把房子當作個投資到底應該不應該？

最近悉尼大學的Dallas Rogers博士與西悉尼大學的Emma Power研究員發表了一篇文章，提到了聯合國最新的一份關於「居住正義 (right to adequate housing)」的報告指出房地產的「金融產品化 (financialisation」已經是全球的重大問題。聯合國特聘報告員 Leilani Farha 女士強調，把房子當作是資本存放的標的而不是讓人居住的地方是個人權問題。

報告中定義房地產的「金融產品化 (financialisation」為：
「...對於住房、金融及全球投資市場的結構性改變，將房屋當成是商品、一個積累財富的手段，而且成為金融工具的擔保，並在全球市場上交易買賣」

文中兩位學者指責澳洲政府實際上透過各種稅務優惠補貼人民擁有房屋，例如：增值稅的減免、計算老人年金時不算自住房的價值、負扣稅、對房東有利的租房政策、放寬的貸款政策、首次購屋者補助等，都造成了投資房地產的優勢，而這也影響了澳洲人看待房屋的態度。

他們認為房子已經不再是一個可以居住並且讓家庭成長的家，而被當作是一個資本存放與積累的工具，這強烈的影響著澳洲人關於買賣房產的決策，也影響著澳洲人如何看待及使用房屋資本在生意、退休、家庭與其他用途方面。

兩位學者拿出由David Madden與Peter Marcuse著作的​ 「In Defense of Housing: The Politics of Crisis」呼籲要「反房產金融產品化」、增加公共與社會住房、並且不得踢除或轉移公共與社會住房的租客。然後逐步的將各種鼓勵投資房產的政策與補貼給取消，鼓勵房產業主與投資者將他們的財富投資到別處去。

「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」

這讓我想起杜甫在其詩作中有一句名言「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」，看來文人學者都非常有這樣的情懷。有個遮風避雨的住所確實是基本的人權，這幾位專家學者的出發點也是很好，希望人人有房子住，但是這樣烏托邦​的建立在我看來只是一個不切實際的理想 - 我不否認杜甫在詩詞方面的地位，不過若他來執政只會讓國家破產。

對於無家可歸的流浪者，我在日本留學期間常在附近公園看到，除了憐憫之外，也只能提醒自己要好好賺錢別讓自己與家人淪落到成為街友。我承認這在澳洲也是個社會問題，慈善機構與政府也都有在做事保障這些人們生存的基本權利。但是若是聽這幾位學者專家的建議，把所有人的居住問題都交給了政府，問題只會越來越大。我去塞席爾的時候我岳父帶過我去那邊的社會住房參觀，看到一整排海邊的連體別墅，居然是給低收戶住的！誰還會想努力賺錢脫貧致富呀？

房產金融商品化所帶來的好處

上過我房產投資課程的同學們應該會記得我有提到過，房地產其實存在兩種市場：(1) Physical Space Market 實際空間市場與 (2) Financial Asset Market 金融資產市場。澳洲人們把房子還是看做是居住跟家庭成長的家，但也同時是自己資本的一種保障。這兩者是沒有衝突的，若是所有房子不再受到買房者投資者的青睞，房價買完就一路跌，好像新車開出車廠就跌價20%一樣，誰還會買房？租房不就得了？但是又要向誰租去？因為投資者也不提供出租房了，租金只會大漲。那靠政府囉？政府靠稅收，房地產業蕭條失業率上漲，稅收減少還要提供住房？ 最擅長收稅金發福利的工黨政府也玩不過來。

​兩位學者引用了墨爾本大學的 HILDA 研究報告，說到 50%的投資房主是澳洲最富有的前五分之一人口、75%的屋主則是澳洲最富有的前五分之二人口！70.3% 投資者也是澳洲收入最高的前五分之二人口，還說這些人可以透過在市場時機好的時候買賣了獲得資本。

為了深入研究他們論點的根據，我把這份 124頁的 HILDA 研究報告找出來翻看，還去ABS調數據來看，我發現 HILDA (Household, Income and Labour Dynamics in Australia)研究報告是一份非常值得閱讀的資料，講述了關於澳洲家庭、收入、財富、工作等各方面的數據，裡面有很多內容，這兩位疑是有仇富心態的學者偏偏就是挑選部分數據來支持他們的論點。我發現所謂的澳洲收入最高的五分之二人口，其家庭年收入也不過就是 $99684起，對於一個雙薪家庭來說也不過就是每人五萬年薪。寫得好像是他們打破了澳洲投資者是一般爸爸媽媽的迷思似的。

同一份報告指出，2014年澳洲 64.9%的家庭擁有自住房，中位房價為 $500,940。而擁有非自住物業的家庭只佔全澳洲家庭21%，其中擁有投資物業的只有全澳洲家庭的13%！但是平均來說擁有投資物業的家庭只有 1.67間投資物業，平均價值為 $754,523。澳洲有 35.1%的家庭是沒有自住房的，是需要租房的。而21.71%的家庭是跟有投資物業的家庭租房的，剩下13.39%的則是應該靠公共及社會住房或者是海外人士的投資物業。

若要說大部份澳洲有投資房的都是最富有的40%人口，那我也不禁思考他們之所以相對富有是否是因為擁有房產的緣故？我又去 ABS調數據，發現最富有的40%人口家庭淨值是在 AU$836,000以上， 平均家庭淨值則是 AU$742,209。平均來說房地產總值佔家庭財產約 57%以上，股票基金加上現金也差不多才佔10.4%，退休基金則是佔 20.3%。要大家把資產從房地產轉移到其他投資，總不能鼓勵全民炒股吧？要有多少人傾家蕩產呀？就實際上是把私人的直接投資轉到基金去，可是全世界的基金都在找可以存放資本的地方，連商業地產都炒到投資回報率越來愈低，到底還能投資甚麼？

當我們的社會是藏富於民，讓相對多數的人能靠著自己住的房子、提供給買不起房而租房的人的房子而積累財富，可以把淨值抽取出來投資事業、生意、股票來賺更多錢，這是資本主義社會讓多數人富起來的方法，只有人民賺錢納稅，政府才有經費來照顧那些真正需要照顧的人。若是人民只想依賴政府發錢，不願工作的人會越來越多，納稅的人會越來越少，我們的國家要怎麼民富國強？

​ HILDA 報告中說澳洲只有 10.3%的人口是相對貧窮的，包括了 3.9% 絕對貧窮的人口，但是2014年有31%的澳洲家庭曾經收到過政府的某種補助，其中10%左右的家庭是非常依賴政府補助的 (收入 50%以上來自補助)，5%以上的家庭則是完全依賴政府補助 ( 收入 90%以上來自補助)。我很認同說政府需要照顧弱勢，但是不希望政府把人民照顧成弱勢。

我很喜歡一部電影叫「當幸福來敲門 (The Pursuit of Happyness) 」，每看一次哭一次。男主角與兒子在破產妻子離去後相依為命，流離失所無家可歸還要住到火車站的廁所裡去過夜，但是為了下一代的幸福，男主角奮鬥打拼，終於創下一番事業。我們社會的制度應該是要鼓勵人民創造財富，劫富濟貧聽起來很大快人心，但是左派社會主義只存在於理想，連中國共產黨都要先讓一部分的人先富起來，帶動和幫助其他地區、其他的人，逐步達到共同富裕。​我們需要的是一個公平的制度，讓大家有目標有方向有方法去積累財富，夫妻兩人年收入各五萬也有機會投資房地產，不是做不到。把進入房市的門檻拉低若是要靠壓低房價，危害的是那些正在試圖積累財富不成為社會負擔的中產階級。最後給大家看看 Michael Matusik計算若要澳洲各城市的房價變得大眾可負擔，分別需要跌價多少，大家自己想一想，若房價真的跌這麼多，誰還能高興得起來？銀行先倒閉或完全不借款給買房者，買不起房的一樣買不起房，社會問題更大。還是想想怎樣增加經濟適用房的供應量吧！