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施老師在教房地產執照課程時，都會講到澳洲的法律是如何修訂的，昆士蘭以外的其他州跟聯邦政府都是有下議院 (眾議院) 跟上議院 (參議院)，法律修訂都需要下議院與上議院都三讀通過才能實施。只有兩個領地與昆士蘭州是只有一個議院，昆士蘭在 1922年廢除了上議院，所以昆士蘭的執政黨只要想通過任何的法律修改，都能靠在州議會的多數席位優勢強行通過，不需要再經過上議院的審查辯論。所以我們昆士蘭的州長要說是全澳洲最有權勢的州長也不為過，因為昆州執政黨不受到上議院的制衡。 昆州正常的修法程序正常的修法程序，是要由任何一位州議員提出法案 (Bill)，然後在州議會上第一讀辯 (First Reading)，介紹說為什麼要修法及修法的方向，並進行初步辯論，通過將將它提交到委員會進一步審查。 委員會審查：委員會將對法案進行詳細的討論和分析，並且聆聽專家、行業代表公會和公眾的意見，例如收集問卷調查或請利益相關者提交意見書。通常像是 ARAMA 小區經理公會、REIQ 地產仲介公會、律師公會等行業代表公會都會被諮詢意見。 第二讀辯(Second Reading)：在委員會審查之後，法案將在議會進行第二讀辯。在這個階段，議員將對法案進行更深入的辯論，並且進行表決。如果法案經過了第二讀辯，它將進入具體辯論階段。在這個階段，議員將對法案進行詳細的辯論和修改，直到他們達成一致意見。 第三讀辯：當議員們完成辯論和修改後，法案將在議會進行第三讀辯。在這個階段，議員們將對法案進行最終的辯論和表決。當然，在州議會佔據人數優勢的執政黨表決是一定會贏的。反對黨及獨立議員所提的法案是很難通過的。 法案在第三讀辯中通過，它將提交給州督簽署以獲得皇家同意，才能成為法律。並在指定的日期生效。 昆州工黨政府的暗度陳倉而2023年4月18日，昆州工黨政府在宣布住宅租賃法第二階段改革開始接受公眾的意見後的當晚，打了所有人一個措手不及，硬是把限制房東每十二個月只能漲一次房租的新規定，塞入了2022年就開始跑修法程序的一個無關法案 Local Government Electoral and Other Legislation (Expenditure Caps) Amendment Bill 2022的第三讀辯，然後就仗著人多勢眾，強行通過了！ 這麼重大的一個改革，不走正常程序，沒有徵求各界意見說改就改了！這主要的原因還是「她急了！她急了！」工黨政府她急了！由於過去對房地產開發商的種種政策打壓，澳洲供房量跟不上人口增長，各地的空房率都一直下降，到了許多人無家可歸只能睡車上住帳篷的地步。工黨州長再不做點啥，恐怕2024大選工黨就要危險了！她先放風聲說要嚴肅考慮限制租金上漲金額，引起軒然大波，立即妥協退讓一步改為限制12個月只能漲一次租金，反對聲浪立減。把大家當朝三暮四的猴子耍。她此舉能對租客有個交代，至少幫租客12個月內少繳點租金。但是已經被漲了十次還不曉得會被漲幾次貸款利息的房東們，只能吞下這些成本了。大家沒想到的是工黨這麼不按牌理出牌，不把這改革跟第二階段租賃法改革一起進行，而是直接夾帶通關，看來工黨政府對於解決住房危機真的是沒招了！ 法律改成了甚麼樣？被硬通過的法律將會從2023年7月1日開始實施，對所有新的跟現有的租約生效！任何在7月1日以後的漲租必須距離上次漲租相隔12個月以上！即使在7月1日以前簽訂的租約，如果有更頻繁的漲租條款都會無效！所以如果7月1日以前簽了個12個月的租約其中寫了每六個月漲租一次，這個條款也將無效。 有些同學認為續租是簽新租約，所以不算漲租。但修法想到了這一點，改了RTRA法律 Section 93條，只要續約時租客至少有一人是相同的，都算是同一租約；即使期間房東換人、物業經理換人，也不能免除這個12個月只能漲一次租金的限制。 7月1日以後，想要在12個月內漲租，只剩下一個辦法，就是不續租給原來的租客，提前兩個月終止租約，然後登廣告漲租金找新租客！ 政府修法加劇房東與租客的對立工黨政府為了租客的選票，一再的將住宅租賃法修改得更偏向租客。幸好還有個更偏向租客的綠黨政客存在，上竄下跳的，讓工黨還能對房東說你們看！比起這個綠黨的提議，我們要靠譜多了！ 但是這次的修改，不是逼得所有承受不了漲利息壓力的房東們不得不向租客表示六個月租約到期既然我漲不了你房租，我只好請你搬家，我換個新租客簽新租約才能夠漲房租來貼補貸款利息！或者是忍耐十二個月，一次漲租就漲好漲滿，把原來六個月要漲的幅度加倍漲？ 如果變成這樣，可憐的租客們，不但每六個月面臨要找新房子付更高的房租，還要付清潔費跟搬家費！？ 租客們覺得房東們貪得無厭，我看網上還有許多租客在說都是租客在幫房東們繳房貸！但是租客們也要想一想，租金漲跌就是靠供需關係，之前布里斯本供過於求的時候租金也跌呀！現在房貸利息連續漲了3.5%，以平均的60萬貸款來說，增加的一年貸款利息相當於每周超過$400！過去六個月才漲一次租，租約期間所漲的利息是不是房東吸收了？地價稅也漲、土地稅也漲、物業費也漲、甚麼都漲！是近三分之一的房東很幸運在利息低的時候鎖定了利率，但從今年四月份開始，大家陸陸續續的定息結束，那就是面臨一下子從2%的利息爆漲到6%左右！每周成本上漲$400，然後州政府說不能漲租金喔！再忍忍！ 疫情期間要房東們忍，租客付不起房租要降租金不能趕租客；住房危機了不鼓勵更多的人民投資提供出租房，要房東們再忍，不要漲房租。是要逼得兩邊都活不下去才甘心是嗎？ 工黨修法玩文字陷阱租客被逼得租約到期就得搬家怎麼辦？工黨政府在這次強行修法中還修了一條不起眼的小改動，說是要修改現有法規的小問題。修改法案的第58G Amendment of s 277 (Ending of Residential Tenancy Agreements) 裡就說把 RTRA法律第277條之(b)跟(c) 的 Before 改成 After。 施老師去翻查了RTRA法律第277條之(b)跟(c)，這條是說住宅租約只有在以下情況下會終止 (有七條但只列出前三條)： (a)the lessor and tenant agree, in a separate written document, to end the residential tenancy agreement; 房東跟租客同意，透過獨立的書面文件，終止租約。 (b)the lessor gives the tenant a notice to leave under section 326 and the tenant hands over vacant possession of the premises on or before the handover day for the notice; 房東根據第326條給租客通知，而且租客在通知上的交還房屋日當天或之前搬出交還房屋 (c)the tenant gives the lessor a notice of intention to leave under section 327 and hands over vacant possession of the premises on or before the handover day for the notice; 租客根據第327條給房東通知，而且租客在通知上的交還房屋日當天或之前搬出交還房屋 如果把 Before 改成了 After，就會變成以下翻譯： 房東根據第326條給租客通知，而且租客在通知上的交還房屋日當天或之後搬出交還房屋才會終止住宅租約。 也就是說房東為了能漲租金，給了租客 RTA Form 12 說六個月租約到期請你搬家。結果租客到了該搬家的那天不搬家，那麼租約不算終止。房東必須去 QCAT 根據 s293 在兩周內提交申請才能在排隊幾週出庭後終止租約趕走租客。 原本法律是要求租客要準時搬家的，現在變成允許租客不準時搬家而要房東經過QCAT訴訟才能趕人，到時再遇到個偏袒租客或質疑是否是為了六個月漲租而趕租客而心中對租客表示同情的仲裁官，挑挑毛病看看 RTA Form 12給的對不對？看看租客有沒有跟房東或物業經理有過爭端算不算報復性不續租？然後就不讓租約終止，照原來租金續租... 也不是不可能吧？ 民調大跌狗急跳牆執政八年的工黨州長最近的民調顯示她個人支持率與工黨支持率都跌至了新低點，個人支持率從2020年的頂點一路下跌到現在比兩位前州長下台前的支持率還要低，只有31%。時常被工黨拿出來鞭屍的前自由國家黨州長Campbell Newman下台前還有45%、讓工黨輸到連剩下個位數席次的前前工黨州長Anna Bligh下台前還有個43%呢！ 兩黨支持率也從去年年底開始自由國家黨就超過了工黨，如果現在選舉，可能工黨就下台了！近一半的昆士蘭人覺得工黨帶領我們走向錯誤的方向！ 2024年我們昆州會面臨市政府的選舉跟州政府的大選，所以現在工黨真的急了！推出的第二階段租賃法改革就是爭取租客選票的手段！除非有更多的房東與物業經理去填寫問卷表示反對其改革，不然我怕工黨為了選票就會徹底倒向租客！  還沒報名參加我們的物業管理權論壇嗎? 請一起來商討對策！報名請點上圖！
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昆州工黨州政府又要開始第二階段的住宅租賃法改革了！這次的改革有五大重點，目前已開放公眾發表意見填寫問卷，施老師懇請所有的同學們，無論您是物業經理還是房東，請踴躍的在5月29日截止日前到https://www.chde.qld.gov.au/about/initiatives/rental-law-reform 填寫問卷online survey 或者是直接提交意見 written submission 至 [email protected]！也請鼓勵您所有認識的房東發表意見，不要讓租賃法改革再不合理的一面倒向租客了！ 想看英文版的資訊請下載 36頁的說明 Stage 2 Rental Law Reform Options Paper (chde.qld.gov.au) 本次改革的五大重點包括： • 安裝修改 • 進行個性化裝修 • 平衡隱私和進入權 • 改變押金退還程序 • 改變收取費用的規定 州政府對每項改革都提出三種方案，分別是 1) 不修改法律但加強教育 2) 稍微修改法律 3) 激進的修改法律。施老師特別為大家分析這五大改革的所有選項。以便讓華人物業經理與房東上網發表意見投票！ 1) 安裝修改一些租客 (例如殘障人士、有小孩的家庭、老人、家暴受害者) 有迫切的需求，需要對其出租房進行改建，以便他們在租住的房屋中可以安全獨立地生活。例如：輪椅坡道、浴室扶手、浴室座椅、兒童鎖、護欄、家具固定、扶手、照明燈、防盜門、鎖、無線攝像頭等等。目前的法律只要求房東不要不合理地拒絕。 選項一：Status Quo + Education 不修改現有法律，加強對於租客與房東的教育協助他們了解甚麼樣的改建是不該拒絕的。 選項二：Guide discretion 修改法律，租客還是需要得到房東的許可才能進行改建。房東只能在法律列出合理的理由下拒絕安全、保安和無障礙使用方面的改建。 拒絕的合理理由可能包括： • 在出租房無法安全地安裝所需設施 • 安裝設施將違反法律或住戶公約 • 安裝設施需要對管理社區中的其他住宅物業或公共物業進行更改 • 安裝措施將危及其他租戶的安全
退租的時候，租客需要將房屋恢復到跟之前基本的原樣；如果雙方同意不恢復原樣，雙方可以協商支付多少錢給租客補貼租客對於出租房的改進。安裝或拆除這些設施所造成的破壞，還是由租客負責維修。 選項三：Limit discretion 修改法律，租客不需要得到房東的許可就能進行改建。房東需要向仲裁庭申請命令才能阻止租客對其出租房改建。租客必須在進行改建前14天以上通知房東，房東要在14天內通知租客是否將向仲裁庭申請命令以阻止改建。房東必須在通知租客後的28天內向仲裁庭申請命令。如果房東未能在此期限內申請命令，則租戶可以繼續進行修改。 不需要房東同意的改建將在法規中明確規定，將包括： •由職業治療師或其他指定專業醫護人員確定為必要的無障礙性改建 •為確保曾經或正在經歷家庭暴力的租客安全所需的安全措施，例如防盜門窗，閂鎖和無線可移動的戶外安全攝像頭 •出於安全原因將家具固定在非瓷磚牆上 •在通往戶外門上安裝兒童安全鎖 •在物業內安裝兒童安全門或護欄 •為了兒童安全而安裝窗戶安全設備 •安裝手持式淋浴頭或槓式水龍頭 退租的時候，租客需要將房屋恢復到跟之前基本的原樣；如果雙方同意不恢復原樣，雙方可以協商支付多少錢給租客補貼租客對於出租房的改進。安裝或拆除這些設施所造成的破壞，還是由租客負責維修。 施老師會選二：Guide discretion，因為其他州已有類似的法律改變，選項二算是一跟三的妥協，比較合理。房東們也不是不講道理，如果租客合理的申請，還保證有能力恢復原狀，房東們也不會不答應。 2) 進行個性化裝修長期租房的租客為了讓他們租來的房子更向自己的家，希望能夠在牆上釘釘子掛畫掛照片、重新粉刷牆壁或在花園種植喜愛的植物等。雖然這些裝修不是必需，但已被證明可以讓租客更有歸屬感，還能夠讓他們更愉快。 選項一：Status Quo + Education 不修改現有法律，加強對於租客與房東的教育協助他們了解甚麼樣的改建是不該拒絕的。 選項二：Guide discretion 修改法律，租客還是需要得到房東的許可才能進行改建。如果租客可以將物業恢復到與改建前基本相同的狀態或這個改建不會：
退租的時候，租客需要將房屋恢復到跟之前基本的原樣；如果雙方同意不恢復原樣，雙方可以協商支付多少錢給租客補貼租客對於出租房的改進。安裝或拆除這些設施所造成的破壞，還是由租客負責維修。但如果改建對房產增加了價值或算是改進，房東應該要對租客給予金錢補償。 選項三：Limit discretion 修改法律，租客不需要得到房東的許可就能進行改建。房東需要向仲裁庭申請命令才能阻止租客對其出租房改建。租客必須在進行改建前14天以上通知房東，房東要在14天內通知租客是否將向仲裁庭申請命令以阻止改建。房東必須在通知租客後的28天內向仲裁庭申請命令。如果房東未能在此期限內申請命令，則租戶可以繼續進行修改。 不需要房東許可的小個性化裝修，將在法規中明確規定，包括： • 安裝或更換掛畫、相框和其他類似物品的掛鈎、釘子或螺絲。 • 安裝電話線或網路連接。 • 種植蔬菜、花卉、香料或灌木，如果現有的植物和植被不需要被移除。 • 在窗戶或玻璃門上貼上防破裂膜。 • 進行不穿透表面或不永久修改物業表面、裝置或結構的更改。 退租的時候，租客需要將房屋恢復到跟之前基本的原樣；如果雙方同意不恢復原樣，雙方可以協商支付多少錢給租客補貼租客對於出租房的改進。安裝或拆除這些設施所造成的破壞，還是由租客負責維修。 施老師會選選項一：Status Quo + Education！這些個性化裝修根本不是必需的，這年頭掛勾也有很多不傷牆壁的黏貼式掛勾。有些租客不欠租跑掉就不錯了，還要他們把房屋恢復原狀？押金都不夠扣好嗎？ 3) 平衡隱私和進入權這是施老師覺得這次爭議最大的改革，說是要平衡租客隱私權跟房東或物業經理進入權。我們直接來看看三個選項吧！ 選項一：Status Quo + Education 不修改現有法律，加強對於租客與房東的教育。 選項二：Balancing access and privacy 修改法律，關於進入權，定期檢查不能頻繁於三個月一次，需給七天通知，但第一次定期檢查必須是租約開始的三個月以後。租客必須同意一年至少一次的實際進入房屋內的檢查。而其他的定期檢查可以要求透過視訊、或透過租客提供照片或影片來讓房東或物業經理檢查！增加賣房所需的估價、房屋白蟻檢查、交屋前檢查等進入房屋的理由。但將除了定期檢查七天通知之外，所有其他進入理由都要改為48小時通知。房東與物業經理要採取合理的步驟來確保租客隱私及不過度打擾，不能頻繁的進入出租房做不必要的維修或租客沒有要求的服務，不能在定期檢查時拍攝不必要的照片如租客的私人物品及生活品質，不能有過度帶人看房的行為，還有不能不合理配合租客要求等有人在家時才可進入。 所有拍攝包含租客私人物品與生活品質的照片只能給房東或物業經理用來管理租約，需安全保存，不得用於其他用途，除非租客同意。 房東或物業經理收集的所有租客訊息只能用於挑選租客，並要安全的儲存或銷毀，除非租客同意其他用途。租客可以選擇以紙本或Email的方式做租房申請，不能要求線上申請或用第三方平台。租客的身分證明只需給房東或物業經理看過，不需提供影本。 選項三：Limit intrusion 修改法律，限制進入頻率及延長所需通知期，限制租客資訊的收集及保護租客個人隱私。 定期檢查改為六個月一次，並需要給十個工作日的書面通知。第一次的定期檢查需要是租約開始後的三個月以上。租客必須同意一年至少一次的實際進入房屋內的檢查。而其他的定期檢查可以要求透過視訊、或透過租客提供照片或影片來讓房東或物業經理檢查！增加賣房所需的估價、房屋白蟻檢查、交屋前檢查等進入房屋的理由。但將除了定期檢查十個工作日通知之外，所有其他進入理由都要改為72小時通知。 要賣房的房東或仲介必須給14天的通知說打算賣房，才可以開始給通知帶人看房。想要拍照或錄影，必須給租客7天的書面通知才能約時間進入。帶潛在買家或租客看房，限制一周兩次，必須給72小時通知。房東或仲介必須盡合理的努力協商哪天跟甚麼時間可以帶人看房。租客的私人物品若是在看房期間遺失或損壞，可獲得賠償。 房東或物業經理必須採取合理的步驟來確保只有在需要做必要維修或租客要求的服務時才能進入出租房，並配合租客的要求在他們在家時進入。 如果租客擔心家暴，可以書面拒絕任何會洩漏身分的拍照或錄像。如果所拍的廣告照片影片會洩露居住者身分、秀出有價值物品增加被偷機率，也可以書面拒絕。租客要批准才能使用照片影片在廣告中。 所有拍攝包含租客私人物品與生活品質的照片只能給房東或物業經理用來管理租約，需安全保存，不得用於其他用途，除非租客同意。 房東與物業經理不得要求潛在租客提供以下資訊！
房東或物業經理收集的所有租客訊息只能用於挑選租客，並要安全的儲存或銷毀，除非租客同意其他用途。租客可以選擇以紙本或Email的方式做租房申請，不能要求線上申請或用第三方平台。租客的身分證明只需給房東或物業經理看過，不需提供影本。 施老師只會選選項一：Status Quo + Education！提出選項三跟選項二的人，你們有事嗎？你們是想讓更多人不想投資房地產跟提供出租房是嗎？一年只能一次實際檢查，租客還會好好的整理房屋嗎？乾脆都來種大麻好了！房東們倒貼貸款利息便宜租房給租客，十二個月才能漲一次租金，還給租客一大堆權利！誰還想當房東呀！強烈反對選項三跟選項二！物業經理不要以為減少定期檢查能少幹活了，到時房東也跟你講說能不能少收費？ 4) 改變押金退還程序這項改革主要要確保退押金的公平性，檢討押金金額與用途。 選項一：Status Quo + Education 不修改現有法律，加強對於租客與房東的教育。 選項二：Require bond claims to be substantiated 修改法律，要求房東證明索賠押金的理由並保護使用商業保證金產品的租客的權益。 房東想要求將押金退給房東時，需提供證明，例如收據或維修的報價單或拖欠房租的紀錄。 選項三：Require bond claims and renter’s liability to be proven 修改法律，要求房東或物業經理證明索賠押金的理由及租客的責任，並保護使用商業保證金產品的租客的權益。 房東或物業經理想要求將押金退給房東時，需在租約到期時提供證明說這個租客違反租約，並證明這個租客沒有將房屋恢復到入住時候的屋況 (除了正常磨損)、沒有修復他們造成的破壞、沒有付拖欠的房租。 證明包括清潔或維修的收據或帳單，入住、定期檢查、退租時的屋況報告來證明這些髒亂或破壞是租客造成的。 施老師會選選項二：Require bond claims to be substantiated，因為如果直接在申請退押金時提供證據，或許能減少需要RTA進行紛爭的調解，有足夠的證據就直接退押金就好了。 5) 改變收取費用的規定這項改革是針對一些物業經理對於租客付租金的不當收費、並即時的給租客任何的水電費帳單、限制租客想提前解約時的賠償費用。 選項一：Status Quo + Education 不修改現有法律，加強對於租客與房東的教育。 選項二：Increase transparency 修改法律，物業經理必須要給租客一個不需額外收費的付租金方式，例如直接轉帳，並且清楚告知其他付款方式所會產生的手續費。 想跟租客收水費的房東，必須在收到帳單的一個月內把帳單發給租客，租客必需在一個月內支付用水費。 如果租客想要提前解約，需要支付合理的轉租費用，而這個總費用 (包括廣告費、轉租費、找到新租客之前的租金) 不得超過以下限制：
選項三：Limit fees and charges 修改法律，物業經理必須要給租客一個不需額外收費的付租金方式，並且清楚告知其他付款方式所會產生的手續費。 房東只能要求租客支付用超過合理水量的用水費，合理水量就是跟附近類似房屋與居住人數來做比較。房東必需在收到帳單的一個月內把帳單發給租客，租客必需在一個月內支付用水費。如果租客沒有在一個月內收到帳單就不用付。 如果租客想要提前解約，好搬到更便宜的出租房或社會保障住房，或者支付轉租費用會造成租客的過度困難，那麼房東或物業經理就不能要求轉租費用！ 其他情況可以要求租客支付合理的轉租費用，而這個總費用 (包括廣告費、轉租費、找到新租客之前的租金) 不得超過以下限制：
施老師會選選項一：Status Quo + Education本來現在的規定就是物業經理不可以收收租的手續費，不接受轉帳只接受第三方平台如BPay有收費的物業經理畢竟是少數，可以透過教育來改變。盡快把水費帳單給租客這一點本來也就是規定了，這兩項合理的「改革」好像只是為了選項二能限制轉租費。租客想提前中止租約就是違約，一周的租金當轉租費給仲介，付廣告費，跟付租金到租約到期非常的合理。我不覺得需要選選項二。選項三更是誇張！我覺得所有的選項三都是無底線的在討好租客！怎麼房東就不是人嗎？房東就沒有選票嗎？ 請大家花約15分鐘時間，到 Stage 2 rental law reform | Your Say | Queensland Department of Communities, Housing and the Digital Economy (chde.qld.gov.au) 填寫問卷，不要讓租客們為了爭取離譜的選項三而大量填寫一面倒的問卷，影響工黨政府的判斷。我們的租賃法已經太過偏向租客了，需要房東與物業經理們發出聲音！
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作者施伯欣老師是前昆士蘭自由國家黨華裔分部創始主席，他認為澳洲華人需要融入主流，需要在政治上也有發聲的渠道。雖然兩大主流政黨都有朋友，但是理念偏向自由黨的施老師最後還是選擇了自由黨。 Archives
March 2024
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