2023年四月份時施老師就跟大家解說了昆州第二階段的住宅租賃法改革！並且請大家去幫忙填寫問卷調查發表我們對五大重點改革的意見。而將近一年過後，我們昆州那位最年輕而且沒有擁有任何房產的住房部長在大選之年向州議會提交了 ​Residential Tenancies and Rooming Accommodation and Other Legislation Amendment Bill 2024 大概想在十月大選前好好收割一下租客選票。請注意這個草案還沒有通過州議會的三讀程序，所以還不是法律，就算等到這法律通過後也會一段時間後才全部實施。根據施老師的小道消息工黨州政府打算在六月完成三讀程序，如果有反對意見要趁早寫信給自己選區的州議員，表達不滿。

住房部長提案修改Property Occupations Act 2014房地產職業法，要求所有房地產從業人員每年需要持續進修以維持自身的執照或證書，並保持過去五年的進修紀錄備查。每年的定義不是財政年而是拿到證書或執照的日期算起的十二個月，這一點比起有些其他地方要好多了，才不會所有人都擠在同一個月趕著要完成要求。Office of Fair Trading 將會建立一個Advisory Panel 諮詢委員會目前的成員有REIQ、ARAMA等職業工會組織，打算要求所有房地產從業人員一年完成兩堂持續進修課程，其中一堂是根據全國房產服務培訓教材裡發展出來的課程，另外一堂是由Office of Fair Trading批准的課程清單裡的內容。

ARAMA的CEO特別約見了施老師，希望PRET Australia成為ARAMA的特別合作培訓機構，為小區經理提供持續進修課程。預計這個法律今年中會通過然後2025下半年後開始實施。未來PRET Australia將會提供每月的持續進修課程幫助所有房地產從業人員符合法律要求，敬請期待。房地產行業的相關法律不斷更新，持續學習提升自己也是非常重要的，淘汰掉不肯更新專業知識的從業人員也是幫我們的行業去蕪存菁，有助於改善我們行業的專業形象。

住房部長將會要求房東、租客與物業經理共同協助政府打造出昆士蘭的租賃行為準則來規範這三方的行為。原本部長是只打算規範物業經理的行為，但在業界的爭取下，這行為準則將同時包含房東與租客。我們也知道我們還是常遇到惡劣的租客或不良的房東，規範三方行為應該會是一件好事，只是最後這行為準則會有些甚麼內容還待後續發展。

租客將會有權利以新的RTA表格向房東申請對於出租房的改造，房東必須在28天內回覆租客的申請。房東只能在法律列出合理的理由下拒絕安全、保安和無障礙使用方面的改建。對於其他個性化的裝修，如果租客可以將物業恢復到與改建前基本相同的狀態或這個改建不會：

• 違反法律或住戶公約
• 對租客或其他人造成無法控制或解決的健康或安全風險
• 實質上改變物業的結構、布局或性質
• 要求在管理社區中更改其他住宅物業或共用物業
• 帶來對物業造成重大損壞的風險
• 導致房東增加維護成本
• 危及經營房間分租提供者的許可證和/或房間分租的其他租客的安全

那麼房東也不應該不合理的拒絕改建。

退租的時候，租客需要將房屋恢復到跟之前基本的原樣；如果雙方同意不恢復原樣，雙方可以協商支付多少錢給租客補貼租客對於出租房的改進。安裝或拆除這些設施所造成的破壞，還是由租客負責維修。

修法後除了定期檢查還是要給七天通知，安全性檢查還是給24小時通知跟緊急狀況不用給通知之外的所有其他原因需要進入出租房，通知時間都將從24小時變成48小時，所以以後帶潛在買家或租客看房都需要更長的通知時間。

另外如果房東給了租客RTA Form 12或租客給了房東RTA Form 13以後，除了緊急狀況或安全性檢修之外，每七天進入出租房的次數不能多於兩次。也就是限制​帶潛在買家或租客看房的次數。

RTA將會出份新的制式租房申請表，並限制能向租客要求的證明文件，並且不能強制租客使用第三方申請平台，而且租客的身分證明文件只許看不許影印。所有不成功租客的申請資料必須在三個月內銷毀，租客的個人資料必須在租約結束後三年內銷毀，期間必須安全的保存。

未來所有住宅租賃的押金都將限制上限為四週的租金，即使週租超過$700。這一點對於帶全部家具出租的高級出租房相當不利，因為隨便破壞都可能損失超過四週租金。
另外房東或物業經理想要扣押金，必須在14天內提供損失證明，這一點也有問題，因為以現在工人難叫的情況下我們不一定能在14天內拿到報價來讓我們扣押金。
還有房間分租的時候，租客即使跟房東同住，押金也都要上交RTA了！
未來還將研究押金的轉移，就是租客可以把放在RTA那邊的押金直接從目前的出租房轉移到下一間出租房。

本來法律就規定在昆士蘭不能夠有Rental Bidding租金競價，但是新法的提案下，不但物業經理不能夠要求租客競價，連租客主動提出要加價或說想要一次性預付超過一個月的房租也都不能接受。違反的話是50個罰款單位。

另外去年七月一日開始限制的每12個月才可以漲一次房租的愚蠢法律規定，現在變成是限制每一間投資房即使更換租客租約也不能在12個月內漲房租。新的租約上還必須註明該房子上次漲租的日期，而且租客將有權利要求看到上一位租客的租約與租金！不提供證明的話罰款是40個罰款單位。

由於新法是綁定出租房，所以就算出租房轉賣給另外一個投資者，十二個月內不得漲租的限制仍會存在。關於限制漲租的新法會在通過時立即生效。也就是說如果新法通過了，一位房東即使目前的租約到期了，只要是距離上次漲租沒超過12個月，無論是換新租客簽新租約甚至是撐不下去需要賣房，該房子都不能漲租。就算新買家買下來以後把房子做了重大的裝修翻新，也不能跟新租客要求漲租！

雖然加了一條允許房東向QCAT因經濟困難申請12個月內漲租，但是我們都知道QCAT有多忙審案有多慢跟多麻煩！

新法規定必須給租客至少一種沒有額外收費的付租金方式，如果用任何付費服務房東或物業經理有任何好處可能也必須告知租客。
如果租客需要付水電費帳單，房東或物業經理必須在收到帳單後的四週內發給租客去付，如超過四週租客有權不付。
如果租客想要提前解約，需要支付合理的轉租費用，而這個總費用 (包括廣告費、轉租費、找到新租客之前的租金) 不得超過以下限制：

• 租約還有四分之三以上的時間，最高支付四周租金的額度
• 租約還剩二分之一以上但不到四分之三的時間，最高支付三周租金的額度
• 租約還剩四分之一以上但不到二分之一的時間，最高支付兩周租金的額度
• 租約還剩不到四分之一的時間，最高支付一周租金的額度

當初工黨政府想要修改法律時給的問卷調查其實就是很清楚明白的說明了他們想要怎麼做，給的選項一是房東想要租客不滿的；選項三則是租客想要房東不可能同意的。所以中間的妥協方案幾乎就是這次修法的內容。

幾大職業公會組織現在也都是在徵求會員們意見，考慮怎樣回應工黨政府。施老師建議大家集思廣益想想這些法律修改會造成的問題，然後自行發信給工黨與自由國家黨的州議員 (就不用浪費時間發給綠黨了)，讓兩大黨的州議員們感覺到這些法律修改並不完善，而且會影響十月大選選票，最好能夠把這法律的修改拖過十月，這樣如果換了州政府我們還有點希望阻止部分的法律內容修改。十月份昆州大選該支持哪一黨我想大家心裡也該有底了吧？

民主社會的後遺症就是甚麼樣的人都能出來選市長，而當這樣不負責任大放厥詞的綠黨市長候選人強佔媒體版面後，總有人會想投給他。就連工黨的市長候選人都忍不住要跳出來質問綠黨這些選舉支票要兌現經費要從哪裡來？ 工黨如想執掌布里斯本州議會就會需要與綠黨合作，但肯定也不會希望把市長寶座相讓，所以對於綠黨是又愛又恨。如果真的任由工黨與綠黨聯合起來管理布里斯本市，那種混亂將會是所有人的惡夢！

我是不曉得大家覺得工黨在聯邦執政後是甚麼看法，對於過去這八九年昆州工黨執政的治安、醫療、教育問題覺得怎麼樣？但是我覺得對於布里斯本市政府在LNP 全面執政下我還是挺滿意的，施老師在黃金海岸、伊普斯威奇市、洛根市、摩頓灣都有過投資房，就是布里斯本市的地價稅保持最低，各方面設施建設服務又最好，例如今年夏天把所有公共泳池的收費降低到 $2，就讓許多市民讚譽有佳！

布里斯本市長 Adrian Schrinner 是一位非常理智但又重視環境保護的市長，市長慈善基金會主席暨市長夫人Nina Schrinner是我很敬愛的慈善家，他們夫妻倆還有四個年幼的孩子需要照顧，卻能夠工作與家庭都兼顧。雖然地價稅的上漲很多時候不在市長的控制下，因為是根據州政府評估公告地價來計算，州政府想收更多土地稅，把估價估上去，市政府收的地價稅也會跟著漲；布里斯本的Schrinner團隊能做的也就是不要浪費公帑，不要額外再加稅。所以今年市長就下令要各部門想辦法為納稅人省錢，檢討開支浪費，找出10%的預算節省辦法。

布里斯本市未來的發展跟我們大家是息息相關的，如果把市議會交給綠黨與工黨的聯盟，那簡直是難以想像的混亂！懇請大家能夠在3月16日把票投給 Schrinner市長所帶領的團隊，市議會投票只要寫 1，投給 Team Schrinner！如果您願意穿上藍衣在當天擔任 Team Schrinner的志工發傳單教大家如何投票，也請至 https://forms.gle/M8fEwjUJXAzmH78v5 填表，加入我們的行列，支持黃文毅市議員、Kim Marx市議員、Angela Owen市議員等南區議員連任、還有所有藍隊的候選人與現任議員們！

施老師在教房地產執照課程時，都會講到澳洲的法律是如何修訂的，昆士蘭以外的其他州跟聯邦政府都是有下議院 (眾議院) 跟上議院 (參議院)，法律修訂都需要下議院與上議院都三讀通過才能實施。只有兩個領地與昆士蘭州是只有一個議院，昆士蘭在 1922年廢除了上議院，所以昆士蘭的執政黨只要想通過任何的法律修改，都能靠在州議會的多數席位優勢強行通過，不需要再經過上議院的審查辯論。所以我們昆士蘭的州長要說是全澳洲最有權勢的州長也不為過，因為昆州執政黨不受到上議院的制衡。

正常的修法程序，是要由任何一位州議員提出法案 (Bill)，然後在州議會上第一讀辯 (First Reading)，介紹說為什麼要修法及修法的方向，並進行初步辯論，通過將將它提交到委員會進一步審查。

委員會審查：委員會將對法案進行詳細的討論和分析，並且聆聽專家、行業代表公會和公眾的意見，例如收集問卷調查或請利益相關者提交意見書。通常像是 ARAMA 小區經理公會、REIQ 地產仲介公會、律師公會等行業代表公會都會被諮詢意見。

第二讀辯(Second Reading)：在委員會審查之後，法案將在議會進行第二讀辯。在這個階段，議員將對法案進行更深入的辯論，並且進行表決。如果法案經過了第二讀辯，它將進入具體辯論階段。在這個階段，議員將對法案進行詳細的辯論和修改，直到他們達成一致意見。

第三讀辯：當議員們完成辯論和修改後，法案將在議會進行第三讀辯。在這個階段，議員們將對法案進行最終的辯論和表決。當然，在州議會佔據人數優勢的執政黨表決是一定會贏的。反對黨及獨立議員所提的法案是很難通過的。

法案在第三讀辯中通過，它將提交給州督簽署以獲得皇家同意，才能成為法律。並在指定的日期生效。

而2023年4月18日，昆州工黨政府在宣布住宅租賃法第二階段改革開始接受公眾的意見後的當晚，打了所有人一個措手不及，硬是把限制房東每十二個月只能漲一次房租的新規定，塞入了2022年就開始跑修法程序的一個無關法案 Local Government Electoral and Other Legislation (Expenditure Caps) Amendment Bill 2022的第三讀辯，然後就仗著人多勢眾，強行通過了！

這麼重大的一個改革，不走正常程序，沒有徵求各界意見說改就改了！這主要的原因還是「她急了！她急了！」工黨政府她急了！由於過去對房地產開發商的種種政策打壓，澳洲供房量跟不上人口增長，各地的空房率都一直下降，到了許多人無家可歸只能睡車上住帳篷的地步。工黨州長再不做點啥，恐怕2024大選工黨就要危險了！她先放風聲說要嚴肅考慮限制租金上漲金額，引起軒然大波，立即妥協退讓一步改為限制12個月只能漲一次租金，反對聲浪立減。把大家當朝三暮四的猴子耍。她此舉能對租客有個交代，至少幫租客12個月內少繳點租金。但是已經被漲了十次還不曉得會被漲幾次貸款利息的房東們，只能吞下這些成本了。大家沒想到的是工黨這麼不按牌理出牌，不把這改革跟第二階段租賃法改革一起進行，而是直接夾帶通關，看來工黨政府對於解決住房危機真的是沒招了！

被硬通過的法律將會從2023年7月1日開始實施，對所有新的跟現有的租約生效！任何在7月1日以後的漲租必須距離上次漲租相隔12個月以上！即使在7月1日以前簽訂的租約，如果有更頻繁的漲租條款都會無效！所以如果7月1日以前簽了個12個月的租約其中寫了每六個月漲租一次，這個條款也將無效。

有些同學認為續租是簽新租約，所以不算漲租。但修法想到了這一點，改了RTRA法律 Section 93條，只要續約時租客至少有一人是相同的，都算是同一租約；即使期間房東換人、物業經理換人，也不能免除這個12個月只能漲一次租金的限制。

7月1日以後，想要在12個月內漲租，只剩下一個辦法，就是不續租給原來的租客，提前兩個月終止租約，然後登廣告漲租金找新租客！

工黨政府為了租客的選票，一再的將住宅租賃法修改得更偏向租客。幸好還有個更偏向租客的綠黨政客存在，上竄下跳的，讓工黨還能對房東說你們看！比起這個綠黨的提議，我們要靠譜多了！

但是這次的修改，不是逼得所有承受不了漲利息壓力的房東們不得不向租客表示六個月租約到期既然我漲不了你房租，我只好請你搬家，我換個新租客簽新租約才能夠漲房租來貼補貸款利息！或者是忍耐十二個月，一次漲租就漲好漲滿，把原來六個月要漲的幅度加倍漲？

如果變成這樣，可憐的租客們，不但每六個月面臨要找新房子付更高的房租，還要付清潔費跟搬家費！？

租客們覺得房東們貪得無厭，我看網上還有許多租客在說都是租客在幫房東們繳房貸！但是租客們也要想一想，租金漲跌就是靠供需關係，之前布里斯本供過於求的時候租金也跌呀！現在房貸利息連續漲了3.5%，以平均的60萬貸款來說，增加的一年貸款利息相當於每周超過$400！過去六個月才漲一次租，租約期間所漲的利息是不是房東吸收了？地價稅也漲、土地稅也漲、物業費也漲、甚麼都漲！是近三分之一的房東很幸運在利息低的時候鎖定了利率，但從今年四月份開始，大家陸陸續續的定息結束，那就是面臨一下子從2%的利息爆漲到6%左右！每周成本上漲$400，然後州政府說不能漲租金喔！再忍忍！

疫情期間要房東們忍，租客付不起房租要降租金不能趕租客；住房危機了不鼓勵更多的人民投資提供出租房，要房東們再忍，不要漲房租。是要逼得兩邊都活不下去才甘心是嗎？​

租客被逼得租約到期就得搬家怎麼辦？工黨政府在這次強行修法中還修了一條不起眼的小改動，說是要修改現有法規的小問題。修改法案的第58G Amendment of s 277 (Ending of Residential Tenancy Agreements) 裡就說把 RTRA法律第277條之(b)跟(c) 的 Before 改成 After。

施老師去翻查了RTRA法律第277條之(b)跟(c)，這條是說住宅租約只有在以下情況下會終止 (有七條但只列出前三條)：
(a)the lessor and tenant agree, in a separate written document, to end the residential tenancy agreement;
房東跟租客同意，透過獨立的書面文件，終止租約。
(b)the lessor gives the tenant a notice to leave under section 326 and the tenant hands over vacant possession of the premises on or before the handover day for the notice;
房東根據第326條給租客通知，而且租客在通知上的交還房屋日當天或之前搬出交還房屋
(c)the tenant gives the lessor a notice of intention to leave under section 327 and hands over vacant possession of the premises on or before the handover day for the notice;
租客根據第327條給房東通知，而且租客在通知上的交還房屋日當天或之前搬出交還房屋

如果把 Before 改成了 After，就會變成以下翻譯：
房東根據第326條給租客通知，而且租客在通知上的交還房屋日當天或之後搬出交還房屋才會終止住宅租約。

也就是說房東為了能漲租金，給了租客 RTA Form 12 說六個月租約到期請你搬家。結果租客到了該搬家的那天不搬家，那麼租約不算終止。房東必須去 QCAT 根據 s293 在兩周內提交申請才能在排隊幾週出庭後終止租約趕走租客。

原本法律是要求租客要準時搬家的，現在變成允許租客不準時搬家而要房東經過QCAT訴訟才能趕人，到時再遇到個偏袒租客或質疑是否是為了六個月漲租而趕租客而心中對租客表示同情的仲裁官，挑挑毛病看看 RTA Form 12給的對不對？看看租客有沒有跟房東或物業經理有過爭端算不算報復性不續租？然後就不讓租約終止，照原來租金續租... 也不是不可能吧？

執政八年的工黨州長最近的民調顯示她個人支持率與工黨支持率都跌至了新低點，個人支持率從2020年的頂點一路下跌到現在比兩位前州長下台前的支持率還要低，只有31%。時常被工黨拿出來鞭屍的前自由國家黨州長Campbell Newman下台前還有45%、讓工黨輸到連剩下個位數席次的前前工黨州長Anna Bligh下台前還有個43%呢！

兩黨支持率也從去年年底開始自由國家黨就超過了工黨，如果現在選舉，可能工黨就下台了！近一半的昆士蘭人覺得工黨帶領我們走向錯誤的方向！

 2024年我們昆州會面臨市政府的選舉跟州政府的大選，所以現在工黨真的急了！推出的第二階段租賃法改革就是爭取租客選票的手段！除非有更多的房東與物業經理去填寫問卷表示反對其改革，不然我怕工黨為了選票就會徹底倒向租客！

還沒報名參加我們的物業管理權論壇嗎?  請一起來商討對策！報名請點上圖！

昆州工黨州政府又要開始第二階段的住宅租賃法改革了！這次的改革有五大重點，目前已開放公眾發表意見填寫問卷，施老師懇請所有的同學們，無論您是物業經理還是房東，請踴躍的在5月29日截止日前到https://www.chde.qld.gov.au/about/initiatives/rental-law-reform 填寫問卷online survey 或者是直接提交意見 written submission 至 [email protected]！也請鼓勵您所有認識的房東發表意見，不要讓租賃法改革再不合理的一面倒向租客了！

想看英文版的資訊請下載 36頁的說明  Stage 2 Rental Law Reform Options Paper (chde.qld.gov.au)

​本次改革的五大重點包括：
• 安裝修改
• 進行個性化裝修
• 平衡隱私和進入權
• 改變押金退還程序
• 改變收取費用的規定
 
州政府對每項改革都提出三種方案，分別是 1) 不修改法律但加強教育 2) 稍微修改法律 3) 激進的修改法律。施老師特別為大家分析這五大改革的所有選項。以便讓華人物業經理與房東上網發表意見投票！

一些租客 (例如殘障人士、有小孩的家庭、老人、家暴受害者) 有迫切的需求，需要對其出租房進行改建，以便他們在租住的房屋中可以安全獨立地生活。例如：輪椅坡道、浴室扶手、浴室座椅、兒童鎖、護欄、家具固定、扶手、照明燈、防盜門、鎖、無線攝像頭等等。目前的法律只要求房東不要不合理地拒絕。

​長期租房的租客為了讓他們租來的房子更向自己的家，希望能夠在牆上釘釘子掛畫掛照片、重新粉刷牆壁或在花園種植喜愛的植物等。雖然這些裝修不是必需，但已被證明可以讓租客更有歸屬感，還能夠讓他們更愉快。

​這是施老師覺得這次爭議最大的改革，說是要平衡租客隱私權跟房東或物業經理進入權。我們直接來看看三個選項吧！

這項改革主要要確保退押金的公平性，檢討押金金額與用途。

這項改革是針對一些物業經理對於租客付租金的不當收費、並即時的給租客任何的水電費帳單、限制租客想提前解約時的賠償費用。

​請大家花約15分鐘時間，到 Stage 2 rental law reform | Your Say | Queensland Department of Communities, Housing and the Digital Economy (chde.qld.gov.au) 填寫問卷，不要讓租客們為了爭取離譜的選項三而大量填寫一面倒的問卷，影響工黨政府的判斷。我們的租賃法已經太過偏向租客了，需要房東與物業經理們發出聲音！

不久之前的一天深夜裡，我迷迷糊糊的被孩子的媽叫醒，她緊張的說她被我們家狗狗弄醒，樓下好像有人！我一聽就大喊一聲「誰！？」我跳了起來，我們打開了樓梯間的燈也不敢下樓，又大聲的問「誰在那邊？」然後就聽到前門摔門而出的聲音。我們膽戰心驚的一步步下樓，看到開著的大門，Connie 撿起掉落在地上的包，略為一翻，大叫「我的車鑰匙不見了！」我也不顧自己只穿著內衣褲了，趕忙跑出去看看停在房子旁邊的車還在不在，結果狗狗趁機也跑了出去，害我還要半夜穿著內衣褲在外面追狗。

擔心歹徒再回來開走Connie的車，我把一部車開到她車後面堵著，然後趕快報了警。警察倒是來得挺快，但是也不下車，在附近繞了一圈，就從車上叫我打給 Police Link報案。我們把家裡樓下巡視了一圈，除了正門所有的門窗都是鎖的好好的，也不知道小偷是怎樣進來的。一直到了早上七點多，警察過來檢視，我們才發現小偷居然是攀爬上了我們二樓陽台，割開防盜紗網，伸了根手指進來撥開門鎖，就進到了我們樓上家庭室，而我們一家都在樓上呼呼大睡，只有幾個月大的小狗狗發現，弄醒了Connie，才有我們驚走小偷，保住了車子！

我後來出門時，拿鑰匙把正門的防盜門給鎖上時，忽然冷汗都流了下來！真是細思極恐！萬一那晚我也是用的鑰匙鎖上正門的防盜門，這個門是沒辦法不用鑰匙就從裡面打開的！歹徒沒法開正門離開，他進來的路又被我們從樓上堵住了，他會怎麼做？我們財物的損失事小，萬一傷害了我們家人怎麼辦？

去年在莊永新 Peter Zhuang 還沒有打算出來參選的時候，他就因為關心南區治安而站出來組織了一場大遊行希望引起州政府的正視。去年年初我們剛開始搬到這個家的第一天也遭遇了小偷，所以我也帶著兩個孩子拿著自製的海報也首次上了街頭與上千人一起抗議，也接受了媒體的幾次採訪。大遊行之後的治安論壇，我因為孩子們累了沒有去參加，但聽說現場我們南區的現任工黨議員們，一個在台上玩手機，一個在發言時說南區的治安在他任期內其實已經是越來越好了！引起台下一片倒彩。

到底我們南區的治安是變好了還是變壞了，我相信大家都有感受。不過我向來相信數據，我們就用數據來說話吧！https://mypolice.qld.gov.au/queensland-crime-statistics/ 這個警方的網站可以讓我們查犯罪數據，我就只截取了三個圖表，並且替大家以顏色標出負責治安的州政府分別是哪黨執政，就一目了然。從2001年至今，昆士蘭只有在2012年3月26日至2015年2月14日這三年期間是由LNP自由國家黨執政，我以藍色標記；工黨執政期間以紅色標記；2020年因為眾所皆知的疫情原因，難以評斷說是因為工黨政府打擊犯罪有了成效還是因為疫情關係大家都在家而導致犯罪率下降，我以黑色標記，畢竟2020也還沒過完。

第一張圖是整個布里斯本區域所有犯罪行為的數據，很清楚的可以看到在 LNP執政的三年是逐年下降的趨勢，直到2015年軍人作風強勢不得民心的 Campbell Newman 州長被轟下台政黨再度輪替，五年多來兩屆州政府在工黨的領導下，犯罪率明顯的上升，直到今年大幅度的下降，我想這跟疫情應該有很大的關係，而且2020年數據只有三個季度，不是整整一年，所以我也沒法歸功於工黨政府。

第二個圖我找的是我們整個布里斯本南區的搶劫數據，同樣的可以看到2012-2015都是逐年下降，但到了2016年開始就大幅反彈，甚至在2018年還超過了2012年的數據。我們州政府過去都是三年任期，第一年的改變可能要到第二年才能看出成效，所以2012年LNP執政第一年的數據比2011年高不能全賴自由國家黨，只能看接下來的走勢；2015年工黨恢復執政也不能說工黨州長一上台就嚇得歹徒都不搶劫了，要看上台之後的每年趨勢。

第三張圖是布里斯本南區的入室行竊數據，我們可以看到從2012年到2016都是逐年下降的，但2017-2018又再反彈上去，2019稍有改善，2020或許因為疫情大家都在家裡小偷不太敢來或者是還沒算上最後一季度所以顯得低。

第四張圖是布里斯本南區的人身傷害犯罪，這就不只是損失財物而是受到傷害的案件了，同樣是2012-2014趨勢下跌，2015起開始又攀升直到2018高峰。

第五張圖的趨勢就很特別了，這是毒品犯罪的圖表，我們可以看到在 LNP執政的三年毒品犯罪的數據是一年比一年高，直到2016年才達到高峰，2017年看似大幅的減少！這是否代表 LNP執政會毒品氾濫，然後工黨執政就改善了呢？我們要深入的解讀，毒品犯罪跟之前的入室行竊、搶劫、人身攻擊不太一樣，之前的三種犯罪行為紀錄大多是受害人報案所增加的紀錄；毒品犯罪數據總不會是吸毒的人自己上警局自首投案吧？我想毒品犯罪數據是要靠我們辛苦的警察們主動出擊去追查起訴才會增加數據。所以可以說從2012至2016，LNP的任期內跟換屆後工黨執政的第一年每年警察都是非常嚴厲打擊毒品，一年比一年的嚴打，直到2017年這力度才不再增加，隔年起更是明顯的減少了約有兩千多例。這可以說是毒販都被掃光了嗎？每年約8000多例的毒品犯罪也不能說我們已經掃毒成功了吧？

這個警方公開透明的工具大家都可以去玩玩看，甚至可以細分到每個警區的數據，不過細看到每個警局責任區的意義就不太大了，因為罪犯是四處流竄作案的，這個月這邊少了可能那邊多了。

總之，在工黨政府執政下，整體來說可以下的結論是治安確實變差了。

根據2018年10月12日 SBS News報導， 2017-2018的重要案件破案率大跌是五年來最差，破案率代表的是在報案後30天內起訴嫌犯。可以看到破案率在 2014-2015政黨輪替前達到高峰後就開始變差。

其實我本來沒怎麼想花時間寫這篇文章的，但是昨天信箱裡收到這個來自工黨的中英文傳單把我給氣笑了！它說要我們別忘記自由國家黨開除了 300名警務人員！我是沒找到哪裡有證據說 LNP開除300名警務人員啦！但是工黨是不會放棄任何一個機會把「被人民選下台」的前州長 Campbell Newman黑白照拿出來嚇選民的是吧？還要翻出當年 Deb Frecklington 在他麾下的職務「副財長」來翻舊帳。我就只想問問發出這份傳單的現任工黨州議員，那請問已經過了2次州大選，工黨已經在任兩屆六年了，連再補聘警務人員或者做點甚麼來改善治安都做不到嗎？2016/2017年整個昆士蘭在工黨執政下，只增聘了三名警察，布里斯本南區警力減少了 48位，黃金海岸警力減少了40位。成人監獄爆滿，需要將17歲的罪犯移到青少年收容所，再計畫把青少年罪犯安置在住宅區裡的民宅監管。遭遇與論反對後，花錢擴建青少年拘留所，斥資$1.5億增加32個床位！花納稅人$500萬澳幣一個床位關問題少年...還值得我們再給你們下一個四年任期嗎？ (這次開始州政府任期為四年)　

不提治安還好，一提治安我就忍不住要碼字來抗議了！莊永新去年初就站出來帶領大家抗議治安問題，五年來的治安惡化問題現任議員可以裝不知道在台上說其實我們治安已經很好了。一年多過去了，遊行過後是有一陣子嚴打有所改善，但是治標不治本。也難怪莊永新會憤而挺身而出來競選，想替南區爭取更多警察資源。

我之前寫了這次州大選兩黨的政策比較，裡面就有提到自由國家黨的治安政策：
1. 增加 1000位新警員與孩童安全專員
2. 立新法打擊槍枝犯罪、家庭暴力、犯罪團體
3. 建立與公佈性犯罪者資料庫
4. 嚴厲打擊青少年犯罪，7天24小時監督被保釋的嫌犯、三次犯罪強制拘留
5. 將重複犯罪的未成年送往回報社區的農場勞改
6. 新建7天24小時的兒童保護部門

我個人覺得針對治安問題我們需要從根本上做出改變，不能光靠比拚誰請的警察多！如果LNP真的開除了300位警務人員還讓那幾年治安變好了，不免也讓我思考原因。我覺得只有立嚴法提高犯罪成本，尤其是針對未成年的犯罪要全力以赴，想辦法不讓他們再犯！

我們已經給了工黨執政兩屆六年的時間與機會來確保我們的安全，我們是否還要再給工黨四年的時間？還是該換人做做看？

我的票還是會投給莊永新 Peter Zhuang、會投給 LNP！

P.S: 我家樓上陽台的門已經封鎖了，通往後院的旁邊也加蓋了鐵門圍牆，也與左右對門鄰居都結成互助同盟，我可不想在自己的家裡感覺不安全了！

如果聽到施老師說我其實很討厭政治，應該沒甚麼人會相信。這次的州大選，我遇到的大多數朋友見到我總是忍不住問一句「為什麼不是你出來選？」其實我真的很厭倦政治的鬥爭與為了選舉的種種手段，我加入政黨參與政治一開始是為了支持朋友，很多人也都有聽我說過我大學還沒畢業就入過工黨支持工黨的朋友們競選，後來也是為了支持朋友加入了LNP 自由國家黨。但後來我持續的參與只有一個目的，就是關心會影響我們生活事業的政策。我的政治理念是中間偏右，在自由國家黨裡也有意見不合的極右同黨同志，在工黨裡也有中間靠右志同道合的好友。我的原則一直是，立場可以不中立，但言論一定要客觀。​我沒啥興趣跟對工黨死忠的人辯論互鬥，兩黨的忠實擁護者是很難被說服投給對方的，決定選舉勝負的向來是中間選民，我一直希望我們在澳洲有投票權的華裔公民們能夠更理智的投下對自己有利的神聖一票，所以在大選前我還是來幫大家整理一下我在網路上找到兩大黨的主要政見，請自行判斷決定想投給哪一黨，最後我再來表達我個人對這次選舉的意見。

兩大黨的政策各有利弊也各有所長，我只是整理出我所能找到的大部分政策。LNP的網站上有更多的政策我沒好意思放出來，因為工黨的網站上找不到這次大選的政策，我只能翻新聞看州長的發言，為了不讓兩邊政策數量太懸殊，顯得不公平，一些小的政策就沒一一列出了。或許有遺漏一些工黨的政策，但是絕對不是我故意的。

選舉中有很多攻擊對手的手段，這類的政治鬥爭是我最厭煩的。或許我太理想化吧！總是希望兩黨都能以政策取勝，可惜的是大多數看到的是互相指責亂插或破壞選舉廣告牌、抹黑對方、誤導選民，把都已經敗選下台五年的前LNP州長 Campbell Newman的黑白照再祭出來當票房毒藥、指責LNP把工黨放在投票指南最後一位就是勾結一國黨等等。

我個人也是反對一國黨的種族言論與偏激，也很感念工黨積極的反對一國黨行為，但我認為兩大黨都是反對種族主義，黨內主要的聲音都是支持多元文化。如果沒有工黨執政時強制要求配票制的選舉，也不會有每次到了選舉都要討論要不要把一國黨放最後的爭論了。上次州選舉，自由國家黨允許候選人選擇在投票指南上把一國黨還是工黨放到最後，一國黨的投票指南則是將所有在任議員放在最後害得 LNP 失去關鍵席位。在絕大部分的席位上，工黨與自由國家黨的投票指南其實怎麼教選民把誰放最後沒有太大意義，因為拿第一多票與第二多票的大黨候選人的票根本不會再配出去。重點在於小黨的候選人支持者是怎樣填寫他們的選票，他們的票才會被配給第一第二多票的候選人。所以當有人質疑為啥身為華人的莊永新沒把一國黨寫在投票指南的最後時，也應該質疑為啥新聞爆出工黨候選人不聽州長把一國黨放最後的命令在投票所舉出了把LNP放最後的牌子。

惡名昭彰的一國黨是不可能執政，與其在那邊深究誰與一國黨勾結、誰反一國黨厲害，​我還是想回歸到哪一黨的政策能帶領我們昆州經濟的復甦？哪一黨在接下來四年能更好的治理昆州？我們就把想支持的黨的候選人寫 1，然後剩下的格子只要以隨便的順序填滿，想把一國黨放最後就放最後，就那麼簡單。

昆士蘭僑界一直以來都有要支持華人在澳洲參政議政的聲音，我們當年有來自香港的蔡偉民先生當上了工黨州議員、有來自台灣的黃文毅是現任的自由國家黨市議員。這些年下來昆士蘭無論是聯邦、州、市選舉，大小黨派都有推出過華人候選人，只是紛紛鍛羽而歸。我對於肯站出來參選的澳洲華人無論黨派都是心懷敬意，因爲幫過無數場選舉的我知道這是一條多麼犧牲艱苦的路。如今來自中國山東的莊永新Peter Zhuang代表LNP自由國家黨參選州議員，僑界又開始了是否華人就該選華人的討論。

有些人很不認同華人就該選華人的觀點，如果華人只選華人，是否白人就只選白人？黑人就只選黑人？印度人就只選印度人？事實上如果只有華人選民支持，無論哪個選區的華人候選人都選不上，候選人是不可能只代表某個族裔參選的。LNP自由國家黨向來不論出身族裔，這次有我華裔的好友Peter Zhuang 跟印度裔的好友Pinky Singh 通過黨內初選出來參選州議員，就顯示了LNP對於多元文化的認同 - 無論是華裔黨員、印度裔黨員在黨內都是少數，沒有廣泛的支持，他們是不可能通過初選的。

雖說華裔選民也沒有非得要支持華裔候選人，但是如果連華裔選民都不支持華裔候選人，那麼要靠誰來支持華裔候選人進入議會呢？我們沒說要「幫親不幫理」，但是如果有理是否也該幫親呢？

其實當我在介紹Peter Zhuang給台灣僑界人士時，免不了還是有聲音表示「如果是你出來選，無條件全力支持！但是他是中國大陸的....」而當他在大陸社區裡宣傳時，還有人批評自由黨的對華政策、澳中關係，也沒搞清楚我們今年選的是不管外交的州政府...我就很明白Peter Zhuang是不能靠打華人牌勝選的，他可以有大部份山東同鄉們的情誼支持力挺，但是連華人都不一定選華人的情況下，Peter必需跳脫出大陸華人身份，以一個華裔澳籍自由國家黨員的身份爭取選民們的認同與支持。

我們這次的州選舉不是在選擇澳洲白人或者澳洲華人，不是在選大陸移民還是歐洲移民。我們是在決定昆士蘭在疫情後的四年要有什麼樣的發展？決定是否換個政府來治理昆州惡化的治安問題？如何發展昆士蘭州的經濟？Peter Zhuang 代表的是Stretton選區的一席，而一個個選區的席位決定了接下來四年由哪一黨來執政帶領我們昆州人民走出疫情陰霾。

我必需承認工黨州長在封鎖邊境控制疫情方面表現可圈可點，但是疫情的控制是經濟的犧牲所換來的。目前的工黨政府已經做了兩任，昆州失業率是全國最高、最多的破產倒閉、最低的商業信心，疫情下還是唯一沒提出預算的州。工黨政府管理下的治安惡化不用我說大家也都深有感受，一面倒向租客的偏心租賃法律若在工黨的下一個任期修改，光是一條不得無理由不續約租客就坑死所有房東了！
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Peter Zhuang 的身份並不討一般選民喜歡，是個「憑億近人」的房地產開發公司的董事長。他出來選州議員，必需放下自己的事業，就算選上了薪資都不如原來的工作。但他為什麼毅然決然的站出來參選？是因爲充滿正義感的他受夠了南區的治安問題，去年他組織南區反犯罪大遊行後就一直關心這方面，向黨內要求執政後要在Sunnybank 增加警局加強巡邏嚴厲的打擊犯罪！為了這個理想，他才想出來服務更廣大的社區。

我希望身為有選票的華人朋友們不用太在意Peter Zhuang的大陸移民身份，而是想想政黨輪替對治安對經濟能帶來的新氣象、想想他是否能更好的服務我們南區居民，與自由國家黨的市議員們合作、讓昆州政府能與聯邦自由黨政府共同投入建設發展經濟。沒有選票的華人朋友們如果願意也能幫忙助選！希望昆州能夠變藍天，發展的更好！

身爲眾多華人物業管理經理的啟蒙老師，對於昆州租房市場在新冠疫情與政策不明的雙重打擊下所產生的亂象，我也是與大家一起在面對，也會盡我所能與大家共度難關。今天我想為大家先抽絲剝繭，找出亂象的問題根源，然後探討我們華人物管經理可以怎樣應對。

我知道很多華人不關心政治，討厭政治的鬥爭。大部份的人也都知道我是LNP自由國家黨的支持者，但是很多人不知道我也曾經是工黨的黨員。我秉持的原則一直是「立場可以不中立，言論一定要客觀」。在這次的疫情中，如果有一直追蹤看我的貼文的朋友不難發現，工黨政府做得好的地方我也鼓掌，自由黨政府做得不好的地方我也批評。我覺得這個時候不是搞政治鬥爭的時候，是需要朝野協力共度危機的時刻。但是政策對我們行業影響之鉅，我們不能不去了解背後的政治問題，所以我也不得不先跟大家上門政治課。

3月29日全國首長內閣會議後，聯邦總理自由黨的莫里森總理代表各州州長各領地首長向全國宣佈各州州長會各自實施臨時的禁令六個月內不許房東驅趕遇到財務困難的租客。全國首長這個共同決定在疫情之下是合情合理的，不能ㄧ方面要全國人民留在家中，一方面又把失業人口丟到大街上，危機之下，維持社會安定不製造動亂恐慌，是政府的基本原則。我們必需要理解澳洲的三級政府聯邦制度是各有職權，平時聯邦總理也沒權直接插手憲法授予州政府權力的事務，各州政府是各自為政，這次組成全國首長內閣是曆史首創，各州首長與總理開會協商比較統一的策略來應對疫情與經濟的危機。

我也不去說九位首長裡兩黨席位是怎麼五比四，因爲我也不知道這個決定是怎麼表決的，但是我支持兩大黨派九大全國首長的最後決策，暫時凍結房東驅逐租客的權力。可是由於澳洲的聯邦制度下住宅租賃法是州政府職權，所以總理出來代表宣佈決議到州政府訂出政策法律這個時間差裡，總理是背上了黑鍋挨全國房東的罵。但我們來看看聯邦政府為全國租賃問題上做了什麼？

疫情鎖國之下，經濟受到重挫，百業蕭條就怕大規模失業，澳洲有約三成的人口租房，沒了經濟收入來源要是都上街頭不乖乖留在家隔離，我們的確診人數成長率絕對不會是個位數的百分比。聯邦政府執政黨撒錢撒得比當年他們所批評的工黨還兇，就是因爲重症只能下猛藥，要讓企業撐下去留住員工不讓其失業！$1300億Job Keeper 銀彈，讓我們至少九成以上的租客還沒正式失業。ㄧ些管著幾千套房產的大型物管公司目前要求降租的租客比例約在6-8%，真正有財務困難的約在2%左右。這就是聯邦政府為我們物管行業爭取來喘息適應的機會。隨著時間的推進，疫情若不好轉，封鎖不放寬，失業率會繼續增加，有困難的租客會越來越多。聯邦政府目前的表現合不合格，我想已經反應在總理民調上了。政府的工作就是調節分配社會資源，總會有人不滿意，能有一定的平衡就不錯了。

有些人會問爲啥總理只顧商業物業租賃？因爲商業租賃是以契約法爲主，州政府對於商業租約不像住宅租約一樣有專門的部門管理，有爭議就找律師上法庭訴訟去。而中小企業來說租金跟人事成本是最大支出，要幫助中小企業存活下去留住員工，在疫情過後能夠東山再起，就是聯邦政府優先的考量。所以聯邦政府有制定出房東與租客的協商框架與標準，大家一起撐過去才有未來，不然公司倒光員工失業房東們的店鋪辦公樓照樣空租。

住宅租賃法律都是由各州政府管轄制定，所以全國首長內閣會議達成共識後，就由各州自行研究政策與修法。我們昆州跟其他州不同，州議會沒分上議院下議院，佔了多數席次的執政黨可以任意通過修法，不用上議院再通過。昆州目前由工黨執政，而下次的州大選是訂在今年的十月。昆州的LNP自由國家黨作為反對黨，是無力阻擋法案的通過，只能做一個監督鞭策提議的作用，如有不合理的州政府政策就要在媒體前批評提出不同意見，透過民意輿情來給執政黨施加壓力。

​如果有注意到這幾週以來昆州工黨政府的媒體發佈會，一直都是由州長帕拉夏帶頭出來向全州人民講話。州長帕拉夏在工黨內部是屬於比較溫和親右派的，工黨不成文的默契是讓比較靠近中間路線右派領袖當州長，這樣大多數選民也比較能接受。一直以來帕拉夏州長都被批評為過於軟弱無能，但是這幾次在危機下的媒體發佈會，看起來像是鄰家大媽的帕拉夏州長的表現我都要為她鼓掌，很有穩定民心的作用，給她自己加了不少分。

但是明眼人都知道昆州工黨真正大權在握的其實是黨內偏激進左派的副州長Jackie Trad，她一個人同時坐上第二把交椅（副州長）跟第三把交椅（財長）就知道她在黨內的實權地位。她在黨內的勢力龐大，但是她的選區South Brisbane卻是個非常危險的選區，如果今年十月大選她在自己的選區內落敗，她的權柄會盡失。South Brisbane選區原本是屬於前工黨州長Anna Bligh，她在2012年帶領工黨慘敗輸的剩七席後，辭職以示負責，她的選區就由Jackie Trad補選上位。South Brisbane這個選區綠黨的支持率向來不錯，2017年州大選時，Jackie Trad 首選得票率只有36%，綠黨候選人以34.4%緊追第二。若不是LNP決定在這個選區內配票給工黨而不是綠黨，Jackie Trad在2017年就下台了。即使在配票後，工黨在該區的支持率還是下跌了10.2%，真的是險勝。為什麼LNP會決定配票給大敵工黨呢？因爲綠黨的政治理念比工黨還左還偏激，LNP是寧可便宜工黨也不會配票給狂熱激進的綠黨的。今年三月市府選舉，綠黨由於頂著「環保」的招牌，從自由國家黨與工黨手上又搶下不少票，Jackie Trad 自然不得不擔憂綠黨把她給趕下台。

​South Brisbane 這個選區的租客比例高達64%，在租客熱度榜上排於榜首，所以爲了保住自己的席位，Jackie Trad知道討好租客是她第一要務，South Brisbane的房東許多都是海外、其他州、其他區，根本不會影響她的選票，所以從兩年前她險勝後就開始籌劃租賃法的改革，號稱要讓租客能把租來的房子當自己的家，推動要讓租客可以不經房東同意養寵物等。如果大家害記得當初我號召小區經理與房東們填問卷、寫連署信，都是在反對她在暗中推動的不公平、偏向租客的改革。媒體上找找，只要涉及租客的新聞，她都能搶了住房部長的風頭版面，抱著條狗嘴對嘴親吻，表示悍衛租客養寵物的權力！

​所以在工黨州政府要宣佈住宅租賃政策修法時，我ㄧ點也不奇怪副州長Jackie Trad能把州長踹一邊去親自上陣向租客宣佈「德政」，要讓租客選民看到是誰在保護租客權益！這一切都是為了十月份州大選保住她自己的大位。她以她財長之尊的便利，在州政府都還沒有宣佈那$2000緊急補助時就在自己的臉書上貼文跟租客們說有困難找她的辦公室，她能幫忙！我都還幫她轉發了呢！心想最好租客打爆她的電話！有這樣一位之前就對住宅租賃法改革一意孤行的幕後推手，在疫情下州議會休會反對黨無法監督制衡，掌握戰時大權的她想怎麼改就怎麼改，我們昆州的住宅租賃法將會一面倒向租客。


當然，她對房東也要意思意思以示公正，所以財長大人玉手一揮，免除了房東業主們三個月的土地稅，並可遲繳土地稅三個月。表示房東們可以拿走不謝，有給你們顆甜棗了。這個「恩典」一看就知道財長大人有多麼的不上心，百分之七十以上的地產投資者只有那麼一套投資房，以中位房價都不到$60萬的布市來說，根本這些爹媽級的一般投資者根本就沒有付過土地稅。最需要幫助的普通房東等於一點好處都沒有！還好意思號稱給予房東$4億的補貼！這四億全都是從最有錢的大地主上少收的，真正受害難過的房東是一塊錢也沒省到。


她保護租客人權隱私是方方面面設想周到，我們物管經理審核個租約申請都還能要求要看僱主信、薪資單、銀行對帳單等；我們房東要跟銀行申請困境遲繳利息都還要提供些證明；怎麼到了租客要申請減租連要看個失業或收入大跌證明都不能看了？不許趕租客我們認了，說不讓租客累積負債、不讓租客因爲疫情影響上黑名單、讓租客可以拒絕房東跟物業經理的進入等等，照顧爹娘都沒她周到！


如果去看昆州政府The Hub網頁，就可以看到工黨政府諮詢的對象組織主要是Tenant Queensland，這個租客公會。這個租客公會當然是幫租客著想，他們網站上就寫明了教租客如何砍租，提議應該把平均租金降到$121ㄧ週請房東去冬眠...睡得著才怪！房東心寒到凍死比較快！不然就說是建議以租客收入的25%來付租金！這次許多工黨租賃政策都看到租客公會的影子。

我連夜與多個自由國家黨的州議員連繫，因爲工黨暫停議會，他們都要到4月22日州議會重開第一天才能看到工黨修法的細節，我已經給他們多個可以質疑的點。可是就算自由國家黨全票反對，也無法阻擋修法通過，只是白白得罪租客群體。


工黨修法在副州長全力護航下一定會過，我們物管經理與房東只能靠自己自救來想辦法了！工黨州政府規定談判不成就要RTA介入協調，我的建議是遇到有誠意真困難的租客我們幫他們跟房東溝通協調降租，曉之以情動之以禮，讓雙方明白彼此難處，各退一步。沒誠意談判，混水摸魚沒事也想減租的租客，就全推給RTA協調，讓RTA去驗證租客是否真有困難。4月22日前要讓RTA工作量難以承受，那RTA自己會去跟政府說妳這方法根本不通！

我們業主房東物業經理不要意氣用事，社會大眾總是同情弱勢，在他們看來租客才是弱勢，房東業主們叫囂著要免稅免利息給補助，不會有輿論支持，我們要找出我們那些失業的收入大減的靠租金過活的普通房東們，讓他們去向議員們媒體們訴苦抗議。讓一般大眾明白，我們大多數房東貸款壓力都很大，平時負扣稅都等於是補貼著租客住在出租物業裡。


要聯邦立即撒錢給房東不現實，投資本就有風險，股市大跌被套牢的股東們也沒有政府救濟，房東在能夠延付利息沒有立即失去財產風險的情況下，聯邦政府只會讓我們戒急用忍，先讓州政府施爲。但我肯定聯邦政府不會看著房地產市場崩潰的，最後還是會來救市救銀行救經濟。

我不認同學習租客公會ㄧ樣提不合理要求，政治是妥協的藝術，在這個需要全國共體時艱的時候我們不可能沒有損失，要求政府爲所有損失埋單。我們要爲房東業主爭取權益要合情合理，有一定的讓步但也要有一定的底線。我們要幫忙解決問題，而不是製造問題。我們的選票數不如租客，我們應該是要集思廣議完善政策漏洞。


我們需要確保談判期間新租約達成前的欠租還是租客的責任，不能租客ㄧ點損失都沒有。目前昆州政府促使房東與房客坐下來談判的政策對房東太不公平，我們要想怎樣做才能讓房東跟租客都願意合理的來達成共識，不是讓租客付想付的租金或不付租金等協調。


我們華人房東業主跟物業經理在這個時候，建議不要帶頭搞啥連署抗議，我們可以去參與主流的連署。業界有REIQ有ARAMA，是會員的請公會做主。讓我們小區的洋人房東也ㄧ起向州議員們抗議。我不希望華人房東小區經理被貼標籤被媒體曲扭對待。


我們華人小區物業經理是面臨極大的考驗，目前是遇到了危機但也是轉機，我們在這個艱難的時刻如果能與我們的房東建立起共患難的情誼，展現我們的專業幫助我們小區的全體住戶，相信疫情過後我們管理小區ㄧ定更順利，Letting更難掉。這是我們表現的最好時機！


最後，我ㄧ個人實在是無法一一私訊回答成百上千學生的問題，只能夠把大多數的人的問題都寫成文章統一回答，希望遇到問題的物管經理們能夠先看我的網站www.paulpshih.com 與關注我的微信朋友圈，在各大物業管理群裡討論互助，看州政府的https://www.covid19.qld.gov.au/the-hub 網站或找RTA，學習尋找答案。我希望我能盡可能的用我閒餘時間幫助更多的人，而不是一對一的聽學生抱怨訴苦自己遇到的一般問題。我也需要時間給我的家庭，也需要完成我做公益的承諾，如果打電話給我我請您去看網站，或私訊我我沒看到，請勿見怪，因爲我真的看不過來了。

近期有接觸我的大家都可以放心了！也證明部長的感染跟華人區跟金軒都沒有關係！我那天可是全程陪同部長吃飯與媒體發佈會，如果他當天感染我也不可能幸免。這下子真相大白，可以還華人區購物中心、華人餐廳ㄧ個清白了！至今我有聽過KFC確診的，也不見KFC就沒人吃，真不能理解我們自己華人杯弓蛇影風聲鶴唳的是否就對事情有幫助。

我們生活在網路的時代，人人是自媒體，人人都能當鍵盤俠，人人都能指點江山轉發訊息。疫情當頭，政府也需穩定人心不製造社會動亂。澳洲媒體都已經喜歡報導壞消息吸引眼球了，我們的中文自媒體、公眾號更是怎樣吸引點擊率怎麼來。隨便個經濟學家做數據模型預測就被報導成專家預測96000澳洲人會死！任何醫生只要提出警告，個個都被當李文亮，大肆報導翻譯貼文轉發。反正講的嚴重點，到時沒發生小心也沒錯，罵罵澳洲政府也不會有人來抓，顯得自己多有先見之明。

澳洲有多少醫療資源，某個醫院的醫生護士會知道的比該院高層還多？每個州跟聯邦的醫療官跟部長拿到的數據資訊會比我們少？就我們懂得多？澳洲政府財政狀況在聯盟黨的治理下已經可以有銀彈可打，可以補貼各州醫療。但是只要恐慌起來，什麼都會像衛生紙ㄧ樣短缺。如果全部沒症狀的都去要求檢驗，醫療系統也會崩潰。

我們現在能做的就是做好個人衛生安全，勤洗手，少摸臉，減少跟他人的肢體接觸如握手等。不造謠不傳謠不給政府醫院學校添亂。該停辦活動時主辦方也會評估，到了該關學校的時候，自然就會關。不用去連署施壓，沒疫情的學校關起來，家長就都要請假留在家，員工都休假了，社會怎麼正常運轉？疫情會過，危機會過，但是我們若恐慌過度，經濟衰退物資短缺的後果是讓社會最窮苦的人連活下去都做不到。

我相信以我們的社會制度，政府不會隱瞞真相，資訊也都很透明，所有感染者都可以追查。政府的政策不斷在做應變，這不就宣佈所有海外歸來的人民都需要自我隔離十四天了嗎？澳洲的風險管理標準是國際標準，我們可以信任政府會做出最適合當下的決定。可以監督批評政府要政府改進，但是不要製造社會恐慌。恐懼比病毒更可怕！

照顧好自己照顧好家人，多為別人想想，買東西夠用就好留點給需要的弱勢群體，互相幫助。聽從政府指示，做個守法、有常理判斷的好公民。天祐澳洲！天祐人類文明！
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我每次的大選都會提前投票因為大選之日我都在當志工幫忙，今年也不例外，但是拿到了Moreton 選區的綠色選票跟那張長長的白色參議員選票我都有點傻眼了，除了知道我要選誰寫 1號以外，其他的候選人我真的不曉得該怎麼排序。尤其是那張參議員選票，一堆聽都沒聽過的小黨派，還要至少選六個黨或十二個候選人，每個小黨只能靠它們的名字來猜它們是幹甚麼的，甚麼「幫助停止大麻禁令黨」、「反對非志願用藥 (疫苗/氟化物) 黨」、「愛澳洲不然滾黨」等等，一堆牛鬼蛇神群魔亂舞。

有 LNP自由國家黨的支持者問我，怎麼Moreton區 LNP的選票指南上把工黨排到了第三順位？不是應該放到最後嗎？ 比起工黨大選志願者在投票所老是口頭叫選民把 LNP放最後，自由國家黨還是建議選民把之前大放種族歧視言論的 Fraser Anning這個極端右翼新政黨放最後，寶琳韓森的一國黨放倒數第二，環保主義瘋狂到反對經濟發展的綠黨放倒數第三，只有把也有點爭議的聯合澳洲黨放到工黨前面。

許多中間選民對兩大黨失望，但看到這些其他選項，想一想，還是投給比較主流的大黨比較保險一點。但是中間選民在決定到底是該選哪一個大黨的時候，心裡應該都在問是否該相信自由國家聯盟黨有能力減稅？還是該相信工黨能夠停止亂花納稅人錢的習慣？

當選戰打起來時，兩大黨就是互相攻擊指責，說對方是騙子說謊不值得信賴！每年讀者文摘票選最值得信賴的職業，政治人物總是排名倒數第三第四。工黨說自由國家聯盟黨十年減稅 $3000億就是要砍建設砍醫療砍教育；自由國家聯盟黨說工黨要十年加稅 $3870億來亂花納稅人的錢。當然還有更多攻擊對方的言論，我在網路上到處都可以看到。我向來主張，立場可以不中立，但言論一定要客觀。即使是反對工黨的言論也必須有理有據，不能靠造謠欺騙來攻擊對方。而工黨的謊言也需要被揭露，讓選民能夠理智的投下神聖的一票，不然我們就不是民主而是民粹了。

自由國家聯盟黨的主張是小政府主義，覺得把錢還給納稅人，人民才最知道該怎麼花，是最好的加薪。這次聯邦預算政府承諾給中低收入者最高個人可達 $1080的額外退稅。2022-2023年的時候，將19%稅金的應稅收入上限從 $41,000提高到$45,000 (現在是$37,000) 並增加低收入額外退稅從 $645到$700。然後在 2024-2025年把 32.5%的稅率降到30%，並且把 37%的稅率取消，讓94%的納稅人都只需付最高30%的稅率，只有到了$20萬以上年收入才會付到 45%的最高稅率。

聯盟黨的出發點我覺得是好的，我也很贊同。但是要能夠達到這個 2024-2025 長遠的目標除了需要這次跟下屆大選都能夠連任並在參議院佔多數之外，還要能夠確保接下來十年沒有嚴重的經濟衰退。聯盟黨大約需要每年縮減大約 $400億的開支 - 從減少不必要的社會福利支出、減少債務的利息並且有限制有責任的花錢。聯盟黨在任期間已經成功的把失業率降到了 4.9%，這一點讓我們少付了不少失業補助金，但是失業率還能不能再降呢？減少債務的利息要靠政府好不容易擠出來的財政盈餘來還債，還要看全球利率是否保持低位。值得讚許的是過去五年聯盟黨執政期間每年增加財政預算 1.9%，沒有像工黨說的砍醫療砍教育砍建設。接下來四年聯盟黨預計每年只增加財政預算 1.3%，2024-2025後每年增加 2.1% (在通貨膨脹之上的真實增加)。

我覺得這個方向也是對的，只不過路將會是崎嶇的。近年來參議院聯盟黨都不能佔絕對多數，都要靠游說小黨跟獨立參議員來支持通過法案。但只要自由國家聯盟黨的大方向是要幫個人與企業降稅，不浪費納稅人的血汗錢，就算晚點還清債務也不是甚麼問題。

雖然工黨黨魁比爾‧肖頓先生自己在媒體的追問下到現在都說不出工黨的政策到底會花多少錢，但是我必需說自由國家聯盟黨替他算出來的十年加稅 $3870億也有點不太公平。其中有 $2300億是指比起聯盟黨，在不肯於2024-2025年廢除37%稅率大規模降稅的工黨等於是要多跟94%的納稅人收$2300億。工黨真正要加收的稅金是大約十年 $1570億，其中包括從取消股息紅利返還可以多收稅 $570億、改革退休金政策從人民用來準備退休養老的錢再挖個 $340億、從房地產投資者身上透過負扣稅與增值稅改革可以多拿$310億、對用家庭信託營業跟投資的家庭多加稅 $270億、向$18萬以上高收入人民多加2%稅率變成47%可以多收$65億、限制納稅人申報會計師費用可以多收$20億。這些改革同樣的也需要通過我們的參議院，如果工黨真的執政了，就要看看反對黨能不能聯合小黨派與獨立議員們來阻擋這些改革過關。

若是很不幸的工黨完全執政，或者通過這些改革，那麼工黨就有不少額外收入可以來花。但是請注意，改革後能不能夠收到這麼多額外的稅金呢？這些大改革難道不會影響到納稅人嗎？就好像工黨的影子財長之前說限制負扣稅在新房投資能夠增加多少多少收入，後來發現本來就投資新房的比例要比他的估計要多多了，所以工黨的預算根本不准。再說了，這些對房地產的改革難道不會影響明年起的房地產市場成交量？各州印花稅收入大減的時候，靠甚麼來補貼？這些預算中可能可以增加的稅收如果不如預期，工黨又把前先花了，那就是又回到了過去工黨執政時期的年年赤字增加負債。

工黨影子財政部長Chris Bowen先生是一位連目前納稅人免稅額是多少都答不出來的潛在未來財政部長，他向選民們保證這些錢進來前他不會先花，而且會把一半的錢省下來還債，要比聯盟黨更快還清債務。但是工黨同時到處大開選舉支票，說要比聯盟黨花更多錢在醫療、教育、環保、減少碳排放、援助海外、增收可憐的難民。上屆的陸克文吉拉德陸克文政府增加了不少中長期無法持續的支出在教育、醫療、老人年金、NDIS跟潛水艇上面，Deloitte Access Economics估算這些沒有相應收入支持的工黨政策花費計算說十年將需要付出 $800億，這也解釋了為啥聯盟黨執政兩屆了才能止虧為盈。

工黨若順利的在綠黨配票下執政，澳洲的人民就希望曾經擔任過去兩屆工黨聯邦部長的新財長Chris Bowen先生與曾經是工黨前財政部長資深參謀的財政發言人 Jim Chalmers博士有學到教訓知道過去兩屆工黨政府不負責任無節制的花費必須要改變，希望我對他個人觀感還很不錯的Jim Chalmers博士能夠阻止工黨其他部長異想天開的再搞出些類似2030年要有一半的新車是電動的之類的花錢政策，別把政府的錢花光光然後再來要納稅人付更多。

澳洲的人口老年化在移民政策的幫助下要比很多國家要好很多，但是國會預算統計處估算會在接下來十年增加政府約$160億的花費跟減少$200億的稅收。人民若不能靠自己存的退休金跟地產投資達到退休後自給自足，就要花費政府更多錢同時減少稅收。很多退休金講座廣告都用一張巢裡的金蛋圖片表示我們要好好呵護我們的金雞蛋，但是工黨正準備殺雞取卵。

人家說治國如烹小鮮，油鹽醬醋要放得恰到好處，不能多不能少。要像燒菜一樣精心，掌握火候，不能亂翻面，多攪則易爛。不要動輒擾民，更不要亂折騰。

人家還說齊家治國平天下，我們連管家裡的財政都要量入為出，不能亂花還沒賺到的錢。負債可以但是要確保是好債，是用來投資增加資產，而不是靠舉債來日常花銷。要在屋頂上加裝太陽能可以，但是要算算到底划不划得來，也不能裝了之後就去斷家裡的電了。再窮也不能窮教育、再苦也不能苦孩子，沒錢也不能不治病，所以教育跟醫療保險的預算不能少。要買Tesla  電動車環保代步可以，要先看看自家有沒有錢，夠不夠電。要援助鄰居可以，要收養無家可歸的孩子可以，但先確保沒餓著自家孩子。要收Home Stay 增加家庭成員可以，先看家裡有沒有足夠房間。我們華人都知道怎樣管好家裡的財政怎樣做正確的決定，那麼我們要怎樣投票還用問嗎？

我今年的綠色眾議員選票我把自由國家聯盟黨選 1，工黨選 2。其他小黨派我依照它們極端的程度往後排，反正票投兩大黨就沒啥配票的效果，只要都有填滿號碼沒有漏號就行了。我今年的白色參議院選票還是自由國家黨選1，然後隨便選了一些看起來沒那麼極端的黨派寫 2-6，不給工黨，這樣子工黨就算贏了下議院，希望能靠上議院的反對黨跟獨立議員們阻止工黨的一些加稅政策跟亂花錢政策。這是我的選擇，您的呢？