一堂 CPD 課，剛好遇上一個最好的法律教材

今天我去一家地產公司教 CPD。

其中一段，我剛好在跟學生講一件我覺得房地產從業者很需要學會的能力：

碰到法律問題，到底怎麼自己查 Act、找 definition、看 section，再判斷新聞、同事，甚至政府部門講的到底是什麼意思。

結果最近 Queensland 房地產業剛好出了一個很適合拿來當教材的案例。

我乾脆課堂上直接把新聞打開來：

「來，我們現在就查。」

不是我前一天先把答案全部做好，隔天再來背答案給大家聽。

而是大家一起從新聞開始，一層一層往下挖。

新聞到底說了什麼？

它一直講的「五年」是哪一條？

什麼叫 serious offence？

實際被判兩年，跟法律上的 maximum penalty 是不是同一件事？

OFT 是「可以」取消 licence，還是法律效果本身就是 cancellation？

他以前申請 licence 時，如果還沒有 conviction，當時回答沒有犯罪紀錄，到底算不算填錯？

結果越查越有意思。

他不是一個剛入行的小 Agent

課堂上有同學先提醒我：

「施老師，這個人不是一般 agent，他是 McGrath Bulimba 的 Principal。」

我後來再查，還真的不是什麼剛入行的小 agent。

Tony O’Doherty 現在是 McGrath Bulimba Principal。

McGrath 在 2024 年宣布他與商業夥伴 Jon Iceton 加入集團，原本的 Bulimba 業務轉為 McGrath Bulimba。後來 Tony 還進一步參與多間 Brisbane McGrath offices 的 ownership。

McGrath 公開資料也顯示，他加入之前已經累積多年房地產經驗，在 Belle Property 時更曾於 2020 至 2024 年連續獲得 Queensland Top Principal；FY24 銷售額超過 $208 million。

所以這不是一個十幾年前犯了錯之後，就一直沒有建立職業生涯的人。

恰恰相反。

從公開紀錄來看，他之後建立了一個非常成功的 Brisbane 房地產事業，而且做到 Principal。

而現在，他的 Queensland real estate licence 因為一件十幾年前的事情出了問題。

故事要回到 2013 年

事情發生在愛爾蘭。

Tony 當時只有 23 歲。

根據後來的法院報導，他在 Limerick 一家 nightclub 外與另一名男子發生衝突，最後揮拳擊中對方。

對方倒地後頭部受到重創，造成顱骨骨折和腦出血。

先講清楚：

暴力就是暴力。

這件事情沒有什麼需要替他合理化。

真正讓這個案例變得特殊的，是時間。

事情發生在：

2013 年。

但是 conviction 卻一直到：

2025 年。

也就是說，真正的 conduct 已經是十幾年前，但正式 conviction 卻是最近才發生。

然後 Queensland 的 licensing law 就撞上來了。

Section 34：新聞一直講的「五年」

我們上課第一個打開的是《Property Occupations Act 2014》的 section 34。

Section 34(1)(b) 寫得很清楚：

如果一個人曾在 Queensland 或 elsewhere，於 preceding 5 years 內被 convicted of a serious offence，那個人就是：

not a suitable person to hold a licence。

而 section 34(2) 更直接：

一個不是 suitable person 的人，

can not hold a licence。

所以新聞一直講的「五年」，就是從這裡來的。

這就產生一個很奇怪的時間問題。

假設同一件事是：

2013 年犯案；

2014 年 conviction。

那今天早就超過五年。

可是因為 Tony 的 conviction 一直到 2025 年才出現，所以到現在反而還在這個 five-year window 裡。

也就是：

法律看的這一道門檻，不只是「事情什麼時候發生」，而是「什麼時候 convicted」。

這也是為什麼很多人第一次看到這個案子會覺得：

這不是有點見鬼了？

Section 77：真正更硬的可能是這一條

結果我們繼續往下查，才發現：

Section 34 甚至還不一定是最大的問題。

對一個已經持有 licence 的人，更直接的是 section 77。

這一條的標題是 Immediate cancellation。

如果一個 licensee 被 convicted of a serious offence，法條的效果不是：

may be cancelled。

而是：

is cancelled。

我在課堂上就特別叫學生看這幾個字。

法律裡面：

may

跟

is

差非常多。

如果是「may」，通常還可以繼續問 regulator 怎麼 exercise discretion、要考慮哪些 circumstances。

但是如果法律本身直接設定 cancellation 的效果，那問題就變成：

OFT 到底還有多少空間可以說：「這個人後來表現很好，所以我們還是讓他保留 licence」？

這也是為什麼大家一直講：

「他當年才 23 歲。」

「事情都過十幾年了。」

「他後來的職業紀錄很好。」

這些在人情上當然都很重要。

但是在 section 77 這個法律問題裡，真正更前面的問題可能是：

這個 conviction 到底是不是 serious offence？

Serious offence 不等於「實際判三年以上」

接著我們又得往 Act 裡找 definition。

Property Occupations Act 對 serious offence 有自己的法定定義。

其中包括涉及 use or threatened use of violence 的 offence，而且必須是法律上 punishable by 3 or more years imprisonment 的 offence。

這裡又有一個很容易看錯的地方。

如果新聞告訴你：

Tony 最後實際被判兩年，而且全部 suspended。

有人可能第一反應是：

「那不是只有兩年嗎？怎麼會超過三年？」

可是這裡看的不是：

actual sentence。

而是：

statutory maximum penalty。

也就是說，要回到他在愛爾蘭被 convicted 的 offence 本身，查那個 offence 法律上最高可以判多少年。

所以一篇新聞寫「判兩年」，其實根本還不足以回答 Queensland Act 裡的 serious offence 問題。

這也是今天上課很好的例子。

差一個法律概念，結論就可能完全不同。

那他當年申請 Licence，到底有沒有填錯？

課堂上有同學又提出一個很好的問題：

「可是事情 2013 年就發生了。他後來申請 Queensland real estate licence 時，如果問他有沒有犯罪，他填 No，不就是騙 OFT？」

我們當場就繼續往下查。

而且這次，乾脆直接看 現在 Queensland 使用的 Form 1-1——Application for an individual’s licence。

這份 Form 1-1 現在仍然是 Queensland Government 列出的正式 individual licence application paper form。

按照目前 Form 1-1 的 suitability checklist，相關問題聚焦在申請人是否在相關期間內被 found guilty、convicted，以及過去 licence 是否曾被 refused、suspended 或 cancelled 等事項。

所以我們如果把時間拉回去，假設把今天這份 Form 1-1拿給當年 23 歲、事情已經發生、但還沒有被法院 found guilty 或 convicted 的 Tony 填：

至少就這一道相關問題來看，

他填 No，看起來並沒有填錯。

這一點很重要。

不是替他開脫。

而是法律上的時間點真的不同。

一件事情：

發生了；

被調查；

被 charge；

被 found guilty；

被 convicted；

在法律上不能全部混在一起。

我們今天已經知道 2025 年最後的結果，不能因此倒推回去說：

「那你以前一定說謊。」

這就是 hindsight 最容易讓人犯的錯。

當然，這裡還是要留一個很重要的保留。

Tony 當年真正填的是哪一版 Form、當時 OFT 有沒有另外要求提供其他 information，我們目前沒有那份原始 application。

所以我不會往前多跳一步說：

他的整份 application 一定完全沒有 disclosure issue。

同樣地，也不能在沒有證據下說：

他一定欺騙 OFT。

這剛好證明：法律不能用今天的答案倒推昨天

這一段我今天上課其實特別喜歡。

因為學生一開始很自然地會覺得：

「事情不是 2013 年就發生了嗎？那你後來怎麼可以填沒有？」

可是法律問題應該先問：

表格問的是什麼？

再問：

你填表那一天的事實是什麼？

不是問：

我們今天知道什麼？

如果表格問的是 guilty / conviction，

那就要看申請 licence 那一天：

他到底有沒有 been found guilty or convicted？

如果當時沒有，

答案就是沒有。

這不是鑽法律漏洞。

這叫：

回答題目。

Licence 現在 Cancel 了，重新申請不就好了？

然後學生很自然又問下一題：

「那現在 licence 被 cancel 了，他重新申請一次不就好了？」

結果又要回到 section 34。

如果 Tony 2025 年的 Irish conviction 最後真的符合 Queensland Act 裡 serious offence 的定義，

那在 conviction 後的 preceding five years 內，

section 34 已經直接說他：

is not a suitable person to hold a licence。

而 subsection (2) 又說：

can not hold a licence。

所以這五年裡，OFT 恐怕不是單純做一個：

「我們看看他這十幾年來表現不錯，要不要給他一次機會。」

因為 legislation 已經先畫了一條線。

換句話說：

可能不是 OFT 願不願意給。

而是：

這五年內，法律有沒有讓 OFT 給。

那五年以後呢？

這時候又有一個很容易誤解的地方。

是不是五年一到，

清零？

也不是。

五年後，section 34(1)(b) 那個特定的 five-year conviction barrier 不再因為「within the preceding five years」自動適用。

但這不代表 OFT 以後重新評估 suitability 時，要假裝這件事情完全沒有發生過。

過去的 criminal history、

以前 licence 被 cancel 的紀錄、

character、

後來有沒有再犯、

能不能適當履行 licensee duties，

都可能繼續是 suitability assessment 的一部分。

所以比較準確的理解是：

五年內，可能是法定門檻直接擋住。

五年後，才比較進入整體 suitability 的衡量。

不是五年一過，重新洗白。

我今天真正想教學生的，不是 Tony 會不會贏

Tony 現在的 appeal 最後會怎麼走，我不知道。

而且法院還沒有走完以前，我也不想替他、替 OFT，甚至替法院先宣布答案。

但是今天把這個案例拿進 CPD 課堂裡，我覺得非常值得。

因為如果只看新聞，大家可能只記得：

「五年內 serious offence 不能拿 licence。」

可是我們現場一路查下去：

先找到 section 34。

再找到 section 77。

再查 serious offence 的 definition。

再分 actual sentence 跟 maximum penalty。

再打開現在 Form 1-1。

再把時間倒回他當年申請 licence 的那一天。

你才會發現：

同一個問題，每多查一層，答案就會更精準。

所以我現在越來越不喜歡 CPD 只是讓學生坐在那裡背答案。

因為今天我告訴你 section 34 是什麼，

明年法律一改，你可能又不會了。

真正比較有用的是：

碰到一個問題，

你知道先問：

哪一條？

再問：

definition 在哪裡？

再問：

Form 到底問什麼？

再問：

我們現在講的是 conduct、charge、guilty，還是 conviction？

最後才下結論。

這才是我覺得房地產從業者應該學會的法律能力。

不是每一條法都背得比律師熟。

而是當新聞、客戶、同事，甚至有人告訴你：

「法律就是這樣。」

你會自己把 Act 打開，

然後說一句：

「哪一條？我們一起找。」

最後還是提醒一句：

君子動口不動手。

很多事情當下可能只是一時衝動，自己根本不會想到，後果可以拖十幾年。

人生有些代價，不一定當場就出現。

你今天揮出去的一拳，可能很多年以後，才收到帳單。