談大選前工黨的負扣稅改革政策

Negative Gearing (負扣稅投資) 是每次大選都會被提起的政策改革，在今年的聯邦大選自然也不例外。民意支持落後的工黨黨魁比爾 ‧ 肖頓這次先下手為強，宣布了工黨的負扣稅政策改革計畫與增值稅優惠減免的減少計畫。自1985年前工黨總理 (當時的財長) 保羅 ‧ 基廷取消負扣稅政策又不得不在兩年後恢復負扣稅政策以來，近年來每次大選都是提起改革卻又不了了之。我卻必須說，這次比爾 ‧ 肖頓要比過去的保羅 ‧ 基廷聰明多了，他提出的改革計畫真的比較可行！

或許有人會說施老師您不是一直比較支持自由黨的嗎？這次怎麼叛變說工黨好話起來了？主要是因為自由黨說是也要改革負扣稅政策，但還沒宣佈細節，這次被工黨搶先推出這個有一定可行性的計畫，我也很好奇自由黨能夠推出怎麼樣的計畫。可是我還是不得不批評，工黨的改革計畫也不是完美，還是有很大的風險性，若是能不要為了政治目的，不要那麼激進，或許能降低負面的影響。反正我們就來看看工黨提出的負扣稅與增值稅政策改革計畫吧！

工黨黨魁 比爾 ‧ 肖頓自總理譚寶登基以來民意支持度就一直處於下風，為了要能夠負擔工黨財政預算的花費，這次高分貝宣佈要改革對於房地產的稅務利益來貼補醫療與教育的支出，並帶來住房市場的正義！

他宣布如果工黨贏得今年大選，明年 2017年7月1日開始，就只有購買新房能享有「負扣稅」的稅務利益，再買二手物業都將沒有「負扣稅」的好處，這樣能夠讓首次購屋者跟沒有了負扣稅優勢的投資者一起再二手物業市場競爭，又能讓想有負扣稅優惠的投資者去投資新房，達到增加新房供應量的目的。而在2017年7月1日之前所持有的投資物業都將被「Grandfathered」。

甚麼叫做「Grandfathered」?「祖父條款」，相對於追朔法令，是代表一種允許在舊有建制下已存的事物不受新通過條例約束的特例，代表「老人老辦法，新人新辦法」。也就是說過去所擁有有負扣稅優惠的投資物業無論是全新還是二手的都能繼續負扣稅。這真是一個好招，受到的反彈不會太大，因為現在有申報負扣稅的一百二十多萬澳洲人將不會受到影響。而任何有投資負扣稅投資物業的人都會知道，隨著時間過去，租金上漲，折舊變少，負扣稅的效果會越來越少，直到租金超過支出，變成正扣稅為止。我自己就有好幾套原本負扣稅的物業養到現在都變正扣稅了。這樣就能隨著時間慢慢將過去的負扣稅物業變少，增加政府稅收。

可是工黨為了搶奪民意支持，不願徐徐圖之，而是想要展現魄力，連下幾劑猛藥，希望能夠多管齊下，立竿見影。除了改革負扣稅政策之外，工黨還要將投資物業的增值稅減免優惠給砍掉一半！原本只要是澳洲居民投資房地產，持有超過十二個月以上證明不是炒作，售出時的增值就可以有50%的減免不用全部併入個人所得稅裡申報。但工黨提議，要從50%優惠降到剩下 25%優惠。

這連續兩大猛藥如果真的同時要在明年七月一日下，人說「藥是三分毒」，我們的經濟與房市現況能不能經得起這番折騰？讓我來跟大家分析一下：我們會看到甚麼叫做「迴光返照」然後就不死也半條命。

我為什麼這麼說呢？我今年的市場展望就說過，悉尼與墨爾本的房市因為過熱，在APRA金管會的打壓下，好不容易降溫，準備緩降。若是地產投資者大夥兒聽到明年七月一日以後再買的二手物業將沒有負扣稅優惠還要多付增值稅，您覺得大夥兒會不會一窩蜂的趕在明年七月一日前，趕快再買幾間二手物業？等於是工黨要人為的再創造一個新的房地產市場高峰！我們將會看到房地產市場忽然又爆發出新的熱量，成交量、價格將在明年七月一日前再創新高！

然後呢？所有的買氣都被這個時間點給透支了，二手房市場經歷了這個一年多的掃蕩，還能剩多少給首次購屋者們購買？我們的房市在明年七月一日後將立即著陸，大起之後就是大落呀！我們將會經歷一段房價不漲甚至反跌的時期，直到二手房產的投資回報率在即使沒有負扣稅優惠也讓投資者感覺到不錯後，才會開始復甦。

至於繼續給新房負扣稅優惠能不能增加新房供應量，像工黨說的能創造出 25000個新工作崗位？並且讓供需平衡？我可以看到在明年七月一日前，大多數投資者將不急著去購買樓花預售屋，買全新的房屋與土地套餐，是我我也要趕快約個房地產仲介看二手房去！反正新房不急著買，負扣稅還會有！而且，我們還需要刺激新房供應量嗎？拜託！這一兩年來到接下來的一兩年，根本是創紀錄的在蓋新房新大樓，本地銷不完還要專銷海外去了，被工黨這樣一搞，我看許多開發商不死也重傷。苟延殘喘到了明年七月一日，還發現買家根本無力在短期內再投資，再度吐血三升！

​過去有很多人警告說，若取消負扣稅優惠政策會造成房租狂飆，讓人租不起房子！因為投資者投資房的供應量減少，而投資者也會把因為取消稅務利益優惠而造成的成本上漲轉嫁給租客。可是我相信這一次改革將不會看到租金的狂漲。因為目前的投資房供應量有點供過於求，許多區域的租金都有下跌的趨勢，而且過去的投資物業與未來的新房都不受政策影響，所以不會影響租房市場。

​但是我認為工黨這個原本還有一定可行性的改革計畫，會因為操之過急，同時實施而造成負面效應大過於正面效應。

若是我們現在的經濟是一片大好，房地產市場是處於一個正要起飛的階段或是已經低迷很久了，工黨這幾招會刺激房市，促成房產市場加速上升。在投資者一片開心慶賀下，完成改革。但是我們面臨的是全球經濟不景氣，但澳洲的房市處於一個剛剛經歷大漲高峰，正是需要降溫，要緩緩降落不要硬著陸的時候。被工黨這次要是一搞，就會再度起飛然後重重摔落，大起大落！我們因為礦業工程建設停頓而更加仰賴房地產建設的經濟，會被搞到雪上加霜。

無論這次聯邦大選後誰執政，我都覺得該建議政府，負扣稅的政策改革不應該與增值稅減免減半的改革一起同時進行，而且時間需要拉長一點給更長的緩衝期。例如工黨的這個建議，就應改為2017年​7月1日後再買的投資物業增值稅減免從50%降至25%，之前的照樣有祖父條款。然後2018年7月1日後，再買的二手物業將沒有負扣稅稅務利益優惠，但新房與過去祖父條款下的所有投資物業都還是有。這樣有了兩年的緩衝期，不會引起投資人一下子太過激烈的動作，造成迴光返照後病情加重，傷上加傷。反而這兩年推出的新項目大多將於2018年完工交屋，未來只有新房能夠負扣稅的這個優勢產生，投資者會更青睞新房，給予未來開發商更多發展機會。首次購屋者也在未來購買二手房時，不用與那些有負扣稅優勢的投資者競爭。這兩年也會讓房市不要有太大動盪，先讓二手房再有些增值，但也不會大起大落。

我是認為這次很有可能大選後會真的改革負扣稅與增值稅優惠政策，但是我也必需要說負扣稅政策絕對不是一個邪惡的原罪！負扣稅政策本來就是天經地義的事，就好像我們經營生意時，開銷與生財器具的折舊可以抵銷收入後報稅一樣，地產投資者做的是出租房屋的生意，同樣也應該要能把開銷與建物的折舊抵銷收入後報稅。若是為了能夠平穩房價，讓買房的人有喘息的機會，又不讓賣房的人蒙受莫名其妙的損失，而改革政策，也要謹慎，不要像1985年後先搞爛市場再不得不在1987年重新實施負扣稅政策一樣，朝令夕改，讓大家平白無辜受傷害。

我等著看自由黨要如何改革負扣稅與增值稅！希望比工黨的提案好，因為畢竟執政的機會更高！