華人前仆後繼投入的行業

自從我在2010年開始教授房地產執照課程，就看著一批又一批的華人朋友前仆後繼地投入這個非常適合華人從事的物業管理權行業。我的課堂基本上是房地產行業的風向標，物業管理權學生與銷售學生的比例，大致就能讓我看出物管跟銷售兩個行業的景氣。在物業管理權最火爆的時期，班上有九成學生都是想當小區經理的，那幾年我的課程一位難求，許多管理權買家甚至是到了要接手生意才急急忙忙來上課。

不過，這個行業這些年來也有了不少改變。隨著華人買家越來越成熟，越來越多學生會早早先來上課、了解更多知識，然後才開始看生意。加上這些年許多大樓小區的物業費逐年上漲，業主們對小區經理的專業能力與服務水準的要求也跟著提升，於是不少人開始感受到這個行業的門檻正在提高。

「有能力」的定義見仁見智

我自己也是房地產投資者，手上有多套公寓，還在布里斯本市中心一棟高層大樓擔任業委會秘書長長達十多年。從每季度繳交物業費的業主角度來看，如果有新任小區或大樓經理要來接手，當然會希望對方是真的有能力做好管理工作。

根據管理權合同的規定，原經理有權將管理權轉讓給另一位「Competent（有能力、適任）」的新經理，而「Competent」這個定義，就見仁見智了。

政府執照只是最低門檻

目前州政府對小區或大樓經理唯一的資質要求，就是至少取得 Resident Letting Agent（RLA）小區出租經理執照。這通常是一個大約三天的課程，內容有六個單元，包括管理小生意財務、維持管理信託帳戶、出租物業等等。

RLA 小區出租經理執照只允許持牌人管理同一個小區內的出租物業，小區界線以外的任何房產想交給這位小區經理出租都是不行的，也不能做銷售。大部分 RLA 學生了解到這張執照的侷限之後，通常會再多讀五天，升級為 Full License 房地產仲介全執照。有了仲介執照，遇到外面的仲介來搶生意，才不會毫無還擊之力。

業委會真正在意的，執照沒教

政府規定要有的小區出租經理執照或房地產仲介執照，整體課程都是以出租跟銷售業務為主，對於許多業主關心的公共區域照顧與維護工作，卻是一點都沒有提及。

大部分佔據業委會席位的，往往是自住業主。他們根本不關心小區經理的出租業務能力，只在意小區經理能不能維持社區的居住環境與和諧。但單單持有一張仲介執照，並不能向業委會證明您會是一位好的小區經理。

過去，新任小區經理唯一的 Caretaker 管理員業務培訓，就是交接前幾天到一週、由原經理做的在職培訓。但若業委會本來就對原經理的服務不滿，他們又怎會相信在原經理的培訓下，新經理能夠青出於藍、更勝於藍呢？更何況業委會面試新經理時，新經理往往還完全沒有這方面的培訓，被問到會如何維護社區環境品質時一問三不知，那要讓業委會滿意並同意換新經理的可能性，自然就微乎其微了。業委會不能不合理地拒絕轉讓，但可以提出新經理需要接受相關培訓的要求。

面試前的四門必修課

我認為以下這四門課程，會大大增加通過業委會面試的成功率。

施老師的房地產仲介執照課程（10天，$2980）。 這不是我老施賣瓜、自賣自誇。雖然政府規定的仲介執照課程只強調出租跟銷售，但我額外教學生的物業管理權內容——包括購買物業管理權的正確稅務架構、物業管理權行業介紹、如何應對業委會的刁難以及外面仲介的競爭等——都是加值不加價、在別的地方學不到的寶貴經驗與知識。

ARAMA 澳洲住房經理公會的入門課程 MRITP（一天，$795）。 很多業委會在面試時都會問新經理是不是 ARAMA 公會的會員。這就好像找會計師要找 CA 或 CPA、找律師要找 Queensland Law Society 會員、找建築師要找 Master Builders Association 會員一樣。ARAMA 推出的這個入行培訓課程，讓新人更了解這個行業裡幾個最重要角色的權力、義務與關係，每期還請來多位業界大咖講師，並包含 12 個月的 ARAMA 會員會籍，讓您可以很有自信地向業委會回答：我已經是完成入職培訓的公會會員。

ABMA Building Management Code 澳洲建物管理準則培訓課程（一天，$550，另需購買最新版的 Code）。 一個行業如果沒辦法自己制訂業界標準，只能等政府立法來訂，那就是讓外行來管內行。ABMA 的澳洲建物管理準則越來越被業界承認與接受，我從2016年第一版起就是這本準則的獨立審查委員之一。當業委會與小區經理有爭議、但管理合同又沒有明文規範時，這本厚厚的準則就是最好的行業標準參考書。我們每個月最後一個週六都有開中文課，讓學員熟悉這本準則，知道建築物管理裡什麼該做、什麼不該做。ABMA 所發的證書在面試時是很好的加分，另外還有實際操作培訓課，教導像割草機的使用與維護、游泳池的驗水與清理等等。

BCCM 業委會社區管理線上課程（網上自修，免費）。 業委會委員難搞之處，就是常會遇到一些自以為是、沒有相關知識卻又喜歡對小區經理指手畫腳的業餘委員。昆士蘭州政府有個很好的免費線上課程，可以讓學員了解業委會的權力與義務，知道很多限制業委會的規則。當業委會做出超出自己權責的指示時，如果您能善意提醒法律的規定，讓他們發現您比他們還懂遊戲規則，相信他們會收斂很多。這個課程可以在昆士蘭州政府網站（qld.gov.au）上找到。

幾百萬的生意，先投資自己

我覺得以上這四門課，是所有想買小區物業管理權的新人在面試前的必修課。如果能因此順利通過面試，就比較不會被業委會或其律師額外要求去上那些好幾千塊錢的評測與培訓課。如果還能想辦法先到其他小區實習至少一個月，然後展示所做的筆記跟工作的照片，也很能堵住業委會嫌您經驗不足的嘴。

大家別忘了，購買物業管理權生意是一筆幾百萬澳元的投資。先花點錢投資自己、提升自己的競爭力與專業能力，會比花了上萬元律師與會計師費用、最後卻被業委會拒絕轉讓而買不成，或是上崗後因為失職讓業主投訴鬧糾紛，要便宜太多了。

昆士蘭作為物業管理權的發源地，這裡的課程是最為成熟的。許多其他州、甚至紐西蘭的華人朋友，都會專程飛來布里斯本上我的課。拿到昆州的 Full License，是可以轉換成澳洲與紐西蘭各地的地產仲介執照的，價格相對便宜，也沒有從業經驗的要求。如有興趣了解以上任何課程，都可以聯繫施老師的助理 Kim（0433 893 803），或到 www.paulpshih.com 了解更多。