理解與吸收，又趕上施老師的課程恰好開班，擇日不如撞日，於是便有幸成為施老師的學生。

2014年Full license的課程畢業後，我開始運營自己的公司Rhino Times Real Estate(犀牛時代海外置業）。從一個人的公司到二十幾個人的團隊這個過程並不是一帆風順，所需要的精力也大很多，再也不是只要關注好自己的銷售工作就好了，行銷、客服、財務、培訓等等各個環節都要時刻關注，每每遇到棘手的專業問題，首先想到的一定是施老師。事無巨細，施老師每次都會給出專業詳盡的解答，這一點必須要手動點贊。

後來還參加了房地產開發課程，有幸結識了施老師的老師，行業大神Clive Warren教授（按輩分算，我們得叫師爺了，哈哈哈），當然也少不了那期課上結識的眾多優秀的同學們。後來也參與一些房地產開發案，商業物業買賣，現在還經營一家物業管理公司。

​行銷行業講成績都是拿數字說話，我在房地產行業只有6年的時間，大的成績不敢講，我只講幾個參加施老師課程前後的指標對比吧：上課前我個人的年度業務量大概將近20套房產，結業後的第一年這個數字是45套；上課前，我的單個客人重複購買紀錄是7套，結業後這個紀錄是9套；上課前，我的單套最高銷售額是65萬澳幣，結業後住宅類物業單套最高銷售額是1180萬澳幣（據說是打破了當地當年度的紀錄）；上課前，我的轉介紹紀錄是3代（客戶的朋友的朋友成為我的客戶），結業後，我的轉介紹紀錄是7代。

除了專業知識以外，通過施老師的課程我最大的收穫是關於口碑。其實，任何一個行業，想要長久發展，良好的口碑都是重中之重。這一點在行銷領域尤為重要，否則我不會有那些重複購買和轉介紹的客人。但是，口碑並不是一天兩天就能建立，更不是輕輕鬆松就能獲得的。

舉個最簡單的例子，施老師的學生有近三千人，各個學生遇到問題都能馬上得到解答，這絕對不是一個輕鬆的事情，也正因為如此，施老師的口碑在業內大家都有目共睹。在我公司新員工入職培訓的時候，我都會講一句話，「做事先做人」，只有我們先把自己做得術業專攻、堂堂正正、誠實守信，客戶才敢放心把房產投資方案交給我們來打理。這樣我們才能跟客人一起成長，一起收穫，一路相隨。

忠告談不上，我想對學弟學妹們說，如果你想在這個行業長期發展，請保持一顆謙虛好學的心，一顆不畏挫折的心，一顆樂於奉獻的心，一顆陽光積極的心。

Carl Wu 吳健雄，福建人，是我2014年4月份教出的物業管理權學生，我印象中上課時覺得他像是一位樸實的老農，誰知道就是這麼一位看起來平凡無奇的老實人，在物業管理權行業栽種下了APMA這顆種子、呵護成了樹苗，成長茁壯成了業界不可忽視的一股力量。

自從2010年我開始教課以來，澳洲的華人朋友們，前仆後繼地進入了物業管理權行業，買下了一個又一個的住宅小區或大樓管理權。華人的小區經理們，至少有八成以上是我的學生。透過與學生們的交流，我知道我所在教的政府所規定的Resident Letting Agent小區出租經理執照課程是不足以讓他們應付許多在經營小區時所會面臨的問題，我只好不斷的加入更多的內容，並在課後盡可能的在微信上回答學生們各種問題。

直到2014年10月在Carl的招集下，我與其他九位他找來從事物業管理權的同學們，聚集到了Sunnybank Hills Shopping Town的 Food Court，併了併桌椅，就開了 Australian Property Management Alliance 澳洲物業管理聯盟的草創大會。這群一起創立APMA的元老們，不為了利益，而是希望能夠為所有從事物業管理權的華人們搭建一個可以交流經驗互相幫助資源共享的平台。大家都掏錢出來作為成立的基金，Carl Wu 被我們大家推選為理事長，我則是被推舉為名譽理事長。如今APMA會員超過一千人，受到行業的重視，這都歸功於Carl的遠見、想法與努力。眾人拾柴火焰高，Carl 就是一個放下薪傳火種的領袖人物，除了APMA還為北區華人打造了北區華人之家，一直為團結華人而努力。

我89年底來澳洲，當時正值經濟蕭條，工作難尋。不得不放下工程師的身段去洗碗、做清潔、當機器操作工，後來一直從事與家居建築業相關的 生意。直至某一天，不分白天黑夜，節慶公假忙碌於建築裝修的我突然意識到自己需要一個平靜、閒逸一點的生活，於是我敲開了施老師的學門。

施老師是一個風趣幽默，事業有成的帥哥，周圍總被美女學生包圍著。但他吸引我的卻是他的真誠，專業和樂於給予。俗話說「授人以魚不如授人以漁」，他就是這樣一個人，無私地把自己的知識和經驗傳授給學生，讓學生們在今後的生活中受益匪淺。

我在施老師的課堂中，我聽到了施老師感嘆「一個洋人物業管理經理做不好，人家會說他怎麼那麼差勁；一個華人物業管理經理做不好，人家會說華人都不適合作物業管理。」我2014年7月開始管我的第一個小區，在行業中我也感受到了不公平的對待，外面仲介對我們的生意肆無忌憚地侵蝕。就讓我萌生起把大家組織起來，提高自身的管理素質，降低管理成本，共同抵禦外來仲介，共同發出自己聲音的想法。

我把這個想法告訴了施老師，得到了他的積極回應和支持。記得當時我們找了十個志同道合的學生一起籌畫組織澳洲物業管理聯盟-APMA這個組織，但最終只有七個人堅持下來。在名譽理事長施老師，理事長的 我以及全體理事的共同努力下 APMA-澳洲物業管理聯盟終於成功地被澳洲物業管理行業所接受，並成為為數不多的ABMA行業規則修訂小組成員之一。我也當選為澳洲住宿管理經理公會ARAMA布里斯班委員會委員。幾年來，APMA給大家建構了廣告平臺，提供了生財工具的團購價格，組織行業上下游專業人士演講，組織大家一起活動交流。我們勤勤懇懇，任勞任怨，不分白天黑夜地為廣大會員爭取權益，謀取福利，義務為經營中遇到問題的經理們開惑解疑，提供幫助，得到了大家的廣泛認可和讚揚。澳洲物業管理聯盟從剛開始的二三十人發展到如今的一千多人，還有一些澳洲人加入到我們的組織來。

也就是在長期從事公益活動中，我意識到行業的規則修改並形成法律是離不開政界的推動的。而想影響政界或是你必須從政，或是你要把大家組織起來，形成一個強大的社團。終於二零一七年十一月，我在一些志同道合者的鼓動下，組織成立了北區華人之家，為北區華人服務發聲。截至今日，北區華人之家發展迅猛，名聲鵲起，成為華人圈中的一大社團。

然而當我意識到如果只是僅僅局限于在華人中打轉，並不能被社會所接受，不會被政界所看重，更有可能在某種情勢下被當作政治的犧牲品時，我開始嘗試與其他民族社團溝通交流，並陸續進入幾個多元文化組織擔任理事，為引領我們華人融入澳洲社會，聯合各個民族社團，形成一個廣泛的聯盟做出自己的貢獻。我在想，一旦我們的多元文化社團被澳洲社會認可接受，那麼我們發出的聲音豈是政治家們所能輕易忽視的呢？

非常感謝 Carl 理事長接受我們的專訪，我最感佩Carl的一點是，當他把北區華人之家成立起來舉辦年度春節聯歡晚會時，他能把北區的重量級政要們都請來，還請我來陪他們坐在主桌。而自己身為北區華人之家的會長，連個座位都沒有，整晚站著忙前忙後。一年後他主動的讓位交接，提攜新會長，讓大家都有奉獻的機會，第二年我與澳洲聯邦內政部長坐在主桌，身為榮譽會長的他還是沒有位子，跟新任會長繼續忙前忙後，新會長還有機會在我身旁坐下一會兒，Carl還是一點也不肯怠懈。我知道Carl理事長一直想把APMA理事長的重擔交出去，可是理事會們都覺得希望他能多做幾年，因為那麼勤奮的理事長實在是太難找了。謝謝吳理事長對物業管理權行業的付出！

許多朋友們見到我總是會說到「施老師您真是桃李滿天下！」教課最大的喜悅其實就是認識了那麼多的新同學。傳聞孔老夫子「弟子有三千，賢者七十二。」如今我教出來的學生也有近三千，閒著的不曉得有沒有過一半？畢竟也不是所有來上課的學生都有從業。所以我決定開始與「老生」(畢業生)們「長談」，目標專訪 72位，看看學生們畢業後現在發展得如何了？當初的學習是否對他們有所幫助？他們又有甚麼金玉良言能給後來的學弟學妹們！

王燕 Yan Wang，山東青島人，是我2014年12月地產從業人員證書班的學生，那時候她的英文名字還叫 Diana。我在上課時說過，一個好的仲介要能夠在短短30秒的自我介紹能夠留下深刻的印象，因為只要客戶能夠記住你，你就贏在起跑點了。所以每期課程我總是會讓全部的學生輪流站起來做自我介紹，希望聽到讓人耳目一新的自我介紹詞。王燕的第一次自我介紹沒有在我記憶中留下過多的印象。王燕2015、2016又分別回來上了地產仲介執照班、進階銷售班，而第二次的自我介紹她就改了名字，她向同學們自信的說「你們可以叫我『燕子』，賣房子、買房子、找燕子」！

燕子總是一身紅衣，她笑著對我說「老師，您要跟同學們解釋一下，我不是不換衣服，我有五套一模一樣的紅衣服！」我記得我也曾經在課堂上說過，一個成功的仲介要能夠打造個人形象，甚至建議如果是華人女仲介在西人區可以考慮穿旗袍。女同學們紛紛互相打趣說誰還穿了旗袍呀！我想燕子找到了個人的形象設計，無論她在幾家地產公司飛來飛去，大家都會記起有這麼一隻賣房子很厲害的紅燕子。

選擇第一個採訪燕子是因為最近居然在 7 News 第七台的新聞上看到她，一身紅衣的燕子出現在全國觀眾面前。現在的房仲業越來越激烈，想要脫穎而出，要有創意要有想法，連拍攝介紹房子的影片也要與眾不同。我想請燕子來跟同學們分享她的經驗。

我大學研究生工作都在北京12年，在國家單位的一本核心期刊做編輯，記者和市場經理。2010年隨先生移民澳洲，安家布里斯班。

因為2013年有套房子在Wellington point出售，當時的agent是LJHooker Birkdale 的老闆 Debbie Ward，她跟我聊得蠻開心說現在office極需會講中文的sales，因為整個東區都沒有華人仲介，請我考慮。後來我把這個事情忘了，過了一年也就是2014年又碰到她才正式考慮去試一下。我是衝她一周$650的工資去的！哈哈！開玩笑了，其實是因為在澳洲做了近5年家庭主婦好無聊。

來聽施老師的課是覺得自己英語不夠好，怕聽不懂，加上看到報紙廣告，一位朋友也提到施老師是唯一用中文授課的老師，我就趕緊聯繫報名了。

第一次我只學了一個sales的課程，2015年初拿到license 就光榮上崗了。開始的半年在LJHooker Birkdale主要是做 selling agent，負責賣公司的房源。我比較幸運，雖然本區華人少，華人買家更少，但是只要走進辦公室的華人都在我幫助下買到心儀的房子，因為我耐心帶客人看房，專業選擇比較。在這半年裡學到很多知識，也讓整個東區的市場知道我的名字。所有Local agent都歡迎我帶客人來，給我分40%的傭金。

半年後2015年7月我幫客人買到了一套Raby Bay碼頭豪宅，從而認識了我的第一個business partner - 當時Raby Bay首屈一指的Remax Bayside的Margot Fabian。我們組成了一個洋人➕華人的team叫做Team FabYan。從這個時候開始，我開始從selling agent 變成listing agent，而且以賣碼頭豪宅為主。這個期間我又回到施老師這邊拿到了full license。我從Margot身上學到很多，她是有30年地產銷售經驗的老前輩。我們合作了一年，發生了意想不到的事情，就是本來我覺得是她為主我為輔，結果後來90%的listing都是我拿來的，她在辦公室做paper work多一點。

到2016年雖然在東區已經小有名氣，但是我還是覺得市場不夠大，來到南區Remax Masters。除了家門口的Raby Bay豪宅也做華人區生意，趕上當市場不錯，迅速在南區做起來。在Sunnybank Hills、Stretton、Calamvale、Underwood均有成功售出。而且每次價格都是高於同條街水準。

2017年在我從業第三個年，家門口Raby Bay開了一個上市公司McGrath 的辦公室，專門賣豪宅。老闆跟我伸橄欖枝，恰好我也覺得每天往返南區辦公室有點累，還要接送孩子，我的辦公地點又回東區。在南區辦公的一年很珍貴，讓我迅速熟悉和瞭解南區市場還有結識很多客戶。即使後來office回到東區，我還是南區東區通吃。大部分生意都是客人推薦，口碑相傳來的。

2018年3月在McGrath做了一年，想出來自己做，也有諮詢施老師，老師也覺得可行，說再換別的公司也都差不多。我就開始籌備自己的公司品牌和物色辦公室，機緣巧合朋友喊我去NGU，就是現在的公司。說一定適合我，因為我是一個以豪宅為主，又遍地開花沒有farm area的人。NGU 的創始人Emil Juresic親自打電話來約我來公司看看，我發現了這個公司有我之前所有公司所沒有的資源。尤其是在digital marketing 數位宣傳和video 影片做的尤其好。另外就是辦公室在Toowong 總部，也是我很喜歡的位置，我從來沒做過的西區市場中心。瞭解我的人都知道，我喜歡挑戰自己。當覺得在東區可以生存的時候我不滿足現狀，要挑戰南區市場，當南區熟悉了我又想開拓更難的西區。

如今也在西區創造了幾單破紀錄的買賣，例如本地No.1的local agent半年290萬賣不掉的豪宅，我在接手1個週就以3百萬成功售出。主要在Indooroopilly、St Lucia、Toowong、Auchenflower等華人agent很難競爭的區占了一席之地。
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從收入上講，基本每年都是翻倍的。

施老師的課收穫太大了，我基本每年都有去再進修，連續4年。每年都有推薦師弟師妹們去上課。因為施老師所講的除了課本上需要學習的，還有很多案例分析。還結合他自己的從業經驗來輔導我們這些新入門的agent。每次遇到疑難問題都可以隨時隨地問他，電話微信他都是事無巨細耐心回復。老師教的拿Prespecting 客源的方法，一步一步指導您如何成功拿到listing。

忠告談不上，我很開心可以跟大家分享一下心得：我覺得當時我們班很多同學都沒有在做二手房，大部分是小區經理，也有開發商和賣樓花的。因為大家都被三個月和三年法則嚇怕了。三個月沒有生意就不適合，三年堅持不下來就不算成功。雖然我做了4年也不覺得有什麼了不起，真的只是剛剛開始。但是我可以很自信的說，我選對了行業，一個在中國我絕對不會做的職業，在澳洲我可以發揮我的特長又熱愛的職業。做仲介其實很有挑戰，如果你可以堅持下去，相信你走到世界任何角落和城市都不會沒有飯吃。同時可以結交各界人士和朋友，記住：你的努力、真誠和專業大家會看得到！加油吧同學們，跟著施老師開啟你幸福的職業生涯。

是否也想成為72位被施老師專訪的畢業生之一呢？無論您畢業了是當了仲介、做物業管理、開始房地產開發、還是買了投資物業、都歡迎跟施老師分享您的故事、您的經驗！當然，第一步是先上課、畢業了才有機會參與施老師的「老生長談！」

參訪團還在盧淑媛僑務委員的安排下來到了裕峰集團的管理公司總部，總裁傅裕峰先生親自招待並贈送每個團員一份澳洲本地特產留念。管理公司 Retail First 執行董事親自向團員們介紹了澳洲的購物中心管理，讓台灣專家借鑑參考。

澳洲華人對於房地產的熱衷從一開始的純投資已經開始縱向發展，無論是進入房地產銷售、物業管理、甚至建築與房地產開發都大有人在。知名華人地產培訓導師施伯欣老師在眾多畢業生的要求下，於今年的8月28日至31日四天聯合了昆士蘭大學商學院再度舉辦了2018的房地產開發特別研習班，結果大受好評，學員們紛紛表示這真是個超值的課程，只可惜沒有更早來上課。不少人後來得訊諮詢這課程後才發現這一直以來都只是開放給施老師畢業生的隱藏版課程，施老師專門為學生們請來他的良師益友聯合授課，是向施老師學習執照課程的額外優勢。

昆士蘭大學商學院的國際知名學者克萊夫‧沃倫教授是施老師碩士班的地產指導教授，施老師特別重金禮聘他老人家來為學員們講解「房地產開發與投資的風險與回報」，以最新學術研究數據來讓學員們了解市場趨勢，並在最後頒發昆士蘭大學商學院的課程證書。除了學術理論之外，施老師在安排課程內容時，也請了地產開發各方面的專家前來講課，包括業界知名的Rob Flux 老師講解地產開發的每一個步驟、上屆深受學員們喜愛的都市規劃師 Jerome Fang先生、屢屢獲獎的商業貸款專家 George Sha 先生、物業法之父 Gary Bugden OAM的高徒 Kevin Pai律師、群業集團的林居正會計師等等。每位講師都是經驗深厚，以各種案例來跟學員們分享傳承寶貴知識。

施老師聽取了上屆學員的建議，這次特別增加了開發商的實際經驗分享。曾經獲獎的華人知名開發公司 Kinstone Development 由CEO Arthur Liu帶領著項目經理Tommy Hung與市場經理 James Chou 一起向學員們分享了他們當年第一個連排別墅所走進的各個誤區，幫助學員們少走彎路少付高額但不必要的「學費」，學員們笑說寧可付學費給施老師也不要付給失敗才來生成功。課程的這個環節本來就是有錢都請不來也買不到的，全憑施老師的人情才請來這三位的助講。十九年豐富業界經驗的Andrew Peters先生是施老師的高中同學，他一上場就打趣說他跟施老師從八年級就認識也差不多從八年級就一起約好不再長高了，他從十八歲就開始進入房地產業還曾經年紀輕輕就是CBRE前三的商業物業仲介，他對布里斯本市場瞭若指掌，給學員們指點了不少方向。

這次的學員裡還有兩位 2016年開發班的結業學員又自費回來進修深造，兩位都表示今年的課程又比2016增加了好多全新內容，真該每年都回來上課，實在太值得了！有了兩年的經驗後，聽課更有感觸與理解。而施老師還特別邀請了另外三位2016年結業後有做房地產開發的學員回來經驗分享，沒想到闊別兩年三位學員都成了講師級的專家，今年學員們聽的欲罷不能，只能期望來年能安排更長的時間讓這幾位學長學姊更深入的分享。

學員Christina的課後留言總結了這次集訓的感想「經過確認和認證，施老師的確是昆州布里斯班華人界房地產行業的奇才，他碩士專業是房地產開發項目管理，實踐經驗融房地產開發、市場、策劃、銷售、物業管理全生意於一身，在房地產專業人士的授課領域又開拓了華語授課的先河。這次房地產開發課程和2年前相比，實用性更強，請來有經驗的講師更多，每天的飲食和結業晚宴檔次更高更有品味，還有現場即拍即得照相機為大家留下歡樂美好的記憶。」

沒錯，今年的授課場地選擇了離開停車困難的昆士蘭大學商學院，轉移到了南區四星半級的Calamvale Hotel，每天上午茶、午餐、下午茶不斷變化，許多學員都笑說上完課都不曉得重了幾斤！課程全程都還有幾位助理 Helen、Louis及Tony照顧所有講師與學員們的需求，服務周到。最後一天的結業晚宴於頂樓會所舉行，會場更是布置的典雅高貴。趣味的拍立得攝影棚也讓這幾天新結識的朋友們能夠合影留念，留下難得的回憶。

施老師得到了學員們的課後意見反饋後，將會積極籌劃明年的房地產開發課程，如想報名記得要在明年八月之前先上施老師的執照課程才有優先註冊參加的機會，並關注施老師的網站 www.paulpshih.com。

澳洲的金管局 APRA 縮緊銀根限制放貸的多種措施已見成效，大大的影響了澳洲房地產投資者的貸款能力，悉尼與墨爾本的房產增長速度從2017年的下半年明顯的放緩，悉尼甚至在過去12個月出現了負成長。澳洲住宅市場的風險明顯的產生了顯著的變化，任何全國性政策的修改都應該要重新審視，不要對目前已經明顯脆弱疲軟的房地產市場再造成不好的傷害。

可是當工黨影子財長 Chris Bowen 被問到是否要因為房價下跌供房能力已經改善了可以放棄稅務改革，他卻表示負扣稅與增值稅的稅務改革是為了長期結構性的調整而不是短期對市場的調控。工黨忽視了執政黨對於房市調控已見的成果，還要堅持己見一條路走到黑，希望進一步打擊房市讓業主們財富縮水的仇富心態展露無遺。​

RiskWise Property Research 的執行長 Doron Peleg與 Wargentadvisory 首席顧問 Pete Wargent 近期發布了一份報告，分析了這兩大政策的改革會對市場所造成的影響。其中就提到，這個改革如同銀行忽然調息1.5%一樣。全國性的政策改變對於一些過去幾年沒有強勁增值的城市打擊更大，他們分析的十個將受最大影響的區域就包括：布里斯本近城區、北區跟南區。而各州都會看到房價的下跌，有些地區甚至高達 10%的跌價。

Pete Wargent表示，過去靠著礦業繁榮的經濟已經面臨困境多年，我們最不需要的是進一步打擊需求。工黨提議改革負扣稅的引進，需要更細微的配套政策，才不會造成大家不樂意見到的後果。

若是房價明顯的下跌，毫無疑問的是將會導致很顯著的經濟骨牌效應。房價大跌並不表示原本買不起房子的首次購屋者就會忽然都買得起房了，消費者信心將隨著房價下跌而失落，銀行對於房屋貸款將也會更嚴格，估價更保守的情況下，買房者借不到足夠的房款，惡性循環將很難逆轉。

我之前的文章提到工黨有意利用「Grandfathered 祖父條款」來實施新政策，相對於追朔法令，是代表一種允許在舊有建制下已存的事物不受新通過條例約束的特例，代表「老人老辦法，新人新辦法」。也就是說過去所擁有有負扣稅優惠的投資物業無論是全新還是二手的都能繼續負扣稅。之後只有買新房才能享受Negative Gearing負扣稅優惠，而不像過去工黨基廷時代一刀切一樣。雖然要比全面廢除負扣稅優惠要好，但是投資者將會被推向購買全新的市區公寓或偏遠地區的全新房屋。

若是這政策推動的時機是在一個新房短缺的時候，或許還有助於增加供應量。但是以現在基本上還處於供過於求的新房市場，就是個進一步協助消化的動力而已。整體房地產市場的下跌將讓更多買家處於觀望階段，需求也會同時下降。而新房的投資買家也會考慮到，買的時候是新房可以負扣稅，等新房變成二手房，要再賣出時誰會來接手呢？接手的投資者沒有了負扣稅的優惠，不見得會出好的價格來購買，房價等於進一步要再下跌。

我寫這篇文章不是在替自由國家聯盟黨拉選票，就算是執政黨這次能僥倖再度連任，工黨還是會有上台的一天。只要工黨不放棄這個政策，遲早負扣稅政策與增值稅減免政策都會被改革。我是希望大家能多了解這些政策改革後的後果，請支持工黨或者是中間選民的華人朋友，能夠去影響一些左派對於房地產市場的誤解看法，澳洲這幾年財政好轉、經濟改善、失業率問題沒有惡化，房地產業功不可沒。礦業繁榮過後的 就業問題靠著房地產業建築工人需求而解決，房地產相關產業的工作佔據差不多澳洲三分之一的工作崗位，我實在不能想像房地產若受到重挫，澳洲經濟會怎樣？

市場已經自我調節，供房能力已經有改善，通過聯盟黨執政的一些政策已經讓市場軟著陸，不要再因政治因素來讓市場惡化。這就好像一個兩年前幫病人看過病的醫生再回來，不顧這個病人已經經過別人兩年的調養治療，身體狀況已經有改善，直接又要照兩年前開的藥單下猛藥做化療一樣。過去已經證明了改革負扣稅不是萬靈仙丹，而且還會造成傷害讓租金上漲經濟受創，工黨為了討好買不起房的選民制定出來的政策還是需要三思。

對於我們投資者則是要注意，不要再純粹為了稅務利益而投資房地產，選擇房地產需要找優質有潛力的物業，就算沒有稅務利益也沒關係的投資標的。

​當然，若能不投票給工黨，也是一種方法。

RTA 昆士蘭租賃管理局連續兩個判罰案例，讓我許多在做物業管理的學生們非常緊張。我們先來看看這兩個案例：

Townsville 當地人稱「Property Management Pirates (物業管理海盜)」的 Coral Sea Property Management 因為非法的在租約上要求租客在租約結束時請專業清潔地毯跟窗簾被判罰 $6000，加上$2500 非法進入租客物業，總共被罰 $8500。

​RTA表示在租約上面要求專業清潔地毯跟窗簾是嚴重違反法律的行為。

我們家管理的小區的老對手 Coronis 地產這次也倒了大霉，由於在租約上強制要求租客購買地毯清潔服務，並且多次非法進入租客的房子內，其中還包括兩次在只有租客孩子在家的時候非法進入屋內，被重罰澳幣一萬元，還留下了犯罪紀錄。

Stuart Shearer法官還把這種沒給RTA Form 9就進入租客房子的行為跟入室行竊相提並論，並問責這家仲介對應租客抗議時反而給予RTA Form 11 違約通知威脅的作法。

​RTA表示，Coronis地產已經被RTA警告過幾次了，有些人不明白的是，違反法律是犯罪行為，除了嚴重的罰款之外，公司與個人還會入罪。

許多物業經理都會在租約的特別條款中註明要租客退租時清潔地毯。根據 Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008 (the Act)，雖然沒有特別提到地毯清潔，在租約特別條款 Special Conditions裡強調要清潔地毯是沒有必要的。因為地毯清潔應該被包含在一般條款中，這是出租物業的一般標準跟條件。

​根據 The Act Section 188 (4)，租客的責任是  “At the end of the tenancy, the tenant must leave the premises, as far as possible, in the same condition they were in at the start of the tenancy, fair wear and tear excepted”. 盡其所能將物業恢復到租約開始時的相同狀態，除了正常的磨損。

​在租約開始時，地毯的狀態應該在 RTA Form 1 Entry Condition Report 入住時的屋況報告裡詳細描述，最好附上照片。如果剛完成地毯清潔，甚至是蒸汽清洗過，可以寫上 Vaccumed and Steam Cleaned。這樣子，租客在退租的時候，就必須清潔地毯至同樣的程度，除了正常的磨損之外。

​如果在租約特別條款中寫上租客必須提供收據、或聘僱專業來清潔，這是違反了 Section 171 of the Act (supply of goods and services)。我在課堂上就說過不可以強迫或要求租客購買物業經理或房東所提供或指定的服務及產品。這包括了強制要求租客付費讓經理安排割草、清潔、清洗地毯跟窗簾等等。

​我們以後只要把入住時的屋況報告寫清楚，就不需特別強調要清潔地毯。若想寫道特別條款上，注意不要提到Professionally Clean，也不要要求收據證明。因為租客完全有權利可以自行租蒸氣洗地毯的機器，自己來清洗。至於如果自行清洗的過程造成地毯的損壞，那就是另外一回事，直接可以讓租客賠償了！

​若是已經寫上這些條款的經理也不要緊張，退租時跟租客把該條款當面劃掉簽字，說我們不要求他非用專業清潔，只要恢復到跟入住屋況報告上一樣的狀態就可以了。上訴案例很多都是因為非法進入物業沒給 RTA Form 9引發的訴訟爭議，沒強迫執行強逼購買服務就不會有問題。

The Fair Work Commission 澳洲公平工作委員會近期完成了四年的最低薪資評估，新的 Real Estate Industry Award 2010 房地產行業薪資標準從 2018年4月2日啟用。

新的房地產行業薪資標準調整了員工的分類方式，新的四級員工制度取代了原有的不同職銜： 

• Real Estate Employee Level 1 (Associate Level) 第一年最低週薪 $728.20 / 第二年最低週薪 $768.60
• Real Estate Employee Level 2 (Representative Level) 最低週薪 $809.10
• Real Estate Employee Level 3 (Supervisory Level) 最低週薪 $890.00
• Real Estate Employee Level 4 (In-Charge Level) 最低週薪 $930.50

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最讓人關心的是關於 Commission Only 純佣金制員工的新規定，從2018年4月2日起，公司如果想要以純佣金無底薪的方式聘僱一個員工，這個員工就必須證明有能力賺到相應員工級別年薪的125%佣金，例如一個 Real Estate Employee Level 2 (Representative Level) 等級的地產仲介，必須一年要能賺到 $52,591.50以上才能保持純佣金制聘僱。

雇主有責任每年評估這個純佣金制的員工是否有賺到其規定最低薪資的125%，在2018年4月2日前簽署的聘僱協議必須在2019年4月2日前重新評估。若是這個純佣金制的員工年收入低於最低薪資125%的要求，必須立即停止純佣金制的聘僱，改為支付最低薪資。

從2018年4月2日起，純佣金制的員工同樣也享有有薪假。
此外，純佣金制的員工的最低佣金分成比例也從雇主淨佣金的35%改為雇主總佣金的31.5%。
委員會還規定以下純佣金制的基本要求：

• 雇主與雇員必須要有書面的協議，依照最低薪資標準，確保雇員是要以純佣金制的方式被聘雇並列出佣金計算方式。
• 雇員必須要有房地產仲介執照、或者是房地產從業人員證書。
• 過去三年裡，必須要有連續在房地產銷售或出租行業連續工作至少12個月才可以進入佣金制的聘僱關係。
• 雇員必須至少21歲以上。
• 雇員不得是以臨時工 Casual、未成年工Junior、地產一級雇員或學徒的方式聘僱。 

基本上在這樣的改革下，新規定斷絕了地產公司以純佣金制方式聘僱新入行員工的路。所有純佣金制的員工都必須有至少12月以上經驗，而且在那十二個月裡要能證明有能力賺到至少  $52,591.50以上的年收入，並能維持住這樣的收入。

補貼
若雇主要求員工使用自己的汽機車來工作，從2018年4月2日起，雇主必須支付員工汽機車補貼每公里 $0.26，最高每周400km。員工必須做行車紀錄。員工若使用自己的行動電話在工作上，雇主也必須給予補貼。

目前許多地產公司都開始鼓勵原本純佣金制的員工升級為地產仲介執照 Full License，因為在Office of Fair Trading 網站上就提到了，員工想轉為合同制  Contractor，就必須要有Full License。以 Contractor的方式或者是 Co-Agent的方式營運，就是仲介本人持有地產仲介執照，與合作的地產公司簽屬 Sub-Contractor Agreement或類似協議，利用地產公司所提供的資源來獨立營運自己的地產銷售生意，並同意固定分成。仲介本人自己要能獨立運作自備辦公器材生財設備 (如電話、電腦、汽車等)，只是利用公司行銷品牌、網路資源等等。

強烈建議各地產公司考慮在稅務年度結束前，讓純佣金制員工盡快升級，學費也可報稅。

為了能夠不觸法，還是請各位同學與所有地產公司取得應有的地產仲介執照。別忘了要報讀升級課程記得找 Helen (07) 3386 0036 上施老師的課！

華人對於房地產一直有著強烈的興趣，隨著從事房地產相關工作的華人越來越多，澳洲昆士蘭台灣商會在三月份的專業講座特別請榮譽會長施伯欣老師來為會員們講課。施老師身為澳洲物業管理聯盟 APMA的名譽理事長及澳洲業主聯盟 APA的名譽會長，也特別邀請這兩個華人組織一起來協辦，為三個會從事相關行業的會員一起進行專業持續培訓。

施老師一開始就語重心長的對學員們表示「持續性專業培訓  CPD」的重要性，新南斯威爾州政府剛剛修法對房地產從業人員的入行要求及培訓做出了提升，因為在新州當一個賣 $4 咖啡的咖啡師所需培訓還要比賣 $400萬豪宅的仲介來得多。施老師每年也都自己參與很多付費的  「持續性專業培訓  CPD」 ，這次上課的內容也是通常需要付費 $330才能學到。

施老師先是對於布里斯本房地產市場在2018年的走勢與大家分享，他以大量的圖表與數據跟學員們分析，讓學員們能夠更專業的分析給客戶了解。自從2017年9月份房地產高峰以來，澳洲房地產市場已經連續走低五個月，目前下跌趨勢已經放緩，算是已經軟著陸。布里斯本還是非常的有潛力，長期來說還是非常看好。

不過這次的主題是講「 物業工作的健康與安全」，施老師告訴學員們必須要重視2011年通過的WHS法案，其中包括要確保在物業工作的所有工人都要有執照與保險，並且甚麼都要做紀錄，符合法規要求。而且施老師還請來了在昆州政府工作健康與安全部門的陸英華顧問來協助講課，讓學員們大呼值得。

學生Michael說道「多謝兩位老師的精彩講解，在澳洲不懂健康和安全知識，如同手持火把穿過炸藥庫而不自知。」

Alice則說「聽老師的講座獲益匪淺，尤其是關於WH&S方面，作為社區經理很需要經常性的學習相關的法律法規。希望老師以後可以經常舉辦類似相關的講座！」

Annie說「施老師總是那麼幽默。聽您的課是種享受。市場走向分析非常有用。另對安全管理也學到很多。按法規行事，確保安全，work safe home safe! 事實是我們多數時候確實不知道相應的法律法規，所以一要持續不斷的學習提高，二要向行業專家請教諮詢，如陸老師Joy! 再次感謝! 」

另ㄧ位Annie說「我可寫不出專業的東東，不過上兩位老師的課真是受益匪淺，讓我們社區經理更好的保護自己，用規範的管理盡可能的減少自己的責任，這對這個行業的從業人員太重要了，真心感謝」

Martin說「施老師和陸老師的演講精彩而又生動，安全教育不可忽視，一切可能性都不是小事。今天又加強了這方面的意識。」

最後施老師還是呼籲房地產從業人員持續性進修，保持競爭力，學習新知，非常重要！參加者都很高興自己所屬的商會社團組織了這麼一場活動。

上周六 11月25日的昆州大選雖然還沒公布最後結果，但是看來工黨又三年的執政已經是差不多可以確定的了。過去三年無所作為的工黨政府一些後果數據在大選中我已經與大家分享，而昆士蘭的人民還是選擇讓工黨政府繼續三年我也沒辦法，只能慶幸由於提早大選這屆政府只有三年而不是四年。工黨若是無為而治也就罷了，但是讓我擔憂的則是在大選前 48小時工黨財長宣布要推出的新稅，尤其是海外投資者額外印花稅增加到7%，還有對於大地主開發商的增收土地稅。

作為一個政府，人民的供房能力向來是個重要的問題。無論在聯邦層級還是州政府層級，對於房價的調控以確保房市不要過熱高漲都是執政重點之一，也沒有人願意看到房市大漲後再重重的著陸或崩盤。可是當兩大政黨與媒體與論都是將本地與海外地產投資者當作是近期悉尼、墨爾本大漲房價的罪魁禍首時，所制訂出來的政策不但是短視而且根本沒有了解到是甚麼造成了房價的上漲。

今年六月悉尼三所大學對900個受訪者做了調查，赫然發現有超過六成的民眾認為悉尼的高房價是海外買家所造成的！56%的受訪民眾認為海外買家不應該能在悉尼買房、63%不贊同政府應該鼓勵海外投資者進入大悉尼地區的房地產市場。

雖然根本沒有學術上的證據來證明海外買家推高平均房價，但是特定區域的一些傳聞故事讓澳洲人對此深信不疑。媒體對此類的報導也是樂此不疲，也難怪政黨都喜歡把沒有選舉投票權的海外買家推出來當祭旗的替罪羔羊。

其實投資物業已經是被課稅最重的資產類別了！如果我們算進去印花稅、土地稅、GST、地價稅、開發申請時的規費與公共建設貢獻費、新推出的空置稅、賣出時的增值稅等等。房產投資者比起其他投資者來說所實際付出的各種稅金要多多了！新州的HIA就曾經估算過，一套 $80萬的房產裡面有 $34萬是來自各級政府的稅金。

而媒體與工黨還是不願意放過房產投資者，只是拿放大鏡在看那些所謂的負扣稅稅務優惠。要知道投資者先拿到的負扣稅稅務優惠再賣出物業有了增值時也會透過增值稅還給政府。不提地產投資者在買賣房產時對於政府財政的貢獻，還有地產投資帶來的社會利益，光是加稅討好買不起房子的選民，事實上是不公平的。許許多多的投資者也不是啥家財萬貫的富人，而只不過是想要靠投資房產積累退休資本的一般人。

澳洲的人民大約有百分之三十是在租房，百分之七十是擁有自住房或在還房貸中。而這三成的租客也不都是準備買房而買不起房的人，而是有各種原因而決定租房。昨天我才聽說有人將自住房賣了改成長期住 AirBNB的例子，我們也不能說租房的人都是因為買不起房子。事實上很多時候租房還便宜過還貸款，所以租房的人也有可能一邊租房一邊有好幾套投資房。

如果政府不鼓勵地產投資或課以重稅，地產投資者轉投資其他資產類別，那麼請問這些租客要住哪裡？地產投資者只拿個不到6%的租金回報，有些地方甚至只有2~3%的租金回報，就投資數十萬買房產租給需要租房的租客。想像一下如果稅金上調，這些房東轉嫁成本讓租金上漲個每周 $50就好，多少租客會走上街頭抗議去？

大約三分之一的工作機會與房地產有直接或間接的關聯，包括建築、水工、電工、金融、地產、建材供應、家具、電器、律師、會計師等等。當我們昆州礦業繁榮不再，是房地產與建築業支撐了失業率不繼續上漲，提供了數以萬計的工作崗位，讓人民有工作能養家糊口。

而投資者所擁有的這些投資房在過去數十年來也減少了政府所需要提共的社會公共住宅，一個繁榮的地產市場讓政府可以把預算撥到公共建設、教育與醫療。投資到股票上並沒有像投資地產一樣能夠有增加房產供應解決住房問題的好處，買股票的錢並沒有真的讓公司能夠用來擴展設備聘僱更多員工之類的，而是在金融市場裡循環。大部分的人可以沒有股票，但不能沒有住房。

澳洲人買不起房的問題不在於房價，而是在於自備款與貸款能力。以現在的低利率來說，還貸應該不是甚麼問題，但是買不起房的還是買不起，因為存不出自備款。今天就算政府把房價打趴下，大跌個百分之三十好了！$600,000的房子跌剩下$420,000，自備款需求從 $120,000降到 $84,000，大部分買不起的還是買不起，買得起的不是不敢買就是貸不到款了，那時候銀行不縮緊銀根才怪！

有些人問我說「施老師您總是支持自由國家黨 (聯盟黨)，可是別忘了限制海外買家、限制投資貸款、限制二手房產設備折舊的聯邦政府可就是聯盟黨！」

但是大家可別以為之前若是工黨選上聯邦政府這些政策就不會實施了，別忘了聯邦工黨當初的政見可是要廢除負扣稅跟讓增值稅優惠減半。

之前原本說不會調漲海外人士印花稅歡迎海外投資的昆州工黨財長去年就自食其言的徵收海外人士 3%額外印花稅，這次在大選之日前48小時又搞了個突擊將3%增加到7%。我看到工黨這次找來了不少留學生當志工大選時發傳單，我站在他們旁邊時跟他們一講，很多都不曉得有這回事，還有工黨留學生志工一聽，就乾脆不發傳單了，因為他正打算明年買房。

政黨都知道民眾總是抱怨房價高，但其實會想要房價大跌的都主要是還沒買房的。若真的讓房價大跌，經濟一定重挫，更多民眾要叫苦連天。可是政府總是要有些措施給選民看，針對沒有選票的海外人士就是最好的方法。

工黨財長認為把昆州的海外投資額外印花稅增加到跟維多利亞州的一樣7%能夠為工黨政府帶來支付大選承諾所需的經費。我只能說真的很天真，維州 7% 昆州3%的時候海外投資者都不青睞昆州了，昆州把海外人士印花稅增加7%等於要海外人士付差不多 10%的印花稅，全世界那麼多可投資的地方非要送錢給昆州不可嗎？

隨著開發商砍掉大量項目，還有無法取得貸款的海外買家那些尚未交屋的樓花，這樣的政策只能說是對昆州房地產業界雪上加霜。工黨不支持的那些大型項目所失去的工作機會，加上這些政策，只會讓原本有復甦跡象的經濟又失去動力。

而針對 850處價值高於 $1000萬的大型土地，工黨政府還要對個人業主增收 2.25%，信託與公司業主增收2.5%的土地稅。這點也是在增加開發商成本，之後肯定也需要轉嫁至買家身上。

也難怪 JLL 澳洲地區執行總裁 Stephen Conry會說「政府再對房產稅做出任意干預，都屬於失策行為，不僅會引起政治風險，同時也會嚴重破壞澳大利亞作為投資目的地的良好聲譽。」

天佑昆士蘭！

最近微信霉體腥聞又開始唱衰房地產市場「突發！澳洲綠黨公布驚天改革計畫！涉及510億澳幣巨資，影響每一個在澳洲的人！澳洲房產海嘯的序幕已經拉開...」、「澳房產政策恐臨巨變！負扣稅等合理避稅通道被取消？！房東們要哭了...」不知道的民眾讀了新聞還以為現在澳洲換了綠黨來執政呢！我也懶得去闢謠了，就連執政的聯盟黨宣布的政策都有可能無法通過，更不用說在野的工黨還有更加勢微的綠黨等小黨的政策建言了，聽聽就好。

澳洲媒體其實也沒閒著，自從上次聯邦儲備銀行 RBA 開會後宣布說 3.5%的現金利率才是「中立的實際現金利率」(Neutral Real Cash Rate)，媒體就紛紛採訪各界專家想要預測到底何時央行會再調息，下次調息是會漲還是跌？

Neutral Real Cash Rate 其實就是一個不會影響經濟成長的央行現金利率，大家都應該明白我們的央行RBA 會靠著調整現金利率來影響經濟：如果經濟不景氣或通貨膨脹低於 2%，央行往往會降息；如果經濟過熱通貨膨脹過高超出3%，央行往往會升息。

目前 1.5%的超低現金利率是央行降下來要改善經濟、提升就業率跟拉高通貨膨脹率的，當這產生了作用，央行就會需要逐步調高現金利率 2%，到達  3.5% 的正常水平。這樣子才不會因低利率導致經濟過熱，也不會過高阻礙了經濟發展。

Finder.com.au  每個月都會詢問三十五位著名的經濟學家與業界專家，讓他們預測下個月央行是會如何調息。每個月看著這三十五位專家下注，賭漲賭跌賭不動，也挺有意思的。今年八月份三十五位專家全體認為央行不會動利息，結果都對了！真不愧是「專家」！我也賭不會動利息，結果我也對了，所以或許我也能算是「專家」，哈哈！但是若問起不考慮央行不動利率的選擇，下一次調整變化是會上漲還是下跌？結果只有四位專家 (13%) 認為會下跌，大多數的專家 - 二十六位 (87%)認為央行若要調整變化是會漲息。我也下注會漲息。

媒體也特別報導了前任聯邦儲備銀行董事 Dr John Edwards 的預測「兩年內央行將會八次升息！」也就是說這位博士認為兩年內央行會連升八次息，每次0.25%，八次就是 2%，將現金利率提高回3.5% 的正常水平。

我倒不這麼認為，雖然若他老人家預測成真也不見得是個壞事，若RBA央行真的連續升息八次，那也表示我們經濟成長喜人，大家是人人都有工作失業率創新低，大家都有錢花，房價暴漲，通貨膨脹率上爬；但是我認為距離下次央行要升息還遠得咧！至少今年內不會看到央行需要去動現金利率，就算到了明年也至少要等到四月以後。

我主要的理由是，APRA 澳洲金管會跟大銀行們已經在RBA央行沒動現金利率的情況下自行調息了！我萬份慶幸我之前趁利率低的時候去把幾個貸款都鎖成固定利率！押對寶了！在銀行自行漲息的情況下，已經相當的打壓悉尼、墨爾本火熱的房市，連帶著把還沒火起來的布里斯本房市又打趴下了。RBA央行若是真的調漲現金利率，幾大銀行一定跟著再升息，這樣子對經濟的負面影響會超出央行的預期。

再者，近來澳幣兌美金高漲至 1: 0.80，澳幣高對於澳洲出口與經濟都很不利，澳洲經濟還需要振興，央行不會希望澳幣持續走高。有些專家認為可能澳幣會高到 0.85美金，若央行調漲利息，國際資金會再流向澳洲進一步推高澳幣。雖然對我們年底出國旅遊有好處，對於進口也有幫助，但是對我們解決失業率問題跟發展經濟沒有太大好處。所以央行應該會按兵不動好一陣子。

央行現在的挑戰是經濟發展不佳，需要有刺激經濟的方案來振興經濟，但是又不敢再降息進一步刺激好不容易有冷卻跡象的悉尼及墨爾本房市。聯邦政府雖是自由黨與國家黨聯盟政府執政，但是上議院沒過半數甚麼政策都要朝野協商綁手綁腳，不會有啥大刀闊斧的改革與短期建校的刺激經濟方案出現。現在的市場循環到了需要打壓房地產市場避免過熱，卻又需要讓消費者建立信心、讓企業願意投資創造就業機會、提高家庭收入的矛盾時候。礦業的榮景過後，除了房地產建築業之外缺乏了可以撐起經濟成長的大支柱，悉尼與墨爾本過去幾年的瘋狂又讓政府不得不全面替市場降溫。目前澳洲成長最快的還是服務業，可是澳洲的勞工權力太大薪資又高，工作機會成長有限。人口成長有在加速，但是公共建設卻跟不太上人口的發展，因為政府沒錢。反正種種問題是一環扣一環，錯中複雜，沒有那麼容易解決。

反正精明的地產投資者要知道現在才是買房的好時機，當別人在害怕時要懂得貪心，當別人在貪心時要懂得害怕！就讓一般民眾去擔心綠黨工黨要推出的打壓房價政策，擔心未來兩年會不會升息八次。投資房地產要看長遠的趨勢，我寧可去研究 2016年人口普查的報告，看看未來人口會在哪裡增加？未來的家庭會想住甚麼樣的房產。但這是以後寫文的主題了！

這次昆士蘭州的工黨政府推出財政預算，我們地產業界華人唯一討論到的點好像就是首次購買自住新屋的 $20,000 補助被延期到今年年底，大家拼命轉發朋友圈慶賀這個房地產市場的「利好消息」。大概是近來太過缺乏利好消息了，但是很多人都忽略掉工黨政府低調宣布的另一個新政策，那就是從2017年7月1日起：

為了維持微薄的年度的財政盈餘，州政府正在尋求額外收入。
 
Palaszczuk的工黨政府在其2017-18年度的州政府預算中頒佈了新措施，表示考慮到昆士蘭州海外投資者享受到的許多好處，增收土地稅只是對稅基的公平貢獻。
 
工黨政府在其預算報告中說：「那些不居住在澳洲的投資業主享受了高標準的服務以及靠一系列稅收來維持的基礎設施。」
 
「額外的土地稅將確保那些不居住在澳洲的投資業主作出進一步的貢獻。」
 
但是，地產行業組織抨擊了這一決定，其指責工黨州政府正在打破重大選舉承諾並危害經濟。
 
Property Council Queensland（昆士蘭州物業議會）執行董事Christopher Mountford說：「對於海外投資者增收土地稅這一個政策是在州政府引進對海外投資者增收額外印花稅後才十二個月又推出」
 
「兩者都明顯違背了工黨政府在選舉時做出的不會引入新稅收、費用或收費的承諾。」
 
Mountford指出，海外投資者投資住宅地產是昆士蘭經濟的重要組成部分。
 
他補充說：「這使新項目破土、增加住房數量、創造就業機會、增加各級政府稅收收入。」
 
Mountford呼籲Palaszczuk的工黨政府，稱此次增加對海外投資者的徵稅是危險的遊戲。
 
「如果我們不斷提高在這裡投資的成本，則別處將成為一個更有吸引力的投資地點，到那時資金和相關的工作將被重新定位。我們不僅是在與南方各州競爭，我們還在與世界其它地區競爭。」他說。

今年七月六日州政府網站上非常無聲無息地做出了更新，之前也很少有媒體做出報導，我好不容易找到了Property Council Queensland 執行董事Christopher Mountford 的新聞稿翻譯如上。

我還是來向大家解說一下工黨州政府的新政策吧！首先我們要先了解甚麼是 Absentees for land tax (土地稅政策下的居外者)?

如果您平常不住在澳洲或澳洲的外圍領地上，您將有可能被視為土地稅政策下的居外者。如果是居外者，您所擁有的所有位於昆士蘭州的物業之公告地價若總數超過 $350,000，就需要在每年的六月三十日繳納土地稅。這跟自住者自住物業可以免土地稅及本地投資者只要公告地價總數不超過 $600,000就免土地稅是不一樣的。

如果在一個財政年度末 (6月30日) 您不住在澳洲或者是過去一個財政年度您有超過六個月以上不住在澳洲，州政府就會考慮您不住在澳洲的原因來決定您是否是個居外者。海外人士當然都屬於居外者，並不能享有$600,000以內免土地稅的優惠，而是 $350,000以上就跟公司、信託一樣需要繳土地稅。

目前居外者、公司、信託土地稅率是按照所擁有的昆士蘭物業總共的公告地價來計算：

$350,000–$2,249,999 需繳納 $1,450 加上超過 $35萬的部分的 1.7%。
$2,250,000–$4,999,999 需繳納 $33,750 加上超過 $225萬的部分的 1.5%。
$5,000,000以上需繳納 $70,000 加上超過 $500萬的部分的 2%。

而 2017年7月1日起，居外者的土地稅又增加了超過 $35萬的部分需多付 1.5%，等於每年要對超過$35萬的公告地價支付 3.2%的土地稅。

如果您打算搬離澳洲，而在昆州又擁有公告地價超過$35萬的物業，您請別忘了在離開後的一個月內告知州政府讓他們跟您收正確的土地稅，以免之後還被罰款。

前年工黨財政部長在南方各州推出海外投資者額外徵收印花稅政策時還得意地說我們昆士蘭歡迎海外投資！不到一年就朝令夕改的增收海外投資者額外印花稅。

十二個月後又打算對海外投資者收額外土地稅，反正海外投資者沒選票，就拿海外投資者開刀。幸好海外買家大多買的是公寓樓花，每個業主買公寓也很難買到公告地價超過 $35萬。但是這樣的政策除了向選民表示州政府有在打壓海外投資者炒高房價之外，並不能帶來太多的額外稅收，還進一步地向海外買家發出不歡迎投資的訊號，對於昆州的建設與經濟發展沒有好處。

昆州在上一波的地產繁榮期並不像悉尼、墨爾本一樣享受到了大幅的增值漲價好處，但是卻在聯邦政府、州政府、銀行的宏觀調控過程中，同樣受到打壓。布里斯本身為澳洲第三大城市，中位房價卻始終排名第五、第六，該漲的時候不漲主要都是因為這幾年昆州經濟不景氣、失業率居高不下，沒有工作機會就沒有大量州際及海外移民前來昆士蘭。

​不過房地產市場向來能夠積累能量，這些年昆州房價的不漲會累積到下一波的地產循環，只要昆士蘭能夠發展經濟增加就業機會，吸引更多人移居昆士蘭，昆州的房價將會再度反彈跳得更高。

2017年1月1日起，修改過後的 Fire and Emergency Services Act 1990  (消防及緊急救援法) 對於昆士蘭所有的房屋、連排別墅及公寓都有了新的要求，為了幫助所有的華人物業管理經理及房東、屋主符合新法律規範，特別將最新的要求整理出來提供給大家參考：

根據最新修法，屋主需要在每一個臥室、每一層樓連接臥室與其他起居空間的走廊或空間、沒有臥室的樓層則是要在最有可能的出口路線上各安裝一個光電式煙霧警報器，而這些光電式煙霧警報器還都必須要是互聯的，也就是說當一個警報器響起，所有其他警報器也都會響起，確保每個房間的住客都聽到警報。

最近悉尼大學的Dallas Rogers博士與西悉尼大學的Emma Power研究員發表了一篇文章，提到了聯合國最新的一份關於「居住正義 (right to adequate housing)」的報告指出房地產的「金融產品化 (financialisation」已經是全球的重大問題。聯合國特聘報告員 Leilani Farha 女士強調，把房子當作是資本存放的標的而不是讓人居住的地方是個人權問題。

報告中定義房地產的「金融產品化 (financialisation」為：
「...對於住房、金融及全球投資市場的結構性改變，將房屋當成是商品、一個積累財富的手段，而且成為金融工具的擔保，並在全球市場上交易買賣」

文中兩位學者指責澳洲政府實際上透過各種稅務優惠補貼人民擁有房屋，例如：增值稅的減免、計算老人年金時不算自住房的價值、負扣稅、對房東有利的租房政策、放寬的貸款政策、首次購屋者補助等，都造成了投資房地產的優勢，而這也影響了澳洲人看待房屋的態度。

他們認為房子已經不再是一個可以居住並且讓家庭成長的家，而被當作是一個資本存放與積累的工具，這強烈的影響著澳洲人關於買賣房產的決策，也影響著澳洲人如何看待及使用房屋資本在生意、退休、家庭與其他用途方面。

兩位學者拿出由David Madden與Peter Marcuse著作的​ 「In Defense of Housing: The Politics of Crisis」呼籲要「反房產金融產品化」、增加公共與社會住房、並且不得踢除或轉移公共與社會住房的租客。然後逐步的將各種鼓勵投資房產的政策與補貼給取消，鼓勵房產業主與投資者將他們的財富投資到別處去。

這讓我想起杜甫在其詩作中有一句名言「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」，看來文人學者都非常有這樣的情懷。有個遮風避雨的住所確實是基本的人權，這幾位專家學者的出發點也是很好，希望人人有房子住，但是這樣烏托邦​的建立在我看來只是一個不切實際的理想 - 我不否認杜甫在詩詞方面的地位，不過若他來執政只會讓國家破產。

對於無家可歸的流浪者，我在日本留學期間常在附近公園看到，除了憐憫之外，也只能提醒自己要好好賺錢別讓自己與家人淪落到成為街友。我承認這在澳洲也是個社會問題，慈善機構與政府也都有在做事保障這些人們生存的基本權利。但是若是聽這幾位學者專家的建議，把所有人的居住問題都交給了政府，問題只會越來越大。我去塞席爾的時候我岳父帶過我去那邊的社會住房參觀，看到一整排海邊的連體別墅，居然是給低收戶住的！誰還會想努力賺錢脫貧致富呀？

上過我房產投資課程的同學們應該會記得我有提到過，房地產其實存在兩種市場：(1) Physical Space Market 實際空間市場與 (2) Financial Asset Market 金融資產市場。澳洲人們把房子還是看做是居住跟家庭成長的家，但也同時是自己資本的一種保障。這兩者是沒有衝突的，若是所有房子不再受到買房者投資者的青睞，房價買完就一路跌，好像新車開出車廠就跌價20%一樣，誰還會買房？租房不就得了？但是又要向誰租去？因為投資者也不提供出租房了，租金只會大漲。那靠政府囉？政府靠稅收，房地產業蕭條失業率上漲，稅收減少還要提供住房？ 最擅長收稅金發福利的工黨政府也玩不過來。

​兩位學者引用了墨爾本大學的 HILDA 研究報告，說到 50%的投資房主是澳洲最富有的前五分之一人口、75%的屋主則是澳洲最富有的前五分之二人口！70.3% 投資者也是澳洲收入最高的前五分之二人口，還說這些人可以透過在市場時機好的時候買賣了獲得資本。

為了深入研究他們論點的根據，我把這份 124頁的 HILDA 研究報告找出來翻看，還去ABS調數據來看，我發現 HILDA (Household, Income and Labour Dynamics in Australia)研究報告是一份非常值得閱讀的資料，講述了關於澳洲家庭、收入、財富、工作等各方面的數據，裡面有很多內容，這兩位疑是有仇富心態的學者偏偏就是挑選部分數據來支持他們的論點。我發現所謂的澳洲收入最高的五分之二人口，其家庭年收入也不過就是 $99684起，對於一個雙薪家庭來說也不過就是每人五萬年薪。寫得好像是他們打破了澳洲投資者是一般爸爸媽媽的迷思似的。

同一份報告指出，2014年澳洲 64.9%的家庭擁有自住房，中位房價為 $500,940。而擁有非自住物業的家庭只佔全澳洲家庭21%，其中擁有投資物業的只有全澳洲家庭的13%！但是平均來說擁有投資物業的家庭只有 1.67間投資物業，平均價值為 $754,523。澳洲有 35.1%的家庭是沒有自住房的，是需要租房的。而21.71%的家庭是跟有投資物業的家庭租房的，剩下13.39%的則是應該靠公共及社會住房或者是海外人士的投資物業。

若要說大部份澳洲有投資房的都是最富有的40%人口，那我也不禁思考他們之所以相對富有是否是因為擁有房產的緣故？我又去 ABS調數據，發現最富有的40%人口家庭淨值是在 AU$836,000以上， 平均家庭淨值則是 AU$742,209。平均來說房地產總值佔家庭財產約 57%以上，股票基金加上現金也差不多才佔10.4%，退休基金則是佔 20.3%。要大家把資產從房地產轉移到其他投資，總不能鼓勵全民炒股吧？要有多少人傾家蕩產呀？就實際上是把私人的直接投資轉到基金去，可是全世界的基金都在找可以存放資本的地方，連商業地產都炒到投資回報率越來愈低，到底還能投資甚麼？

當我們的社會是藏富於民，讓相對多數的人能靠著自己住的房子、提供給買不起房而租房的人的房子而積累財富，可以把淨值抽取出來投資事業、生意、股票來賺更多錢，這是資本主義社會讓多數人富起來的方法，只有人民賺錢納稅，政府才有經費來照顧那些真正需要照顧的人。若是人民只想依賴政府發錢，不願工作的人會越來越多，納稅的人會越來越少，我們的國家要怎麼民富國強？

​ HILDA 報告中說澳洲只有 10.3%的人口是相對貧窮的，包括了 3.9% 絕對貧窮的人口，但是2014年有31%的澳洲家庭曾經收到過政府的某種補助，其中10%左右的家庭是非常依賴政府補助的 (收入 50%以上來自補助)，5%以上的家庭則是完全依賴政府補助 ( 收入 90%以上來自補助)。我很認同說政府需要照顧弱勢，但是不希望政府把人民照顧成弱勢。

我很喜歡一部電影叫「當幸福來敲門 (The Pursuit of Happyness) 」，每看一次哭一次。男主角與兒子在破產妻子離去後相依為命，流離失所無家可歸還要住到火車站的廁所裡去過夜，但是為了下一代的幸福，男主角奮鬥打拼，終於創下一番事業。我們社會的制度應該是要鼓勵人民創造財富，劫富濟貧聽起來很大快人心，但是左派社會主義只存在於理想，連中國共產黨都要先讓一部分的人先富起來，帶動和幫助其他地區、其他的人，逐步達到共同富裕。​我們需要的是一個公平的制度，讓大家有目標有方向有方法去積累財富，夫妻兩人年收入各五萬也有機會投資房地產，不是做不到。把進入房市的門檻拉低若是要靠壓低房價，危害的是那些正在試圖積累財富不成為社會負擔的中產階級。最後給大家看看 Michael Matusik計算若要澳洲各城市的房價變得大眾可負擔，分別需要跌價多少，大家自己想一想，若房價真的跌這麼多，誰還能高興得起來？銀行先倒閉或完全不借款給買房者，買不起房的一樣買不起房，社會問題更大。還是想想怎樣增加經濟適用房的供應量吧！

澳太集團 業務發展經理 Nelson Cheng 投稿

眾所皆知，房產仲介大多是為賣家工作的，但其只有在物業出售的情況下才能得到報酬，因此，房產仲介也需要服務買家，但意味著投資者有機會能夠拉攏房產仲介。若是能成功拉攏他們，則可能意味著你能優先看房且處於有優勢的談判地位。 以下是給房產投資者的一些建議，但請注意，買家在澳洲給代表賣方的地產仲介如紅包等好處是會害地產仲介犯法的。
 

• 見面

見面是重要的第一步，因為你是在尋找一處物業，而不是一個匿名通過電子郵件來溝通的人，所以你應該去見一見你所感興趣的區域中 所有活躍的當地地產仲介。
 

• 一個認真的開始

說到房地產，我們知道有很多喜歡跑來挑剔價錢，但是討價還價了半天卻什麼也不買的顧客，所以你可以通過讓地產仲介了解你是認真的，並且真的準備買房而給對方留下良好的第一印像。
 

• 交換聯系方式

獲取個人代理的姓名、手機號碼及電子郵件以使你能與其發展關系。同樣的， 告訴他你的一切聯絡方式以及你對於該物業價格範圍的一個粗略估計。
 

• 求教

向他們請教，而不是告訴他們你想要什麼，因為大多數代理人有豐富的當地知識且他們通常喜歡與潛在買家的去分享它們。
 

• 告訴他們你想要什麼

當你們第一次會面時，告訴他們你在尋找什麼類型的物業以及你最可能投資的地區。積極地搜索資訊是很重要的，其包括與你所選投資區域的地產仲介取得聯絡。 切記明確你的哪些需求是不容改變的而哪些是可靈活變動的。 在我看來，人可分為以下三種類型： 1）讓事情發生的人； 2）觀望事情發生的人； 3）對所發生的事情摸不著頭緒的人。 請做第一類型的人並保持尋找機會。
 

• 提供反饋

每次看過房後告訴地產仲介你對該物業的喜好及厭惡之處，這將使他們能夠對你想要的物業有進一步的了解。
 

• 不要浪費時間

關注那些超出你預算的物業只會干擾地產仲介，也會使你對最終的選擇感 到不滿。同樣的，絕大多數的地產仲介都是在競爭激烈的市場中努力工作的正派的人，所以請善待他們。如果你吸引他們，他們很可能會作出積極回應！
 

• 保持聯絡

每隔幾天就給代理打電話來告訴他們你還在尋找物業並詢問他們是否知道市場上的新物業。如他們不知道你的想法，則會認為你不再需要購買物業了，而你可能會錯過一個好的物業。同樣的，也請回復他們的郵件和電話，即使只是為 了解釋為什麼你對特定的物業不感興趣。
 

• 切記地產仲介熱衷於出售物業

雖然地產仲介是為賣方工作，且其動機是獲得盡可能高的出售價格，但他們也可能因為沒有賣出就沒有收入， 而為了確保交易可能比賣方更願意接受較低的價格。如房產轉賣很困難，那麼地產仲介最終可能會站在你這一邊，幫助你向賣方爭取較優惠的價格。 當然，如果這些步驟對你來說太麻煩，或者你根本沒有時間來完成所有步驟， 那麼你可以考慮聘請買方代理，他會代表你站在你這一方做所有的工作，因為他是領你佣金的！
 
我誠心祝福 每一位投資者都能心想事成！

​Nelson Cheng, AusPac Investment Group Business Development Manager
M: 0411 891 556   T: 07 3386 0036      F: 07 3386 0036
E: nelson.cheng@auspacgroup.com​      W: www.auspacgroup.com  
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Nelson Cheng 是 施老師的學生，現在任職於澳太集團，未來也會發表各種房地產文章，請大家多多鼓勵！

每年的年初總是飯局不斷，到處都是在慶祝春節的晚宴，那兩週我每週都只有一個晚上才能在家裡陪孩子吃飯。華人講究「一年之計在於春」，雖然我們南半球春節過後是秋季來臨，但是春節期間見面大家免不了問問今年有甚麼計畫。熱衷於房地產的華人朋友們見到我也總喜歡問問我對今年的房市怎麼看？要為房地產投資做打算。
 
有些很會聯想的朋友們還會問我說「你現在來上課的學生還是很多嗎？」我總是笑著說我每個月看我的學生報名數量與報名原因就可以看到市場風向，過去這六年多來，每次上課我都會問問學生上課的原因，之前市場火熱時來上課的都是為了做銷售，市場不景氣時來上課的就會變少或者小區管理權的買家就會佔多數。我今年二月份的學生九成是要做小區管理權，三月份的課程居然學生報名沒有滿，我就知道海外人士貸款受限等政府調控房市的政策開始生效，房市要開始降溫了。
 
有人說中國打個噴嚏澳洲就要重感冒，房市開始降溫是否代表著寒冬是否要來臨？其實我不會像許多為博眼球的媒體那麼的悲觀，現在就來跟大家分析一下我對於 2017年房地產市場的個人看法，提供大家做參考。

我與我們學校校長談起市場走向與學生數量的變化時，她告訴我說當經濟不好時往往英文地產課學生數量反而會上升，因為很多澳洲人在找不到工作時會考慮當仲介看看。只有在房地產市場大跌蕭條時我們學校才會招不到學生。她覺得目前英文班的學生數量有所增長，身為專業估價師的她也覺得各地區的地產仲介也都還是在招人，加上低利率時期，買房自住的人數還會有所增加，二手房的交易量有望持續提升。

我時常花錢訂閱許多的市場資訊來與我的學生們分享，其中就有一份權威報告指出，昆士蘭的東南區域在 2017年將會有 125,000 筆房產交易，比去年還上升8% (Matusik, 2017)。我將該報告的數據做成的圖表來跟大家分析一下：

昆士蘭東南區最大的房地產市場當然是布里斯本，其成交量在 2015年達到高峰後放緩，預計2017年與去年算是持平，詳細我們下個圖表分析。表現最突出的市場將會是第二大城市黃金海岸，自2013年後節節走高，2017年將比去年成長15%的交易量，我在黃金海岸的學生們可以仰天長笑傲視其他區的仲介同學們。同樣15%成交量增長的還有伊普斯威奇市，大家都有聽到 Springfield區域還要開始蓋公寓樓了，這個城市在市長Paul Pisasale的帶領下也是蓬勃的成長，只不過起點太低，成交量還是各區域吊車尾的。陽光海岸成交率將上漲14%，摩頓海灣成交率將上漲8%，我們地產學院所在地廣人稀的洛根市則是上漲3%。比起備受青睞的布里斯本與黃金海岸，洛根市與伊普斯威奇市一直是昆士蘭東南區的難兄難弟，潛力一直被低估，等待被更多投資者發掘的一天。

布里斯本市做為「全世界第四大城市」(別噴我，咱布村幾年前還曾經是全世界第二大城市呢！以市政府管轄面積來計算的)，我需要把它分成東南西北與市區。華人朋友最愛的布里斯本南區只不過有著不到7000套一年的成交量，不會有太大變化，因為買到了大多數人還是捂在手裡不隨便轉賣。東區自2013年以來就不斷提高成交量，已經超越市區成為銷售量最多的地區，今年還要增長5%！西區將看到8%的成交量增長，幅度比例最高。我們大家都知道已經是供過於求的市區將看到成交量持續走低，2017年要比去年再跌11%的成交量。關於市區公寓市場我接下來會再深入探討，但大家可以看到以成交量來說整體都還是上漲，會賺錢的房產仲介還是會繼續賺錢，只是看賣哪區的物業就是了！

毫無疑問的每個人都會告訴你布里斯本市區的公寓市場處於一個供過於求的現況，去年我就寫了篇文章「布里斯本的公寓是否蓋太多了？」引起很大回響。以市場循環來說布里斯本市區公寓走到了下坡階段，至於會跌多少要看整體供應與需求關係。目前價格的下跌只是輕微，許多媒體所預測的市場崩盤並沒有到來，但我覺得市區公寓房價在接下來一至兩年都將會是下跌狀態，平均可能跌個 5%~10%，但是個別較吸引自住買家的大戶型小項目會有相對好的表現。我去年投資的預售公寓，還沒建好就有自住買家想加價$30,000來買，我還是捨不得賣今年年底交屋後我還是想長期持有。

我有參與集資投錢下去的一個研究顯示，目前布里斯本近城區有245個新公寓項目，總計58000套！若以我們預計一年約不到9000套的成交量來算，我們現在還有約77個月的供應量。這個資訊絕對是可以當個聳動的標題來吸引點閱量，不過事實上，真正已經開始興建停不住的只有約20000套，有超過四成的公寓項目都將停止預售等下一波地產循環再重新推出。自由經濟下的市場正在迅速的自我修正，開發商也不是嫌自己的錢沒處燒，明知道不賺錢還繼續蓋，越來越多原本還有可能進行的項目都被開發商冷藏起來。像我之前預測的，2018年會看到幾乎沒有新項目的出現，三到五年後，我們又會供不應求又需要更多公寓的興建了。

市區公寓的空租率似乎也到了一個頂點，在新一波公寓交屋前空租率似乎還有下調的跡象。租金應該保持比較平穩，我在布里斯本市中心的兩套投資公寓去年剛剛重新裝修，租金又上漲了一些。但由於供過於求，此時轉賣都會看到房價的跌落。市區的人口還是會不斷的增加，市場的循環也會再繼續，就是看投資人如何挑選投資物業就是了。

講完布里斯本市區公寓，我要特別提一下黃金海岸與陽光海岸的公寓，這兩個海岸的中位公寓價要低於布里斯本市區，在2017年可有望各升約 5%。

獨立房屋來說，2016年昆士蘭東南區的中位房價總共上升了2.9%到了 $549,000，在2017年中位房價預計能夠到達 $577,000，上升 5%。布里斯本西區、北區還有黃金海岸與陽光海岸的表現還會更好一些。

空地來說，伊普斯威奇市、洛根市、陽光海岸跟布里斯本北區的土地上漲幅度會較高，除了中位價上漲之外，土地大小也會持續縮小。

聯排別墅 Townhouse會是未來十二個月表現最好的住宅物業類型，這也是未來人們居住的一種趨勢。隨著獨立房屋價格居高不下，銀行需要貸款給更多自住房買家，以現在自住買家的供房能力及自備款來看，不想住到一房或兩房公寓的自住買家將會從聯排別墅中選擇未來的住所。聯排別墅在2017年可能增值5%~10%之間，甚至有可能看到一些二手連排別墅有超過 10%以上的增值。

就猶如今年澳洲的夏天是有史以來最熱的夏天一樣，我們過了春節雖然遇上的是南半球的秋天，但是我們應該是不會遇上房地產市場的嚴冬，就算是冬天也是個暖冬。昆士蘭的房價比起南方大省還是物美價廉，只要今年昆州大選能選出個會振興經濟的有效率政府，這波循環中的冬季將會過得更快。

2017將會是精明投資者尋找好的投資標的的好時機，2017還是屬於買家市場，我有不少學生也都不是為了當地產仲介而來上課，而是地產投資者想要變得比一般仲介更專業更厲害而來進修。投資地產之前要先投資自己，知識就是力量，有了知識加上懂得運用，才能夠在2017年創造更多財富！

房地產投資一直以來受到華人的追捧與喜愛，越來越多的華人也不滿足於僅僅當個包租公、包租婆，而是涉足專業領域進軍小區大樓的物業管理甚至是房地產開發。已經教出兩千多位學生的施伯欣老師這些年來一直收到開設房地產開發班的請求，但因房產項目管理的四級證書教材還沒通過校方審核

施伯欣老師籌辦房地產開發課程已經準備了超過一年的時間，許多過去的地產學生都不斷的催促，但是至今房產項目管理的四級證書教材還沒通過審核，遲遲無法推出。因緣際會下，施伯欣老師與世界名校昆士蘭大學商學院談成了一次性的合作嘗試，試辦了一場只限 20位學員的菁英班課程，這個班級很快的報名額滿，還有十多位錯過機會的學生候補希望能有學員因故取消。

這是一場聚集了房地產業界重量級導師的課程，結合了理論與實踐，施伯欣老師將在這次課程中把他的良師益友都介紹給這 20位學員，其中兩天的課程還請出了施伯欣老師讀碩士時的房地產導師 - Clive Warren教授，昆士蘭大學地產學系所有學生都出自沃倫教授門下。他是英國與澳洲資深的估價師與學者，在兩地的房地產投資領域有超過三十年的經驗，是澳洲政府部門與企業特聘顧問，解決了超過兩百件建築合同爭議。其他堅強的師資陣容包括開發經驗豐富的 Developer Network創始人 Rob Flux老師、Oasis Town Planning 城市規劃師 Jerome Fang、物業管理法律權威事務所 Bugden Legal 的 Kevin Pai律師、華人首間業委會服務管理公司 Innovision 的Eric Huang經理、澳洲生活智庫創辦人之一的CEL Group 林居正會計師、 Sieng Hong Kong 律師、Balanz 商業信貸諮詢公司執行董事 George Sha先生。

 ​施老師在最後一晚也特別安排了在布里斯本政商名流雲集的高級會所舉辦結業晚宴，還邀請了布里斯本市的代表黃文毅市議員、洛根市的代表路克‧史密斯市長、伊普斯威奇市的代表保羅‧比薩利市長分別向學員們介紹各市的投資環境與開發時可以給的幫助。招商引資對於幾位代表來說都是專長，都歡迎學員們去各市考察詳談。最後則是由沃倫教授為每位學員頒發昆士蘭大學商學院的課程結業證書，還有施伯欣老師頒發的地產學院結業證書。 (結業晚宴的剪影)

寫下這個標題，我腦海裡形成一個武林老前輩對著少年俠士感嘆的影像，晃了晃頭，真是小說電影看多了，我今天明明是要來寫寫澳洲接下來四十年的人口變化趨勢對房地產業的影響，怎麼就想到了「江山輩有才人出，一代新人換舊人」這個奇怪標題呢？不過想一想，本期要跟大家討論的是 2015年三月份澳洲聯邦財長發佈的「Intergenerational Report」(澳洲代際報告)，討論現在到 2055年之間的人口增長、家庭結構變化與移民政策趨勢，澳洲可不是「江山輩有才人出，一代新人換舊人」嗎？澳洲人一代代的發展，人口規模與結構的變化，會影響著澳洲經濟與收入的成長。澳洲人的爺爺奶奶輩年輕時的社會狀況跟我們現在不一樣，到了輪到我們這一代也變成爺爺奶奶輩時，又會有甚麼不一樣？

我小時能過得衣食無憂，要感謝我爺爺跟爸爸的努力工作與房產投資。想到 2055年，我也將會是75歲老爺爺了，若是能在現在做出正確的判斷為將來做投資，我的兒孫也都有可能過上更好的生活。房地產的價格說穿了就是三個推動因素：1) 生活水平 2) 供需關係 3) 人口增長，而澳洲政府每五年做一次的 人口普查與澳洲代際報告將是讓我們能夠預測未來的好參考，畢竟想做出好的決策，有正確的數據能夠令人更有信心。

聯邦政府的2015代際報告指出，到了2055年，男人的平均壽命將長達95.1年，比起現在的 91.5年多增加四年；女人的平均壽命將長達96.6年，比起現在的 93.6年多增加三年。澳洲人民除了活得更久，老年人也將會比過去更健康活耀。想想也是，我八十四歲的阿嬤今年已經多次搭飛機來澳洲看我們，臉書上還看到另外一位八十幾歲的老人去玩高空跳傘。在 1975年澳洲的百歲人瑞僅有 122人，到了 2055年百歲人瑞將會有四萬人，成長300多倍！

更神奇的是許多人都認為越來越多人不生或少生孩子，但事實上澳洲的出生率卻是有些微的增加！2014年出生了有 299,697個小寶寶，出生率 1.8%；2015年出生了有305,377個小寶寶，出生率 1.81%。只是大家生孩子比以前更晚一點，2005年平均媽媽的生產年齡是 30.7歲，2015年則變成了 31歲。想一想，我周遭生孩子的確實是也有增加，有生第三胎的，還有兩對朋友一年前就跟我們訂好要一起下個月去搭郵輪玩十五天，結果都因為生小孩或懷孕了而不得不取消他們的行程，少了好幾位團員。

隨著澳洲人老不死，加上新生兒以及海外移民的到來，澳洲政府預計到了 2055年，澳洲的人口將從現在的不到 2400萬增加到3970萬人！約四十年的時間將增加 1570萬人！平均每年增加近四十萬人！Master Builders Australia 預計這段時間會需要增建 900萬套住宅，我都還覺得人口增長預測有點保守估計了呢！

最近觀察學生們的微信群組，發現做小區經理的學生們是哀鴻遍野，訴苦租客難尋，到處供過於求，還罵市政府為啥批建那麼多大樓小區？

​其實最近市政府跟州政府也在隔空喊話互相責怪，起因是州政府在十月份推出了 Draft South East Queensland Regional Plan 這份取代了 2009年版的昆士蘭東南區域計畫的新計畫，裡面是現任州政府對於昆士蘭東南區接下來 25年的規劃，副州長 Trad女士指出到了 2041年昆士蘭東南區域會增加198萬人口，將人口增加到 535萬人；到了 2061年還會成長到 1000萬人！

州政府也依照這個人口增長預測訂下了各個市政府的新房供應量的目標。要求從 2011年至2041年這三十年間布里斯本市政府應該要增加 223,400套住宅物業，而布里斯本市政府在 2011年至 2016年之間只增加了37,900套住宅物業，表示接下來25年還要蓋185,500套住宅物業才能達標。而且其中 94%住宅物業需要在現有的住宅區裡增加，也就是說要開發中高密度住宅。

自由黨的布里斯本Graham Quirk市長在市議會中提案抗議，說若是市民擔心現在開發過剩，以上的數據顯示以我們現在所看到的大吊車數量還要再增加50%才夠達標。工黨的昆士蘭Jackie Trad副州長透過 Tweeter反唇相譏，說以過去五年布里斯本市政府的開發許可批准量來說達標根本不是問題，說市長在玩弄政治。但闊克市長回應，州政府以市政府過去五年的開發許可批准量來當作實際供應量根本不準，從來就只有約一半的開發許可實際開工興建。市政府反對黨領袖 Peter Cumming 則說布里斯本的人口增長是必然了，除非學川普在我們與NSW之間也去蓋道牆。我工黨內的好友台商會會長 Stanley Hsu也已迫不及待地跳出來在臉書上批判闊克市長幫崔德副州長講話，但是在不涉及政黨政治的情緒下，我只能說確實市政府批准開發許可跟到底能不能動工完工沒有絕對的關係。市政府只要開發許可申請符合市政都市計畫就會批准，他們管批不管成，能不能符合市場需求吸引投資者達到預售需求然後貸款動工都是開發商自己的事，這是自由經濟市場自己的調控。

​我想闊克市長表示對於州政府訂下目標的擔憂不算是沒有原因，94%的住宅要是中高密度對於現有市政建設交通等都是挑戰，布里斯本不像是 Ipswich還有 74%、Logan有75%的新住宅能蓋到 Greenfield 新區。他總是要向那些平時老是反對開發的市民們打打預防針，讓大家知道若是未來還要跟著工黨抗議開發，別忘了州政府訂下了的新房供應目標，未來我們將會看到我們的城市是越來越多的 Townhouses 聯排別墅及Apartments公寓大樓。

之前我寫過一篇文章 Brisbane 的公寓是否蓋太多了？ 引起很大迴響，近來很多媒體提到澳洲東岸的大吊車數量已經超越北美洲的大城市，光是悉尼跟墨爾本兩大城市的433座大吊車就超過了紐約、波士頓、芝加哥、洛杉磯、舊金山、多倫多等總計的 419座。

我們現在所面臨的供過於求該怎麼辦呢？套句海濤法師的名言「假的！暫時的！」看到那麼多的大吊車，哎呀！我的眼睛有業障呀！閉上眼睛趕快「阿彌陀佛！阿彌陀佛！」之後就會好了嗎？雖然有點誇張，但是還真的差不多是這樣！

RLB 的 Crane Index指標顯示，墨爾本與布里斯本的大吊車數量自今年三月份的高點以來已有放緩。這也證明了市場正在自我修正當中，一些銀行縮緊對開發商的放款，三分之一的開發商已經暫停了規劃興建的項目。

其實澳洲房地產市場就是這樣，人口增長所造成的剛性需求是長期都有的，所有人都知道澳洲各大城市需要蓋更多的住宅。但是開發商的新房供應量是週期性的，有時候一窩蜂地蓋太多供過於求，有時候又蓋得少了供不應求。我們這波的建築潮應該在2018年後就會過了，新項目推出得速度與數量都會大大的降低，我們會看到整個房地產業像是開發商踩了煞車一樣，看不到甚麼新項目的推出，甚至有很多申請下來的DA都會被開發商所放棄掉，不蓋了！然後人口持續增長，將過剩的公寓不斷的吸收消化，又漸漸的供不應求，租金回報上漲，開始新一輪的地產循環。

「江山輩有才人出」以現在人的教育程度來說，個個都是才人，我這句標題的意思就是國家人口不斷增加。「一代新人換舊人」講的就是隨著嬰兒潮的人民進入退休年齡，澳洲無可倖免的也要進入老齡化社會。

在 1975年，15歲至64歲人口對65歲以上人口的比例是 7.3 : 1；而現在已經是 4.5 : 1，到了 2055年，這比例將會跌至 2.7 : 1。這表示正常工作年齡的人口比例會減少，正常退休年齡的人口會增加。預計2055年會有 700萬澳洲人士在65歲至84歲之間 (2015年只有 310萬人)，85歲以上的人口增長更是可觀，四十年前澳洲只有80,000位85歲以上的老人家，2015年有 500,000老人家，而到了四十年後將會有 200萬的85歲以上老人！我們現在若不去了解未來老人家會想住哪裡？住甚麼樣的住宅？我們怎能算個精明的地產投資者呢？

澳洲政府對於工作納稅階層的人當然會希望能夠「一代新人換舊人」，現在這一代老了退休了，需要更多的醫療與老人年金等補貼，自然要有新一代的能夠接棒，繼續工作納稅。可是這世代交替方面很明顯的將會有問題，因為到了2055年 2.7個納稅人要養一個退休老人！我之前寫過另一篇文章 Superannuation 您的退休金夠您退休嗎？就也有討論到這個主題。除非澳洲老人越來越晚退休，或自己準備退休金，不然澳洲政府根本無力負擔。我們有投資房地產的要考慮未來老年租客跟買家想租甚麼買甚麼，沒投資房地產的則要考慮未來年老後要怎樣維持自己退休後的生活水平。

我在文章前段提到我覺得人口預測還保守了的主要原因是，代際報告中的人口估算是以目前每年 215,000 人移民的數據來推算的，但是以目前移民數量來說根本不能解決澳洲老齡化所帶來的種種社會問題。

今年九月份澳洲生產力委員會完成了一份 731頁的 Migrant Intake Report ，其中就有這個很重要的圖表，藍線是2014年的各年齡層男女人口的數量分佈，綠色則是在不同移民情況下 2060年的各年齡層男女人口的數量分佈。A圖是一族黨寶琳韓森想要的 Zero Net Overseas Migration (零淨海外移民 - 離開多少人放多少人進來)，我們可以看到 65歲以上的人口會超過現在數量比例，而20歲至40歲則是變少，這根本是要讓國家破產的做法。B圖示有 0.3%的 NOM (減半現在的移民數量)，到了2060年人口會約是 3400萬人，65歲以上的人口還是佔 27%。

C圖是維持現在每年移民數量在 0.6%總人口數量，2060年總人口會約 4000萬人，基本維持現在人口年齡層分佈形狀，增加納稅年齡層，讓65歲以上人口佔總人口 24%。而最後的D圖則是增加淨海外移民人口至 1%總人口數量，我們可以看到納稅人口大幅增加，65歲以上的人口剩下佔總人口 21%。

這些政府的報告基本上就是說減少移民會減少經濟成長、人口老齡化、工作參與率而造成稅收問題。透過開放移民，尤其是接受大量25歲至34歲的新移民將改善這些問題。以經濟的角度來說移民會讓澳洲人都過得更好。

總之，澳洲生產力委員會的報告顯示長期提高移民人數會對澳洲有更多好處，但是這個結論卻不是多數澳洲人民所喜的，因為報告也指出高失業率與反移民的態度是有很高的相互關係的，雖然失業率跟高移民並無關。澳洲一直以來是個多元文化的移民國家，反移民的態度一直是如同暗潮一樣藏於水面之下。過去數十年反移民主義可能是因膚色與文化背景的差異而排斥移民，而現在的考量常是因為對現實的擔憂如房價的飛漲及主要城市交通的阻塞。

新移民對於住到主要首府城市的偏愛確實是會造成人口擁擠及交通阻塞的問題，但是這並不是阻止移民的理由，應該要推動住房與公共建設相關政策來應對無可避免的人口成長問題。開放移民所能帶來的好處還是遠遠超過任何可以想像的壞處，我相信無論如何四十年後澳洲的人口會更龐大、更密集、更集中，而且更亞洲！

值得一提的是，根據 The Australian 報紙收集 Department of Social Services 2016年6月份的數據顯示，澳洲出生人民佔全體人口的71.77%，領著 59%的政府老人年金、73%的失業救濟金、64%的照護金、77%殘障補貼金。華人佔​全體人口的2%，領著 1%的政府老人年金、1.5%的失業救濟金、1.45%的照護金、0.5%殘障補貼金。其他各國出生人民對政府財政造成的負擔大家可以參考參考，我們領著的是比我們人口比例要少的補貼份額呀！可惜的是我們華人在澳洲的與論影響力也不足，無法讓大家接受收更多華裔移民的好處！

在了解了澳洲未來的人口成長變化之後，相信您也會同意，只要以合理的長期投資策略就可以在接下來四十年創造可觀財富。說不定未來我們都有機會活過一百歲，所以我們要盡量投資越多越好、永不會要賣出的優質資產，長期持有。別買劣質在不好地區的投資物業，大多數的移民還是集中在幾大主要城市及昆士蘭東南區居住，要挑選優質的物業。還有投資跟老人照護健康有關的產業及未來老人會喜歡的地區與物業，因為他們將是最重要的市場。

雖然我們面臨短期的供過於求市場，但是長期來說，澳洲還是一個充滿了致富機會的江山，長江後浪推前浪，我們要往前看，勇往直前的把握好面前的投資機會！

最近很榮幸受到第一傳媒的邀請希望我能作為特邀主講嘉賓在它們布里斯本一年一度的房產博覽會上主講一堂課，我就準備了一個新主題「施老師教你買房前如何做功課」，感謝大家的捧場講座一開始就看到全部座位被占滿之外，連走道地上都有坐人，後面門口也站滿了人。許多人都抗議網站上報了名到現場卻沒位子，所以我決定以我的演講主題寫篇專題並把主要的投影片內容放上我的個人網站讓沒聽到講座的朋友們也能閱讀內容。但是肯定與我現場講的會有所差別，不然以後大家都等我上傳講義，我講座沒人聽了可怎麼辦？

平時在家裡時連家人都常打趣叫我為「施老師」，我也擔起了監督孩子們寫功課的工作，要陪他們寫學校功課、珠心算功課、中文功課。孩子們總是不愛做功課，而當老師父母的總是要一再的逼孩子做功課才能學到東西。我們長大了到了要投資房地產的時候，還是很多人不「做功課」，或是請別人替我們「做功課」，最後總是要付出相應的代價。買物業要賺錢是買的時候就要賺錢，不是等賣的時候才看看能不能賺錢，而任何的時機都有人賺錢，只要做好功課無論市場好壞都能找到好的投資物業！

我曾經是個地產投資的研究狂人，到現在還是很喜歡以數據跟證據來說話，以前我瘋狂的時候是如何做功課的呢？

我會每週一去查看上週拍賣出清率 Auction Clearance Rate來看市場風向標 (www.realestate.com.au 、www.domain.com.au 、 www.corelogic.com.au 、www.apm.com.au )；每個月去讀 Residex 的市場報告看上個月的中位房價指數 Median Value Index；每個月第一個周二等著讀 RBA 澳洲儲備銀行的新聞稿不是光看利率升降而是看背後的理由；到 SQM Research 去查每個月最新的空租率、租金回報、房源供應等免費報告；訂閱  HTW 估價公司每個月的 Month In Review 評論報告聽聽全國各地估價師怎麼看它們當地市場；讀各大銀行的房產與經濟報告；沒事就看看 ABS 澳洲國家統計局的各種數據還自製圖表；每個月訂閱 Australian Property Investor 專讀最後面的數據還花錢買 Matusik、BIS Shrapnel 等各家機構的研究報告。

但為什麼我說我「曾經是」研究狂人呢？這些年來我發現雖然研究很重要，但是懂的越多的人讀的越多；讀的越多的人想的越多、擔心的越多；想的越多、擔心的越多… 就越不敢出手投資。一心想要找到最佳入市時機點，還要找到 100分滿意的投資機會，不是根本找不到就是根本搶不到。所以雖然我要教大家如何做功課，但是也要先警告所有想投資的朋友，光是做功課紙上談兵是不會賺錢的，還是要學以致用，找到 70分以上的投資機會就可以出手了！

我這次課程的精隨在於「施老師的投資物業 5P法則」，我最喜歡的字母就是 P，所以連網址 www.paulpshih.com 名字中間也是個 P，P代表的是 Property，也是代表 5P法則的五個 P。我過去從業這十多年來累積的知識經驗就是一步步的把從大學學到的行銷 4P 法則 (Product、Price、Promotion、Place) 借用其中的 2P (Price & Product)，結合地產投資的3P法則 (Position, Price & Potential) 成為 4P法則、最後再加上 PIE 變成 5P法則。我這次的課程不討論投資大環境也不考慮地產循環時機點，就當作是您現在想投資了，要怎樣做基本的功課！

5P 法則之首是 「PIE」，這個 PIE 不是我們布里斯本往黃金海岸路上可以買到的 Yatala 肉派，而是 Population (人口)、Infrastructure (建設)、Employment (就業) 的縮寫。我們投資房地產要看這個 Micro Market是否是一個良性循環的地區，首先就要看看這個區的 Population 人口在增加還是在流失。若是人口持續增加，就會引來政府與企業對於該區的 Infrastructure 建設投入，有了更多的建設就會有 Employment 就業機會，有了就業機會就會吸引更多的人口前來入住，呈現一個良性循環。

以前很多人去投資偏遠地區礦業小鎮等等，那個就是違反 PIE 法則的投資，因為該區可能是因為礦業的建設投資帶來臨時的就業機會，但是若是礦區關閉就業機會沒了，人口也就流失了，那就成了惡性循環。例如 Gladstone 現在就是全昆士蘭最高空租率的地區，11.3%！對於投資者來說簡直是末日般的感受。這些靠單一產業所支撐的區域風險都很高，我之前去考察時就不敢承接任何投資項目。

很多人擔心供過於求的問題，但是根據澳洲人口報告顯示到了 2060年澳洲會有 4000萬人口，其中增加的 1300萬人會住到各大主要城市。光看接下來十年至 2026，澳洲就會有 2600萬人口，其中：
• Melbourne 會增加 925,000人 (需要375,000套住宅)
• Sydney 會增加 820,000人 (需要330,000套住宅)
• Perth 會增加 710,000人 (需要270,000套住宅)
• Brisbane 會增加 530,000人 (需要200,000套住宅)
我們知道哪裡人口會成長就知道哪裡需求會增加，大多數人喜歡住主要城市，而還有喜歡往特定的一些區域去擠。我們就要看看哪些區域是最吸引人口增加的。

為了因應人口的增長，聯邦政府、州政府、市政府都會規劃投入公共建設，公共建設不但能提升居民生活質量，還能促進經濟發展增加就業機會。我建議大家去研究一下以下兩個連結，還有布里斯本主要發展熱點地圖：
• 昆州政府公共建設計畫http://www.dilgp.qld.gov.au/infrastructure/state-infrastructure-plan.html
• 關於布里斯本公共建設的資訊https://brisbanedevelopment.com/category/infrastructure/

就業機會也往往是靠人口增長增加建設所帶來的，更多人在這一區上班就會有更多週邊的生意興起，更多人選擇在附近居住。以接下來十年人口增長來說，200,000戶人家，每戶 1.7輛車，就是 340,000輛新車準備上路，上下班時間堵也堵死我們，所以租客也好買家也好選擇住宅區就會選擇離工作近的。

我們可以看到 Inner City 近城區人口佔整個昆士蘭東南區的3%但是工作卻有 19%； 郊區的人口有 29%工作卻只有19%。我教課的地方離我家不塞車僅僅12分鐘的車程，下班顛峰時段卻要塞半小時以上。這種交通堵塞問題只會越來越嚴重，不住得靠近就業機會怎麼行？

雖然我長期看好布里斯本，但是短期內許多近城區會讓很多投資者因為短期的供過於求而痛苦一段時間。人口增加需求增加，想賺錢的開發商自然就會蓋更多的住宅。開發商都想在市場火熱的時候推出建案，又不想在買氣低迷時推案子賠錢，而推出建案還需要天時地利人和，不是想做隨時有。所以自然會有時供過於求；有時又供不應求。好的區域、有很多公共建設的地方也同時會有很多住宅小區或大樓的推出，要注意買的地方會不會供過於求導致價格下跌且難出租！

我買投資物業除了電腦上看資料還是要實際開車去附近看看的，投資市區附近只要去數數有幾座大吊車正在蓋房子的就知道這區的供應量有多少！把地址找出來，然後去以下兩個網站去看看附近有多少新的住宅供應量會在這幾年投入市場。
• http://pdonline.brisbane.qld.gov.au
• https://brisbanedevelopment.com/brisbane-development-map/

幸好不是所有拿到 DA開發許可的都一定會蓋，但是我要挑選好的投資區域當然是要找那些很少開發很難開發的區囉！

第二個重要的 P 就是 Position 地點，每個房地產仲介都會把「Location、Location、Location！」(地段、地段、地段) 掛在嘴邊。這句話據說是英國房地產大亨 Harold Samuel所創造的，1987年他逝世時的報紙上就說她是這句名言的創造者；但也有人說1926年芝加哥就已經有房地產廣告用了這句話；甚至有人說這句話是李嘉誠說的。不過管他誰說的，比起我的 5P法則，「Location、Location、Location」已經過時了！過去這十年來我看到多少地段超好的房產表現也不怎麼樣！這些年來在蓋的哪個新項目地點不好？附近若是鳥不生蛋，鬼才去那邊做開發賣房。

Position 可以說是比Location更精細的地點，也可以說是一種定位。一個好的區也會有分好的街跟不好的街。所以我說 Position比Location更重要，這個地點可以決定未來的租客跟買家是甚麼樣的人，租金跟賣價是如何來定位。

我會建議大家用 www.walkscore.com 這個網站來看看你想買的區域的步行生活指數排名 (The Most Walkable Australian Cities and Suburbs)。過去十年來，悉尼最好步行生活的區域增值比整個城市增值表現要好，通常房價也要比平均高出 20%！墨爾本大學長達十年的研究顯示，容易讓人步行至附近公共設施的區域的居民更健康！隨著人口增長、居住密度增加，人們的後院變成了陽台，越來越多人花時間在附近的餐廳、咖啡廳，而不是在家！

而另一個我所愛用的網站 Microburbs.com.au 則有調查顯示五公里範圍內有 126-175 家商店的區域在過去兩年的增值要比附近只有 25 家商店的區域多一倍以上！

我在講座中也分享了專家們認為最重要的公共設施、被人低估的公共設施還有被人高估的公共設施。像我說學校是最重要的，因為我自己就因為孩子教育已經「施父三遷」了，預計三年後還要為了中學再遷。買房前需要去查察這個區的學校成績排名如何。這些設施的細節及為什麼被低估跟高估我在課程中有分享。

第三個 P 指的是 Product產品，再好的地點錯誤的產品一樣不是好投資。例如一個吸引家庭的好學校學區偏偏買個一房公寓很明顯的是個錯誤。

我常說要把投資房地產看成一門生意，房產就是我們的產品。會做生意的人就是會知道未來客戶需求提前準備好產品貨源。我過去有寫文章就有提到投資房地產就要先考慮未來這房產能租給誰？又能賣給誰？這兩個問題就是我們在選擇產品時最重要的問題！

要了解我們的客戶 (未來的租客及買家)，就要了解這個市場上人口與家庭結構的變化趨勢。這區的居民未來追求甚麼樣的生活方式？他們平均一個家庭有幾口人？他們的平均年收入可以讓他們買得起甚麼價位的房子？

我以澳洲國家統計局的預測資料做出了2026年也就是十年後的家庭結構比例圖，得出的結論是家庭平均人數將會越來越少，大房子將不會是未來的趨勢。

未來十年房產需求趨勢會是在地點便利區域的小戶型中低密度住宅，越來越多的嬰兒潮退休者會選擇大房換小房，選擇維護需求低的退休住宅，最好隨時可以鎖上門就趁還能走得動去世界各地旅遊。關於如何挑選適合這些客群的投資物業，請看我過去的專題文章。

第四個 P是 Price 價格。地點好、產品對，但若是價格買貴了，一樣是不好的投資！之前就說過，買物業要賺錢是買的時候就要賺錢，不是等賣的時候才看看能不能賺錢。我們要買物超所值，不然至少也要物有所值！樓花預售公寓不是不能買，而是別付給開發商幾年後的價格！現在價格競爭激烈，可以買到非常超值的投資物業，我自己今年做的投資都是買低於銀行估價的好價格。

澳洲是全世界地產價格最透明化的國家，只要買家肯做功課，到以下這些網站去查查過去售價，跟自己的物業做點比較，很容易知道自己買的價格是不是物有所值。

• www.realestate.com.au
• www.domain.com.au
• www.onthehouse.com.au
• www.pricefinder.com.au
• www.corelogic.com.au  / www.rpdata.com.au
• www.realestateinvestar.com.au
• http://house.ksou.cn
• http://suburbprice.com

​許多地產投資者都乾脆跑來報名我教三天的「房產從業人員證書班」就能學到估價師跟地產仲介是如何評估市價的，我常常有學生週五結業隔天就打電話或微信告訴我用我教的知識與技能成功的出價買到想買的物業。

我的 5P 法則最後一個 P就是 Potential未來潛力，地點好、產品對、價格值！又是買在良性循環的發展區，最後就看還有沒有甚麼發展潛力能夠讓價格一飛沖天！有些人將會導致房價上漲的特別因素稱之為 X Factor，這就是看有甚麼尚未出現的重大投資會對該地區造成重大改變。

我在房展會的講課中就拿我最近剛投資的區域 Bulimba做實際案例，用我很喜愛的一個網站 www.microburbs.com.au 來調查分析給大家看看為什麼我會挑這個地方。其中我看中它的 X Factor 未來潛力就是政府對於附近走路可達的一個已經停止使用的大型軍營未來的規劃，將會有大開發商將它改造成一個集購物、休閒、娛樂、工作、居住為一起的新生活中心。而這區又是布里斯本最難進行開發的區域之一，供應量非常有限，各項評分又都非常高，是近城區難得會讓我放心投資的好地方，而且我還跟開發商談到非常優惠的價格與條件，都能以低於估價的優惠價格買到好產品，除了因為近城區其他區供過於求所導致潛在出租風險之外，各方面都非常優秀。就連在我講座之後的風水大師講座，大會特邀的賭場御用風水大師鄭大師指著布里斯本地圖在分析龍脈風水時，手都一直指著 Bulimba區域說這區好，真是巧了！

總之，投資房地產是一門學問，做學問就要做功課，從別人的失敗經驗學習怎樣規避風險；從別人的成功經驗學習怎樣不錯失機會。房地產投資前多做點功課總沒錯，只要找到有七八成把握以上的好投資物業，自己的財務狀況又能夠長期持有迎刃有餘，就是趕快出手買下再存錢蓄勢等著買下一套物業！學以致用，才有用！