央行兩年內將增息八次？利息何時上漲？

最近微信霉體腥聞又開始唱衰房地產市場「突發！澳洲綠黨公布驚天改革計畫！涉及510億澳幣巨資，影響每一個在澳洲的人！澳洲房產海嘯的序幕已經拉開...」、「澳房產政策恐臨巨變！負扣稅等合理避稅通道被取消？！房東們要哭了...」不知道的民眾讀了新聞還以為現在澳洲換了綠黨來執政呢！我也懶得去闢謠了，就連執政的聯盟黨宣布的政策都有可能無法通過，更不用說在野的工黨還有更加勢微的綠黨等小黨的政策建言了，聽聽就好。

澳洲媒體其實也沒閒著，自從上次聯邦儲備銀行 RBA 開會後宣布說 3.5%的現金利率才是「中立的實際現金利率」(Neutral Real Cash Rate)，媒體就紛紛採訪各界專家想要預測到底何時央行會再調息，下次調息是會漲還是跌？

Neutral Real Cash Rate 其實就是一個不會影響經濟成長的央行現金利率，大家都應該明白我們的央行RBA 會靠著調整現金利率來影響經濟：如果經濟不景氣或通貨膨脹低於 2%，央行往往會降息；如果經濟過熱通貨膨脹過高超出3%，央行往往會升息。

目前 1.5%的超低現金利率是央行降下來要改善經濟、提升就業率跟拉高通貨膨脹率的，當這產生了作用，央行就會需要逐步調高現金利率 2%，到達  3.5% 的正常水平。這樣子才不會因低利率導致經濟過熱，也不會過高阻礙了經濟發展。

Finder.com.au  每個月都會詢問三十五位著名的經濟學家與業界專家，讓他們預測下個月央行是會如何調息。每個月看著這三十五位專家下注，賭漲賭跌賭不動，也挺有意思的。今年八月份三十五位專家全體認為央行不會動利息，結果都對了！真不愧是「專家」！我也賭不會動利息，結果我也對了，所以或許我也能算是「專家」，哈哈！但是若問起不考慮央行不動利率的選擇，下一次調整變化是會上漲還是下跌？結果只有四位專家 (13%) 認為會下跌，大多數的專家 - 二十六位 (87%)認為央行若要調整變化是會漲息。我也下注會漲息。

媒體也特別報導了前任聯邦儲備銀行董事 Dr John Edwards 的預測「兩年內央行將會八次升息！」也就是說這位博士認為兩年內央行會連升八次息，每次0.25%，八次就是 2%，將現金利率提高回3.5% 的正常水平。

我倒不這麼認為，雖然若他老人家預測成真也不見得是個壞事，若RBA央行真的連續升息八次，那也表示我們經濟成長喜人，大家是人人都有工作失業率創新低，大家都有錢花，房價暴漲，通貨膨脹率上爬；但是我認為距離下次央行要升息還遠得咧！至少今年內不會看到央行需要去動現金利率，就算到了明年也至少要等到四月以後。

我主要的理由是，APRA 澳洲金管會跟大銀行們已經在RBA央行沒動現金利率的情況下自行調息了！我萬份慶幸我之前趁利率低的時候去把幾個貸款都鎖成固定利率！押對寶了！在銀行自行漲息的情況下，已經相當的打壓悉尼、墨爾本火熱的房市，連帶著把還沒火起來的布里斯本房市又打趴下了。RBA央行若是真的調漲現金利率，幾大銀行一定跟著再升息，這樣子對經濟的負面影響會超出央行的預期。

再者，近來澳幣兌美金高漲至 1: 0.80，澳幣高對於澳洲出口與經濟都很不利，澳洲經濟還需要振興，央行不會希望澳幣持續走高。有些專家認為可能澳幣會高到 0.85美金，若央行調漲利息，國際資金會再流向澳洲進一步推高澳幣。雖然對我們年底出國旅遊有好處，對於進口也有幫助，但是對我們解決失業率問題跟發展經濟沒有太大好處。所以央行應該會按兵不動好一陣子。

央行現在的挑戰是經濟發展不佳，需要有刺激經濟的方案來振興經濟，但是又不敢再降息進一步刺激好不容易有冷卻跡象的悉尼及墨爾本房市。聯邦政府雖是自由黨與國家黨聯盟政府執政，但是上議院沒過半數甚麼政策都要朝野協商綁手綁腳，不會有啥大刀闊斧的改革與短期建校的刺激經濟方案出現。現在的市場循環到了需要打壓房地產市場避免過熱，卻又需要讓消費者建立信心、讓企業願意投資創造就業機會、提高家庭收入的矛盾時候。礦業的榮景過後，除了房地產建築業之外缺乏了可以撐起經濟成長的大支柱，悉尼與墨爾本過去幾年的瘋狂又讓政府不得不全面替市場降溫。目前澳洲成長最快的還是服務業，可是澳洲的勞工權力太大薪資又高，工作機會成長有限。人口成長有在加速，但是公共建設卻跟不太上人口的發展，因為政府沒錢。反正種種問題是一環扣一環，錯中複雜，沒有那麼容易解決。

反正精明的地產投資者要知道現在才是買房的好時機，當別人在害怕時要懂得貪心，當別人在貪心時要懂得害怕！就讓一般民眾去擔心綠黨工黨要推出的打壓房價政策，擔心未來兩年會不會升息八次。投資房地產要看長遠的趨勢，我寧可去研究 2016年人口普查的報告，看看未來人口會在哪裡增加？未來的家庭會想住甚麼樣的房產。但這是以後寫文的主題了！