經過我們物業管理業界的抗爭,六月昆士蘭工黨政府新出爐的住宅租賃修改法案 Housing Legislation Amendment Bill 2021 要比起去年州大選前工黨副州長 Jackie Trad所想要推動的改革要稍有改善。也不知道是不是故意為之,五月份打敗了Jackie Trad的South Brisbane區綠黨州議員 Dr A MacMahon MP 提出了一個不可能被兩大黨同意的租客權力修改法案Residential Tenancies and Rooming Accomodation (Tenants' Rights) and Other Legislation Amendment Bill 2021,裡面的內容看完只會讓房東們與物業經理們慶幸綠黨永遠不會有機會執政,工黨提出的改革跟綠黨比起來只能說是小巫見大巫。South Brisbane這個選區因為租客比例為全州之冠,所以這區的州議員一直想修法討好租客 (詳情請讀「昆州租房之亂我之見」)。我2018-2020這幾年一直的呼籲做物業管理的同學們與房東們上網提交意見、簽連署信、向州長與議員投書,在自由國家黨內支持South Brisbane配票給綠黨也要把Jackie Trad趕下台,反正綠黨州議員就算上了也沒法通過任何法案,總算是讓工黨政府把原來最不合理的改革弱化,現在換租客群體在大表失望。我也要對工黨政府這次的妥協表示肯定,對反對黨自由國家黨的積極監督與抗爭表示鼓勵,民主的社會只要積極參與政策的制定,還是能讓新法律比較公平完善的。 出租房的基本標準新的法律要求所有昆士蘭的出租物業都要達到一定的基本標準,符合健康、安全、功能性的保障。這包括所有的門窗都要能有閂鎖;廚房與洗衣設備都要能夠正常使用;正常居住使用不會有健康與安全上的風險;房屋要有安全的結構並且不會漏風漏雨。這一點其實之前我就表示了支持,我們物業管理經理有時候也會遇到甚麼都不肯修不肯花錢的摳門房東,既然房地產投資者做了這門提供租客住房的生意,給人家一個住起來安全舒適的環境也是個基本良心,租金便宜屋況差一點的房子至少也不能是危房,萬一真的出了問題房東也是要擔責任的。 新的改革會包括:
保護家暴受害租客受到家暴的租客可以給七天通知脫離租約。近年來家庭暴力的問題日漸嚴重,為了保護受到家庭暴力的受害者,新的法律讓受害者只要給予房東或物業經理七天的書面通知就能脫離或中止租約搬走。例如原本夫妻聯名的租約,先生受到了太太的毒打 (沒規定家暴只保護女性),先生可以書面要求從租約被移除,逃離太太的魔掌。原來的出租法律都還是要透過QCAT法庭、物業經理、房東的介入才能讓受害租客搬走,但這樣的過程會讓施害的一方察覺受害者有想離開的意圖。 新的改革會包括:
出租物業養寵物的協議租客申請要養寵物房東必須有合理的理由才能拒絕,並且需要對租客提出的申請在14天內書面回應。這個改革是工黨政府之前推動要贏取選票的主要目標,原本是要改成租客想養寵物不須房東同意,幸好之前我發現了政府做線上問卷調查時租客一面倒的支持,號招了小區經理、房東們也都上網投票扭轉了局面,最後改成了租客需要申請,但房東必須有合理的理由才能拒絕。 允許房東拒絕寵物的合法理由包括:
房東可以要求的合理條件包括:
修改的法律也釐清了以下內容:
這一大改革算是滿足了前副州長 Jackie Trad的「遺願」了,也不枉愛狗愛到嘴對嘴親親的她大力推動讓租客可以養毛小孩。雖然覺得還是有很多不夠清楚可能會造成糾紛的地方,但到時就看看 RTA 昆士蘭租賃管理局怎麼樣處理了。如果有投資房要嘛就讓它很適合養寵物然後先把租金訂高一點,要嘛就讓它沒圍牆不適合養寵物,知道租客要養寵物或帶寵物再漲租金將不再合法,而租客也有可能先把寵物寄養朋友家,租到房子後再提養寵物申請,反正很難有理由拒絕。寵物拉屎拉尿對於地毯造成的破壞是否是專業清潔公司能夠恢復的就只能看看之後新法實施後的情況了。我想制定法律的官員們應該是沒聞過被貓狗屎尿長久滲透的地毯,希望未來RTA跟QCAT能允許房東要求租客更換洗不掉臭味的地毯。 終止租約的公平性對於租約要如何終止也有了新的明確指示。工黨原本想要限制房東不可以在沒有理由的情況下不續約給租客,這也是我大力反對的重點之一,跟政府部門我都還有溝通反對的理由,有不少租客不欠租不違約到可以趕人的程度,但是就是讓附近鄰居都很難以忍受,我們都只能安撫其他相鄰租客說租約到期我們就不會續約給他們。總算溝通有效,政府加了一條房東合理終止的理由是租約到期!這本來就應該是房東的權力,不應該還要爭取,但爭取到了也總比沒有好。房東現在想要終止租約不能沒有理由,也就是RTA Form 12不能再勾 Without Grounds,必須有法律規定可以終止租約的理由,例如:
房東可以向QCAT法庭申請強制中止租約,如果租客有重大違約如在出租房內從事非法行為、破壞房屋、危害他人或鄰居、強烈影響其他租客的合理安寧、舒適、隱私或重複違反小區住戶公約。 租客可以因為以下新理由終止租約:
另外租客也將受到修改新法律的保護,避免房東或物業經理做出報復性的行為。如果租客為了爭取自身權益,給了房東或物業經理 RTA 11 表格違約通知、要求房東為屋況做維修改善、向法庭申請了命令、或向RTA等政府部門提出申訴抗議,然後房東或物業經理就給了租客除了拖欠房租以外的違約通知RTA 11表格、漲租金、或不續約,這都可以被視為報復性行為,租客可以在一個月內請法庭阻止。 目前修法的進展工黨州政府從2018-2019就開始向公眾徵求意見,總計收到 135,000份回應。修法第一階段時又收到 15,000份回應。政府除了要為昆士蘭 165萬家庭中約 34%的租客保障出租環境之外,總算也認可了很多昆士蘭人是靠投資房地產來增加財富與保障未來,任何的法律修改也不應該影響地產投資者提供出租房供應的意願,才不會影響租房市場。 現任住房與社區部長 Leeanne Enoch 也不忘了趁機踩綠黨州議員幾腳諷刺綠黨五月份推出的修改法案,說綠黨只會讓房東不想出租他們的房產。「我們現在需要更多出租房讓昆士蘭人居住,而綠黨的法案只會造成相反的結果。綠黨再次的表現出他們無法提出平衡而且負責任的政策!」我要為 Leeanne Enoch 部長罵綠黨的話鼓掌贊同,不過去年工黨前副州長 Jackie Trad的版本實際上也沒比綠黨的好太多。 6月18日的時候這個法案已經一讀通過,現在交給了相關委員會審查研究,該委員會的主席是我們南區 Mansfield 選區的 Corrine McMillan州議員 (該區租客比例約25%),加上部長是Algester 選區的 (該區租客比例約25%),應該不至於再出啥夭蛾子,畢竟她們兩位選區的選民沒有像South Brisbane一樣有高達 66%的租客,她們不會特別去討好租客。這個法案已經沒有太大毛病,在昆州工黨完全執政下法案要三讀通過也就是時間問題。RTA 昆士蘭租賃管理局預測法律改變後她們會增加20~30%的工作量,QCAT法庭認為新法通過後會把它們的非緊急案件增加53%一年 (約2559個額外申請)! 這次法律改革代表房地產從業人員一方的 REIQ 地產仲介公會功不可沒,堅持住房東應該能依照合約終止租約的權利。租客工會的代表則是很失望的表示之前版本中租客可以對出租房屋做出微小修改如釘掛畫作的提案不見了。綠黨的 Amy McMahon表示昆州政府背棄了 180萬昆州租客,選擇了站在投資者與房地產業界這邊,不去限制房租的增長。她們綠黨的提案裡包括限制房東漲租金跟不讓房東趕租客,不過州議會裡只有兩席的他們任何提案只可能被當笑話,正好被工黨拿來作比較。 總的來說,昆士蘭住宅租賃法律的修改應該是板上釘釘,也算是在租客與房東之間取得了一個平衡,比以前更偏向租客但還是在房東可以容許的範圍。工黨也是好手段,先要求前進三尺再退後一步,再把矛頭轉向要求前進五尺的綠黨,最後應該能皆大歡喜。感謝過去兩三年響應我號召共同抗爭的所有同學!謝謝我學生們組織的 APMA澳洲物業管理聯盟與APA澳洲業主聯合會的投書,我們幫房東們守住了底線! 緊急告示
租客維權組織現在還在媒體上以一些少數案例來向政府施壓,希望把法律再度偏向租客!我們不能讓租客的聲音在政府的委員會審查中一面倒,我們也需要號召全體房地產仲介、小區經理、房地產投資者向政府發出聲音!施老師幫大家準備了兩份文件: 1. 寄給房東與同行的英文信 2. 寄給州政府 CSSC 委員會的意見書 請您立即把我寫好的英文信寄給您所有的房東、同行、有投資房的朋友,並附上寄給州政府CSSC委員會的意見書。您自己也需要在7月13日截止日之前,把寄給州政府 CSSC 委員會的意見書裡面黃色標示的部分填上個人資料後,複製粘貼到電子郵件寄給 [email protected]!請注意,如果個人提交一定要包括姓名、電話、電郵;如果代表某個團體組織,一定還要註明是某協會某分部,代表全體理監事或會員,或者是以甚麼職務發出的,不然委員會將拒絕接受。
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作者施伯欣從小就知道自己有一天會被稱呼為「老施」只是沒想到這一天那麼早來臨。澳洲布里斯本著名的房地產講師,上千位的地產從業人員都尊稱「老師」。 歷史回顧
August 2023
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