# 從「全球第二買不起」一路查到 Houston：澳洲住房問題，真正缺的不是答案，而是讓房子蓋得出來
這個系列，原本其實只從一則新聞開始。
新聞說：
Sydney 是全球第二最買不起房子的城市。
我看到的第一個反應不是震驚。
而是：
等一下。
如果 Sydney 真的是「全球第二」，那北京呢？上海呢？台北呢？首爾呢？
這些城市我都去過，也都有朋友住在那裡。
要說房價相對收入很誇張，我怎麼都不覺得它們會輸 Sydney。
所以我叫 AI 保羅先別急著接受新聞標題。
先查：
這個「全球第二」，到底比了哪些城市？
結果一查，故事就開始變得有意思了。
一、「全球第二買不起」，先問：全球到底包括誰？
新聞引用的是 Demographia 的住房可負擔性排名。
2026 年版本裡，Hong Kong 房價所得比約 14.1 倍，排名第一。
Sydney 約 14.0 倍，排名第二。
再來是 San Jose、Adelaide、Vancouver、Los Angeles、Honolulu、Brisbane、Melbourne、San Francisco。
Brisbane 自己也高到 9.9 倍。
看起來很驚人。
但問題來了。
Demographia 並不是把全世界主要城市全部抓進去比較。
北京、上海、廣州、台北、首爾、東京，都不在它的樣本裡。
所以新聞說 Sydney「全球第二最買不起」，嚴格講，更準確的說法應該是：
在 Demographia 納入比較的那些大都會市場裡，Sydney 排第二。
這跟「全球所有大城市裡第二」不是一回事。
於是我又叫 AI 保羅去看另一套全球城市資料。
Numbeo 的 Property Price-to-Income Ratio 裡，畫面完全不一樣。
台北、上海、首爾、北京、廣州，都比 Sydney 更誇張。
所以我當時腦中浮出的畫面是：
Sydney 很委屈地說：
「我是全球第二最買不起。」
結果上海、台北、北京從旁邊看過來：
「這也叫買不起？來，讓一讓。」
這不是說 Demographia 沒用。
相反地，它非常有用。
只是看任何排名，第一件事永遠不是看誰第一、誰第二。
而是先問：
比了誰？
怎麼算？
誰根本沒被算進去？
這也是我後面整個 Houston 系列真正的起點。
二、那世界上有沒有真的比較買得起的大城市？
既然 Sydney、Brisbane 這麼貴，我下一個問題很自然：
有沒有一個人口還在增加、經濟規模也夠大，而且房子相對比較負擔得起的城市？
如果只找人口停滯、工作機會少、大家都想搬走的地方，房子當然可以便宜。
那沒有比較價值。
我要找的是：
城市還在成長。
就業還在。
人口還在進。
房子卻沒有被推到十幾倍家庭收入。
AI 保羅最後丟給我三個很有意思的名字：
Singapore。
Tokyo。
Houston。
Singapore 一開始最讓我意外。
因為很多人會說：
新加坡住房不是很 affordable 嗎？
對。
但那個故事跟私人房地產市場完全不是一回事。
新加坡大量人口住的是政府興建、補貼出售的公共住宅，也就是大家常講的 HDB。
所以如果你看公共住宅體系，新加坡確實能把大量居民的住房負擔壓下來。
但如果你只看私人住宅市場，數字就沒有那麼溫柔了。
這反而提醒我：
「房價便宜」跟「居民住得起」不是完全同一件事。
政府可以透過不同制度，讓住房 affordability 出現完全不同的結果。
Tokyo 也很有意思。
東京很大，人口多，工作多，但它的住房供應長期比很多英語系大城市有彈性。
它不是房子不貴。
而是相對東京的收入、城市規模與需求來看，價格沒有像 Sydney 那樣失控。
但最後真正讓我一路查下去的，是 Houston。
因為 Houston 在 Demographia 裡，房價所得比大約只有：
4.1 倍。
Brisbane 是：
9.9 倍。
差距太大了。
所以我開始問：
Houston 到底做對了什麼？
三、Houston 沒有傳統 zoning，城市真的不會亂嗎？
Houston 最有名的一件事，就是：
它沒有傳統的全市土地使用分區制度。
很多人一聽就會說：
啥？
沒有 zoning？
那不是住宅旁邊想蓋工廠就蓋工廠？
其實不是。
Houston 沒有 traditional citywide zoning，不代表：
沒有規則。
它仍然管很多東西。
土地分割。
建築退縮距離。
道路與出入口。
停車。
樹木。
建築安全。
洪水。
基礎設施。
另外很多區域還有私人地契限制，也就是 deed restrictions。
所以更準確的說法不是：
Houston 沒有規劃。
而是：
Houston 沒有澳洲這種把整個城市切成很多用途區，再嚴格規定每塊地可以蓋什麼的傳統 zoning 系統。
這個差別非常重要。
Houston 在 1998 年做過一個後來很有名的 small-lot reform。
在 Inner Loop 一些地區，把 minimum lot size 放寬到大約 1,400 square feet。
換成我們熟悉的單位，大約：
130 平方米。
2013 年又把這類改革往更多地區擴展。
結果就出現大量 townhouse、小地塊住宅、infill development。
同一塊土地，原本也許只能蓋一間。
改完之後，可能變成兩間、三間，甚至更多。
這不是說 Houston 的每一塊地都可以隨便切。
而是它整體制度比較容易讓市場在需求來的時候，增加住宅數量。
這才是我真正感興趣的地方。
四、Brisbane 自己其實也開始往這個方向走
查到 Houston 130m² small lot 時，我原本還覺得：
這跟 Brisbane 應該差很多吧？
結果再一查才發現，Brisbane City Council 現在正在推的 More Homes, Sooner 改革，在特定 Low-medium density residential precinct、符合設計與 built-form 條件的情況下，minimum lot size 擬降到 120m²。
這反而很有意思。
因為 Brisbane 不是完全沒有往這個方向走，
而是現在才開始嘗試讓更多小地塊、townhouse、duplex 和中密度住宅進場。
所以真正值得觀察的，不是：
「120m² 有沒有立刻把房價壓下來？」
這個改革才剛開始推，根本不能這樣判斷。
真正值得看的，是：
這些改革能不能真的落地、審批能不能更快、供應能不能真正增加。
換句話說，Houston 給我們的是一個已經運作多年的市場案例；Brisbane 的 120m²，現在比較像是正在開始做的政策實驗。
這也讓我更確定：
真正的問題根本不只是一個 minimum lot size 的數字。
關鍵是：
哪些地方可以？
多少土地可以？
什麼住宅類型可以直接蓋？
要不要 rezoning？
審批要多久？
交通、排水、學校、道路夠不夠？
建築成本高不高？
融資做不做得出來？
所以 Houston 真正值得比較的，不是：
130m² vs Brisbane 120m²。
而是：
當市場需要更多住宅時，整套制度有沒有能力讓它真的蓋出來。
五、Houston 房價真的因此比較穩嗎？
接著我把時間拉長。
Houston 的住宅中位價，大約從 2016 年的 US$230,000，漲到 2026 年約 US$340,000。
十年大約：
+48%
換算成年化增值約：
4.0%。
Greater Brisbane 呢？
2016 年中位 house price 約 A$490,000。
到了 2026 年約 A$1.203 million。
十年：
+145.5%
年化增值約：
9.4%。
也就是：
Houston：十年 +48%
Brisbane：十年 +145.5%
我看到這裡，第一個念頭不是：
「喔，所以沒有 zoning，房價就一定比較便宜。」
房價哪有這麼單純。
人口、移民、收入、利率、土地成本、人工、建材、稅制、基礎設施，全都會影響。
但至少可以看出：
如果一個城市比較容易增加住房供應，需求增加時，價格上漲的壓力就比較有機會被新增供應分擔掉。
這才是 housing supply elasticity 真正重要的地方。
六、Houston, We’ve Got a Problem
研究到這裡，我原本開始覺得：
Houston 好像真的找到了一部分住房問題的答案。
結果 AI 保羅繼續往下查。
查著查著，我腦中突然浮出那句大家都在太空電影中聽過的話：
Houston, We've Got a Problem.
休士頓，我們有問題了！
因為：
房子蓋得出來，不代表所有人就住得起。
七、租金其實沒有比 Brisbane 便宜太多
我們乾脆都看四房住宅。
Houston Metro 2026 年 7 月，四房住宅中位租金大約：
US$2,625 一個月。
換成澳幣，大約：
A$840 一週。
Greater Brisbane 四房住宅，依地區不同，大致落在：
A$780～950 一週。
內城與一些高價家庭區甚至可以超過 A$1,000。
也就是說：
Houston 跟 Brisbane 的四房租金，其實沒有差到天壤之別。
真正差很多的是：
房價。
所以 Houston 的毛租金回報，大約可以做到 6% 左右。
Greater Brisbane house 大約只有：
3.0%～3.2%。
簡單講：
Houston 增值慢一點，租金回報高一點。
Brisbane 租金回報低一點，但過去十年資本增值非常強。
八、Houston 房價所得比低，為什麼租客還是很辛苦？
這裡就更有意思了。
City of Houston 的自有住宅率只有大約：
42.1%。
也就是接近：
四成自住、六成租屋。
Brisbane City Council 範圍內則大約是：
59.0% 自有住宅，38.3% 租屋。
差不多就是：
六成自住、四成租屋。
但租屋比例高，不代表一定是買不起。
人口流動、年齡、工作型態、生活方式都會影響 tenure。
真正讓我覺得有意思的是租客收入。
2024 年 City of Houston 租客家庭中位年收入約：
US$48,100。
如果用當地中位租金去算，租金大約吃掉租客家庭中位收入：
35% 左右。
Brisbane 這邊，我們拿 2021 Greater Brisbane 家庭中位收入，再按 Queensland 這幾年的實際薪資增長推估到 2026，大約是：
A$2,290 一週。
對照目前 Brisbane house 中位租金約：
A$700 一週。
租金大約佔家庭中位收入：
31% 左右。
所以：
Houston：約 35%
Brisbane：約 31%
這才是我研究到這裡覺得最有意思的地方。
Houston 房價所得比明明只有 Brisbane 的一半不到，
但租金負擔卻沒有輕鬆一半。
所以 Houston 可以同時是：
一個房價所得比相對低的城市，
又是一個：
很多租客住房壓力仍然很大的城市。
這兩件事完全不矛盾。
九、Affordability 不是房子多少錢
研究到這裡，我反而更確定一件事。
Affordability 不是房子多少錢。
而是：
房子多少錢，相對於你賺多少錢。
Houston 的供應制度確實比較能壓住因為住宅太少造成的價格壓力。
但它解決不了：
收入。
利率。
房產稅。
保險。
洪水風險。
維修成本。
城市結構。
所以 Houston 給我的答案不是：
「多蓋房，住房危機就解決了。」
而是：
「多蓋房非常重要，但住房可負擔性從來不只看供應。」
十、那 Houston 房東到底靠什麼賺？
接著我又從投資人的角度看。
如果只看兩個主要引擎：
Houston：
年化資本增值約 4.0% + 毛租金回報約 6%
Brisbane：
年化資本增值約 9.4% + 毛租金回報約 3.0%～3.2%
粗略看，Houston 比較靠租金。
Brisbane 過去十年比較靠增值。
那我下一個問題就是：
Houston 增值慢，那是不是靠現金流吸引房東？
結果 AI 保羅往下查，第一個讓我停下來的不是租金。
而是：
30 年。
十一、啥！美國房貸利率可以鎖 30 年？
在澳洲做房地產這麼多年，我們很習慣：
浮動利率。
或固定一、兩年、三年。
固定期結束，再面對市場。
但美國最主流的房貸產品之一，就是：
30-year fixed mortgage。
自住客可以。
投資房也可以，只是投資房利率通常較高、貸款條件更嚴。
真正誇張的是：
如果你是 2020、2021 年在美國買自住房的人，當時 30 年固定房貸利率一度只有：
2.7%～3.0% 左右。
如果那時候鎖下去，今天市場利率超過 6%，你還是繼續付：
當年的 3%。
不是三年。
是真的可以一路鎖到貸款期滿。
十二、舊自住房還能變投資房
更有意思的是：
如果當年是真的買來自住，住了一段時間後換新房，舊房改成出租，原來那筆低利率貸款通常還可以繼續。
也就是一個人可能變成：
舊房：3% 固定利率，現在出租
新房：6% 多的新利率，現在自住
這時候我才真的懂，為什麼有些美國房東的算法，跟澳洲完全不一樣。
十三、現在居然還有一半房貸低於 4%
我原本以為：
疫情時代那些超低利率房貸，過幾年應該慢慢消失了吧？
結果到 2026 年第一季，全美現有第一順位住宅房貸裡：
19.5% 還低於 3%
30.4% 在 3%～4%
合計：
49.9% 還低於 4%。
如果把 4%～5% 也算進去，大約：
66.7%
也就是差不多三分之二，還在 5% 以下。
現在新貸款利率卻已經在 6% 多。
所以很多美國屋主如果賣掉舊房、重新買，等於：
把手上 3%、4% 的房貸丟掉，重新換成 6%、7%。
難怪很多人根本不想賣。
這就是美國現在很常講的：
mortgage lock-in effect。
而且這個 lock-in 不只讓人不想賣。
它甚至會讓一些原本自住的人想：
既然這筆 3% 的貸款這麼便宜，那舊房乾脆留下來出租。
十四、但今天才買 Houston，也未必好賺
這裡就不能只看低利率舊房東。
因為一個 2021 年買進、還鎖在 3% 左右的 Houston 房東，跟一個 2026 年今天才進場、投資房貸款利率可能要 7% 左右的房東，根本是在做兩門不同的生意。
前者：
租金漲了，利率沒漲。
後者：
gross yield 就算有 6%～8%，扣掉：
利息。
房產稅。
保險。
空租。
管理。
維修。
真正的 net cash flow 未必漂亮。
十五、Houston 空租率是 Brisbane 九倍左右
2026 年 7 月，Houston Metro rental vacancy 大約：
8.4%。
Greater Brisbane 大約：
0.9%。
也就是：
Houston 的空租率差不多是 Brisbane 的九倍。
所以 Houston 的 6% gross yield，不能直接拿來跟 Brisbane 的 3% 多表面比較。
高 yield 背後，也伴隨著：
更高空租。
更高 property tax。
更高保險。
洪水風險。
維修。
管理。
這就是為什麼我後來不再簡單說：
Houston 靠租金，Brisbane 靠增值。
更準確的說法是：
Houston 有較高租金收益潛力，但真正舒服的是那些早年買進、又鎖住低融資成本的舊房東。
十六、最有意思的是：Houston 最近自己開始踩煞車了
這又把我帶回供應。
Houston 還是全美新屋興建最活躍的市場之一。
但 single-family permits 已經連續放慢。
2025 年比 2024 年少約 12%。
到了 2026 年前幾個月，又比去年同期少接近：
10%。
也就是說：
Houston 還是在大量蓋房，但開發速度已經連續兩年減速。
多戶住宅也一樣。
新 supply 還在進場，但租金增長放慢，空置率偏高，multifamily starts 也開始明顯下降。
這不是 Houston 不蓋房了。
而是市場看到：
供應變多。
租金漲不動。
回報下降。
開發商自然開始踩煞車。
十七、這才是 Houston 真正厲害的地方
Houston 真正值得研究的，不是：
「它永遠蓋很多房。」
而是：
市場缺房時，它比較有能力快速增加供應；供應多了，市場又能自己慢下來。
這跟一個住房供應長期被制度卡死的城市，完全不一樣。
供應受限的城市，需求上來時，市場很難迅速增加住宅數量。
結果調整更多發生在：
房價。
租金。
Houston 則比較容易把一部分需求轉成：
新房。
這就是我整個系列查到最後，覺得最值得澳洲注意的地方。
十八、結果澳洲 Productivity Commission 其實已經講了
查完 Houston，我再回頭看澳洲自己的 Productivity Commission。
結果突然發現：
其實我們不是不知道問題在哪。
Productivity Commission 在 2026 年 7 月發布的《Housing supply regulation》期中報告，講得很直接：
澳洲沒有在大家想住的地方，蓋出足夠住房。
而最可能真正改善住房供應與 affordability 的改革之一，就是：
放寬土地使用限制。
以及：
把基礎設施與住房供應更好地協調起來。
它提出的方向也很清楚：
Build mindset。
規劃制度的出發點，不應該總是：
「怎麼限制？」
而是：
「怎麼讓合理的住宅蓋得出來？」
同時：
只在真正必要的地方管制。
住房與基礎設施一起規劃。
審批流程簡化。
更廣泛 upzoning。
降低 minimum lot size。
增加住商混合。
讓更多住宅類型能進場。
在需求高、基礎設施成熟的地方增加密度。
看到這裡我真的笑了。
這不就是前面一路研究 Houston 時，一直看到的那些東西嗎？
十九、Brisbane 自己的改革，也開始往這裡靠
這時候再回頭看 Brisbane 的 More Homes, Sooner，意義就更清楚了。
它不是證明 Brisbane 已經解決了問題。
當然不是。
它現在才剛開始推。
但在新的 Low-medium density residential precinct 裡，如果符合設計與 built-form 條件，minimum lot size 擬降到：
120m²。
同時一般可以到三層。
部分鄰近 frequent public transport 或 centres 的 Key Locations，multiple dwellings 可以到四層。
所以這不是說：
「Brisbane 已經 120m²，怎麼房價還這麼貴？」
這樣講完全沒道理。
真正值得看的，是：
Brisbane 現在是不是開始把原本過低的密度限制鬆開？
這些改革最後能不能真的落地？
審批能不能更快？
住宅類型能不能真的增加？
供應能不能因此變得更有彈性？
這才是值得觀察的地方。
二十、但 upzoning 也不是魔法
當然，放寬 density 不代表：
房價明天就掉。
土地可以蓋更多住宅，原地主也可能先拿走一部分開發價值。
如果改革只放很少幾塊地，如果 approval 還是很慢，如果 infrastructure 跟不上，如果 construction cost 還是高，如果 finance 做不出來，那新增 supply 一樣落不了地。
所以：
供應不是萬靈丹。
但它是：
不能跳過的底盤。
二十一、最諷刺的是：報告是報告
講到這裡，我反而覺得澳洲住房政策最諷刺的地方是：
報告是報告。
Productivity Commission 可以把 supply 講得再清楚。
地方政府也可以開始改 density、改 lot size。
但政治人物最愛宣布的，往往還是各種：
刺激需求。
幫首購族多借一點。
降低入場門檻。
給補助。
讓更多人可以進場。
這些政策不是完全沒有幫助。
對某些家庭，它真的可以讓人提前買到房。
但如果房子還是只有那麼多，卻突然多一群人拿著更多購買力進場，最後會發生什麼？
很多時候，政策真正增加的不是：
房子。
而是：
更多人拿著更多錢，去搶同一批房子。
二十二、住房政策不能只問「怎麼買」
所以住房政策不能只問：
「怎樣讓更多人買得起眼前這批房？」
更重要的是：
「下一批、再下一批房子，到底怎樣才能蓋得出來？」
Houston 給澳洲的啟示，不是取消 zoning，也不是無限制向外擴張，更不是照抄美國。
它真正提醒我們的是：
當人口增加、工作機會集中、家庭需要住房時，一個城市能不能讓供應及時回應？
如果答案是不行，那麼首購補助、借貸放寬、需求刺激，最後都很容易被價格吸收掉。
二十三、六篇查完，我得到的答案其實很簡單
這整個系列，原本只是從：
「Sydney 真的是全球第二買不起嗎？」
開始。
結果最後一路查到：
Hong Kong。
Singapore。
Tokyo。
Houston。
Brisbane。
Zoning。
Small lot。
Rental yield。
Vacancy。
30-year fixed mortgage。
Productivity Commission。
最後我得到的答案，其實沒有什麼神奇秘方。
就一句：
房子不夠，就要讓合理的房子比較容易蓋出來。
Planning 不要卡。
Approval 不要拖。
Infrastructure 不要最後才想。
土地不要明明有交通、有商場、有學校、有工作，卻長期鎖在過低密度。
但同時也不要天真地以為：
只要多蓋房，所有住房問題就會消失。
收入重要。
利率重要。
融資重要。
稅重要。
租賃市場重要。
建築成本重要。
最後：澳洲真正缺的，恐怕不是下一份報告
Houston 沒有給我一個可以直接複製的答案。
反而讓我更確定：
住房政策一定要整套看。
你不能只拿 Houston 的 zoning，配上澳洲自己的融資制度、建築成本、稅制、審批速度，然後期待得到 Houston 的房價。
但同樣地，也不能因為住房問題很複雜，就假裝 supply 不重要。
供應不是全部。
但它是不能跳過的底盤。
而且最有意思的是：
澳洲其實已經知道很多答案。
Productivity Commission 已經寫了。
Brisbane City Council 也開始試了。
真正難的，從來不是再寫一份報告。
而是：
報告寫完以後，有沒有人真的敢做。
因為住房政策最容易做的，永遠是：
讓更多人更有能力去搶房子。
最難做的，才是：
# 真的讓下一批房子蓋得出來。