先別被 1.3 兆嚇到，先搞懂那到底是多少錢
我每次看到英文財經新聞裡的 billion，都會先在心裡卡一下。
Million 還行，百萬。
到了 billion，我就會開始想：這到底是十億？還是幾百億？
更不用說 trillion。
所以這次看到新聞標題寫著 -$1.3 trillion wipeout，我第一個反應其實不是房市完蛋了，而是：等等，這到底是多少錢？
1 billion 是 10 億。
1 trillion 是 1 兆。
所以 $1.3 trillion，就是 1.3 兆澳元。
如果硬要用「億」來說，就是 13,000 億澳元。
完整寫出來是：
$1,300,000,000,000
我光看那串零，就已經有點懶得數了。這種數字，真的可以說是天文數字。
這個數字怎麼來的？
標題看起來很像澳洲家庭已經少了 1.3 兆澳元，但事情沒有那麼簡單。
這個數字的邏輯，其實是把「全澳住宅總值」乘上「房價可能下跌的幅度」後得到的一個情境推算。
全澳住宅總值大約 12.7 兆澳元。如果房價平均下跌 10%，那大約就是：
12.7 兆 × 10% ≈ 1.27 兆
四捨五入，也就是新聞標題裡的 1.3 兆澳元。
所以這個數字比較像是在說：
如果全澳房價平均再跌大約 10%，整個住宅資產池的帳面價值，大概可能少掉這麼多。
這不是說現在已經實現了 1.3 兆的損失，更不是每一戶人家都真的少了同樣比例的現金。
同樣跌 10%，每個人的感受差很多
新聞標題最容易讓人誤會的地方，就是把全國的帳面數字，直接投射成每一個屋主的感受。
其實未必。
如果你是剛剛買房、而且只拿 5% 首付上車的首次購屋者，那房價跌 5% 到 10%，壓力當然會很大。因為你的 equity 本來就薄，遇到價格往下修，很容易就開始緊張。
但如果你是十幾年前、甚至二十年前就買房的人，情況通常完全不同。
很多長期持有的屋主，這些年早就看過房價漲了不知道多少。原本 60 萬買的房子，漲到 120 萬，現在就算跌 10%，變成 108 萬，新聞會說你帳面少了 12 萬；但很多屋主心裡想的可能是：我那間房子還是比當年買的時候高了很多。
所以對大部分不是剛上車的人來說，房價跌 10%，未必會造成標題想像中的那種大恐慌。
當然，帳面財富下滑還是會影響人的心理。有人可能先不換車，有人先不裝修，有人先不加碼投資，消費信心也可能因此轉弱。這就是房市會牽動整體經濟的地方。
但要說全澳每個有房的人都會因為跌 10% 而焦慮，我覺得也太簡化了。
不是每個市場都在一起跌
再來，澳洲房市從來就不是一張圖可以講完的。
不同州不同，不同價位不同，不同買家類型也不同。
有些市場已經明顯走弱，有些地方卻還撐得不錯。高端自住市場、低端首次購屋市場，和中間投資型市場，本來就可能出現完全不同的走勢。
這也是為什麼很多人只看一個 median price，就很容易看錯整個市場。
如果最近成交比較多的是中低總價產品，那 median price 可能掉得很快；但這不代表每一種房子、每一個區域、每一個價位都在同步跌同樣幅度。
所以那個 1.3 兆，頂多只能告訴你「全國帳面價值的量級可能有多大」，不能拿來直接代表每個市場的實際狀況。
房價跌了，為什麼還是可能買不起？
這才是我覺得最值得談的地方。
很多人一看到房價下跌，就會直覺說：那年輕人不是更容易買房了嗎？
乍聽很合理。
但房子買不買得起，從來不只看房價。
還要看利率、收入、借貸能力、每月供款，以及銀行到底肯借你多少。
假設一間 100 萬的房子跌到 90 萬，表面上好像便宜了 10 萬。
但如果同一時間，因為利率高、服務能力測試更嚴，讓你的 borrowing capacity 從 90 萬掉到 75 萬，那你到底是變得更買得起，還是更買不起？
這就是很多人會忽略的地方。
Housing affordability 跟 house price，不能直接畫上等號。
我們真正想解決的，應該是讓人更買得起房，而不是單純盯著房價下跌本身。
房價太高有問題。
房價跌太快，也有問題。
真正困難的，從來不是喊一句「讓房價跌下來」；而是怎麼讓供應、利率、收入、借貸能力和房價，慢慢回到一個更合理的位置。
施老師重點整理
- $1.3 trillion 就是 1.3 兆澳元，也就是 13,000 億澳元。
- 新聞裡的 1.3 兆蒸發，主要是以全澳住宅總值乘上可能跌幅後得出的情境推算，不是已經發生的現金損失。
- 同樣是房價跌 10%，剛用低首付進場的人，和已經長期持有房產的人，感受完全不同。
- 大部分長期持有的屋主，就算看到房價回檔 10%，未必會像標題說的那麼焦慮。
- 房市不是每個州、每個價位、每一類產品一起同步跌，單看 median price 很容易失真。
- 真正要解決的是住房負擔能力，不是單純比賽看誰能把房價打下來。