昆士蘭租賃備忘錄系列是施老師特別為同學們翻譯整理的 RTA 相關規定與常見問題，幫助做物業管理的同學們了解出租物業方面的注意事項。2008年 Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008 (住宅租賃和房間出租法案）是昆士蘭州管理租賃的主要法律。本說明包含了RTA法案適用的資訊和摘要，但不應將其作為具體案件的法律建議。欲獲取更多的資訊，請致電 RTA 昆士蘭住宅租賃管理局1300 366 311。
RTA Memo 7: Renting Information for Natural Disaster Victims
自然災害下租客的權力
2022年2月28日，在接連大雨下昆士蘭東南區損失慘重，如果出租的房屋遭到了嚴重的損壞，租約該怎麼辦?
如果出租的物業在自然災害下變得不適合居住
在自然災害過後，無論是颱風、暴雨、水災、森林大火等，物業經理或業主與租客應該盡快相互溝通討論屋況。如果出租房受到了損壞或者是變得不能再住人了，雙方必須要協商下一步。
甚麼是不能住人的房屋 Unliveable Property？
房屋在以下的情況下算是「不能住人」：
- 完全的損毀或部分的損毀
- 不在能夠合法的當作個住宅，例如會造成健康與安全的風險，像是石綿的建築材料纖維外露之類的
自然災害後終止租約
租約並不會因為發生自然災害而造成房屋不能住人而自動的終止。只有在以下情況下才會終止租約：
- 物業經理/房東與租客達成書面的協議終止租約
- 租客給物業經理/房東發送RTA 13號表格 Notice of Intention to Leave以無法住人為理由中止租約
- 物業經理/房東給租客發送RTA 12號表格 Notice to Leave以無法住人為理由中止租約
- QCAT 昆士蘭民事與行政法庭下達命令
租客想要繼續待在房屋內
有時候租客可能覺得還是想留在部分被損毀的房屋內。這需要與物業經理/房東協商，並考慮相關的健康與安全法規。
如果物業經理/房東給租客發送了RTA 12號表格 Notice to Leave以無法住人為理由中止租約，而租客覺得還能住人，他們有權利請RTA介入協調。
如果物業經理/房東給租客發送了RTA 12號表格 Notice to Leave以無法住人為理由中止租約，而租客覺得還能住人，他們有權利請RTA介入協調。
修復自然災害帶來的損壞
物業經理或業主與租客應該盡快相互溝通討論屋況，雙方必須要協商下一步。
物業經理/業主需要負責安排所有的維護維修將房屋恢復到可以住人的屋況，包括任何的圍牆、門窗、屋頂甚至花園，這些維修都要符合相關的健康安全法規。
租客要負責移除或清理自己的物品及殘留物。
通常安排維修及負責費用是物業經理與房東的責任，他們應該與租客安排個適合的時間來做這些維修，並給予進入房屋的通知。租客必須明白物業經理跟房東有可能是需要跟保險公司討論維修的。
物業經理/業主需要負責安排所有的維護維修將房屋恢復到可以住人的屋況，包括任何的圍牆、門窗、屋頂甚至花園，這些維修都要符合相關的健康安全法規。
租客要負責移除或清理自己的物品及殘留物。
通常安排維修及負責費用是物業經理與房東的責任，他們應該與租客安排個適合的時間來做這些維修，並給予進入房屋的通知。租客必須明白物業經理跟房東有可能是需要跟保險公司討論維修的。
租金的支付
在給書面通知終止租約之前，租客還是要負責全部的租金支付的，即使他們已經逃離遷出。
租金的調降
如果房屋部分受損或有些設施不再能夠使用 (如停車位、泳池、洗衣房等)，租金是可以經過協調下降的。
租金的調降可能再以下情況下發生：
租金的調降可以協商並且以書面的方式記載共識。
租客可能會想要暫時搬離該住處直到修復好再搬回，關於租金的協議應該以書面的方式協商。
物業經理或房東與租客也可能決定中止租約然後等修復好再簽新租約。新租約的條件需要協商討論，不一定跟原來舊租約一樣，包括租金也能有調整。
有些物業經理有接獲租客要求因為房屋受損不願意付租金還要求房東負責他們去住酒店所產生的費用。這真的是讓人哭笑不得，如果租客有預付房租但房屋無法住人，頂多退回預付的房租讓他們自行找地方贊助，沒有道理房東還要負責酒店住宿吧？
關於緊急的維修方面，之前系列文章已經有說明，目前的法律允許租客在聯繫不到物業經理或指定水電維修工人的情況下，自行安排不超過兩週租金的緊急維修，到時再跟房東請款。未來法律將改成不超過四週租金。
租金的調降可能再以下情況下發生：
- 租約上提到的服務、設施、設備不再能夠提供或使用
- 房屋的基本設施或標準很顯著的下降
租金的調降可以協商並且以書面的方式記載共識。
租客可能會想要暫時搬離該住處直到修復好再搬回，關於租金的協議應該以書面的方式協商。
物業經理或房東與租客也可能決定中止租約然後等修復好再簽新租約。新租約的條件需要協商討論，不一定跟原來舊租約一樣，包括租金也能有調整。
有些物業經理有接獲租客要求因為房屋受損不願意付租金還要求房東負責他們去住酒店所產生的費用。這真的是讓人哭笑不得，如果租客有預付房租但房屋無法住人，頂多退回預付的房租讓他們自行找地方贊助，沒有道理房東還要負責酒店住宿吧？
關於緊急的維修方面，之前系列文章已經有說明，目前的法律允許租客在聯繫不到物業經理或指定水電維修工人的情況下，自行安排不超過兩週租金的緊急維修，到時再跟房東請款。未來法律將改成不超過四週租金。
租客的驅離
租房市場可能會因為天災之後變成異常緊張，但租金不可以過分的調漲，並且要遵守漲租的相關法規。例如距離上次漲租需要至少超過六個月以上，定期租約期間不得漲租，也必須給人家兩個月的通知後才能漲租。租客有權力抗議過分的漲租，並請RTA或QCAT調解爭議。物業經理或房東不得為了租給另一個願意出更高租金的租客而驅離原租客，這是犯法的會有懲處。
施老師總結：
沒有人希望遇上天災人禍，在大自然的威力下，房東與租客的財產甚至生命都可能受到威脅。作為物業經理，我們最好能夠展現同理心，協助雙方溝通，解決問題。如果能夠在災難之前提醒所有的房東與租客購買足夠的保險，保障各自的財產安全；災難發生時，第一時間的關切租客是否一切安好，並向房東報告房屋狀況；災難過後，協助修繕房屋損害，幫助租客恢復正常生活。我們這樣子就是一個盡責任的物業經理。
沒有人希望遇上天災人禍，在大自然的威力下，房東與租客的財產甚至生命都可能受到威脅。作為物業經理，我們最好能夠展現同理心，協助雙方溝通，解決問題。如果能夠在災難之前提醒所有的房東與租客購買足夠的保險，保障各自的財產安全；災難發生時，第一時間的關切租客是否一切安好，並向房東報告房屋狀況；災難過後，協助修繕房屋損害，幫助租客恢復正常生活。我們這樣子就是一個盡責任的物業經理。