昆士蘭租賃備忘錄系列是施老師特別為同學們翻譯整理的 RTA 相關規定與常見問題，幫助做物業管理的同學們了解出租物業方面的注意事項。2008年 Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008 (住宅租賃和房間出租法案）是昆士蘭州管理租賃的主要法律。本說明包含了RTA法案適用的資訊和摘要，但不應將其作為具體案件的法律建議。​欲獲取更多的資訊，請致電 RTA 昆士蘭住宅租賃管理局1300 366 311。

RTA Memo 4: Rental premises – use, condition, repairs
租賃物業 - 使用，狀況及維修​

根據2008年“住宅租賃和房間出租法案”（RTA法案），租客和業主/經理對出租物業都有責任，包括一般和可移動住宅的場地和建物。

租客使用物業

業主/經理必須允許租客安靜地享用物業，不得干擾租客對物業的使用，並允許租客享有合理的安寧、舒適和隱私權。租客必須確保其本人及其客人不得作出以下任何事情：
 
·        將物業用於任何非法目的；
·        導致或允許滋擾；
·        干涉任何鄰居的安寧、舒適和隱私。

物業的狀況

在租賃開始時，業主/經理必須確保物業及附屬物品的清潔，物業適合居住且狀況良好。業主/經理必須在整個租賃期間保持物業及附屬物品處於良好的維護狀態。

在租賃開始及整個租賃期間，物業及附屬物品必須符合健康和安全規定，如市政府規定。

租客必須確保物業處於清潔狀態，且他們及其客人不損壞物業。如物業有損壞或需要修理，租客必須儘快通知業主/經理。

在租賃結束且租客要搬出時，物業必須與搬入時簽署的“搬入狀況報告”（RTA表1a：一般租約；RTA表1b為可移動住宅）所列的狀況相似，正常磨損除外。

安裝固定裝置 Installing Fixtures

只有在業主/經理書面同意的情況下，租客才能安裝固定裝置或配件，或改建物業，且批准變更的性質以及業主/管理人員同意改建條件應詳細概述。如租客被允許拆除固定裝置，則拆卸設備造成的任何損壞必須由租客負責。

業主/經理不得無理拒絕變更。

如租客在未經同意的情況下安裝固定裝置或配件或進行改建，則業主/經理有三個選擇：
·        將其視為違約行為，並設法解決爭議；
·        接受更改作為對物業的改進；
·        移除固定裝置並向租客收取相應移除費用。

鎖

業主/經理必須提供並維護所有的鎖以確保物業安全。

在租賃的任何階段，如任何一方希望換鎖，都必須取得雙方同意，任何一方不得無理拒絕換鎖。除非法庭另有命令，或另一方同意不要鑰匙，否則換鎖後，另一方必須被給予新的鑰匙。租客或業主/經理可能會在緊急情況下，或根據法庭的命令換鎖。

備用鑰匙

業主/經理必須向至少一名租客提供物業內每把鎖的鑰匙。例如，用於進入物業內一間房間的的門鎖、郵箱鎖、物業內工具室或櫥櫃的鎖。

如在租約中有多於一名的租客，則業主/經理必須向租約中的每一名租客提供進入物業所需的大門鎖鑰匙。

一般維修

如需要進行一般維修，租客應通知業主/經理，而後維修工作必須在合理的時間內進行。如租客發出違約補救通知（表11），業主/經理有至少7天的時間展開維修工作。

緊急維修

RTA法案規定以下為緊急維修：
 
·        水管破裂或嚴重的水管漏水；
·        馬桶或附件的阻塞或損壞；
·        嚴重的屋頂滲漏；
·        瓦斯洩漏；
·        危險的電路故障；
·        洪水或嚴重洪水破壞；
·        嚴重的風暴、火災或衝擊破壞；
·        天然氣故障，物業的電力或供水故障；
·        必要服務故障如熱水、烹飪或加熱器具的故障；
·        致使物業不安全的故障或損壞；
·        可能導致人身傷害、破壞物業或對承租人造成極大不便的故障或損壞；
·        任何樓梯、電梯或其他公共區域，在租客出入時造成極大不便的故障。

業主/經理必須安排任何緊急維修。租客應嘗試聯繫業主/經理或提名的維修人員，如兩者都不能取得聯繫，租客可請合格的人員進行緊急維修，維修價格最高為兩周租金，其也可向法庭申請維修命令。

緊急維修款的支付

如租客安排了緊急維修，他們必須將發票和/或收據的副本發給業主/經理，後者必須在七天內償還租客的錢或付清發票。

關於緊急維修，如租客有或可能有問題，他們可向法庭申請以下之一的命令：
 
·        業主/經理安排維修；
·        租客安排維修；
·        業主/經理為租客或修理人報銷。

如業主/經理反對緊急維修或報銷，其也可向法庭申請。

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施老師總結：
最近工黨州政府提出了要修改RTA法律，為了討好租客選民，放出幾個議題讓大家發表意見，其中就包括 Minor Alterations 對於出租物業的小型改造。有些人就說有鑑於發生過大型家具沒有固定到牆上倒下來壓死孩子的事件，租客應該要有權力能夠將家具固定到牆體。其實RTA現行法律就已經說得很清楚，租客有權利向業主申請安裝固定裝置或配件，業主不得不合理拒絕，而有權利要求租客在離開時將物業恢復到入住時候的屋況，或同意讓該改變保留作為對物業的改造。在牆上釘釘子掛東西，只要租客能在被要求時恢復原狀，業主也沒有必要反對。但是要立法讓租客能夠自由的將出租物業如同自己家一般改造，我覺得這非常的會造成爭議。例如若是我的租客把我的投資物業內牆全部漆成粉紅色，難道業主就沒權利要求它們恢復原來的顏色了嗎？莫名其妙！