自己管理出租物業的慘痛教訓

我有著很多物業管理的學生，但是我有時也會在課堂上講述為什麼房東不應該自己管理出租物業，因為我自己就有段慘痛經歷，搞到還要跟租客對簿公堂上QCAT。所以今天我就要跟大家討論房東自己管理出租物業容易犯的一些錯誤，希望大家不要觸碰到這些誤區。

我之前在 Springfield Lakes 自己設計蓋了一間房子，是屬於那種上下兩層分開可以當兩戶居住或者可以整棟使用的七房四衛兩起居兩廚房的規劃。那時是覺得可以一層自住一層分租貼補貸款，或者是我的爸爸媽媽或岳父岳母若有要來與我們同住，可以有自己的空間又能互相照應。

當時從青島迎回妻兒，我們一家四口就住在樓上，樓下三個房間就租給房客分租。那時來了一個澳洲單親媽媽帶著一個兒子跟一個小寶寶女兒，她說她在讀大學領著政府補助，這時我們算是犯了第一個錯誤：沒有好好的篩選租客！

房東自己出租物業第一個誤區：無法好好篩選租客

當年我尚未開始教課，也沒有專職做物業管理，公司裡物業管理經理另有其人。心中想著反正這租客就住在自家樓下，沒有理由管不好，也不用透過專業物業管理來收租。登了廣告有人來看，就憑著見面的印象就答應了讓這個願意繳納房租的單親媽媽來租我家樓下的主臥。她靠 Centrelink的政府補助也沒有多少收入，甚至連四週的押金都還是由 Centrelink幫她代繳。

若是專業的物業管理經理，一定是讓租客填寫正式的租屋申請表，要求這個租客把過去租房的歷史紀錄都寫出來，並且去打電話去確認過去的物業經理對於這位租客的評價。有道是「請神容易送神難」「預防勝於治療」，在挑選租客之前好好的過濾篩選可以預防之後大部分的糾紛與問題。

物業管理經理首先應該確認租客是否有負擔房租的能力，通常我們就是以房租不要超過租客每週收入三分之一為標準，一般人拿出三分之一收入來承擔房租還是沒太大壓力的。若房租都接近租客每週收入一半了，那對租客也是很大的壓力。例如，一對夫妻若能夠有一年八萬的稅後家庭收入，大約就能負擔起每週$510的租金，還有錢買菜付其他帳單等等。

還需要看看這份收入的穩定性，打電話去與租客的雇主聊一聊，了解這租客工作多久了，確認有工作有收入。甚至要上網確認一下租客給的雇主電話是真的有這家公司存在，而不是租客給了個朋友的電話假冒雇主。

除了還要與過去房東或物業管理經理了解租客過去租房紀錄之外，許多的專業物業管理經理都還會用類似 TICA (Tenancy Information Centre Australia)或 NTD (National Tenancy Database)等租客黑名單資料庫查詢這個租客是否有案底或不良租屋紀錄。我想很少有房東自己都還有花錢成為這類資料庫的會員吧？

總之，我就是犯了沒有好好審查租客的錯誤。

可是在剛開始的一兩年出租期間，我們也沒遇到任何的問題，這位單親媽媽在我們看來很安靜，孩子們也很乖，租金付的準時，房間也整理的乾淨。一段時間後，這位單親媽媽還主動要求說想多租一個房間，讓她讀小學的兒子能夠自己有自己的房間。那時我還有想過她們是否負擔得起，那媽媽說她開始教跳舞的工作，所以沒問題。那麼我們就同意將樓下另一個空房間租給她，後來另為一位房客搬走，我們也沒再積極找租客，等於她們以租兩間房間的價格用我們整個樓下。

我們與這家人處得也不錯，我家兩個孩子也常常跑到樓下去跟她的兩個孩子一起玩耍，還覺得說這個單親媽媽沒有啥收入但是孩子玩具甚至比我們家還多。有時我們做了點菜還會送下去請她們品嘗，把她當作自己的鄰居朋友對待...這就是第二個錯誤！

房東自己出租物業第二個誤區：租客關係與朋友關係混淆

房東與租客之間的關係應該保持一定的距離，可以友好但是不要把租客真的當成自己的朋友了。物業管理經理與租客之間比較容易維持一種專業的關係，大家公事公辦，不用考慮到關係情感。有些房東把物業租給自己熟人，但往往因為熟識的關係，很難堅持租約上的一些規定。你的朋友要是請你多寬限幾天再付房租，我們難道能狠下心來拒絕？

房東與租客中間若能隔著一位專業的物業管理經理，有啥難以啟齒或不好親自出面講的話，也能有專業人士代勞。熟識的租客若繞過了物業管理經理親自求到房東這了，有時房東也難以推託拒絕。但是物業管理經理沒有這個問題，即使平常對租客很友好，租客若有寬限繳租的要求或不要漲租金的要求，經理都能夠說追租及照著市場調整租金都是自己的職責，為了保住飯碗，雖然同情也愛莫能助。

我們就是容易心軟心善，甚至這位單親媽媽因為買的是一輛破二手車送孩子上下學，常常故障發不動，有時我都還替他送孩子過。有一次連她的小寶寶放到後座安全座椅後，車子居然自己鎖上了，把孩子關在車內不會開門。媽媽跟兒子在車外急得像熱鍋上的螞蟻，最後也是我想辦法開了車門 (自己都驚訝自己有這種偷車技能！)。後來她的車子正式罷工，她很為難的來求我跟我太太能不能借她個三千澳元讓她能買車送孩子上下學，她願意簽借據分期付款償還。我與老婆想了一夜，最後還是決定借錢給她，當作是幫助朋友。

​這位單親媽媽當我們的好租客一直持續到了我們為了孩子們的教育而搬家後。事實上，我們本來也打算將孩子送去附近的小學，但是是這位單親媽媽特別跟我們說附近小學不好，她專門還將孩子轉學到更遠的學校，我們才決定搬回南區讓孩子去讀 Sunnybank Hills小學。由於覺得這位單親媽媽是個愛整潔的好租客，我們也想幫助她能夠擺脫貧困，我還特別給了她一個選擇。

我跟她說，我們可以把整棟房子整租給她，連所有的家電家具通通留給她因為反正我們要搬去的地方乾脆買新家具，我向她建議可以把空的房間分租出去，她收來的租金可以補貼她自己要付的租金，還能補貼家用。她考慮過後，同意了這個方案，但她表示她想要住到樓上去將四間房間留作自用，把樓下三間房間分租。反正她整租下來，她愛怎樣住就怎樣住。這樣子我們雖然少收點房租，但是省了自己管理分租房客的麻煩，還覺得能幫助到別人。這又是我們第三個錯誤。​

房東自己出租物業第三個誤區：讓比較信任的租客管理其他租客

我知道有些房東因為自己的物業要分租給多個房客，常常會從中挑選一位比較能信賴的房客給他一點優待折扣，然後請房客幫自己帶其他房客看房給鑰匙甚至介紹朋友一起入住等等。等於是讓沒有經過專業培訓的人來幫自己做物業管理。這比自己管自己的物業還要差，因為畢竟這個人除了不專業還因為不是自己的房子，根本不能也不會負啥全部責任。

像我這樣把房子整租給一個房客然後允與房客當二房東這一種做法的也有，會好一點，但是同樣的是不能指望二房東會像真正房東一樣或像專業物業管理經理一樣好好管理。不過，在我們搬出後的前半年，這位單親媽媽管理的不錯，我每過一段時間都會回去拿信，看到這位單親媽媽把我們以前的家整理的比我們以前住的時候還乾淨，自己也很滿意，租金也都是有定期打到銀行帳戶上。後來，等我把信件都轉走，漸漸地也因為忙於工作及家庭，就很少再去定期檢查房屋，甚至也沒有每週都去查看銀行帳戶了。這就是第四個錯誤！

房東自己出租物業第四個誤區：沒有定期檢查

專業的物業管理經理是每天在檢查所管理的每間物業有沒有該進來的租金都有進來，每天打開網路銀行去核對哪幾筆租金進來，是誰付的，然後以專業的信託帳戶軟件去開立收據，做紀錄。若是有哪一戶租金沒有進來，立即就會以簡訊或電話聯繫友善提醒租客。三天沒有租金進來，就立即打電話了解為什麼沒付，口頭警告七天不付就要給書面警告。七天還不付就要以 RTA Form 11 - Notice to Remedy Breach警告租客請在七天內付清租金不然就要趕人！

而專業的物業管理經理也會安排每三個月定期檢查屋況，不會因為忙於別的事就把該做的工作也忘了。畢竟這就是物業管理的正職工作！當然或許有些物業管理公司會因為收費較低而沒定期做檢查或者省略掉一些應做工作，但是應該還是要比沒把物業管理當正職工作的房東們會更認真一些。

我後來就是認為應該不用檢查房子也會打理得很乾淨，而且因為我的主要交易銀行從NAB換到CBA，我就比較少去關注原來收租的帳戶到底有沒有按時有錢進來了。後來第一次注意到這個租客有漏繳房租的情形，已經不曉得過了多久。跟租客聯繫，租客也道歉說自己不小心漏繳了會盡快補上。之後又幾次晚付，聯絡催繳，她就開始找各種藉口理由要求寬限她一段時間，說甚麼她最近車子又壞了修車讓她手頭緊啦！身體不好常常要住院啦！她樓下房間空租啦！

由於大家之前的友好關係，也因為同情她們的遭遇，就只好答應她盡快補齊租金。這就是第五個錯誤！

房東自己出租物業第五個誤區：同情租客不按規章處理

這個誤區有可能是因為第二個錯誤，但也有可能房東即使沒有跟租客有朋友關係也會因為同情租客的理由而給予寬限，沒照正確的程序來要求租客改正。

正確的做法事應該在給了RTA Form 11 - Notice to Remedy Breach警告後讓租客有七天的時間補齊租金，若無法補齊，就在七天後給RTA Form 12 - Notice to Leave 要求租客七天內搬家還屋。這樣若租客有準時搬離，至少四週押金還夠補償，說不定租客清潔好房屋還能拿回一週租金，大家好聚好散。若租客耍賴不搬，就走QCAT法庭程序，並申請Landlord Protection Insurance 房東保險補償。

有句話說「可憐之人必有可恨之處」，有些人就是會利用人們的同情心，我們一讓步她們就得寸進尺，軟土深掘。接下來她就是隔幾週付一次，有時多付有時少付，追討她就有各種悲慘故事與我分享，最後我跟她說若是她真的有困難給她兩種選擇，一個是搬走，一個是把至今欠我的錢寫成個借據，然後制定一個還款計畫，我還願意降低房租來幫助她還款。

她也跟我簽了借據然後又當了一段時間的好租客，我本想說她就會慢慢還清了，想不到後來又故態萌發。

通常依照正確做法，給過RTA Form 11或Form 12後，租客若有改正，可以原諒他們一次。若有再犯，就再給 RTA Form 11。犯第三次就可以直接請QCAT法庭中止租約，不用再給租客機會改正了。

當我跟她說我要收回物業並交給物業管理經理管理後，她表示因為她身體越來越差，她也想搬回父母家讓父母照顧，我就跟她約好時間交還房屋，並聯絡了物業管理經理接手。

到了交還房屋那天，物業管理經理來電說他去了我的房子，租客本人不在，一個男的說是她住院了。東西也沒搬走到處還是亂糟糟。租客跟我說她臨時又住院了，無法清理房子希望我能再給她一週時間搬家。我能怎樣？只能答應。

一週後物業管理經理去接收房屋，拍回來的照片讓我看了差點沒暈過去，牆上都是塗鴉與破洞，電視機螢幕還貼了許多貼紙也壞了，窗簾、浴巾架都掉落，沙發都破了，車庫垃圾堆成山。我再連絡租客，她都不接我電話不回我訊息了。

物業管理經理替我安排補牆重漆清潔就花了近五千澳幣。還找了搬家公司來搬運車庫的垃圾去垃圾場倒，據說總計是 700公斤的垃圾！

我們申請保險賠償，到現在保險公司還再跟我們扯皮，說我沒交給專業管理，早該叫租客搬走了，還要找專員過來查看，要我們補齊所有文件紀錄等等。到底會賠多少還沒有確定！

房東自己出租物業第六個誤區：押金沒放 RTA 昆士蘭租賃管理局

這第六個常見的房東錯誤我當然是不可能犯的，雖然我犯的是沒有收夠押金，自從她第一次跟Centrelink借款付押金以來就沒有讓她補齊後來租金增加後的差額，因為覺得她付不起。

但是我也要借這篇文章提醒所有自己管理物業的華人房東，如果有收取押金一定要在十天之內放到RTA (Residential Tenancy Authority 昆士蘭租賃管理局) 而且週租若在$700以下，不能收超過四週租金的押金。 RTA法律規定，如果收取租客押金，不在十天內放進RTA讓其保管，可能會被罰款 40 Penalty Unit (1 個 Penalty Unit 在2016年7月1日是 $121.90，等於要罰款 $4876！)，如果收超過四週租金的押金，除非是整租每週租金超過 $700或房間分租每週租金超過 $500才可以多收押金，不然就會被罰款 20 Penalty Unit ($2438 罰金)！

我知道有太多的華人房東、二房東都沒把押金上繳 RTA，到時只要租客去告狀，這些房東、二房東不但押金都要吐出來，還會被罰款。真不曉得這些人收押金是來幹甚麼的？簡直是把把柄送給租客，自己捧著一顆定時炸彈。

​我倒是拿回了少得可憐的押金，但是根本補償不了我的損失。

最後殘局的收拾

我最後還是把這個租客告上QCAT，花了不少時間填寫申請表還付了三百多塊的申請費。我的物業管理經理在處理樓下分租了原租客房間還沒搬走的租客重簽租約時，租客的租客告訴我們我的租客根本沒有身體不好，也不再是單親媽媽，她跟那個交還房屋出現的男的同居還又生了一個孩子。她的租客說她早就開始搬家幾週了，大約的住處他們也知道，後來還幫我找到她的新住處把地址跟我說。

QCAT 會寄回了蓋章過後的申請書，要我親自送去通知被告。我上網查到這個新住址的物業管理經理聯絡方式，去跟這個物業管理經理確認說是否真的是她住在那邊，那個物業管理經理跟我說因為隱私權法她不能回答我，但是我若是在下週二下午碰巧去了 Ipswich的QCAT法院，應該會遇到我想找的人，因為她也把我想找的人告上QCAT，然後說她從來沒有跟我講過電話，就掛了。做物業管理的人都還是很同仇共愾的。

我上週末就去了我這個前租客的家，她避不開門，我還是將文件放她信箱，並發簡訊給她通知看信箱。她回我說她病重不能下床而且還在餵奶所以沒開門，希望跟我庭外和解，願意每週付我$50慢慢還錢，不然我若告上法庭，她因為是單親媽媽，法庭也頂多判她每兩週還我 $10云云。我跟她說，就衝著她又生孩子餵奶這點我就會提出她根本不再是單親媽媽，而且過去已經給她過機會，我寧可讓法庭判決由法庭執行逼她還款。順便還訓了她一頓，當初她好好付租金照顧房子我們都還願意幫助她，現在找了個男人同居後財務反而還變差，把我的房子破壞還逃跑，背棄幫助她的人，誰還能相信她。

我想我很有可能也拿不回我的損失，但是這樣的人不給她點教訓，她也不會改過。我覺得最可憐的是她的孩子，沒有個好榜樣媽媽，不能學到人可以窮但志不能窮。我也學到了真的是「救急不救窮」，還有甚麼叫做「升米恩斗米仇」，我以後所有物業都還是交給專業物業管理經理，一點錢給人家賺，省心省事省麻煩。

結論

很多物業投資者都會覺得說為什麼要付給物業管理經理7.5%~8%加 GST以上的佣金，有時還會選擇一些收費比較低廉的管理公司或乾脆自己管。當租客沒問題時當然都很好管理，可是時間久了，有些租客也是會變的，真的遇上問題時，若不能專業的處理，只會讓損失越來越大，最後得不償失。

我不是不知道該做甚麼，但是只要不是全職做物業管理，每天都只做物業管理，根本就沒辦法做好物業管理。我們的投資物業還是交給專業全職的物管經理，讓他們替我們面對租客，會更好的管好我們的投資，長期為我們省下來的金錢與煩惱是絕對值得的。