昆州住房部長的2024法律修改提案

2023年四月份時施老師就跟大家解說了昆州第二階段的住宅租賃法改革！並且請大家去幫忙填寫問卷調查發表我們對五大重點改革的意見。而將近一年過後，我們昆州那位最年輕而且沒有擁有任何房產的住房部長在大選之年向州議會提交了 ​Residential Tenancies and Rooming Accommodation and Other Legislation Amendment Bill 2024 大概想在十月大選前好好收割一下租客選票。請注意這個草案還沒有通過州議會的三讀程序，所以還不是法律，就算等到這法律通過後也會一段時間後才全部實施。根據施老師的小道消息工黨州政府打算在六月完成三讀程序，如果有反對意見要趁早寫信給自己選區的州議員，表達不滿。

房地產從業人員的CPD 持續專業進修要求

住房部長提案修改Property Occupations Act 2014房地產職業法，要求所有房地產從業人員每年需要持續進修以維持自身的執照或證書，並保持過去五年的進修紀錄備查。每年的定義不是財政年而是拿到證書或執照的日期算起的十二個月，這一點比起有些其他地方要好多了，才不會所有人都擠在同一個月趕著要完成要求。Office of Fair Trading 將會建立一個Advisory Panel 諮詢委員會目前的成員有REIQ、ARAMA等職業工會組織，打算要求所有房地產從業人員一年完成兩堂持續進修課程，其中一堂是根據全國房產服務培訓教材裡發展出來的課程，另外一堂是由Office of Fair Trading批准的課程清單裡的內容。

ARAMA的CEO特別約見了施老師，希望PRET Australia成為ARAMA的特別合作培訓機構，為小區經理提供持續進修課程。預計這個法律今年中會通過然後2025下半年後開始實施。未來PRET Australia將會提供每月的持續進修課程幫助所有房地產從業人員符合法律要求，敬請期待。房地產行業的相關法律不斷更新，持續學習提升自己也是非常重要的，淘汰掉不肯更新專業知識的從業人員也是幫我們的行業去蕪存菁，有助於改善我們行業的專業形象。

打造租賃行為準則

住房部長將會要求房東、租客與物業經理共同協助政府打造出昆士蘭的租賃行為準則來規範這三方的行為。原本部長是只打算規範物業經理的行為，但在業界的爭取下，這行為準則將同時包含房東與租客。我們也知道我們還是常遇到惡劣的租客或不良的房東，規範三方行為應該會是一件好事，只是最後這行為準則會有些甚麼內容還待後續發展。

修改房屋與個性化裝修

租客將會有權利以新的RTA表格向房東申請對於出租房的改造，房東必須在28天內回覆租客的申請。房東只能在法律列出合理的理由下拒絕安全、保安和無障礙使用方面的改建。對於其他個性化的裝修，如果租客可以將物業恢復到與改建前基本相同的狀態或這個改建不會：

• 違反法律或住戶公約
• 對租客或其他人造成無法控制或解決的健康或安全風險
• 實質上改變物業的結構、布局或性質
• 要求在管理社區中更改其他住宅物業或共用物業
• 帶來對物業造成重大損壞的風險
• 導致房東增加維護成本
• 危及經營房間分租提供者的許可證和/或房間分租的其他租客的安全

那麼房東也不應該不合理的拒絕改建。

退租的時候，租客需要將房屋恢復到跟之前基本的原樣；如果雙方同意不恢復原樣，雙方可以協商支付多少錢給租客補貼租客對於出租房的改進。安裝或拆除這些設施所造成的破壞，還是由租客負責維修。

出租房的進出

修法後除了定期檢查還是要給七天通知，安全性檢查還是給24小時通知跟緊急狀況不用給通知之外的所有其他原因需要進入出租房，通知時間都將從24小時變成48小時，所以以後帶潛在買家或租客看房都需要更長的通知時間。

另外如果房東給了租客RTA Form 12或租客給了房東RTA Form 13以後，除了緊急狀況或安全性檢修之外，每七天進入出租房的次數不能多於兩次。也就是限制​帶潛在買家或租客看房的次數。

租房申請表

RTA將會出份新的制式租房申請表，並限制能向租客要求的證明文件，並且不能強制租客使用第三方申請平台，而且租客的身分證明文件只許看不許影印。所有不成功租客的申請資料必須在三個月內銷毀，租客的個人資料必須在租約結束後三年內銷毀，期間必須安全的保存。

押金

未來所有住宅租賃的押金都將限制上限為四週的租金，即使週租超過$700。這一點對於帶全部家具出租的高級出租房相當不利，因為隨便破壞都可能損失超過四週租金。
另外房東或物業經理想要扣押金，必須在14天內提供損失證明，這一點也有問題，因為以現在工人難叫的情況下我們不一定能在14天內拿到報價來讓我們扣押金。
還有房間分租的時候，租客即使跟房東同住，押金也都要上交RTA了！
未來還將研究押金的轉移，就是租客可以把放在RTA那邊的押金直接從目前的出租房轉移到下一間出租房。

租金限制

本來法律就規定在昆士蘭不能夠有Rental Bidding租金競價，但是新法的提案下，不但物業經理不能夠要求租客競價，連租客主動提出要加價或說想要一次性預付超過一個月的房租也都不能接受。違反的話是50個罰款單位。

另外去年七月一日開始限制的每12個月才可以漲一次房租的愚蠢法律規定，現在變成是限制每一間投資房即使更換租客租約也不能在12個月內漲房租。新的租約上還必須註明該房子上次漲租的日期，而且租客將有權利要求看到上一位租客的租約與租金！不提供證明的話罰款是40個罰款單位。

由於新法是綁定出租房，所以就算出租房轉賣給另外一個投資者，十二個月內不得漲租的限制仍會存在。關於限制漲租的新法會在通過時立即生效。也就是說如果新法通過了，一位房東即使目前的租約到期了，只要是距離上次漲租沒超過12個月，無論是換新租客簽新租約甚至是撐不下去需要賣房，該房子都不能漲租。就算新買家買下來以後把房子做了重大的裝修翻新，也不能跟新租客要求漲租！

雖然加了一條允許房東向QCAT因經濟困難申請12個月內漲租，但是我們都知道QCAT有多忙審案有多慢跟多麻煩！

其他收費

新法規定必須給租客至少一種沒有額外收費的付租金方式，如果用任何付費服務房東或物業經理有任何好處可能也必須告知租客。
如果租客需要付水電費帳單，房東或物業經理必須在收到帳單後的四週內發給租客去付，如超過四週租客有權不付。
如果租客想要提前解約，需要支付合理的轉租費用，而這個總費用 (包括廣告費、轉租費、找到新租客之前的租金) 不得超過以下限制：

• 租約還有四分之三以上的時間，最高支付四周租金的額度
• 租約還剩二分之一以上但不到四分之三的時間，最高支付三周租金的額度
• 租約還剩四分之一以上但不到二分之一的時間，最高支付兩周租金的額度
• 租約還剩不到四分之一的時間，最高支付一周租金的額度

現在可以怎麼辦？

當初工黨政府想要修改法律時給的問卷調查其實就是很清楚明白的說明了他們想要怎麼做，給的選項一是房東想要租客不滿的；選項三則是租客想要房東不可能同意的。所以中間的妥協方案幾乎就是這次修法的內容。

幾大職業公會組織現在也都是在徵求會員們意見，考慮怎樣回應工黨政府。施老師建議大家集思廣益想想這些法律修改會造成的問題，然後自行發信給工黨與自由國家黨的州議員 (就不用浪費時間發給綠黨了)，讓兩大黨的州議員們感覺到這些法律修改並不完善，而且會影響十月大選選票，最好能夠把這法律的修改拖過十月，這樣如果換了州政府我們還有點希望阻止部分的法律內容修改。十月份昆州大選該支持哪一黨我想大家心裡也該有底了吧？