昆州工黨政府急了！暗中強行修法限制漲租！

施老師在教房地產執照課程時，都會講到澳洲的法律是如何修訂的，昆士蘭以外的其他州跟聯邦政府都是有下議院 (眾議院) 跟上議院 (參議院)，法律修訂都需要下議院與上議院都三讀通過才能實施。只有兩個領地與昆士蘭州是只有一個議院，昆士蘭在 1922年廢除了上議院，所以昆士蘭的執政黨只要想通過任何的法律修改，都能靠在州議會的多數席位優勢強行通過，不需要再經過上議院的審查辯論。所以我們昆士蘭的州長要說是全澳洲最有權勢的州長也不為過，因為昆州執政黨不受到上議院的制衡。

昆州正常的修法程序

正常的修法程序，是要由任何一位州議員提出法案 (Bill)，然後在州議會上第一讀辯 (First Reading)，介紹說為什麼要修法及修法的方向，並進行初步辯論，通過將將它提交到委員會進一步審查。

委員會審查：委員會將對法案進行詳細的討論和分析，並且聆聽專家、行業代表公會和公眾的意見，例如收集問卷調查或請利益相關者提交意見書。通常像是 ARAMA 小區經理公會、REIQ 地產仲介公會、律師公會等行業代表公會都會被諮詢意見。

第二讀辯(Second Reading)：在委員會審查之後，法案將在議會進行第二讀辯。在這個階段，議員將對法案進行更深入的辯論，並且進行表決。如果法案經過了第二讀辯，它將進入具體辯論階段。在這個階段，議員將對法案進行詳細的辯論和修改，直到他們達成一致意見。

第三讀辯：當議員們完成辯論和修改後，法案將在議會進行第三讀辯。在這個階段，議員們將對法案進行最終的辯論和表決。當然，在州議會佔據人數優勢的執政黨表決是一定會贏的。反對黨及獨立議員所提的法案是很難通過的。

法案在第三讀辯中通過，它將提交給州督簽署以獲得皇家同意，才能成為法律。並在指定的日期生效。

昆州工黨政府的暗度陳倉

而2023年4月18日，昆州工黨政府在宣布住宅租賃法第二階段改革開始接受公眾的意見後的當晚，打了所有人一個措手不及，硬是把限制房東每十二個月只能漲一次房租的新規定，塞入了2022年就開始跑修法程序的一個無關法案 Local Government Electoral and Other Legislation (Expenditure Caps) Amendment Bill 2022的第三讀辯，然後就仗著人多勢眾，強行通過了！

這麼重大的一個改革，不走正常程序，沒有徵求各界意見說改就改了！這主要的原因還是「她急了！她急了！」工黨政府她急了！由於過去對房地產開發商的種種政策打壓，澳洲供房量跟不上人口增長，各地的空房率都一直下降，到了許多人無家可歸只能睡車上住帳篷的地步。工黨州長再不做點啥，恐怕2024大選工黨就要危險了！她先放風聲說要嚴肅考慮限制租金上漲金額，引起軒然大波，立即妥協退讓一步改為限制12個月只能漲一次租金，反對聲浪立減。把大家當朝三暮四的猴子耍。她此舉能對租客有個交代，至少幫租客12個月內少繳點租金。但是已經被漲了十次還不曉得會被漲幾次貸款利息的房東們，只能吞下這些成本了。大家沒想到的是工黨這麼不按牌理出牌，不把這改革跟第二階段租賃法改革一起進行，而是直接夾帶通關，看來工黨政府對於解決住房危機真的是沒招了！

法律改成了甚麼樣？

被硬通過的法律將會從2023年7月1日開始實施，對所有新的跟現有的租約生效！任何在7月1日以後的漲租必須距離上次漲租相隔12個月以上！即使在7月1日以前簽訂的租約，如果有更頻繁的漲租條款都會無效！所以如果7月1日以前簽了個12個月的租約其中寫了每六個月漲租一次，這個條款也將無效。

有些同學認為續租是簽新租約，所以不算漲租。但修法想到了這一點，改了RTRA法律 Section 93條，只要續約時租客至少有一人是相同的，都算是同一租約；即使期間房東換人、物業經理換人，也不能免除這個12個月只能漲一次租金的限制。

7月1日以後，想要在12個月內漲租，只剩下一個辦法，就是不續租給原來的租客，提前兩個月終止租約，然後登廣告漲租金找新租客！

政府修法加劇房東與租客的對立

工黨政府為了租客的選票，一再的將住宅租賃法修改得更偏向租客。幸好還有個更偏向租客的綠黨政客存在，上竄下跳的，讓工黨還能對房東說你們看！比起這個綠黨的提議，我們要靠譜多了！

但是這次的修改，不是逼得所有承受不了漲利息壓力的房東們不得不向租客表示六個月租約到期既然我漲不了你房租，我只好請你搬家，我換個新租客簽新租約才能夠漲房租來貼補貸款利息！或者是忍耐十二個月，一次漲租就漲好漲滿，把原來六個月要漲的幅度加倍漲？

如果變成這樣，可憐的租客們，不但每六個月面臨要找新房子付更高的房租，還要付清潔費跟搬家費！？

租客們覺得房東們貪得無厭，我看網上還有許多租客在說都是租客在幫房東們繳房貸！但是租客們也要想一想，租金漲跌就是靠供需關係，之前布里斯本供過於求的時候租金也跌呀！現在房貸利息連續漲了3.5%，以平均的60萬貸款來說，增加的一年貸款利息相當於每周超過$400！過去六個月才漲一次租，租約期間所漲的利息是不是房東吸收了？地價稅也漲、土地稅也漲、物業費也漲、甚麼都漲！是近三分之一的房東很幸運在利息低的時候鎖定了利率，但從今年四月份開始，大家陸陸續續的定息結束，那就是面臨一下子從2%的利息爆漲到6%左右！每周成本上漲$400，然後州政府說不能漲租金喔！再忍忍！

疫情期間要房東們忍，租客付不起房租要降租金不能趕租客；住房危機了不鼓勵更多的人民投資提供出租房，要房東們再忍，不要漲房租。是要逼得兩邊都活不下去才甘心是嗎？​

工黨修法玩文字陷阱

租客被逼得租約到期就得搬家怎麼辦？工黨政府在這次強行修法中還修了一條不起眼的小改動，說是要修改現有法規的小問題。修改法案的第58G Amendment of s 277 (Ending of Residential Tenancy Agreements) 裡就說把 RTRA法律第277條之(b)跟(c) 的 Before 改成 After。

施老師去翻查了RTRA法律第277條之(b)跟(c)，這條是說住宅租約只有在以下情況下會終止 (有七條但只列出前三條)：
(a)the lessor and tenant agree, in a separate written document, to end the residential tenancy agreement;
房東跟租客同意，透過獨立的書面文件，終止租約。
(b)the lessor gives the tenant a notice to leave under section 326 and the tenant hands over vacant possession of the premises on or before the handover day for the notice;
房東根據第326條給租客通知，而且租客在通知上的交還房屋日當天或之前搬出交還房屋
(c)the tenant gives the lessor a notice of intention to leave under section 327 and hands over vacant possession of the premises on or before the handover day for the notice;
租客根據第327條給房東通知，而且租客在通知上的交還房屋日當天或之前搬出交還房屋

如果把 Before 改成了 After，就會變成以下翻譯：
房東根據第326條給租客通知，而且租客在通知上的交還房屋日當天或之後搬出交還房屋才會終止住宅租約。

也就是說房東為了能漲租金，給了租客 RTA Form 12 說六個月租約到期請你搬家。結果租客到了該搬家的那天不搬家，那麼租約不算終止。房東必須去 QCAT 根據 s293 在兩周內提交申請才能在排隊幾週出庭後終止租約趕走租客。

原本法律是要求租客要準時搬家的，現在變成允許租客不準時搬家而要房東經過QCAT訴訟才能趕人，到時再遇到個偏袒租客或質疑是否是為了六個月漲租而趕租客而心中對租客表示同情的仲裁官，挑挑毛病看看 RTA Form 12給的對不對？看看租客有沒有跟房東或物業經理有過爭端算不算報復性不續租？然後就不讓租約終止，照原來租金續租... 也不是不可能吧？

民調大跌狗急跳牆

執政八年的工黨州長最近的民調顯示她個人支持率與工黨支持率都跌至了新低點，個人支持率從2020年的頂點一路下跌到現在比兩位前州長下台前的支持率還要低，只有31%。時常被工黨拿出來鞭屍的前自由國家黨州長Campbell Newman下台前還有45%、讓工黨輸到連剩下個位數席次的前前工黨州長Anna Bligh下台前還有個43%呢！

兩黨支持率也從去年年底開始自由國家黨就超過了工黨，如果現在選舉，可能工黨就下台了！近一半的昆士蘭人覺得工黨帶領我們走向錯誤的方向！

 2024年我們昆州會面臨市政府的選舉跟州政府的大選，所以現在工黨真的急了！推出的第二階段租賃法改革就是爭取租客選票的手段！除非有更多的房東與物業經理去填寫問卷表示反對其改革，不然我怕工黨為了選票就會徹底倒向租客！

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