昆士蘭住宅租賃法即將改變

經過我們物業管理業界的抗爭，六月昆士蘭工黨政府新出爐的住宅租賃修改法案 Housing Legislation Amendment Bill 2021 要比起去年州大選前工黨副州長 Jackie Trad所想要推動的改革要稍有改善。也不知道是不是故意為之，五月份打敗了Jackie Trad的South Brisbane區綠黨州議員  Dr A MacMahon MP 提出了一個不可能被兩大黨同意的租客權力修改法案Residential Tenancies and Rooming Accomodation (Tenants' Rights) and Other Legislation Amendment Bill 2021，裡面的內容看完只會讓房東們與物業經理們慶幸綠黨永遠不會有機會執政，工黨提出的改革跟綠黨比起來只能說是小巫見大巫。South Brisbane這個選區因為租客比例為全州之冠，所以這區的州議員一直想修法討好租客 (詳情請讀「昆州租房之亂我之見」)。我2018-2020這幾年一直的呼籲做物業管理的同學們與房東們上網提交意見、簽連署信、向州長與議員投書，在自由國家黨內支持South Brisbane配票給綠黨也要把Jackie Trad趕下台，反正綠黨州議員就算上了也沒法通過任何法案，總算是讓工黨政府把原來最不合理的改革弱化，現在換租客群體在大表失望。我也要對工黨政府這次的妥協表示肯定，對反對黨自由國家黨的積極監督與抗爭表示鼓勵，民主的社會只要積極參與政策的制定，還是能讓新法律比較公平完善的。

出租房的基本標準

新的法律要求所有昆士蘭的出租物業都要達到一定的基本標準，符合健康、安全、功能性的保障。這包括所有的門窗都要能有閂鎖；廚房與洗衣設備都要能夠正常使用；正常居住使用不會有健康與安全上的風險；房屋要有安全的結構並且不會漏風漏雨。這一點其實之前我就表示了支持，我們物業管理經理有時候也會遇到甚麼都不肯修不肯花錢的摳門房東，既然房地產投資者做了這門提供租客住房的生意，給人家一個住起來安全舒適的環境也是個基本良心，租金便宜屋況差一點的房子至少也不能是危房，萬一真的出了問題房東也是要擔責任的。

新的改革會包括：

• 租客簽回 RTA Form 1a 入住屋況報告的時間從三天增加到七天，給租客更多時間發覺並通報出租房的屋況問題。
• 租客可以安排做的緊急維修額度從相當於 2週租金增加到4週租金，房東必須要事後還錢給租客。物業經理可以安排的維修金額則是與房東以書面方式同意，但等於也該增加到4週租金相當的額度了。
• 租客可以向QCAT 法庭申請強制維修的命令，要求房東修繕出租房。
• 租客在入住七天內如果發現出租房不符合基本居住標準，可以強行中止租約。
• 租客也可以在房東不遵守QCAT法庭強制維修的命令下中止租約。
• QCAT法庭也能重審漲租，如果發現房東為了回收讓房子達到基本入住標準的費用而漲租，可以下令降租，符合市場租金。

保護家暴受害租客

受到家暴的租客可以給七天通知脫離租約。近年來家庭暴力的問題日漸嚴重，為了保護受到家庭暴力的受害者，新的法律讓受害者只要給予房東或物業經理七天的書面通知就能脫離或中止租約搬走。例如原本夫妻聯名的租約，先生受到了太太的毒打 (沒規定家暴只保護女性)，先生可以書面要求從租約被移除，逃離太太的魔掌。原來的出租法律都還是要透過QCAT法庭、物業經理、房東的介入才能讓受害租客搬走，但這樣的過程會讓施害的一方察覺受害者有想離開的意圖。

新的改革會包括：

• 受害的租客只要七天通知的成本就能離開出租房，受害租客可以連夜逃離後書面通知物業經理或房東，只承擔七天的房租成本。
• 讓終止了租約的受害租客可以申請退回他們付出的那部分押金，減少他們接觸施害一方租客的需要的需要。
• 允許房東要求留下來的租客補上退給搬離租客的部分押金。
• 允許租客可以更換出租房門鎖而不需要房東同意。
• 為了保護房東不受濫用這些法律的影響，受到家暴的租客需要在中止租約時用規定表格並提供證明，例如保護令、警察保護通知、法庭命令、家暴防範工作者或社工或醫生證明等。
• 對於不當洩漏這些資料的房東與經理也會受到罰款。

出租物業養寵物的協議

租客申請要養寵物房東必須有合理的理由才能拒絕，並且需要對租客提出的申請在14天內書面回應。這個改革是工黨政府之前推動要贏取選票的主要目標，原本是要改成租客想養寵物不須房東同意，幸好之前我發現了政府做線上問卷調查時租客一面倒的支持，號招了小區經理、房東們也都上網投票扭轉了局面，最後改成了租客需要申請，但房東必須有合理的理由才能拒絕。

允許房東拒絕寵物的合法理由包括：

• 養這寵物會讓出租房內的寵物超過合理的數量
• 這個出租房並不適合養寵物，因為沒有合適的圍牆、開放的空間或可以人道的養寵物的環境
• 在這出租房養這寵物會對健康與安全帶來無法接受的風險
• 養這個寵物很有可能會導致對出租房的破壞而這個破壞會超過押金可以修理的程度
• 養這個寵物會違反其他法律，例如市政府規定、房車公園規定或小區住戶公約等
• 租客不同意房東或物業經理提出的合理條件
• 想養的動物在法律定義上不能被歸納為寵物
• 其他法律實施細則列出的理由

房東可以要求的合理條件包括：

• 如果不適合養室內的寵物必須留在戶外或被限制在出租房的特定區域
• 對於可能攜帶跳蚤或其他傳染病的寵物，租客必須在租約結束時請專業的公司來噴燻殺蟲消毒
• 如果同意了讓寵物住在室內，租客必須在租約結束時請專業的公司做地毯清潔
• 但是，要求漲租金跟增收押金不屬於合理的條件

修改的法律也釐清了以下內容：

• 房東不得因為允許租客養寵物而漲房租，也不能增收寵物押金
• 正常的磨損 (Fair Wear and Tear) 不包括寵物造成的破壞
• 租客需要對寵物造成的任何困擾如噪音與破壞負責
• 違反房東批准養寵物的合理條件等於違反租約
• 房東的批准必須也得到小區住戶公約下業委會的許可

這一大改革算是滿足了前副州長 Jackie Trad的「遺願」了，也不枉愛狗愛到嘴對嘴親親的她大力推動讓租客可以養毛小孩。雖然覺得還是有很多不夠清楚可能會造成糾紛的地方，但到時就看看 RTA 昆士蘭租賃管理局怎麼樣處理了。如果有投資房要嘛就讓它很適合養寵物然後先把租金訂高一點，要嘛就讓它沒圍牆不適合養寵物，知道租客要養寵物或帶寵物再漲租金將不再合法，而租客也有可能先把寵物寄養朋友家，租到房子後再提養寵物申請，反正很難有理由拒絕。寵物拉屎拉尿對於地毯造成的破壞是否是專業清潔公司能夠恢復的就只能看看之後新法實施後的情況了。我想制定法律的官員們應該是沒聞過被貓狗屎尿長久滲透的地毯，希望未來RTA跟QCAT能允許房東要求租客更換洗不掉臭味的地毯。

終止租約的公平性

對於租約要如何終止也有了新的明確指示。工黨原本想要限制房東不可以在沒有理由的情況下不續約給租客，這也是我大力反對的重點之一，跟政府部門我都還有溝通反對的理由，有不少租客不欠租不違約到可以趕人的程度，但是就是讓附近鄰居都很難以忍受，我們都只能安撫其他相鄰租客說租約到期我們就不會續約給他們。總算溝通有效，政府加了一條房東合理終止的理由是租約到期！這本來就應該是房東的權力，不應該還要爭取，但爭取到了也總比沒有好。房東現在想要終止租約不能沒有理由，也就是RTA Form 12不能再勾 Without Grounds，必須有法律規定可以終止租約的理由，例如：

• 定期租約到期
• 這出租房要被拆除或重新開發
• 這出租房需要空出來才能做重大的維修或裝修
• 這出租房要改變用途 (例如要從長租改成短租)
• 房東或房東的直系家人要搬入自住
• 這出租房已經賣出而買家要求要空房交屋
• 這出租房要空出來才方便房東賣房

以上這些理由房東都需要給租客兩個月的通知，定期的租約在到期前都不可以被提前終止，除非租客同意提早解約。我們現在千萬不要讓我們的租客變成 Periodic  持續性租約，因為想要終止持續性租約不再像以前一樣可以給兩個月通知無理由終止s了，但租客可以隨時給兩週通知無理由終止持續性租約。以上的終止租約理由不可以濫用騙人，懲罰是 50 個Penalty Units罰款單位 (2021年7月1日前是 $130.55/penalty unit)，基本上用了以上除了定期租約到期外的理由，六個月內房東都不能再出租該房子，除非能證明不是故意騙人終止租約。

房東可以向QCAT法庭申請強制中止租約，如果租客有重大違約如在出租房內從事非法行為、破壞房屋、危害他人或鄰居、強烈影響其他租客的合理安寧、舒適、隱私或重複違反小區住戶公約。

租客可以因為以下新理由終止租約：

• 該出租房不符合基本住房標準
• 房東沒有在QCAT法庭下令強制修理命令期限內維修
• 同住租客過世

另外租客也將受到修改新法律的保護，避免房東或物業經理做出報復性的行為。如果租客為了爭取自身權益，給了房東或物業經理 RTA 11 表格違約通知、要求房東為屋況做維修改善、向法庭申請了命令、或向RTA等政府部門提出申訴抗議，然後房東或物業經理就給了租客除了拖欠房租以外的違約通知RTA 11表格、漲租金、或不續約，這都可以被視為報復性行為，租客可以在一個月內請法庭阻止。

目前修法的進展

工黨州政府從2018-2019就開始向公眾徵求意見，總計收到 135,000份回應。修法第一階段時又收到 15,000份回應。政府除了要為昆士蘭 165萬家庭中約 34%的租客保障出租環境之外，總算也認可了很多昆士蘭人是靠投資房地產來增加財富與保障未來，任何的法律修改也不應該影響地產投資者提供出租房供應的意願，才不會影響租房市場。

現任住房與社區部長 Leeanne Enoch 也不忘了趁機踩綠黨州議員幾腳諷刺綠黨五月份推出的修改法案，說綠黨只會讓房東不想出租他們的房產。「我們現在需要更多出租房讓昆士蘭人居住，而綠黨的法案只會造成相反的結果。綠黨再次的表現出他們無法提出平衡而且負責任的政策！」我要為  Leeanne Enoch 部長罵綠黨的話鼓掌贊同，不過去年工黨前副州長 Jackie Trad的版本實際上也沒比綠黨的好太多。

6月18日的時候這個法案已經一讀通過，現在交給了相關委員會審查研究，該委員會的主席是我們南區 Mansfield 選區的 Corrine McMillan州議員 (該區租客比例約25%)，加上部長是Algester 選區的 (該區租客比例約25%)，應該不至於再出啥夭蛾子，畢竟她們兩位選區的選民沒有像South Brisbane一樣有高達 66%的租客，她們不會特別去討好租客。這個法案已經沒有太大毛病，在昆州工黨完全執政下法案要三讀通過也就是時間問題。RTA 昆士蘭租賃管理局預測法律改變後她們會增加20~30%的工作量，QCAT法庭認為新法通過後會把它們的非緊急案件增加53%一年 (約2559個額外申請)！

這次法律改革代表房地產從業人員一方的 REIQ 地產仲介公會功不可沒，堅持住房東應該能依照合約終止租約的權利。租客工會的代表則是很失望的表示之前版本中租客可以對出租房屋做出微小修改如釘掛畫作的提案不見了。綠黨的 Amy McMahon表示昆州政府背棄了 180萬昆州租客，選擇了站在投資者與房地產業界這邊，不去限制房租的增長。她們綠黨的提案裡包括限制房東漲租金跟不讓房東趕租客，不過州議會裡只有兩席的他們任何提案只可能被當笑話，正好被工黨拿來作比較。

總的來說，昆士蘭住宅租賃法律的修改應該是板上釘釘，也算是在租客與房東之間取得了一個平衡，比以前更偏向租客但還是在房東可以容許的範圍。工黨也是好手段，先要求前進三尺再退後一步，再把矛頭轉向要求前進五尺的綠黨，最後應該能皆大歡喜。感謝過去兩三年響應我號召共同抗爭的所有同學！謝謝我學生們組織的 APMA澳洲物業管理聯盟與APA澳洲業主聯合會的投書，我們幫房東們守住了底線！

緊急告示
租客維權組織現在還在媒體上以一些少數案例來向政府施壓，希望把法律再度偏向租客！我們不能讓租客的聲音在政府的委員會審查中一面倒，我們也需要號召全體房地產仲介、小區經理、房地產投資者向政府發出聲音！施老師幫大家準備了兩份文件：
1. 寄給房東與同行的英文信
2. 寄給州政府 CSSC 委員會的意見書
請您立即把我寫好的英文信寄給您所有的房東、同行、有投資房的朋友，並附上寄給州政府CSSC委員會的意見書。您自己也需要在7月13日截止日之前，把寄給州政府 CSSC 委員會的意見書裡面黃色標示的部分填上個人資料後，複製粘貼到電子郵件寄給 [email protected]！請注意，如果個人提交一定要包括姓名、電話、電郵；如果代表某個團體組織，一定還要註明是某協會某分部，代表全體理監事或會員，或者是以甚麼職務發出的，不然委員會將拒絕接受。