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昆州工黨州政府又要開始第二階段的住宅租賃法改革了！這次的改革有五大重點，目前已開放公眾發表意見填寫問卷，施老師懇請所有的同學們，無論您是物業經理還是房東，請踴躍的在5月29日截止日前到https://www.chde.qld.gov.au/about/initiatives/rental-law-reform 填寫問卷online survey 或者是直接提交意見 written submission 至 [email protected]！也請鼓勵您所有認識的房東發表意見，不要讓租賃法改革再不合理的一面倒向租客了！ 想看英文版的資訊請下載 36頁的說明 Stage 2 Rental Law Reform Options Paper (chde.qld.gov.au) 本次改革的五大重點包括： • 安裝修改 • 進行個性化裝修 • 平衡隱私和進入權 • 改變押金退還程序 • 改變收取費用的規定 州政府對每項改革都提出三種方案，分別是 1) 不修改法律但加強教育 2) 稍微修改法律 3) 激進的修改法律。施老師特別為大家分析這五大改革的所有選項。以便讓華人物業經理與房東上網發表意見投票！ 1) 安裝修改一些租客 (例如殘障人士、有小孩的家庭、老人、家暴受害者) 有迫切的需求，需要對其出租房進行改建，以便他們在租住的房屋中可以安全獨立地生活。例如：輪椅坡道、浴室扶手、浴室座椅、兒童鎖、護欄、家具固定、扶手、照明燈、防盜門、鎖、無線攝像頭等等。目前的法律只要求房東不要不合理地拒絕。 選項一：Status Quo + Education 不修改現有法律，加強對於租客與房東的教育協助他們了解甚麼樣的改建是不該拒絕的。 選項二：Guide discretion 修改法律，租客還是需要得到房東的許可才能進行改建。房東只能在法律列出合理的理由下拒絕安全、保安和無障礙使用方面的改建。 拒絕的合理理由可能包括： • 在出租房無法安全地安裝所需設施 • 安裝設施將違反法律或住戶公約 • 安裝設施需要對管理社區中的其他住宅物業或公共物業進行更改 • 安裝措施將危及其他租戶的安全
退租的時候，租客需要將房屋恢復到跟之前基本的原樣；如果雙方同意不恢復原樣，雙方可以協商支付多少錢給租客補貼租客對於出租房的改進。安裝或拆除這些設施所造成的破壞，還是由租客負責維修。 選項三：Limit discretion 修改法律，租客不需要得到房東的許可就能進行改建。房東需要向仲裁庭申請命令才能阻止租客對其出租房改建。租客必須在進行改建前14天以上通知房東，房東要在14天內通知租客是否將向仲裁庭申請命令以阻止改建。房東必須在通知租客後的28天內向仲裁庭申請命令。如果房東未能在此期限內申請命令，則租戶可以繼續進行修改。 不需要房東同意的改建將在法規中明確規定，將包括： •由職業治療師或其他指定專業醫護人員確定為必要的無障礙性改建 •為確保曾經或正在經歷家庭暴力的租客安全所需的安全措施，例如防盜門窗，閂鎖和無線可移動的戶外安全攝像頭 •出於安全原因將家具固定在非瓷磚牆上 •在通往戶外門上安裝兒童安全鎖 •在物業內安裝兒童安全門或護欄 •為了兒童安全而安裝窗戶安全設備 •安裝手持式淋浴頭或槓式水龍頭 退租的時候，租客需要將房屋恢復到跟之前基本的原樣；如果雙方同意不恢復原樣，雙方可以協商支付多少錢給租客補貼租客對於出租房的改進。安裝或拆除這些設施所造成的破壞，還是由租客負責維修。 施老師會選二：Guide discretion，因為其他州已有類似的法律改變，選項二算是一跟三的妥協，比較合理。房東們也不是不講道理，如果租客合理的申請，還保證有能力恢復原狀，房東們也不會不答應。 2) 進行個性化裝修長期租房的租客為了讓他們租來的房子更向自己的家，希望能夠在牆上釘釘子掛畫掛照片、重新粉刷牆壁或在花園種植喜愛的植物等。雖然這些裝修不是必需，但已被證明可以讓租客更有歸屬感，還能夠讓他們更愉快。 選項一：Status Quo + Education 不修改現有法律，加強對於租客與房東的教育協助他們了解甚麼樣的改建是不該拒絕的。 選項二：Guide discretion 修改法律，租客還是需要得到房東的許可才能進行改建。如果租客可以將物業恢復到與改建前基本相同的狀態或這個改建不會：
退租的時候，租客需要將房屋恢復到跟之前基本的原樣；如果雙方同意不恢復原樣，雙方可以協商支付多少錢給租客補貼租客對於出租房的改進。安裝或拆除這些設施所造成的破壞，還是由租客負責維修。但如果改建對房產增加了價值或算是改進，房東應該要對租客給予金錢補償。 選項三：Limit discretion 修改法律，租客不需要得到房東的許可就能進行改建。房東需要向仲裁庭申請命令才能阻止租客對其出租房改建。租客必須在進行改建前14天以上通知房東，房東要在14天內通知租客是否將向仲裁庭申請命令以阻止改建。房東必須在通知租客後的28天內向仲裁庭申請命令。如果房東未能在此期限內申請命令，則租戶可以繼續進行修改。 不需要房東許可的小個性化裝修，將在法規中明確規定，包括： • 安裝或更換掛畫、相框和其他類似物品的掛鈎、釘子或螺絲。 • 安裝電話線或網路連接。 • 種植蔬菜、花卉、香料或灌木，如果現有的植物和植被不需要被移除。 • 在窗戶或玻璃門上貼上防破裂膜。 • 進行不穿透表面或不永久修改物業表面、裝置或結構的更改。 退租的時候，租客需要將房屋恢復到跟之前基本的原樣；如果雙方同意不恢復原樣，雙方可以協商支付多少錢給租客補貼租客對於出租房的改進。安裝或拆除這些設施所造成的破壞，還是由租客負責維修。 施老師會選選項一：Status Quo + Education！這些個性化裝修根本不是必需的，這年頭掛勾也有很多不傷牆壁的黏貼式掛勾。有些租客不欠租跑掉就不錯了，還要他們把房屋恢復原狀？押金都不夠扣好嗎？ 3) 平衡隱私和進入權這是施老師覺得這次爭議最大的改革，說是要平衡租客隱私權跟房東或物業經理進入權。我們直接來看看三個選項吧！ 選項一：Status Quo + Education 不修改現有法律，加強對於租客與房東的教育。 選項二：Balancing access and privacy 修改法律，關於進入權，定期檢查不能頻繁於三個月一次，需給七天通知，但第一次定期檢查必須是租約開始的三個月以後。租客必須同意一年至少一次的實際進入房屋內的檢查。而其他的定期檢查可以要求透過視訊、或透過租客提供照片或影片來讓房東或物業經理檢查！增加賣房所需的估價、房屋白蟻檢查、交屋前檢查等進入房屋的理由。但將除了定期檢查七天通知之外，所有其他進入理由都要改為48小時通知。房東與物業經理要採取合理的步驟來確保租客隱私及不過度打擾，不能頻繁的進入出租房做不必要的維修或租客沒有要求的服務，不能在定期檢查時拍攝不必要的照片如租客的私人物品及生活品質，不能有過度帶人看房的行為，還有不能不合理配合租客要求等有人在家時才可進入。 所有拍攝包含租客私人物品與生活品質的照片只能給房東或物業經理用來管理租約，需安全保存，不得用於其他用途，除非租客同意。 房東或物業經理收集的所有租客訊息只能用於挑選租客，並要安全的儲存或銷毀，除非租客同意其他用途。租客可以選擇以紙本或Email的方式做租房申請，不能要求線上申請或用第三方平台。租客的身分證明只需給房東或物業經理看過，不需提供影本。 選項三：Limit intrusion 修改法律，限制進入頻率及延長所需通知期，限制租客資訊的收集及保護租客個人隱私。 定期檢查改為六個月一次，並需要給十個工作日的書面通知。第一次的定期檢查需要是租約開始後的三個月以上。租客必須同意一年至少一次的實際進入房屋內的檢查。而其他的定期檢查可以要求透過視訊、或透過租客提供照片或影片來讓房東或物業經理檢查！增加賣房所需的估價、房屋白蟻檢查、交屋前檢查等進入房屋的理由。但將除了定期檢查十個工作日通知之外，所有其他進入理由都要改為72小時通知。 要賣房的房東或仲介必須給14天的通知說打算賣房，才可以開始給通知帶人看房。想要拍照或錄影，必須給租客7天的書面通知才能約時間進入。帶潛在買家或租客看房，限制一周兩次，必須給72小時通知。房東或仲介必須盡合理的努力協商哪天跟甚麼時間可以帶人看房。租客的私人物品若是在看房期間遺失或損壞，可獲得賠償。 房東或物業經理必須採取合理的步驟來確保只有在需要做必要維修或租客要求的服務時才能進入出租房，並配合租客的要求在他們在家時進入。 如果租客擔心家暴，可以書面拒絕任何會洩漏身分的拍照或錄像。如果所拍的廣告照片影片會洩露居住者身分、秀出有價值物品增加被偷機率，也可以書面拒絕。租客要批准才能使用照片影片在廣告中。 所有拍攝包含租客私人物品與生活品質的照片只能給房東或物業經理用來管理租約，需安全保存，不得用於其他用途，除非租客同意。 房東與物業經理不得要求潛在租客提供以下資訊！
房東或物業經理收集的所有租客訊息只能用於挑選租客，並要安全的儲存或銷毀，除非租客同意其他用途。租客可以選擇以紙本或Email的方式做租房申請，不能要求線上申請或用第三方平台。租客的身分證明只需給房東或物業經理看過，不需提供影本。 施老師只會選選項一：Status Quo + Education！提出選項三跟選項二的人，你們有事嗎？你們是想讓更多人不想投資房地產跟提供出租房是嗎？一年只能一次實際檢查，租客還會好好的整理房屋嗎？乾脆都來種大麻好了！房東們倒貼貸款利息便宜租房給租客，十二個月才能漲一次租金，還給租客一大堆權利！誰還想當房東呀！強烈反對選項三跟選項二！物業經理不要以為減少定期檢查能少幹活了，到時房東也跟你講說能不能少收費？ 4) 改變押金退還程序這項改革主要要確保退押金的公平性，檢討押金金額與用途。 選項一：Status Quo + Education 不修改現有法律，加強對於租客與房東的教育。 選項二：Require bond claims to be substantiated 修改法律，要求房東證明索賠押金的理由並保護使用商業保證金產品的租客的權益。 房東想要求將押金退給房東時，需提供證明，例如收據或維修的報價單或拖欠房租的紀錄。 選項三：Require bond claims and renter’s liability to be proven 修改法律，要求房東或物業經理證明索賠押金的理由及租客的責任，並保護使用商業保證金產品的租客的權益。 房東或物業經理想要求將押金退給房東時，需在租約到期時提供證明說這個租客違反租約，並證明這個租客沒有將房屋恢復到入住時候的屋況 (除了正常磨損)、沒有修復他們造成的破壞、沒有付拖欠的房租。 證明包括清潔或維修的收據或帳單，入住、定期檢查、退租時的屋況報告來證明這些髒亂或破壞是租客造成的。 施老師會選選項二：Require bond claims to be substantiated，因為如果直接在申請退押金時提供證據，或許能減少需要RTA進行紛爭的調解，有足夠的證據就直接退押金就好了。 5) 改變收取費用的規定這項改革是針對一些物業經理對於租客付租金的不當收費、並即時的給租客任何的水電費帳單、限制租客想提前解約時的賠償費用。 選項一：Status Quo + Education 不修改現有法律，加強對於租客與房東的教育。 選項二：Increase transparency 修改法律，物業經理必須要給租客一個不需額外收費的付租金方式，例如直接轉帳，並且清楚告知其他付款方式所會產生的手續費。 想跟租客收水費的房東，必須在收到帳單的一個月內把帳單發給租客，租客必需在一個月內支付用水費。 如果租客想要提前解約，需要支付合理的轉租費用，而這個總費用 (包括廣告費、轉租費、找到新租客之前的租金) 不得超過以下限制：
選項三：Limit fees and charges 修改法律，物業經理必須要給租客一個不需額外收費的付租金方式，並且清楚告知其他付款方式所會產生的手續費。 房東只能要求租客支付用超過合理水量的用水費，合理水量就是跟附近類似房屋與居住人數來做比較。房東必需在收到帳單的一個月內把帳單發給租客，租客必需在一個月內支付用水費。如果租客沒有在一個月內收到帳單就不用付。 如果租客想要提前解約，好搬到更便宜的出租房或社會保障住房，或者支付轉租費用會造成租客的過度困難，那麼房東或物業經理就不能要求轉租費用！ 其他情況可以要求租客支付合理的轉租費用，而這個總費用 (包括廣告費、轉租費、找到新租客之前的租金) 不得超過以下限制：
施老師會選選項一：Status Quo + Education本來現在的規定就是物業經理不可以收收租的手續費，不接受轉帳只接受第三方平台如BPay有收費的物業經理畢竟是少數，可以透過教育來改變。盡快把水費帳單給租客這一點本來也就是規定了，這兩項合理的「改革」好像只是為了選項二能限制轉租費。租客想提前中止租約就是違約，一周的租金當轉租費給仲介，付廣告費，跟付租金到租約到期非常的合理。我不覺得需要選選項二。選項三更是誇張！我覺得所有的選項三都是無底線的在討好租客！怎麼房東就不是人嗎？房東就沒有選票嗎？ 請大家花約15分鐘時間，到 Stage 2 rental law reform | Your Say | Queensland Department of Communities, Housing and the Digital Economy (chde.qld.gov.au) 填寫問卷，不要讓租客們為了爭取離譜的選項三而大量填寫一面倒的問卷，影響工黨政府的判斷。我們的租賃法已經太過偏向租客了，需要房東與物業經理們發出聲音！
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作者施伯欣老師是前昆士蘭自由國家黨華裔分部創始主席，他認為澳洲華人需要融入主流，需要在政治上也有發聲的渠道。雖然兩大主流政黨都有朋友，但是理念偏向自由黨的施老師最後還是選擇了自由黨。 Archives
March 2024
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