施老師教你買房前如何做功課

寫於布里斯本房展會專題演講後...

最近很榮幸受到第一傳媒的邀請希望我能作為特邀主講嘉賓在它們布里斯本一年一度的房產博覽會上主講一堂課，我就準備了一個新主題「施老師教你買房前如何做功課」，感謝大家的捧場講座一開始就看到全部座位被占滿之外，連走道地上都有坐人，後面門口也站滿了人。許多人都抗議網站上報了名到現場卻沒位子，所以我決定以我的演講主題寫篇專題並把主要的投影片內容放上我的個人網站讓沒聽到講座的朋友們也能閱讀內容。但是肯定與我現場講的會有所差別，不然以後大家都等我上傳講義，我講座沒人聽了可怎麼辦？

買房前為什麼要做功課?

平時在家裡時連家人都常打趣叫我為「施老師」，我也擔起了監督孩子們寫功課的工作，要陪他們寫學校功課、珠心算功課、中文功課。孩子們總是不愛做功課，而當老師父母的總是要一再的逼孩子做功課才能學到東西。我們長大了到了要投資房地產的時候，還是很多人不「做功課」，或是請別人替我們「做功課」，最後總是要付出相應的代價。買物業要賺錢是買的時候就要賺錢，不是等賣的時候才看看能不能賺錢，而任何的時機都有人賺錢，只要做好功課無論市場好壞都能找到好的投資物業！

好啦！我做功課就是了，但要怎麼做功課呢？

我曾經是個地產投資的研究狂人，到現在還是很喜歡以數據跟證據來說話，以前我瘋狂的時候是如何做功課的呢？

我會每週一去查看上週拍賣出清率 Auction Clearance Rate來看市場風向標 (www.realestate.com.au 、www.domain.com.au 、 www.corelogic.com.au 、www.apm.com.au )；每個月去讀 Residex 的市場報告看上個月的中位房價指數 Median Value Index；每個月第一個周二等著讀 RBA 澳洲儲備銀行的新聞稿不是光看利率升降而是看背後的理由；到 SQM Research 去查每個月最新的空租率、租金回報、房源供應等免費報告；訂閱  HTW 估價公司每個月的 Month In Review 評論報告聽聽全國各地估價師怎麼看它們當地市場；讀各大銀行的房產與經濟報告；沒事就看看 ABS 澳洲國家統計局的各種數據還自製圖表；每個月訂閱 Australian Property Investor 專讀最後面的數據還花錢買 Matusik、BIS Shrapnel 等各家機構的研究報告。

但為什麼我說我「曾經是」研究狂人呢？這些年來我發現雖然研究很重要，但是懂的越多的人讀的越多；讀的越多的人想的越多、擔心的越多；想的越多、擔心的越多… 就越不敢出手投資。一心想要找到最佳入市時機點，還要找到 100分滿意的投資機會，不是根本找不到就是根本搶不到。所以雖然我要教大家如何做功課，但是也要先警告所有想投資的朋友，光是做功課紙上談兵是不會賺錢的，還是要學以致用，找到 70分以上的投資機會就可以出手了！

我這次課程的精隨在於「施老師的投資物業 5P法則」，我最喜歡的字母就是 P，所以連網址 www.paulpshih.com 名字中間也是個 P，P代表的是 Property，也是代表 5P法則的五個 P。我過去從業這十多年來累積的知識經驗就是一步步的把從大學學到的行銷 4P 法則 (Product、Price、Promotion、Place) 借用其中的 2P (Price & Product)，結合地產投資的3P法則 (Position, Price & Potential) 成為 4P法則、最後再加上 PIE 變成 5P法則。我這次的課程不討論投資大環境也不考慮地產循環時機點，就當作是您現在想投資了，要怎樣做基本的功課！

5P 法則之首是 「PIE」，這個 PIE 不是我們布里斯本往黃金海岸路上可以買到的 Yatala 肉派，而是 Population (人口)、Infrastructure (建設)、Employment (就業) 的縮寫。我們投資房地產要看這個 Micro Market是否是一個良性循環的地區，首先就要看看這個區的 Population 人口在增加還是在流失。若是人口持續增加，就會引來政府與企業對於該區的 Infrastructure 建設投入，有了更多的建設就會有 Employment 就業機會，有了就業機會就會吸引更多的人口前來入住，呈現一個良性循環。

以前很多人去投資偏遠地區礦業小鎮等等，那個就是違反 PIE 法則的投資，因為該區可能是因為礦業的建設投資帶來臨時的就業機會，但是若是礦區關閉就業機會沒了，人口也就流失了，那就成了惡性循環。例如 Gladstone 現在就是全昆士蘭最高空租率的地區，11.3%！對於投資者來說簡直是末日般的感受。這些靠單一產業所支撐的區域風險都很高，我之前去考察時就不敢承接任何投資項目。

很多人擔心供過於求的問題，但是根據澳洲人口報告顯示到了 2060年澳洲會有 4000萬人口，其中增加的 1300萬人會住到各大主要城市。光看接下來十年至 2026，澳洲就會有 2600萬人口，其中：
• Melbourne 會增加 925,000人 (需要375,000套住宅)
• Sydney 會增加 820,000人 (需要330,000套住宅)
• Perth 會增加 710,000人 (需要270,000套住宅)
• Brisbane 會增加 530,000人 (需要200,000套住宅)
我們知道哪裡人口會成長就知道哪裡需求會增加，大多數人喜歡住主要城市，而還有喜歡往特定的一些區域去擠。我們就要看看哪些區域是最吸引人口增加的。

為了因應人口的增長，聯邦政府、州政府、市政府都會規劃投入公共建設，公共建設不但能提升居民生活質量，還能促進經濟發展增加就業機會。我建議大家去研究一下以下兩個連結，還有布里斯本主要發展熱點地圖：
• 昆州政府公共建設計畫http://www.dilgp.qld.gov.au/infrastructure/state-infrastructure-plan.html
• 關於布里斯本公共建設的資訊https://brisbanedevelopment.com/category/infrastructure/

就業機會也往往是靠人口增長增加建設所帶來的，更多人在這一區上班就會有更多週邊的生意興起，更多人選擇在附近居住。以接下來十年人口增長來說，200,000戶人家，每戶 1.7輛車，就是 340,000輛新車準備上路，上下班時間堵也堵死我們，所以租客也好買家也好選擇住宅區就會選擇離工作近的。

我們可以看到 Inner City 近城區人口佔整個昆士蘭東南區的3%但是工作卻有 19%； 郊區的人口有 29%工作卻只有19%。我教課的地方離我家不塞車僅僅12分鐘的車程，下班顛峰時段卻要塞半小時以上。這種交通堵塞問題只會越來越嚴重，不住得靠近就業機會怎麼行？

雖然我長期看好布里斯本，但是短期內許多近城區會讓很多投資者因為短期的供過於求而痛苦一段時間。人口增加需求增加，想賺錢的開發商自然就會蓋更多的住宅。開發商都想在市場火熱的時候推出建案，又不想在買氣低迷時推案子賠錢，而推出建案還需要天時地利人和，不是想做隨時有。所以自然會有時供過於求；有時又供不應求。好的區域、有很多公共建設的地方也同時會有很多住宅小區或大樓的推出，要注意買的地方會不會供過於求導致價格下跌且難出租！

我買投資物業除了電腦上看資料還是要實際開車去附近看看的，投資市區附近只要去數數有幾座大吊車正在蓋房子的就知道這區的供應量有多少！把地址找出來，然後去以下兩個網站去看看附近有多少新的住宅供應量會在這幾年投入市場。
• http://pdonline.brisbane.qld.gov.au
• https://brisbanedevelopment.com/brisbane-development-map/

幸好不是所有拿到 DA開發許可的都一定會蓋，但是我要挑選好的投資區域當然是要找那些很少開發很難開發的區囉！

第二個重要的 P 就是 Position 地點，每個房地產仲介都會把「Location、Location、Location！」(地段、地段、地段) 掛在嘴邊。這句話據說是英國房地產大亨 Harold Samuel所創造的，1987年他逝世時的報紙上就說她是這句名言的創造者；但也有人說1926年芝加哥就已經有房地產廣告用了這句話；甚至有人說這句話是李嘉誠說的。不過管他誰說的，比起我的 5P法則，「Location、Location、Location」已經過時了！過去這十年來我看到多少地段超好的房產表現也不怎麼樣！這些年來在蓋的哪個新項目地點不好？附近若是鳥不生蛋，鬼才去那邊做開發賣房。

Position 可以說是比Location更精細的地點，也可以說是一種定位。一個好的區也會有分好的街跟不好的街。所以我說 Position比Location更重要，這個地點可以決定未來的租客跟買家是甚麼樣的人，租金跟賣價是如何來定位。

我會建議大家用 www.walkscore.com 這個網站來看看你想買的區域的步行生活指數排名 (The Most Walkable Australian Cities and Suburbs)。過去十年來，悉尼最好步行生活的區域增值比整個城市增值表現要好，通常房價也要比平均高出 20%！墨爾本大學長達十年的研究顯示，容易讓人步行至附近公共設施的區域的居民更健康！隨著人口增長、居住密度增加，人們的後院變成了陽台，越來越多人花時間在附近的餐廳、咖啡廳，而不是在家！

而另一個我所愛用的網站 Microburbs.com.au 則有調查顯示五公里範圍內有 126-175 家商店的區域在過去兩年的增值要比附近只有 25 家商店的區域多一倍以上！

我在講座中也分享了專家們認為最重要的公共設施、被人低估的公共設施還有被人高估的公共設施。像我說學校是最重要的，因為我自己就因為孩子教育已經「施父三遷」了，預計三年後還要為了中學再遷。買房前需要去查察這個區的學校成績排名如何。這些設施的細節及為什麼被低估跟高估我在課程中有分享。

第三個 P 指的是 Product產品，再好的地點錯誤的產品一樣不是好投資。例如一個吸引家庭的好學校學區偏偏買個一房公寓很明顯的是個錯誤。

我常說要把投資房地產看成一門生意，房產就是我們的產品。會做生意的人就是會知道未來客戶需求提前準備好產品貨源。我過去有寫文章就有提到投資房地產就要先考慮未來這房產能租給誰？又能賣給誰？這兩個問題就是我們在選擇產品時最重要的問題！

要了解我們的客戶 (未來的租客及買家)，就要了解這個市場上人口與家庭結構的變化趨勢。這區的居民未來追求甚麼樣的生活方式？他們平均一個家庭有幾口人？他們的平均年收入可以讓他們買得起甚麼價位的房子？

我以澳洲國家統計局的預測資料做出了2026年也就是十年後的家庭結構比例圖，得出的結論是家庭平均人數將會越來越少，大房子將不會是未來的趨勢。

未來十年房產需求趨勢會是在地點便利區域的小戶型中低密度住宅，越來越多的嬰兒潮退休者會選擇大房換小房，選擇維護需求低的退休住宅，最好隨時可以鎖上門就趁還能走得動去世界各地旅遊。關於如何挑選適合這些客群的投資物業，請看我過去的專題文章。

第四個 P是 Price 價格。地點好、產品對，但若是價格買貴了，一樣是不好的投資！之前就說過，買物業要賺錢是買的時候就要賺錢，不是等賣的時候才看看能不能賺錢。我們要買物超所值，不然至少也要物有所值！樓花預售公寓不是不能買，而是別付給開發商幾年後的價格！現在價格競爭激烈，可以買到非常超值的投資物業，我自己今年做的投資都是買低於銀行估價的好價格。

澳洲是全世界地產價格最透明化的國家，只要買家肯做功課，到以下這些網站去查查過去售價，跟自己的物業做點比較，很容易知道自己買的價格是不是物有所值。

• www.realestate.com.au
• www.domain.com.au
• www.onthehouse.com.au
• www.pricefinder.com.au
• www.corelogic.com.au  / www.rpdata.com.au
• www.realestateinvestar.com.au
• http://house.ksou.cn
• http://suburbprice.com

​許多地產投資者都乾脆跑來報名我教三天的「房產從業人員證書班」就能學到估價師跟地產仲介是如何評估市價的，我常常有學生週五結業隔天就打電話或微信告訴我用我教的知識與技能成功的出價買到想買的物業。

我的 5P 法則最後一個 P就是 Potential未來潛力，地點好、產品對、價格值！又是買在良性循環的發展區，最後就看還有沒有甚麼發展潛力能夠讓價格一飛沖天！有些人將會導致房價上漲的特別因素稱之為 X Factor，這就是看有甚麼尚未出現的重大投資會對該地區造成重大改變。

我在房展會的講課中就拿我最近剛投資的區域 Bulimba做實際案例，用我很喜愛的一個網站 www.microburbs.com.au 來調查分析給大家看看為什麼我會挑這個地方。其中我看中它的 X Factor 未來潛力就是政府對於附近走路可達的一個已經停止使用的大型軍營未來的規劃，將會有大開發商將它改造成一個集購物、休閒、娛樂、工作、居住為一起的新生活中心。而這區又是布里斯本最難進行開發的區域之一，供應量非常有限，各項評分又都非常高，是近城區難得會讓我放心投資的好地方，而且我還跟開發商談到非常優惠的價格與條件，都能以低於估價的優惠價格買到好產品，除了因為近城區其他區供過於求所導致潛在出租風險之外，各方面都非常優秀。就連在我講座之後的風水大師講座，大會特邀的賭場御用風水大師鄭大師指著布里斯本地圖在分析龍脈風水時，手都一直指著 Bulimba區域說這區好，真是巧了！

總之，投資房地產是一門學問，做學問就要做功課，從別人的失敗經驗學習怎樣規避風險；從別人的成功經驗學習怎樣不錯失機會。房地產投資前多做點功課總沒錯，只要找到有七八成把握以上的好投資物業，自己的財務狀況又能夠長期持有迎刃有餘，就是趕快出手買下再存錢蓄勢等著買下一套物業！學以致用，才有用！