昆士蘭租賃備忘錄系列是施老師特別為同學們翻譯整理的 RTA 相關規定與常見問題，幫助做物業管理的同學們了解出租物業方面的注意事項。2008年 Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008 (住宅租賃和房間出租法案）是昆士蘭州管理租賃的主要法律。本說明包含了RTA法案適用的資訊和摘要，但不應將其作為具體案件的法律建議。​欲獲取更多的資訊，請致電 RTA 昆士蘭住宅租賃管理局1300 366 311。

RTA Memo 3: Allowing time when serving notices
提供足夠的通知時間

2008年的「住宅租賃和房間出租法案」（RTA法案）規定了提供通知的明確時間表。在某些情況下，RTA法案規定，在採取任何行動之前必須給予通知時間。在其它方面，RTA法案對採取行動的時間做了限制。為確保您的權利受到保護，請務必遵循設定的通知期限。本說明書涉及一般房屋或公寓租賃中的定期和不定期租約，關於房車和其他可移動住宅租賃的通知期，請參閱可移動住宅允許通知時間的情況說明。

通知類型

漲租通知
兩次房租上漲之間至少要間隔六個月。

允許通知時間

對於定期和不定期的租約協議，房東/代理人必須提前至少兩個月通知才可以漲租金。對於定期租約內，只有在租約允許的情況下，租金才能增加，不然就要等租約到期。

向昆士蘭民事及行政法庭（QCAT）申請審查增加租金。

收到租金上漲通知後30日內，由租客提出申請。

一般違約的「違約改正通知」（RTA 表格 11）。

通知必須給予至少七天的改正時間。

對於欠租的「違約改正通知」（RTA 表格 11）。

在房東/代理人向租客發出「違約改正通知」（RTA 表格 11）前，欠租時間必須至少為七天以上。之後，租客要有至少七天時間來彌補違約。

損壞通知

只要租戶意識到了物業有所損壞，應立即向房東/代理人報告。

「增加押金通知」（通知僅限於由房東下達，且兩次通知之間至少間隔11個月）。 押金總額不得超過該法案規定的最高金額。

至少需給一個月通知。

在收到RTA的押金退款通知後，向RTA申請關於押金爭議裁決服務的通知。

在收到RTA的押金退款通知後14天內，必須向RTA以 RTA表格16 發出通知（請注意，這裡的14天指RTA下達通知當天算起，而不是從收到通知日期算起）。RTA通知中注明了通知發出的日期。

在RTA給您 Notice of unresolved dispute (未解決爭議通知)之後，通知RTA您將向法庭申請押金爭議裁決。

在RTA給您了 Notice of unresolved dispute (未解決爭議通知)的7天內。

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進入物業需給的通知

當房東/代理人將物業出租給租客後，是不能任意的干擾租客生活時不時進入出租物業突擊檢查的。必須要依照法定時間給予 RTA表格9 進入通知。

進入物業的原因

房東/代理人必須給出的通知

一般檢查（除非另有約定，否則不得超過每三個月一次）

至少七天。

例行維修

至少24小時，缺少人手的偏遠地區除外。

為檢查已完成的維修，進入僅限於在修復工作完成後的兩周內

至少24小時。

下達「違約改正通知」（RTA 表格 11）後，為檢查租客是否已補救重大違約而進入物業。進入期限僅限於RTA 表格 11到期後的2個星期內。

至少24小時。

為符合煙霧報警器法規而進入物業

至少24小時。

為符合電箱安全開關法規而進入物業

至少24小時。

為了到偏遠地區且和缺乏合格的修理人員地區的物業進行維修

無須通知

為向未來租戶或購買者展示物業

至少24小時。

為進行物業估值

至少24小時。

懷疑物業被遺棄

至少24小時。

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終止租約通知

為終止租約，房東/代理人必須在一定時間後才可向租客發出「離開通知」（RTA表格12）並給予適當的搬離時間。

房東/代理人 : 終止租約的理由

房東/代理人必須給出的通知

沒有補齊的租金拖欠

對於拖欠租金，在「違約改正通知」（RTA 表格 11）到期至少7天後。

沒有改正的違約（違反除拖欠租金以外的法律條款）

在「違約改正通知」（RTA 表格 11）到期至少14天後。

不遵守法庭命令

至少七天。

強制收購（必須在強制收購後一個月內通知）

至少兩月。

物業已轉售他人

對於持續性不定期租約 - 通知期為至少四周。
​定期租約 - 則需等租約期滿。

物業的非宜居性（引起非宜居性事件後一個月內給出通知）
非宜居性代表著這物業因為健康與安全因素已經不適合住人

通知下達當天。

物業被遺棄

如租客未在七天內對「棄屋終止通知」（RTA表格15）作出回應，則租客被默認已遺棄該物業。租客可在通知生效後的28天內向法庭申請抗議。

雇傭性租約的終止

除非協議或雇傭合同另有規定，否則至少四周。

無理由終止租約

對於持續性不定期租約 - 至少要有兩個月的通知。
對於定期租約 - 至少兩個月或固定租約期限結束時，以二者中較後者為准。

如果租客欲終止租約，租客必須向房東/代理人發出「離開意向通知」（RTA表格13），該通知中租客必須留出的通知期與房東/代理人相同，但下列情況除外。

租客 : 終止租約的理由

最短通知期

房東或代理人不改正的違約

七天

強制收購

兩週

無理由終止租約

對於持續性不定期租約 - 至少要有兩週的通知。
對於定期租約 - 至少兩週或固定租約期限結束時，以二者中較後者為准。

當通知期按天計算時

對於「2008年住宅租賃和房間出租法案」中通知期的計算，1954年的「Acts Interpretation Act 1954 法案解讀法」提供了指導。
 
通知服務的期間為通知下達當天至下一個採取行動日期之間的時間。這意味著，為了給予充足的通知時間，當您在計算通知天數時，您不能將通知送達地址的當天計算在內，且不得在通知期結束前採取下一步行動。

例如：如您在六月十二號送出為期七天的通知，那麼您可從六月十三日起開始計算天數。第七天是六月十九號，所以您可在六月二十日採取下一步行動。

1954年的「Acts Interpretation Act 1954 法案解讀法」規定，通知在午夜到期，所以在您採取行動之前，您必須在通知的最後一天給對方留足夠24小時時間。

例如:離開通知的最後一天是六月19日。根據法律規定，租客可在該日的午夜前搬出，而不是下班時間前。

當然在六月十九日的午夜進行鑰匙交還及房屋檢查顯然是不切實際的，所以，我們鼓勵雙方應協商好實際交接時間。​例如：由於半夜不上班，人們可能更喜歡在6月19日白天或6月20日的上午9點，而不是在午夜進行交接。

當通知期按月計算時

這法律裡提到一個月，意味著一個日曆月。 「日曆月」是指從一個月中的任何一天開始，到在下個月的相應日期開始之前便終止的這段時間。若沒有這樣的對應日，則在下個月底。
 
就像通知期按天數計一樣，當您按月數計時，您不能將下達通知的當天計算在內，且不得在通知週期結束前採取下一步行動。
 

示例一：通知期為兩個月的通知於12月20日被下達，所以，這兩個月通知期應從21日開始計算。兩個月的通知期在二月二十日午夜結束，您可在二月二十一日採取行動。

示例二：通知期為兩個月的通知於十二月三十日下達，所以，這兩個月通知期從31日開始計算。 由於二月沒有三十日，則通知期於二月二十八日午夜前結束。您可於3月1日採取行動。

當通知期按小時計算時

當通知期限為24小時，例如由於某些原因要進入物業，則必須在通知送達物業至少24小時之後進入。
 
當親自寄送通知時，可從通知送達的時間算起。如通知是通過郵寄的，則24小時的通知期從郵件到達物業的時間開始算起。

送達通知

可將通知發送給收件人，收件地址為最後知曉的家庭或工作地址。提供通知的方式包括人工（親自送去）、郵寄、電子郵件（如租約協定中同意的話）或傳真。對於下達通知的具體要求，1954年的「法案解讀法」和2001年的昆士蘭州「電子交易法」中有詳細概述。
 
送達通知需要較長時間的通知方法可能不適用於通知期太短的通知，例如通知期為24小時的通知。
 
如可能出現爭議，最好謹慎行事。例如，您可除了提供通知之外，提前打電話通知。使用多種通知方式或允許通知期延長一天，以確保提供足夠的通知時間。

通過郵寄提供通知

通過郵寄方式發送通知的，寄件者在計算天數並確定通知期限結束的日期時，必須留出郵寄時間。
 
這意味著，通知期的第一天是通知送達的第二天。
 
對於大都市和偏遠地區，請參閱澳大利亞郵政來確定郵件時間。

通過個人親自送達或電子郵件提供通知

當您親自送達通知時，通知下達當日不計入通知期，通知期的第一天應為通知送達後的第二天。
 
通過電子方式提供通知，如電子郵件或傳真，則同樣的規則適用。傳真發送報告或電子郵件發送回饋可用作下達通知的時間和日期證明。

施老師總結：
大家可別小看這個計算天數的規定，有時候差個一天就是法庭上敗訴的主因。尤其是現在澳洲郵局寄個信慢吞吞，一定要查清楚寄送的時間，或者是要改以其他方式。我有學生就是因為沒考慮到加上郵寄時間六天，而訴訟被法院駁回說沒給足夠通知。