我最近遇到的所有學生都在告訴我一件事「昆士蘭的房地產市場漲瘋了！」大家都在奇怪，海外移民跟買家都幾乎沒有了，怎麼房價還是瘋漲？

根據統計與預測，接下來五年昆士蘭東南部的人口增長每年將平均增加 38,000人！以每戶人口平均2.6人來計算，這樣表示我們昆士蘭東南部還需要增加 14,500套新房，才能夠收容這些新增人口。

我不得不說我們昆士蘭比起新南斯威爾州與維多利亞州真的是非常幸運，地廣人稀又比悉尼、墨爾本的人民聽話配合，顯得我們的州長防疫有方，讓許多發現在家也能工作的南方人民都想要北遷至陽光之州，買相對便宜的房子等邊境開放就繼續遷移到昆士蘭來。

Michael Matusik 的 Matusik Missive 是一個值得地產從業人員訂閱的電子報，他常常發送一些有用的資料，最近他就發布了昆士蘭東南區的土地及公寓供應與需求的數據，我覺得非常有用，所以這次就來幫大家解讀一下，分享我的淺見。

關於房產供應量方面，Michael Matusik 認為獨立房屋的供應量是嚴重的的短缺供不應求的，五年近五萬套獨立房屋的需求，卻只有 37,085套的供應量，還有著約 12,665套獨立房屋的缺口。2020年一整年整個昆士蘭東南區只有 889個土地開發項目，其中超過 50塊地的大型項目僅僅36個，布里斯本有4個 (平均61塊地)、黃金海岸3個(平均129塊地)、Ipswich有8個(平均220塊地)。再度證明我對於各城市需求的分析，不是大家去年都想住往Ipswich，而是沒太多選擇，新來的人口更多只能住往Ipswich。布里斯本全新的House and Land Package房屋土地套餐中位價已經是 $794,500，黃金海岸是 $619,250，Ipswich市比Logan還要便宜約四萬多元，中位價只有$419,500，所以特別受到外來人口青睞，選擇又多又便宜。

相對的，Matusik對於公寓及連排別墅則認為，整體來說昆士蘭東南區的供應量是供過於求的，五年總需求量為23,500套，但是總供應量則達到了驚人的 62,791套，整整多出39,291套公寓或連排別墅。黃金海岸與Ipswich及Logan市通通都供過於求，倒是布里斯本五年需求約5,000套，供應量卻只有3,312套還是供不應求的狀態。

目前整個昆士蘭東南區有 3,252個公寓或連排別墅項目獲得了開發許可但尚未動工，總計有 113,623套房產等待興建。但是並不是所有的項目都會順利地在五年內動土，因為許可歸許可，一個公寓開發項目從批下申請到動工興建還需要經過市場的檢驗，沒有達到足夠的市場預售，開發商是無法取得銀行融資讓他們動工的。過去五年整個昆士蘭東南區才只有批准 66,356套公寓或連排別墅，也不是全部都完工了。由於去年聯邦政府的新房興建補助太受歡迎，加上疫情因素影響建材的進口，無論是建築工人、建築材料通通供不應求，價格上漲，讓許多開發商遲疑要不要推動新案。我一位好朋友就說他的建案報價整整漲了五百萬澳幣，讓他都不敢開始預售，更不用說動工了。

澳洲的房地產市場是個自由化的市場，價格會因供需關係變化，供需關係也會因價格產生變化但是其變化也會受到諸多條件限制。例如，布里斯本無論是土地房屋的需求還是公寓連排別墅的需求都是供不應求，所以房價才會不斷上漲一屋難求，但是開發商即使看到價格上漲也很難在布里斯本加大供應，因為可以開發的空地已經不多了。買不到布里斯本或黃金海岸獨立房屋的新昆州居民，是會轉向公寓連排別墅？還是轉向附近其他城市如 Ipswich或Logan？這也要看這些新昆州居民真正的居住需求與預算。願意居住到公寓及連排別墅的家庭比例雖然比以前有所增加，但是大多數的人還是偏好居住獨立的房屋。公寓及連排別墅還是單身年輕租客或小倆口比自住家庭的多。疫情之下，人們對於家裡空間的需求又變大了，不是說所有公寓就不吃香了，而是一房的公寓會越來越不滿足自住買家的需要。

很多人問我房價是否還會繼續漲上去？其實看完以上分析應該心裡也應該有點底了吧？光看基本面與剛需，昆士蘭東南區的獨立房屋會持續漲價，越是地點便利有更多工作機會大家想住的區就會更搶手，價格也只會水漲船高。由於搶手區域的獨立房屋價格高漲，買不起的人就只能退而求其次溢向其他市場找其他區或替代房產類型。所以連排別墅跟公寓也止跌回升，好區隔壁的區也會跟著漲上來。連排別墅跟公寓的價格漲上來了，開發商等到精算後覺得推動已批項目有利可圖了，供應量就會增加，抑制房價增漲速度。

好區的自住為主的優質獨立房屋只要聯邦不是工黨上台並學習新西蘭工黨大幅改革房地產相關政策打壓房市或啥天災人禍，基本上不會看到下跌的；如Ipswich、Logan、Moreton Bay等新開發區的獨立房屋則需要配套設施公共建設跟上，就業機會增加就能看到房價跟著上漲，雖有2032奧運利好，也需昆州政府與各市政府的努力建設發展。聯邦政府目前打算控制一下房價的過度上漲，但只想打壓地產投資者的熱度，應該會從銀行放貸方面著手，讓購房自住者增加競爭力同時幫房市降降溫。這方面聯盟黨會比工黨要溫和，不至於太狠。

連排別墅與公寓因為除了布里斯本以外大多是潛在的供過於求，所以一定只能投資更符合市場需求的項目與戶型，只要精挑細選買到大部分自住者也會想買的連排別墅與公寓就會有增值。一個好的區域裡獨立房屋與連排別墅或公寓的差價越大，適合自住的連排別墅或公寓增值機會也越高。

買房產的最好時機永遠是昨天，今天要買房產就是要挑明天您不會想賣、後天還是會很搶手的房產。共勉之...

無論是哪個行業，從來都不會缺少發起價格戰的競爭者。在我從事房地產業的十六年來，我也沒少遭遇到以超低固定佣金搶生意的Go Gecko、Purple Brick之流，但最後他們自己都撐不下去。打價格戰通常是殺敵一千自損八百，直到把對手都逼出局後才能夠一家獨大。但是當一個行業有成百上千家競爭對手時，打價格戰也沒有想像中的容易。

我們昆士蘭的物業管理行業佣金與澳洲各地比較起來，是比上不足比下有餘。昆州小區經理的佣金通常在8% +GST左右，正規地產公司的出租管理佣金大約是7.5% +GST。我曾經聽過一個專賣出租管理權 Rent Roll的仲介說過，如果一家物管公司的佣金低於 7%，它的生意是不值得購買的。但是從我遍布昆州東南區的小區經理學生得知，現在的競爭越來越激烈，佣金不斷下殺：7%、6%、5%，原本聽到覺得最低的是每週固定管理費$25，最近更是常在臉書上看到某D公司每月固定管理費$100的廣告。這樣的割喉價格戰也引起了我不少小區經理學生的擔憂甚至是恐慌。

如果忽然出現一家餐廳強打 $10 吃到飽，是否所有的餐廳都會受到影響？米其林三星餐廳就從此生存不下去？反正都能吃飽？

自從$10快剪出現在各大購物中心後，所有的理髮廳美容院都只能關門了嗎？至少我因為上次被個 $15理髮師剪到不敢出門一個月後，再也不敢隨便相信以便宜取勝的理髮師。

任何生意都是以營利為目的，不能虧錢長期打價格戰。低價出擊，要嘛是打開市場後再增加收費項目；要嘛是要壓低成本偷工減料。

物業管理公司最大的成本是人事薪資，一個物管經理的平均工資在一年 AU$51,000 (最低$41,000~最高$72,000)，資深的物管經理年薪最高可以達到 $84,000。一個物管經理過去平均要管100套至150套出租房，現在有許多公司甚至要求一個物管經理要管到200套出租房。這主要除了公司要壓低人事成本之外還有因為科技的進步，許多的電腦軟件為物業管理節省了不少時間。以平均租金每週 $400來說，7%佣金一年是 $1456、8%佣金一年就是 $1664。讓一個 $51,000年薪的物管經理管100套，每套成本$510，佔佣金收入的30%~35%。如果讓同一個物管經理管到150套，每套成本就下降到$340，佔佣金收入20%~25%。所以對一家物管公司來說，如果收的佣金越低，每個物管經理所需管理的出租房就越多。

那麼管一套出租房需要多少時間呢？根據美國的一家機構 Hamlane  2018年的調查，平均每套出租房每個月會需要房東花4小時來管理，這樣一年就需要48小時。如果每六個月都需要找新租客，大概又要再多花 48小時，所以管理一套房產一年需要 96小時。但該機構表示，如果使用了最先進的電腦軟件，最多可以把時間壓縮到每年18小時。

我以比較合理的每套房產每年需花費 24小時管理來計算 (除了廣告、帶看、收申請、簽租約、回應維修要求跟安排維修、收租、記帳、會計等上圖提到的工作之外，加上審核租客、調查租屋歷史、定期檢查寫報告、打電話、回Email、追租、上法庭等工作)，一個物管經理一年其實只能工作 1920小時，那他/她其實也只能管 80套。只要管多了，要嘛每一套能花的時間就變少了，要嘛就是有許多該做的事少做了。我們最常發現的就是許多物管經理該做的定期檢查沒有做，因為這個最花時間！發RTA Form 9、開車往返、進去檢查拍照記錄、回去寫報告發給房東，每三個月就至少要花一小時以上。

所以對於低價競爭的對手，我通常會向房東表示我們實際能夠花費在每套房產的時間就有很大的區別。您是希望成為我們 70位房東客戶之一，還是對手的150~200位房東客戶之一？

我們再來比較一下房東實際「節省」的費用與獲得的服務。

以收費最低 $100 固定月費的D公司來做比較，一年就是 $1200的管理費。我們家小區平均週租 $360，8%的佣金一年下來就是 $1,497.60。算我們差別一年 $300好了，每週就是差別 $5.77。但是如果仔細看看 D公司的收費，每次找新租客需要收 $1000！我們只收 $100廣告費加上$360的出租費 (Letting Fee)，就算D公司還能夠送第一年的房東保險，也不過價值大約$300。我們同樣每年換一個租客的話，D公司收費 $2200，我們收費 $1497.60 佣金 + $360出租費 + $100廣告費 + $96 月雜費 = $2,053.60。當然如果我們小區的租金在 $400以上的話，我們就會比D公司貴了。可是我們就算比別家公司貴！作為一個住在現場、七天二十四小時待命、隨時能夠處理租客緊急問題的小區經理來說，我們的加班費難道還不值價差？

房東其實是在做出租房屋給租客的生意的，我們物業經理可以算是房東這門生意的「掌櫃」。

租客要上門選擇房東的房子來租，也要看看物業經理的服務，才會決定要不要來付房東要求的租金搬進來住。任何一個「正常」的租客都應該會優先挑選專業、服務好、就近管理的物業經理。尤其是如果有住在現場的小區經理，若非心裡有鬼，一定會優先選擇跟小區經理來租房。換位思考一下，您是租客難道您不想要能在下班時間、週末也都更容易能找到您的物業經理？有緊急問題、把自己鎖在門外時，聯繫小區經理比較方便還是要跳仲介的語音信箱？

我們家第二個小區當時剛接手時就同時有許多空租的房子，外面仲介帶來的租客看到有小區經理的小區，也通常會來詢問是否能向小區經理租房。等到我們全部都出租完畢後，外面仲介所管的房子還多空了快一個月才找到租客就是最好的證明！不用說一個月空租的損失，就算是一週空租也不值得冒險選擇一年便宜不到三四百塊的仲介吧！

小區經理就好像是居委會代表一樣，鄰里之間有甚麼問題，總是小區經理能更早得到風聲。一個就近管理的物業經理每天幫我們看著我們的房子，盯著小區進出的人與車，有甚麼可疑行為就能即早發現！根據Australian Institute of Criminology的數據，2016-2017年全國就發現 436家生產毒品的場所，63.9%都是在住宅區，昆士蘭是全國最多的地區。昆士蘭警方的報告上說，每天都能找到一家，而起大多數都是出租房！即使警察能移除所有生產毒品的設備，長期受到毒氣汙染的房子會對後來的住戶造成健康上的危害！很多時候房東需要更換牆體與地毯，才能夠除去有害的汙染，這可是成千上萬的花費！這也難怪人家都說「便宜的最貴」！

我們一方面要向房東們說明「一分價格一分服務」一方面也要確實做到更好的服務。如果我們光是收費比別人貴，服務卻沒有比別人好，那麼生意被別人搶走我們好像也只能怪自己了！只要我們能證明我們的服務物有所值、物超所值，我們的收費就一點都不貴！

最近微信霉體腥聞又開始唱衰房地產市場「突發！澳洲綠黨公布驚天改革計畫！涉及510億澳幣巨資，影響每一個在澳洲的人！澳洲房產海嘯的序幕已經拉開...」、「澳房產政策恐臨巨變！負扣稅等合理避稅通道被取消？！房東們要哭了...」不知道的民眾讀了新聞還以為現在澳洲換了綠黨來執政呢！我也懶得去闢謠了，就連執政的聯盟黨宣布的政策都有可能無法通過，更不用說在野的工黨還有更加勢微的綠黨等小黨的政策建言了，聽聽就好。

澳洲媒體其實也沒閒著，自從上次聯邦儲備銀行 RBA 開會後宣布說 3.5%的現金利率才是「中立的實際現金利率」(Neutral Real Cash Rate)，媒體就紛紛採訪各界專家想要預測到底何時央行會再調息，下次調息是會漲還是跌？

Neutral Real Cash Rate 其實就是一個不會影響經濟成長的央行現金利率，大家都應該明白我們的央行RBA 會靠著調整現金利率來影響經濟：如果經濟不景氣或通貨膨脹低於 2%，央行往往會降息；如果經濟過熱通貨膨脹過高超出3%，央行往往會升息。

目前 1.5%的超低現金利率是央行降下來要改善經濟、提升就業率跟拉高通貨膨脹率的，當這產生了作用，央行就會需要逐步調高現金利率 2%，到達  3.5% 的正常水平。這樣子才不會因低利率導致經濟過熱，也不會過高阻礙了經濟發展。

Finder.com.au  每個月都會詢問三十五位著名的經濟學家與業界專家，讓他們預測下個月央行是會如何調息。每個月看著這三十五位專家下注，賭漲賭跌賭不動，也挺有意思的。今年八月份三十五位專家全體認為央行不會動利息，結果都對了！真不愧是「專家」！我也賭不會動利息，結果我也對了，所以或許我也能算是「專家」，哈哈！但是若問起不考慮央行不動利率的選擇，下一次調整變化是會上漲還是下跌？結果只有四位專家 (13%) 認為會下跌，大多數的專家 - 二十六位 (87%)認為央行若要調整變化是會漲息。我也下注會漲息。

媒體也特別報導了前任聯邦儲備銀行董事 Dr John Edwards 的預測「兩年內央行將會八次升息！」也就是說這位博士認為兩年內央行會連升八次息，每次0.25%，八次就是 2%，將現金利率提高回3.5% 的正常水平。

我倒不這麼認為，雖然若他老人家預測成真也不見得是個壞事，若RBA央行真的連續升息八次，那也表示我們經濟成長喜人，大家是人人都有工作失業率創新低，大家都有錢花，房價暴漲，通貨膨脹率上爬；但是我認為距離下次央行要升息還遠得咧！至少今年內不會看到央行需要去動現金利率，就算到了明年也至少要等到四月以後。

我主要的理由是，APRA 澳洲金管會跟大銀行們已經在RBA央行沒動現金利率的情況下自行調息了！我萬份慶幸我之前趁利率低的時候去把幾個貸款都鎖成固定利率！押對寶了！在銀行自行漲息的情況下，已經相當的打壓悉尼、墨爾本火熱的房市，連帶著把還沒火起來的布里斯本房市又打趴下了。RBA央行若是真的調漲現金利率，幾大銀行一定跟著再升息，這樣子對經濟的負面影響會超出央行的預期。

再者，近來澳幣兌美金高漲至 1: 0.80，澳幣高對於澳洲出口與經濟都很不利，澳洲經濟還需要振興，央行不會希望澳幣持續走高。有些專家認為可能澳幣會高到 0.85美金，若央行調漲利息，國際資金會再流向澳洲進一步推高澳幣。雖然對我們年底出國旅遊有好處，對於進口也有幫助，但是對我們解決失業率問題跟發展經濟沒有太大好處。所以央行應該會按兵不動好一陣子。

央行現在的挑戰是經濟發展不佳，需要有刺激經濟的方案來振興經濟，但是又不敢再降息進一步刺激好不容易有冷卻跡象的悉尼及墨爾本房市。聯邦政府雖是自由黨與國家黨聯盟政府執政，但是上議院沒過半數甚麼政策都要朝野協商綁手綁腳，不會有啥大刀闊斧的改革與短期建校的刺激經濟方案出現。現在的市場循環到了需要打壓房地產市場避免過熱，卻又需要讓消費者建立信心、讓企業願意投資創造就業機會、提高家庭收入的矛盾時候。礦業的榮景過後，除了房地產建築業之外缺乏了可以撐起經濟成長的大支柱，悉尼與墨爾本過去幾年的瘋狂又讓政府不得不全面替市場降溫。目前澳洲成長最快的還是服務業，可是澳洲的勞工權力太大薪資又高，工作機會成長有限。人口成長有在加速，但是公共建設卻跟不太上人口的發展，因為政府沒錢。反正種種問題是一環扣一環，錯中複雜，沒有那麼容易解決。

反正精明的地產投資者要知道現在才是買房的好時機，當別人在害怕時要懂得貪心，當別人在貪心時要懂得害怕！就讓一般民眾去擔心綠黨工黨要推出的打壓房價政策，擔心未來兩年會不會升息八次。投資房地產要看長遠的趨勢，我寧可去研究 2016年人口普查的報告，看看未來人口會在哪裡增加？未來的家庭會想住甚麼樣的房產。但這是以後寫文的主題了！

最近悉尼大學的Dallas Rogers博士與西悉尼大學的Emma Power研究員發表了一篇文章，提到了聯合國最新的一份關於「居住正義 (right to adequate housing)」的報告指出房地產的「金融產品化 (financialisation」已經是全球的重大問題。聯合國特聘報告員 Leilani Farha 女士強調，把房子當作是資本存放的標的而不是讓人居住的地方是個人權問題。

報告中定義房地產的「金融產品化 (financialisation」為：
「...對於住房、金融及全球投資市場的結構性改變，將房屋當成是商品、一個積累財富的手段，而且成為金融工具的擔保，並在全球市場上交易買賣」

文中兩位學者指責澳洲政府實際上透過各種稅務優惠補貼人民擁有房屋，例如：增值稅的減免、計算老人年金時不算自住房的價值、負扣稅、對房東有利的租房政策、放寬的貸款政策、首次購屋者補助等，都造成了投資房地產的優勢，而這也影響了澳洲人看待房屋的態度。

他們認為房子已經不再是一個可以居住並且讓家庭成長的家，而被當作是一個資本存放與積累的工具，這強烈的影響著澳洲人關於買賣房產的決策，也影響著澳洲人如何看待及使用房屋資本在生意、退休、家庭與其他用途方面。

兩位學者拿出由David Madden與Peter Marcuse著作的​ 「In Defense of Housing: The Politics of Crisis」呼籲要「反房產金融產品化」、增加公共與社會住房、並且不得踢除或轉移公共與社會住房的租客。然後逐步的將各種鼓勵投資房產的政策與補貼給取消，鼓勵房產業主與投資者將他們的財富投資到別處去。

這讓我想起杜甫在其詩作中有一句名言「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」，看來文人學者都非常有這樣的情懷。有個遮風避雨的住所確實是基本的人權，這幾位專家學者的出發點也是很好，希望人人有房子住，但是這樣烏托邦​的建立在我看來只是一個不切實際的理想 - 我不否認杜甫在詩詞方面的地位，不過若他來執政只會讓國家破產。

對於無家可歸的流浪者，我在日本留學期間常在附近公園看到，除了憐憫之外，也只能提醒自己要好好賺錢別讓自己與家人淪落到成為街友。我承認這在澳洲也是個社會問題，慈善機構與政府也都有在做事保障這些人們生存的基本權利。但是若是聽這幾位學者專家的建議，把所有人的居住問題都交給了政府，問題只會越來越大。我去塞席爾的時候我岳父帶過我去那邊的社會住房參觀，看到一整排海邊的連體別墅，居然是給低收戶住的！誰還會想努力賺錢脫貧致富呀？

上過我房產投資課程的同學們應該會記得我有提到過，房地產其實存在兩種市場：(1) Physical Space Market 實際空間市場與 (2) Financial Asset Market 金融資產市場。澳洲人們把房子還是看做是居住跟家庭成長的家，但也同時是自己資本的一種保障。這兩者是沒有衝突的，若是所有房子不再受到買房者投資者的青睞，房價買完就一路跌，好像新車開出車廠就跌價20%一樣，誰還會買房？租房不就得了？但是又要向誰租去？因為投資者也不提供出租房了，租金只會大漲。那靠政府囉？政府靠稅收，房地產業蕭條失業率上漲，稅收減少還要提供住房？ 最擅長收稅金發福利的工黨政府也玩不過來。

​兩位學者引用了墨爾本大學的 HILDA 研究報告，說到 50%的投資房主是澳洲最富有的前五分之一人口、75%的屋主則是澳洲最富有的前五分之二人口！70.3% 投資者也是澳洲收入最高的前五分之二人口，還說這些人可以透過在市場時機好的時候買賣了獲得資本。

為了深入研究他們論點的根據，我把這份 124頁的 HILDA 研究報告找出來翻看，還去ABS調數據來看，我發現 HILDA (Household, Income and Labour Dynamics in Australia)研究報告是一份非常值得閱讀的資料，講述了關於澳洲家庭、收入、財富、工作等各方面的數據，裡面有很多內容，這兩位疑是有仇富心態的學者偏偏就是挑選部分數據來支持他們的論點。我發現所謂的澳洲收入最高的五分之二人口，其家庭年收入也不過就是 $99684起，對於一個雙薪家庭來說也不過就是每人五萬年薪。寫得好像是他們打破了澳洲投資者是一般爸爸媽媽的迷思似的。

同一份報告指出，2014年澳洲 64.9%的家庭擁有自住房，中位房價為 $500,940。而擁有非自住物業的家庭只佔全澳洲家庭21%，其中擁有投資物業的只有全澳洲家庭的13%！但是平均來說擁有投資物業的家庭只有 1.67間投資物業，平均價值為 $754,523。澳洲有 35.1%的家庭是沒有自住房的，是需要租房的。而21.71%的家庭是跟有投資物業的家庭租房的，剩下13.39%的則是應該靠公共及社會住房或者是海外人士的投資物業。

若要說大部份澳洲有投資房的都是最富有的40%人口，那我也不禁思考他們之所以相對富有是否是因為擁有房產的緣故？我又去 ABS調數據，發現最富有的40%人口家庭淨值是在 AU$836,000以上， 平均家庭淨值則是 AU$742,209。平均來說房地產總值佔家庭財產約 57%以上，股票基金加上現金也差不多才佔10.4%，退休基金則是佔 20.3%。要大家把資產從房地產轉移到其他投資，總不能鼓勵全民炒股吧？要有多少人傾家蕩產呀？就實際上是把私人的直接投資轉到基金去，可是全世界的基金都在找可以存放資本的地方，連商業地產都炒到投資回報率越來愈低，到底還能投資甚麼？

當我們的社會是藏富於民，讓相對多數的人能靠著自己住的房子、提供給買不起房而租房的人的房子而積累財富，可以把淨值抽取出來投資事業、生意、股票來賺更多錢，這是資本主義社會讓多數人富起來的方法，只有人民賺錢納稅，政府才有經費來照顧那些真正需要照顧的人。若是人民只想依賴政府發錢，不願工作的人會越來越多，納稅的人會越來越少，我們的國家要怎麼民富國強？

​ HILDA 報告中說澳洲只有 10.3%的人口是相對貧窮的，包括了 3.9% 絕對貧窮的人口，但是2014年有31%的澳洲家庭曾經收到過政府的某種補助，其中10%左右的家庭是非常依賴政府補助的 (收入 50%以上來自補助)，5%以上的家庭則是完全依賴政府補助 ( 收入 90%以上來自補助)。我很認同說政府需要照顧弱勢，但是不希望政府把人民照顧成弱勢。

我很喜歡一部電影叫「當幸福來敲門 (The Pursuit of Happyness) 」，每看一次哭一次。男主角與兒子在破產妻子離去後相依為命，流離失所無家可歸還要住到火車站的廁所裡去過夜，但是為了下一代的幸福，男主角奮鬥打拼，終於創下一番事業。我們社會的制度應該是要鼓勵人民創造財富，劫富濟貧聽起來很大快人心，但是左派社會主義只存在於理想，連中國共產黨都要先讓一部分的人先富起來，帶動和幫助其他地區、其他的人，逐步達到共同富裕。​我們需要的是一個公平的制度，讓大家有目標有方向有方法去積累財富，夫妻兩人年收入各五萬也有機會投資房地產，不是做不到。把進入房市的門檻拉低若是要靠壓低房價，危害的是那些正在試圖積累財富不成為社會負擔的中產階級。最後給大家看看 Michael Matusik計算若要澳洲各城市的房價變得大眾可負擔，分別需要跌價多少，大家自己想一想，若房價真的跌這麼多，誰還能高興得起來？銀行先倒閉或完全不借款給買房者，買不起房的一樣買不起房，社會問題更大。還是想想怎樣增加經濟適用房的供應量吧！

寫下這個標題，我腦海裡形成一個武林老前輩對著少年俠士感嘆的影像，晃了晃頭，真是小說電影看多了，我今天明明是要來寫寫澳洲接下來四十年的人口變化趨勢對房地產業的影響，怎麼就想到了「江山輩有才人出，一代新人換舊人」這個奇怪標題呢？不過想一想，本期要跟大家討論的是 2015年三月份澳洲聯邦財長發佈的「Intergenerational Report」(澳洲代際報告)，討論現在到 2055年之間的人口增長、家庭結構變化與移民政策趨勢，澳洲可不是「江山輩有才人出，一代新人換舊人」嗎？澳洲人一代代的發展，人口規模與結構的變化，會影響著澳洲經濟與收入的成長。澳洲人的爺爺奶奶輩年輕時的社會狀況跟我們現在不一樣，到了輪到我們這一代也變成爺爺奶奶輩時，又會有甚麼不一樣？

我小時能過得衣食無憂，要感謝我爺爺跟爸爸的努力工作與房產投資。想到 2055年，我也將會是75歲老爺爺了，若是能在現在做出正確的判斷為將來做投資，我的兒孫也都有可能過上更好的生活。房地產的價格說穿了就是三個推動因素：1) 生活水平 2) 供需關係 3) 人口增長，而澳洲政府每五年做一次的 人口普查與澳洲代際報告將是讓我們能夠預測未來的好參考，畢竟想做出好的決策，有正確的數據能夠令人更有信心。

聯邦政府的2015代際報告指出，到了2055年，男人的平均壽命將長達95.1年，比起現在的 91.5年多增加四年；女人的平均壽命將長達96.6年，比起現在的 93.6年多增加三年。澳洲人民除了活得更久，老年人也將會比過去更健康活耀。想想也是，我八十四歲的阿嬤今年已經多次搭飛機來澳洲看我們，臉書上還看到另外一位八十幾歲的老人去玩高空跳傘。在 1975年澳洲的百歲人瑞僅有 122人，到了 2055年百歲人瑞將會有四萬人，成長300多倍！

更神奇的是許多人都認為越來越多人不生或少生孩子，但事實上澳洲的出生率卻是有些微的增加！2014年出生了有 299,697個小寶寶，出生率 1.8%；2015年出生了有305,377個小寶寶，出生率 1.81%。只是大家生孩子比以前更晚一點，2005年平均媽媽的生產年齡是 30.7歲，2015年則變成了 31歲。想一想，我周遭生孩子的確實是也有增加，有生第三胎的，還有兩對朋友一年前就跟我們訂好要一起下個月去搭郵輪玩十五天，結果都因為生小孩或懷孕了而不得不取消他們的行程，少了好幾位團員。

隨著澳洲人老不死，加上新生兒以及海外移民的到來，澳洲政府預計到了 2055年，澳洲的人口將從現在的不到 2400萬增加到3970萬人！約四十年的時間將增加 1570萬人！平均每年增加近四十萬人！Master Builders Australia 預計這段時間會需要增建 900萬套住宅，我都還覺得人口增長預測有點保守估計了呢！

最近觀察學生們的微信群組，發現做小區經理的學生們是哀鴻遍野，訴苦租客難尋，到處供過於求，還罵市政府為啥批建那麼多大樓小區？

​其實最近市政府跟州政府也在隔空喊話互相責怪，起因是州政府在十月份推出了 Draft South East Queensland Regional Plan 這份取代了 2009年版的昆士蘭東南區域計畫的新計畫，裡面是現任州政府對於昆士蘭東南區接下來 25年的規劃，副州長 Trad女士指出到了 2041年昆士蘭東南區域會增加198萬人口，將人口增加到 535萬人；到了 2061年還會成長到 1000萬人！

州政府也依照這個人口增長預測訂下了各個市政府的新房供應量的目標。要求從 2011年至2041年這三十年間布里斯本市政府應該要增加 223,400套住宅物業，而布里斯本市政府在 2011年至 2016年之間只增加了37,900套住宅物業，表示接下來25年還要蓋185,500套住宅物業才能達標。而且其中 94%住宅物業需要在現有的住宅區裡增加，也就是說要開發中高密度住宅。

自由黨的布里斯本Graham Quirk市長在市議會中提案抗議，說若是市民擔心現在開發過剩，以上的數據顯示以我們現在所看到的大吊車數量還要再增加50%才夠達標。工黨的昆士蘭Jackie Trad副州長透過 Tweeter反唇相譏，說以過去五年布里斯本市政府的開發許可批准量來說達標根本不是問題，說市長在玩弄政治。但闊克市長回應，州政府以市政府過去五年的開發許可批准量來當作實際供應量根本不準，從來就只有約一半的開發許可實際開工興建。市政府反對黨領袖 Peter Cumming 則說布里斯本的人口增長是必然了，除非學川普在我們與NSW之間也去蓋道牆。我工黨內的好友台商會會長 Stanley Hsu也已迫不及待地跳出來在臉書上批判闊克市長幫崔德副州長講話，但是在不涉及政黨政治的情緒下，我只能說確實市政府批准開發許可跟到底能不能動工完工沒有絕對的關係。市政府只要開發許可申請符合市政都市計畫就會批准，他們管批不管成，能不能符合市場需求吸引投資者達到預售需求然後貸款動工都是開發商自己的事，這是自由經濟市場自己的調控。

​我想闊克市長表示對於州政府訂下目標的擔憂不算是沒有原因，94%的住宅要是中高密度對於現有市政建設交通等都是挑戰，布里斯本不像是 Ipswich還有 74%、Logan有75%的新住宅能蓋到 Greenfield 新區。他總是要向那些平時老是反對開發的市民們打打預防針，讓大家知道若是未來還要跟著工黨抗議開發，別忘了州政府訂下了的新房供應目標，未來我們將會看到我們的城市是越來越多的 Townhouses 聯排別墅及Apartments公寓大樓。

之前我寫過一篇文章 Brisbane 的公寓是否蓋太多了？ 引起很大迴響，近來很多媒體提到澳洲東岸的大吊車數量已經超越北美洲的大城市，光是悉尼跟墨爾本兩大城市的433座大吊車就超過了紐約、波士頓、芝加哥、洛杉磯、舊金山、多倫多等總計的 419座。

我們現在所面臨的供過於求該怎麼辦呢？套句海濤法師的名言「假的！暫時的！」看到那麼多的大吊車，哎呀！我的眼睛有業障呀！閉上眼睛趕快「阿彌陀佛！阿彌陀佛！」之後就會好了嗎？雖然有點誇張，但是還真的差不多是這樣！

RLB 的 Crane Index指標顯示，墨爾本與布里斯本的大吊車數量自今年三月份的高點以來已有放緩。這也證明了市場正在自我修正當中，一些銀行縮緊對開發商的放款，三分之一的開發商已經暫停了規劃興建的項目。

其實澳洲房地產市場就是這樣，人口增長所造成的剛性需求是長期都有的，所有人都知道澳洲各大城市需要蓋更多的住宅。但是開發商的新房供應量是週期性的，有時候一窩蜂地蓋太多供過於求，有時候又蓋得少了供不應求。我們這波的建築潮應該在2018年後就會過了，新項目推出得速度與數量都會大大的降低，我們會看到整個房地產業像是開發商踩了煞車一樣，看不到甚麼新項目的推出，甚至有很多申請下來的DA都會被開發商所放棄掉，不蓋了！然後人口持續增長，將過剩的公寓不斷的吸收消化，又漸漸的供不應求，租金回報上漲，開始新一輪的地產循環。

「江山輩有才人出」以現在人的教育程度來說，個個都是才人，我這句標題的意思就是國家人口不斷增加。「一代新人換舊人」講的就是隨著嬰兒潮的人民進入退休年齡，澳洲無可倖免的也要進入老齡化社會。

在 1975年，15歲至64歲人口對65歲以上人口的比例是 7.3 : 1；而現在已經是 4.5 : 1，到了 2055年，這比例將會跌至 2.7 : 1。這表示正常工作年齡的人口比例會減少，正常退休年齡的人口會增加。預計2055年會有 700萬澳洲人士在65歲至84歲之間 (2015年只有 310萬人)，85歲以上的人口增長更是可觀，四十年前澳洲只有80,000位85歲以上的老人家，2015年有 500,000老人家，而到了四十年後將會有 200萬的85歲以上老人！我們現在若不去了解未來老人家會想住哪裡？住甚麼樣的住宅？我們怎能算個精明的地產投資者呢？

澳洲政府對於工作納稅階層的人當然會希望能夠「一代新人換舊人」，現在這一代老了退休了，需要更多的醫療與老人年金等補貼，自然要有新一代的能夠接棒，繼續工作納稅。可是這世代交替方面很明顯的將會有問題，因為到了2055年 2.7個納稅人要養一個退休老人！我之前寫過另一篇文章 Superannuation 您的退休金夠您退休嗎？就也有討論到這個主題。除非澳洲老人越來越晚退休，或自己準備退休金，不然澳洲政府根本無力負擔。我們有投資房地產的要考慮未來老年租客跟買家想租甚麼買甚麼，沒投資房地產的則要考慮未來年老後要怎樣維持自己退休後的生活水平。

我在文章前段提到我覺得人口預測還保守了的主要原因是，代際報告中的人口估算是以目前每年 215,000 人移民的數據來推算的，但是以目前移民數量來說根本不能解決澳洲老齡化所帶來的種種社會問題。

今年九月份澳洲生產力委員會完成了一份 731頁的 Migrant Intake Report ，其中就有這個很重要的圖表，藍線是2014年的各年齡層男女人口的數量分佈，綠色則是在不同移民情況下 2060年的各年齡層男女人口的數量分佈。A圖是一族黨寶琳韓森想要的 Zero Net Overseas Migration (零淨海外移民 - 離開多少人放多少人進來)，我們可以看到 65歲以上的人口會超過現在數量比例，而20歲至40歲則是變少，這根本是要讓國家破產的做法。B圖示有 0.3%的 NOM (減半現在的移民數量)，到了2060年人口會約是 3400萬人，65歲以上的人口還是佔 27%。

C圖是維持現在每年移民數量在 0.6%總人口數量，2060年總人口會約 4000萬人，基本維持現在人口年齡層分佈形狀，增加納稅年齡層，讓65歲以上人口佔總人口 24%。而最後的D圖則是增加淨海外移民人口至 1%總人口數量，我們可以看到納稅人口大幅增加，65歲以上的人口剩下佔總人口 21%。

這些政府的報告基本上就是說減少移民會減少經濟成長、人口老齡化、工作參與率而造成稅收問題。透過開放移民，尤其是接受大量25歲至34歲的新移民將改善這些問題。以經濟的角度來說移民會讓澳洲人都過得更好。

總之，澳洲生產力委員會的報告顯示長期提高移民人數會對澳洲有更多好處，但是這個結論卻不是多數澳洲人民所喜的，因為報告也指出高失業率與反移民的態度是有很高的相互關係的，雖然失業率跟高移民並無關。澳洲一直以來是個多元文化的移民國家，反移民的態度一直是如同暗潮一樣藏於水面之下。過去數十年反移民主義可能是因膚色與文化背景的差異而排斥移民，而現在的考量常是因為對現實的擔憂如房價的飛漲及主要城市交通的阻塞。

新移民對於住到主要首府城市的偏愛確實是會造成人口擁擠及交通阻塞的問題，但是這並不是阻止移民的理由，應該要推動住房與公共建設相關政策來應對無可避免的人口成長問題。開放移民所能帶來的好處還是遠遠超過任何可以想像的壞處，我相信無論如何四十年後澳洲的人口會更龐大、更密集、更集中，而且更亞洲！

值得一提的是，根據 The Australian 報紙收集 Department of Social Services 2016年6月份的數據顯示，澳洲出生人民佔全體人口的71.77%，領著 59%的政府老人年金、73%的失業救濟金、64%的照護金、77%殘障補貼金。華人佔​全體人口的2%，領著 1%的政府老人年金、1.5%的失業救濟金、1.45%的照護金、0.5%殘障補貼金。其他各國出生人民對政府財政造成的負擔大家可以參考參考，我們領著的是比我們人口比例要少的補貼份額呀！可惜的是我們華人在澳洲的與論影響力也不足，無法讓大家接受收更多華裔移民的好處！

在了解了澳洲未來的人口成長變化之後，相信您也會同意，只要以合理的長期投資策略就可以在接下來四十年創造可觀財富。說不定未來我們都有機會活過一百歲，所以我們要盡量投資越多越好、永不會要賣出的優質資產，長期持有。別買劣質在不好地區的投資物業，大多數的移民還是集中在幾大主要城市及昆士蘭東南區居住，要挑選優質的物業。還有投資跟老人照護健康有關的產業及未來老人會喜歡的地區與物業，因為他們將是最重要的市場。

雖然我們面臨短期的供過於求市場，但是長期來說，澳洲還是一個充滿了致富機會的江山，長江後浪推前浪，我們要往前看，勇往直前的把握好面前的投資機會！

最近很榮幸受到第一傳媒的邀請希望我能作為特邀主講嘉賓在它們布里斯本一年一度的房產博覽會上主講一堂課，我就準備了一個新主題「施老師教你買房前如何做功課」，感謝大家的捧場講座一開始就看到全部座位被占滿之外，連走道地上都有坐人，後面門口也站滿了人。許多人都抗議網站上報了名到現場卻沒位子，所以我決定以我的演講主題寫篇專題並把主要的投影片內容放上我的個人網站讓沒聽到講座的朋友們也能閱讀內容。但是肯定與我現場講的會有所差別，不然以後大家都等我上傳講義，我講座沒人聽了可怎麼辦？

平時在家裡時連家人都常打趣叫我為「施老師」，我也擔起了監督孩子們寫功課的工作，要陪他們寫學校功課、珠心算功課、中文功課。孩子們總是不愛做功課，而當老師父母的總是要一再的逼孩子做功課才能學到東西。我們長大了到了要投資房地產的時候，還是很多人不「做功課」，或是請別人替我們「做功課」，最後總是要付出相應的代價。買物業要賺錢是買的時候就要賺錢，不是等賣的時候才看看能不能賺錢，而任何的時機都有人賺錢，只要做好功課無論市場好壞都能找到好的投資物業！

我曾經是個地產投資的研究狂人，到現在還是很喜歡以數據跟證據來說話，以前我瘋狂的時候是如何做功課的呢？

我會每週一去查看上週拍賣出清率 Auction Clearance Rate來看市場風向標 (www.realestate.com.au 、www.domain.com.au 、 www.corelogic.com.au 、www.apm.com.au )；每個月去讀 Residex 的市場報告看上個月的中位房價指數 Median Value Index；每個月第一個周二等著讀 RBA 澳洲儲備銀行的新聞稿不是光看利率升降而是看背後的理由；到 SQM Research 去查每個月最新的空租率、租金回報、房源供應等免費報告；訂閱  HTW 估價公司每個月的 Month In Review 評論報告聽聽全國各地估價師怎麼看它們當地市場；讀各大銀行的房產與經濟報告；沒事就看看 ABS 澳洲國家統計局的各種數據還自製圖表；每個月訂閱 Australian Property Investor 專讀最後面的數據還花錢買 Matusik、BIS Shrapnel 等各家機構的研究報告。

但為什麼我說我「曾經是」研究狂人呢？這些年來我發現雖然研究很重要，但是懂的越多的人讀的越多；讀的越多的人想的越多、擔心的越多；想的越多、擔心的越多… 就越不敢出手投資。一心想要找到最佳入市時機點，還要找到 100分滿意的投資機會，不是根本找不到就是根本搶不到。所以雖然我要教大家如何做功課，但是也要先警告所有想投資的朋友，光是做功課紙上談兵是不會賺錢的，還是要學以致用，找到 70分以上的投資機會就可以出手了！

我這次課程的精隨在於「施老師的投資物業 5P法則」，我最喜歡的字母就是 P，所以連網址 www.paulpshih.com 名字中間也是個 P，P代表的是 Property，也是代表 5P法則的五個 P。我過去從業這十多年來累積的知識經驗就是一步步的把從大學學到的行銷 4P 法則 (Product、Price、Promotion、Place) 借用其中的 2P (Price & Product)，結合地產投資的3P法則 (Position, Price & Potential) 成為 4P法則、最後再加上 PIE 變成 5P法則。我這次的課程不討論投資大環境也不考慮地產循環時機點，就當作是您現在想投資了，要怎樣做基本的功課！

5P 法則之首是 「PIE」，這個 PIE 不是我們布里斯本往黃金海岸路上可以買到的 Yatala 肉派，而是 Population (人口)、Infrastructure (建設)、Employment (就業) 的縮寫。我們投資房地產要看這個 Micro Market是否是一個良性循環的地區，首先就要看看這個區的 Population 人口在增加還是在流失。若是人口持續增加，就會引來政府與企業對於該區的 Infrastructure 建設投入，有了更多的建設就會有 Employment 就業機會，有了就業機會就會吸引更多的人口前來入住，呈現一個良性循環。

以前很多人去投資偏遠地區礦業小鎮等等，那個就是違反 PIE 法則的投資，因為該區可能是因為礦業的建設投資帶來臨時的就業機會，但是若是礦區關閉就業機會沒了，人口也就流失了，那就成了惡性循環。例如 Gladstone 現在就是全昆士蘭最高空租率的地區，11.3%！對於投資者來說簡直是末日般的感受。這些靠單一產業所支撐的區域風險都很高，我之前去考察時就不敢承接任何投資項目。

很多人擔心供過於求的問題，但是根據澳洲人口報告顯示到了 2060年澳洲會有 4000萬人口，其中增加的 1300萬人會住到各大主要城市。光看接下來十年至 2026，澳洲就會有 2600萬人口，其中：
• Melbourne 會增加 925,000人 (需要375,000套住宅)
• Sydney 會增加 820,000人 (需要330,000套住宅)
• Perth 會增加 710,000人 (需要270,000套住宅)
• Brisbane 會增加 530,000人 (需要200,000套住宅)
我們知道哪裡人口會成長就知道哪裡需求會增加，大多數人喜歡住主要城市，而還有喜歡往特定的一些區域去擠。我們就要看看哪些區域是最吸引人口增加的。

為了因應人口的增長，聯邦政府、州政府、市政府都會規劃投入公共建設，公共建設不但能提升居民生活質量，還能促進經濟發展增加就業機會。我建議大家去研究一下以下兩個連結，還有布里斯本主要發展熱點地圖：
• 昆州政府公共建設計畫http://www.dilgp.qld.gov.au/infrastructure/state-infrastructure-plan.html
• 關於布里斯本公共建設的資訊https://brisbanedevelopment.com/category/infrastructure/

就業機會也往往是靠人口增長增加建設所帶來的，更多人在這一區上班就會有更多週邊的生意興起，更多人選擇在附近居住。以接下來十年人口增長來說，200,000戶人家，每戶 1.7輛車，就是 340,000輛新車準備上路，上下班時間堵也堵死我們，所以租客也好買家也好選擇住宅區就會選擇離工作近的。

我們可以看到 Inner City 近城區人口佔整個昆士蘭東南區的3%但是工作卻有 19%； 郊區的人口有 29%工作卻只有19%。我教課的地方離我家不塞車僅僅12分鐘的車程，下班顛峰時段卻要塞半小時以上。這種交通堵塞問題只會越來越嚴重，不住得靠近就業機會怎麼行？

雖然我長期看好布里斯本，但是短期內許多近城區會讓很多投資者因為短期的供過於求而痛苦一段時間。人口增加需求增加，想賺錢的開發商自然就會蓋更多的住宅。開發商都想在市場火熱的時候推出建案，又不想在買氣低迷時推案子賠錢，而推出建案還需要天時地利人和，不是想做隨時有。所以自然會有時供過於求；有時又供不應求。好的區域、有很多公共建設的地方也同時會有很多住宅小區或大樓的推出，要注意買的地方會不會供過於求導致價格下跌且難出租！

我買投資物業除了電腦上看資料還是要實際開車去附近看看的，投資市區附近只要去數數有幾座大吊車正在蓋房子的就知道這區的供應量有多少！把地址找出來，然後去以下兩個網站去看看附近有多少新的住宅供應量會在這幾年投入市場。
• http://pdonline.brisbane.qld.gov.au
• https://brisbanedevelopment.com/brisbane-development-map/

幸好不是所有拿到 DA開發許可的都一定會蓋，但是我要挑選好的投資區域當然是要找那些很少開發很難開發的區囉！

第二個重要的 P 就是 Position 地點，每個房地產仲介都會把「Location、Location、Location！」(地段、地段、地段) 掛在嘴邊。這句話據說是英國房地產大亨 Harold Samuel所創造的，1987年他逝世時的報紙上就說她是這句名言的創造者；但也有人說1926年芝加哥就已經有房地產廣告用了這句話；甚至有人說這句話是李嘉誠說的。不過管他誰說的，比起我的 5P法則，「Location、Location、Location」已經過時了！過去這十年來我看到多少地段超好的房產表現也不怎麼樣！這些年來在蓋的哪個新項目地點不好？附近若是鳥不生蛋，鬼才去那邊做開發賣房。

Position 可以說是比Location更精細的地點，也可以說是一種定位。一個好的區也會有分好的街跟不好的街。所以我說 Position比Location更重要，這個地點可以決定未來的租客跟買家是甚麼樣的人，租金跟賣價是如何來定位。

我會建議大家用 www.walkscore.com 這個網站來看看你想買的區域的步行生活指數排名 (The Most Walkable Australian Cities and Suburbs)。過去十年來，悉尼最好步行生活的區域增值比整個城市增值表現要好，通常房價也要比平均高出 20%！墨爾本大學長達十年的研究顯示，容易讓人步行至附近公共設施的區域的居民更健康！隨著人口增長、居住密度增加，人們的後院變成了陽台，越來越多人花時間在附近的餐廳、咖啡廳，而不是在家！

而另一個我所愛用的網站 Microburbs.com.au 則有調查顯示五公里範圍內有 126-175 家商店的區域在過去兩年的增值要比附近只有 25 家商店的區域多一倍以上！

我在講座中也分享了專家們認為最重要的公共設施、被人低估的公共設施還有被人高估的公共設施。像我說學校是最重要的，因為我自己就因為孩子教育已經「施父三遷」了，預計三年後還要為了中學再遷。買房前需要去查察這個區的學校成績排名如何。這些設施的細節及為什麼被低估跟高估我在課程中有分享。

第三個 P 指的是 Product產品，再好的地點錯誤的產品一樣不是好投資。例如一個吸引家庭的好學校學區偏偏買個一房公寓很明顯的是個錯誤。

我常說要把投資房地產看成一門生意，房產就是我們的產品。會做生意的人就是會知道未來客戶需求提前準備好產品貨源。我過去有寫文章就有提到投資房地產就要先考慮未來這房產能租給誰？又能賣給誰？這兩個問題就是我們在選擇產品時最重要的問題！

要了解我們的客戶 (未來的租客及買家)，就要了解這個市場上人口與家庭結構的變化趨勢。這區的居民未來追求甚麼樣的生活方式？他們平均一個家庭有幾口人？他們的平均年收入可以讓他們買得起甚麼價位的房子？

我以澳洲國家統計局的預測資料做出了2026年也就是十年後的家庭結構比例圖，得出的結論是家庭平均人數將會越來越少，大房子將不會是未來的趨勢。

未來十年房產需求趨勢會是在地點便利區域的小戶型中低密度住宅，越來越多的嬰兒潮退休者會選擇大房換小房，選擇維護需求低的退休住宅，最好隨時可以鎖上門就趁還能走得動去世界各地旅遊。關於如何挑選適合這些客群的投資物業，請看我過去的專題文章。

第四個 P是 Price 價格。地點好、產品對，但若是價格買貴了，一樣是不好的投資！之前就說過，買物業要賺錢是買的時候就要賺錢，不是等賣的時候才看看能不能賺錢。我們要買物超所值，不然至少也要物有所值！樓花預售公寓不是不能買，而是別付給開發商幾年後的價格！現在價格競爭激烈，可以買到非常超值的投資物業，我自己今年做的投資都是買低於銀行估價的好價格。

澳洲是全世界地產價格最透明化的國家，只要買家肯做功課，到以下這些網站去查查過去售價，跟自己的物業做點比較，很容易知道自己買的價格是不是物有所值。

• www.realestate.com.au
• www.domain.com.au
• www.onthehouse.com.au
• www.pricefinder.com.au
• www.corelogic.com.au  / www.rpdata.com.au
• www.realestateinvestar.com.au
• http://house.ksou.cn
• http://suburbprice.com

​許多地產投資者都乾脆跑來報名我教三天的「房產從業人員證書班」就能學到估價師跟地產仲介是如何評估市價的，我常常有學生週五結業隔天就打電話或微信告訴我用我教的知識與技能成功的出價買到想買的物業。

我的 5P 法則最後一個 P就是 Potential未來潛力，地點好、產品對、價格值！又是買在良性循環的發展區，最後就看還有沒有甚麼發展潛力能夠讓價格一飛沖天！有些人將會導致房價上漲的特別因素稱之為 X Factor，這就是看有甚麼尚未出現的重大投資會對該地區造成重大改變。

我在房展會的講課中就拿我最近剛投資的區域 Bulimba做實際案例，用我很喜愛的一個網站 www.microburbs.com.au 來調查分析給大家看看為什麼我會挑這個地方。其中我看中它的 X Factor 未來潛力就是政府對於附近走路可達的一個已經停止使用的大型軍營未來的規劃，將會有大開發商將它改造成一個集購物、休閒、娛樂、工作、居住為一起的新生活中心。而這區又是布里斯本最難進行開發的區域之一，供應量非常有限，各項評分又都非常高，是近城區難得會讓我放心投資的好地方，而且我還跟開發商談到非常優惠的價格與條件，都能以低於估價的優惠價格買到好產品，除了因為近城區其他區供過於求所導致潛在出租風險之外，各方面都非常優秀。就連在我講座之後的風水大師講座，大會特邀的賭場御用風水大師鄭大師指著布里斯本地圖在分析龍脈風水時，手都一直指著 Bulimba區域說這區好，真是巧了！

總之，投資房地產是一門學問，做學問就要做功課，從別人的失敗經驗學習怎樣規避風險；從別人的成功經驗學習怎樣不錯失機會。房地產投資前多做點功課總沒錯，只要找到有七八成把握以上的好投資物業，自己的財務狀況又能夠長期持有迎刃有餘，就是趕快出手買下再存錢蓄勢等著買下一套物業！學以致用，才有用！

在經歷過漫長的煎熬與等待，聯邦大選總算是大局已定，LNP 聯盟黨險勝工黨確定繼續執政，但是參議院聯盟黨的席位估計會比解散國會兩院前還要慘，一些改革法案估計不會被兩院通過，政策不確定性很大，小黨不會支持政府的開源節流，澳洲的信用評級還是有可能下降，造成利息上漲等等...

我在大選前看中了一套投資物業，合同放在我手中我一直沒簽，一直等到確認聯盟黨執政有望了我才簽字。雖然不是很看好這屆的聯盟黨能夠有甚麼大作為，但是至少負扣稅政策跟增值稅優惠政策不變，也比工黨執政好，我還是決定依照我之前分析如何挑選好的投資公寓買下這套預售房。我打算把我這套投資選擇的考量跟大家分享，讓大家參考看看我是為什麼投資這套物業。

影響房價的因素我們可以分三個層次：大環境、大區域與當地市場。

 Macro  Level 大環境層次
這層級的因素包括了利率、經濟、薪資成長、消費者信心、政府政策、匯率、海外大事件等等。說實在的，我們的大環境層次並不振奮人心，我們利率雖然是在歷史低點，專家們也預期接下來聯邦儲備銀行會再降息一至兩次，但是若是澳大利亞信用評級下降銀行利息有可能會不跟著央行降，甚至可能還升。我們聯邦政府主要刺激經濟的改革策略為企業降稅也可能受到參議院小黨牽制，對於經濟成長沒有甚麼新的有效手段，所以薪資成長也不會太樂觀。消費者信心相信也受到這次大選結果會有所動搖，政府政策充滿不確定性，匯率應該會走低但中國也在嚴格管制外匯，海外大事件不斷，又是英國脫歐又是南海仲裁案等等。連我都要確定是聯盟黨執政才肯簽約，可見大環境是會影響投資者信心。但是任何時機都有人會投資，也都會有好的投資機會，若是永遠在等好時機可能會錯過好的機會。該出手還是要出手，只要好好評估風險就是了。

至於我們布里斯本區域的供需關係就請看我之前寫的文章：布里斯本的公寓是否蓋太多？ 現在布里斯本市中心五公里的範圍內住了380,000人，而好消息是每年還成長7000人，等於需要每年多蓋3000戶新房！但壞消息是，目前我們在蓋的數量遠大於這個需求量，而且都還是蓋一些錯誤的商品房，不是真正本地居民想要的房產類型。所幸由於銀行縮緊對於房地產開發商的貸款與整個市場的銷售放緩，目前已經有三分之一的開發商放棄了繼續進行它們還未開始動工的項目，而這個數量還會再增加，一些市場關於供應量的數據都是看被批准開發的數字，但是被批准並不代表一定就會開發。在等待市場消化這些房源的過程中，買對的投資物業就變得格外的重要。

Local Level 當地市場層次
​這個層次主要就是供應與需求，還有我們常講的 4P法則：Position (地點)、Price (價格)、Product (產品)、Potential (潛力)，還有 PIE 法則：Population (人口成長)、Infrastructure (設施建設)、Employment (就業機會)。

之前我寫過了關於如何挑選好的投資公寓的分析，提到說要想想買的投資物業要租給誰？要賣給誰？我曾經去上過 Michael Matusik的課程，他把房地產的買家分成六大派，我認為這六大派買家將瓜分未來十年的房產大蛋糕，我們挑選的投資物業若能符合這六大派買家的需求，就會變得很搶手，即使整體市場供過於求，我們的投資物業也會好賣而且價格更高。

1. 投資買家
由於很大比例的投資物業都是租給二十多歲的年輕族群，所以要考慮到這些租客的供租能力，還有合租的便利性。現在的年輕人寧可出門去抓 Pokemon也不喜歡割草維護房屋。他們會喜歡近市區地點好的公寓、排屋、雙併別墅，還有在比較中段郊區的 Dual Key 雙戶型房屋。想買投資物業租給這類租客，建議要購買方便年輕人合租的物業，要有同樣大小的臥房，甚至是套房，有儲藏空間與停車位。

2. 首次購屋者
隨著存夠首期款越來越困難，首次購屋者的年齡也從二十七、八歲拓展到三十七、八歲。他們購房考慮的重點在於有足夠的房間來組成他們未來的小家庭。少數會選擇市區的公寓，買也要買兩房的；中段區域會選擇排屋、雙併別墅或者小房子；郊區會想買大一點的獨立別墅或是能夠分租一部分的Dual Occupancy雙戶型房屋。建議這類型的買家要買能夠收個租客來幫忙還房貸的物業。

3. 升級購屋者
近四十歲到近六十歲的這些人，因為結婚生子的較晚，五十幾歲家裡都還有可能有青少年同住，購買的物業講究有足夠的空間，還有可以改建裝修增值的潛力。這些人若要在市區選擇公寓，會找大面積的公寓；若住到中段區域及郊區，他們還是喜歡傳統的獨立別墅或是能分租的房屋。建議購買靠近大型公共建設的大房子或是便利地點的精品中低層公寓。

4. 大房換小房者
五十多歲至六十多歲的業主，隨著孩子們自立門戶，家中的房間漸漸空了出來，據 Bank West與 Curtin 大學調查顯示有80%的業主未來想要賣掉大房子換成小房住，而且如果可以他們還想要住在原來居住的區域，只是覺得很難找到合適的物業。

他們買房的考量主要是低維護成本、便利、相似的鄰居、原本的區域及較小的小區項目。他們喜歡寬敞的大公寓、連體別墅、Dual Occupancy雙戶型房屋。建議這類型的買家要買的物有所值、不要太大的項目、隱密安靜、安全、有空間接待訪客及孫兒。房門鎖起來就可以出國旅遊去，甚至搭乘幾個月的郵輪旅遊。

5. 退休自住者
年紀更大六十幾歲至七十幾歲，這類型的跟大房換小房者差不多，空間需求更小一些，但是希望所住務業能夠養寵物陪伴自己。

6.年老須照料者
七八十歲以上，可能需要專人照料的老人，要負擔得起，低維護需求，安靜可養寵物。

​很可惜的是，我看到很多之前專賣海外的高樓項目，幾乎都不符合以上本地買家的需求。

我之前投資了兩間 Dual Occupancy的房屋，本來是沒有打算再買公寓樓花的，因為我的投資組合裡公寓已經夠了。但是出乎意料的，我在做了很多研究後又買了一套跟我以前買過的公寓完全不同的預售公寓，而且是一個過去我從來沒有去過的區。

我的一位高中同學自從去年就開始跟我介紹這個開發項目，希望有機會能夠一起銷售，但是我對於Bulimba這個區實在是不熟，一直到了兩個月前終於抵擋不住老同學的熱情邀約，去了一趟Bulimba聽聽他的介紹。我了解到了這是一個很少有華人買家的布里斯本富人區，比起其他近城區到處可見的工程大吊車，這個區基本上看不到正在興建的大型項目。我的老同學幫這個開發商賣了十幾年的物業，從來沒有找過華人代銷渠道，也沒賣給海外買家過，這個開發商專賣本地洋人自住買家。過去這家開發商都是邊蓋邊賣，不需要達到預售條件才蓋。只是這一次市政府要求一二期項目的共用地下停車場與公共設施都要一起興建，所以無法分兩期蓋，才希望找一些投資買家預購少數單位。

主要引起我興趣的是，當他介紹起目前購買來自住的客戶群時，我發現完全符合未來十年房市黃金大蛋糕的主流買家 - 大房換小房者與退休自住者。老同學跟我說，他們那麼大一個來賓停車場，很少有人開車來買房，大多都是附近走路來購買公寓的自住者。他最煩惱的一件事，是看著這些買家的年齡，他都有點擔心交房時這些買家還在不在世 (有點誇大了，但是澳洲老人確實特別顯老)。

我跟老同學說要我推薦項目給投資買家必須要有專業估價師的評估報告，證明售價物有所值。他就請了Land Mark White的估價師評估了每一套公寓的價值還有比較了附近建成與未興建的項目。我也與開發商見了面，發現他們過去十幾年從未找過代銷公司合作過，都是付一般地產仲介 2.5%~3%的佣金。我跟他們說預售樓花就是要讓投資者有錢賺，他們也很認同，同意參考估價師估價讓利給投資買家。他們上幾個項目的預售買家也是跟著他們一個個項目投資，主要也都是因為有賺到錢。

大多數的自住買家還是喜歡看到現房，進去裡面親自觸摸感覺空間大小。所以有些預售買家等到交屋時，遇到就是看上他們務業的自住買家也抵擋不住他們的出價而售出。例如，他們上一個項目在 21 Barramul Street Bulimba，2014年11月預售 $70萬的兩房公寓到了 2015年5月就有買家仲介帶著自住買家花了 $80萬來購買；有一間2015年3月預售$599,000的兩房公寓，在2016年2月也是以$80萬賣給買家仲介帶來的買家。

​估價師很仔細的調查了未來這區與鄰近的區會興建的所有項目，報告中顯示所有批准開發的項目都是很小十幾套的規模，接下來三至五年所有的項目加起來也不超過550套，還比不上市中心的一兩棟高樓。這個區主要是限高三層樓，蓋不了大型項目。所以當地市場層次的供應與需求關係，都是供不應求，不像其他近城區動不動幾千套的供應量。

Position (地點)來說是適合自住的高尚富人區；Price (價格)是物超所值，比起當地百萬以上的別墅，兩房與三房的公寓符合大房換小房者的心理價位；Product (產品)完全受到本地自住買家的喜愛，寬敞的生活空間與可以養寵物的環境，難怪目前大多數買家都是附近鄰居；而且Potential (潛力)很好附近的軍營將被重新開發成為當地的購物娛樂生活中心。

我帶了不少學生前去考察，大家都給予高度評價，紛紛簽下代理協議介紹給自己的貴賓客戶。只可惜開發商只同意銷售少量單位給預售投資者，機會有限。但是未來這個項目大多都是自住者只有少部分投資者，對於保值增值更有利。

我跟開發商要求了除了要售價低於估價之外，還要給十二個月的5%租金保證優惠。若是有興趣了解這個項目，還請在微信上找 paulpshih，我可以找有簽代理的學生給您介紹。

最近在微信上，我乾脆開了個政論群，讓對澳洲政治有興趣的朋友們一起來討論。其中許多網友都提到，怎麼感覺到工黨的廣告鋪天蓋地，自由國家黨好像都沒甚麼在廣告，不是應該自由國家黨比較有錢工黨比較沒錢嗎？

我確實也有相同的感覺，開著車在路上聽澳洲的電台，不斷的聽到工黨的負面洗腦選舉廣告「譚寶總理說他有計畫，我們都記得上次紐曼州長說他有計畫的時候發生了甚麼事！聯盟黨會砍工作、砍教育、砍健保！」

路邊的大廣告牌也是看到工黨的負面廣告。有趣的是，看到一個廣告牌，上面有譚寶總理的相片，大字寫說「Turnbull is cutting further & harder！Cut Jobs！Cut Schools！Cut Healthcare！」(譚寶將砍得更多更狠！砍工作！砍學校！砍醫療！) 然後旁邊兩個人像，分別是前總理艾伯特與前昆州州長紐曼。這兩位真是躺著也中槍，上次州選舉工黨靠著這兩位的頭像貼滿各投票所反敗為勝，這次聯邦大選又祭出來，把他們兩位當票房毒藥使。

我連女兒打開iPad看Youtube卡通影片也要先看到一段工黨的負面選舉廣告說邪惡的銀行現在笑得很開心因為自由國家黨要給他們減稅！

我都忍不住問自己，自由國家黨的廣告哪裡去了？為什麼我要四處被工黨廣告轟炸？

根據以往經驗，大選前的兩週兩黨會將75%的競選廣告經費集中轟炸，之前我們所看到的不過是四分之一的廣告銀彈罷了，接下來才是真的鋪天蓋地。至六月二十一日為止，我們其實可以看到自由黨的正面選舉廣告投入花了 $1,473,717在主要電視台與報紙上，比起工黨的 $418,448正面廣告要多出了超過一百萬澳幣。自由黨主要的廣告都是在強調對於創造工作機會與經濟成長的計畫，工黨的正面廣告「一百個好政策」應該說沒甚麼人看到。

但是工黨的選舉經費大部分都花在了負面選舉的廣告來攻擊譚寶總理與聯盟黨。早在五月底工黨對於負面的選舉廣告投入就超過了它的「一百個好政策」，不要說選民們對一百個工黨好政策沒甚麼印象，我還看到一段影片是記者追問肖頓黨魁要看他能記得幾個好政策，連他也答不上來。至六月二十一日為止，工黨總計花了 $925,931對譚寶總理窮追猛打砲火猛烈。在六月二十日之前，自由黨的負面競選廣告大多只在網路社交媒體上刊登，第一個負面電視廣告「不變的工黨 - 比爾肖頓反對降稅」才隆重登場，花費$75,000。總計工黨的負面選舉廣告要超出自由黨的$312,505近乎三倍！

人家說「好事不出門、壞事傳千里」，負面的攻擊性選舉廣告總是比較吸引大家注意力。自由黨的一位老黨員不解地說，「通常不是都應該先打正面政策廣告然後才攻擊我們的嗎？怎麼那麼早就開始負面廣告了呢？」拜託！甚麼年代了你還指望對手跟你照著以往套路來？

根據 The Australian 日報(6/5/2016)報導，代表全國兩百五十萬工會會員的Australian Council of Trade Unions 向工會會員們徵收了$1300萬的費用，投入了 $3000萬來幫工黨打擊譚寶政府，工會的頭頭們會盡一切力量使工黨來執政，目前還花不到三分之一呢！

我向來是支持政黨以正面選舉的方式競選，你想要執政就告訴我們你要怎樣為我們廣大選民帶來更好的未來！拼命的攻擊抹黑對手只會讓理智的選民看清楚哪個政黨是有計畫改善民生，哪個政黨只想著要打敗對手上位。我看到了上次靠著負面選舉意外執政的昆州工黨政府；我也看到了堅持正面選舉不顧對手負面攻擊的布里斯本市自由黨政府，這次聯邦大選鹿死誰手，我們就拭目以待。

工黨黨魁肖頓在此次大選的誓師大會上宣稱七月二日的選舉日是對於全民健保的公投。他製作了一個拯救健保的網站，還請出了工黨老總理霍克，錄製了一段影片，內容就是指責聯盟黨想要廢除健保，要選民幫助肖頓及工黨拯救健保！

譚寶總理怒斥工黨的大謊言「工黨成員在晚上打電話給澳洲年長的公民，恐嚇他們說健保要被賣出去了！健保要私有化！這是這次大選最大的謊言，它不是肖頓先生唯一的謊言，但是是最離譜的！」

譚寶總理很堅定的說「我要很清楚的說，健保永遠不會被私有化！健保不會被賣掉！現下政府提供的每一項健保服務都會繼續由政府來提供。句號！」

實際上，我很遺憾看到工黨這次試圖「拯救健保」的選舉手段反而可能加速健保的破產。

為什麼我要這麼說呢？因為工黨這次的指責會使得未來沒有一個政府敢去嘗試改善我們的健保制度，健保的營運效率會下降、成本會上漲，而它的持續性與壽命也會受到影響 - 隨著澳洲社會老年化，越來越多的嬰兒潮民眾退休開始不繳稅然後對健保的依賴增加，若不改善只會讓健保雪上加霜。

接下來的幾年，健保制度的主要功能包括它電腦資訊系統都需要升級，而最可行的方案是請私有企業參與。

而工黨根本也沒找到任何的證據說聯盟黨要賣掉健保，它的指責完全是建立於政府對於 Productivity Commission 生產力委員會的一段指示「 Undertake an inquiry into Australia’s human services, including health, education, and community services, with a focus on innovative ways to improve outcomes through introducing the principles of competition and informed user choice while maintaining or improving quality of service」(去研究澳洲的人文服務，包括醫療、教育、社會服務，專注於創新的方法來改善結果，引進競爭的原則、有資訊後的使用者選擇並保持獲改善服務品質)。這是對龐大政府付費系統的檢討，而引進私有企業服務是其中的一個選項。但政府撤掉了這個選項，也從未提起要賣掉健保服務。

就靠著這一點，霍克老總裡就跳出來說這是一個健保私有化的專案小組，自由黨就是想健保私有化。

而工黨的影子醫療部長 Catherine King 被問及是否支持政府邀請私有企業改善健保的電腦資訊系統時，她自己也承認再過四五年是需要看看如何更新系統。

我覺得說起效率，政府拍馬也趕不上私有企業，將電腦系統外包給有競爭力的私有企業要比政府自己來搞要有效多了。可惜這條路就因為工黨要用來政治鬥爭，聯盟黨也把它給封閉不可行了。

工黨：「我們要保衛 Bulk Billing！(看家庭醫生免自費)」

事實：「過去十二個月在譚寶政府下，Bulk Billing的次數要比工黨執政最後十二個月要多出 980萬次！」更多人使用了 Bulk Billing，艾伯特前總理的嘗試請病患自費一部分已經宣告失敗沒有實施，但是工黨還是不放過這一點指出當初譚寶是支持艾伯特前總理政策的。

由於自由國家黨的負面選舉廣告還沒大量出現，我也沒有啥謊言可以揭穿，唯一就是自由黨找了個技工拍廣告被網友質疑那是個演員而不是真的技工，因為他沒曬黑、手太乾淨、杯子易碎、指甲不黑...

但是微信朋友圈中狂轉發了關於工黨要給三萬難民大赦的新聞，如同以往微信媒體的誇大其詞，連「你若當選天理難容」的標題都出來了。後來又傳說工黨澄清沒說過這事，華人網友群起慶賀自己左右政策的力量！

另外還有關於工黨支持 Safe School 反歧視性向的計畫也被寫得令人毛骨悚然，我也保持懷疑態度，我覺得這項計畫應該立意良好是要反歧視反霸凌，要學童理解世間上有不同性向的人，但是教材有點太過火了，自由國家黨要求該計畫不在小學施教，等中學再開始，並把一些角色扮演的教學活動內容去除。由於這是維州工黨政府開始的計畫，又是在工黨吉拉蒂前總理任內開始的，所以許多教會發起了反對工黨的聲音。

每次選舉我都希望能夠呼籲政黨少打負面選戰，希望我們華人選民能夠少被忽悠，理智地明眼地看待每一則新聞，理性的投下會影響我們未來的神聖選票！


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七月二日請大家別忘了投票，今年的選舉規則有變，綠色選票有幾格就要填幾個數字，六格就寫 1至6，八格就寫 1至8。如果想投自由國家黨就在 LNP的格子寫1，然後隨您喜好填寫每個格子，把工黨跟綠黨放最後；如果想投工黨就在 ALP的格子寫1、綠黨就在 Green的格子寫1，每個格子都要填，才不會變廢票。

自由國家黨投票指示：https://www.liberal.org.au/how-to-vote 

工黨投票指示：http://www.alp.org.au/

最近幾次參加了聯盟黨募款餐會都被臨時叫去擔任拍賣師，這個任務真的不容易，尤其是還與拍賣高手布里斯本市闊克市長同台的情況下，自己都覺得自己是關公面前耍大刀。為了支持聯盟黨發展經濟，我即使在台上主持拍賣，自己也都自己加價買下一樣東西，自嘲說「當助選拍賣師沒錢領不用說，還要倒貼贊助！」

我在主持Rankin區聯盟黨候選人歐菲雅拍賣的時候對著全場歐菲雅的朋友說，我們舉手競拍不只是支持我們的朋友打一場艱難的選戰，這是為我們、為我們下一代的未來在投資，希望能夠讓聯盟黨的聯邦政府有機會推動他們的政策，將餅做大，發展經濟。

上週又拜讀黃若先生大作，裡面提到澳洲正面臨著全球經濟放緩、中國買礦需求下降的現況，若是在聯盟黨前總理霍華德時代還有財政盈餘倒也還能夠一邊把餅做大同時又重新分配所得，但是在工黨陸克文與姬拉蒂兩位前總理六年在位期間的大肆揮霍，澳洲政府目前總欠債是 $752,305,000,000，光是利息也是個天文數字，我們兩千四百萬人口，包括剛出生的小嬰兒，每人平均分攤下來就是 $31,346的債務。

工黨提出了較為普羅大眾的政策，工黨黨魁肖頓提出了一個大幅削減賦稅優惠的大計畫，其中包括了增加香菸稅、減少高收入者退休金免稅額、改革負扣稅、將增值稅50%免稅額砍半等等，並反對將公司稅降低於27.5%而且只限於兩百萬營收以下的小生意可以降公司稅。這樣自己掰手指算一算，就很高興地算出這樣加稅與減少投資優惠，能在未來十年增加國庫150億的財政收入，完全不考慮這些政策會如何影響投資與經濟，會如何減少真正稅收，就覺得自己有錢了可以狂開選舉支票！

工黨認為刺激經濟的做法就是要花錢、給補助，這樣大家有錢可以花就能夠發展經濟。已經宣布端出的「選舉牛肉」就包括了改進學校設備、增加低收入家庭的福利補貼、增加新家庭的育嬰津貼等等。黨魁肖頓如同散財童子一樣巡迴全國各地開選舉支票，五月二十日新聞鏡頭捕捉到肖頓對著工黨支持者們說了一句「You can put that on the spend-o-meter, that's another million!」(你們可以把那個再記到我們的花費錶上，又是一百萬！) 花錢花錢再花錢！

財政部在同一天公布了他們的評估，說目前聯盟黨通過但被工黨擋在上議院不通過的政策原本可以創下 $18 billion開源節流。而工黨只從預算中找到了可以改善的 $16 billion (其中包括$14 billion的增稅與$2 billion的節約)。工黨能做的開源節流一開始就輸聯盟黨 $2 billion，而選戰開打這四個禮拜以來，工黨已經宣布了 $12.7 billion的新開支，比起聯盟黨開出總計不到 $1 billion的新選舉支票，整整多了十倍以上！這錢也不曉得要從哪裡生出來？

黨魁肖頓在5月11日被採訪時為它們接下來十年花費 $37.4 billion改進學校設備的政策要套上促進經濟增長的光環，引用了史丹福大學的經濟學教授 Eric Hanushek報告說「只要進行了這些改變，立即就會有 2.8%的改善！」而隔天 Eric Hanushek教授就出來打臉，他說經濟增長是會來自於教育的成果而不是教育的花費！而且 2.8%的改善他說的是八十年的結果，所以就是2095年，真是一個百年樹人的計畫！
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事實上如同我上次比較兩黨政策時說的，兩黨都增加了對教育的投入，只是工黨承諾要花更多！兩黨都會減公司稅，但是聯盟黨的計畫更宏大。

兩黨的政治人物都是很會玩政治，都有被抓包說現在講的話跟過去講的話不一樣。在這資訊年代，媒體不但能夠翻出舊報導，還能影音重現，我都為政治人物覺得可憐。之前工黨抨擊譚寶總理為了當上總理放棄了過去的理念與原則，而這次工黨黨魁也被翻了舊帳，肖頓在2011年8月23日於國會中說道：
「降低公司稅會增加國內生產與國內投資，更多的資本投入代表著更高的效率與經濟成長，這也會帶來更多的工作與薪資增長」

如今肖頓一再的說降低公司稅是給大企業送錢，但忽略掉聯盟黨政策下先得利的是年營收在一千萬以下的中小企業。在2016-2017財政年度，870,000小企業與它們340萬個員工將會從公司稅降低到27.5%獲益。若是聯盟黨得以連任，接下來十年三百萬家企業與一千萬員工將會從這個公司稅改革中獲得好處。

此時，六月三日，前任的工黨國家黨部會長 Nynuggai Warren Mundine 站出來透過The Daily Telegraph發表意見：

「工黨過去明白要維持住公共服務例如醫療與教育，關鍵在於經濟成長。也明白說企業透過投資與創新帶來經濟成長。這也是吸引我積極參與澳洲工黨的原因，讓我最終成為全國黨部會長。

但是如今工黨不再明白事理了，叫公司減稅為「$50 billion的送錢」是胡說八道。這$50 billion是將用來創造更多的工作、更多的投資、更多的創新、更多為自己退休做準備的人的收入、退休金與小生意業主」

我知道其實工黨裡面有很多懂得生意的人，但是以工會為主導的這個政黨裡，有生意頭腦的這些人處於弱勢。我為這位敢站出來反對黨政策與論的前會長 Warren Mundine喝采，他是一位澳洲原住民，在2012年退出工黨，被當時的艾伯特總理任命為澳洲政府的原住民事務委員會主席。

​他也討論了負扣稅的改革，一篇他投稿媒體的文章上面替譚寶總理說話，提到譚寶總理被 ABC電台的左派主持 Jon Faine向總理抗議，說他的孩子買不起房。譚寶總理回他「你應該幫助他們，一個像你一樣的有錢人，你應該可以為兩代平等付出一點」Jon Faine確實是個有錢人，納稅人為他的薪水付出 $30萬一年，我也同意總理的看法，他可以幫助他的孩子而不光是抱怨。

來自於11個兄弟姊妹窮苦澳洲原住民家庭的 Warren Mundine先生提到了他是怎樣從勞工最底層一步步爬上來的，他的第一個家是個帳篷，後來父親貸款買了個房子，父母住一間，姊妹們住一間，祖父母擠一間小房間，他跟他的兄弟們睡在陽台上的一張單人床。長大後住的是政府廉租房，然後他白天工作晚上打工周末打零工，再加上父母與岳父母的幫助存錢，在1979 年買下一套 $34,000的房子，離市中心50公里，每天花三小時去稅務局上班。六年後賣了 $51,500，房地產幫助他向前進。如今同一套房子價值是原來的十倍，這證明了房地產是如何幫助工薪階層的人民創造財富。

他說擁有自己的家園是澳洲人的夢想，而如今這個夢想還要包含擁有投資物業，投資物業幫助許多人擁有了家園。沒錯，我也一直認為首次購屋者 First Home Buyers 應該都要考慮如何成為租房投資者 Rentvestor，一邊投資物業租給別人一邊自己也租物業自住，未來才有能力買自住房。

Warren Mundine先生說討論到底負扣稅政策與增值稅優惠政策是幫助富人多一點？還是窮人多一點？是沒有意義的，像他一樣的勞工階層人民不應該計較說別人賺得比自己多或別人多節稅。他說他成長過程中周遭的人不在意誰擁有更多，而是為自己與家人的未來去拚搏。勞工階層的道德價值觀應該不是去忌妒他人或覺得自己應該從富人那邊獲得更多。勞工階層的道德價值觀應該是努力工作，自給自足，養家活口不靠救濟。

他說所謂的社會公平正義是澳洲人所追求的，而這個公平也包括了讓所有澳洲人都有機會透過房地產投資積累財富而不被政府給阻擋。

​我看完他的故事覺得實在太勵志了，這才是勞工黨的精神。我大學時期也曾經是工黨黨員，就好像現在最新民意調查顯示24歲以下選民有61%傾向工黨一樣。極左跟極右理念都對澳洲社會沒有好處，我覺得以現在的經濟狀況，還是中間偏右好一點，還是要支持聯盟黨。

現在的澳洲首富從礦業女首富變成房產業首富，這很明顯地看得出來房地產建築產業是現在經濟重要支柱，以直接聘僱人員來說也是全澳洲第二大產業。我們的經濟現況不允許我們去讓工黨冒險。而我們的昆士蘭工黨政府也正準備向海外人士動刀提高印花稅，這除了讓我懷疑昆士蘭工黨財政部長的數學能力之外，又體現了現下工黨殺雞取卵的習性。

我最近寫這麼多政論文章，很多人看到我就說叫我出來選舉。我心裡其實是失望的，國家興亡匹夫有責，我就算去選舉還當選了也不過又多了一名政客。我花時間收集資料寫這些文章是希望讓我們華人朋友也能夠了解澳洲的民主制度與政治對我們的經濟與生活會有甚麼樣的影響，希望有投票權的華人朋友們能在七月二日看清兩黨政策而做出正確選擇，沒有投票權的華人朋友也一樣能夠影響選情，有錢出錢有力出力支持自己覺得應該支持的政黨。

根據五月六日的 The Australian日報報導，代表全國兩百五十萬工會會員的Australian Council of Trade Unions 像工會會員們徵收了$1300萬的費用，投入了 $3000萬來幫工黨打擊譚寶政府，工會的頭頭們會盡一切力量使工黨來執政。一百位 CFMEU工會成員因為擾亂建築行業導致建築成本高漲而被告上法庭，但是工黨還是在工會的指使下阻擋政府成立 Australian Building and Construction Commission來管理工會在建築業的過份違法行為。我每天開車上班聽電台、看臉書都是鋪天蓋地的工黨廣告，其中有很多不實的負面選舉內容。我就覺得為什麼大家很少聽到兩黨傳達正面選舉政見，所以才會出錢出力支持老是受到攻擊的聯盟黨，因為我比較認同它的經濟策略。

工黨有工黨好的政策，聯盟黨有聯盟黨好的政策，我也沒希望聯盟黨一黨獨大，但是需要能夠有個能夠完全執政的政府好好地為人民做事，有個雖然敗選但是能夠重新反省輸在哪裡的反對黨替人民監督政府，而不是玩政治阻擋法案的推動。大家可以支持自己認同的政黨，可是我還是希望聯盟黨能有機會再執政一任，減少國債發展經濟降低失業率。聯盟黨執政以來，出口增加了17%、服務出口增加了21%，出口貢獻了我們 3.1% GDP成長的一半；失業率從去年的6.2%降低到5.7%，去年一年就增加了300,000份新工作 (其中一半在聯盟黨執政的NSW)，是2007年以來增加最多工作崗位的一年。我希望這一切都能繼續往好的方面發展，請大家好好考慮後投下您神聖的一票！

筆者不明白，為啥提高GST行不通，政客們就拿負扣稅和養老金開刀。要想國家財務狀況徹底改善，根本上是要促經濟，拉內需，保就業。這是長期需要做的事。

四年內我們換了四個總理，那一個上臺都說要經濟發展，可是國內經濟環境每況愈下，政客們只顧自己加薪和海外旅行，對老百姓的生活疾苦置若罔聞。

以前澳洲靠中國，礦業繁榮。去年以來，中國產業轉型，資源需求銳減。好在澳洲推出了促進投資移民的政策和中國國內資金外流，促進了澳洲的房地產市場，所有和房地產有關的行業都受益匪淺，比如地產仲介的隊伍一夜間欣欣向榮起來了。

現在政客們拿負扣稅開刀，意在打壓房價。然而，和房地產相關的所有行業首先會受到全面打壓，我們的經濟會陷入無增長點，無領頭羊的停滯狀態。接下來，所有受負扣稅恩澤的人（主要是年收入少於8萬的工薪階層）都會受到損失，我試問，難道每天朝九晚五打拼的勞苦大眾就是稅改的最大受害者嗎？難道所謂的公平稅制就是讓工薪階層多交稅養懶人？

澳洲本土製造業舉步維艱，比如國家本來是出汽車的，現在為啥不生產了，就是因為成本，尤其是人工成本太高。今天美國大部分州的最低工資是少於10元的，可澳洲的最低工資是17.29，高了70-80%。你如何和人家競爭，更別說和廣大的發展中國家競爭了。難怪網購盛行，因為就算是加上快遞費，國外的商品還是比國內的便宜。

高工資使國內企業承壓巨大，為了生存，大的企業一方面裁員，一方面把業務移到海外或外包。一些不得不在國內生產的大企業（如礦企）就不得不聘外勞來。同時小的企業不敢擴張，保守經營。那怪一些商店週末或節假日寧願關門，也不聘人了。

高工資也嚇退了國際企業和海外投資，也抑制創新型的新企業誕生。這勢必導致失業率上升。 我對澳大利亞2016年1月份失業率跳升至6% 一點都不感到奇怪。

失業的人都去拿福利，加上年老者、殘疾人和養孩子的人，使我們的福利支出與日俱增。難道我們非得對外舉債，靠犧牲下一代澳人的利益才能過活嗎？為啥眾多年輕力壯的澳人不願打工掙錢，而是依賴眾多的福利過活，政府不應該先檢討一下當下的福利政策嗎？難道醫生、護士、老師等專業人士，他們對社會的貢獻遠遠超過普通老百姓，他們就不應該多得到些嗎？

任何一個國家，要想國泰民安，就要鼓勵所有的國民：有力出力，有錢出錢，不要養懶人（他們只會等+靠+要），造成社會分配不公。如果你的收入分配制度真正能讓勞動者多勞多得，不勞不得或少得，我想會有更多的國民會加入就業的隊伍，我們的勞工工資就會下降，這樣一來，企業就願意多聘任員工，我們的經濟就有了發展的前提。

2015年4月16日上屆總理亞伯特被問到會不會否決負扣稅改革時說：“會”。他還說“我想對那些到處找方法增稅的人說，我們真正想做的是控制我們的支出。澳洲沒有稅收過低的問題，只有支出過高的問題，這是前政府遺留造成的。”

住房產業協會（HIA）的行業政策執行總監Graham Wolfe稱，限制住宅房產享受負扣稅將減少房地產投資。他說廢除住宅房產印花稅應該是與房產相關稅改的重中之重。

澳洲歷史上曾經嘗試過取消房地產負扣稅和折舊抵稅，但不久就取締了，因大失民心：不僅投資者會大幅減少，市場上出租房的供應和營建業將會受到影響，房租將上漲。結果最倒楣的還是老百姓。租客可比投資者多多了，他們的選票力量讓歷屆政府都不敢輕易在這個敏感問題上動刀。

據統計，澳洲政客手上也有不少投資房，他們自然也不願意放棄負扣稅和折舊抵稅這塊香餑餑。

我們姑且看看身邊的兄弟，以前紐西蘭人爭先恐後地往澳洲跑，現在相反了，好多澳人跟隨紐西蘭人跑回塔斯曼海峽那邊去了。一家跨國公司的老闆道出了原委：“澳洲的稅制不如紐西蘭好”。澳洲萬萬稅（多而雜）是出名的，以前打拼的勞苦大眾因為還有負扣稅，開始多交點稅就認了，因為還能靠投資房的負扣稅，年底能拿回點損失。現在如果沒有了負扣稅， 誰會願意白費工夫多交稅來幫政府養懶人和閒人？
紐西蘭以前沒有增值稅和印花稅，也面臨著中國人來跨國買房，使國內房價暴漲的問題。然而紐西蘭政府沒有以犧牲現有的投資者利益為打壓房市的前提。而是採用其他手段，如兩年內買賣房屋交增值稅（打壓投機），降低買房貸款比例（減少發放房貸）和新買房人必須提供紐西蘭稅號或公開海外財務狀況表等（保護國人利益）。

澳洲政府是三級政府，比紐西蘭多了州級別政府，然而我們的政府比人家高效或高明了嗎？為啥不從控制開支（精簡機構，削減福利），提高國家的競爭力和吸引海外投資，促進經濟發展入手？我認為這比拿負扣稅和養老金開刀高明多了。後者只能是拆西牆，補東牆，獎懶罰勤，造成社會分配的更加不公。
最後，聲明筆者不是反對負扣稅和養老金的改革，而是希望稅改能夠不針對那些勤勞誠實的勞苦大眾。因為我們還有相當一部分年收入超過百萬億萬而不交一分錢或交稅少得可憐的富豪和跨國公司的存在，還存在著廣泛的現金交易，還存在著稅收分配不公，使用不當的問題。如果這些問題不加解決，單純地拿投資者，年老者，打工者，工薪階層開刀，未免是長久之計。筆者更不想看到因為負扣稅的減少，而帶來房租的上漲，導致通貨膨脹，給本來停滯的經濟雪上加霜，給我們國家的前途蒙上陰影。

2016年3月3日主流媒體報導，現任譚博政府明確表示，與負扣稅的改革劃清界限，也就是說，執政黨不會進行負扣稅的改革。

這對於大多數有投資物業的人來說，無疑是個好消息。然而筆者想強調的是：這對於廣大的租客也是一個好消息。2013年時澳洲租客的數量比1981年租客的數量翻了一番，其中單單住在私人投資物業中的人數就達到450萬。今天這個數字還會提高。
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住房短缺是澳洲長期面臨的一個難題，而政府的公房是如此的有限（請見下圖，最下面的虛線是政府的公房供應量。而倒數第二條虛線代表的私人投資物業是政府公房數量的2-3倍），因此私人投資物業是對老百姓的住房生活一個必要的和有益的補充。

如果開展負扣稅的改革，私人投資者由於自身稅務利益的瞬間消失，必將提高房租（這恐怕是房東僅有的幾個權利之一）。工黨恐怕忘記了關於負扣稅有幾個事實：

- 1985年當政的工黨財長Paul Keating 首先提出引進負扣稅，意在對付黑市租房市場（繞過仲介自己租，相當於現金交易）；
- 1986年工黨又撤銷了負扣稅。但沒過多久，1987年又趕緊放回去了。因為發現房租市場反應敏感，尤其是悉尼的，房租升了不少，租客哀聲怨道；
- 自那以後幾乎每次大選前， 兩黨都有關於負扣稅的口水戰。

除了房租上漲外，負扣稅的改革還會大大打擊房地產和相關的產業。比如在只有新房才能享受負扣稅的前提下，投資者會願意繼續投資新房嗎？因為誰都知道，今天的新房到了明天，它就是舊房了。也就是說，只有第一任業主才能享受負扣稅，將來他賣房時，就會面臨售房困難的風險，因為繼任的業主無法享受負扣稅，他的投資回報會大打折扣，投資風險會大大提高。

如果投資房市場萎縮，或許投資現房，如單元房的房價會下跌。有人估計是2%，也有人估計是6%，然而這會解決首次置業者的購房難題了嗎？如果首次置業者沒有一個長期穩定的收入，任何銀行或放貸機構會給他們提供貸款嗎？對於一個單純依賴福利而不思自食其力的人，你會指望房價有朝一日會跌到他也能買得起房嗎？

統計證實，房地產和相關的產業是礦業之後，支撐當今國家財政的支柱。如果房價真的下降，房產投資者只會觀望或止步，誰會相信建屋市場會長盛不衰？廣大的建築工人和房地產從業人員會加入到製造業等行業的失業大軍中，無疑會給我們的福利系統雪上加霜，我們國家的財務狀況改善只能是一句空話。
 
2016年3月15日財長Scott Morrison清晰地表示2016年預算很難推出個人和公司稅減稅，儘管他最近幾個月都表態減稅是他的最優先選項。他還說預定在明年廢除的赤字稅還是一個目前為數不多的減稅項目。

Morrison說為減稅提供空間的最佳方式就是提升經濟增長，所以2016年預算案的重點將放在提升經濟增長上。

大家恐怕注意到今年政府加大的基礎設施的投入，道路和交通建設首先在全國範圍內大張旗鼓地進行著。此後，教育、醫療等領域也會廣泛受益。那麼這些投入的錢哪裡來？筆者重申國家需要開源（開發新的增長點）和保源（保房地產和不可能大幅減稅），更需要節約（堵住福利漏洞），讓那些真正有需要的人受惠。

繼礦業之後，房地產成為近一兩年來政府的搖錢樹，比如悉尼和墨爾本房市的火爆，極大地促進了當地的稅收(如房產產權過戶稅）。我們知道任何市場不可能永遠火爆下去，到一定時候，肯定會出現回檔。筆者認為工党提出的負扣稅的改革是沒有必要的，因為澳洲的市場是高度自由和市場化的，作為政策的制定者，是不需要引入富有爭議的不必要的人為干預，而應該與時俱進，謹慎行事。

當今市場是瞬息變化的。近年來，投資者申報的負扣稅總額也呈現下降趨勢。這是因為世界範圍內銀行的利率在逐年下降，有些國家甚至出現了負利率。因此投資者付出的房貸利息大大的減少，而租金收入在逐年提高。因此占房產投資者主體的工薪階層其實每年個人的抵扣稅額度是每年下降的，也就是說，這些勞動階層在不斷地多交稅，並且這一趨勢會持續下去。工黨提倡的負扣稅改革的成效是過時的和被誇大的。

要提升經濟增長，除了要保護現有的產業（如房地產等），政府已經在廣泛宣傳科技創新。因為只有產業轉型，才能獲得發展的動力和利潤。我們需要更多的高新企業和跨國企業，來擴大就業和經濟增長。
經濟增長需要一個長期積累的過程，然而對於罰懶卻是可以雷厲風行。我們現有的福利體系存在著漏洞，使得一些人有藉口不努力找工作。

澳洲新聞網人類服務部的檔顯示了人們不想工作的原因，其中，一名58歲男子因為想打高爾夫所以不想工作，一名23歲男子拒絕每天工作多於3小時。

Newstart Allowance福利體系的一漏洞每年花費納稅人75億澳元，每兩周就要給單身人士523.4澳元的補貼。這一漏洞可使接收福利的人拒絕潛在的工作，並要求豁免，以免被禁止獲得8周福利。逾70%的福利受惠者都利用這一漏洞，以各種理由拒絕工作。

就業部長Michaelia Cash稱，國會的一份議案有望終止這一漏洞。但該議案目前遭到綠黨和工黨的反對。為啥每每遇到填補福利體系的漏洞時，當政者到會遇到重重的阻力？還不是因為福利受惠者手中的選票在興風作浪？
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澳洲是高度民主的，然而這也帶來了效率低下，社會資源浪費的弊端。如福利漏洞，每年花費納稅人75億澳元的錢本來是可以用來促經濟，保就業，現在卻被少數人利用，難道我們真的無可奈何，束手無策了嗎？讓我們對接下來的政府舉措拭目以待吧！



 

昨晚碰巧有時間看到2016聯邦大選兩黨總理候選人的電視辯論，看完之後深深覺得咱們的譚寶總理 Malcolm Turnbull 口才有待加強，工黨黨魁肖頓 Bill Shorten 不愧是最擅長選舉的黨派領導人，砲火十足，明嘲暗諷，沒提出甚麼政策但是攻擊力破表講話連個嗑巴都沒有。譚寶總理除了背得滾瓜爛熟的幾句此次競選主軸金句說得很順以外，又想要表達執政的計畫，又想要攻擊對手，又要防守，忙得疲於招架。我覺得譚寶總理表現差強人意，可惜了聯盟黨的執政藍圖與計畫。

這兩位政黨黨魁普遍都被民眾認為是不值得信賴會在背後下黑手的政客，工黨黨魁肖頓先後在吉拉德幹掉陸克文總理然後陸克文再拉下吉拉德總理的宮廷政變鬧劇裡扮演著左右政局的幕後黑手；譚寶有樣學樣，也同樣發動黨內政變把艾伯特總理拉下台，自己坐上總理寶座。這次肖頓是卯足全力要拚了，人家譚寶學他搞政變都當上總理了，他兩次出手主導工黨換總理大戲，都還沒當過總理，要是這次還輸，恐怕連工黨黨魁位子都不保。為了勝選，不斷抨擊譚寶總理只是照顧最富有的在金字塔頂端的人民，然後自己選舉支票猛開，也不知道錢要從哪裡來？

譚寶總理當家方知柴米貴，考慮研討各種政策方案，好不容易推出今年的聯邦預算，希望振興經濟，不惜拿在金字塔頂端的高收入民眾開刀，想透過扶持中小企業的發展來增加就業率發展更多產業。聯盟黨是有對未來完整的執政計畫，但是在打選戰方面還真是要像工黨學習學習，人家是先想辦法執政了再說，瞻前顧後的考慮澳洲長遠發展計畫若輸了選戰啥也不用提。

為了讓華人朋友們也能更好的了解兩黨的政策，在這次聯邦大選做出選擇，我來為大家分析一下兩黨重要政策有何不同：

以上是目前我所收集整理的兩黨政策，接下來在大選前的這幾周還會陸陸續續有更多政策的宣布。工黨目前好像是有用不盡的鈔票似的，四處宣布更多更花錢的政策。我想最後以我從1991年跟著父母移民來到澳洲到現在的政府負債情形來跟大家說明一下為什麼大家一般都認為經濟不好負債太高時要選聯盟黨來救經濟，等經濟好有盈餘時要選工黨來發福利：

1990年工黨霍克總理執政時期：負債佔 GDP的 4%。

1993年工黨基廷總理執政時期：負債佔 GDP的 12.4%。

1996年工黨基廷總理執政時期：負債佔 GDP的 18.1%。

1998年聯盟黨霍華德總理執政時期：負債佔 GDP的 11.6%。

2001年聯盟黨霍華德總理執政時期：負債佔 GDP的 5.1%。

2004年聯盟黨霍華德總理執政時期：負債佔 GDP的 1.2%。

2007年聯盟黨霍華德總理執政時期：負債沒了，盈餘佔 GDP的 3.8%！

2010年工黨陸克文總理執政時期：負債佔 GDP的 6%。

2013年工黨吉拉德總理執政時期：負債佔 GDP的 12.8%。

2016年聯盟黨譚寶總理接替了艾伯特總理執政：負債佔 GDP的 18.9%！

以上除了艾伯特總理執政時看到了負債的進一步上漲，雖然他宣稱若是工黨執政會負債更多，但是他也被逼下台了。我覺得整體來說還是聯盟黨執政對經濟對控制負債比較好，譚寶總理剛剛上任一年多，對於澳洲的經濟發展其實也有做出貢獻了，零售業績有成長，失業率有下跌。我覺得在現在這種經濟局勢下，應該要至少再給聯盟黨一任的執政機會，振興經濟與景氣。聯盟黨有不少的計劃要實施，開源節流同時要幫助中小企業壯大。工黨除了花錢花錢再花更多的錢，收入從哪裡來還都是個謎。

聯盟黨說這次的選舉是有關經濟與就業，工黨說這次的選舉是您有選擇的權利。您會怎麼選？

我一直還蠻喜歡拜讀昆士蘭日報與地產報楚天與黃若的大作，若有時間看中文報紙，這兩個專欄是我必讀，尤其是對澳洲時事財經方面的評論。2016聯邦大選將在7月2日由兩黨一決勝負，我也特別追讀了「楚天：房地產綁架選舉」與「黃若：聯邦大選初探：兩黨政策PK」，我有些看法與前輩不謀而合，也有些自己的解讀，今天就來講講我的觀點。

楚天先生說很多人喜歡把澳洲選舉看成又一次的「窮人與富人的戰爭」(Class War)，他不完全同意這種說法。但是我想每次澳洲選舉富人支持自由黨、窮人支持工黨的態勢還是很明顯的。就算是「誰是窮人？誰是富人？」很難有個標準界定，但是兩黨自己與支持媒體就有意無意的去煽動又一場的「窮人與富人的戰爭」，尤其是工黨做得最為明顯：「Malcolm and his millionaires」 (總理與他的富豪們) 特別就要把總理塑造成一個不知民間疾苦、只偏向富豪財團的形象。

選舉政治一種常玩的基本手法就是區分選民，形成對立，各自拉攏自己的基本盤，然後爭取中間選民擴大票數差距贏得選戰。台灣就是把選民先分成本土與外省、獨派與統派，形成綠營與藍營，藍綠相爭。澳洲沒辦法玩統獨之戰，雖然也有想把澳洲從英聯邦屬國變成獨立共和國的民意，但是這種意識型態並不強烈，炒熱不起來。澳洲的兩大政黨只好玩 Class War搞搞​「窮人與富人的戰爭」，正好工黨的後台主要是工會，聯盟黨的後盾則是企業財團，這種勞方與資方的對立，一點就著，搧風點火下，戰火能蔓延全澳洲。

擅於選舉的工黨特別會利用人們的「仇富心理」來設局攻擊聯盟黨，澳洲向來有 「Tall Poppy Syndrome」(高罌粟花症候群) 的問題，由於移居至澳洲和紐西蘭的移民，普遍相信每一個人不論出身富貴或寒微，都應該受到敬佩和尊重。他們普遍有一種「平等主義」待人態度，這個意識，在澳洲人怎樣地看重集體談判權和工人權益這兩件事上，表露無遺。當任何一個人在澳洲社會上達到某程度上成功的時候，容易惹來社群中不約而同的批評。澳洲人比較喜歡支持處於劣勢的弱者，也就是所謂的「Under Dog」(敗犬、劣勢者)，喜歡看到出身平寒草根的人歷盡艱辛然後成功。這一種反勢利的態度，很可能源自澳洲人對英國人階級觀念的反抗，澳洲人普遍不認同「出身決定一切」的理念。

當初 Malcolm Turnbull 取代 Tony Abbott 帶領聯盟黨成為澳洲總理時，工黨上下幾乎是感到絕望，因為譚寶總理並非是聯盟黨裡的極右派，他左傾到接近中間，工黨都還擔心連工黨自己的支持者都會被他拉去。雖然Malcolm Turnbull算是政治人物裡面數一數二的富豪，但是他幼年父母離異，母親帶走大多數家產，他是由單親父親所帶大，靠著成績優異的獎學金一路完成學業，先在銀行做事再成為一位律師。後來1994年靠著合夥創立 OzEmail (曾經澳洲最大的網路服務商)，而創造巨大財富，白手起家的故事也算是符合魯蛇翻身從 Under Dog變成Top Dog的澳洲人喜好。

但是工黨內有高人，逐步的扭轉譚寶總理形象，先是說他為了成功逼宮艾伯特前總理取得政權向極右保守派妥協，延續極右派政策，改變了自己種種偏左的立場，讓中間選民對他失望，覺得聯盟黨換湯不換藥，推了另一個人出來還是延續艾伯特前總理的政策。再來開始塑造譚寶總理富貴已久忘了初衷的形象，說他都只是在照顧有錢人跟大財團，專砍醫療跟教育的預算等等。媒體在選用譚寶總理與工黨黨魁Bill Shorten肖頓的照片時，很不約而同的都是讓譚寶總理顯得驕傲得志，工黨黨魁肖頓卻是愁眉苦臉一副憂國憂民的模樣。我只能說肖頓額頭的抬頭紋實在是太適合扮演愁苦人民的角色了！

其實被說成是偏向有錢人與財團的聯盟黨 (自由國家黨)，一直也沒有標榜說自己只顧富人利益，不顧民間疾苦。相反的這幾次的聯邦預算，都還向「自己人」- 有錢人開刀，來將預算赤字要回歸盈餘。2014/2015 財政預算就加了個三年的臨時預算虧損修復稅，向年收入在18萬以上的人多徵收2%稅金。這次還對一些可以利用退休金節稅的富人們做出了限制與提稅，來要降低財政負債。但是工黨與支持媒體很不買帳，還有新聞標題說「總理給自己減稅，一般民眾啥也沒有！」其實這只不過是政府想維持承諾，三年後將十八萬以上收入的 2%臨時額外稅給取消，就被說是幫自己減稅。

譚寶總理他在剛就任後在媒體的逼問「會不會取消 Negative Gearing」、「會不會增加 GST」等尖銳問題下也表示，「Nothing is off the table」他覺得甚麼都可以考慮，他不想要因為承諾不改這個不改那個而啥選擇都沒有。他與執政黨總是要去研究如何改善政府的財政負債問題，如何發展澳洲經濟成長。在各方面就顯得處處挨打，沒有作為，默默地想要推出個可行的聯邦預算案，獲得連任施政的機會。

這次工黨黨魁的第一次大殺招就是在今年二月份率先祭出「改革負扣稅與增值稅優惠」的政策。

憂國憂民的比爾‧肖頓黨主席表示工黨計畫要改革稅務優惠，要把錢用到醫療與教育，並帶來住宅市場的居住正義與公平。其實這個時候執政黨也已經有表示出要改革限制負扣稅政策的苗頭了，工黨搶先出擊，讓執政黨不得不暫緩宣佈自己的改革方案。

工黨與媒體開始把利用負扣稅政策的投資者講成罪大惡極，是澳洲房價被推高的罪魁禍首。說得好像只要改革了負扣稅與增值稅減免優惠，澳洲住宅市場就才會有公平與正義，首次購屋者才能夠有機會買得起房子。政府用來補貼投資者的預算就能被拿來補貼醫療與教育。

其實兩黨都是知道澳洲政府欠錢，需要動刀改革，本來都有意想要動一動負扣稅政策，但是工黨政策一掀出台，聯盟黨內部也開始有很多聲音說這時候只能堅決反對負扣稅政策改革，不能隨工黨腳步了。這才變成聯盟黨堅持將不碰負扣稅與增值稅減免優惠。

聯盟黨在五月八日推出聯邦預算時，為了表示也是有要替民眾減輕負擔，把中收入納稅人的 32.5%啟征點從$80,000提高到$87,000，意思意思的幫中等收入的選民減稅了約$300。然後這次聯邦預算最大的贏家就是中小企業，種種的利好政策顯示著政府希望幫助中小企業發展企業的決心，例如逐步調降公司稅讓澳洲從中小企業開始到全部的企業都能更有競爭力，還有讓購買 $20000以下生財設備可以直接抵稅等等。主張只有澳洲的中小企業賺錢了才會帶動澳洲經濟發展，聘雇更多員工，改善澳洲財政。

工黨則表示要把自由黨想取消的$180,000以上收入者的2%臨時稅固定下來，繼續劫富濟貧。正巧，一個在ABC電視上參加聯邦預算問答的民眾問了聯邦小生意部長一個問題，正中工黨的心思：

Duncan Storrar，一位據稱是澳洲最低法定薪資的勞工、一位納稅者與父親的民眾，在電視上面是這樣說的「如果你提高我的免稅額，那會改變我的生活。那代表著我能夠去跟我的小女兒們說『爸爸這個周末還有剩下錢，我們可以去看電影』有錢人的甚至不會注意到它們的免稅額提高。為什麼我沒得到？為什麼他們得到了？」

Kelly O'Dwyer 聯邦小生意部長回他預算都是關於平衡，現在的重點是我們要先把「派」給做大了，大家才有得分。她還提到了這次政府的稅改可以讓一些小生意業主，例如有個咖啡廳的老闆就跟她說他們的的年營收剛剛超過兩百萬，這次的稅改可以讓他們能夠投資一台 $6000的烤麵包機，讓他們在顛峰時段能夠服務更多的客人，賺更多的錢請更多的員工！​

結果這段對答播出後引起了很大的迴響，Duncan Storrar被媒體塑造成新的「國家英雄」，因為他符合了澳洲人偏向的 Underdog，他說出了廣大民眾的心聲！

而廣大網友也開始尋找那台傳說中部長的「$6000烤麵包機」：​

還有一位網友 (一位工會成員) 在 Go Fund Me網站上開始為 Duncan Storrar 募款，說Duncan看起來像個好人，希望大家為他募款買一台 $6000的烤麵包機！這個舉動受到了近萬人的轉發，在11天之內，有2380人響應，超額達成募款目標，總共募到 $60,051！這下子 Duncan Storrar先生從一個低薪納稅人變成一個可以享受到聯盟黨政府 $87000稅率門檻提高好處的納稅人了！

工黨黨主席肖頓也利用機會發言，例如他在五月十日接受 ABC電台採訪時，Duncan的名字就一再被提到，他也特別強調：

We understand, unlike Mr Turnbull that a lot of Australians are doing it hard, that's why we won't go down the inappropriate path of providing a millionaire who's earning, a million dollars a year in fact, a $17,000 tax cut, whilst people like Duncan get nothing in their tax and face harsh cuts.

我們 (工黨) 明白，不像譚寶總理一樣，很多澳洲人很辛苦。所以我們才不會走那條不正確的道路，讓一個百萬富豪，一年賺一百萬元，還能夠享受 $17000的減稅，而像 Duncan一樣的人們，卻在稅務上沒有得到甚麼，還要看到預算嚴峻的刪減。

這個事件，完全體現證明了我的論點，工黨的選舉手段就是要挑起「窮人與富人的戰爭」，他又把十八萬以上收入納稅人的臨時額外 2%稅金的結束說成是聯盟黨對富人的減稅，把高收入納稅人這三年額外繳交替政府還債的稅金當作是理所當然，還把 $1,000,000高出 $180,000部分的 2%，$16400，說成是 $17,000的減稅 - 來影射譚寶總理與他的百萬富豪朋友們。

而這個事件在 Duncan Storrar的親生兒子站出來接受 The Australian訪問時出現了劇情的大逆轉，他的兒子呼籲大眾不要捐錢給他的父親，說他的母親與父親在他四歲時就離異，九歲時母親因乳癌過世，他就與外祖父母同住。十七歲時他搬去與父親同住，結果成了他墮落的開始， Duncan Storrar有吸毒，讓他兒子也跟著染上毒癮。他兒子好不容易擺脫他父親與毒癮，找了份學徒的工作，重新開始生活。他說他父親不值得社會捐款，他自己也不需要因為他有工作，他說想捐款可以考慮慈善機構，例如 Cancer Council！

媒體也調查出， Duncan Storrar 實際上每兩週領著政府的福利補助，沒有需要納稅。後來更是查到他一系列的犯罪紀錄，過去二十五年來曾經入獄三次，威脅謀殺、侵犯、違反法庭對他前妻們的保護令等等。Duncan Storrar一下子從國家英雄變成了個大惡人！目前為止，兩邊媒體還是不斷交戰，發現捧錯國家英雄的左派媒體開始指責右派媒體霸凌無辜的公民，說Duncan Storrar只是問了政府一個問題，就被人把隱私都挖掘出來，現在還要關注他是否會承受不了壓力而自殺...

這整個故事無論是怎樣被政黨、媒體所操控編排演出的，讓我看到了這兩個父子的不同：一個無論他有沒有做錯甚麼，但沒有納稅領著社會福利的父親，受到了左派媒體與工黨的誤導，以為說聯盟黨只為富人減稅提高了富人的「免稅額度」，就跑去在全國電視上質問政府的部長「自己的好處在哪裡？」；一個擺脫了不盡職父親與毒癮的二十歲年輕人，拒絕了社會福利與公眾捐款，接受了學徒工作安排，自食其力要養活自己。我也祝福這位年輕人能夠像同是父母離異的譚寶總理一樣，力爭上游，有出人頭地的一天。

窮人與富人真正的差距不在於收入、不在於有沒有房子，在於對於生活積極的態度。為富並不代表不仁，可憐之人也或許有其可恨之處。我贊成左派對於保障真正貧苦民眾的社會福利與保障，讓他們有醫療與教育的基本權利，讓他們有就業跟改變自己未來的機會；但是我更認同聯盟黨對於管理澳洲國家財政的方法，要發展中小企業與經濟，把餅做大，才能人人有餅吃。我們的政府不能再繼續舉債浪費納稅人的錢，艱苦的時期不能光要對富人開刀，聽窮人叫苦伸手要福利。授人以魚不如授人以漁，我們的礦業榮光已經不在，房地產業也在放緩，只有讓中小企業發展起來，經濟才會好，就業才會增加！我們不能靠政府發錢給窮人來解決貧富差距，只有經濟好了大家都有錢賺，才能讓更多人脫貧致富。

說到投資房地產絕對不是閉著眼睛隨便買就行，尤其是如今市場上的公寓項目如雨後春筍般冒出，每個項目的銷售人員都是老王賣瓜自賣自誇，而每個項目也都各有「賣點」。到底要怎麼挑選好的投資公寓，我就來分享一下我的觀點讓大家參考參考：買的時候就要考慮租的時候要租給誰跟賣的時候要賣給誰？

考慮租的時候會有誰來租，有助於確保較高的租金回報與較低的空租率；考慮賣的時候會有誰來買，讓投資者知道想脫手的時候能脫手，而且還會有較高的增值潛力。既然要考慮到誰來租？誰來買？我們對於人口與家庭結構趨勢就必須要有所了解。

根據2015年的Domain數據報告顯示，大約有三分之一的澳洲人是在租房住。

43%的北領地 Northern Territory 18歲以上居民是租房住。
36%的昆士蘭 Queensland 18歲以上居民是租房住。
33%的新南斯威爾州 New South Wales 18歲以上居民是租房住。
33%的首都區 ACT 18歲以上居民是租房住。
28%的維多利亞州 Victoria 18歲以上居民是租房住。
27%的西澳 Western Australia 18歲以上居民是租房住。
27%的南澳 South Australia 18歲以上居民是租房住。
20%的塔斯馬尼亞 Tasmania 18歲以上居民是租房住。

這份報告還提到47%的租客住在現在的物業裡不到兩年，只有27%的租客在現在的物業裡住了五年以上。
​這告訴我們將近一半的租客是會在兩年內搬家的，流動性大，若您的出租物業不夠理想他們說搬就搬。只有27%的租客會長期租在同一個物業不太想搬家。請問您是希望您的租客常搬家還是很穩定即使漲租金也留下呢？
​

我特別花了將近兩小時的時間去澳洲國家統計局 ABS查找資料，好不容易做出以下兩個圖表給大家比較參考：

根據 ABS 預測與左上方的圖表，到了2026年，會有超過四分之一 (26%)的家庭是一個人獨居，然後還有 28%的家庭是夫妻兩人沒有小孩。這等於是有超過一半(54%)的家庭只有 1至 2個人！這代表著甚麼？是不是我們十年後需要大量的一房一衛公寓呢？

在您們大家拿出支票簿衝往各個公寓售樓處之前，請注意右上方的圖表。以人口數量來說，獨居人口只佔總人口的 10%，小倆口只佔人口的 23%。所以一房的需求並沒有想像中的龐大數量，而且這個數據並沒有跟現在的比例有太大的差距。在2001年時，獨居家庭佔了23%，2015年時佔了24%，而到了10年後也不過會成長到26%而已，不需要現在一窩蜂地衝去買一房一衛的公寓！

但是這相對的也告訴我們，未來小戶型物業將會是市場需求的主流。ABS數據顯示，2011年的平均家庭人數是 2.6人，預計到了 2021年會降到 2.51人。等於平均每個家庭只會有夫妻加半個小孩...不管到底這家是有一個小孩還是那家沒有小孩，兩個臥房就夠住了吧？三個臥房綽綽有餘了吧？四個臥房還會是市場主流嗎？

根據 Matusik Property Insights在2015年4月的報告指出，在偏遠城鎮的一人或兩人獨居跟夫妻同居家庭比例還是要比主要城市來得高，而在我們各大主要城市裡百分之九十的獨居者也不住在近城區，百分之八十的夫妻無小孩也不是住近城區。這表示雖然會有獨居者跟小倆口會去住在一房的市區公寓裡，但是有更多這樣的人口要嘛住不起要嘛不想住市區。

一個單身獨居的人可以租哪裡？租到布里斯本市中心的一房公寓中位租金是 $405一週，這同樣價錢或更低在近城區以外可以租到三房排屋了，除了一間房可以睡覺還能有一間書房，再加一間當客房、健身房、儲藏室都行。

​那麼近城區一房還有沒有人租？當然還是會有高薪白領會想要不與別人共用起居空間而去負擔四五百塊一週的房租。因為許多的租房者是年輕一代，對於理想居住環境與上一代開始有所改變，可以犧牲空間換時間，不需要住太大的房子，但要交通便利離工作離娛樂休閒都近便。可是以數量來說這不會是主流，開發商不需要大量的興建一房公寓。

我們做出租房的投資者就好像是做生意的一樣，總是要知道我們的顧客想要甚麼我們提供甚麼，不能人家想要一房兩房的，我們硬是要人家租四房五房的，還要教他去分租出去給別人，這樣做生意就變成多層次傳銷了。

若問起哪個年齡層的人們最會影響我們的房地產市場，專家們一定異口同聲告訴我們是「Baby Boomers」- 戰後嬰兒潮時期出生的人們。說到 Baby Boomers，澳洲人指的是1946 - 1961出生的澳洲人，當年第二次世界大戰後回到家園的戰士們，結婚的結婚，生孩子的生孩子，因為被世界大戰耽誤了快六年，所以搞到後來這段時間生的孩子特別多，據統計有約 530萬年齡在55歲至68歲的澳洲人面臨邁入退休生活的開始。有人統計說 Baby Boomers佔了澳洲就業人口的 43%，而這麼多人都將在接下來十五年內全部退休！我們的納稅人口將會銳減，反之這些辛苦大半輩子的退休老人還會對整個社會福利與醫療制度帶來沉重的壓力。隨著人均壽命的延長，這一代人也將會是第一批大多活過八十多歲的一代，政府也不得不強制提高企業對於員工退休金的貢獻，不然這都將會成為政府的財政負擔。

大家可以去看看我之前寫的關於退休的文章，目前我們只有 10%的澳洲人有超過 $10萬澳幣在他們的退休金帳戶裡！這表示未來會有上千萬的澳洲老人過著很艱苦貧困的退休生活！去年 Association of Superannuation Funds of Australia 澳洲退休基金協會報告指出，以現在平均的退休金帳戶餘額，再加上目前 35歲至44歲年齡層的平均工資計算所得的強制性退休金貢獻額度，等到這些人到了 60歲可以拿出退休金的時候，男的會只有 $183,000；女的會只有 $93,000！最近ASFA Retirement Standard報告也指出大多數的退休人士會在退休後八年內把所有存款跟退休金花光光，可是錢都花完了壽命還沒完。

我們現在的房地產市場趨勢是甚麼？

我們會看到年輕一代想要住在好區近城區近工作但是買不起只能租，又不願意一輩子付租金光替別人養房子，所以他們會去投資較偏遠他們買得起的投資房合法節稅，當個 Rentvestor (租房投資客) 。我們想要投資物業出租自然要考慮到年輕一代的需求與喜好。

我們會看到戰後嬰兒潮的年長一代還是想住在他們生活習慣了的好區，而不是像上一代人一樣去找個海邊小鎮 Sea Change、世外桃源 Tree Change，但是為了維持退休生活品質不得不賣掉大房買小戶型的房子、連體別墅或是公寓。我們投資物業想轉賣自然也要考慮到這批老爺夫人們的需求與喜好。

我這篇文章既然是說要講講如何挑選好的投資公寓，我就依照以上人口結構變化分析列出一個好的投資公寓的條件：

我的建議是這個公寓項目是越小越好，最好是70-80套以內，地點要好但最好不要在主要馬路上，然後坐落於轉角地不要左右都是大樓。主要的景觀應該不會輕易地被其他樓給擋住，這個區要越難開發公寓越好，畢竟物以稀為貴。我的一位澳洲老同學是個地產專家，他就跟我說他只會在布里斯本的三個區買公寓，St Lucia、New Farm跟Bulimba，前面的一區是因為近UQ，後面兩區是因為公寓開發案非常非常難通過。

公寓樓不要高，三到八層的中低密度公寓會更好，戶型要有多種變化可挑選，這樣子要賣的時候，不會有一大堆跟你有同樣戶型的公寓同時要賣。如果轉賣時買家看到一大堆同戶型的公寓要賣，買家就算不去想為啥大家都在拋售，也會狠狠地殺價因為你不賣我我找別家。

好的公寓樓不需要太過誇張的公共區域與設施，只要有些方便住戶休閒聚聚的區域跟不錯的大廳，通常設施越好物業費越高會影響轉售，但是設施好更吸引租客，近期看到許多未來將落成的大型公寓項目設施都媲美五星級渡假酒店，搞得我都想去租了。電梯比例要夠，上下班顛峰時段若要人站在那邊等半天，誰都會抓狂。健身房是最沒用的公共設施，真正喜歡健身的住戶通常還是會去辦健身俱樂部的會員，搞個健身房只是增加物業費開支罷了。

最重要的是要能吸引自住買家，我的經驗告訴我，一個會有好的增值的公寓項目應該要70%自住30%出租，自住者買下後就長住了不會輕易賣出，造成這區自住房緊缺。大多數的公寓項目都是倒過來的，70%是投資 30%是自住，這樣的項目若租客還來來去去住不長久，自住買家也不會有太大興趣。再加上我前面的分析，我要說的是，如果你不覺得一對60歲的老夫婦會想住在這間公寓裡，就別投資了！

最好是兩臥房兩衛浴，然後兩間臥房最好隔遠一點不會吵到對方，這樣的設計可以方便兩個租客合租也不用搶廁所。要至少有一個停車位，即使買一房的公寓也一定要有車位，沒車位不會難租但會難賣。開放式的廚房最好還有點景觀，獨立的洗衣間及儲放床單被子的櫃子。兩個臥室都最好有更衣室或是大的入牆衣櫃，每個臥室都要能放下一張書桌。客廳不用很大但是陽台要能夠坐得下六個人，這樣子偶爾朋友們要來聚會還有地方坐。天花板要挑高顯得空間大，落地窗可以把小公寓看起來也更寬敞。

廚房與衛浴要有足夠的光線，石材的檯面，高級的廚具。若有中央空調需要是分離式的空調，不要是樓頂冷水塔式的中央空調，重點就是空調是租客自己繳納用電費不是另外計算冷氣費。最好所有房間都有吊扇，如果連陽台都有更好。臥室用地毯，其他地方都是磁磚或木板，地面方便輪椅進出無障礙，衛浴能裝扶手更好。大樓進出有鎖卡與保全系統，允許自住者養寵物。另外最重要的是要有高速網路，手機訊號要強。

室內面積要夠大，現在開發商因為地價與建築成本的關係，每平方米的價格是越來越高，為了總價能被人接受，面積是越來越小。一房公寓室內面積若低於50平方米，真不曉得有多少自住者會想去買？兩房公寓最好應該至少80平方米的面積以上，也不要有長長無法利用的走道。

很大的一部分自住者是不會買預售公寓的，他們會等到樓花蓋起來，他們要能親身走進去看到最後成品，摸到廚房檯面與拉開每個櫃子，比劃著自家沙發放不放得進去客廳，看看左鄰右舍都住些甚麼樣的鄰居，才願意花錢買下。而開發商應該是要給予樓花投資者比蓋完之後的價格更優惠的開盤預售價，才能夠與投資者雙贏，若是投資者投資樓花轉賣自住買家賺到了錢，自然會再投資這個開發商的下個項目幫助開發商達成銀行要求的預售。

可惜的是近年來許多開發商大手筆的蓋了一堆本地人根本不能接受的價格的物業，主力也都是去海外或其他城市做推廣與銷售，海外買家也大手筆，幾間幾間甚至是幾十間幾十間的購買，把海外那種炒樓花的勁頭拿來拼命買。如今連澳洲各大銀行都怕了，縮緊海外買家貸款，為的就是降低本身風險。對於那些整棟樓大部分都賣給海外買家的項目我是敬而遠之，因為它回答不了我的問題「請問未來要賣給誰？」

​所以總之兩句話，買投資物業前想清楚「這個投資物業以後能租給誰？」「這個投資物業以後能賣給誰？」就對了！

昨晚與澳洲華人小區物業管理聯盟的常務理事們聚餐，其中一位物管經理提到他剛剛買下 Newstead 七百多套公寓的三棟大樓管理權，剛剛完工下個月要交屋。另外一位物管經理聽到時臉都黑了，因為她的大樓就在隔壁區，這下子可難租了！

我相信只要開車去 South Brisbane/West End，Newstead/Fortitute Valley還有Brisbane CBD繞一下，看到正在興建的建築工地，每個人都應該會有相同的擔憂，那就是我們的公寓是不是蓋太多了？我們的市場是不是供過於求了？房價是否會像很多媒體預測的一樣將會垮台？

根據今年年初 Matusik Property Insights的報告指出，去年一年全澳洲有 212,000套新房開始動工，創造新紀錄。目前有 34,000的房屋被批准興建但還沒動工，可怕的是有 88,000套被批准尚未興建的公寓或排屋等著進入市場！

著名澳洲房地產評論家 Michael Yardney 在 2016年3月份的報告則指出目前布里斯本近城區有18個項目已經完全售出正在興建中，共計2600套公寓。還有 9170套公寓分布在50個正在銷售的項目中，這些雖然還沒賣完但也已經開始動工。然後還有 33個新上市銷售的開發案是還沒開始動工的，在加上正在申請開發許可中的建案，大約還有21,000套公寓有可能會投入市場。

Place Project 也發佈了它們的2015年度特別報告，說2015年布里斯本市區有86個項目銷售，比起2014年的84個項目與2010年的43個項目都有增長。2015年估計賣出了5366個公寓，比2014年成長30%，比2010年成長四倍！2014年推出了34個新項目共5295套公寓；2015年則是除了繼續消化未賣完的項目之外又推出了26個新項目4394套新公寓。而值得注意的是開發商推出的一房比例從2010的52%降到了去年的39%；兩房公寓則是從39%增加到56%；三房則從7%降到了3%，表示兩房公寓越來越受到市場青睞。對於覺得到處都是大吊車的朋友們，Place Project還替我們算了算布里斯本共有68座大吊車在蓋新項目。

而 Jones Lang LaSalle 今年2月份的布里斯本公寓市場報告指出，2016-2020之間目前正在蓋的有15,937套，正在賣的還有5,108套，政府批准的還有12,684套，提出申請的還有6,636套，計畫中的還有 2,711套。總計會有21,045套至43,076套公寓的供應量。以平均一年賣出5000套的銷售數度，等於接下來四年我們有八年的供應量等待消化。我最近就常在課堂上講，大部分的開發商都趕著在這波布里斯本地產循環期高峰前要把項目集中在這一兩年內推出。好在是被批准開發的項目也不一定會達到銀行預售需求也不一定會動工，所有預計的供應量也就差不多在30,000套左右。

另外值得警惕的是，近城北區與近城南區分別包辦了43%與31%的供應量，等於是差不多這一南一北約有全部供應量的74%！而最火爆的地區包括了Newstead跟Fortitude Valley (近城北區) South Brisbane跟 West End (近城南區)！

​我開玩笑說我若是 Brisbane State High的校長我應該已經翻桌了，政府批了那麼多新建案在學區裡，誰要給Brisbane State High經費也把教室蓋成電梯大樓？不然要怎樣容納學區內的學生？

South Brisbane在蓋的就有2400套公寓，還有1740套在銷售中。目前正在興建的大項目有 Metro Property Group的 Casino Towers 378套公寓，Abcor Property Holdings 的 Spice 275套公寓，中國開發商蓋的 Brisbane 1 也有608套公寓，加上其他大大小小項目，之前有一段時間是每周推出一個新樓盤，真是嚇死寶寶了！

我在教課的時候都有教學生怎樣查每個郵遞區號的空租率，例如悉尼CBD今年三月的空租率大約在2.3%有247套空租。我們若是看看布里斯本市中心 (郵遞區號 4000) 空租率已經是4.4%，要高於正常空租率 (3.2%)不少，共有298套空租。South Brisbane與West End  (郵遞區號 4101) 空租率則是高達4.6% 有301套空房；Newstead與Fortitude Valley ( (郵遞區號 4006) 空租率目前也有4.2%跟270套空房，等到接下來兩個月 Metro Property Group在Newstead的項目交屋，七百多套公寓就只算一半是投資好了，空租率可能會飆到9%！難怪我學生聽了臉都黑了，現在已經有空房空租一個多月找不到租客，不曉得租金還要降多少還要等多久？

隨著我的學生們不斷買下昆士蘭東南部的大樓與小區管理權，我四處得到的消息是，很多近城區的大樓都要給4到6週的免租期，甚至要送電視或送iPad才能夠出租出去，租金也正在下跌中，每周降租金 $20至 $50不等。

但是由於布里斯本的租金回報還是高於悉尼跟墨爾本，價格方面還是遠低於其他澳洲主要城市排名在第六，投資者對於布里斯本公寓的需求還是會持續一兩年。隨著大量新公寓在今年跟明年投入市場，租金成長會不斷下滑，而這期間的供過於求也會限制住布里斯本公寓房價的上漲，尤其是那些沒有特點大量生產專賣投資者的項目，將會看到它們難租又難賣！

難道我們就即將看到房地產的泡沫被戳爆？目前在我廣讀各家報告分析後似乎看到的都是供過於求的結論，但是大家要知道，我們人口的增長，無論是自然生產、州際移民還是海外移民，都是一個個源源不絕的在增加進來，我之前的文章「布里斯本的未來」就有提到，澳洲是每1分31秒就增加一個人口。但是蓋房子可不是一間間蓋好的，尤其是公寓大樓，一蓋就要18個月左右，一完工就是幾百套一起完成。澳洲歷史上，房地產永遠是一陣子的供不應求，一陣子的供過於求，因為沒辦法有人要就立刻蓋給你，才會形成地產市場有高有低的循環。

接下來十年裡，布里斯本將會增加530,000的人口，也表示布里斯本接下來十年理會需要新增約200,000套的新住房。就算布里斯本市中心有30,000套公寓要陸續在接下來4年完工，以一年平均兩萬套的需求量來說，也不過是兩年就能消化掉，只不過就是要有更多人從郊區選擇搬到市區就是了。

而我敢肯定，到了2018年以後，新項目推出得速度與數量都會大大的降低，我們會看到整個房地產業像是開發商踩了煞車一樣，看不到甚麼新項目的推出，甚至有很多申請下來的DA都會被開發商所放棄掉，不蓋了！然後人口持續增長，將過剩的公寓不斷的吸收消化，又漸漸的供不應求，租金回報上漲，開始新一輪的地產循環。

等到下一輪的地產循環又開始加溫快到高峰期時，媒體又會再度熱議是否蓋太多，然後一堆人長嘆房價怎麼高不可攀，為什麼在2016、2017年之前不早早的買房，當初價格那麼便宜！

我在今年年初的文章「2016 澳洲布里斯本房地 產市場展望」就提到了，我們不會看到布里斯本的房價像前兩年悉尼跟墨爾本一樣大漲特漲，但是慢慢漲會看到布里斯本的房價一直持續到2017年下半年甚至是2018年上半年才到這一波的頂峰。

房地產投資還是要做功課的，布里斯本本身不是一個單一市場，它也是由多個小市場所組成。每個區域都還有不同類型的物業，要看看各種區域各種物業的供需關係與市場行情走向。我每幾個月都會為我的畢業學生們加開「房地產投資班」交流探討如何投資房地產，讓他們更好的服務投資客戶。

我覺得現在的投資客是不能再像海外買家與來自悉尼墨爾本的買家一樣盲目的投資了，現在項目與公寓的供應量那麼多，只有選出租客會想租，自住者會想買的物業才有機會賺錢，我下次就來寫篇新文章教大家怎樣挑選好的投資公寓好了，敬請期待！

2016年2月16日的凌晨，澳洲的人口正式突破 2400萬大關，這比這個世紀初的官方預測整整早了 17年。上個世紀要增加一百萬人口是需要 4年半的時間，而我們從 2300萬增加到2400萬僅僅花了我們2年9個月又2天。根據 ABS澳洲國家統計局的數據，每1分鐘44秒就有一個嬰兒出生，每2分39秒就有一個新移民入境，每3分24秒一個人離世，所以澳洲人口每1分31秒多一人。​

預計到了十年後的2026年，我們澳洲的人口會突破 2800萬，而這多出來的四百萬人口，有八成會住到我們各州的首府城市裡，墨爾本會接收 925,000人、悉尼會接收 820,000人、柏斯也會超越布里斯本增加710,000人，而我們的布里斯本將會增加 530,000的人口。這也代表著布里斯本在接下來的十年裡，會需要新增200,000套住房！最近我接到一個市中心的仲介寫信來「威脅」，說市中心批准了30,000套的公寓，建議我們這些在市區有公寓的業主要趕快跟他聯絡，好賣出手中物業。其實這樣看起來，30,000套物業也不過佔所需200,000套的15%，更何況這30,000套也不是隔夜就要蓋出來，需要再接下來兩三年才能陸續完工。

五年前澳洲每1000人就擁有730輛汽車，很多專家預測這個比例會下降，但是他們實在太低估車廠的行銷能力了，最新數據顯示每1000個澳洲人就擁有 765輛車，不說別人我家就三輛車，接下來十年我們大家等著看看會有多少車輛上路！我再說一次，布里斯本將會多出四十二萬輛車在馬路上跑！

這真是很難想像的一件事，我一想到我被塞在馬路上幾小時，還不能划手機怕被警察抓，就覺得任何人都會抓狂吧！所以「公共交通」就成了一個大家所關注的議題。我有不曉得多久沒在布里斯本坐過公共交通工具了，但是也知道我們的火車不夠便利，公車票貴得嚇人！

3月6日周日中午我還專程的跑去市裡聽闊克市長在這次大選前的正式政見發表會，一進去會場就聽到闊克市長提到在 2004年前工黨執政的時候，只有三分之一的公車有冷氣，而現在布里斯本有全澳洲最現代化的公車車隊，每一部都有冷氣，而且能讓輪椅、嬰兒車上下！而道路修補預算也從工黨時期的 $3000萬增加到 $1億。而工黨不斷抨擊說是錦上添花的Kingsford Smith Drive升級，不過是市政府交通工程$13億預算中的 $4140萬， 還是有 $4900萬的預算用來改善各區的交通，加上其他幾十個交通升級工程項目。

​或許在工黨市長候選人的眼裡，Kingsford Smith Drive好好的幹嘛要拓寬升級？是在浪費納稅人的錢！但是工黨的市議員們當初支持了通過拓寬升級Kingsford Smith Drive所需的土地回購案，卻在要動工了的選前才又跳出來阻擋這個計畫！工黨市長候選人有沒有考慮過接下來十年，當我們多出四十二萬輛車時，Kingsford Smith Drive, Wynnum Road, Coronation Drive 與 Inner City Bypass 會是怎麼樣一個癱瘓狀態？這些主要道路在早上顛峰時段已經接近飽和狀態了，做為市長怎麼能不做長久的規劃？據估算，布里斯本每年企業與市民因為交通堵塞的問題所損失的金錢與時間就已經是 $13億，若不規畫改善，到了2020年這個損失會高達 $30億！

目前布里斯本使用公共交通的市民們，68%的搭乘公車，32%的搭乘火車。到了2031年，對公共交通的需求會增加 80%以上。布里斯本的火車若不能增加便利性，加再多的公車也只是塞車跟誤點罷了。對此，兩黨分別提出了自己的計畫。

目前顛峰時段每小時有230部公車從 Cultural Centre Station經過，每天有大約 17萬個員工、遊客、學生通過公共交通到市中心或穿越市中心，到2031年這數字將會上升到25萬人。工黨市長候選人率先提出他的解決方案，那就是打造一個類似黃金海岸的輕軌電車，他表示將會研究讓輕軌從昆士蘭大學連到 West End，再連到市中心、Fortitude Valley跟 Newstead，但是這個計畫沒有提出預算與具體路線，工黨市長候選人只說會請專業工程師評估研究。若依照黃金海岸輕軌的載客量來說的話，這個計畫大概能夠每小時運送3000人，對於黃金海岸這樣的旅遊城市也算是足夠應付平時流量了。

而自由黨的闊克市長則在一周後推出了計畫已久的布里斯本捷運計畫，利用改造部分現有的地下公車道加上新的地下隧道，斥資$15.4億打造澳洲第一個捷運系統！這個捷運系統將連接 Woolloongabba到 Herston，每小時的載客量可達 30,000人！這樣可以每小時空出 200公車，讓這些公車到市區以外的地方去服務市民。從 Woolloongabba到市中心只需要6.5分鐘，比起現在公車預計的12分鐘或是塞車晚點下的20分鐘要便捷一倍。

Negative Gearing (負扣稅投資) 是每次大選都會被提起的政策改革，在今年的聯邦大選自然也不例外。民意支持落後的工黨黨魁比爾 ‧ 肖頓這次先下手為強，宣布了工黨的負扣稅政策改革計畫與增值稅優惠減免的減少計畫。自1985年前工黨總理 (當時的財長) 保羅 ‧ 基廷取消負扣稅政策又不得不在兩年後恢復負扣稅政策以來，近年來每次大選都是提起改革卻又不了了之。我卻必須說，這次比爾 ‧ 肖頓要比過去的保羅 ‧ 基廷聰明多了，他提出的改革計畫真的比較可行！

或許有人會說施老師您不是一直比較支持自由黨的嗎？這次怎麼叛變說工黨好話起來了？主要是因為自由黨說是也要改革負扣稅政策，但還沒宣佈細節，這次被工黨搶先推出這個有一定可行性的計畫，我也很好奇自由黨能夠推出怎麼樣的計畫。可是我還是不得不批評，工黨的改革計畫也不是完美，還是有很大的風險性，若是能不要為了政治目的，不要那麼激進，或許能降低負面的影響。反正我們就來看看工黨提出的負扣稅與增值稅政策改革計畫吧！

工黨黨魁 比爾 ‧ 肖頓自總理譚寶登基以來民意支持度就一直處於下風，為了要能夠負擔工黨財政預算的花費，這次高分貝宣佈要改革對於房地產的稅務利益來貼補醫療與教育的支出，並帶來住房市場的正義！

他宣布如果工黨贏得今年大選，明年 2017年7月1日開始，就只有購買新房能享有「負扣稅」的稅務利益，再買二手物業都將沒有「負扣稅」的好處，這樣能夠讓首次購屋者跟沒有了負扣稅優勢的投資者一起再二手物業市場競爭，又能讓想有負扣稅優惠的投資者去投資新房，達到增加新房供應量的目的。而在2017年7月1日之前所持有的投資物業都將被「Grandfathered」。

甚麼叫做「Grandfathered」?「祖父條款」，相對於追朔法令，是代表一種允許在舊有建制下已存的事物不受新通過條例約束的特例，代表「老人老辦法，新人新辦法」。也就是說過去所擁有有負扣稅優惠的投資物業無論是全新還是二手的都能繼續負扣稅。這真是一個好招，受到的反彈不會太大，因為現在有申報負扣稅的一百二十多萬澳洲人將不會受到影響。而任何有投資負扣稅投資物業的人都會知道，隨著時間過去，租金上漲，折舊變少，負扣稅的效果會越來越少，直到租金超過支出，變成正扣稅為止。我自己就有好幾套原本負扣稅的物業養到現在都變正扣稅了。這樣就能隨著時間慢慢將過去的負扣稅物業變少，增加政府稅收。

可是工黨為了搶奪民意支持，不願徐徐圖之，而是想要展現魄力，連下幾劑猛藥，希望能夠多管齊下，立竿見影。除了改革負扣稅政策之外，工黨還要將投資物業的增值稅減免優惠給砍掉一半！原本只要是澳洲居民投資房地產，持有超過十二個月以上證明不是炒作，售出時的增值就可以有50%的減免不用全部併入個人所得稅裡申報。但工黨提議，要從50%優惠降到剩下 25%優惠。

這連續兩大猛藥如果真的同時要在明年七月一日下，人說「藥是三分毒」，我們的經濟與房市現況能不能經得起這番折騰？讓我來跟大家分析一下：我們會看到甚麼叫做「迴光返照」然後就不死也半條命。

我為什麼這麼說呢？我今年的市場展望就說過，悉尼與墨爾本的房市因為過熱，在APRA金管會的打壓下，好不容易降溫，準備緩降。若是地產投資者大夥兒聽到明年七月一日以後再買的二手物業將沒有負扣稅優惠還要多付增值稅，您覺得大夥兒會不會一窩蜂的趕在明年七月一日前，趕快再買幾間二手物業？等於是工黨要人為的再創造一個新的房地產市場高峰！我們將會看到房地產市場忽然又爆發出新的熱量，成交量、價格將在明年七月一日前再創新高！

然後呢？所有的買氣都被這個時間點給透支了，二手房市場經歷了這個一年多的掃蕩，還能剩多少給首次購屋者們購買？我們的房市在明年七月一日後將立即著陸，大起之後就是大落呀！我們將會經歷一段房價不漲甚至反跌的時期，直到二手房產的投資回報率在即使沒有負扣稅優惠也讓投資者感覺到不錯後，才會開始復甦。

至於繼續給新房負扣稅優惠能不能增加新房供應量，像工黨說的能創造出 25000個新工作崗位？並且讓供需平衡？我可以看到在明年七月一日前，大多數投資者將不急著去購買樓花預售屋，買全新的房屋與土地套餐，是我我也要趕快約個房地產仲介看二手房去！反正新房不急著買，負扣稅還會有！而且，我們還需要刺激新房供應量嗎？拜託！這一兩年來到接下來的一兩年，根本是創紀錄的在蓋新房新大樓，本地銷不完還要專銷海外去了，被工黨這樣一搞，我看許多開發商不死也重傷。苟延殘喘到了明年七月一日，還發現買家根本無力在短期內再投資，再度吐血三升！

​過去有很多人警告說，若取消負扣稅優惠政策會造成房租狂飆，讓人租不起房子！因為投資者投資房的供應量減少，而投資者也會把因為取消稅務利益優惠而造成的成本上漲轉嫁給租客。可是我相信這一次改革將不會看到租金的狂漲。因為目前的投資房供應量有點供過於求，許多區域的租金都有下跌的趨勢，而且過去的投資物業與未來的新房都不受政策影響，所以不會影響租房市場。

​但是我認為工黨這個原本還有一定可行性的改革計畫，會因為操之過急，同時實施而造成負面效應大過於正面效應。

若是我們現在的經濟是一片大好，房地產市場是處於一個正要起飛的階段或是已經低迷很久了，工黨這幾招會刺激房市，促成房產市場加速上升。在投資者一片開心慶賀下，完成改革。但是我們面臨的是全球經濟不景氣，但澳洲的房市處於一個剛剛經歷大漲高峰，正是需要降溫，要緩緩降落不要硬著陸的時候。被工黨這次要是一搞，就會再度起飛然後重重摔落，大起大落！我們因為礦業工程建設停頓而更加仰賴房地產建設的經濟，會被搞到雪上加霜。

無論這次聯邦大選後誰執政，我都覺得該建議政府，負扣稅的政策改革不應該與增值稅減免減半的改革一起同時進行，而且時間需要拉長一點給更長的緩衝期。例如工黨的這個建議，就應改為2017年​7月1日後再買的投資物業增值稅減免從50%降至25%，之前的照樣有祖父條款。然後2018年7月1日後，再買的二手物業將沒有負扣稅稅務利益優惠，但新房與過去祖父條款下的所有投資物業都還是有。這樣有了兩年的緩衝期，不會引起投資人一下子太過激烈的動作，造成迴光返照後病情加重，傷上加傷。反而這兩年推出的新項目大多將於2018年完工交屋，未來只有新房能夠負扣稅的這個優勢產生，投資者會更青睞新房，給予未來開發商更多發展機會。首次購屋者也在未來購買二手房時，不用與那些有負扣稅優勢的投資者競爭。這兩年也會讓房市不要有太大動盪，先讓二手房再有些增值，但也不會大起大落。

我是認為這次很有可能大選後會真的改革負扣稅與增值稅優惠政策，但是我也必需要說負扣稅政策絕對不是一個邪惡的原罪！負扣稅政策本來就是天經地義的事，就好像我們經營生意時，開銷與生財器具的折舊可以抵銷收入後報稅一樣，地產投資者做的是出租房屋的生意，同樣也應該要能把開銷與建物的折舊抵銷收入後報稅。若是為了能夠平穩房價，讓買房的人有喘息的機會，又不讓賣房的人蒙受莫名其妙的損失，而改革政策，也要謹慎，不要像1985年後先搞爛市場再不得不在1987年重新實施負扣稅政策一樣，朝令夕改，讓大家平白無辜受傷害。

我等著看自由黨要如何改革負扣稅與增值稅！希望比工黨的提案好，因為畢竟執政的機會更高！

隨著2015年離我們漸漸遠去，說實在的我真的很難相信我們已經過到二月了！好像也沒放假多久的感覺，一下子2016就剩不到11個月。在此也要先跟讀者朋友們拜個年！羊辭舊歲留祥瑞，猴捧仙桃祝壽康！希望所有朋友新的一年裡，投資地產猴賽雷！

我上週回到澳洲就開始苦讀各家房地產相關研究機構的報告，每年總是要對新的一年有些展望，一年之計在於春，雖然我們南半球是要迎來秋天，但是我們華人慶祝春節的時候，還是要對今年有所計畫。而任何的計畫都需要有詳細的資訊讓我們參考著，不然我們的計畫永遠趕不上變化。

先向各位報告，我今年一月份與三年份分別又將有兩套投資物業交屋，都是去年年底訂下的。這在一定程度上就表示我對今年布里斯本房地產市場的看好，可是我們也不能盲從看別人買就跟著買，我還是好好的來講講我是怎麼看我們 2016年的房地產市場展望！

經濟是我們房地產市場的基石，要說我們經濟很好很蓬勃發展，那我簡直像今年中國央視春晚的總導演一樣，滿滿正能量爆滿到還輻射外洩！全球經濟諸多不穩定因素，中國經濟的放緩就會直接影響到澳洲。雖然還沒有到中國打個噴嚏，澳洲就重感冒，但是也差不多了。自2013年九月份的高峰以來礦業的投資與建設就一直在下跌，目前礦業的工程建設投資比2013年九月份足足跌了 57%，但過去一年才跌了10%，表示跌也快跌到底了。礦業收縮也有個限度，不會永無止境的跌下去。但是我們若是看看礦業以外的所有行業，經濟成長率還有到3%，表示我們去年的經濟是受到礦業的拖累才剩2.5%成長，我們今年若是不對礦業報以任何期望，等它跌停，我們經濟應該會好過去年。

我的預測是，今年前半年經濟成長率會保持現在這樣低於趨勢，但是後半年就會看到高於趨勢的成長了。昆士蘭中部的Gladstone的天然氣項目已經準備可以發第一艘船出口，這將會對我們的GDP帶來正面的貢獻。雖然海外移民人口成長有放緩，但是昆士蘭與維多利亞是洲際人口遷移的贏家，這也會對我們的經濟與就業帶來正面影響。

我在台灣休假時也看到零售巨頭 Dick Smith的倒下，但是這並不代表消費者不買東西了，而是購物的方式改變了。國內消費層面上，我們看到了低利率、低油價、還是挺高的人口增長，雖然薪資增長很少，但是總體消費還是有望在今年看到提升，也不會造成通貨膨脹的問題。

政府要刺激經濟其實還有好幾張好牌可以打，其中一招澳洲政府不願意輕易使用的大絕招就是開放更多亞洲移民，前任財長就說過「開放移民是懶人的經濟政策」，但是也表示了這絕對有效，不是不用而是時候未到。我對澳洲經濟還是保持樂觀的，所以我們的房地產市場機時還是很穩固的。

在我閱讀 RBA澳洲儲備銀行的一些聲明與一些財經專家的報告後，我的結論是預期至少在2016我們是看不到 RBA 升息了，應該會維持在2%，若有變動，也只會是往下。我想至少要到2017底甚至是2018才會看到 RBA 有微幅的升息。我們將會維持一個低利率的投資環境。

銀行雖說在去年自行漲息了一次，主要是為了應付APRA金管會的房市打壓政策，要求讓投資房地產放貸成長比例放緩到APRA可以接受的程度。在APRA的打壓下，銀行提高投資貸款的限制條件，去年下半年成功的將投資貸款下跌了34.9%，已經低於APRA警戒線。接下來在今年，南邊的投資者也會往北移動，悉尼與墨爾本不會再看到百分之十幾的大漲，APRA應該不會再出手打房冷卻房市。所以各大銀行可以稍為對低風險的好客戶適當的放寬一些貸款條件。

CBA的亞洲業務總監陳蘭年初一在我的微信學生群裡面拜年，我故意叫她要發紅包給大家搶，她說了一句「想辦法降一點利率比領紅包大呀！」看來銀行內部應該有點鬆動的空間呀！銀行也是要賺錢的，APRA要它們少貸點，它們要損失多少？現在已經低於APRA要求，是可以在昆士蘭這邊稍微放鬆貸款條件，讓大家好貸點，貸多點，利息優惠一點。好的貸款顧問已經開始在幫客戶比較銀行利率，給出一些優惠了。畢竟銀行之間也要競爭呀！

2015大家都說是房地產好的一年，光是看看去年一年我教出的學生數量與他們的反應就知道，許多人都在房地產業裡賺了錢。

澳洲整體來說，將會看到房地產走勢仍舊往上，但是坡度會平緩很多。可是澳洲並不是一個大市場，而是分成許許多多的小市場，各大主要城市都在不同的市場循環上。

悉尼的高峰已過，中位房屋價已經突破一百萬大關，我認為今年前半年會再跌回一百萬以內，要到春天之後才會再看到成長，去年漲那麼兇衝那麼高總要歇一歇喘口氣，讓買家有點喘息的機會。

墨爾本去年緊追在後，Residex 中位房屋價在 $737,000，但因為墨爾本洲際人口遷移增加，我覺得房地產表現還是會不錯。

我們主要要看昆士蘭的東南部，尤其是布里斯本與黃金海岸這附近。布里斯本的中位房價目前是 $500,500，在澳洲主要城市裡排名第六，還低於澳洲整體中位房價的 $517,500！悉尼與墨爾本的投資者從去年就開始將目光轉向布里斯本跟剛剛開始復甦的黃金海岸。不少人曾經預測悉尼與墨爾本大漲之後，緊跟著的就會是布里斯本。

但是我們去年並沒有看到布里斯本的大漲，去年一年布里斯本 House 房屋的中位價只漲了 3.4%，倒是Unit 公寓排屋漲了3.76%。離人們所說的大漲有相當的距離。主要是我們才剛想急起直追時，就被APRA的金融調控手段一起打趴下了。明明過熱的市場是悉尼墨爾本，去年七月APRA就開始一竿子打翻一船人。

布里斯本的投資者也不用氣餒，我們市場的底子在那邊，有句話叫「厚積薄發」，我們慢慢漲可以漲更久。我們應該會看到布里斯本的房價上漲一直持續到2017年底甚至是2018年上半年才達到這一波的頂峰。

我認為今年前半年或許墨爾本還會勝過布里斯本，但到了下半年，布里斯本將會是全澳洲表現最好的首府城市。三月十九日市長市議員選舉過後，新的市政建設會開始，現任闊克市長種種的規劃顯示布里斯本正朝國際大都市的方向邁進，我真的很期待看到布里斯本成為第一個有捷運的澳洲城市。

可是投資者還是要注意，並不是只要是在布里斯本或黃金海岸的市場上的都是好投資，投資還是要做功課的！布里斯本本身也不是一個單一市場，它也是由多個小市場所組成。每個區域都還有不同類型的物業，要看看各種區域各種物業的供需關係與市場行情走向。

個人覺得昆士蘭的東南部是今年澳洲最值得投資者來看的區域，或許一些宏觀全球性或全國性的因素會影響我的預測，但是長遠來說投資布里斯本怎麼樣也會比其他城市來得穩妥！請大家好好計畫一下今年要怎麼投資吧！

最近一次在一個聚會上遇到個澳洲人，當我介紹自己是個幫助客戶透過投資地產創造財富的專業地產投資顧問時，他居然對我說澳洲人會買不起房子都是因為我。我感到十分的驚訝，我從來還不曉得我個人對整個澳洲的房地產市場有如此大的影響力。我就問他說為什麼會這樣認為？他竟然還分析給我聽，他說澳洲房價去年大漲了12% ，都是因為五種人：(一) 中國來的海外買家；(二) 炒高房價的地產投資者；(三) 利用Negative Gearing負扣稅投資逃稅的人；(四) 貪得無厭的開發商；(五) 鼓吹叫人投資的演講者。

​我聽了還真的有點愣在那邊，除去他那帶有偏見的形容詞以及我並不認為12%算是大漲，我還真的像是他口中造成房價「大漲」的罪魁禍首 – 我看起來就像是個中國人，我相信以一個澳洲人來說只要是黃皮膚黑頭髮的他們都可以把我們歸類於中國人，不管我到底是來自台灣還是新加坡，是不是澳洲公民；我當然也是個地產投資者，而且我用負扣稅投資「合法節稅」；偏偏去年開始我又成了個房地產開發商，而且過去五年來都一直有舉辦房地產投資教育講座。可惜我在那場合沒辦法花上幾小時的時間好好教育這個買不起房子就怪別人的澳洲人，但是這也激起我想要再提起筆來寫地產相關文章登報的火花，過去光是把版面讓給公司其他顧問，真是太久沒寫這方面的文章了。

其實這位先生會有這樣的偏見實在也不能怪他，因為整個澳洲的主流媒體一直在尋找讓澳洲人供不起房子的罪人。最近繼瘋狂教授 Steven Keen (被媒體追捧，預測2009年澳洲房價會大跌40%的不知名大學副教授)之後，又有一位GMO國際管理公司的創辦人Jeremy Grantham跳出來宣稱澳洲房市存在一個大泡沫，房價需要下降40%。根據這位Grantham先生的說法，正常房價應該是在家庭收入的3.5倍，如果超過6倍就是要準備泡沫化了。澳洲目前的中位房價是中位家庭收入的7.5倍，所以澳洲的房價已經超出應有價位的兩倍！難怪另一天我遇到了一個來找太平紳士簽字的客人他就信誓旦旦的說澳洲房價已經讓人供不起房子一定要下跌。

就我個人的觀點來說，澳洲的房價與成交量在接下來的幾個月會放緩，如遇上太急的利率增幅還有可能下調一點，但是長期來說這都還是屬於正常的地產循環，房地產整體來說長期還是會增值的。而我也同意說現在的中位房價比起中位家庭收入來說比很久以前的過去來得貴，但是我絕不同意說有到這些「末日名流」型經濟學家所說的惡劣程度，這些人一直靠著預測世界末日般經濟災難才能搶到媒體版面。其實用中位房價跟中位家庭收入來做比較是太過簡單而且不正確的做法，尤其是許多這些所謂的專家還用的是ABS澳洲統計局的資料。根據上次人口普查的資料顯示，八份問卷就有一份問卷沒填家庭收入，而且我敢打賭這些沒填收入的還是以富裕的家庭居多。因為另一個更可靠的收入統計資料來源ATO國稅局就顯示家庭真實收入要比我們公佈的收入高上20%，而且如果我們只看25歲至39歲的族群 (首次購屋者的主要來源)，他們的家庭收入要比公佈的平均家庭收入高上30%。

其實正確衡量澳洲人能不能買得起房子的方法是應該用家庭收入跟房貸額度去去比較，現在這個比例是大約1:3，而十年前是大約1:2 (Matusik 報告顯示)。而且在中價位至高價位的房市，這個比例仍舊是1:2，這佔整個房地產市場約四分之三。Commonwealth Bank最近的調查顯示，2009年下半年的成交記錄顯示百分之二十成交的物業售價都是在首次購屋者平均的承受範圍之內。RP Data地產數據庫的研究總監Tim Lawless也表示首次購屋者離被排擠出房市還有很遠的距離，只是想要買在靠近市區的首次購屋者要去選擇公寓或排屋，想住帶後院大房子的要到離市中心較遠但生活機能仍然便利的地點。
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而房價上漲對澳洲來說真的是件壞事嗎？為什麼媒體一直要去找導致房價上漲的嫌疑犯呢？事實上房價的上漲對大多數澳洲家庭有好處，因為七成的澳洲家庭擁有自住房，澳洲人平均起來八成的淨資產都在他們的房子裡！而整個國家也都有好處，因為隨著價格的上漲，這些家庭的淨資產也在上漲，幫助這些家庭累積更多的財富來面對他們的退休生活。就像我在Knowledge Bank免費公眾教育課程上所說，各種所謂的「危機」都是媒體與一些懷有特別目的的人所創造出來搶版面跟大眾注意力的。他們既然把上漲的房價也塑造成又一個「危機」(大家也別忘了之前眾多的「水危機」、「醫療危機」、「恐怖份子危機」、「租房危機」等等)，講成是一件大壞事，那他們當然要把罪過指向某方，讓千夫所指有個方向。

雖然已經跟大家分析了澳洲人不見得真的買不起房子，我們再回頭來說說房價「大漲」到底是誰的錯。我已經好幾次在各種場合上面說，中國人、韓國人跟整體亞洲人都是被媒體跟政客所推出來的「房價過高」替罪羔羊，可笑的是陸克文政府還去把之前放寬的FIRB外國人投資審核政策改回原來的版本，還要嚴打海外買家在澳洲購買投資房。我一直是信奉數據說話，但是我發現澳洲的媒體已經到了可以看著數據睜眼說瞎話的境界，真是令人不得不佩服。

The Australian這份主流報紙上面說了： “Asian buyers are putting a fire under the country's housing markets, with capital-city sales -- particularly to Chinese buyers -- doubling in the past 12 months, according to a real estate group. ” (亞洲買家在國內的房地產市場底下添上烈火，根據某地產集團表示過去12個月賣給中國買家的主要城市物業增倍)。仔細一看內文，發現說是Ray White告訴記者在悉尼的高端市場上有一小群的中國富裕買家在買物業。Ray White宣稱「本地亞裔買家在去年對首次購屋者的市場有極大的影響」，Ray White的發言人深知只要發言辛辣，這次宣傳該公司的機會就會由媒體買單。

​而媒體記者也很敬業的跑去採訪其他仲介公司，宣稱中國留學生的有錢家長拼命購買數百萬價位的奢華公寓給孩子居住，一家賣位於The Rocks高級住宅公寓the Stamford Residences的仲介說「122套售出的物業當中，有6套是給中國來的買家買走的！」這是不是在告訴我們，這個才一共149套的開發項目裡，5%中國買家造成其他95%買家買下的物業價格上漲？造成整個悉尼的首次購買者都買不起房子？ 我很好奇說有多少澳洲的首次購屋者會去跟那六位中國買家搶這些一房一廳起價$75萬，四房頂層售價$1530萬的悉尼港旁物業。

有另一家公司表示中國姓氏的買家「佔他們2009年總銷售額的16%，而且有興趣的都是買$600萬到$800萬澳元的物業。」我是不曉得這間公司在當地佔有多少市場份額，而因為他們所佔市場份額的16% 是有中國姓氏，造成房價上升的就不是那主流的94%。而且先不說許多澳洲記者有沒有能力分辨那些是中國姓氏，很多有中國姓氏的都不見得是海外投資者，而是本地華裔澳洲公民甚至是在澳洲土生土長的華裔。

不是我在支持陰謀論，但之前這一波的媒體先是大幅報導類似新聞，說什麼一個不會說英文的十九歲中國女生因為風水在拍賣以$182萬買下一間墨爾本Camberwell區三房的物業  (該區有很多一兩百萬的房屋) ，一個墨爾本中國人名下有一百多套物業之類的 (澳洲人也有名下數百套物業的好嗎?)。然後政府就順勢調整了放寬的FIRB外國人投資審核政策，並把一些原本指責房價上漲是因為陸克文首次購屋者補助或是因為州政府土地政策問題的抱怨全都轉到海外中國人。其實海外買家到澳洲投資房地產是應該要受到政府鼓勵的，尤其是全新的物業或預售屋，這樣才能夠解決部份供不應求的問題。

再來就是要說說房地產投資者跟使用Negative Gearing負扣稅投資策略的投資者是否造成房價的「狂漲」。The Age 報紙財經專欄作家James Kirby指出，房價問題不該怪效率低下的地方政府或是海外買家，現在應該要去攻擊那些在我們周遭的negative-gearer (負扣稅投資者)，因為根據最新的國稅局數據顯示，每十個納稅人裡就竟然有一個在使用負扣稅投資！我的天呀！百分之十耶！好高的比例呀！嚇死人喔！Kirby先生接著說澳洲房價上漲是不合理的，因為我們的GDP經濟成長率並不高，而且股市低迷欲墜。我開始覺得他的邏輯真是越來越有問題了，我們什麼時候看到澳洲的房價跟股市還有GDP一直都保有有同步的趨勢？再說，ABS數據顯示30%的貸款是放給了投資者，70%是自住者，那是否也表示並不是全部的地產投資者都是使用負扣稅策略？

The Australian報紙還有另外一個驚人標題「泡沫化警告！投資者回到地產市場」然後新聞的內容又跟標題沒有關係。仔細讀這篇報導，上面說根據The AFG Mortgage Index 一家貸款代理公司所發表的數據顯示，投資者貸款的比例在二月份上升到34.1%，比起去年八月的27.1%要來得高，這是過去四年來最高的比例！要知道AFG佔整個貸款市場的份額約10%，根本不見得能代表整個市場。然後我繼續尋找那「泡沫化警告」，咦？怎麼找不到？根本文不對題嘛！報紙記者跟編輯在解讀數據方面的本事實在是讓我五體投地。
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ABS數據顯示30%的住宅買家是投資者，13%是首次購屋者，57%是買第二、第三套的自住房 (換房者)。而且根據大多數地產仲介的經驗，這70%買自住房的買家才容易感情用事去以更高的價格買下中意的房子；地產投資者則是把地產看成生意，對房地產市場都會先做研究，如果無利可圖怎麼會去砸錢投資？通常投資者都還要斤斤計較討價還價，計算怎樣的買價才合理。所以如果說精明的地產投資者開始回歸房市是個警訊，我想這反而應該是房市復甦的兆頭吧！

至於貪得無厭的開發商一說，一直以來開發商跟政府都是把球踢來踢去，一方面開發商大罵都是因此地方政府批准開發動工的效率低下，收的種種費用又高，又不放出更多可供開發的土地；另一方面又有人說都是些大開發商屯積土地，為了賣高價一直不釋放出更多土地。其實這房價居高不下，根本不是單一方面的問題，這兩方都有問題。

做為一個土地開發商，我已經親身體驗了為什麼開發商都要抨擊地方政府，我在北區開發了二十五塊住宅用地，光是付給當地政府的Council Contribution基礎建設費用就差不多快澳幣五十萬，而在等批准開發申請、動工申請的時間就幾個月幾年來算，等完工後還要等政府手續才能交地。許多人都說因為地方政府把這些開發商當作是可以擠出現金的乳牛，所以才造成房價上漲。例如現在墨爾本的住宅地價就比昆士蘭便宜，因為他們那邊的政府沒這邊狠。
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而大開發商們為了對大小股東們交待，也一樣要確保利潤，所以例如像Springfield的開發商買下2,860公頃的土地，它獲得開發批准建造可以容納86,000居民的住宅。但是他們自1992年就開始開發跟銷售土地，到2010年也才開發了13%，接下來十五年以上他們還要再繼續開發跟銷售那邊的土地。所以有人也批評說土地短缺是因為土地都被這些大開發商給屯積起來了，我自己就在Springfield有買地蓋了自住房，也覺得說他們都是一次性只放出少數土地，限制供應量好不斷提升價格。可是我也要為開發商說幾句公道話，如果有開發商一次性甚至在短期內能把2,860公頃全部開發放到市場上銷售，這個開發商不但要富可敵國、財力通天，要有成千上萬工人能不眠不休工作，還要是個頭被門縫夾到的嚴重腦殘。分階段銷售以確保供應的住宅能被市場消化，而不是空著養蚊子好幾年，是符合市場的規律，健康成長的保障。

而最後要來說說地產投資講座講師對於房價高漲的影響。我相信所有鼓勵及教育大眾投資物業的講座名嘴都恨不得自己的影響力有大到能夠導致全澳洲房價狂飆，成千上萬買家瘋狂的排隊買房。許多專門舉辦投資成功創富講座的公司其實背後都是在為發展商工作替他們銷售他們的物業，而有些公司甚至會向這些開發商收取7%到10%以上的高額佣金。當這些講座創造出銷售紀錄時，發展商也會一步步抬高價格，讓更多人趨之若騖，覺得如果再晚一步可能會買不到或是又要漲價了。我在過去舉辦大敗局講座與聽眾探討一些投資失敗案例時就曾公開許多過去我在業界內看到的內幕，因為我不希望再看到有華人朋友買到高出合理價位的物業。

在成立自己的公司之後，許多客戶會發現我雖然還是鼓勵大眾投資地產，但是在投資策略方面跟過去我在其他公司時有許多的不同。雖然我從事房地產業以來都以「誠懇、誠實、誠信」的理念來要求我自己，但是當所學習到的部份知識一開始就是受到別人的誤導，那過去所推行的策略就不一定都是正確的。有人覺得我站出來講部份投資失敗案例好像是在攻擊我過去的公司老闆與導師，但是我覺得如果有錯誤就要修正，不能再誤人誤己。經歷這麼多年的學習、實踐跟驗證，我希望我的講座一方面能鼓勵聽眾投資房地產幫助他們創造財富並為我的公司帶來潛在客戶，一方面又能提供有用客觀而且正確的資訊讓地產投資者能夠真正賺到錢，再成為我們公司的回頭客。

我會與好友林居正會計師還有林俊宏律師組織成立公眾教育平台Knowledge Bank定期為華人朋友上課及發表文章，就是希望能夠跟華人朋友們分享更多的專業知識及正確的訊息，將知識財富轉為自己的真正財富，也才不會讓華人朋友們被媒體或懷有特殊目的的一些人給誤導，遭受莫名的損失。
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澳洲房價長期整體的向上走，是正常而且符合市場循環規律的，並不是特定少數人的原因，而是有多方面因素相互影響供需關係的。房價上漲是大勢所趨，只是有時會快有時會慢，有的地方會漲得多，有的地方會漲的少，還有些物業還有可能在中短期跌價。與其怨天尤人在那邊指責是誰讓自己買不起房子，應該要去了解怎樣在市場變化中尋找機會，怎樣才能買得起物業。很多大呼自己被擠出房地產市場之外的無殼蝸牛，他們的經濟收入狀況甚至是高過我們一些已經有投資物業的客戶。這個世界本來就不是個公平的世界，我們只能依照我們對這社會遊戲規則的了解，運用我們學習到的知識做出正確的判斷，並且採取行動，才能成為最後的贏家！