看到 POA，我連電話都懶得打
同學們啊！
我上課常常說，以前看房子，我最討厭價格那一欄寫「POA」。
Price on Application，價格請洽詢。
照片拍得漂漂亮亮，介紹寫得天花亂墜，就是不告訴你多少錢。
我只是想知道買不買得起，還得先打電話，跟仲介聊一輪嗎？
後來看到 POA，我根本連電話都懶得打了。
另一種常見寫法是「Contact Agent」，意思也差不多。
新南威爾斯州（NSW）準備改變這件事，要求仲介刊登住宅銷售廣告時，列出售價或價格區間。
先提醒，這是新州的改革，別看完新聞，就跑去要求昆州仲介照辦！
我教 CPD 時，常談到各州的法律差異
我在教市場評估的 CPD 課程時，常常就會跟同學們談到，各州對於 Underquoting（低報價格）的法律差異。
同樣是賣房子，新州怎麼規定，昆州又怎麼規定，不能混在一起講。
尤其住宅拍賣，我們昆州的仲介依法不能向買家提供 Price Guide，也不能透露底價，或告訴你大概出多少錢就能買到。
所以，在昆州問拍賣物業的仲介：「你給我一個大概的價格嘛！」
他不能直接給你，法律就是這樣規定。
不過，一般非拍賣出售，仍然可以標價。不能把「昆州拍賣不能給價格指引」，理解成「昆州所有房子都不能標價」。
澳洲買房，州界一跨，規矩可能就換了。
新州要把估價依據攤出來
新州這次除了要求廣告標價，還準備要求仲介提供 Statement of Information，列出比較成交案例等資訊，讓買家知道價格怎麼估出來。物業現場或旁邊的售屋招牌，則有標價要求的例外。
另外，如果賣家純粹因為價格太低，拒絕了一份書面出價，後續廣告就不能繼續標得比那份出價更低。
例如，有人書面出價120萬，賣家嫌便宜、不賣，仲介就不能繼續用110萬吸引下一批買家。
但如果拒絕是因為貸款、交屋等附帶條件，就得另外看，不能只比較金額。
這個改革有它的道理。
買家看房、研究合約、安排檢查，都需要時間和金錢。明明知道那個價錢買不到，還把人吸引進來湊熱鬧，實在浪費大家時間。
不過，新規分階段實施。截至2026年10月25日本文整理時，強制標價和資訊聲明的正式生效日期，仍要以政府公告為準，目前不能說已經全面上路。
有正式表格，也要看懂怎麼比較
新聞裡一位買方仲介提醒了一個問題：
買家會不會看到正式表格，就覺得裡面的價格一定可信？
政府要求仲介交資料，可沒有替每一份估價蓋章保證。
同樣三房、同一個區，一間在安靜內街，一間臨大馬路；一間剛裝修，一間還得花十幾萬整理。
光看「都是三房」，就拿成交價直接比較，這樣準嗎？
更不用說土地大小、地勢、屋況，甚至成交時間，都可能影響價格。
比較案例選哪幾間，本身就會影響你看到的結果。
這不代表仲介提供的資料都不能信，而是你至少要看得懂：這幾間，究竟跟我要買的房子像在哪裡？
現在待售物業的開價，也別直接當成成交證據。賣家想賣多少，跟市場願意付多少，是兩回事。
還有，最後成交價高於原本的 Price Guide，也不一定就代表違法低報。要看仲介當時的估價是否合理，以及掌握新資訊後，有沒有適當更新。
出價上限，舉牌之前就要決定
對買家來說，資料越透明，越容易查核，當然有幫助。
但別忘了，賣方仲介受託替賣家出售房子，買家仍然要研究行情，也要先決定自己的出價上限。
在新州，有價格指引，要知道它怎麼來的。
在昆州，拍賣沒有價格指引，更得自己做功課。
一棟房子值得多少、銀行願意借你多少、你自己願意付多少，這三個數字，要分開想清楚。
尤其最後那一個，最好在舉牌之前決定。
不要舉著舉著，連原本的預算也一起舉高了。