疫情後的地產市場變化與展望

2020年不得不說是個奇妙的一年，我一直很慶幸在疫情前我們家增加了新成員 - 一隻騎士查理王小獵犬 Molly，讓我們一家多了許多的歡樂。封鎖期間我常常站在後院草地上看著奔跑的小狗狗感嘆後院有片草皮真好，還能透透風不用悶在家裡！疫情前$2500買的狗狗現在據說一狗難求，價格都炒到了$7000！人們對了生活態度有所改變，對自住房的需求當然也就有了變化。

還記得七月份墨爾本的公宅大樓被迫封鎖嗎？那時候的澳洲代理首席醫護官 Paul Kelly說這些樓就像是「直立的郵輪」，上上下下的電梯、共用的走道與設施，高密度住宅大樓對於病毒的傳播成了溫床。這也難怪許多的自住房買家變得沒那麼想呼吸同一棟樓裡的空氣、按其他上百人按過的電梯按鈕。被迫被關在空中的家裡幾周後，尤其是沒有陽台的公寓住戶，都強烈的嚮往起一棟獨立帶著土地的房屋、即使是有個小小後院的連排別墅或底層公寓都可以！

社交隔離的需求成了未來自住房的重點 - 雖然解禁後許多人迫不及待地回到辦公室與同事面對面交流喝咖啡，但是還是有很多人發現了在家辦公也可以接受！但在家辦公的趨勢讓即使是單身人士也會需要有間 Zoom 會議室；有孩子的夫妻就算能以虛擬背景擋住忘了疊被的床鋪或沒收拾的餐桌，也會需要安靜獨立的房間。未來自住房買家的需求清單裡一定會加上需要一間隔音好、窗明几淨的工作室。
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我在市中心的一間一臥一廳高層公寓，當年買不到 $40萬。2015年同戶型與朝向只是高一層樓的公寓以 $477,000成交，今年疫情初期以 $41萬轉手，現在不到一年又拿出來開價$38萬要賣！除了因為疫情影響留學生回流與短租旅客造成空租率高漲租金下跌讓投資者退卻，我想自住者也不太青睞一臥房的公寓了。疫情期間澳洲各大城市房屋要嘛漲的比公寓多要嘛跌的比公寓少就是趨勢的反應。

我月初發給學員的英文電子報裡就提到除了墨爾本以外各大城市都已經止跌回升：
​1. Adelaide +1.2% Median Value: $455,425
2. Darwin +1.2% Median Value: $398,910
3. Canberra +1.0% Median Value: $656,739
4. Hobart +1.0% Median Value: $498,073
5. Perth +0.6% Median Value: $456,267
6. Brisbane +0.5% Median Value: $510,353
7. Sydney +0.1% Median Value: $860,955
8. Melbourne -0.2% Median Value: $666,240

著名的房地產專家 Michael Matusik也更新了他的 2020 Property Clock：他把阿得雷德、坎培拉、霍巴特放置在了12點鐘方向的高峰；悉尼、墨爾本則是過了3點鐘的Down Turn 下跌期進入 Stagnation 停頓期；布里斯本、達爾文與柏斯都差不多在8點鐘方向的 Recovery 復甦期；黃金海岸、陽光海岸則是到了10點鐘方向的Upswing 上升期。

大銀行也一改之前的悲觀預測，ANZ的經濟學家 Felicity Emmett與Adelaide Timbrell修正了之前對布里斯本房價將下跌10%的預測，現在認為2021年布里斯本房價將上漲9%左右。而扭轉他們看法的因素除了有史以來最低的利率、聯邦政府種種刺激經濟的措施、第二波疫情得到控制與疫苗的提前上市所帶來的信心反彈，都將緩解2021年高失業率與低人口增長帶來的風險。

低利率對低利率對於有穩定工作的買家很有吸引力，想換置房子的買家與首次購房者將會推動接下來幾各月的房價上漲。Westpac 銀行原本同樣預測布市房價要下跌10%的經濟學家也同樣翻轉，認為未來兩年房價將上漲20%，為所有首府城市中漲幅最高。

這次東岸三大首府城市在防疫的表現確實是昆州最給力，連原本注定下台的昆州州長也因為沒有新州、維州州長的失誤領導讓疫情差點失控，而在州大選獲得再執政四年的權力嘉獎！我接觸到的昆士蘭仲介們表示來自墨爾本等南方省份城市的買家諮詢有所增加。聯邦政府十月份公布的預算又是減稅又是提前公共建設又是各種補助撒錢，目的就是降低失業率增加內需消費。由於聯邦政府砸出了替十萬學徒付一半工資的補貼政策，我們地產學院最近報名大增，好多家地產公司都招聘了學徒安排明年來上課。只要昆州政府趕快公布遲到的預算，投入建設不要辜負選民的期望，2021年的房地產市場應該會帶動經濟的復甦。

我一再地說房地產行業直接或間接的聘僱了澳洲就業人口的三分之一，無論哪一級政府哪個政黨都應該明白想刺激經濟復甦就要先保住房地產市場、活躍建築行業。聯邦政府先前推出的新房建築補貼讓我賣房屋土地套餐的學生們都忙到樂開懷，許多仲介都表示反正無法出國度假了都打算做到聖誕節今年只短暫休息幾天，好多仲介都說賣到無房可賣了，急缺房源！這一切都還是缺乏海外買家新移民的現況下，想像一下，等到國境再度開放，澳洲這個人間的避難天堂會有多少富人想要移民來這裡找個安全的家園？澳洲政府趁移民暫停的這段時間，先消化現有的等待名單，讓公共建設跟上需求，等待機會再度開放移民經濟自然就會蓬勃的發展。

疫情改變了人們生活、消費、工作、娛樂的方式，房地產從業人員也需要不斷的適應新改變，適者生存。鎖城期間許多仲介開始了虛擬看房、錄影直播、線上拍賣等各種不同的做法。連我都不得不改變上課方式，學習怎麼樣用Zoom來教學。即使恢復了現場上課，但是同時線上直播教學卻也保留了下來方便那些想在家裡上課的同學們。買房到現場去看看還是很難被虛擬看房所取代，但是一些新科技的運用仲介們也需要能夠跟上時代，要運用專業攝影錄影、3D或虛擬看房科技等等讓客戶在網上就能夠找到心儀的房屋。或許每次開放參觀或看實體房的人數會有所下降，但是購買之前客戶還是會想找仲介實體看房。

​現在的房地產仲介行銷要比過去都難做很多，一個人的一天也就是24小時，但可以消磨時間的選擇越來越多。以前觀看閱讀傳統媒體的時間被新興網路與自媒體給瓜分，看到廣告轉台或跳過或翻頁的機率越來越大。宣傳個人品牌提升自己的知名度成了新人的難題，但有一點還是大家要記得的。打鐵還要自身硬，銷售基本功紮實的仲介搭配上了新興的科技與行銷手段才會更成功！房地產行業還是離不開「人」，跟人打交道才是我們最重要的工作，雖然現在見面不再握手，還要保持社交距離，但是別讓客戶與我們產生了距離！