以前上 Management Rights 課的時候，學生很常問我一個問題：

如果一個小區原本有 25 年的 Management Rights，已經用了 4 年，只剩下 21 年，是不是應該趕快做 Top Up，把它補回 25 年？

還有人會問：

每一次 Top Up，是不是一定只能加 5 年？

說實在的，這個問題不能只從一個角度回答。

法律怎麼規定是一回事，銀行怎麼看是一回事，Management Rights 生意的估值又是另外一回事。

所以以下我還是以房地產仲介及 Management Rights 培訓師的角度，把基本原則說清楚。真正準備修改 Management Rights agreement 時，還是應該請熟悉 Management Rights 的律師及相關金融專業人士確認。

先搞清楚：你的 Scheme 是哪一個 Module？

昆士蘭 Community Titles Scheme 會依照不同情況適用不同的 Regulation Module。

對 Management Rights 來說，我們最常碰到、也最需要分清楚的，就是：

  • Standard Module
  • Accommodation Module

這兩種 Module 對 Management Rights 合約可以存在多久，有很大的差別。

一般來說，Standard Module 下，service contractor 的合約，包括所有 extension 或 renewal option 在內，最長不得超過 10 年。

而 Accommodation Module 最長可以到 25 年。

所以大家平常在 Management Rights 行業裡面講的「25 年 Management Rights」，通常指的就是 Accommodation Module 下的 caretaking agreement 及 letting authorisation。

Accommodation Module 原則上適用於以 accommodation lots 為主的 Community Titles Scheme，例如以長期或短期住宿用途為主的公寓項目。

不過到底一個 Scheme 適用哪個 Module，不是我們站在樓下看看裡面住了多少自住戶就可以決定。

最直接的做法，是看這個 Scheme 登記的 Community Management Statement，也就是 CMS。

所謂 Top Up，到底是什麼？

Management Rights 行業裡講的「Top Up」，其實不是法律正式使用的名稱。

簡單來說，就是 Body Corporate 同意修改原本的 caretaking agreement 或 letting authorisation，加入新的：

extension 或 renewal option。

例如：

原本 Accommodation Module 下有一份 25 年的 Management Rights agreement。

過了 5 年之後，只剩下 20 年。

如果 Body Corporate 同意，可以再加入一個 5 年的 renewal option。

這樣剩餘總年限又回到 25 年。

這就是我們平常講的 Top Up。

每次 Top Up 最多只能加 5 年嗎？

這裡很容易搞混。

法律並不是說：

「每次 Top Up 一定要加 5 年。」

正確的說法是：

每一次新增的 extension 或 renewal option，不得超過 5 年。

同時，Top Up 完成之後，剩餘總年限也不能超過該 Module 所允許的最高年限。

Accommodation Module 是 25 年。

Standard Module 是 10 年。

所以如果一份 Accommodation Module 的 Management Rights 原本有 25 年，才過了 4 年，目前還剩 21 年：

你不能直接再加 5 年。

因為：

21 + 5 = 26 年。

超過法定的 25 年上限。

因此這個時候，最多只能補 4 年。

這也是為什麼我以前上課時會跟學生說：

Top Up 不是每次固定補五年，而是要看你當時到底還剩多少年。

那是不是年年都應該把它補回 25 年？

倒也不用。

假設你剛買下一個 Management Rights，還有 23、24 年。

理論上你當然可以很早就開始考慮 Top Up。

但問題來了。

Top Up 不是自己在辦公室拿支筆，把合約上的日期改一下就好了。

它牽涉到 Body Corporate、General Meeting、法律文件、Body Corporate Manager，以及業主的投票。

更重要的是：

最後決定要不要讓你 Top Up 的，不是你，是 Body Corporate 的業主。

所以如果一位新的 Resident Manager 才剛接手 Management Rights，我通常反而會建議先把管理工作做好。

先讓業主認識你。

讓大家知道這個經理做事情靠不靠譜、公共區域管理得好不好、遇到事情會不會處理。

等建立了一定程度的信任，再來談 Top Up。

很多時候，比急著多拿那一兩年的年限更重要。

Top Up 是 Committee 決定的嗎？

這也是一個很常見的誤解。

不是單純找 Committee 幾個委員簽名，就可以把 Management Rights 延長五年。

涉及 caretaking agreement 或 letting authorisation 的 extension 或 renewal，需要由 Body Corporate 在 General Meeting 中表決通過。

一般是透過 ordinary resolution。

如果 amendment 涉及 engagement 或 authorisation 的 extension 或 renewal，法規對投票程序還有特別要求，包括 secret ballot 等規定。

而且這類 motion 不能使用 proxy vote。

也就是說，不能靠某個人拿著一大疊 proxy，代替其他業主把 Management Rights Top Up 投過去。

相關會議文件也必須依照法律要求提供相應的 explanatory material。

所以真正準備 Top Up 時，最好讓熟悉 Management Rights 的律師處理文件，而不是自己從網路上找一份舊 motion 改日期。

Top Up 也不是想提幾次就提幾次

現行規定之下，關於增加 Management Rights 合約期限、增加 remuneration，以及某些與 letting authorisation 有關的 amendment，都受到 motion 提出頻率的限制。

因此如果一次 Top Up 沒有通過，也不是隔幾個星期再開一次會、一直投到通過為止。

這也是為什麼提出 Top Up 之前，Resident Manager 通常要先評估：

業主目前對自己的支持度到底如何？

現在是不是適當的時間？

有沒有什麼長期沒有解決的 Body Corporate 爭議？

如果票數根本不成熟，硬推一次 Top Up，有時候反而把事情搞得更麻煩。

Top Up 是有成本的

我 2015 年第一次寫這篇文章時，曾經列過當時律師費大概多少、Body Corporate 方面可能花多少。

十多年後再看，那些數字已經沒有什麼參考價值，所以這次我把它們拿掉。

但有一件事沒有變：

Top Up 一定有成本。

可能包括：

  • Management Rights 律師費
  • Body Corporate 方面的法律費用
  • Body Corporate Manager 額外工作費
  • General Meeting 文件及行政成本
  • 如果另外召開 Extraordinary General Meeting，還可能產生額外開銷

而且 Management Rights operator 要負擔哪些相關費用，也應該由律師按照實際情況確認。

所以如果目前還有非常充裕的年限，沒有融資、出售或其他迫切需要，不一定要為了讓畫面永遠保持「25 Years」而不停 Top Up。

那銀行到底希望剩多少年？

我 2015 年寫這篇文章時，曾經提到銀行 review Management Rights 貸款時，常希望看到還有大約 18 年以上。

現在我反而不建議大家把「18 年」當成一條固定規則。

因為：

這不是 BCCM 法律規定。

不同銀行、不同 lender、不同貸款產品、不同 LVR，以及不同 Management Rights business，本來就可能有不同的 credit policy。

銀行真正關心的是：

這份 Management Rights agreement 還剩多久？

貸款期限是多少？

Business valuation 怎麼做？

如果將來銀行需要行使 security，這個生意還剩下多少可出售的價值？

所以 Management Rights 剩餘年限確實會影響融資，也可能影響 business valuation。

但是不能簡化成：

「剩 18 年以前不用管，低於 18 年再 Top Up 就好了。」

這樣講太武斷。

那到底什麼時候應該 Top Up？

這才是學生真正想問的問題。

我的答案會是：

沒有一條「剩幾年就一定要 Top Up」的公式。

至少要一起考慮幾件事情：

目前還剩多少年？

最近有沒有準備 refinance？

未來幾年有沒有打算出售 Management Rights？

年限對目前 valuation 的影響有多大？

你跟 Committee、業主之間的關係怎麼樣？

現在提出 motion，通過的機會高不高？

以及為了多拿這幾年的年限，要花多少法律及行政成本？

Management Rights 很有趣的一點就在這裡。

表面上我們買的是一個「生意」。

但這個生意的價值，很大一部分其實建立在一份會一天一天減少的合約年限上。

所以 Top Up 當然重要。

但是！

Top Up 從來不只是算年份。

最後還是回到 Resident Manager 平常怎麼管理小區、怎麼跟業主相處，以及業主願不願意把未來另外幾年的管理權繼續交給你。

這些事情，往往不是到了只剩 18 年那一天才開始準備的。