施老師「老生長談」系列引言:許多朋友們見到我總是會說到「施老師您真是桃李滿天下!」教課最大的喜悅其實就是認識了那麼多的新同學。傳聞孔老夫子「弟子有三千,賢者七十二。」如今我教出來的學生也有近三千,閒著的不曉得有沒有過一半?畢竟也不是所有來上課的學生都有從業。所以我決定開始與「老生」(畢業生)們「長談」,目標專訪 72位,看看學生們畢業後現在發展得如何了?當初的學習是否對他們有所幫助?他們又有甚麼金玉良言能給後來的學弟學妹們! 施老師談專訪人物 (1): Yan Wang 王燕 (NGU Real Estate)王燕 Yan Wang,山東青島人,是我2014年12月地產從業人員證書班的學生,那時候她的英文名字還叫 Diana。我在上課時說過,一個好的仲介要能夠在短短30秒的自我介紹能夠留下深刻的印象,因為只要客戶能夠記住你,你就贏在起跑點了。所以每期課程我總是會讓全部的學生輪流站起來做自我介紹,希望聽到讓人耳目一新的自我介紹詞。王燕的第一次自我介紹沒有在我記憶中留下過多的印象。王燕2015、2016又分別回來上了地產仲介執照班、進階銷售班,而第二次的自我介紹她就改了名字,她向同學們自信的說「你們可以叫我『燕子』,賣房子、買房子、找燕子」! 燕子總是一身紅衣,她笑著對我說「老師,您要跟同學們解釋一下,我不是不換衣服,我有五套一模一樣的紅衣服!」我記得我也曾經在課堂上說過,一個成功的仲介要能夠打造個人形象,甚至建議如果是華人女仲介在西人區可以考慮穿旗袍。女同學們紛紛互相打趣說誰還穿了旗袍呀!我想燕子找到了個人的形象設計,無論她在幾家地產公司飛來飛去,大家都會記起有這麼一隻賣房子很厲害的紅燕子。 選擇第一個採訪燕子是因為最近居然在 7 News 第七台的新聞上看到她,一身紅衣的燕子出現在全國觀眾面前。現在的房仲業越來越激烈,想要脫穎而出,要有創意要有想法,連拍攝介紹房子的影片也要與眾不同。我想請燕子來跟同學們分享她的經驗。 問:妳在從事房地產業之前是做什麼的?為什麼選擇房仲業?為什麼找施老師上課?我大學研究生工作都在北京12年,在國家單位的一本核心期刊做編輯,記者和市場經理。2010年隨先生移民澳洲,安家布里斯班。 因為2013年有套房子在Wellington point出售,當時的agent是LJHooker Birkdale 的老闆 Debbie Ward,她跟我聊得蠻開心說現在office極需會講中文的sales,因為整個東區都沒有華人仲介,請我考慮。後來我把這個事情忘了,過了一年也就是2014年又碰到她才正式考慮去試一下。我是衝她一周$650的工資去的!哈哈!開玩笑了,其實是因為在澳洲做了近5年家庭主婦好無聊。 來聽施老師的課是覺得自己英語不夠好,怕聽不懂,加上看到報紙廣告,一位朋友也提到施老師是唯一用中文授課的老師,我就趕緊聯繫報名了。 問:能不能介紹一下妳畢業後的房產工作經歷與成績?第一次我只學了一個sales的課程,2015年初拿到license 就光榮上崗了。開始的半年在LJHooker Birkdale主要是做 selling agent,負責賣公司的房源。我比較幸運,雖然本區華人少,華人買家更少,但是只要走進辦公室的華人都在我幫助下買到心儀的房子,因為我耐心帶客人看房,專業選擇比較。在這半年裡學到很多知識,也讓整個東區的市場知道我的名字。所有Local agent都歡迎我帶客人來,給我分40%的傭金。 半年後2015年7月我幫客人買到了一套Raby Bay碼頭豪宅,從而認識了我的第一個business partner - 當時Raby Bay首屈一指的Remax Bayside的Margot Fabian。我們組成了一個洋人➕華人的team叫做Team FabYan。從這個時候開始,我開始從selling agent 變成listing agent,而且以賣碼頭豪宅為主。這個期間我又回到施老師這邊拿到了full license。我從Margot身上學到很多,她是有30年地產銷售經驗的老前輩。我們合作了一年,發生了意想不到的事情,就是本來我覺得是她為主我為輔,結果後來90%的listing都是我拿來的,她在辦公室做paper work多一點。 到2016年雖然在東區已經小有名氣,但是我還是覺得市場不夠大,來到南區Remax Masters。除了家門口的Raby Bay豪宅也做華人區生意,趕上當市場不錯,迅速在南區做起來。在Sunnybank Hills、Stretton、Calamvale、Underwood均有成功售出。而且每次價格都是高於同條街水準。 2017年在我從業第三個年,家門口Raby Bay開了一個上市公司McGrath 的辦公室,專門賣豪宅。老闆跟我伸橄欖枝,恰好我也覺得每天往返南區辦公室有點累,還要接送孩子,我的辦公地點又回東區。在南區辦公的一年很珍貴,讓我迅速熟悉和瞭解南區市場還有結識很多客戶。即使後來office回到東區,我還是南區東區通吃。大部分生意都是客人推薦,口碑相傳來的。 2018年3月在McGrath做了一年,想出來自己做,也有諮詢施老師,老師也覺得可行,說再換別的公司也都差不多。我就開始籌備自己的公司品牌和物色辦公室,機緣巧合朋友喊我去NGU,就是現在的公司。說一定適合我,因為我是一個以豪宅為主,又遍地開花沒有farm area的人。NGU 的創始人Emil Juresic親自打電話來約我來公司看看,我發現了這個公司有我之前所有公司所沒有的資源。尤其是在digital marketing 數位宣傳和video 影片做的尤其好。另外就是辦公室在Toowong 總部,也是我很喜歡的位置,我從來沒做過的西區市場中心。瞭解我的人都知道,我喜歡挑戰自己。當覺得在東區可以生存的時候我不滿足現狀,要挑戰南區市場,當南區熟悉了我又想開拓更難的西區。 如今也在西區創造了幾單破紀錄的買賣,例如本地No.1的local agent半年290萬賣不掉的豪宅,我在接手1個週就以3百萬成功售出。主要在Indooroopilly、St Lucia、Toowong、Auchenflower等華人agent很難競爭的區占了一席之地。 從收入上講,基本每年都是翻倍的。 問:從施老師課程中學到了什麼讓妳印象很深的東西讓妳運用在了工作上面?施老師的課收穫太大了,我基本每年都有去再進修,連續4年。每年都有推薦師弟師妹們去上課。因為施老師所講的除了課本上需要學習的,還有很多案例分析。還結合他自己的從業經驗來輔導我們這些新入門的agent。每次遇到疑難問題都可以隨時隨地問他,電話微信他都是事無巨細耐心回復。老師教的拿Prespecting 客源的方法,一步一步指導您如何成功拿到listing。 問:給予想從事妳現在行業的學弟學妹們最大的一個忠告建議是?忠告談不上,我很開心可以跟大家分享一下心得:我覺得當時我們班很多同學都沒有在做二手房,大部分是小區經理,也有開發商和賣樓花的。因為大家都被三個月和三年法則嚇怕了。三個月沒有生意就不適合,三年堅持不下來就不算成功。雖然我做了4年也不覺得有什麼了不起,真的只是剛剛開始。但是我可以很自信的說,我選對了行業,一個在中國我絕對不會做的職業,在澳洲我可以發揮我的特長又熱愛的職業。做仲介其實很有挑戰,如果你可以堅持下去,相信你走到世界任何角落和城市都不會沒有飯吃。同時可以結交各界人士和朋友,記住:你的努力、真誠和專業大家會看得到!加油吧同學們,跟著施老師開啟你幸福的職業生涯。 是否也想成為72位被施老師專訪的畢業生之一呢?無論您畢業了是當了仲介、做物業管理、開始房地產開發、還是買了投資物業、都歡迎跟施老師分享您的故事、您的經驗!當然,第一步是先上課、畢業了才有機會參與施老師的「老生長談!」
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起源於黃金海岸由昆士蘭發展成熟的物業管理權制度,引起台灣產學界相關領域專家的注意。日前,社團法人台灣物業管理學會理事長杜功仁教授率領相關領域的產學界專家學者一行20人前來參訪。澳洲物業管理聯盟名譽理事長施伯欣太平紳士負責接待並安排了全部的參訪行程。 此行參訪團成員包括台灣著名的物業管理專家台灣物業管理學會副秘書長郭紀子先生、該學會會員委員會主任委員蔡妙能小姐以及逢甲大學建築學院副教授林葳先生等人。 參訪期間,專家團首先參訪了 昆士蘭台灣中心, 並於中心聽取了澳洲物業管理聯盟的簡報介紹, 詳盡了解物業管理權制度的起源、法令架構以及目前方興未艾的發展狀況, 分別由施伯欣榮譽理事長、 現任理事長Carl Wu、Bugden律師事務所 Kevin Pai律師以及信地產公司負責人Celine Tseng小姐進行簡報交流。昆士蘭台灣中心主任陳淑芳女士也一同出席了這項活動, 並以地主身份對來自台灣的專家團表達歡迎之意。 參訪團一行也拜會了昆士蘭州政府相關單位,州政府主管官員 Chris Irons 委員長向參訪團成員介紹了目前物業管理權制度發展所面臨的許多法律爭議問題,以及因此而衍生出來的糾紛調解。他們表示,法令不斷完善,而且 由於居住型態越來越趨向集中化,需要調解的小區各種爭議事件越來越多,凸顯物業管理權制度越來越受到社會的關注,有著非常重要的社會價值。 實務案例的參訪過程中, 分別到訪了布里斯本以及黃金海岸多個小區以及商業辦公樓項目。 駐布里斯本台北經濟文化辦事處洪振榮處長 親自帶領專家團成員参觀辦事處所在 大樓的管理營運狀況, 會談中並高度推崇施伯欣榮譽理事長 對於澳洲物業管理權制度發展所做出的卓越貢獻。 在與當地物業管理領域專家學者的交流活動 中,互相贈送了相關專業書籍 , 台灣物業管理學會 並邀請澳洲物業管理的專家學者 明年訪問台灣,加強雙方 的合作與交流。素有昆士蘭物業管理權之父雅號的 Gary Bugden律師出席了該項活動。 市議會華人市議員Steven Huang 特別安排參訪了布里斯本市政大樓及議會 。黃議員詳細介紹了 市政大樓 保存維護以及管理營運的情形, 專家們對於 古老建築物的維護保存都 展現了高度的興趣。 參訪團還在盧淑媛僑務委員的安排下來到了裕峰集團的管理公司總部,總裁傅裕峰先生親自招待並贈送每個團員一份澳洲本地特產留念。管理公司 Retail First 執行董事親自向團員們介紹了澳洲的購物中心管理,讓台灣專家借鑑參考。 本次參訪團澳洲之行也受到台灣媒體的關注,東森新聞等媒體做了及時深入的追蹤報導。
台灣物業管理學會副秘書長郭紀子表示 ,此行團員們皆收穫滿滿,感到澳洲的物業管理權制度有值得台灣借鏡之處, 應該繼續加強 交流,互相取長補短。他說,台灣的都市發展以集合住宅為主,城市高度集中,商辦也以高層建築物比較普遍,因此發展出了非常成熟的物業管理架構體系以及實務經驗,對於澳洲未來都市集中化發展下物業管理需求也有值得借鏡之處。 澳洲華人對於房地產的熱衷從一開始的純投資已經開始縱向發展,無論是進入房地產銷售、物業管理、甚至建築與房地產開發都大有人在。知名華人地產培訓導師施伯欣老師在眾多畢業生的要求下,於今年的8月28日至31日四天聯合了昆士蘭大學商學院再度舉辦了2018的房地產開發特別研習班,結果大受好評,學員們紛紛表示這真是個超值的課程,只可惜沒有更早來上課。不少人後來得訊諮詢這課程後才發現這一直以來都只是開放給施老師畢業生的隱藏版課程,施老師專門為學生們請來他的良師益友聯合授課,是向施老師學習執照課程的額外優勢。 一流的師資及詳盡的內容 昆士蘭大學商學院的國際知名學者克萊夫‧沃倫教授是施老師碩士班的地產指導教授,施老師特別重金禮聘他老人家來為學員們講解「房地產開發與投資的風險與回報」,以最新學術研究數據來讓學員們了解市場趨勢,並在最後頒發昆士蘭大學商學院的課程證書。除了學術理論之外,施老師在安排課程內容時,也請了地產開發各方面的專家前來講課,包括業界知名的Rob Flux 老師講解地產開發的每一個步驟、上屆深受學員們喜愛的都市規劃師 Jerome Fang先生、屢屢獲獎的商業貸款專家 George Sha 先生、物業法之父 Gary Bugden OAM的高徒 Kevin Pai律師、群業集團的林居正會計師等等。每位講師都是經驗深厚,以各種案例來跟學員們分享傳承寶貴知識。 施老師聽取了上屆學員的建議,這次特別增加了開發商的實際經驗分享。曾經獲獎的華人知名開發公司 Kinstone Development 由CEO Arthur Liu帶領著項目經理Tommy Hung與市場經理 James Chou 一起向學員們分享了他們當年第一個連排別墅所走進的各個誤區,幫助學員們少走彎路少付高額但不必要的「學費」,學員們笑說寧可付學費給施老師也不要付給失敗才來生成功。課程的這個環節本來就是有錢都請不來也買不到的,全憑施老師的人情才請來這三位的助講。十九年豐富業界經驗的Andrew Peters先生是施老師的高中同學,他一上場就打趣說他跟施老師從八年級就認識也差不多從八年級就一起約好不再長高了,他從十八歲就開始進入房地產業還曾經年紀輕輕就是CBRE前三的商業物業仲介,他對布里斯本市場瞭若指掌,給學員們指點了不少方向。 這次的學員裡還有兩位 2016年開發班的結業學員又自費回來進修深造,兩位都表示今年的課程又比2016增加了好多全新內容,真該每年都回來上課,實在太值得了!有了兩年的經驗後,聽課更有感觸與理解。而施老師還特別邀請了另外三位2016年結業後有做房地產開發的學員回來經驗分享,沒想到闊別兩年三位學員都成了講師級的專家,今年學員們聽的欲罷不能,只能期望來年能安排更長的時間讓這幾位學長學姊更深入的分享。 盡心盡力盡善盡美 學員Christina的課後留言總結了這次集訓的感想「經過確認和認證,施老師的確是昆州布里斯班華人界房地產行業的奇才,他碩士專業是房地產開發項目管理,實踐經驗融房地產開發、市場、策劃、銷售、物業管理全生意於一身,在房地產專業人士的授課領域又開拓了華語授課的先河。這次房地產開發課程和2年前相比,實用性更強,請來有經驗的講師更多,每天的飲食和結業晚宴檔次更高更有品味,還有現場即拍即得照相機為大家留下歡樂美好的記憶。」 沒錯,今年的授課場地選擇了離開停車困難的昆士蘭大學商學院,轉移到了南區四星半級的Calamvale Hotel,每天上午茶、午餐、下午茶不斷變化,許多學員都笑說上完課都不曉得重了幾斤!課程全程都還有幾位助理 Helen、Louis及Tony照顧所有講師與學員們的需求,服務周到。最後一天的結業晚宴於頂樓會所舉行,會場更是布置的典雅高貴。趣味的拍立得攝影棚也讓這幾天新結識的朋友們能夠合影留念,留下難得的回憶。 施老師得到了學員們的課後意見反饋後,將會積極籌劃明年的房地產開發課程,如想報名記得要在明年八月之前先上施老師的執照課程才有優先註冊參加的機會,並關注施老師的網站 www.paulpshih.com。
將我過去的房地產文章翻回到 2016年的2月份,上次聯邦大選前我寫了一篇「談大選前工黨的負扣稅改革政策」,第一句話就說到「Negative Gearing (負扣稅投資) 是每次大選都會被提起的政策改革」。隨著聯邦選舉又再一次逼近,最晚明年五月前就必須再次選舉,民意佔了上風的工黨或有機會在聯邦層級執政,上次成功被執政黨所擋下的兩個工黨會對房地產市場造成重大影響的政策提案,不得不再引起我的關注。澳洲勞工黨的提案是要將「負扣稅」限制於全新的投資物業,並將「增值稅減免」從現在的 50%減少到25%。 工黨最早宣布這個政策的時候,表示說是為了「居住正義」:讓首次購屋者能與房產投資者競爭買房不佔劣勢、改善供房能力並且透過限制稅務優惠來讓聯邦財政增加稅收減少支出。 或許有人會質疑我是否又為了政治目的來炒冷飯?但是首先我要聲明,我之所以對政治有參與,是因為我關心會影響房地產市場、民生、經濟的政策,不是我個人有啥政治企圖,我又沒有要參選。我再提這個話題是因為今年二月份工黨影子財長 Chris Bowen 發佈的新聞稿上面說工黨對於兩年前提出的政策還是很自豪,再次重申會將這個改革帶到下次大選的決心!這就不是我在危言聳聽了吧! 將近兩年半快過去,澳洲的房地產市場已經有了相當大的變化,執政的自由國家聯盟黨為了不讓悉尼、墨爾本的房市因為過熱而泡沫化硬著陸重創經濟,已經採取了相當多的宏觀調控措施,成功的將房市降溫。我雖然不滿我們布里斯本房市還沒起飛就一起被打趴下,慢慢增漲也總比大跌來得好。 澳洲的金管局 APRA 縮緊銀根限制放貸的多種措施已見成效,大大的影響了澳洲房地產投資者的貸款能力,悉尼與墨爾本的房產增長速度從2017年的下半年明顯的放緩,悉尼甚至在過去12個月出現了負成長。澳洲住宅市場的風險明顯的產生了顯著的變化,任何全國性政策的修改都應該要重新審視,不要對目前已經明顯脆弱疲軟的房地產市場再造成不好的傷害。 可是當工黨影子財長 Chris Bowen 被問到是否要因為房價下跌供房能力已經改善了可以放棄稅務改革,他卻表示負扣稅與增值稅的稅務改革是為了長期結構性的調整而不是短期對市場的調控。工黨忽視了執政黨對於房市調控已見的成果,還要堅持己見一條路走到黑,希望進一步打擊房市讓業主們財富縮水的仇富心態展露無遺。 RiskWise Property Research 的執行長 Doron Peleg與 Wargentadvisory 首席顧問 Pete Wargent 近期發布了一份報告,分析了這兩大政策的改革會對市場所造成的影響。其中就提到,這個改革如同銀行忽然調息1.5%一樣。全國性的政策改變對於一些過去幾年沒有強勁增值的城市打擊更大,他們分析的十個將受最大影響的區域就包括:布里斯本近城區、北區跟南區。而各州都會看到房價的下跌,有些地區甚至高達 10%的跌價。 Pete Wargent表示,過去靠著礦業繁榮的經濟已經面臨困境多年,我們最不需要的是進一步打擊需求。工黨提議改革負扣稅的引進,需要更細微的配套政策,才不會造成大家不樂意見到的後果。 若是房價明顯的下跌,毫無疑問的是將會導致很顯著的經濟骨牌效應。房價大跌並不表示原本買不起房子的首次購屋者就會忽然都買得起房了,消費者信心將隨著房價下跌而失落,銀行對於房屋貸款將也會更嚴格,估價更保守的情況下,買房者借不到足夠的房款,惡性循環將很難逆轉。 我之前的文章提到工黨有意利用「Grandfathered 祖父條款」來實施新政策,相對於追朔法令,是代表一種允許在舊有建制下已存的事物不受新通過條例約束的特例,代表「老人老辦法,新人新辦法」。也就是說過去所擁有有負扣稅優惠的投資物業無論是全新還是二手的都能繼續負扣稅。之後只有買新房才能享受Negative Gearing負扣稅優惠,而不像過去工黨基廷時代一刀切一樣。雖然要比全面廢除負扣稅優惠要好,但是投資者將會被推向購買全新的市區公寓或偏遠地區的全新房屋。 若是這政策推動的時機是在一個新房短缺的時候,或許還有助於增加供應量。但是以現在基本上還處於供過於求的新房市場,就是個進一步協助消化的動力而已。整體房地產市場的下跌將讓更多買家處於觀望階段,需求也會同時下降。而新房的投資買家也會考慮到,買的時候是新房可以負扣稅,等新房變成二手房,要再賣出時誰會來接手呢?接手的投資者沒有了負扣稅的優惠,不見得會出好的價格來購買,房價等於進一步要再下跌。 我寫這篇文章不是在替自由國家聯盟黨拉選票,就算是執政黨這次能僥倖再度連任,工黨還是會有上台的一天。只要工黨不放棄這個政策,遲早負扣稅政策與增值稅減免政策都會被改革。我是希望大家能多了解這些政策改革後的後果,請支持工黨或者是中間選民的華人朋友,能夠去影響一些左派對於房地產市場的誤解看法,澳洲這幾年財政好轉、經濟改善、失業率問題沒有惡化,房地產業功不可沒。礦業繁榮過後的 就業問題靠著房地產業建築工人需求而解決,房地產相關產業的工作佔據差不多澳洲三分之一的工作崗位,我實在不能想像房地產若受到重挫,澳洲經濟會怎樣?
市場已經自我調節,供房能力已經有改善,通過聯盟黨執政的一些政策已經讓市場軟著陸,不要再因政治因素來讓市場惡化。這就好像一個兩年前幫病人看過病的醫生再回來,不顧這個病人已經經過別人兩年的調養治療,身體狀況已經有改善,直接又要照兩年前開的藥單下猛藥做化療一樣。過去已經證明了改革負扣稅不是萬靈仙丹,而且還會造成傷害讓租金上漲經濟受創,工黨為了討好買不起房的選民制定出來的政策還是需要三思。 對於我們投資者則是要注意,不要再純粹為了稅務利益而投資房地產,選擇房地產需要找優質有潛力的物業,就算沒有稅務利益也沒關係的投資標的。 當然,若能不投票給工黨,也是一種方法。 RTA 昆士蘭租賃管理局連續兩個判罰案例,讓我許多在做物業管理的學生們非常緊張。我們先來看看這兩個案例: 物業管理海盜於2018年3月22日被Townsville Magistrates Court罰款 $8500!Townsville 當地人稱「Property Management Pirates (物業管理海盜)」的 Coral Sea Property Management 因為非法的在租約上要求租客在租約結束時請專業清潔地毯跟窗簾被判罰 $6000,加上$2500 非法進入租客物業,總共被罰 $8500。 RTA表示在租約上面要求專業清潔地毯跟窗簾是嚴重違反法律的行為。 Coronis Realty 於2018年4月10日被 Richlands Magistrates Court 罰款 $10,000!我們家管理的小區的老對手 Coronis 地產這次也倒了大霉,由於在租約上強制要求租客購買地毯清潔服務,並且多次非法進入租客的房子內,其中還包括兩次在只有租客孩子在家的時候非法進入屋內,被重罰澳幣一萬元,還留下了犯罪紀錄。 Stuart Shearer法官還把這種沒給RTA Form 9就進入租客房子的行為跟入室行竊相提並論,並問責這家仲介對應租客抗議時反而給予RTA Form 11 違約通知威脅的作法。 RTA表示,Coronis地產已經被RTA警告過幾次了,有些人不明白的是,違反法律是犯罪行為,除了嚴重的罰款之外,公司與個人還會入罪。 到底物業經理能不能要求租客清潔地毯呢?許多物業經理都會在租約的特別條款中註明要租客退租時清潔地毯。根據 Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008 (the Act),雖然沒有特別提到地毯清潔,在租約特別條款 Special Conditions裡強調要清潔地毯是沒有必要的。因為地毯清潔應該被包含在一般條款中,這是出租物業的一般標準跟條件。 根據 The Act Section 188 (4),租客的責任是 “At the end of the tenancy, the tenant must leave the premises, as far as possible, in the same condition they were in at the start of the tenancy, fair wear and tear excepted”. 盡其所能將物業恢復到租約開始時的相同狀態,除了正常的磨損。 在租約開始時,地毯的狀態應該在 RTA Form 1 Entry Condition Report 入住時的屋況報告裡詳細描述,最好附上照片。如果剛完成地毯清潔,甚至是蒸汽清洗過,可以寫上 Vaccumed and Steam Cleaned。這樣子,租客在退租的時候,就必須清潔地毯至同樣的程度,除了正常的磨損之外。 如果在租約特別條款中寫上租客必須提供收據、或聘僱專業來清潔,這是違反了 Section 171 of the Act (supply of goods and services)。我在課堂上就說過不可以強迫或要求租客購買物業經理或房東所提供或指定的服務及產品。這包括了強制要求租客付費讓經理安排割草、清潔、清洗地毯跟窗簾等等。 我們以後只要把入住時的屋況報告寫清楚,就不需特別強調要清潔地毯。若想寫道特別條款上,注意不要提到Professionally Clean,也不要要求收據證明。因為租客完全有權利可以自行租蒸氣洗地毯的機器,自己來清洗。至於如果自行清洗的過程造成地毯的損壞,那就是另外一回事,直接可以讓租客賠償了! 若是已經寫上這些條款的經理也不要緊張,退租時跟租客把該條款當面劃掉簽字,說我們不要求他非用專業清潔,只要恢復到跟入住屋況報告上一樣的狀態就可以了。上訴案例很多都是因為非法進入物業沒給 RTA Form 9引發的訴訟爭議,沒強迫執行強逼購買服務就不會有問題。 RTA的網站上還舉了個可行的例子:1. 物業管理經理在租約開始時填好 RTA Form 1a,告知租客這個物業的地毯是 Steam Cleaned過的,並附上證明說這地毯式如何被清潔的,例如專業清潔的收據或照片。
2. 租客簽 RTA Form 1a,同意入住時的地毯狀況跟它們是怎麼被清潔的 (用蒸氣洗過的)。在租約結束時,租客填寫退租時的屋況報告 RTA Form 14a,註明地毯也被蒸氣清洗過恢復到入住時候的程度 (除了正常的磨損之外),並附上證明是如何清潔的,例如專業清潔的收據或者是租了機器自己做的清潔。 The Fair Work Commission 澳洲公平工作委員會近期完成了四年的最低薪資評估,新的 Real Estate Industry Award 2010 房地產行業薪資標準從 2018年4月2日啟用。
新的房地產行業薪資標準調整了員工的分類方式,新的四級員工制度取代了原有的不同職銜:
最讓人關心的是關於 Commission Only 純佣金制員工的新規定,從2018年4月2日起,公司如果想要以純佣金無底薪的方式聘僱一個員工,這個員工就必須證明有能力賺到相應員工級別年薪的125%佣金,例如一個 Real Estate Employee Level 2 (Representative Level) 等級的地產仲介,必須一年要能賺到 $52,591.50以上才能保持純佣金制聘僱。 雇主有責任每年評估這個純佣金制的員工是否有賺到其規定最低薪資的125%,在2018年4月2日前簽署的聘僱協議必須在2019年4月2日前重新評估。若是這個純佣金制的員工年收入低於最低薪資125%的要求,必須立即停止純佣金制的聘僱,改為支付最低薪資。 從2018年4月2日起,純佣金制的員工同樣也享有有薪假。 此外,純佣金制的員工的最低佣金分成比例也從雇主淨佣金的35%改為雇主總佣金的31.5%。 委員會還規定以下純佣金制的基本要求:
補貼 若雇主要求員工使用自己的汽機車來工作,從2018年4月2日起,雇主必須支付員工汽機車補貼每公里 $0.26,最高每周400km。員工必須做行車紀錄。員工若使用自己的行動電話在工作上,雇主也必須給予補貼。 目前許多地產公司都開始鼓勵原本純佣金制的員工升級為地產仲介執照 Full License,因為在Office of Fair Trading 網站上就提到了,員工想轉為合同制 Contractor,就必須要有Full License。以 Contractor的方式或者是 Co-Agent的方式營運,就是仲介本人持有地產仲介執照,與合作的地產公司簽屬 Sub-Contractor Agreement或類似協議,利用地產公司所提供的資源來獨立營運自己的地產銷售生意,並同意固定分成。仲介本人自己要能獨立運作自備辦公器材生財設備 (如電話、電腦、汽車等),只是利用公司行銷品牌、網路資源等等。 強烈建議各地產公司考慮在稅務年度結束前,讓純佣金制員工盡快升級,學費也可報稅。 為了能夠不觸法,還是請各位同學與所有地產公司取得應有的地產仲介執照。別忘了要報讀升級課程記得找 Helen (07) 3386 0036 上施老師的課! 華人對於房地產一直有著強烈的興趣,隨著從事房地產相關工作的華人越來越多,澳洲昆士蘭台灣商會在三月份的專業講座特別請榮譽會長施伯欣老師來為會員們講課。施老師身為澳洲物業管理聯盟 APMA的名譽理事長及澳洲業主聯盟 APA的名譽會長,也特別邀請這兩個華人組織一起來協辦,為三個會從事相關行業的會員一起進行專業持續培訓。
施老師一開始就語重心長的對學員們表示「持續性專業培訓 CPD」的重要性,新南斯威爾州政府剛剛修法對房地產從業人員的入行要求及培訓做出了提升,因為在新州當一個賣 $4 咖啡的咖啡師所需培訓還要比賣 $400萬豪宅的仲介來得多。施老師每年也都自己參與很多付費的 「持續性專業培訓 CPD」 ,這次上課的內容也是通常需要付費 $330才能學到。 施老師先是對於布里斯本房地產市場在2018年的走勢與大家分享,他以大量的圖表與數據跟學員們分析,讓學員們能夠更專業的分析給客戶了解。自從2017年9月份房地產高峰以來,澳洲房地產市場已經連續走低五個月,目前下跌趨勢已經放緩,算是已經軟著陸。布里斯本還是非常的有潛力,長期來說還是非常看好。 不過這次的主題是講「 物業工作的健康與安全」,施老師告訴學員們必須要重視2011年通過的WHS法案,其中包括要確保在物業工作的所有工人都要有執照與保險,並且甚麼都要做紀錄,符合法規要求。而且施老師還請來了在昆州政府工作健康與安全部門的陸英華顧問來協助講課,讓學員們大呼值得。 學生Michael說道「多謝兩位老師的精彩講解,在澳洲不懂健康和安全知識,如同手持火把穿過炸藥庫而不自知。」 Alice則說「聽老師的講座獲益匪淺,尤其是關於WH&S方面,作為社區經理很需要經常性的學習相關的法律法規。希望老師以後可以經常舉辦類似相關的講座!」 Annie說「施老師總是那麼幽默。聽您的課是種享受。市場走向分析非常有用。另對安全管理也學到很多。按法規行事,確保安全,work safe home safe! 事實是我們多數時候確實不知道相應的法律法規,所以一要持續不斷的學習提高,二要向行業專家請教諮詢,如陸老師Joy! 再次感謝! 」 另ㄧ位Annie說「我可寫不出專業的東東,不過上兩位老師的課真是受益匪淺,讓我們社區經理更好的保護自己,用規範的管理盡可能的減少自己的責任,這對這個行業的從業人員太重要了,真心感謝」 Martin說「施老師和陸老師的演講精彩而又生動,安全教育不可忽視,一切可能性都不是小事。今天又加強了這方面的意識。」 最後施老師還是呼籲房地產從業人員持續性進修,保持競爭力,學習新知,非常重要!參加者都很高興自己所屬的商會社團組織了這麼一場活動。 上周六 11月25日的昆州大選雖然還沒公布最後結果,但是看來工黨又三年的執政已經是差不多可以確定的了。過去三年無所作為的工黨政府一些後果數據在大選中我已經與大家分享,而昆士蘭的人民還是選擇讓工黨政府繼續三年我也沒辦法,只能慶幸由於提早大選這屆政府只有三年而不是四年。工黨若是無為而治也就罷了,但是讓我擔憂的則是在大選前 48小時工黨財長宣布要推出的新稅,尤其是海外投資者額外印花稅增加到7%,還有對於大地主開發商的增收土地稅。 投資物業不是罪作為一個政府,人民的供房能力向來是個重要的問題。無論在聯邦層級還是州政府層級,對於房價的調控以確保房市不要過熱高漲都是執政重點之一,也沒有人願意看到房市大漲後再重重的著陸或崩盤。可是當兩大政黨與媒體與論都是將本地與海外地產投資者當作是近期悉尼、墨爾本大漲房價的罪魁禍首時,所制訂出來的政策不但是短視而且根本沒有了解到是甚麼造成了房價的上漲。 今年六月悉尼三所大學對900個受訪者做了調查,赫然發現有超過六成的民眾認為悉尼的高房價是海外買家所造成的!56%的受訪民眾認為海外買家不應該能在悉尼買房、63%不贊同政府應該鼓勵海外投資者進入大悉尼地區的房地產市場。 雖然根本沒有學術上的證據來證明海外買家推高平均房價,但是特定區域的一些傳聞故事讓澳洲人對此深信不疑。媒體對此類的報導也是樂此不疲,也難怪政黨都喜歡把沒有選舉投票權的海外買家推出來當祭旗的替罪羔羊。 讓我們來談談房產稅其實投資物業已經是被課稅最重的資產類別了!如果我們算進去印花稅、土地稅、GST、地價稅、開發申請時的規費與公共建設貢獻費、新推出的空置稅、賣出時的增值稅等等。房產投資者比起其他投資者來說所實際付出的各種稅金要多多了!新州的HIA就曾經估算過,一套 $80萬的房產裡面有 $34萬是來自各級政府的稅金。 而媒體與工黨還是不願意放過房產投資者,只是拿放大鏡在看那些所謂的負扣稅稅務優惠。要知道投資者先拿到的負扣稅稅務優惠再賣出物業有了增值時也會透過增值稅還給政府。不提地產投資者在買賣房產時對於政府財政的貢獻,還有地產投資帶來的社會利益,光是加稅討好買不起房子的選民,事實上是不公平的。許許多多的投資者也不是啥家財萬貫的富人,而只不過是想要靠投資房產積累退休資本的一般人。 澳洲的人民大約有百分之三十是在租房,百分之七十是擁有自住房或在還房貸中。而這三成的租客也不都是準備買房而買不起房的人,而是有各種原因而決定租房。昨天我才聽說有人將自住房賣了改成長期住 AirBNB的例子,我們也不能說租房的人都是因為買不起房子。事實上很多時候租房還便宜過還貸款,所以租房的人也有可能一邊租房一邊有好幾套投資房。 如果政府不鼓勵地產投資或課以重稅,地產投資者轉投資其他資產類別,那麼請問這些租客要住哪裡?地產投資者只拿個不到6%的租金回報,有些地方甚至只有2~3%的租金回報,就投資數十萬買房產租給需要租房的租客。想像一下如果稅金上調,這些房東轉嫁成本讓租金上漲個每周 $50就好,多少租客會走上街頭抗議去? 房產投資帶來的經濟與社會利益大約三分之一的工作機會與房地產有直接或間接的關聯,包括建築、水工、電工、金融、地產、建材供應、家具、電器、律師、會計師等等。當我們昆州礦業繁榮不再,是房地產與建築業支撐了失業率不繼續上漲,提供了數以萬計的工作崗位,讓人民有工作能養家糊口。 而投資者所擁有的這些投資房在過去數十年來也減少了政府所需要提共的社會公共住宅,一個繁榮的地產市場讓政府可以把預算撥到公共建設、教育與醫療。投資到股票上並沒有像投資地產一樣能夠有增加房產供應解決住房問題的好處,買股票的錢並沒有真的讓公司能夠用來擴展設備聘僱更多員工之類的,而是在金融市場裡循環。大部分的人可以沒有股票,但不能沒有住房。 澳洲人買不起房的問題不在於房價,而是在於自備款與貸款能力。以現在的低利率來說,還貸應該不是甚麼問題,但是買不起房的還是買不起,因為存不出自備款。今天就算政府把房價打趴下,大跌個百分之三十好了!$600,000的房子跌剩下$420,000,自備款需求從 $120,000降到 $84,000,大部分買不起的還是買不起,買得起的不是不敢買就是貸不到款了,那時候銀行不縮緊銀根才怪! 政黨為何總是對房產投資者動刀有些人問我說「施老師您總是支持自由國家黨 (聯盟黨),可是別忘了限制海外買家、限制投資貸款、限制二手房產設備折舊的聯邦政府可就是聯盟黨!」
但是大家可別以為之前若是工黨選上聯邦政府這些政策就不會實施了,別忘了聯邦工黨當初的政見可是要廢除負扣稅跟讓增值稅優惠減半。 之前原本說不會調漲海外人士印花稅歡迎海外投資的昆州工黨財長去年就自食其言的徵收海外人士 3%額外印花稅,這次在大選之日前48小時又搞了個突擊將3%增加到7%。我看到工黨這次找來了不少留學生當志工大選時發傳單,我站在他們旁邊時跟他們一講,很多都不曉得有這回事,還有工黨留學生志工一聽,就乾脆不發傳單了,因為他正打算明年買房。 政黨都知道民眾總是抱怨房價高,但其實會想要房價大跌的都主要是還沒買房的。若真的讓房價大跌,經濟一定重挫,更多民眾要叫苦連天。可是政府總是要有些措施給選民看,針對沒有選票的海外人士就是最好的方法。 工黨財長認為把昆州的海外投資額外印花稅增加到跟維多利亞州的一樣7%能夠為工黨政府帶來支付大選承諾所需的經費。我只能說真的很天真,維州 7% 昆州3%的時候海外投資者都不青睞昆州了,昆州把海外人士印花稅增加7%等於要海外人士付差不多 10%的印花稅,全世界那麼多可投資的地方非要送錢給昆州不可嗎? 隨著開發商砍掉大量項目,還有無法取得貸款的海外買家那些尚未交屋的樓花,這樣的政策只能說是對昆州房地產業界雪上加霜。工黨不支持的那些大型項目所失去的工作機會,加上這些政策,只會讓原本有復甦跡象的經濟又失去動力。 而針對 850處價值高於 $1000萬的大型土地,工黨政府還要對個人業主增收 2.25%,信託與公司業主增收2.5%的土地稅。這點也是在增加開發商成本,之後肯定也需要轉嫁至買家身上。 也難怪 JLL 澳洲地區執行總裁 Stephen Conry會說「政府再對房產稅做出任意干預,都屬於失策行為,不僅會引起政治風險,同時也會嚴重破壞澳大利亞作為投資目的地的良好聲譽。」 天佑昆士蘭! 最近微信霉體腥聞又開始唱衰房地產市場「突發!澳洲綠黨公布驚天改革計畫!涉及510億澳幣巨資,影響每一個在澳洲的人!澳洲房產海嘯的序幕已經拉開...」、「澳房產政策恐臨巨變!負扣稅等合理避稅通道被取消?!房東們要哭了...」不知道的民眾讀了新聞還以為現在澳洲換了綠黨來執政呢!我也懶得去闢謠了,就連執政的聯盟黨宣布的政策都有可能無法通過,更不用說在野的工黨還有更加勢微的綠黨等小黨的政策建言了,聽聽就好。 澳洲媒體其實也沒閒著,自從上次聯邦儲備銀行 RBA 開會後宣布說 3.5%的現金利率才是「中立的實際現金利率」(Neutral Real Cash Rate),媒體就紛紛採訪各界專家想要預測到底何時央行會再調息,下次調息是會漲還是跌? Neutral Real Cash Rate 其實就是一個不會影響經濟成長的央行現金利率,大家都應該明白我們的央行RBA 會靠著調整現金利率來影響經濟:如果經濟不景氣或通貨膨脹低於 2%,央行往往會降息;如果經濟過熱通貨膨脹過高超出3%,央行往往會升息。 目前 1.5%的超低現金利率是央行降下來要改善經濟、提升就業率跟拉高通貨膨脹率的,當這產生了作用,央行就會需要逐步調高現金利率 2%,到達 3.5% 的正常水平。這樣子才不會因低利率導致經濟過熱,也不會過高阻礙了經濟發展。 Finder.com.au 每個月都會詢問三十五位著名的經濟學家與業界專家,讓他們預測下個月央行是會如何調息。每個月看著這三十五位專家下注,賭漲賭跌賭不動,也挺有意思的。今年八月份三十五位專家全體認為央行不會動利息,結果都對了!真不愧是「專家」!我也賭不會動利息,結果我也對了,所以或許我也能算是「專家」,哈哈!但是若問起不考慮央行不動利率的選擇,下一次調整變化是會上漲還是下跌?結果只有四位專家 (13%) 認為會下跌,大多數的專家 - 二十六位 (87%)認為央行若要調整變化是會漲息。我也下注會漲息。 媒體也特別報導了前任聯邦儲備銀行董事 Dr John Edwards 的預測「兩年內央行將會八次升息!」也就是說這位博士認為兩年內央行會連升八次息,每次0.25%,八次就是 2%,將現金利率提高回3.5% 的正常水平。 我倒不這麼認為,雖然若他老人家預測成真也不見得是個壞事,若RBA央行真的連續升息八次,那也表示我們經濟成長喜人,大家是人人都有工作失業率創新低,大家都有錢花,房價暴漲,通貨膨脹率上爬;但是我認為距離下次央行要升息還遠得咧!至少今年內不會看到央行需要去動現金利率,就算到了明年也至少要等到四月以後。 我主要的理由是,APRA 澳洲金管會跟大銀行們已經在RBA央行沒動現金利率的情況下自行調息了!我萬份慶幸我之前趁利率低的時候去把幾個貸款都鎖成固定利率!押對寶了!在銀行自行漲息的情況下,已經相當的打壓悉尼、墨爾本火熱的房市,連帶著把還沒火起來的布里斯本房市又打趴下了。RBA央行若是真的調漲現金利率,幾大銀行一定跟著再升息,這樣子對經濟的負面影響會超出央行的預期。 再者,近來澳幣兌美金高漲至 1: 0.80,澳幣高對於澳洲出口與經濟都很不利,澳洲經濟還需要振興,央行不會希望澳幣持續走高。有些專家認為可能澳幣會高到 0.85美金,若央行調漲利息,國際資金會再流向澳洲進一步推高澳幣。雖然對我們年底出國旅遊有好處,對於進口也有幫助,但是對我們解決失業率問題跟發展經濟沒有太大好處。所以央行應該會按兵不動好一陣子。 央行現在的挑戰是經濟發展不佳,需要有刺激經濟的方案來振興經濟,但是又不敢再降息進一步刺激好不容易有冷卻跡象的悉尼及墨爾本房市。聯邦政府雖是自由黨與國家黨聯盟政府執政,但是上議院沒過半數甚麼政策都要朝野協商綁手綁腳,不會有啥大刀闊斧的改革與短期建校的刺激經濟方案出現。現在的市場循環到了需要打壓房地產市場避免過熱,卻又需要讓消費者建立信心、讓企業願意投資創造就業機會、提高家庭收入的矛盾時候。礦業的榮景過後,除了房地產建築業之外缺乏了可以撐起經濟成長的大支柱,悉尼與墨爾本過去幾年的瘋狂又讓政府不得不全面替市場降溫。目前澳洲成長最快的還是服務業,可是澳洲的勞工權力太大薪資又高,工作機會成長有限。人口成長有在加速,但是公共建設卻跟不太上人口的發展,因為政府沒錢。反正種種問題是一環扣一環,錯中複雜,沒有那麼容易解決。
反正精明的地產投資者要知道現在才是買房的好時機,當別人在害怕時要懂得貪心,當別人在貪心時要懂得害怕!就讓一般民眾去擔心綠黨工黨要推出的打壓房價政策,擔心未來兩年會不會升息八次。投資房地產要看長遠的趨勢,我寧可去研究 2016年人口普查的報告,看看未來人口會在哪裡增加?未來的家庭會想住甚麼樣的房產。但這是以後寫文的主題了! 這次昆士蘭州的工黨政府推出財政預算,我們地產業界華人唯一討論到的點好像就是首次購買自住新屋的 $20,000 補助被延期到今年年底,大家拼命轉發朋友圈慶賀這個房地產市場的「利好消息」。大概是近來太過缺乏利好消息了,但是很多人都忽略掉工黨政府低調宣布的另一個新政策,那就是從2017年7月1日起: 在昆士蘭州投資了總公告地價超過 $35萬以上地產的海外人士或居外者將被多徵收1.5%的土地稅。為了維持微薄的年度的財政盈餘,州政府正在尋求額外收入。 Palaszczuk的工黨政府在其2017-18年度的州政府預算中頒佈了新措施,表示考慮到昆士蘭州海外投資者享受到的許多好處,增收土地稅只是對稅基的公平貢獻。 工黨政府在其預算報告中說:「那些不居住在澳洲的投資業主享受了高標準的服務以及靠一系列稅收來維持的基礎設施。」 「額外的土地稅將確保那些不居住在澳洲的投資業主作出進一步的貢獻。」 但是,地產行業組織抨擊了這一決定,其指責工黨州政府正在打破重大選舉承諾並危害經濟。 Property Council Queensland(昆士蘭州物業議會)執行董事Christopher Mountford說:「對於海外投資者增收土地稅這一個政策是在州政府引進對海外投資者增收額外印花稅後才十二個月又推出」 「兩者都明顯違背了工黨政府在選舉時做出的不會引入新稅收、費用或收費的承諾。」 Mountford指出,海外投資者投資住宅地產是昆士蘭經濟的重要組成部分。 他補充說:「這使新項目破土、增加住房數量、創造就業機會、增加各級政府稅收收入。」 Mountford呼籲Palaszczuk的工黨政府,稱此次增加對海外投資者的徵稅是危險的遊戲。 「如果我們不斷提高在這裡投資的成本,則別處將成為一個更有吸引力的投資地點,到那時資金和相關的工作將被重新定位。我們不僅是在與南方各州競爭,我們還在與世界其它地區競爭。」他說。 甚麼是 Absentees for land tax (土地稅政策下的居外者)?今年七月六日州政府網站上非常無聲無息地做出了更新,之前也很少有媒體做出報導,我好不容易找到了Property Council Queensland 執行董事Christopher Mountford 的新聞稿翻譯如上。 我還是來向大家解說一下工黨州政府的新政策吧!首先我們要先了解甚麼是 Absentees for land tax (土地稅政策下的居外者)? 如果您平常不住在澳洲或澳洲的外圍領地上,您將有可能被視為土地稅政策下的居外者。如果是居外者,您所擁有的所有位於昆士蘭州的物業之公告地價若總數超過 $350,000,就需要在每年的六月三十日繳納土地稅。這跟自住者自住物業可以免土地稅及本地投資者只要公告地價總數不超過 $600,000就免土地稅是不一樣的。 如果在一個財政年度末 (6月30日) 您不住在澳洲或者是過去一個財政年度您有超過六個月以上不住在澳洲,州政府就會考慮您不住在澳洲的原因來決定您是否是個居外者。海外人士當然都屬於居外者,並不能享有$600,000以內免土地稅的優惠,而是 $350,000以上就跟公司、信託一樣需要繳土地稅。 目前居外者、公司、信託土地稅率是按照所擁有的昆士蘭物業總共的公告地價來計算: $350,000–$2,249,999 需繳納 $1,450 加上超過 $35萬的部分的 1.7%。 $2,250,000–$4,999,999 需繳納 $33,750 加上超過 $225萬的部分的 1.5%。 $5,000,000以上需繳納 $70,000 加上超過 $500萬的部分的 2%。 而 2017年7月1日起,居外者的土地稅又增加了超過 $35萬的部分需多付 1.5%,等於每年要對超過$35萬的公告地價支付 3.2%的土地稅。 如果您打算搬離澳洲,而在昆州又擁有公告地價超過$35萬的物業,您請別忘了在離開後的一個月內告知州政府讓他們跟您收正確的土地稅,以免之後還被罰款。 施老師點評:前年工黨財政部長在南方各州推出海外投資者額外徵收印花稅政策時還得意地說我們昆士蘭歡迎海外投資!不到一年就朝令夕改的增收海外投資者額外印花稅。
十二個月後又打算對海外投資者收額外土地稅,反正海外投資者沒選票,就拿海外投資者開刀。幸好海外買家大多買的是公寓樓花,每個業主買公寓也很難買到公告地價超過 $35萬。但是這樣的政策除了向選民表示州政府有在打壓海外投資者炒高房價之外,並不能帶來太多的額外稅收,還進一步地向海外買家發出不歡迎投資的訊號,對於昆州的建設與經濟發展沒有好處。 昆州在上一波的地產繁榮期並不像悉尼、墨爾本一樣享受到了大幅的增值漲價好處,但是卻在聯邦政府、州政府、銀行的宏觀調控過程中,同樣受到打壓。布里斯本身為澳洲第三大城市,中位房價卻始終排名第五、第六,該漲的時候不漲主要都是因為這幾年昆州經濟不景氣、失業率居高不下,沒有工作機會就沒有大量州際及海外移民前來昆士蘭。 不過房地產市場向來能夠積累能量,這些年昆州房價的不漲會累積到下一波的地產循環,只要昆士蘭能夠發展經濟增加就業機會,吸引更多人移居昆士蘭,昆州的房價將會再度反彈跳得更高。 2017年1月1日起,修改過後的 Fire and Emergency Services Act 1990 (消防及緊急救援法) 對於昆士蘭所有的房屋、連排別墅及公寓都有了新的要求,為了幫助所有的華人物業管理經理及房東、屋主符合新法律規範,特別將最新的要求整理出來提供給大家參考: 根據最新修法,屋主需要在每一個臥室、每一層樓連接臥室與其他起居空間的走廊或空間、沒有臥室的樓層則是要在最有可能的出口路線上各安裝一個光電式煙霧警報器,而這些光電式煙霧警報器還都必須要是互聯的,也就是說當一個警報器響起,所有其他警報器也都會響起,確保每個房間的住客都聽到警報。 昆士蘭州政府認為光電式煙霧警報器 (photoelectric smoke detector) 要比傳統的離子式煙霧偵測器(ionization smoke detector) 能夠對應更多類型的火災。
離子式煙霧偵測器中含有少量的輻射性物質–鋂- 241(Americium-241),它的原理是在一對電極中形成電流。當有煙霧微粒進入時,微粒將造成電流減少,在其減少量達一定值以上時,偵測器即開始發出警報。 光電式煙霧警報器的原理是偵測器之受光部份於平時能正常收受由發光部射出之光束,當煙霧進入探測器內,將會遮去部分光源,使得受光部之受光量減少,當光量減少達到一定值時,偵測器開始發出警報。在有火焰的火災中,離子式煙霧偵測器比光電式煙霧警報器快約50秒啟動警報,但是在悶燒無焰火災中,離子式煙霧偵測器卻比光電式煙霧警報器慢約30分鐘。 法律也要求光電式煙霧警報器要互聯還要是連接主電源,不能再用以前傳統的電池。如果是無法接連線路電線的位置,則可以使用無線聯結與十年鋰電池的光電式煙霧警報器。十年鋰電池必須不得被拆卸更換的,任何十年前的老煙霧警報器必須立即被更換。若是目前的煙霧警報器是接連電線的,更換時也必須是接連電線的。所有新裝的光電式煙霧警報器都要符合澳大利亞標準3786-2014。 考慮到這次法律的重大改變,昆士蘭政府實施一套為期十年的分階段部署法,以方面昆士蘭的業主來適應新的要求。 對於所有自住房的業主來說,除非是現有的煙霧警報器已經是用了十年以上或者是已經壞掉,不然只要在 2027年1月1日前換成光電式煙霧警報器即可。 對於正在賣房的業主或者是出租物業的房東來說,只需要在 2022年1月1日之前符合立法規定。在這之前,賣房的業主需要以 24號表格向昆士蘭土地註冊處保證有符合有關煙霧警報器的要求;房東及房客則是要像往常一樣符合過去對於煙霧警報器的安裝與測試規範。 所有新建的或重大裝修翻新的物業都需要立即符合新的光電式煙霧警報器規範。而且安裝的位置不可以距離牆角或者電燈 300mm 以內,也不可以距離冷氣出風口或吊扇 400mm以內。 施老師點評:此類法律的修改跟之前電箱的安全斷電閥門與游泳池的安全檢查都是保障人民的生命財產安全,雖然安裝每個光電式煙霧警報器要將近澳幣 $300,而且一間普通四房雙層的房屋所需的警報器數量增加到了六個,但有五到十年的時間來安裝,還是可以接受的。 最近悉尼大學的Dallas Rogers博士與西悉尼大學的Emma Power研究員發表了一篇文章,提到了聯合國最新的一份關於「居住正義 (right to adequate housing)」的報告指出房地產的「金融產品化 (financialisation」已經是全球的重大問題。聯合國特聘報告員 Leilani Farha 女士強調,把房子當作是資本存放的標的而不是讓人居住的地方是個人權問題。 報告中定義房地產的「金融產品化 (financialisation」為: 「...對於住房、金融及全球投資市場的結構性改變,將房屋當成是商品、一個積累財富的手段,而且成為金融工具的擔保,並在全球市場上交易買賣」 文中兩位學者指責澳洲政府實際上透過各種稅務優惠補貼人民擁有房屋,例如:增值稅的減免、計算老人年金時不算自住房的價值、負扣稅、對房東有利的租房政策、放寬的貸款政策、首次購屋者補助等,都造成了投資房地產的優勢,而這也影響了澳洲人看待房屋的態度。 他們認為房子已經不再是一個可以居住並且讓家庭成長的家,而被當作是一個資本存放與積累的工具,這強烈的影響著澳洲人關於買賣房產的決策,也影響著澳洲人如何看待及使用房屋資本在生意、退休、家庭與其他用途方面。 兩位學者拿出由David Madden與Peter Marcuse著作的 「In Defense of Housing: The Politics of Crisis」呼籲要「反房產金融產品化」、增加公共與社會住房、並且不得踢除或轉移公共與社會住房的租客。然後逐步的將各種鼓勵投資房產的政策與補貼給取消,鼓勵房產業主與投資者將他們的財富投資到別處去。 「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏」這讓我想起杜甫在其詩作中有一句名言「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏」,看來文人學者都非常有這樣的情懷。有個遮風避雨的住所確實是基本的人權,這幾位專家學者的出發點也是很好,希望人人有房子住,但是這樣烏托邦的建立在我看來只是一個不切實際的理想 - 我不否認杜甫在詩詞方面的地位,不過若他來執政只會讓國家破產。 對於無家可歸的流浪者,我在日本留學期間常在附近公園看到,除了憐憫之外,也只能提醒自己要好好賺錢別讓自己與家人淪落到成為街友。我承認這在澳洲也是個社會問題,慈善機構與政府也都有在做事保障這些人們生存的基本權利。但是若是聽這幾位學者專家的建議,把所有人的居住問題都交給了政府,問題只會越來越大。我去塞席爾的時候我岳父帶過我去那邊的社會住房參觀,看到一整排海邊的連體別墅,居然是給低收戶住的!誰還會想努力賺錢脫貧致富呀? 房產金融商品化所帶來的好處上過我房產投資課程的同學們應該會記得我有提到過,房地產其實存在兩種市場:(1) Physical Space Market 實際空間市場與 (2) Financial Asset Market 金融資產市場。澳洲人們把房子還是看做是居住跟家庭成長的家,但也同時是自己資本的一種保障。這兩者是沒有衝突的,若是所有房子不再受到買房者投資者的青睞,房價買完就一路跌,好像新車開出車廠就跌價20%一樣,誰還會買房?租房不就得了?但是又要向誰租去?因為投資者也不提供出租房了,租金只會大漲。那靠政府囉?政府靠稅收,房地產業蕭條失業率上漲,稅收減少還要提供住房? 最擅長收稅金發福利的工黨政府也玩不過來。 兩位學者引用了墨爾本大學的 HILDA 研究報告,說到 50%的投資房主是澳洲最富有的前五分之一人口、75%的屋主則是澳洲最富有的前五分之二人口!70.3% 投資者也是澳洲收入最高的前五分之二人口,還說這些人可以透過在市場時機好的時候買賣了獲得資本。 為了深入研究他們論點的根據,我把這份 124頁的 HILDA 研究報告找出來翻看,還去ABS調數據來看,我發現 HILDA (Household, Income and Labour Dynamics in Australia)研究報告是一份非常值得閱讀的資料,講述了關於澳洲家庭、收入、財富、工作等各方面的數據,裡面有很多內容,這兩位疑是有仇富心態的學者偏偏就是挑選部分數據來支持他們的論點。我發現所謂的澳洲收入最高的五分之二人口,其家庭年收入也不過就是 $99684起,對於一個雙薪家庭來說也不過就是每人五萬年薪。寫得好像是他們打破了澳洲投資者是一般爸爸媽媽的迷思似的。 同一份報告指出,2014年澳洲 64.9%的家庭擁有自住房,中位房價為 $500,940。而擁有非自住物業的家庭只佔全澳洲家庭21%,其中擁有投資物業的只有全澳洲家庭的13%!但是平均來說擁有投資物業的家庭只有 1.67間投資物業,平均價值為 $754,523。澳洲有 35.1%的家庭是沒有自住房的,是需要租房的。而21.71%的家庭是跟有投資物業的家庭租房的,剩下13.39%的則是應該靠公共及社會住房或者是海外人士的投資物業。 若要說大部份澳洲有投資房的都是最富有的40%人口,那我也不禁思考他們之所以相對富有是否是因為擁有房產的緣故?我又去 ABS調數據,發現最富有的40%人口家庭淨值是在 AU$836,000以上, 平均家庭淨值則是 AU$742,209。平均來說房地產總值佔家庭財產約 57%以上,股票基金加上現金也差不多才佔10.4%,退休基金則是佔 20.3%。要大家把資產從房地產轉移到其他投資,總不能鼓勵全民炒股吧?要有多少人傾家蕩產呀?就實際上是把私人的直接投資轉到基金去,可是全世界的基金都在找可以存放資本的地方,連商業地產都炒到投資回報率越來愈低,到底還能投資甚麼? 當我們的社會是藏富於民,讓相對多數的人能靠著自己住的房子、提供給買不起房而租房的人的房子而積累財富,可以把淨值抽取出來投資事業、生意、股票來賺更多錢,這是資本主義社會讓多數人富起來的方法,只有人民賺錢納稅,政府才有經費來照顧那些真正需要照顧的人。若是人民只想依賴政府發錢,不願工作的人會越來越多,納稅的人會越來越少,我們的國家要怎麼民富國強? HILDA 報告中說澳洲只有 10.3%的人口是相對貧窮的,包括了 3.9% 絕對貧窮的人口,但是2014年有31%的澳洲家庭曾經收到過政府的某種補助,其中10%左右的家庭是非常依賴政府補助的 (收入 50%以上來自補助),5%以上的家庭則是完全依賴政府補助 ( 收入 90%以上來自補助)。我很認同說政府需要照顧弱勢,但是不希望政府把人民照顧成弱勢。 我很喜歡一部電影叫「當幸福來敲門 (The Pursuit of Happyness) 」,每看一次哭一次。男主角與兒子在破產妻子離去後相依為命,流離失所無家可歸還要住到火車站的廁所裡去過夜,但是為了下一代的幸福,男主角奮鬥打拼,終於創下一番事業。我們社會的制度應該是要鼓勵人民創造財富,劫富濟貧聽起來很大快人心,但是左派社會主義只存在於理想,連中國共產黨都要先讓一部分的人先富起來,帶動和幫助其他地區、其他的人,逐步達到共同富裕。我們需要的是一個公平的制度,讓大家有目標有方向有方法去積累財富,夫妻兩人年收入各五萬也有機會投資房地產,不是做不到。把進入房市的門檻拉低若是要靠壓低房價,危害的是那些正在試圖積累財富不成為社會負擔的中產階級。最後給大家看看 Michael Matusik計算若要澳洲各城市的房價變得大眾可負擔,分別需要跌價多少,大家自己想一想,若房價真的跌這麼多,誰還能高興得起來?銀行先倒閉或完全不借款給買房者,買不起房的一樣買不起房,社會問題更大。還是想想怎樣增加經濟適用房的供應量吧!
澳太集團 業務發展經理 Nelson Cheng 投稿 眾所皆知,房產仲介大多是為賣家工作的,但其只有在物業出售的情況下才能得到報酬,因此,房產仲介也需要服務買家,但意味著投資者有機會能夠拉攏房產仲介。若是能成功拉攏他們,則可能意味著你能優先看房且處於有優勢的談判地位。 以下是給房產投資者的一些建議,但請注意,買家在澳洲給代表賣方的地產仲介如紅包等好處是會害地產仲介犯法的。
我誠心祝福 每一位投資者都能心想事成! Nelson Cheng, AusPac Investment Group Business Development Manager M: 0411 891 556 T: 07 3386 0036 F: 07 3386 0036 E: nelson.cheng@auspacgroup.com W: www.auspacgroup.com Nelson Cheng 是 施老師的學生,現在任職於澳太集團,未來也會發表各種房地產文章,請大家多多鼓勵! 每年的年初總是飯局不斷,到處都是在慶祝春節的晚宴,那兩週我每週都只有一個晚上才能在家裡陪孩子吃飯。華人講究「一年之計在於春」,雖然我們南半球春節過後是秋季來臨,但是春節期間見面大家免不了問問今年有甚麼計畫。熱衷於房地產的華人朋友們見到我也總喜歡問問我對今年的房市怎麼看?要為房地產投資做打算。 有些很會聯想的朋友們還會問我說「你現在來上課的學生還是很多嗎?」我總是笑著說我每個月看我的學生報名數量與報名原因就可以看到市場風向,過去這六年多來,每次上課我都會問問學生上課的原因,之前市場火熱時來上課的都是為了做銷售,市場不景氣時來上課的就會變少或者小區管理權的買家就會佔多數。我今年二月份的學生九成是要做小區管理權,三月份的課程居然學生報名沒有滿,我就知道海外人士貸款受限等政府調控房市的政策開始生效,房市要開始降溫了。 有人說中國打個噴嚏澳洲就要重感冒,房市開始降溫是否代表著寒冬是否要來臨?其實我不會像許多為博眼球的媒體那麼的悲觀,現在就來跟大家分析一下我對於 2017年房地產市場的個人看法,提供大家做參考。 總體成交量將會持續增長我與我們學校校長談起市場走向與學生數量的變化時,她告訴我說當經濟不好時往往英文地產課學生數量反而會上升,因為很多澳洲人在找不到工作時會考慮當仲介看看。只有在房地產市場大跌蕭條時我們學校才會招不到學生。她覺得目前英文班的學生數量有所增長,身為專業估價師的她也覺得各地區的地產仲介也都還是在招人,加上低利率時期,買房自住的人數還會有所增加,二手房的交易量有望持續提升。 我時常花錢訂閱許多的市場資訊來與我的學生們分享,其中就有一份權威報告指出,昆士蘭的東南區域在 2017年將會有 125,000 筆房產交易,比去年還上升8% (Matusik, 2017)。我將該報告的數據做成的圖表來跟大家分析一下: 昆士蘭東南區最大的房地產市場當然是布里斯本,其成交量在 2015年達到高峰後放緩,預計2017年與去年算是持平,詳細我們下個圖表分析。表現最突出的市場將會是第二大城市黃金海岸,自2013年後節節走高,2017年將比去年成長15%的交易量,我在黃金海岸的學生們可以仰天長笑傲視其他區的仲介同學們。同樣15%成交量增長的還有伊普斯威奇市,大家都有聽到 Springfield區域還要開始蓋公寓樓了,這個城市在市長Paul Pisasale的帶領下也是蓬勃的成長,只不過起點太低,成交量還是各區域吊車尾的。陽光海岸成交率將上漲14%,摩頓海灣成交率將上漲8%,我們地產學院所在地廣人稀的洛根市則是上漲3%。比起備受青睞的布里斯本與黃金海岸,洛根市與伊普斯威奇市一直是昆士蘭東南區的難兄難弟,潛力一直被低估,等待被更多投資者發掘的一天。 布里斯本市做為「全世界第四大城市」(別噴我,咱布村幾年前還曾經是全世界第二大城市呢!以市政府管轄面積來計算的),我需要把它分成東南西北與市區。華人朋友最愛的布里斯本南區只不過有著不到7000套一年的成交量,不會有太大變化,因為買到了大多數人還是捂在手裡不隨便轉賣。東區自2013年以來就不斷提高成交量,已經超越市區成為銷售量最多的地區,今年還要增長5%!西區將看到8%的成交量增長,幅度比例最高。我們大家都知道已經是供過於求的市區將看到成交量持續走低,2017年要比去年再跌11%的成交量。關於市區公寓市場我接下來會再深入探討,但大家可以看到以成交量來說整體都還是上漲,會賺錢的房產仲介還是會繼續賺錢,只是看賣哪區的物業就是了! 2017 的布里斯本市區公寓市場毫無疑問的每個人都會告訴你布里斯本市區的公寓市場處於一個供過於求的現況,去年我就寫了篇文章「布里斯本的公寓是否蓋太多了?」引起很大回響。以市場循環來說布里斯本市區公寓走到了下坡階段,至於會跌多少要看整體供應與需求關係。目前價格的下跌只是輕微,許多媒體所預測的市場崩盤並沒有到來,但我覺得市區公寓房價在接下來一至兩年都將會是下跌狀態,平均可能跌個 5%~10%,但是個別較吸引自住買家的大戶型小項目會有相對好的表現。我去年投資的預售公寓,還沒建好就有自住買家想加價$30,000來買,我還是捨不得賣今年年底交屋後我還是想長期持有。 我有參與集資投錢下去的一個研究顯示,目前布里斯本近城區有245個新公寓項目,總計58000套!若以我們預計一年約不到9000套的成交量來算,我們現在還有約77個月的供應量。這個資訊絕對是可以當個聳動的標題來吸引點閱量,不過事實上,真正已經開始興建停不住的只有約20000套,有超過四成的公寓項目都將停止預售等下一波地產循環再重新推出。自由經濟下的市場正在迅速的自我修正,開發商也不是嫌自己的錢沒處燒,明知道不賺錢還繼續蓋,越來越多原本還有可能進行的項目都被開發商冷藏起來。像我之前預測的,2018年會看到幾乎沒有新項目的出現,三到五年後,我們又會供不應求又需要更多公寓的興建了。 市區公寓的空租率似乎也到了一個頂點,在新一波公寓交屋前空租率似乎還有下調的跡象。租金應該保持比較平穩,我在布里斯本市中心的兩套投資公寓去年剛剛重新裝修,租金又上漲了一些。但由於供過於求,此時轉賣都會看到房價的跌落。市區的人口還是會不斷的增加,市場的循環也會再繼續,就是看投資人如何挑選投資物業就是了。 2017房價走向會加溫還是降溫?講完布里斯本市區公寓,我要特別提一下黃金海岸與陽光海岸的公寓,這兩個海岸的中位公寓價要低於布里斯本市區,在2017年可有望各升約 5%。
獨立房屋來說,2016年昆士蘭東南區的中位房價總共上升了2.9%到了 $549,000,在2017年中位房價預計能夠到達 $577,000,上升 5%。布里斯本西區、北區還有黃金海岸與陽光海岸的表現還會更好一些。 空地來說,伊普斯威奇市、洛根市、陽光海岸跟布里斯本北區的土地上漲幅度會較高,除了中位價上漲之外,土地大小也會持續縮小。 聯排別墅 Townhouse會是未來十二個月表現最好的住宅物業類型,這也是未來人們居住的一種趨勢。隨著獨立房屋價格居高不下,銀行需要貸款給更多自住房買家,以現在自住買家的供房能力及自備款來看,不想住到一房或兩房公寓的自住買家將會從聯排別墅中選擇未來的住所。聯排別墅在2017年可能增值5%~10%之間,甚至有可能看到一些二手連排別墅有超過 10%以上的增值。 就猶如今年澳洲的夏天是有史以來最熱的夏天一樣,我們過了春節雖然遇上的是南半球的秋天,但是我們應該是不會遇上房地產市場的嚴冬,就算是冬天也是個暖冬。昆士蘭的房價比起南方大省還是物美價廉,只要今年昆州大選能選出個會振興經濟的有效率政府,這波循環中的冬季將會過得更快。 2017將會是精明投資者尋找好的投資標的的好時機,2017還是屬於買家市場,我有不少學生也都不是為了當地產仲介而來上課,而是地產投資者想要變得比一般仲介更專業更厲害而來進修。投資地產之前要先投資自己,知識就是力量,有了知識加上懂得運用,才能夠在2017年創造更多財富! 房地產投資一直以來受到華人的追捧與喜愛,越來越多的華人也不滿足於僅僅當個包租公、包租婆,而是涉足專業領域進軍小區大樓的物業管理甚至是房地產開發。已經教出兩千多位學生的施伯欣老師這些年來一直收到開設房地產開發班的請求,但因房產項目管理的四級證書教材還沒通過校方審核 施伯欣老師籌辦房地產開發課程已經準備了超過一年的時間,許多過去的地產學生都不斷的催促,但是至今房產項目管理的四級證書教材還沒通過審核,遲遲無法推出。因緣際會下,施伯欣老師與世界名校昆士蘭大學商學院談成了一次性的合作嘗試,試辦了一場只限 20位學員的菁英班課程,這個班級很快的報名額滿,還有十多位錯過機會的學生候補希望能有學員因故取消。 這是一場聚集了房地產業界重量級導師的課程,結合了理論與實踐,施伯欣老師將在這次課程中把他的良師益友都介紹給這 20位學員,其中兩天的課程還請出了施伯欣老師讀碩士時的房地產導師 - Clive Warren教授,昆士蘭大學地產學系所有學生都出自沃倫教授門下。他是英國與澳洲資深的估價師與學者,在兩地的房地產投資領域有超過三十年的經驗,是澳洲政府部門與企業特聘顧問,解決了超過兩百件建築合同爭議。其他堅強的師資陣容包括開發經驗豐富的 Developer Network創始人 Rob Flux老師、Oasis Town Planning 城市規劃師 Jerome Fang、物業管理法律權威事務所 Bugden Legal 的 Kevin Pai律師、華人首間業委會服務管理公司 Innovision 的Eric Huang經理、澳洲生活智庫創辦人之一的CEL Group 林居正會計師、 Sieng Hong Kong 律師、Balanz 商業信貸諮詢公司執行董事 George Sha先生。 課程的前兩天是在地產學院位於 Logan Central的教室舉行,由施伯欣老師進行入門的授課教大家如何組建自己的房地產開發團隊。Rob Flux老師在下午講解了房地產開發的流程與重點,隔天Jerome Fang城市規劃師的課程更是大受好評。Kevin Pai律師與Eric Huang經理介紹了如何在開發公寓或排屋時設立物業管理權,林會計師與江律師則分別把開發商最重要的稅務與法律問題做了講解,最後 George Sha貸款顧問也與大家分享了開發融資的方法。 有學員課間就感嘆,隨便任何一位講師分享的內容就都已經值回全部學費。還有幾位曾經上過其他英文房產開發課程的學員表示 $3800的定價都太便宜了,其中就有學員上過每小時$1000的開發課。為了讓學員們補充能量有精神好好學習,施老師貼心的準備了大量的提神飲料、上下午茶,中午更是繽紛食閣豪華便當及 Greenbank Chinese Restaurant十二道菜的自助大餐。來自黃金海岸的Barry Wang同學就說上完課腦袋裡知識裝得滿滿,肚子裡食物也塞得飽飽,回家都還要減肥了。 後兩天的課程則是在市中心昆士蘭大學商學院的高階經理培訓中心上課,由沃倫教授主講「在這個充滿變數的世界裡如何開發與投資房地產」並由施伯欣老師進行中文翻譯講解及補充。沃倫教授在學術界十五年的經驗加上大量的最新數據研究分析,很好的幫助所有想進行房地產開發的學生們了解了市場與趨勢。 這次一同上課的學員們有許多位已經有開發經驗的開發商,有持有大片土地的投資者,有房地產公司的老闆,有小區的物管經理,甚至有從南澳與上海專程飛來參與課程的。除了課間能與講師們諮詢以外,還能跟同學們交流經驗。學員們也都很踴躍的發問及分享經驗案例,四天下來都締結了深厚的友誼,為未來合作建立基礎。 施老師在最後一晚也特別安排了在布里斯本政商名流雲集的高級會所舉辦結業晚宴,還邀請了布里斯本市的代表黃文毅市議員、洛根市的代表路克‧史密斯市長、伊普斯威奇市的代表保羅‧比薩利市長分別向學員們介紹各市的投資環境與開發時可以給的幫助。招商引資對於幾位代表來說都是專長,都歡迎學員們去各市考察詳談。最後則是由沃倫教授為每位學員頒發昆士蘭大學商學院的課程結業證書,還有施伯欣老師頒發的地產學院結業證書。 (結業晚宴的剪影) 這次的房地產開發特別研習班是對於過去澳洲生活智庫地產學院學生的回饋優惠,只有透過施老師學習上課的學員才有機會享有優惠參與各種進階的進修課程。施伯欣老師也勉勵所有的同學,當年他也曾經去上過兩天就要五千澳幣的房地產開發課程,那時他就對自己說無論如何一定要把這學費給賺回來,施老師也不是靠轉授課程賺回自己的學費,而是實際第一次去做開發就賺了八十幾萬澳元回來。施老師希望同學們也能學以致用,把學費以百倍、千倍、萬倍賺回來!
寫下這個標題,我腦海裡形成一個武林老前輩對著少年俠士感嘆的影像,晃了晃頭,真是小說電影看多了,我今天明明是要來寫寫澳洲接下來四十年的人口變化趨勢對房地產業的影響,怎麼就想到了「江山輩有才人出,一代新人換舊人」這個奇怪標題呢?不過想一想,本期要跟大家討論的是 2015年三月份澳洲聯邦財長發佈的「Intergenerational Report」(澳洲代際報告),討論現在到 2055年之間的人口增長、家庭結構變化與移民政策趨勢,澳洲可不是「江山輩有才人出,一代新人換舊人」嗎?澳洲人一代代的發展,人口規模與結構的變化,會影響著澳洲經濟與收入的成長。澳洲人的爺爺奶奶輩年輕時的社會狀況跟我們現在不一樣,到了輪到我們這一代也變成爺爺奶奶輩時,又會有甚麼不一樣? 我小時能過得衣食無憂,要感謝我爺爺跟爸爸的努力工作與房產投資。想到 2055年,我也將會是75歲老爺爺了,若是能在現在做出正確的判斷為將來做投資,我的兒孫也都有可能過上更好的生活。房地產的價格說穿了就是三個推動因素:1) 生活水平 2) 供需關係 3) 人口增長,而澳洲政府每五年做一次的 人口普查與澳洲代際報告將是讓我們能夠預測未來的好參考,畢竟想做出好的決策,有正確的數據能夠令人更有信心。 未來的澳洲會是甚麼樣子?聯邦政府的2015代際報告指出,到了2055年,男人的平均壽命將長達95.1年,比起現在的 91.5年多增加四年;女人的平均壽命將長達96.6年,比起現在的 93.6年多增加三年。澳洲人民除了活得更久,老年人也將會比過去更健康活耀。想想也是,我八十四歲的阿嬤今年已經多次搭飛機來澳洲看我們,臉書上還看到另外一位八十幾歲的老人去玩高空跳傘。在 1975年澳洲的百歲人瑞僅有 122人,到了 2055年百歲人瑞將會有四萬人,成長300多倍! 更神奇的是許多人都認為越來越多人不生或少生孩子,但事實上澳洲的出生率卻是有些微的增加!2014年出生了有 299,697個小寶寶,出生率 1.8%;2015年出生了有305,377個小寶寶,出生率 1.81%。只是大家生孩子比以前更晚一點,2005年平均媽媽的生產年齡是 30.7歲,2015年則變成了 31歲。想一想,我周遭生孩子的確實是也有增加,有生第三胎的,還有兩對朋友一年前就跟我們訂好要一起下個月去搭郵輪玩十五天,結果都因為生小孩或懷孕了而不得不取消他們的行程,少了好幾位團員。 隨著澳洲人老不死,加上新生兒以及海外移民的到來,澳洲政府預計到了 2055年,澳洲的人口將從現在的不到 2400萬增加到3970萬人!約四十年的時間將增加 1570萬人!平均每年增加近四十萬人!Master Builders Australia 預計這段時間會需要增建 900萬套住宅,我都還覺得人口增長預測有點保守估計了呢! 我們現在是否供過於求?最近觀察學生們的微信群組,發現做小區經理的學生們是哀鴻遍野,訴苦租客難尋,到處供過於求,還罵市政府為啥批建那麼多大樓小區? 其實最近市政府跟州政府也在隔空喊話互相責怪,起因是州政府在十月份推出了 Draft South East Queensland Regional Plan 這份取代了 2009年版的昆士蘭東南區域計畫的新計畫,裡面是現任州政府對於昆士蘭東南區接下來 25年的規劃,副州長 Trad女士指出到了 2041年昆士蘭東南區域會增加198萬人口,將人口增加到 535萬人;到了 2061年還會成長到 1000萬人! 州政府也依照這個人口增長預測訂下了各個市政府的新房供應量的目標。要求從 2011年至2041年這三十年間布里斯本市政府應該要增加 223,400套住宅物業,而布里斯本市政府在 2011年至 2016年之間只增加了37,900套住宅物業,表示接下來25年還要蓋185,500套住宅物業才能達標。而且其中 94%住宅物業需要在現有的住宅區裡增加,也就是說要開發中高密度住宅。 自由黨的布里斯本Graham Quirk市長在市議會中提案抗議,說若是市民擔心現在開發過剩,以上的數據顯示以我們現在所看到的大吊車數量還要再增加50%才夠達標。工黨的昆士蘭Jackie Trad副州長透過 Tweeter反唇相譏,說以過去五年布里斯本市政府的開發許可批准量來說達標根本不是問題,說市長在玩弄政治。但闊克市長回應,州政府以市政府過去五年的開發許可批准量來當作實際供應量根本不準,從來就只有約一半的開發許可實際開工興建。市政府反對黨領袖 Peter Cumming 則說布里斯本的人口增長是必然了,除非學川普在我們與NSW之間也去蓋道牆。我工黨內的好友台商會會長 Stanley Hsu也已迫不及待地跳出來在臉書上批判闊克市長幫崔德副州長講話,但是在不涉及政黨政治的情緒下,我只能說確實市政府批准開發許可跟到底能不能動工完工沒有絕對的關係。市政府只要開發許可申請符合市政都市計畫就會批准,他們管批不管成,能不能符合市場需求吸引投資者達到預售需求然後貸款動工都是開發商自己的事,這是自由經濟市場自己的調控。 我想闊克市長表示對於州政府訂下目標的擔憂不算是沒有原因,94%的住宅要是中高密度對於現有市政建設交通等都是挑戰,布里斯本不像是 Ipswich還有 74%、Logan有75%的新住宅能蓋到 Greenfield 新區。他總是要向那些平時老是反對開發的市民們打打預防針,讓大家知道若是未來還要跟著工黨抗議開發,別忘了州政府訂下了的新房供應目標,未來我們將會看到我們的城市是越來越多的 Townhouses 聯排別墅及Apartments公寓大樓。 之前我寫過一篇文章 Brisbane 的公寓是否蓋太多了? 引起很大迴響,近來很多媒體提到澳洲東岸的大吊車數量已經超越北美洲的大城市,光是悉尼跟墨爾本兩大城市的433座大吊車就超過了紐約、波士頓、芝加哥、洛杉磯、舊金山、多倫多等總計的 419座。 我們現在所面臨的供過於求該怎麼辦呢?套句海濤法師的名言「假的!暫時的!」看到那麼多的大吊車,哎呀!我的眼睛有業障呀!閉上眼睛趕快「阿彌陀佛!阿彌陀佛!」之後就會好了嗎?雖然有點誇張,但是還真的差不多是這樣! RLB 的 Crane Index指標顯示,墨爾本與布里斯本的大吊車數量自今年三月份的高點以來已有放緩。這也證明了市場正在自我修正當中,一些銀行縮緊對開發商的放款,三分之一的開發商已經暫停了規劃興建的項目。 其實澳洲房地產市場就是這樣,人口增長所造成的剛性需求是長期都有的,所有人都知道澳洲各大城市需要蓋更多的住宅。但是開發商的新房供應量是週期性的,有時候一窩蜂地蓋太多供過於求,有時候又蓋得少了供不應求。我們這波的建築潮應該在2018年後就會過了,新項目推出得速度與數量都會大大的降低,我們會看到整個房地產業像是開發商踩了煞車一樣,看不到甚麼新項目的推出,甚至有很多申請下來的DA都會被開發商所放棄掉,不蓋了!然後人口持續增長,將過剩的公寓不斷的吸收消化,又漸漸的供不應求,租金回報上漲,開始新一輪的地產循環。 人口老齡化問題「江山輩有才人出」以現在人的教育程度來說,個個都是才人,我這句標題的意思就是國家人口不斷增加。「一代新人換舊人」講的就是隨著嬰兒潮的人民進入退休年齡,澳洲無可倖免的也要進入老齡化社會。 在 1975年,15歲至64歲人口對65歲以上人口的比例是 7.3 : 1;而現在已經是 4.5 : 1,到了 2055年,這比例將會跌至 2.7 : 1。這表示正常工作年齡的人口比例會減少,正常退休年齡的人口會增加。預計2055年會有 700萬澳洲人士在65歲至84歲之間 (2015年只有 310萬人),85歲以上的人口增長更是可觀,四十年前澳洲只有80,000位85歲以上的老人家,2015年有 500,000老人家,而到了四十年後將會有 200萬的85歲以上老人!我們現在若不去了解未來老人家會想住哪裡?住甚麼樣的住宅?我們怎能算個精明的地產投資者呢? 澳洲政府對於工作納稅階層的人當然會希望能夠「一代新人換舊人」,現在這一代老了退休了,需要更多的醫療與老人年金等補貼,自然要有新一代的能夠接棒,繼續工作納稅。可是這世代交替方面很明顯的將會有問題,因為到了2055年 2.7個納稅人要養一個退休老人!我之前寫過另一篇文章 Superannuation 您的退休金夠您退休嗎?就也有討論到這個主題。除非澳洲老人越來越晚退休,或自己準備退休金,不然澳洲政府根本無力負擔。我們有投資房地產的要考慮未來老年租客跟買家想租甚麼買甚麼,沒投資房地產的則要考慮未來年老後要怎樣維持自己退休後的生活水平。 增加移民是唯一解決方案我在文章前段提到我覺得人口預測還保守了的主要原因是,代際報告中的人口估算是以目前每年 215,000 人移民的數據來推算的,但是以目前移民數量來說根本不能解決澳洲老齡化所帶來的種種社會問題。 今年九月份澳洲生產力委員會完成了一份 731頁的 Migrant Intake Report ,其中就有這個很重要的圖表,藍線是2014年的各年齡層男女人口的數量分佈,綠色則是在不同移民情況下 2060年的各年齡層男女人口的數量分佈。A圖是一族黨寶琳韓森想要的 Zero Net Overseas Migration (零淨海外移民 - 離開多少人放多少人進來),我們可以看到 65歲以上的人口會超過現在數量比例,而20歲至40歲則是變少,這根本是要讓國家破產的做法。B圖示有 0.3%的 NOM (減半現在的移民數量),到了2060年人口會約是 3400萬人,65歲以上的人口還是佔 27%。 C圖是維持現在每年移民數量在 0.6%總人口數量,2060年總人口會約 4000萬人,基本維持現在人口年齡層分佈形狀,增加納稅年齡層,讓65歲以上人口佔總人口 24%。而最後的D圖則是增加淨海外移民人口至 1%總人口數量,我們可以看到納稅人口大幅增加,65歲以上的人口剩下佔總人口 21%。 這些政府的報告基本上就是說減少移民會減少經濟成長、人口老齡化、工作參與率而造成稅收問題。透過開放移民,尤其是接受大量25歲至34歲的新移民將改善這些問題。以經濟的角度來說移民會讓澳洲人都過得更好。 總之,澳洲生產力委員會的報告顯示長期提高移民人數會對澳洲有更多好處,但是這個結論卻不是多數澳洲人民所喜的,因為報告也指出高失業率與反移民的態度是有很高的相互關係的,雖然失業率跟高移民並無關。澳洲一直以來是個多元文化的移民國家,反移民的態度一直是如同暗潮一樣藏於水面之下。過去數十年反移民主義可能是因膚色與文化背景的差異而排斥移民,而現在的考量常是因為對現實的擔憂如房價的飛漲及主要城市交通的阻塞。 新移民對於住到主要首府城市的偏愛確實是會造成人口擁擠及交通阻塞的問題,但是這並不是阻止移民的理由,應該要推動住房與公共建設相關政策來應對無可避免的人口成長問題。開放移民所能帶來的好處還是遠遠超過任何可以想像的壞處,我相信無論如何四十年後澳洲的人口會更龐大、更密集、更集中,而且更亞洲! 華裔移民對澳洲更有利值得一提的是,根據 The Australian 報紙收集 Department of Social Services 2016年6月份的數據顯示,澳洲出生人民佔全體人口的71.77%,領著 59%的政府老人年金、73%的失業救濟金、64%的照護金、77%殘障補貼金。華人佔全體人口的2%,領著 1%的政府老人年金、1.5%的失業救濟金、1.45%的照護金、0.5%殘障補貼金。其他各國出生人民對政府財政造成的負擔大家可以參考參考,我們領著的是比我們人口比例要少的補貼份額呀!可惜的是我們華人在澳洲的與論影響力也不足,無法讓大家接受收更多華裔移民的好處! 接下來四十年的投資建議在了解了澳洲未來的人口成長變化之後,相信您也會同意,只要以合理的長期投資策略就可以在接下來四十年創造可觀財富。說不定未來我們都有機會活過一百歲,所以我們要盡量投資越多越好、永不會要賣出的優質資產,長期持有。別買劣質在不好地區的投資物業,大多數的移民還是集中在幾大主要城市及昆士蘭東南區居住,要挑選優質的物業。還有投資跟老人照護健康有關的產業及未來老人會喜歡的地區與物業,因為他們將是最重要的市場。
雖然我們面臨短期的供過於求市場,但是長期來說,澳洲還是一個充滿了致富機會的江山,長江後浪推前浪,我們要往前看,勇往直前的把握好面前的投資機會! 寫於布里斯本房展會專題演講後...最近很榮幸受到第一傳媒的邀請希望我能作為特邀主講嘉賓在它們布里斯本一年一度的房產博覽會上主講一堂課,我就準備了一個新主題「施老師教你買房前如何做功課」,感謝大家的捧場講座一開始就看到全部座位被占滿之外,連走道地上都有坐人,後面門口也站滿了人。許多人都抗議網站上報了名到現場卻沒位子,所以我決定以我的演講主題寫篇專題並把主要的投影片內容放上我的個人網站讓沒聽到講座的朋友們也能閱讀內容。但是肯定與我現場講的會有所差別,不然以後大家都等我上傳講義,我講座沒人聽了可怎麼辦? 買房前為什麼要做功課?平時在家裡時連家人都常打趣叫我為「施老師」,我也擔起了監督孩子們寫功課的工作,要陪他們寫學校功課、珠心算功課、中文功課。孩子們總是不愛做功課,而當老師父母的總是要一再的逼孩子做功課才能學到東西。我們長大了到了要投資房地產的時候,還是很多人不「做功課」,或是請別人替我們「做功課」,最後總是要付出相應的代價。買物業要賺錢是買的時候就要賺錢,不是等賣的時候才看看能不能賺錢,而任何的時機都有人賺錢,只要做好功課無論市場好壞都能找到好的投資物業! 好啦!我做功課就是了,但要怎麼做功課呢?我曾經是個地產投資的研究狂人,到現在還是很喜歡以數據跟證據來說話,以前我瘋狂的時候是如何做功課的呢? 我會每週一去查看上週拍賣出清率 Auction Clearance Rate來看市場風向標 (www.realestate.com.au 、www.domain.com.au 、 www.corelogic.com.au 、www.apm.com.au );每個月去讀 Residex 的市場報告看上個月的中位房價指數 Median Value Index;每個月第一個周二等著讀 RBA 澳洲儲備銀行的新聞稿不是光看利率升降而是看背後的理由;到 SQM Research 去查每個月最新的空租率、租金回報、房源供應等免費報告;訂閱 HTW 估價公司每個月的 Month In Review 評論報告聽聽全國各地估價師怎麼看它們當地市場;讀各大銀行的房產與經濟報告;沒事就看看 ABS 澳洲國家統計局的各種數據還自製圖表;每個月訂閱 Australian Property Investor 專讀最後面的數據還花錢買 Matusik、BIS Shrapnel 等各家機構的研究報告。 但為什麼我說我「曾經是」研究狂人呢?這些年來我發現雖然研究很重要,但是懂的越多的人讀的越多;讀的越多的人想的越多、擔心的越多;想的越多、擔心的越多… 就越不敢出手投資。一心想要找到最佳入市時機點,還要找到 100分滿意的投資機會,不是根本找不到就是根本搶不到。所以雖然我要教大家如何做功課,但是也要先警告所有想投資的朋友,光是做功課紙上談兵是不會賺錢的,還是要學以致用,找到 70分以上的投資機會就可以出手了! 我這次課程的精隨在於「施老師的投資物業 5P法則」,我最喜歡的字母就是 P,所以連網址 www.paulpshih.com 名字中間也是個 P,P代表的是 Property,也是代表 5P法則的五個 P。我過去從業這十多年來累積的知識經驗就是一步步的把從大學學到的行銷 4P 法則 (Product、Price、Promotion、Place) 借用其中的 2P (Price & Product),結合地產投資的3P法則 (Position, Price & Potential) 成為 4P法則、最後再加上 PIE 變成 5P法則。我這次的課程不討論投資大環境也不考慮地產循環時機點,就當作是您現在想投資了,要怎樣做基本的功課! 5P 法則之首是 「PIE」,這個 PIE 不是我們布里斯本往黃金海岸路上可以買到的 Yatala 肉派,而是 Population (人口)、Infrastructure (建設)、Employment (就業) 的縮寫。我們投資房地產要看這個 Micro Market是否是一個良性循環的地區,首先就要看看這個區的 Population 人口在增加還是在流失。若是人口持續增加,就會引來政府與企業對於該區的 Infrastructure 建設投入,有了更多的建設就會有 Employment 就業機會,有了就業機會就會吸引更多的人口前來入住,呈現一個良性循環。 以前很多人去投資偏遠地區礦業小鎮等等,那個就是違反 PIE 法則的投資,因為該區可能是因為礦業的建設投資帶來臨時的就業機會,但是若是礦區關閉就業機會沒了,人口也就流失了,那就成了惡性循環。例如 Gladstone 現在就是全昆士蘭最高空租率的地區,11.3%!對於投資者來說簡直是末日般的感受。這些靠單一產業所支撐的區域風險都很高,我之前去考察時就不敢承接任何投資項目。 很多人擔心供過於求的問題,但是根據澳洲人口報告顯示到了 2060年澳洲會有 4000萬人口,其中增加的 1300萬人會住到各大主要城市。光看接下來十年至 2026,澳洲就會有 2600萬人口,其中: • Melbourne 會增加 925,000人 (需要375,000套住宅) • Sydney 會增加 820,000人 (需要330,000套住宅) • Perth 會增加 710,000人 (需要270,000套住宅) • Brisbane 會增加 530,000人 (需要200,000套住宅) 我們知道哪裡人口會成長就知道哪裡需求會增加,大多數人喜歡住主要城市,而還有喜歡往特定的一些區域去擠。我們就要看看哪些區域是最吸引人口增加的。 為了因應人口的增長,聯邦政府、州政府、市政府都會規劃投入公共建設,公共建設不但能提升居民生活質量,還能促進經濟發展增加就業機會。我建議大家去研究一下以下兩個連結,還有布里斯本主要發展熱點地圖: • 昆州政府公共建設計畫http://www.dilgp.qld.gov.au/infrastructure/state-infrastructure-plan.html • 關於布里斯本公共建設的資訊https://brisbanedevelopment.com/category/infrastructure/ 就業機會也往往是靠人口增長增加建設所帶來的,更多人在這一區上班就會有更多週邊的生意興起,更多人選擇在附近居住。以接下來十年人口增長來說,200,000戶人家,每戶 1.7輛車,就是 340,000輛新車準備上路,上下班時間堵也堵死我們,所以租客也好買家也好選擇住宅區就會選擇離工作近的。 我們可以看到 Inner City 近城區人口佔整個昆士蘭東南區的3%但是工作卻有 19%; 郊區的人口有 29%工作卻只有19%。我教課的地方離我家不塞車僅僅12分鐘的車程,下班顛峰時段卻要塞半小時以上。這種交通堵塞問題只會越來越嚴重,不住得靠近就業機會怎麼行? 雖然我長期看好布里斯本,但是短期內許多近城區會讓很多投資者因為短期的供過於求而痛苦一段時間。人口增加需求增加,想賺錢的開發商自然就會蓋更多的住宅。開發商都想在市場火熱的時候推出建案,又不想在買氣低迷時推案子賠錢,而推出建案還需要天時地利人和,不是想做隨時有。所以自然會有時供過於求;有時又供不應求。好的區域、有很多公共建設的地方也同時會有很多住宅小區或大樓的推出,要注意買的地方會不會供過於求導致價格下跌且難出租! 我買投資物業除了電腦上看資料還是要實際開車去附近看看的,投資市區附近只要去數數有幾座大吊車正在蓋房子的就知道這區的供應量有多少!把地址找出來,然後去以下兩個網站去看看附近有多少新的住宅供應量會在這幾年投入市場。 • http://pdonline.brisbane.qld.gov.au • https://brisbanedevelopment.com/brisbane-development-map/ 幸好不是所有拿到 DA開發許可的都一定會蓋,但是我要挑選好的投資區域當然是要找那些很少開發很難開發的區囉! 第二個重要的 P 就是 Position 地點,每個房地產仲介都會把「Location、Location、Location!」(地段、地段、地段) 掛在嘴邊。這句話據說是英國房地產大亨 Harold Samuel所創造的,1987年他逝世時的報紙上就說她是這句名言的創造者;但也有人說1926年芝加哥就已經有房地產廣告用了這句話;甚至有人說這句話是李嘉誠說的。不過管他誰說的,比起我的 5P法則,「Location、Location、Location」已經過時了!過去這十年來我看到多少地段超好的房產表現也不怎麼樣!這些年來在蓋的哪個新項目地點不好?附近若是鳥不生蛋,鬼才去那邊做開發賣房。 Position 可以說是比Location更精細的地點,也可以說是一種定位。一個好的區也會有分好的街跟不好的街。所以我說 Position比Location更重要,這個地點可以決定未來的租客跟買家是甚麼樣的人,租金跟賣價是如何來定位。 我會建議大家用 www.walkscore.com 這個網站來看看你想買的區域的步行生活指數排名 (The Most Walkable Australian Cities and Suburbs)。過去十年來,悉尼最好步行生活的區域增值比整個城市增值表現要好,通常房價也要比平均高出 20%!墨爾本大學長達十年的研究顯示,容易讓人步行至附近公共設施的區域的居民更健康!隨著人口增長、居住密度增加,人們的後院變成了陽台,越來越多人花時間在附近的餐廳、咖啡廳,而不是在家! 而另一個我所愛用的網站 Microburbs.com.au 則有調查顯示五公里範圍內有 126-175 家商店的區域在過去兩年的增值要比附近只有 25 家商店的區域多一倍以上! 我在講座中也分享了專家們認為最重要的公共設施、被人低估的公共設施還有被人高估的公共設施。像我說學校是最重要的,因為我自己就因為孩子教育已經「施父三遷」了,預計三年後還要為了中學再遷。買房前需要去查察這個區的學校成績排名如何。這些設施的細節及為什麼被低估跟高估我在課程中有分享。 第三個 P 指的是 Product產品,再好的地點錯誤的產品一樣不是好投資。例如一個吸引家庭的好學校學區偏偏買個一房公寓很明顯的是個錯誤。 我常說要把投資房地產看成一門生意,房產就是我們的產品。會做生意的人就是會知道未來客戶需求提前準備好產品貨源。我過去有寫文章就有提到投資房地產就要先考慮未來這房產能租給誰?又能賣給誰?這兩個問題就是我們在選擇產品時最重要的問題! 要了解我們的客戶 (未來的租客及買家),就要了解這個市場上人口與家庭結構的變化趨勢。這區的居民未來追求甚麼樣的生活方式?他們平均一個家庭有幾口人?他們的平均年收入可以讓他們買得起甚麼價位的房子? 我以澳洲國家統計局的預測資料做出了2026年也就是十年後的家庭結構比例圖,得出的結論是家庭平均人數將會越來越少,大房子將不會是未來的趨勢。 未來十年房產需求趨勢會是在地點便利區域的小戶型中低密度住宅,越來越多的嬰兒潮退休者會選擇大房換小房,選擇維護需求低的退休住宅,最好隨時可以鎖上門就趁還能走得動去世界各地旅遊。關於如何挑選適合這些客群的投資物業,請看我過去的專題文章。 第四個 P是 Price 價格。地點好、產品對,但若是價格買貴了,一樣是不好的投資!之前就說過,買物業要賺錢是買的時候就要賺錢,不是等賣的時候才看看能不能賺錢。我們要買物超所值,不然至少也要物有所值!樓花預售公寓不是不能買,而是別付給開發商幾年後的價格!現在價格競爭激烈,可以買到非常超值的投資物業,我自己今年做的投資都是買低於銀行估價的好價格。 澳洲是全世界地產價格最透明化的國家,只要買家肯做功課,到以下這些網站去查查過去售價,跟自己的物業做點比較,很容易知道自己買的價格是不是物有所值。 • www.realestate.com.au • www.domain.com.au • www.onthehouse.com.au • www.pricefinder.com.au • www.corelogic.com.au / www.rpdata.com.au • www.realestateinvestar.com.au • http://house.ksou.cn • http://suburbprice.com 許多地產投資者都乾脆跑來報名我教三天的「房產從業人員證書班」就能學到估價師跟地產仲介是如何評估市價的,我常常有學生週五結業隔天就打電話或微信告訴我用我教的知識與技能成功的出價買到想買的物業。 我的 5P 法則最後一個 P就是 Potential未來潛力,地點好、產品對、價格值!又是買在良性循環的發展區,最後就看還有沒有甚麼發展潛力能夠讓價格一飛沖天!有些人將會導致房價上漲的特別因素稱之為 X Factor,這就是看有甚麼尚未出現的重大投資會對該地區造成重大改變。 我在房展會的講課中就拿我最近剛投資的區域 Bulimba做實際案例,用我很喜愛的一個網站 www.microburbs.com.au 來調查分析給大家看看為什麼我會挑這個地方。其中我看中它的 X Factor 未來潛力就是政府對於附近走路可達的一個已經停止使用的大型軍營未來的規劃,將會有大開發商將它改造成一個集購物、休閒、娛樂、工作、居住為一起的新生活中心。而這區又是布里斯本最難進行開發的區域之一,供應量非常有限,各項評分又都非常高,是近城區難得會讓我放心投資的好地方,而且我還跟開發商談到非常優惠的價格與條件,都能以低於估價的優惠價格買到好產品,除了因為近城區其他區供過於求所導致潛在出租風險之外,各方面都非常優秀。就連在我講座之後的風水大師講座,大會特邀的賭場御用風水大師鄭大師指著布里斯本地圖在分析龍脈風水時,手都一直指著 Bulimba區域說這區好,真是巧了! 總之,投資房地產是一門學問,做學問就要做功課,從別人的失敗經驗學習怎樣規避風險;從別人的成功經驗學習怎樣不錯失機會。房地產投資前多做點功課總沒錯,只要找到有七八成把握以上的好投資物業,自己的財務狀況又能夠長期持有迎刃有餘,就是趕快出手買下再存錢蓄勢等著買下一套物業!學以致用,才有用!
過去教授小區物業管理經理證書課程以來,時常聽到有學生分享說受到了業主委員會的歧視與刁難,貸款銀行也紛紛要求說想要購買小區物業管理權的客戶需要有「相關經驗」。 我看到一些已經入行幾年的過去學生開始買第二、第三、第四、甚至第五、第六個小區,把全家人都送來我這邊上課;也看到一些想買第一個小區的學生因為業主委員會對於上任經理的不滿而更嚴格的要求審核新經理資格。 其實沒有人是一入行就甚麼都會,目前政府規定要上的執照課程教的也是出租管理的基本法律知識與流程,我都已經盡量多加入小區管理的經驗與知識了,但是也不可能立刻就能甚麼都懂,很多事都是要做了才會有體會。 隨著越來越多的華人投身進入小區物業管理行業,由於語言溝通交流問題,很多時候業主委員會往往把做不好的小區經理歸咎於是華人的因素。我有跟一些洋人資深小區經理聊過,他們說其實這也是不公平的,他們剛開始甚麼也都不會,做不好也不會有人說因為他們是紐西蘭人的關係,而少數華人做的讓少數業主不滿意,就歸咎成是華人小區經理全部都不好。 行業標準的重要性許多業界的專業人士在處理了多年的小區經理與業委會糾紛後,總結出這個行業最大的問題是缺乏一個行業標準,甚麼叫做得好,甚麼叫做得不好,沒有一個標準,大家都很主觀。有些小區經理也沒怎麼在做事,但是跟業委會處得好,大家都覺得他好棒棒!有些小區經理事也沒少做,大家就是嫌東嫌西說他懶惰做不好。 而 Australian Building Management Accreditation (ABMA) 這個機構就因此誕生,兩位非常資深的小區與大樓管理經理將所有現行的超過100套相關法律條文、澳洲標準與規定都整理出來,寫成了一本長達 22章節、440頁的 ABMA Building Management Code (2016) 建物管理準則。並邀請了 29 位獨立的評審委員來協助檢查這份準則,其中包括小區經理、業委會服務經理、業委會成員、律師、ARAMA高層、APMA (華人物業管理經理聯盟) 理事長及我本人,以確保這個行業涉及到的角色都參與了這個行業準則規範的定制,大家都能夠接受。 2016年昆士蘭正式版的 ABMA 澳洲建物管理準則也在所有人的努力下誕生並開始推行,物業管理行業的同業公會 ARAMA 及華人物業管理經理聯盟 APMA 也開始向會員們推廣,這本準則也受到了行業律師、業委會、業委會服務公司的推崇,覺得這會解決很多的爭議及確保物業管理權轉讓時的順利。 物業管理權行業權威律師 John Mahoney 先生在 2016年7月份就表示他聽到各界關於這套ABMA 澳洲建物管理準則的意見反饋都是統一正面的。代表小區經理的律師們都同意若是他們的客戶接受關於 ABMA澳洲建物管理準則的培訓會對他們成功購買管理權有幫助。業委會服務公司的經理們也開始接受了 ABMA的培訓,會指導業委會以 ABMA澳洲建物管理準則中的標準來要求小區經理。 Mahoney律師事務所表示將會與行業內其他律師共同來推動接受在物業管理權生意買賣轉讓協議上加上要求新經理接受 ABMA澳洲建物管理準則培訓的條款。 自從七月以來,行業公會 (例如ARAMA、SCA、ACCAL、Body Corp Matters跟 APMA)、小區經理方的律師 (例如 Mahoney's跟Pevy's)、業委會方律師 (例如 Grace Lawyers、Hynes Legal、OMB、Nicholson’s、Stratum Legal、Matthews Hunt Legal、Active Lawyers、Thynne & McCartney、Short Punch & Greatorix、Allen Partners、Herd Law / Birum、 Clark Kann、HWL Ebsworth)、業委會服務公司(例如PICA、Body Corporate Services、SSKB、Archers、Ernst、Strata Dynamics、CTS Management、AM Strata、Challenge、Whittles、Ace、KBW、Stratacare、Strata3、Hartleys, Advocate、Strata Influence、Strata Gem、BCP、TCM Strata、Advocate Strata、Community Co、 Skehan’s、 Select BCM等等)及越來越多的業界人士都支持這份行業準則。 ACCAL (Australian College of Community Association Lawyers) 澳洲業委會律師學院也同意將標準的 Caretaking Agreement上加上小區管理經理的工作應該遵照 ABMA澳洲建物管理準則來進行。 種種的進展都顯示未來新入行的經理都將會需要接受關於 ABMA澳洲建物管理準則培訓,並持有相關認證證書及加入行業公會組織,以展現給業委會覺得說這新人有心有誠意做好這份工作。而在有爭議時也能夠拿出這套標準出來評定說到底小區經理這樣做對還是不對。 華人小區經理該如何跟上行業趨勢從事物業管理權的華人是越來越多,業委會的職責本來就是監督小區經理做事,我聽過太多的糾紛,很多時候根本也無關種族歧視,而是Caretaker Agreement 內的工作範圍描述太過籠統模糊不清。例如,花園維護可能就寫短短一段話,到底草該多久修剪一次,樹是不是小區經理責任都模糊帶過。業委會希望小區經理做到的程度跟小區經理對工作的理解有差距,那麼自然會發生爭議。
隨著越來越多的新小區新大樓落成,越來越多的人開始進入中高密度的居住環境,這個行業是會帶來大量的機會但也同時面臨更多的挑戰。業主們看著自己繳納的物業費每年調漲,總是會希望看到小區經理做事的成果,及看到每一次換小區經理能越換越好。 因此,ABMA 在與一些培訓機構推出英文課程後,我也毛遂自薦地成為了ABMA第一位華語培訓師。將會在十月二十日(四)整天提供第一期課程,也會是今年唯一一場,課程將包括一本定價$198的2016年昆士蘭正式版的 ABMA 澳洲建物管理準則。想要進入小區物業管理行業的新人建議除了讀我的執照課程之外,最好也能讀這個新課程。這樣在看好小區要進行業委會面試環節能夠拿出這套準則來讓委員們放心同意將管理權轉交給我們,尤其是在競爭時能增加勝算。課程定價我也訂得比英文課程便宜,回饋學生們,希望能提升華人小區經理水平,別讓業委會挑我們華人小區經理毛病。 至於已經從業的小區經理們,不讀這課程也沒關係,但是也建議購買一本回去翻閱,才不會不小心在做事的時候觸法。為了方便大家購買,我在 Logan Central 的教室也有預購了一些,不包郵給團購價$188。 報名或訂購電話: (07) 3386 0036 我有著很多物業管理的學生,但是我有時也會在課堂上講述為什麼房東不應該自己管理出租物業,因為我自己就有段慘痛經歷,搞到還要跟租客對簿公堂上QCAT。所以今天我就要跟大家討論房東自己管理出租物業容易犯的一些錯誤,希望大家不要觸碰到這些誤區。 我之前在 Springfield Lakes 自己設計蓋了一間房子,是屬於那種上下兩層分開可以當兩戶居住或者可以整棟使用的七房四衛兩起居兩廚房的規劃。那時是覺得可以一層自住一層分租貼補貸款,或者是我的爸爸媽媽或岳父岳母若有要來與我們同住,可以有自己的空間又能互相照應。 當時從青島迎回妻兒,我們一家四口就住在樓上,樓下三個房間就租給房客分租。那時來了一個澳洲單親媽媽帶著一個兒子跟一個小寶寶女兒,她說她在讀大學領著政府補助,這時我們算是犯了第一個錯誤:沒有好好的篩選租客! 房東自己出租物業第一個誤區:無法好好篩選租客當年我尚未開始教課,也沒有專職做物業管理,公司裡物業管理經理另有其人。心中想著反正這租客就住在自家樓下,沒有理由管不好,也不用透過專業物業管理來收租。登了廣告有人來看,就憑著見面的印象就答應了讓這個願意繳納房租的單親媽媽來租我家樓下的主臥。她靠 Centrelink的政府補助也沒有多少收入,甚至連四週的押金都還是由 Centrelink幫她代繳。 若是專業的物業管理經理,一定是讓租客填寫正式的租屋申請表,要求這個租客把過去租房的歷史紀錄都寫出來,並且去打電話去確認過去的物業經理對於這位租客的評價。有道是「請神容易送神難」「預防勝於治療」,在挑選租客之前好好的過濾篩選可以預防之後大部分的糾紛與問題。 物業管理經理首先應該確認租客是否有負擔房租的能力,通常我們就是以房租不要超過租客每週收入三分之一為標準,一般人拿出三分之一收入來承擔房租還是沒太大壓力的。若房租都接近租客每週收入一半了,那對租客也是很大的壓力。例如,一對夫妻若能夠有一年八萬的稅後家庭收入,大約就能負擔起每週$510的租金,還有錢買菜付其他帳單等等。 還需要看看這份收入的穩定性,打電話去與租客的雇主聊一聊,了解這租客工作多久了,確認有工作有收入。甚至要上網確認一下租客給的雇主電話是真的有這家公司存在,而不是租客給了個朋友的電話假冒雇主。 除了還要與過去房東或物業管理經理了解租客過去租房紀錄之外,許多的專業物業管理經理都還會用類似 TICA (Tenancy Information Centre Australia)或 NTD (National Tenancy Database)等租客黑名單資料庫查詢這個租客是否有案底或不良租屋紀錄。我想很少有房東自己都還有花錢成為這類資料庫的會員吧? 總之,我就是犯了沒有好好審查租客的錯誤。 可是在剛開始的一兩年出租期間,我們也沒遇到任何的問題,這位單親媽媽在我們看來很安靜,孩子們也很乖,租金付的準時,房間也整理的乾淨。一段時間後,這位單親媽媽還主動要求說想多租一個房間,讓她讀小學的兒子能夠自己有自己的房間。那時我還有想過她們是否負擔得起,那媽媽說她開始教跳舞的工作,所以沒問題。那麼我們就同意將樓下另一個空房間租給她,後來另為一位房客搬走,我們也沒再積極找租客,等於她們以租兩間房間的價格用我們整個樓下。 我們與這家人處得也不錯,我家兩個孩子也常常跑到樓下去跟她的兩個孩子一起玩耍,還覺得說這個單親媽媽沒有啥收入但是孩子玩具甚至比我們家還多。有時我們做了點菜還會送下去請她們品嘗,把她當作自己的鄰居朋友對待...這就是第二個錯誤! 房東自己出租物業第二個誤區:租客關係與朋友關係混淆房東與租客之間的關係應該保持一定的距離,可以友好但是不要把租客真的當成自己的朋友了。物業管理經理與租客之間比較容易維持一種專業的關係,大家公事公辦,不用考慮到關係情感。有些房東把物業租給自己熟人,但往往因為熟識的關係,很難堅持租約上的一些規定。你的朋友要是請你多寬限幾天再付房租,我們難道能狠下心來拒絕? 房東與租客中間若能隔著一位專業的物業管理經理,有啥難以啟齒或不好親自出面講的話,也能有專業人士代勞。熟識的租客若繞過了物業管理經理親自求到房東這了,有時房東也難以推託拒絕。但是物業管理經理沒有這個問題,即使平常對租客很友好,租客若有寬限繳租的要求或不要漲租金的要求,經理都能夠說追租及照著市場調整租金都是自己的職責,為了保住飯碗,雖然同情也愛莫能助。 我們就是容易心軟心善,甚至這位單親媽媽因為買的是一輛破二手車送孩子上下學,常常故障發不動,有時我都還替他送孩子過。有一次連她的小寶寶放到後座安全座椅後,車子居然自己鎖上了,把孩子關在車內不會開門。媽媽跟兒子在車外急得像熱鍋上的螞蟻,最後也是我想辦法開了車門 (自己都驚訝自己有這種偷車技能!)。後來她的車子正式罷工,她很為難的來求我跟我太太能不能借她個三千澳元讓她能買車送孩子上下學,她願意簽借據分期付款償還。我與老婆想了一夜,最後還是決定借錢給她,當作是幫助朋友。 這位單親媽媽當我們的好租客一直持續到了我們為了孩子們的教育而搬家後。事實上,我們本來也打算將孩子送去附近的小學,但是是這位單親媽媽特別跟我們說附近小學不好,她專門還將孩子轉學到更遠的學校,我們才決定搬回南區讓孩子去讀 Sunnybank Hills小學。由於覺得這位單親媽媽是個愛整潔的好租客,我們也想幫助她能夠擺脫貧困,我還特別給了她一個選擇。 我跟她說,我們可以把整棟房子整租給她,連所有的家電家具通通留給她因為反正我們要搬去的地方乾脆買新家具,我向她建議可以把空的房間分租出去,她收來的租金可以補貼她自己要付的租金,還能補貼家用。她考慮過後,同意了這個方案,但她表示她想要住到樓上去將四間房間留作自用,把樓下三間房間分租。反正她整租下來,她愛怎樣住就怎樣住。這樣子我們雖然少收點房租,但是省了自己管理分租房客的麻煩,還覺得能幫助到別人。這又是我們第三個錯誤。 房東自己出租物業第三個誤區:讓比較信任的租客管理其他租客我知道有些房東因為自己的物業要分租給多個房客,常常會從中挑選一位比較能信賴的房客給他一點優待折扣,然後請房客幫自己帶其他房客看房給鑰匙甚至介紹朋友一起入住等等。等於是讓沒有經過專業培訓的人來幫自己做物業管理。這比自己管自己的物業還要差,因為畢竟這個人除了不專業還因為不是自己的房子,根本不能也不會負啥全部責任。 像我這樣把房子整租給一個房客然後允與房客當二房東這一種做法的也有,會好一點,但是同樣的是不能指望二房東會像真正房東一樣或像專業物業管理經理一樣好好管理。不過,在我們搬出後的前半年,這位單親媽媽管理的不錯,我每過一段時間都會回去拿信,看到這位單親媽媽把我們以前的家整理的比我們以前住的時候還乾淨,自己也很滿意,租金也都是有定期打到銀行帳戶上。後來,等我把信件都轉走,漸漸地也因為忙於工作及家庭,就很少再去定期檢查房屋,甚至也沒有每週都去查看銀行帳戶了。這就是第四個錯誤! 房東自己出租物業第四個誤區:沒有定期檢查專業的物業管理經理是每天在檢查所管理的每間物業有沒有該進來的租金都有進來,每天打開網路銀行去核對哪幾筆租金進來,是誰付的,然後以專業的信託帳戶軟件去開立收據,做紀錄。若是有哪一戶租金沒有進來,立即就會以簡訊或電話聯繫友善提醒租客。三天沒有租金進來,就立即打電話了解為什麼沒付,口頭警告七天不付就要給書面警告。七天還不付就要以 RTA Form 11 - Notice to Remedy Breach警告租客請在七天內付清租金不然就要趕人! 而專業的物業管理經理也會安排每三個月定期檢查屋況,不會因為忙於別的事就把該做的工作也忘了。畢竟這就是物業管理的正職工作!當然或許有些物業管理公司會因為收費較低而沒定期做檢查或者省略掉一些應做工作,但是應該還是要比沒把物業管理當正職工作的房東們會更認真一些。 我後來就是認為應該不用檢查房子也會打理得很乾淨,而且因為我的主要交易銀行從NAB換到CBA,我就比較少去關注原來收租的帳戶到底有沒有按時有錢進來了。後來第一次注意到這個租客有漏繳房租的情形,已經不曉得過了多久。跟租客聯繫,租客也道歉說自己不小心漏繳了會盡快補上。之後又幾次晚付,聯絡催繳,她就開始找各種藉口理由要求寬限她一段時間,說甚麼她最近車子又壞了修車讓她手頭緊啦!身體不好常常要住院啦!她樓下房間空租啦! 由於大家之前的友好關係,也因為同情她們的遭遇,就只好答應她盡快補齊租金。這就是第五個錯誤! 房東自己出租物業第五個誤區:同情租客不按規章處理這個誤區有可能是因為第二個錯誤,但也有可能房東即使沒有跟租客有朋友關係也會因為同情租客的理由而給予寬限,沒照正確的程序來要求租客改正。 正確的做法事應該在給了RTA Form 11 - Notice to Remedy Breach警告後讓租客有七天的時間補齊租金,若無法補齊,就在七天後給RTA Form 12 - Notice to Leave 要求租客七天內搬家還屋。這樣若租客有準時搬離,至少四週押金還夠補償,說不定租客清潔好房屋還能拿回一週租金,大家好聚好散。若租客耍賴不搬,就走QCAT法庭程序,並申請Landlord Protection Insurance 房東保險補償。 有句話說「可憐之人必有可恨之處」,有些人就是會利用人們的同情心,我們一讓步她們就得寸進尺,軟土深掘。接下來她就是隔幾週付一次,有時多付有時少付,追討她就有各種悲慘故事與我分享,最後我跟她說若是她真的有困難給她兩種選擇,一個是搬走,一個是把至今欠我的錢寫成個借據,然後制定一個還款計畫,我還願意降低房租來幫助她還款。 她也跟我簽了借據然後又當了一段時間的好租客,我本想說她就會慢慢還清了,想不到後來又故態萌發。 通常依照正確做法,給過RTA Form 11或Form 12後,租客若有改正,可以原諒他們一次。若有再犯,就再給 RTA Form 11。犯第三次就可以直接請QCAT法庭中止租約,不用再給租客機會改正了。 當我跟她說我要收回物業並交給物業管理經理管理後,她表示因為她身體越來越差,她也想搬回父母家讓父母照顧,我就跟她約好時間交還房屋,並聯絡了物業管理經理接手。 到了交還房屋那天,物業管理經理來電說他去了我的房子,租客本人不在,一個男的說是她住院了。東西也沒搬走到處還是亂糟糟。租客跟我說她臨時又住院了,無法清理房子希望我能再給她一週時間搬家。我能怎樣?只能答應。 一週後物業管理經理去接收房屋,拍回來的照片讓我看了差點沒暈過去,牆上都是塗鴉與破洞,電視機螢幕還貼了許多貼紙也壞了,窗簾、浴巾架都掉落,沙發都破了,車庫垃圾堆成山。我再連絡租客,她都不接我電話不回我訊息了。 物業管理經理替我安排補牆重漆清潔就花了近五千澳幣。還找了搬家公司來搬運車庫的垃圾去垃圾場倒,據說總計是 700公斤的垃圾! 我們申請保險賠償,到現在保險公司還再跟我們扯皮,說我沒交給專業管理,早該叫租客搬走了,還要找專員過來查看,要我們補齊所有文件紀錄等等。到底會賠多少還沒有確定! 房東自己出租物業第六個誤區:押金沒放 RTA 昆士蘭租賃管理局這第六個常見的房東錯誤我當然是不可能犯的,雖然我犯的是沒有收夠押金,自從她第一次跟Centrelink借款付押金以來就沒有讓她補齊後來租金增加後的差額,因為覺得她付不起。 但是我也要借這篇文章提醒所有自己管理物業的華人房東,如果有收取押金一定要在十天之內放到RTA (Residential Tenancy Authority 昆士蘭租賃管理局) 而且週租若在$700以下,不能收超過四週租金的押金。 RTA法律規定,如果收取租客押金,不在十天內放進RTA讓其保管,可能會被罰款 40 Penalty Unit (1 個 Penalty Unit 在2016年7月1日是 $121.90,等於要罰款 $4876!),如果收超過四週租金的押金,除非是整租每週租金超過 $700或房間分租每週租金超過 $500才可以多收押金,不然就會被罰款 20 Penalty Unit ($2438 罰金)! 我知道有太多的華人房東、二房東都沒把押金上繳 RTA,到時只要租客去告狀,這些房東、二房東不但押金都要吐出來,還會被罰款。真不曉得這些人收押金是來幹甚麼的?簡直是把把柄送給租客,自己捧著一顆定時炸彈。 我倒是拿回了少得可憐的押金,但是根本補償不了我的損失。 最後殘局的收拾我最後還是把這個租客告上QCAT,花了不少時間填寫申請表還付了三百多塊的申請費。我的物業管理經理在處理樓下分租了原租客房間還沒搬走的租客重簽租約時,租客的租客告訴我們我的租客根本沒有身體不好,也不再是單親媽媽,她跟那個交還房屋出現的男的同居還又生了一個孩子。她的租客說她早就開始搬家幾週了,大約的住處他們也知道,後來還幫我找到她的新住處把地址跟我說。 QCAT 會寄回了蓋章過後的申請書,要我親自送去通知被告。我上網查到這個新住址的物業管理經理聯絡方式,去跟這個物業管理經理確認說是否真的是她住在那邊,那個物業管理經理跟我說因為隱私權法她不能回答我,但是我若是在下週二下午碰巧去了 Ipswich的QCAT法院,應該會遇到我想找的人,因為她也把我想找的人告上QCAT,然後說她從來沒有跟我講過電話,就掛了。做物業管理的人都還是很同仇共愾的。 我上週末就去了我這個前租客的家,她避不開門,我還是將文件放她信箱,並發簡訊給她通知看信箱。她回我說她病重不能下床而且還在餵奶所以沒開門,希望跟我庭外和解,願意每週付我$50慢慢還錢,不然我若告上法庭,她因為是單親媽媽,法庭也頂多判她每兩週還我 $10云云。我跟她說,就衝著她又生孩子餵奶這點我就會提出她根本不再是單親媽媽,而且過去已經給她過機會,我寧可讓法庭判決由法庭執行逼她還款。順便還訓了她一頓,當初她好好付租金照顧房子我們都還願意幫助她,現在找了個男人同居後財務反而還變差,把我的房子破壞還逃跑,背棄幫助她的人,誰還能相信她。 我想我很有可能也拿不回我的損失,但是這樣的人不給她點教訓,她也不會改過。我覺得最可憐的是她的孩子,沒有個好榜樣媽媽,不能學到人可以窮但志不能窮。我也學到了真的是「救急不救窮」,還有甚麼叫做「升米恩斗米仇」,我以後所有物業都還是交給專業物業管理經理,一點錢給人家賺,省心省事省麻煩。 結論很多物業投資者都會覺得說為什麼要付給物業管理經理7.5%~8%加 GST以上的佣金,有時還會選擇一些收費比較低廉的管理公司或乾脆自己管。當租客沒問題時當然都很好管理,可是時間久了,有些租客也是會變的,真的遇上問題時,若不能專業的處理,只會讓損失越來越大,最後得不償失。
我不是不知道該做甚麼,但是只要不是全職做物業管理,每天都只做物業管理,根本就沒辦法做好物業管理。我們的投資物業還是交給專業全職的物管經理,讓他們替我們面對租客,會更好的管好我們的投資,長期為我們省下來的金錢與煩惱是絕對值得的。 在經歷過漫長的煎熬與等待,聯邦大選總算是大局已定,LNP 聯盟黨險勝工黨確定繼續執政,但是參議院聯盟黨的席位估計會比解散國會兩院前還要慘,一些改革法案估計不會被兩院通過,政策不確定性很大,小黨不會支持政府的開源節流,澳洲的信用評級還是有可能下降,造成利息上漲等等... 我在大選前看中了一套投資物業,合同放在我手中我一直沒簽,一直等到確認聯盟黨執政有望了我才簽字。雖然不是很看好這屆的聯盟黨能夠有甚麼大作為,但是至少負扣稅政策跟增值稅優惠政策不變,也比工黨執政好,我還是決定依照我之前分析如何挑選好的投資公寓買下這套預售房。我打算把我這套投資選擇的考量跟大家分享,讓大家參考看看我是為什麼投資這套物業。 甚麼因素會影響房價?影響房價的因素我們可以分三個層次:大環境、大區域與當地市場。 Macro Level 大環境層次 這層級的因素包括了利率、經濟、薪資成長、消費者信心、政府政策、匯率、海外大事件等等。說實在的,我們的大環境層次並不振奮人心,我們利率雖然是在歷史低點,專家們也預期接下來聯邦儲備銀行會再降息一至兩次,但是若是澳大利亞信用評級下降銀行利息有可能會不跟著央行降,甚至可能還升。我們聯邦政府主要刺激經濟的改革策略為企業降稅也可能受到參議院小黨牽制,對於經濟成長沒有甚麼新的有效手段,所以薪資成長也不會太樂觀。消費者信心相信也受到這次大選結果會有所動搖,政府政策充滿不確定性,匯率應該會走低但中國也在嚴格管制外匯,海外大事件不斷,又是英國脫歐又是南海仲裁案等等。連我都要確定是聯盟黨執政才肯簽約,可見大環境是會影響投資者信心。但是任何時機都有人會投資,也都會有好的投資機會,若是永遠在等好時機可能會錯過好的機會。該出手還是要出手,只要好好評估風險就是了。 Regional Level 大區域層次 這層級的因素主要要看這個城市區域的就業率、薪資成長還有最重要的供需關係。我看到很多人常常還提到公共建設 Infrastructure,但是除非這個公共建設能夠增加長期的工作機會與居民便利性,一些造路工程並不會太影響房價。布里斯本的失業率在 2012至2015 自由國家黨執掌昆士蘭州政府期間因為紐曼省長大刀闊斧的砍掉14000個政府公職工作以降低開銷而達到高點,2015年州政府大選工黨承諾要回復公職工作把很多人聘請回來,他們意外贏得大選後也不得不維持承諾,所以可以看到失業率下跌。2014年12月份昆士蘭政府共聘用196,857位公職人員,到了去年12月工黨政府就聘請了 205,529位公職人員,增加了 8672人。但是降低失業率不能光靠政府聘用公職人員,很遺憾的失業率自去年開始又上漲了,今年五月份就又少了5800個工作。所幸接下來五年布里斯本預估會增加22000個新工作,而且高薪工作將佔38%,這會對房地產市場的租金與售價都帶來好的影響。 至於我們布里斯本區域的供需關係就請看我之前寫的文章:布里斯本的公寓是否蓋太多? 現在布里斯本市中心五公里的範圍內住了380,000人,而好消息是每年還成長7000人,等於需要每年多蓋3000戶新房!但壞消息是,目前我們在蓋的數量遠大於這個需求量,而且都還是蓋一些錯誤的商品房,不是真正本地居民想要的房產類型。所幸由於銀行縮緊對於房地產開發商的貸款與整個市場的銷售放緩,目前已經有三分之一的開發商放棄了繼續進行它們還未開始動工的項目,而這個數量還會再增加,一些市場關於供應量的數據都是看被批准開發的數字,但是被批准並不代表一定就會開發。在等待市場消化這些房源的過程中,買對的投資物業就變得格外的重要。 Local Level 當地市場層次 這個層次主要就是供應與需求,還有我們常講的 4P法則:Position (地點)、Price (價格)、Product (產品)、Potential (潛力),還有 PIE 法則:Population (人口成長)、Infrastructure (設施建設)、Employment (就業機會)。 未來十年房產買家的黃金大蛋糕怎麼分?之前我寫過了關於如何挑選好的投資公寓的分析,提到說要想想買的投資物業要租給誰?要賣給誰?我曾經去上過 Michael Matusik的課程,他把房地產的買家分成六大派,我認為這六大派買家將瓜分未來十年的房產大蛋糕,我們挑選的投資物業若能符合這六大派買家的需求,就會變得很搶手,即使整體市場供過於求,我們的投資物業也會好賣而且價格更高。 1. 投資買家 由於很大比例的投資物業都是租給二十多歲的年輕族群,所以要考慮到這些租客的供租能力,還有合租的便利性。現在的年輕人寧可出門去抓 Pokemon也不喜歡割草維護房屋。他們會喜歡近市區地點好的公寓、排屋、雙併別墅,還有在比較中段郊區的 Dual Key 雙戶型房屋。想買投資物業租給這類租客,建議要購買方便年輕人合租的物業,要有同樣大小的臥房,甚至是套房,有儲藏空間與停車位。 2. 首次購屋者 隨著存夠首期款越來越困難,首次購屋者的年齡也從二十七、八歲拓展到三十七、八歲。他們購房考慮的重點在於有足夠的房間來組成他們未來的小家庭。少數會選擇市區的公寓,買也要買兩房的;中段區域會選擇排屋、雙併別墅或者小房子;郊區會想買大一點的獨立別墅或是能夠分租一部分的Dual Occupancy雙戶型房屋。建議這類型的買家要買能夠收個租客來幫忙還房貸的物業。 3. 升級購屋者 近四十歲到近六十歲的這些人,因為結婚生子的較晚,五十幾歲家裡都還有可能有青少年同住,購買的物業講究有足夠的空間,還有可以改建裝修增值的潛力。這些人若要在市區選擇公寓,會找大面積的公寓;若住到中段區域及郊區,他們還是喜歡傳統的獨立別墅或是能分租的房屋。建議購買靠近大型公共建設的大房子或是便利地點的精品中低層公寓。 4. 大房換小房者 五十多歲至六十多歲的業主,隨著孩子們自立門戶,家中的房間漸漸空了出來,據 Bank West與 Curtin 大學調查顯示有80%的業主未來想要賣掉大房子換成小房住,而且如果可以他們還想要住在原來居住的區域,只是覺得很難找到合適的物業。 他們買房的考量主要是低維護成本、便利、相似的鄰居、原本的區域及較小的小區項目。他們喜歡寬敞的大公寓、連體別墅、Dual Occupancy雙戶型房屋。建議這類型的買家要買的物有所值、不要太大的項目、隱密安靜、安全、有空間接待訪客及孫兒。房門鎖起來就可以出國旅遊去,甚至搭乘幾個月的郵輪旅遊。 5. 退休自住者 年紀更大六十幾歲至七十幾歲,這類型的跟大房換小房者差不多,空間需求更小一些,但是希望所住務業能夠養寵物陪伴自己。 6.年老須照料者 七八十歲以上,可能需要專人照料的老人,要負擔得起,低維護需求,安靜可養寵物。 很可惜的是,我看到很多之前專賣海外的高樓項目,幾乎都不符合以上本地買家的需求。 我最近投資了什麼?我之前投資了兩間 Dual Occupancy的房屋,本來是沒有打算再買公寓樓花的,因為我的投資組合裡公寓已經夠了。但是出乎意料的,我在做了很多研究後又買了一套跟我以前買過的公寓完全不同的預售公寓,而且是一個過去我從來沒有去過的區。
我的一位高中同學自從去年就開始跟我介紹這個開發項目,希望有機會能夠一起銷售,但是我對於Bulimba這個區實在是不熟,一直到了兩個月前終於抵擋不住老同學的熱情邀約,去了一趟Bulimba聽聽他的介紹。我了解到了這是一個很少有華人買家的布里斯本富人區,比起其他近城區到處可見的工程大吊車,這個區基本上看不到正在興建的大型項目。我的老同學幫這個開發商賣了十幾年的物業,從來沒有找過華人代銷渠道,也沒賣給海外買家過,這個開發商專賣本地洋人自住買家。過去這家開發商都是邊蓋邊賣,不需要達到預售條件才蓋。只是這一次市政府要求一二期項目的共用地下停車場與公共設施都要一起興建,所以無法分兩期蓋,才希望找一些投資買家預購少數單位。 主要引起我興趣的是,當他介紹起目前購買來自住的客戶群時,我發現完全符合未來十年房市黃金大蛋糕的主流買家 - 大房換小房者與退休自住者。老同學跟我說,他們那麼大一個來賓停車場,很少有人開車來買房,大多都是附近走路來購買公寓的自住者。他最煩惱的一件事,是看著這些買家的年齡,他都有點擔心交房時這些買家還在不在世 (有點誇大了,但是澳洲老人確實特別顯老)。 我跟老同學說要我推薦項目給投資買家必須要有專業估價師的評估報告,證明售價物有所值。他就請了Land Mark White的估價師評估了每一套公寓的價值還有比較了附近建成與未興建的項目。我也與開發商見了面,發現他們過去十幾年從未找過代銷公司合作過,都是付一般地產仲介 2.5%~3%的佣金。我跟他們說預售樓花就是要讓投資者有錢賺,他們也很認同,同意參考估價師估價讓利給投資買家。他們上幾個項目的預售買家也是跟著他們一個個項目投資,主要也都是因為有賺到錢。 大多數的自住買家還是喜歡看到現房,進去裡面親自觸摸感覺空間大小。所以有些預售買家等到交屋時,遇到就是看上他們務業的自住買家也抵擋不住他們的出價而售出。例如,他們上一個項目在 21 Barramul Street Bulimba,2014年11月預售 $70萬的兩房公寓到了 2015年5月就有買家仲介帶著自住買家花了 $80萬來購買;有一間2015年3月預售$599,000的兩房公寓,在2016年2月也是以$80萬賣給買家仲介帶來的買家。 估價師很仔細的調查了未來這區與鄰近的區會興建的所有項目,報告中顯示所有批准開發的項目都是很小十幾套的規模,接下來三至五年所有的項目加起來也不超過550套,還比不上市中心的一兩棟高樓。這個區主要是限高三層樓,蓋不了大型項目。所以當地市場層次的供應與需求關係,都是供不應求,不像其他近城區動不動幾千套的供應量。 Position (地點)來說是適合自住的高尚富人區;Price (價格)是物超所值,比起當地百萬以上的別墅,兩房與三房的公寓符合大房換小房者的心理價位;Product (產品)完全受到本地自住買家的喜愛,寬敞的生活空間與可以養寵物的環境,難怪目前大多數買家都是附近鄰居;而且Potential (潛力)很好附近的軍營將被重新開發成為當地的購物娛樂生活中心。 我帶了不少學生前去考察,大家都給予高度評價,紛紛簽下代理協議介紹給自己的貴賓客戶。只可惜開發商只同意銷售少量單位給預售投資者,機會有限。但是未來這個項目大多都是自住者只有少部分投資者,對於保值增值更有利。 我跟開發商要求了除了要售價低於估價之外,還要給十二個月的5%租金保證優惠。若是有興趣了解這個項目,還請在微信上找 paulpshih,我可以找有簽代理的學生給您介紹。 最近在微信上,我乾脆開了個政論群,讓對澳洲政治有興趣的朋友們一起來討論。其中許多網友都提到,怎麼感覺到工黨的廣告鋪天蓋地,自由國家黨好像都沒甚麼在廣告,不是應該自由國家黨比較有錢工黨比較沒錢嗎? 我確實也有相同的感覺,開著車在路上聽澳洲的電台,不斷的聽到工黨的負面洗腦選舉廣告「譚寶總理說他有計畫,我們都記得上次紐曼州長說他有計畫的時候發生了甚麼事!聯盟黨會砍工作、砍教育、砍健保!」 路邊的大廣告牌也是看到工黨的負面廣告。有趣的是,看到一個廣告牌,上面有譚寶總理的相片,大字寫說「Turnbull is cutting further & harder!Cut Jobs!Cut Schools!Cut Healthcare!」(譚寶將砍得更多更狠!砍工作!砍學校!砍醫療!) 然後旁邊兩個人像,分別是前總理艾伯特與前昆州州長紐曼。這兩位真是躺著也中槍,上次州選舉工黨靠著這兩位的頭像貼滿各投票所反敗為勝,這次聯邦大選又祭出來,把他們兩位當票房毒藥使。 我連女兒打開iPad看Youtube卡通影片也要先看到一段工黨的負面選舉廣告說邪惡的銀行現在笑得很開心因為自由國家黨要給他們減稅! 我都忍不住問自己,自由國家黨的廣告哪裡去了?為什麼我要四處被工黨廣告轟炸? 根據以往經驗,大選前的兩週兩黨會將75%的競選廣告經費集中轟炸,之前我們所看到的不過是四分之一的廣告銀彈罷了,接下來才是真的鋪天蓋地。至六月二十一日為止,我們其實可以看到自由黨的正面選舉廣告投入花了 $1,473,717在主要電視台與報紙上,比起工黨的 $418,448正面廣告要多出了超過一百萬澳幣。自由黨主要的廣告都是在強調對於創造工作機會與經濟成長的計畫,工黨的正面廣告「一百個好政策」應該說沒甚麼人看到。 但是工黨的選舉經費大部分都花在了負面選舉的廣告來攻擊譚寶總理與聯盟黨。早在五月底工黨對於負面的選舉廣告投入就超過了它的「一百個好政策」,不要說選民們對一百個工黨好政策沒甚麼印象,我還看到一段影片是記者追問肖頓黨魁要看他能記得幾個好政策,連他也答不上來。至六月二十一日為止,工黨總計花了 $925,931對譚寶總理窮追猛打砲火猛烈。在六月二十日之前,自由黨的負面競選廣告大多只在網路社交媒體上刊登,第一個負面電視廣告「不變的工黨 - 比爾肖頓反對降稅」才隆重登場,花費$75,000。總計工黨的負面選舉廣告要超出自由黨的$312,505近乎三倍! 人家說「好事不出門、壞事傳千里」,負面的攻擊性選舉廣告總是比較吸引大家注意力。自由黨的一位老黨員不解地說,「通常不是都應該先打正面政策廣告然後才攻擊我們的嗎?怎麼那麼早就開始負面廣告了呢?」拜託!甚麼年代了你還指望對手跟你照著以往套路來? 根據 The Australian 日報(6/5/2016)報導,代表全國兩百五十萬工會會員的Australian Council of Trade Unions 向工會會員們徵收了$1300萬的費用,投入了 $3000萬來幫工黨打擊譚寶政府,工會的頭頭們會盡一切力量使工黨來執政,目前還花不到三分之一呢! 我向來是支持政黨以正面選舉的方式競選,你想要執政就告訴我們你要怎樣為我們廣大選民帶來更好的未來!拼命的攻擊抹黑對手只會讓理智的選民看清楚哪個政黨是有計畫改善民生,哪個政黨只想著要打敗對手上位。我看到了上次靠著負面選舉意外執政的昆州工黨政府;我也看到了堅持正面選舉不顧對手負面攻擊的布里斯本市自由黨政府,這次聯邦大選鹿死誰手,我們就拭目以待。 健保私有化?本次大選最大謊言?工黨黨魁肖頓在此次大選的誓師大會上宣稱七月二日的選舉日是對於全民健保的公投。他製作了一個拯救健保的網站,還請出了工黨老總理霍克,錄製了一段影片,內容就是指責聯盟黨想要廢除健保,要選民幫助肖頓及工黨拯救健保! 譚寶總理怒斥工黨的大謊言「工黨成員在晚上打電話給澳洲年長的公民,恐嚇他們說健保要被賣出去了!健保要私有化!這是這次大選最大的謊言,它不是肖頓先生唯一的謊言,但是是最離譜的!」 譚寶總理很堅定的說「我要很清楚的說,健保永遠不會被私有化!健保不會被賣掉!現下政府提供的每一項健保服務都會繼續由政府來提供。句號!」 實際上,我很遺憾看到工黨這次試圖「拯救健保」的選舉手段反而可能加速健保的破產。 為什麼我要這麼說呢?因為工黨這次的指責會使得未來沒有一個政府敢去嘗試改善我們的健保制度,健保的營運效率會下降、成本會上漲,而它的持續性與壽命也會受到影響 - 隨著澳洲社會老年化,越來越多的嬰兒潮民眾退休開始不繳稅然後對健保的依賴增加,若不改善只會讓健保雪上加霜。 接下來的幾年,健保制度的主要功能包括它電腦資訊系統都需要升級,而最可行的方案是請私有企業參與。 而工黨根本也沒找到任何的證據說聯盟黨要賣掉健保,它的指責完全是建立於政府對於 Productivity Commission 生產力委員會的一段指示「 Undertake an inquiry into Australia’s human services, including health, education, and community services, with a focus on innovative ways to improve outcomes through introducing the principles of competition and informed user choice while maintaining or improving quality of service」(去研究澳洲的人文服務,包括醫療、教育、社會服務,專注於創新的方法來改善結果,引進競爭的原則、有資訊後的使用者選擇並保持獲改善服務品質)。這是對龐大政府付費系統的檢討,而引進私有企業服務是其中的一個選項。但政府撤掉了這個選項,也從未提起要賣掉健保服務。 就靠著這一點,霍克老總裡就跳出來說這是一個健保私有化的專案小組,自由黨就是想健保私有化。 而工黨的影子醫療部長 Catherine King 被問及是否支持政府邀請私有企業改善健保的電腦資訊系統時,她自己也承認再過四五年是需要看看如何更新系統。 我覺得說起效率,政府拍馬也趕不上私有企業,將電腦系統外包給有競爭力的私有企業要比政府自己來搞要有效多了。可惜這條路就因為工黨要用來政治鬥爭,聯盟黨也把它給封閉不可行了。 本次選舉還有啥謊言?工黨:「我們要保衛 Bulk Billing!(看家庭醫生免自費)」 事實:「過去十二個月在譚寶政府下,Bulk Billing的次數要比工黨執政最後十二個月要多出 980萬次!」更多人使用了 Bulk Billing,艾伯特前總理的嘗試請病患自費一部分已經宣告失敗沒有實施,但是工黨還是不放過這一點指出當初譚寶是支持艾伯特前總理政策的。 工黨:「譚寶總理砍掉了 $29 Billion 的學校經費」 事實:「接下來四年聯盟黨政府將增加每年學校的經費 $4.1 Billion (上升26%)」聯盟黨花的是沒有像工黨說要花的一樣多,但是這不能說是砍掉吧? 工黨:「自由黨跟國家黨還沒攻擊健保之前就已經先砍了學校與醫院 $80 Billion的預算!」 事實:「接下來四年聯盟黨政府將增加醫院撥款 $3.9 Billion (上升 23%)」 工黨:「譚寶總理想要砍掉周末的 Penalty Rate罰款薪資!」 事實:「兩黨對於周末額外要付給員工的高時薪是持同樣態度,由獨立的 Fair Works Commission 公平工作委員會來評估決定,兩黨都會接受獨立委員會的評估建議。」 工黨:「譚寶總理要給百萬年薪的人減稅 $17000,一般人啥都拿不到!」 事實:「2014年的時候工黨同意政府向年收入超過十八萬的納稅人徵收 2%額外的三年臨時預算赤字修復稅,時間到了工黨不同意該稅終止,要將它固定下來,讓最高稅率達到 49%」 由於自由國家黨的負面選舉廣告還沒大量出現,我也沒有啥謊言可以揭穿,唯一就是自由黨找了個技工拍廣告被網友質疑那是個演員而不是真的技工,因為他沒曬黑、手太乾淨、杯子易碎、指甲不黑... 但是微信朋友圈中狂轉發了關於工黨要給三萬難民大赦的新聞,如同以往微信媒體的誇大其詞,連「你若當選天理難容」的標題都出來了。後來又傳說工黨澄清沒說過這事,華人網友群起慶賀自己左右政策的力量! 另外還有關於工黨支持 Safe School 反歧視性向的計畫也被寫得令人毛骨悚然,我也保持懷疑態度,我覺得這項計畫應該立意良好是要反歧視反霸凌,要學童理解世間上有不同性向的人,但是教材有點太過火了,自由國家黨要求該計畫不在小學施教,等中學再開始,並把一些角色扮演的教學活動內容去除。由於這是維州工黨政府開始的計畫,又是在工黨吉拉蒂前總理任內開始的,所以許多教會發起了反對工黨的聲音。 每次選舉我都希望能夠呼籲政黨少打負面選戰,希望我們華人選民能夠少被忽悠,理智地明眼地看待每一則新聞,理性的投下會影響我們未來的神聖選票! 七月二日請大家別忘了投票,今年的選舉規則有變,綠色選票有幾格就要填幾個數字,六格就寫 1至6,八格就寫 1至8。如果想投自由國家黨就在 LNP的格子寫1,然後隨您喜好填寫每個格子,把工黨跟綠黨放最後;如果想投工黨就在 ALP的格子寫1、綠黨就在 Green的格子寫1,每個格子都要填,才不會變廢票。
自由國家黨投票指示:https://www.liberal.org.au/how-to-vote 工黨投票指示:http://www.alp.org.au/ 最近幾次參加了聯盟黨募款餐會都被臨時叫去擔任拍賣師,這個任務真的不容易,尤其是還與拍賣高手布里斯本市闊克市長同台的情況下,自己都覺得自己是關公面前耍大刀。為了支持聯盟黨發展經濟,我即使在台上主持拍賣,自己也都自己加價買下一樣東西,自嘲說「當助選拍賣師沒錢領不用說,還要倒貼贊助!」 我在主持Rankin區聯盟黨候選人歐菲雅拍賣的時候對著全場歐菲雅的朋友說,我們舉手競拍不只是支持我們的朋友打一場艱難的選戰,這是為我們、為我們下一代的未來在投資,希望能夠讓聯盟黨的聯邦政府有機會推動他們的政策,將餅做大,發展經濟。 上週又拜讀黃若先生大作,裡面提到澳洲正面臨著全球經濟放緩、中國買礦需求下降的現況,若是在聯盟黨前總理霍華德時代還有財政盈餘倒也還能夠一邊把餅做大同時又重新分配所得,但是在工黨陸克文與姬拉蒂兩位前總理六年在位期間的大肆揮霍,澳洲政府目前總欠債是 $752,305,000,000,光是利息也是個天文數字,我們兩千四百萬人口,包括剛出生的小嬰兒,每人平均分攤下來就是 $31,346的債務。 LNP 聯盟黨的經濟政策現任的譚寶總理與內閣提出的是一個比較長遠的發展經濟藍圖,要從國家經營環境改革做起,主張從小企業公司稅減找至25%開始,在十年內漸漸地擴展到中型與大型企業,全面將公司稅降到25%,以增加澳洲企業在全球的競爭力。雖然聯盟黨預估這樣會短期收入減少,但可以使企業更加願意投資,並吸引外國投資來澳洲做生意。透過這項措施,未來十年全國每年GDP可以增長1%,股民也能獲得更多紅利吸引股票投資,公司也能聘請更多員工或加薪。 經濟學家 Chris Richardson表示這是對國家而言正確的方向,但是從政治層面上來看,它卻沒有號召力,因為十年太長,更重要的是年收入 $80,000以下者幾乎無法在這項政策中得到任何立即直接的好處,誰會考慮未來十年的事情? 其實聯盟黨的這項政策已經是因為政治層面而做了修改的,因為真正對國家更有利的作法不應該是只先照顧小型企業,而是應該同步對所有公司降稅。小生意在近五年來只聘僱了新增僱員總額的18%,兩百個員工以上的大企業則是在過去五年來聘僱了新增僱員總額的52%。小生意也只聘僱了全澳洲僱員的的32%。 而比起聘僱了四人以下員工的小生意來說,大企業也比較有可能把節省下來的公司稅投入創新與發展。所以若是政府真的想要降公司稅來創造更多就業機會及增加創新投資,應該是優先為大企業降公司稅或同時進行才對。 但是想一想也知道以我們現在的政治鬥爭狀況,根本是不可能,聯盟黨就連先降小生意的公司稅再擴張到所有公司,都被工黨拿來大做文章攻擊,質問聯盟黨為什麼 (未來) 要送錢給像是四大銀行一樣的大企業?說對公司減稅 $50 billion是給大企業送錢! ALP 工黨的經濟政策工黨提出了較為普羅大眾的政策,工黨黨魁肖頓提出了一個大幅削減賦稅優惠的大計畫,其中包括了增加香菸稅、減少高收入者退休金免稅額、改革負扣稅、將增值稅50%免稅額砍半等等,並反對將公司稅降低於27.5%而且只限於兩百萬營收以下的小生意可以降公司稅。這樣自己掰手指算一算,就很高興地算出這樣加稅與減少投資優惠,能在未來十年增加國庫150億的財政收入,完全不考慮這些政策會如何影響投資與經濟,會如何減少真正稅收,就覺得自己有錢了可以狂開選舉支票! 工黨認為刺激經濟的做法就是要花錢、給補助,這樣大家有錢可以花就能夠發展經濟。已經宣布端出的「選舉牛肉」就包括了改進學校設備、增加低收入家庭的福利補貼、增加新家庭的育嬰津貼等等。黨魁肖頓如同散財童子一樣巡迴全國各地開選舉支票,五月二十日新聞鏡頭捕捉到肖頓對著工黨支持者們說了一句「You can put that on the spend-o-meter, that's another million!」(你們可以把那個再記到我們的花費錶上,又是一百萬!) 花錢花錢再花錢! 財政部在同一天公布了他們的評估,說目前聯盟黨通過但被工黨擋在上議院不通過的政策原本可以創下 $18 billion開源節流。而工黨只從預算中找到了可以改善的 $16 billion (其中包括$14 billion的增稅與$2 billion的節約)。工黨能做的開源節流一開始就輸聯盟黨 $2 billion,而選戰開打這四個禮拜以來,工黨已經宣布了 $12.7 billion的新開支,比起聯盟黨開出總計不到 $1 billion的新選舉支票,整整多了十倍以上!這錢也不曉得要從哪裡生出來? 黨魁肖頓在5月11日被採訪時為它們接下來十年花費 $37.4 billion改進學校設備的政策要套上促進經濟增長的光環,引用了史丹福大學的經濟學教授 Eric Hanushek報告說「只要進行了這些改變,立即就會有 2.8%的改善!」而隔天 Eric Hanushek教授就出來打臉,他說經濟增長是會來自於教育的成果而不是教育的花費!而且 2.8%的改善他說的是八十年的結果,所以就是2095年,真是一個百年樹人的計畫! 事實上如同我上次比較兩黨政策時說的,兩黨都增加了對教育的投入,只是工黨承諾要花更多!兩黨都會減公司稅,但是聯盟黨的計畫更宏大。 公司減稅好處在哪?兩黨的政治人物都是很會玩政治,都有被抓包說現在講的話跟過去講的話不一樣。在這資訊年代,媒體不但能夠翻出舊報導,還能影音重現,我都為政治人物覺得可憐。之前工黨抨擊譚寶總理為了當上總理放棄了過去的理念與原則,而這次工黨黨魁也被翻了舊帳,肖頓在2011年8月23日於國會中說道: 「降低公司稅會增加國內生產與國內投資,更多的資本投入代表著更高的效率與經濟成長,這也會帶來更多的工作與薪資增長」 如今肖頓一再的說降低公司稅是給大企業送錢,但忽略掉聯盟黨政策下先得利的是年營收在一千萬以下的中小企業。在2016-2017財政年度,870,000小企業與它們340萬個員工將會從公司稅降低到27.5%獲益。若是聯盟黨得以連任,接下來十年三百萬家企業與一千萬員工將會從這個公司稅改革中獲得好處。 此時,六月三日,前任的工黨國家黨部會長 Nynuggai Warren Mundine 站出來透過The Daily Telegraph發表意見: 「工黨過去明白要維持住公共服務例如醫療與教育,關鍵在於經濟成長。也明白說企業透過投資與創新帶來經濟成長。這也是吸引我積極參與澳洲工黨的原因,讓我最終成為全國黨部會長。 但是如今工黨不再明白事理了,叫公司減稅為「$50 billion的送錢」是胡說八道。這$50 billion是將用來創造更多的工作、更多的投資、更多的創新、更多為自己退休做準備的人的收入、退休金與小生意業主」 前工黨全國黨部會長談負扣稅我知道其實工黨裡面有很多懂得生意的人,但是以工會為主導的這個政黨裡,有生意頭腦的這些人處於弱勢。我為這位敢站出來反對黨政策與論的前會長 Warren Mundine喝采,他是一位澳洲原住民,在2012年退出工黨,被當時的艾伯特總理任命為澳洲政府的原住民事務委員會主席。 他也討論了負扣稅的改革,一篇他投稿媒體的文章上面替譚寶總理說話,提到譚寶總理被 ABC電台的左派主持 Jon Faine向總理抗議,說他的孩子買不起房。譚寶總理回他「你應該幫助他們,一個像你一樣的有錢人,你應該可以為兩代平等付出一點」Jon Faine確實是個有錢人,納稅人為他的薪水付出 $30萬一年,我也同意總理的看法,他可以幫助他的孩子而不光是抱怨。 來自於11個兄弟姊妹窮苦澳洲原住民家庭的 Warren Mundine先生提到了他是怎樣從勞工最底層一步步爬上來的,他的第一個家是個帳篷,後來父親貸款買了個房子,父母住一間,姊妹們住一間,祖父母擠一間小房間,他跟他的兄弟們睡在陽台上的一張單人床。長大後住的是政府廉租房,然後他白天工作晚上打工周末打零工,再加上父母與岳父母的幫助存錢,在1979 年買下一套 $34,000的房子,離市中心50公里,每天花三小時去稅務局上班。六年後賣了 $51,500,房地產幫助他向前進。如今同一套房子價值是原來的十倍,這證明了房地產是如何幫助工薪階層的人民創造財富。 他說擁有自己的家園是澳洲人的夢想,而如今這個夢想還要包含擁有投資物業,投資物業幫助許多人擁有了家園。沒錯,我也一直認為首次購屋者 First Home Buyers 應該都要考慮如何成為租房投資者 Rentvestor,一邊投資物業租給別人一邊自己也租物業自住,未來才有能力買自住房。 Warren Mundine先生說討論到底負扣稅政策與增值稅優惠政策是幫助富人多一點?還是窮人多一點?是沒有意義的,像他一樣的勞工階層人民不應該計較說別人賺得比自己多或別人多節稅。他說他成長過程中周遭的人不在意誰擁有更多,而是為自己與家人的未來去拚搏。勞工階層的道德價值觀應該不是去忌妒他人或覺得自己應該從富人那邊獲得更多。勞工階層的道德價值觀應該是努力工作,自給自足,養家活口不靠救濟。 他說所謂的社會公平正義是澳洲人所追求的,而這個公平也包括了讓所有澳洲人都有機會透過房地產投資積累財富而不被政府給阻擋。 我看完他的故事覺得實在太勵志了,這才是勞工黨的精神。我大學時期也曾經是工黨黨員,就好像現在最新民意調查顯示24歲以下選民有61%傾向工黨一樣。極左跟極右理念都對澳洲社會沒有好處,我覺得以現在的經濟狀況,還是中間偏右好一點,還是要支持聯盟黨。 現在的澳洲首富從礦業女首富變成房產業首富,這很明顯地看得出來房地產建築產業是現在經濟重要支柱,以直接聘僱人員來說也是全澳洲第二大產業。我們的經濟現況不允許我們去讓工黨冒險。而我們的昆士蘭工黨政府也正準備向海外人士動刀提高印花稅,這除了讓我懷疑昆士蘭工黨財政部長的數學能力之外,又體現了現下工黨殺雞取卵的習性。 結語我最近寫這麼多政論文章,很多人看到我就說叫我出來選舉。我心裡其實是失望的,國家興亡匹夫有責,我就算去選舉還當選了也不過又多了一名政客。我花時間收集資料寫這些文章是希望讓我們華人朋友也能夠了解澳洲的民主制度與政治對我們的經濟與生活會有甚麼樣的影響,希望有投票權的華人朋友們能在七月二日看清兩黨政策而做出正確選擇,沒有投票權的華人朋友也一樣能夠影響選情,有錢出錢有力出力支持自己覺得應該支持的政黨。
根據五月六日的 The Australian日報報導,代表全國兩百五十萬工會會員的Australian Council of Trade Unions 像工會會員們徵收了$1300萬的費用,投入了 $3000萬來幫工黨打擊譚寶政府,工會的頭頭們會盡一切力量使工黨來執政。一百位 CFMEU工會成員因為擾亂建築行業導致建築成本高漲而被告上法庭,但是工黨還是在工會的指使下阻擋政府成立 Australian Building and Construction Commission來管理工會在建築業的過份違法行為。我每天開車上班聽電台、看臉書都是鋪天蓋地的工黨廣告,其中有很多不實的負面選舉內容。我就覺得為什麼大家很少聽到兩黨傳達正面選舉政見,所以才會出錢出力支持老是受到攻擊的聯盟黨,因為我比較認同它的經濟策略。 工黨有工黨好的政策,聯盟黨有聯盟黨好的政策,我也沒希望聯盟黨一黨獨大,但是需要能夠有個能夠完全執政的政府好好地為人民做事,有個雖然敗選但是能夠重新反省輸在哪裡的反對黨替人民監督政府,而不是玩政治阻擋法案的推動。大家可以支持自己認同的政黨,可是我還是希望聯盟黨能有機會再執政一任,減少國債發展經濟降低失業率。聯盟黨執政以來,出口增加了17%、服務出口增加了21%,出口貢獻了我們 3.1% GDP成長的一半;失業率從去年的6.2%降低到5.7%,去年一年就增加了300,000份新工作 (其中一半在聯盟黨執政的NSW),是2007年以來增加最多工作崗位的一年。我希望這一切都能繼續往好的方面發展,請大家好好考慮後投下您神聖的一票! 本文由澳優資產折舊抵稅 總經理 Lawrence Huang 友情供稿筆者不明白,為啥提高GST行不通,政客們就拿負扣稅和養老金開刀。要想國家財務狀況徹底改善,根本上是要促經濟,拉內需,保就業。這是長期需要做的事。 四年內我們換了四個總理,那一個上臺都說要經濟發展,可是國內經濟環境每況愈下,政客們只顧自己加薪和海外旅行,對老百姓的生活疾苦置若罔聞。 以前澳洲靠中國,礦業繁榮。去年以來,中國產業轉型,資源需求銳減。好在澳洲推出了促進投資移民的政策和中國國內資金外流,促進了澳洲的房地產市場,所有和房地產有關的行業都受益匪淺,比如地產仲介的隊伍一夜間欣欣向榮起來了。 現在政客們拿負扣稅開刀,意在打壓房價。然而,和房地產相關的所有行業首先會受到全面打壓,我們的經濟會陷入無增長點,無領頭羊的停滯狀態。接下來,所有受負扣稅恩澤的人(主要是年收入少於8萬的工薪階層)都會受到損失,我試問,難道每天朝九晚五打拼的勞苦大眾就是稅改的最大受害者嗎?難道所謂的公平稅制就是讓工薪階層多交稅養懶人? 澳洲本土製造業舉步維艱,比如國家本來是出汽車的,現在為啥不生產了,就是因為成本,尤其是人工成本太高。今天美國大部分州的最低工資是少於10元的,可澳洲的最低工資是17.29,高了70-80%。你如何和人家競爭,更別說和廣大的發展中國家競爭了。難怪網購盛行,因為就算是加上快遞費,國外的商品還是比國內的便宜。 高工資使國內企業承壓巨大,為了生存,大的企業一方面裁員,一方面把業務移到海外或外包。一些不得不在國內生產的大企業(如礦企)就不得不聘外勞來。同時小的企業不敢擴張,保守經營。那怪一些商店週末或節假日寧願關門,也不聘人了。 高工資也嚇退了國際企業和海外投資,也抑制創新型的新企業誕生。這勢必導致失業率上升。 我對澳大利亞2016年1月份失業率跳升至6% 一點都不感到奇怪。 失業的人都去拿福利,加上年老者、殘疾人和養孩子的人,使我們的福利支出與日俱增。難道我們非得對外舉債,靠犧牲下一代澳人的利益才能過活嗎?為啥眾多年輕力壯的澳人不願打工掙錢,而是依賴眾多的福利過活,政府不應該先檢討一下當下的福利政策嗎?難道醫生、護士、老師等專業人士,他們對社會的貢獻遠遠超過普通老百姓,他們就不應該多得到些嗎? 任何一個國家,要想國泰民安,就要鼓勵所有的國民:有力出力,有錢出錢,不要養懶人(他們只會等+靠+要),造成社會分配不公。如果你的收入分配制度真正能讓勞動者多勞多得,不勞不得或少得,我想會有更多的國民會加入就業的隊伍,我們的勞工工資就會下降,這樣一來,企業就願意多聘任員工,我們的經濟就有了發展的前提。 2015年4月16日上屆總理亞伯特被問到會不會否決負扣稅改革時說:“會”。他還說“我想對那些到處找方法增稅的人說,我們真正想做的是控制我們的支出。澳洲沒有稅收過低的問題,只有支出過高的問題,這是前政府遺留造成的。” 住房產業協會(HIA)的行業政策執行總監Graham Wolfe稱,限制住宅房產享受負扣稅將減少房地產投資。他說廢除住宅房產印花稅應該是與房產相關稅改的重中之重。 澳洲歷史上曾經嘗試過取消房地產負扣稅和折舊抵稅,但不久就取締了,因大失民心:不僅投資者會大幅減少,市場上出租房的供應和營建業將會受到影響,房租將上漲。結果最倒楣的還是老百姓。租客可比投資者多多了,他們的選票力量讓歷屆政府都不敢輕易在這個敏感問題上動刀。 據統計,澳洲政客手上也有不少投資房,他們自然也不願意放棄負扣稅和折舊抵稅這塊香餑餑。 我們姑且看看身邊的兄弟,以前紐西蘭人爭先恐後地往澳洲跑,現在相反了,好多澳人跟隨紐西蘭人跑回塔斯曼海峽那邊去了。一家跨國公司的老闆道出了原委:“澳洲的稅制不如紐西蘭好”。澳洲萬萬稅(多而雜)是出名的,以前打拼的勞苦大眾因為還有負扣稅,開始多交點稅就認了,因為還能靠投資房的負扣稅,年底能拿回點損失。現在如果沒有了負扣稅, 誰會願意白費工夫多交稅來幫政府養懶人和閒人? 紐西蘭以前沒有增值稅和印花稅,也面臨著中國人來跨國買房,使國內房價暴漲的問題。然而紐西蘭政府沒有以犧牲現有的投資者利益為打壓房市的前提。而是採用其他手段,如兩年內買賣房屋交增值稅(打壓投機),降低買房貸款比例(減少發放房貸)和新買房人必須提供紐西蘭稅號或公開海外財務狀況表等(保護國人利益)。 澳洲政府是三級政府,比紐西蘭多了州級別政府,然而我們的政府比人家高效或高明了嗎?為啥不從控制開支(精簡機構,削減福利),提高國家的競爭力和吸引海外投資,促進經濟發展入手?我認為這比拿負扣稅和養老金開刀高明多了。後者只能是拆西牆,補東牆,獎懶罰勤,造成社會分配的更加不公。 最後,聲明筆者不是反對負扣稅和養老金的改革,而是希望稅改能夠不針對那些勤勞誠實的勞苦大眾。因為我們還有相當一部分年收入超過百萬億萬而不交一分錢或交稅少得可憐的富豪和跨國公司的存在,還存在著廣泛的現金交易,還存在著稅收分配不公,使用不當的問題。如果這些問題不加解決,單純地拿投資者,年老者,打工者,工薪階層開刀,未免是長久之計。筆者更不想看到因為負扣稅的減少,而帶來房租的上漲,導致通貨膨脹,給本來停滯的經濟雪上加霜,給我們國家的前途蒙上陰影。 2016年3月3日主流媒體報導,現任譚博政府明確表示,與負扣稅的改革劃清界限,也就是說,執政黨不會進行負扣稅的改革。 這對於大多數有投資物業的人來說,無疑是個好消息。然而筆者想強調的是:這對於廣大的租客也是一個好消息。2013年時澳洲租客的數量比1981年租客的數量翻了一番,其中單單住在私人投資物業中的人數就達到450萬。今天這個數字還會提高。 住房短缺是澳洲長期面臨的一個難題,而政府的公房是如此的有限(請見下圖,最下面的虛線是政府的公房供應量。而倒數第二條虛線代表的私人投資物業是政府公房數量的2-3倍),因此私人投資物業是對老百姓的住房生活一個必要的和有益的補充。 如果開展負扣稅的改革,私人投資者由於自身稅務利益的瞬間消失,必將提高房租(這恐怕是房東僅有的幾個權利之一)。工黨恐怕忘記了關於負扣稅有幾個事實:
- 1985年當政的工黨財長Paul Keating 首先提出引進負扣稅,意在對付黑市租房市場(繞過仲介自己租,相當於現金交易); - 1986年工黨又撤銷了負扣稅。但沒過多久,1987年又趕緊放回去了。因為發現房租市場反應敏感,尤其是悉尼的,房租升了不少,租客哀聲怨道; - 自那以後幾乎每次大選前, 兩黨都有關於負扣稅的口水戰。 除了房租上漲外,負扣稅的改革還會大大打擊房地產和相關的產業。比如在只有新房才能享受負扣稅的前提下,投資者會願意繼續投資新房嗎?因為誰都知道,今天的新房到了明天,它就是舊房了。也就是說,只有第一任業主才能享受負扣稅,將來他賣房時,就會面臨售房困難的風險,因為繼任的業主無法享受負扣稅,他的投資回報會大打折扣,投資風險會大大提高。 如果投資房市場萎縮,或許投資現房,如單元房的房價會下跌。有人估計是2%,也有人估計是6%,然而這會解決首次置業者的購房難題了嗎?如果首次置業者沒有一個長期穩定的收入,任何銀行或放貸機構會給他們提供貸款嗎?對於一個單純依賴福利而不思自食其力的人,你會指望房價有朝一日會跌到他也能買得起房嗎? 統計證實,房地產和相關的產業是礦業之後,支撐當今國家財政的支柱。如果房價真的下降,房產投資者只會觀望或止步,誰會相信建屋市場會長盛不衰?廣大的建築工人和房地產從業人員會加入到製造業等行業的失業大軍中,無疑會給我們的福利系統雪上加霜,我們國家的財務狀況改善只能是一句空話。 2016年3月15日財長Scott Morrison清晰地表示2016年預算很難推出個人和公司稅減稅,儘管他最近幾個月都表態減稅是他的最優先選項。他還說預定在明年廢除的赤字稅還是一個目前為數不多的減稅項目。 Morrison說為減稅提供空間的最佳方式就是提升經濟增長,所以2016年預算案的重點將放在提升經濟增長上。 大家恐怕注意到今年政府加大的基礎設施的投入,道路和交通建設首先在全國範圍內大張旗鼓地進行著。此後,教育、醫療等領域也會廣泛受益。那麼這些投入的錢哪裡來?筆者重申國家需要開源(開發新的增長點)和保源(保房地產和不可能大幅減稅),更需要節約(堵住福利漏洞),讓那些真正有需要的人受惠。 繼礦業之後,房地產成為近一兩年來政府的搖錢樹,比如悉尼和墨爾本房市的火爆,極大地促進了當地的稅收(如房產產權過戶稅)。我們知道任何市場不可能永遠火爆下去,到一定時候,肯定會出現回檔。筆者認為工党提出的負扣稅的改革是沒有必要的,因為澳洲的市場是高度自由和市場化的,作為政策的制定者,是不需要引入富有爭議的不必要的人為干預,而應該與時俱進,謹慎行事。 當今市場是瞬息變化的。近年來,投資者申報的負扣稅總額也呈現下降趨勢。這是因為世界範圍內銀行的利率在逐年下降,有些國家甚至出現了負利率。因此投資者付出的房貸利息大大的減少,而租金收入在逐年提高。因此占房產投資者主體的工薪階層其實每年個人的抵扣稅額度是每年下降的,也就是說,這些勞動階層在不斷地多交稅,並且這一趨勢會持續下去。工黨提倡的負扣稅改革的成效是過時的和被誇大的。 要提升經濟增長,除了要保護現有的產業(如房地產等),政府已經在廣泛宣傳科技創新。因為只有產業轉型,才能獲得發展的動力和利潤。我們需要更多的高新企業和跨國企業,來擴大就業和經濟增長。 經濟增長需要一個長期積累的過程,然而對於罰懶卻是可以雷厲風行。我們現有的福利體系存在著漏洞,使得一些人有藉口不努力找工作。 澳洲新聞網人類服務部的檔顯示了人們不想工作的原因,其中,一名58歲男子因為想打高爾夫所以不想工作,一名23歲男子拒絕每天工作多於3小時。 Newstart Allowance福利體系的一漏洞每年花費納稅人75億澳元,每兩周就要給單身人士523.4澳元的補貼。這一漏洞可使接收福利的人拒絕潛在的工作,並要求豁免,以免被禁止獲得8周福利。逾70%的福利受惠者都利用這一漏洞,以各種理由拒絕工作。 就業部長Michaelia Cash稱,國會的一份議案有望終止這一漏洞。但該議案目前遭到綠黨和工黨的反對。為啥每每遇到填補福利體系的漏洞時,當政者到會遇到重重的阻力?還不是因為福利受惠者手中的選票在興風作浪? 澳洲是高度民主的,然而這也帶來了效率低下,社會資源浪費的弊端。如福利漏洞,每年花費納稅人75億澳元的錢本來是可以用來促經濟,保就業,現在卻被少數人利用,難道我們真的無可奈何,束手無策了嗎?讓我們對接下來的政府舉措拭目以待吧! 昨晚碰巧有時間看到2016聯邦大選兩黨總理候選人的電視辯論,看完之後深深覺得咱們的譚寶總理 Malcolm Turnbull 口才有待加強,工黨黨魁肖頓 Bill Shorten 不愧是最擅長選舉的黨派領導人,砲火十足,明嘲暗諷,沒提出甚麼政策但是攻擊力破表講話連個嗑巴都沒有。譚寶總理除了背得滾瓜爛熟的幾句此次競選主軸金句說得很順以外,又想要表達執政的計畫,又想要攻擊對手,又要防守,忙得疲於招架。我覺得譚寶總理表現差強人意,可惜了聯盟黨的執政藍圖與計畫。 這兩位政黨黨魁普遍都被民眾認為是不值得信賴會在背後下黑手的政客,工黨黨魁肖頓先後在吉拉德幹掉陸克文總理然後陸克文再拉下吉拉德總理的宮廷政變鬧劇裡扮演著左右政局的幕後黑手;譚寶有樣學樣,也同樣發動黨內政變把艾伯特總理拉下台,自己坐上總理寶座。這次肖頓是卯足全力要拚了,人家譚寶學他搞政變都當上總理了,他兩次出手主導工黨換總理大戲,都還沒當過總理,要是這次還輸,恐怕連工黨黨魁位子都不保。為了勝選,不斷抨擊譚寶總理只是照顧最富有的在金字塔頂端的人民,然後自己選舉支票猛開,也不知道錢要從哪裡來? 譚寶總理當家方知柴米貴,考慮研討各種政策方案,好不容易推出今年的聯邦預算,希望振興經濟,不惜拿在金字塔頂端的高收入民眾開刀,想透過扶持中小企業的發展來增加就業率發展更多產業。聯盟黨是有對未來完整的執政計畫,但是在打選戰方面還真是要像工黨學習學習,人家是先想辦法執政了再說,瞻前顧後的考慮澳洲長遠發展計畫若輸了選戰啥也不用提。 為了讓華人朋友們也能更好的了解兩黨的政策,在這次聯邦大選做出選擇,我來為大家分析一下兩黨重要政策有何不同: 公司稅改
負扣稅與增值稅優惠減半
退休金改革
氣候改變
同性婚姻
難民政策
學校、大專學校補助
健保
全國光纖網路
總結以上是目前我所收集整理的兩黨政策,接下來在大選前的這幾周還會陸陸續續有更多政策的宣布。工黨目前好像是有用不盡的鈔票似的,四處宣布更多更花錢的政策。我想最後以我從1991年跟著父母移民來到澳洲到現在的政府負債情形來跟大家說明一下為什麼大家一般都認為經濟不好負債太高時要選聯盟黨來救經濟,等經濟好有盈餘時要選工黨來發福利:
1990年工黨霍克總理執政時期:負債佔 GDP的 4%。 1993年工黨基廷總理執政時期:負債佔 GDP的 12.4%。 1996年工黨基廷總理執政時期:負債佔 GDP的 18.1%。 1998年聯盟黨霍華德總理執政時期:負債佔 GDP的 11.6%。 2001年聯盟黨霍華德總理執政時期:負債佔 GDP的 5.1%。 2004年聯盟黨霍華德總理執政時期:負債佔 GDP的 1.2%。 2007年聯盟黨霍華德總理執政時期:負債沒了,盈餘佔 GDP的 3.8%! 2010年工黨陸克文總理執政時期:負債佔 GDP的 6%。 2013年工黨吉拉德總理執政時期:負債佔 GDP的 12.8%。 2016年聯盟黨譚寶總理接替了艾伯特總理執政:負債佔 GDP的 18.9%! 以上除了艾伯特總理執政時看到了負債的進一步上漲,雖然他宣稱若是工黨執政會負債更多,但是他也被逼下台了。我覺得整體來說還是聯盟黨執政對經濟對控制負債比較好,譚寶總理剛剛上任一年多,對於澳洲的經濟發展其實也有做出貢獻了,零售業績有成長,失業率有下跌。我覺得在現在這種經濟局勢下,應該要至少再給聯盟黨一任的執政機會,振興經濟與景氣。聯盟黨有不少的計劃要實施,開源節流同時要幫助中小企業壯大。工黨除了花錢花錢再花更多的錢,收入從哪裡來還都是個謎。 聯盟黨說這次的選舉是有關經濟與就業,工黨說這次的選舉是您有選擇的權利。您會怎麼選? |
作者施伯欣從小就知道自己有一天會被稱呼為「老施」只是沒想到這一天那麼早來臨。澳洲布里斯本著名的房地產講師,上千位的地產從業人員都尊稱「老師」。 歷史回顧
August 2022
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