聯邦大選過後，我現在投資甚麼？

在經歷過漫長的煎熬與等待，聯邦大選總算是大局已定，LNP 聯盟黨險勝工黨確定繼續執政，但是參議院聯盟黨的席位估計會比解散國會兩院前還要慘，一些改革法案估計不會被兩院通過，政策不確定性很大，小黨不會支持政府的開源節流，澳洲的信用評級還是有可能下降，造成利息上漲等等...

我在大選前看中了一套投資物業，合同放在我手中我一直沒簽，一直等到確認聯盟黨執政有望了我才簽字。雖然不是很看好這屆的聯盟黨能夠有甚麼大作為，但是至少負扣稅政策跟增值稅優惠政策不變，也比工黨執政好，我還是決定依照我之前分析如何挑選好的投資公寓買下這套預售房。我打算把我這套投資選擇的考量跟大家分享，讓大家參考看看我是為什麼投資這套物業。

甚麼因素會影響房價？

影響房價的因素我們可以分三個層次：大環境、大區域與當地市場。

 Macro  Level 大環境層次
這層級的因素包括了利率、經濟、薪資成長、消費者信心、政府政策、匯率、海外大事件等等。說實在的，我們的大環境層次並不振奮人心，我們利率雖然是在歷史低點，專家們也預期接下來聯邦儲備銀行會再降息一至兩次，但是若是澳大利亞信用評級下降銀行利息有可能會不跟著央行降，甚至可能還升。我們聯邦政府主要刺激經濟的改革策略為企業降稅也可能受到參議院小黨牽制，對於經濟成長沒有甚麼新的有效手段，所以薪資成長也不會太樂觀。消費者信心相信也受到這次大選結果會有所動搖，政府政策充滿不確定性，匯率應該會走低但中國也在嚴格管制外匯，海外大事件不斷，又是英國脫歐又是南海仲裁案等等。連我都要確定是聯盟黨執政才肯簽約，可見大環境是會影響投資者信心。但是任何時機都有人會投資，也都會有好的投資機會，若是永遠在等好時機可能會錯過好的機會。該出手還是要出手，只要好好評估風險就是了。

Regional Level 大區域層次
​這層級的因素主要要看這個城市區域的就業率、薪資成長還有最重要的供需關係。我看到很多人常常還提到公共建設 Infrastructure，但是除非這個公共建設能夠增加長期的工作機會與居民便利性，一些造路工程並不會太影響房價。布里斯本的失業率在 2012至2015 自由國家黨執掌昆士蘭州政府期間因為紐曼省長大刀闊斧的砍掉14000個政府公職工作以降低開銷而達到高點，2015年州政府大選工黨承諾要回復公職工作把很多人聘請回來，他們意外贏得大選後也不得不維持承諾，所以可以看到失業率下跌。2014年12月份昆士蘭政府共聘用196,857位公職人員，到了去年12月工黨政府就聘請了 205,529位公職人員，增加了 8672人。但是降低失業率不能光靠政府聘用公職人員，很遺憾的失業率自去年開始又上漲了，今年五月份就又少了5800個工作。所幸接下來五年布里斯本預估會增加22000個新工作，而且高薪工作將佔38%，這會對房地產市場的租金與售價都帶來好的影響。

至於我們布里斯本區域的供需關係就請看我之前寫的文章：布里斯本的公寓是否蓋太多？ 現在布里斯本市中心五公里的範圍內住了380,000人，而好消息是每年還成長7000人，等於需要每年多蓋3000戶新房！但壞消息是，目前我們在蓋的數量遠大於這個需求量，而且都還是蓋一些錯誤的商品房，不是真正本地居民想要的房產類型。所幸由於銀行縮緊對於房地產開發商的貸款與整個市場的銷售放緩，目前已經有三分之一的開發商放棄了繼續進行它們還未開始動工的項目，而這個數量還會再增加，一些市場關於供應量的數據都是看被批准開發的數字，但是被批准並不代表一定就會開發。在等待市場消化這些房源的過程中，買對的投資物業就變得格外的重要。

Local Level 當地市場層次
​這個層次主要就是供應與需求，還有我們常講的 4P法則：Position (地點)、Price (價格)、Product (產品)、Potential (潛力)，還有 PIE 法則：Population (人口成長)、Infrastructure (設施建設)、Employment (就業機會)。

未來十年房產買家的黃金大蛋糕怎麼分？

之前我寫過了關於如何挑選好的投資公寓的分析，提到說要想想買的投資物業要租給誰？要賣給誰？我曾經去上過 Michael Matusik的課程，他把房地產的買家分成六大派，我認為這六大派買家將瓜分未來十年的房產大蛋糕，我們挑選的投資物業若能符合這六大派買家的需求，就會變得很搶手，即使整體市場供過於求，我們的投資物業也會好賣而且價格更高。

1. 投資買家
由於很大比例的投資物業都是租給二十多歲的年輕族群，所以要考慮到這些租客的供租能力，還有合租的便利性。現在的年輕人寧可出門去抓 Pokemon也不喜歡割草維護房屋。他們會喜歡近市區地點好的公寓、排屋、雙併別墅，還有在比較中段郊區的 Dual Key 雙戶型房屋。想買投資物業租給這類租客，建議要購買方便年輕人合租的物業，要有同樣大小的臥房，甚至是套房，有儲藏空間與停車位。

2. 首次購屋者
隨著存夠首期款越來越困難，首次購屋者的年齡也從二十七、八歲拓展到三十七、八歲。他們購房考慮的重點在於有足夠的房間來組成他們未來的小家庭。少數會選擇市區的公寓，買也要買兩房的；中段區域會選擇排屋、雙併別墅或者小房子；郊區會想買大一點的獨立別墅或是能夠分租一部分的Dual Occupancy雙戶型房屋。建議這類型的買家要買能夠收個租客來幫忙還房貸的物業。

3. 升級購屋者
近四十歲到近六十歲的這些人，因為結婚生子的較晚，五十幾歲家裡都還有可能有青少年同住，購買的物業講究有足夠的空間，還有可以改建裝修增值的潛力。這些人若要在市區選擇公寓，會找大面積的公寓；若住到中段區域及郊區，他們還是喜歡傳統的獨立別墅或是能分租的房屋。建議購買靠近大型公共建設的大房子或是便利地點的精品中低層公寓。

4. 大房換小房者
五十多歲至六十多歲的業主，隨著孩子們自立門戶，家中的房間漸漸空了出來，據 Bank West與 Curtin 大學調查顯示有80%的業主未來想要賣掉大房子換成小房住，而且如果可以他們還想要住在原來居住的區域，只是覺得很難找到合適的物業。

他們買房的考量主要是低維護成本、便利、相似的鄰居、原本的區域及較小的小區項目。他們喜歡寬敞的大公寓、連體別墅、Dual Occupancy雙戶型房屋。建議這類型的買家要買的物有所值、不要太大的項目、隱密安靜、安全、有空間接待訪客及孫兒。房門鎖起來就可以出國旅遊去，甚至搭乘幾個月的郵輪旅遊。

5. 退休自住者
年紀更大六十幾歲至七十幾歲，這類型的跟大房換小房者差不多，空間需求更小一些，但是希望所住務業能夠養寵物陪伴自己。

6.年老須照料者
七八十歲以上，可能需要專人照料的老人，要負擔得起，低維護需求，安靜可養寵物。

​很可惜的是，我看到很多之前專賣海外的高樓項目，幾乎都不符合以上本地買家的需求。

我最近投資了什麼？

我之前投資了兩間 Dual Occupancy的房屋，本來是沒有打算再買公寓樓花的，因為我的投資組合裡公寓已經夠了。但是出乎意料的，我在做了很多研究後又買了一套跟我以前買過的公寓完全不同的預售公寓，而且是一個過去我從來沒有去過的區。

我的一位高中同學自從去年就開始跟我介紹這個開發項目，希望有機會能夠一起銷售，但是我對於Bulimba這個區實在是不熟，一直到了兩個月前終於抵擋不住老同學的熱情邀約，去了一趟Bulimba聽聽他的介紹。我了解到了這是一個很少有華人買家的布里斯本富人區，比起其他近城區到處可見的工程大吊車，這個區基本上看不到正在興建的大型項目。我的老同學幫這個開發商賣了十幾年的物業，從來沒有找過華人代銷渠道，也沒賣給海外買家過，這個開發商專賣本地洋人自住買家。過去這家開發商都是邊蓋邊賣，不需要達到預售條件才蓋。只是這一次市政府要求一二期項目的共用地下停車場與公共設施都要一起興建，所以無法分兩期蓋，才希望找一些投資買家預購少數單位。

主要引起我興趣的是，當他介紹起目前購買來自住的客戶群時，我發現完全符合未來十年房市黃金大蛋糕的主流買家 - 大房換小房者與退休自住者。老同學跟我說，他們那麼大一個來賓停車場，很少有人開車來買房，大多都是附近走路來購買公寓的自住者。他最煩惱的一件事，是看著這些買家的年齡，他都有點擔心交房時這些買家還在不在世 (有點誇大了，但是澳洲老人確實特別顯老)。

我跟老同學說要我推薦項目給投資買家必須要有專業估價師的評估報告，證明售價物有所值。他就請了Land Mark White的估價師評估了每一套公寓的價值還有比較了附近建成與未興建的項目。我也與開發商見了面，發現他們過去十幾年從未找過代銷公司合作過，都是付一般地產仲介 2.5%~3%的佣金。我跟他們說預售樓花就是要讓投資者有錢賺，他們也很認同，同意參考估價師估價讓利給投資買家。他們上幾個項目的預售買家也是跟著他們一個個項目投資，主要也都是因為有賺到錢。

大多數的自住買家還是喜歡看到現房，進去裡面親自觸摸感覺空間大小。所以有些預售買家等到交屋時，遇到就是看上他們務業的自住買家也抵擋不住他們的出價而售出。例如，他們上一個項目在 21 Barramul Street Bulimba，2014年11月預售 $70萬的兩房公寓到了 2015年5月就有買家仲介帶著自住買家花了 $80萬來購買；有一間2015年3月預售$599,000的兩房公寓，在2016年2月也是以$80萬賣給買家仲介帶來的買家。

​估價師很仔細的調查了未來這區與鄰近的區會興建的所有項目，報告中顯示所有批准開發的項目都是很小十幾套的規模，接下來三至五年所有的項目加起來也不超過550套，還比不上市中心的一兩棟高樓。這個區主要是限高三層樓，蓋不了大型項目。所以當地市場層次的供應與需求關係，都是供不應求，不像其他近城區動不動幾千套的供應量。

Position (地點)來說是適合自住的高尚富人區；Price (價格)是物超所值，比起當地百萬以上的別墅，兩房與三房的公寓符合大房換小房者的心理價位；Product (產品)完全受到本地自住買家的喜愛，寬敞的生活空間與可以養寵物的環境，難怪目前大多數買家都是附近鄰居；而且Potential (潛力)很好附近的軍營將被重新開發成為當地的購物娛樂生活中心。

我帶了不少學生前去考察，大家都給予高度評價，紛紛簽下代理協議介紹給自己的貴賓客戶。只可惜開發商只同意銷售少量單位給預售投資者，機會有限。但是未來這個項目大多都是自住者只有少部分投資者，對於保值增值更有利。

我跟開發商要求了除了要售價低於估價之外，還要給十二個月的5%租金保證優惠。若是有興趣了解這個項目，還請在微信上找 paulpshih，我可以找有簽代理的學生給您介紹。