英文有一句老話「Grass is always greener on the other side」(對面的草皮永遠比較翠綠)，從我家陽台看往對面每天辛勤照顧花園的鄰居老太太家確實是如此，但是對於一直抨擊昆士蘭物業管理權行業的人士們來說，別的地方的小區/大樓管理制度到底有沒有比昆士蘭的好呢？ 2019年3月份我與澳洲物業管理經理公會執行長 Trevor Rawsley 率領著一團物業管理經理業者前往台灣參訪交流了解台灣的​小區/大樓管理制度，台灣的制度跟澳洲新南斯威爾州的制度比較類似，台灣的同行業者對我們昆士蘭 25年管理權的制度也是嘖嘖稱奇非常羨慕。而澳洲金融評論 Australian Financial Review的分析師 Jimmy Thomson則在他的文章裡說到目前澳大利亞最糟糕的Strata 法律是允許在昆士蘭州預售建築管理權，可是到底什麼樣的制度是最好的呢？

台灣與澳洲的總人口相差不大，但是澳洲的國土面積是台灣的 215倍。所以台灣人口密度遠遠超過澳洲 - 每平方公里住649人；澳洲則是每平方公里住 3.1人。當然這個數據意義不大，因為澳洲 88.9%的人口住到了主要城市，悉尼人口密度最集中的區域是每平方公里住 15800人，台北的大安區則是每平方公里住 27,546人。台灣公寓大廈社區的規模要比澳洲來的大，台灣人也比澳洲人更習慣住在中高密度的社區裡，所以去台灣了解社區生活與管理，會幫助居住趨勢正在改變的澳洲了解未來的問題與挑戰。

目前有大約 40%的澳洲人住在 Community Title Schemes 分契式產權的物業裡，估計到了 2050 會變成有65%的澳洲人住進聯排別墅或公寓裡，這是澳洲的大趨勢。當住戶之間的距離拉近，人與人之間的距離卻變遠，中高密度的社區生活就會面臨很多的鄰里問題，公共區域的管理與維護也無可避免地成為挑戰之一。雖然澳洲中高密度的社區生活發展的比台灣晚，但是澳洲 - 尤其是昆士蘭新穎的物業管理制度很多方面領先於各地，解決了許多像是台灣、新南斯威爾州這些更早發展起來地區的問題。

台灣的業主們每年召開「區分所有權人會議」選出包含了主任委員、財務委員、監察委員等職務的管理委員會來管理社區。早期有限制管理委員會人數上限為21人，後來解禁上限後，據說有些社區管理委員人數多達數十人，除了三個基本職務之外，還可以有副主任委員、安全委員、機電委員、環保委員、康樂委員、總務委員、公關委員等等。這比起澳洲的3至7人管理委員會要差很多，如果覺得澳洲的管理委員會鬥爭很複雜可以到台灣去見識一下台灣幾十人的管理委員會能鬥到多厲害！我有聽聞開會還需要保全人員在場勸架，甚至有拿保溫杯熱水直接潑人的，保證回來澳洲之後會覺得自家小區找麻煩的老太太個個都是慈眉善目。

台灣的管理委員會可以自聘總幹事來負責執行管理協助發包工作，也能將所有工作外包給專門的物業管理公司。台灣的物業管理公司需要有兩張牌照，分別是「公寓大廈管理維護公司登記證」與「保全公司許可登記證」，2018年的數據顯示全台灣大概有 786家這樣的公寓大廈管理維護公司，聘僱有證照的人員約88553人，服務約 38557個社區。每家公司平均員工約112人 (有些可達上千名員工)，平均管理約五六十個社區。這與昆士蘭的家庭事業管理小區的模式有很大的不同，可以說台灣的物業管理公司大部分都算是中大型企業，昆士蘭的物業管理公司大部分都是小型企業。台灣的物業管理公司總幹事除了不做出租管理，工作可以說是包山包海，從保全巡邏、設備設施維護維修、召開會議做會議記錄收物業費，甚至是舉辦聯誼康樂活動、做煎餅蛋糕泡茶泡咖啡都做。台灣物管的設備軟硬體也比較先進，櫃台基本上都使用電子化系統跟電梯內電子公告欄。台灣的模式比較像是新南斯威爾州由Strata Management公司負責全部事務的模式，但是台灣包括的業務更多服務更好。

昆士蘭州的建築物管理協議一簽就是十年或二十五年；新南斯威爾州過去的建築物管理合約可以是最高十年，現在新的Strata Law限制Strata Management公司首簽一年，續約三年；台灣的物業管理公司基本上是一年一簽，與管理委員會的任期有很大關係，管理委員們的任期只有一年，所以不願意替下一屆的委員們做決定。台灣物業管理公司的工作非常沒有保障，甚至有聽聞有社區一年換六家公司就因為主委個人意願或者是委員們不願接受總幹事專業建議而想指定使用有利益關係的承包商等等。

​管理合約的長短各有利弊：支持短約的說法是讓物管經理維持服務水準，不然能夠隨時被替換；支持長約的說法是建築物的管理需要有長期的穩定性，熟悉大樓設施與住戶的管理經理能夠更好的提供服務。在昆士蘭反對長約的公寓業主協會的說法是，沒有一個行業有那麼長的25年合約，想終止都不能中止。

可是比較了台灣、新南斯威爾州、昆士蘭州的制度之後，我反而覺得昆士蘭的長期穩定性合約對全體業主更有利。台灣跟新南斯威爾州的制度都缺乏一個互相監督制衡的機制：全體業主選出義務職的管理委員會代為行使權利，管理委員會在台灣聘請總幹事或物管公司，在新南斯威爾州聘請 Strata Management 公司。總幹事 / 物管公司 / Strata 可以承包所需做的工作也能發包給其他公司。大部分的業主平時都光繳物業費也不關切公共事務、不看會議記錄、甚至不出席業主大會，只有發生問題才會去過問一下。

照理說如果新州的制度好過於昆州，那麼新州的物業費應該比昆州更便宜，大樓維護得更好，業主們更滿意獲得的服務。每個小區大樓都不一樣，所以很難真的去比較，但是悉尼市中心每季度平均 AU$2050的物業費怎麼看也沒有比昆州還有物管經理服務的大樓的物業費更便宜。

義務職的管理委員們首先不見得都有經驗或都有專業，素質良莠不齊，甚至是抱著其他目的來加入委員會，無論在哪裡都有同樣的問題。不好的委員可能尸位素餐占著茅坑不拉屎，可能達到或達不到目的就又退出換人，可能攬權亂搞發生弊案。好的委員是非常難得的，但是長期任勞任怨義務服務總有累的一天。我就曾有新州的學生跟我說她長期是她們大樓的管理委員會主席因為沒人願意接也沒人願意做事，她做的幾乎是昆州小區經理的活，卻沒有領任何薪水，她只好賣掉該公寓才能逃離宿命。當全體業主不監督管理委員會跟總幹事，就會容易產生弊案，這對任何小區都不好。

總幹事或短期的物管公司遇到了不專業有想要外行指導內行的管理委員會可能會做事綁手綁腳，為了保住自己的短期合同，很容易就放棄堅持選擇服從不見得合理的指示；遇到不管事的管理委員會則可能亂花錢，把工作外包給有關係的公司，趁在任期間賺飽賺滿。任何制度只要缺乏監督制衡就容易弊案叢生。​

昆士蘭制度與新州跟台灣的最大不同，就是多了個長期合約的小區經理，與管理委員會跟 Body Corporate Management公司形成三方制衡的關係。在昆州就算是沒有經驗沒有專業的業主們所組成的管理委員會也能夠有 BCM公司的專業協助處理事務。昆州的BCM公司跟台灣的物管公司與新州的Strata Management 公司不一樣的地方是它是輔助管理委員會所有的行政事務，不插手實際工作，協助管理委員會監督財務付款。管理委員會不用擔心BCM 公司不聽話不好好做，因為它們的合約是 1~3年。管理委員會主席、秘書長、財務長的大部分工作都由BCM公司包辦了，只須監督指揮。

實際的管理工作則是由小區經理來做，如有不屬於小區經理的工作需要額外花錢，小區經理要報價給BCM 公司，BCM公司經理會呈報所有報價給管委會選擇。競標報價的公司小區經理能找、BCM公司能找、管委會也能找，這樣子就很難舞弊圍標。管委會投票以多數決定用哪家來做這項工作，然後指示BCM 下訂開始做，由小區經理負責去監工回報，完成後小區經理檢查滿意，通知BCM付錢。

小區經理有一定的獨立自主性，因為管理委員會沒有權利無故罷免解雇中止合同。小區經理不會同時跟BCM公司一起被解雇，這樣能夠保持小區的運作持續正常。管理委員會像是人民選出的民意代表，BCM公司是協助民意代表的政務官，小區經理就是有著鐵飯碗的事務官。小區經理通常因為買了一套經理房還有一個身分 - 也是其中一位業主，雖然在管理委員會上沒有投票權，在全體業主大會上也有投票權。小區經理因為也有投資在小區裡面，一榮俱榮一損俱損，如果管理委員會或BCM公司有失職行為也能通報其他業主推翻管委會重選。

小區經裡負責花錢做事，那BCM公司就負責記帳，互相監督可以減輕業委會工作量。如果小區經理沒有按照Caretaker Agreement管理合約做事，業委會也可以透過BCM公司給予非正式或正式的違約通知要求在限定合理的時間內改善。如果小區經理還不改正，業委會可以建議業主大會透過違約的法律程序來申請中止合同。業委會的義務職委員們可以隨時說不幹就不幹了，BCM公司的員工也可能辭職或跳槽，而花了上百萬澳元買下物業管理權生意跟經理房的小區經理，身家財產都壓在這個生意上，自然不會輕易的違約或做不好，就算是想要賣生意退出也要考慮會不會賠錢賣。如果走到法律程序，業主委員會是拿全體業主出的物業費來告小區經理，小區經理可是要自掏腰包來請律師辯護，小區經理應該會想要好好做也不願意花數萬甚至數十萬澳元打官司。

昆士蘭的小區經理跟新南斯威爾州與台灣同行還有個不同之處在於昆州小區經理還兼做出租管理。新州的Strata Management公司跟負責出租管理的地產仲介通常是分開的不同公司；台灣的物管公司的牌照通常也不包括出租管理的仲介執照。昆州小區經理的最基本執照需求就是出租管理執照，所以幫投資者找租客收租管理租賃是本職工作。

在監控小區住戶遵守 By-Laws住戶公約時，昆州小區經理只要是見到所管的租客違反住戶公約反而是最好處理，一張RTA Form 11 違約通知不聽就可以開始安排趕租客走了。若是外面公司管理的租客只能通知房東去請他們的仲介處理；若是業主就只能報告業委會看要採取甚麼樣的勸告措施了。這一點台灣的管委會權利比澳洲的大不少，都還能夠有罰金或扣分或公共設施使用停權的懲罰，值得澳洲學習。

昆州小區經理的出租管理業務如果做不好，投資業主是可以給30天書面通知就把出租管理權轉給外面仲介的，所以為了保住業務收入，小區經理也得要好好地服務業主們。只要做得好，業主們也樂於使用小區經理的出租服務，因為小區經理七天二十四小時住在小區內，租客住戶進進出出逃不過小區經理的耳目，有甚麼問題都有人可以即時處哩，不會像新州一樣下了班就找不到人解決。小區經理雖然沒有真正的保全作用，但是租客也不敢太囂張。

微信已經是廣大華人無法離手的社交軟件，2014年在學生們的建議下，我每個月都開始幫當月學生建立學生群方便同期同學交流解答疑問，加上我被拉入的各種群，我自己都算不清自己參與了多少個微信群。但有人稱黃教主的黃俊黨 Jaden Huang 的「澳洲房產投資群」是我印象很深刻的，因為我首次的微信語音講座處女秀就是獻給了這個群，我只記得講完講座按著發言鍵的大拇指都快抽筋了。

Jaden 活耀於微信各大群裡，樂於分享發言中肯客觀讓人信服，他組織了多次的微信線上講座，邀請專家分享知識教育群友，至今仍為人津津樂道。現實中他與娛樂圈高大帥氣的黃教主不一樣，身高讓我都感到親切。我們的黃教主是我 2015年9月地產從業人員證書班、2016 年投資顧問班、2016年房地產開發班、2017年房地產仲介證書班的學生，本來就參與地產投資與開發的他算是帶藝投師，十分好學。2018年我舉辦房地產開發班時邀請他回來經驗分享，黃教主獨有風格的幽默讓同學們聽的欲罷不能。

黃教主從投資到行銷，從銷售到開發，經驗豐富又樂於分享，是個深受學弟妹們敬重的學長，對他的專訪裡可以看到澳洲布里斯本上一輪地產市場辛衰起伏，看到他的地產經驗分享，嘉惠他人。

我92年大學畢業後分配到深圳，先後做過一家國企和兩家私企的銷售工作，最後都是因為業績太好被迫離開，隱情可以寫一本書，誰感興趣咖啡伺候哈！打工打不下去就自己創業了，最初是靠生意賺錢，後來開始投資房產，慢慢發現房產比生意賺錢輕鬆，就對房產情有獨鍾了。

2008年開始接觸澳洲的土地分割，2011年開始接觸公寓和聯排別墅開發並開始嘗試性投資，當時並沒有放在心上，也沒有參與很多管理。2014年的時候，由於澳洲房產在中國市場急劇升溫，而公司一直沒有開拓海外市場，甚至連當地華人市場都做得很少。於是董事長跟我商量能不能出面管理銷售並組建華人和海外市場團隊，我想想幫公司也是幫自己，閒著也是閒著，況且銷售也是我的強項，那就幹吧！可澳洲賣房子不是要有證嗎？那就先拿個證唄！聽說有中文課程，拿起中文報紙一翻就翻到施老師的廣告了。從銷售人員證書，到進階銷售，再到地產仲介證書，最後是與昆士蘭大學商學院的聯合房地產開發課程，一路上下來，既收穫了知識，又結交了不少同行朋友，以其說施老師開了個課程，不如說施老師搭建了一個地產界的平臺，非常感謝這個平臺上所有的良師益友。

我接觸澳洲地產這幾年，剛好完成了澳洲地產一個完整的週期，從低谷到瘋狂，再從瘋狂到低谷，我的業績也隨著市場跌宕起伏。我2014年介入公司銷售之時是海外市場非常好的時期，再加上自己的特長和努力，一開始可謂是做得順風順水。由於公司之前沒有做過華人市場，連中文資料都沒有，首要工作是是製作中文資料，日夜兼程地把樓書、宣傳頁、易拉寶、展板、PPT等翻譯、編輯、排版一一完成，然後要印刷的交印。當時微信群是最節省廣告費且效率最高的行銷手段之一，所以在等待印刷資料的時候，我便開始用電子版率先在各微信群展開第一輪攻勢，為此自己還成立了澳洲房產投資討論群供大家交流房產投資的經驗，還邀請跟房產相關的如房產教育、房產仲介、貸款、律師、會計師、害蟲防治等專業人士給大家做微信講座，當時施老師也為我的房產群貢獻了自己的微信講座處女講。
 
自己的房產群給大家提供了福利，卻沒有給自己帶來廣告效果，因為本來想著借公益的名義給自己也做做宣傳，可能因為臉皮太薄了，到最後宣傳沒怎麼做，群倒做成了真正的公益群了。不過我發到悉尼和墨爾本房產群的廣告起到了很好的效果，很多仲介一看我是開發商代表都主動跟我聯繫，他們很多有現成的華人銷售管道，也有一些組織考察團的公司跟我聯繫，等我交印的資料全部做好後，我們利用講座+考察的模式，悉尼、墨爾本、大陸的市場迅速打開，這期間，施老師介紹的Andy Guo老師也成功幫我開拓了香港市場，那時講座和考察團效果非常好，幾乎每次都有收穫，好的時候一個講座或一個考察團就賣出去好幾套，我們公司華人市場也很快超越了西人市場成為主要銷售來源，這種局勢一直維持到15年底。

由於我們當時的產品只有聯排別墅和公寓，2016年開始，布里斯班公寓供應過量的問題開始慢慢顯現，大陸和香港的澳洲房產講座也變得非常氾濫，甚至開始出現一無所獲的情況。我明顯感覺到了山雨欲來風滿樓的氣氛，迅速調整方向把主要精力放到聯排別墅上面，而把公寓重新交回本地市場，上演了壯士斷臂的一幕。由於不敢貿然租酒店開講座了，我就採用「廣撒網，多斂魚，擇優而從之」的辦法，先大範圍地開展微信講座，甚至用技術手段幾個群同時開講，從中收集目標客戶，再把目標客戶集中到一起做現場講座。為了節省費用，現場講座也搬到了合作方的辦公室或朋友的別墅裡，有的單位有幾個人感興趣的話我甚至上門去給他們講。使盡全身解數終於把聯排別墅基本賣完了，可回頭一看公寓基本還是原地踏步，一個月只能賣出一兩套甚至有的月份一套都賣不出去。
 
2016年下半年，銀行開始限制外國買家貸款，情況開始急轉直下，公司雖然採取了給買家聯繫基金貸款、用自己的資金給買家貸款等應變措施，但在降價銷售、提高仲介傭金等讓利銷售提議上沒有及時達到共識，當時間步入2016年底，一切都來不及了。2016年10月，昆州開徵外國買家3%的額外印花稅，2018年7月，又把額外印花稅提高到7%，再加上中國限制外匯流出，情況變得異常糟糕。最後公司只能暫緩公寓的銷售，把剩下的單元出租以抵消貸款的利息，還有一個111套的公寓項目也只能無限期暫緩了，我也深刻體會到了「市場是把殺豬刀」的真言。2017年底，在遍野哀鳴的氣氛中我結束了這一階段的歷史使命。
 
我在我的房產群經常跟大家講「資料代表過去，市場代表現在，政策代表未來」。2019年聯邦大選在即，工黨提出的「取消負扣稅」和將以前滿一年增值稅減免50%變為25%的政策將對房產市場造成重大打擊。作為房產從業人員，我借這個機會呼籲廣大同行抵制工黨，支持自由黨！
 
至於我以後的方向嘛，將順應政策和趨勢，以本地市場為主，以未來的發展趨勢為方向，給大家提供高回報和耳目一新的產品，大家很快就會看到我的新作品啦！

說實話嗎？印象最深刻的是物業管理課時講的《甄嬛傳》對小區經理的啟發，但目前沒有做物業管理，也還沒用上，哈哈。

其它課程上能用的我都用了，對我最有用的是開發課程，雖然公司在做開發，但由於分工不同，上課之前我更多的是耳濡目染，沒有系統的學習，施老師的房地產開發課程給了我一個很好的理論提升。因為請來的老師都是各方面的專家，也建立了微信群，日後有問題都可以隨時交流，是真正物超所值的課程。      

成功案例就不講了，失敗的地方之前也提了，就是在市場困境時沒有強硬堅持讓利銷售的方案，以至於公寓銷售失去了最後的機會；另一個失敗的地方是憑自己感覺而不是市場調查的結果去做佈局，陷入困境那個專案每層樓只安排了兩套一房公寓，結果一房的公寓很快就賣完了，剩下的都是兩房。出租情況也進一步驗證了這個錯誤，一房的可以租到$380-$400，兩房的只租$430-$450，在一房供不應求的情況下，我們曾經鎖起兩房的主臥房按一房的價格出租。現在留下的兩房公司決定低價甩了。

最後我想跟大家分享一句話：「開發要量力而行、銷售要盡力而為」，與大家共勉之。