「老生長談」系列 (4)：微信立教 黃大教主 -- 專訪黃俊黨 Jaden Huang

施老師「老生長談」系列引言：

許多朋友們見到我總是會說到「施老師您真是桃李滿天下！」教課最大的喜悅其實就是認識了那麼多的新同學。傳聞孔老夫子「弟子有三千，賢者七十二。」如今我教出來的學生也有近三千，閒著的不曉得有沒有過一半？畢竟也不是所有來上課的學生都有從業。所以我決定開始與「老生」(畢業生)們「長談」，目標專訪 72位，看看學生們畢業後現在發展得如何了？當初的學習是否對他們有所幫助？他們又有甚麼金玉良言能給後來的學弟學妹們！

施老師談專訪人物 (4)： Jaden Huang 黃俊黨 

微信已經是廣大華人無法離手的社交軟件，2014年在學生們的建議下，我每個月都開始幫當月學生建立學生群方便同期同學交流解答疑問，加上我被拉入的各種群，我自己都算不清自己參與了多少個微信群。但有人稱黃教主的黃俊黨 Jaden Huang 的「澳洲房產投資群」是我印象很深刻的，因為我首次的微信語音講座處女秀就是獻給了這個群，我只記得講完講座按著發言鍵的大拇指都快抽筋了。

Jaden 活耀於微信各大群裡，樂於分享發言中肯客觀讓人信服，他組織了多次的微信線上講座，邀請專家分享知識教育群友，至今仍為人津津樂道。現實中他與娛樂圈高大帥氣的黃教主不一樣，身高讓我都感到親切。我們的黃教主是我 2015年9月地產從業人員證書班、2016 年投資顧問班、2016年房地產開發班、2017年房地產仲介證書班的學生，本來就參與地產投資與開發的他算是帶藝投師，十分好學。2018年我舉辦房地產開發班時邀請他回來經驗分享，黃教主獨有風格的幽默讓同學們聽的欲罷不能。

黃教主從投資到行銷，從銷售到開發，經驗豐富又樂於分享，是個深受學弟妹們敬重的學長，對他的專訪裡可以看到澳洲布里斯本上一輪地產市場辛衰起伏，看到他的地產經驗分享，嘉惠他人。

問：你在從事房地產業之前是做什麼的？為什麼選擇房仲業？為什麼找施老師上課？

我92年大學畢業後分配到深圳，先後做過一家國企和兩家私企的銷售工作，最後都是因為業績太好被迫離開，隱情可以寫一本書，誰感興趣咖啡伺候哈！打工打不下去就自己創業了，最初是靠生意賺錢，後來開始投資房產，慢慢發現房產比生意賺錢輕鬆，就對房產情有獨鍾了。

2008年開始接觸澳洲的土地分割，2011年開始接觸公寓和聯排別墅開發並開始嘗試性投資，當時並沒有放在心上，也沒有參與很多管理。2014年的時候，由於澳洲房產在中國市場急劇升溫，而公司一直沒有開拓海外市場，甚至連當地華人市場都做得很少。於是董事長跟我商量能不能出面管理銷售並組建華人和海外市場團隊，我想想幫公司也是幫自己，閒著也是閒著，況且銷售也是我的強項，那就幹吧！可澳洲賣房子不是要有證嗎？那就先拿個證唄！聽說有中文課程，拿起中文報紙一翻就翻到施老師的廣告了。從銷售人員證書，到進階銷售，再到地產仲介證書，最後是與昆士蘭大學商學院的聯合房地產開發課程，一路上下來，既收穫了知識，又結交了不少同行朋友，以其說施老師開了個課程，不如說施老師搭建了一個地產界的平臺，非常感謝這個平臺上所有的良師益友。

問：能不能介紹一下畢業後的房產工作經歷與成績？

我接觸澳洲地產這幾年，剛好完成了澳洲地產一個完整的週期，從低谷到瘋狂，再從瘋狂到低谷，我的業績也隨著市場跌宕起伏。我2014年介入公司銷售之時是海外市場非常好的時期，再加上自己的特長和努力，一開始可謂是做得順風順水。由於公司之前沒有做過華人市場，連中文資料都沒有，首要工作是是製作中文資料，日夜兼程地把樓書、宣傳頁、易拉寶、展板、PPT等翻譯、編輯、排版一一完成，然後要印刷的交印。當時微信群是最節省廣告費且效率最高的行銷手段之一，所以在等待印刷資料的時候，我便開始用電子版率先在各微信群展開第一輪攻勢，為此自己還成立了澳洲房產投資討論群供大家交流房產投資的經驗，還邀請跟房產相關的如房產教育、房產仲介、貸款、律師、會計師、害蟲防治等專業人士給大家做微信講座，當時施老師也為我的房產群貢獻了自己的微信講座處女講。
 
自己的房產群給大家提供了福利，卻沒有給自己帶來廣告效果，因為本來想著借公益的名義給自己也做做宣傳，可能因為臉皮太薄了，到最後宣傳沒怎麼做，群倒做成了真正的公益群了。不過我發到悉尼和墨爾本房產群的廣告起到了很好的效果，很多仲介一看我是開發商代表都主動跟我聯繫，他們很多有現成的華人銷售管道，也有一些組織考察團的公司跟我聯繫，等我交印的資料全部做好後，我們利用講座+考察的模式，悉尼、墨爾本、大陸的市場迅速打開，這期間，施老師介紹的Andy Guo老師也成功幫我開拓了香港市場，那時講座和考察團效果非常好，幾乎每次都有收穫，好的時候一個講座或一個考察團就賣出去好幾套，我們公司華人市場也很快超越了西人市場成為主要銷售來源，這種局勢一直維持到15年底。

由於我們當時的產品只有聯排別墅和公寓，2016年開始，布里斯班公寓供應過量的問題開始慢慢顯現，大陸和香港的澳洲房產講座也變得非常氾濫，甚至開始出現一無所獲的情況。我明顯感覺到了山雨欲來風滿樓的氣氛，迅速調整方向把主要精力放到聯排別墅上面，而把公寓重新交回本地市場，上演了壯士斷臂的一幕。由於不敢貿然租酒店開講座了，我就採用「廣撒網，多斂魚，擇優而從之」的辦法，先大範圍地開展微信講座，甚至用技術手段幾個群同時開講，從中收集目標客戶，再把目標客戶集中到一起做現場講座。為了節省費用，現場講座也搬到了合作方的辦公室或朋友的別墅裡，有的單位有幾個人感興趣的話我甚至上門去給他們講。使盡全身解數終於把聯排別墅基本賣完了，可回頭一看公寓基本還是原地踏步，一個月只能賣出一兩套甚至有的月份一套都賣不出去。
 
2016年下半年，銀行開始限制外國買家貸款，情況開始急轉直下，公司雖然採取了給買家聯繫基金貸款、用自己的資金給買家貸款等應變措施，但在降價銷售、提高仲介傭金等讓利銷售提議上沒有及時達到共識，當時間步入2016年底，一切都來不及了。2016年10月，昆州開徵外國買家3%的額外印花稅，2018年7月，又把額外印花稅提高到7%，再加上中國限制外匯流出，情況變得異常糟糕。最後公司只能暫緩公寓的銷售，把剩下的單元出租以抵消貸款的利息，還有一個111套的公寓項目也只能無限期暫緩了，我也深刻體會到了「市場是把殺豬刀」的真言。2017年底，在遍野哀鳴的氣氛中我結束了這一階段的歷史使命。
 
我在我的房產群經常跟大家講「資料代表過去，市場代表現在，政策代表未來」。2019年聯邦大選在即，工黨提出的「取消負扣稅」和將以前滿一年增值稅減免50%變為25%的政策將對房產市場造成重大打擊。作為房產從業人員，我借這個機會呼籲廣大同行抵制工黨，支持自由黨！
 
至於我以後的方向嘛，將順應政策和趨勢，以本地市場為主，以未來的發展趨勢為方向，給大家提供高回報和耳目一新的產品，大家很快就會看到我的新作品啦！

問：從施老師課程中學到了什麼讓你印象很深的東西讓你運用在了工作上面？

說實話嗎？印象最深刻的是物業管理課時講的《甄嬛傳》對小區經理的啟發，但目前沒有做物業管理，也還沒用上，哈哈。

其它課程上能用的我都用了，對我最有用的是開發課程，雖然公司在做開發，但由於分工不同，上課之前我更多的是耳濡目染，沒有系統的學習，施老師的房地產開發課程給了我一個很好的理論提升。因為請來的老師都是各方面的專家，也建立了微信群，日後有問題都可以隨時交流，是真正物超所值的課程。      

問：能不能再跟學弟學妹們分享一些工作上成功或失敗的案例？​

成功案例就不講了，失敗的地方之前也提了，就是在市場困境時沒有強硬堅持讓利銷售的方案，以至於公寓銷售失去了最後的機會；另一個失敗的地方是憑自己感覺而不是市場調查的結果去做佈局，陷入困境那個專案每層樓只安排了兩套一房公寓，結果一房的公寓很快就賣完了，剩下的都是兩房。出租情況也進一步驗證了這個錯誤，一房的可以租到$380-$400，兩房的只租$430-$450，在一房供不應求的情況下，我們曾經鎖起兩房的主臥房按一房的價格出租。現在留下的兩房公司決定低價甩了。

最後我想跟大家分享一句話：「開發要量力而行、銷售要盡力而為」，與大家共勉之。

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是否也想成為72位被施老師專訪的畢業生之一呢？無論您畢業了是當了仲介、做物業管理、開始房地產開發、還是買了投資物業、都歡迎跟施老師分享您的故事、您的經驗！當然，第一步是先上課、畢業了才有機會參與施老師的「老生長談！」