如果工黨執政後改革負扣稅與增值稅政策...

將我過去的房地產文章翻回到 2016年的2月份，上次聯邦大選前我寫了一篇「談大選前工黨的負扣稅改革政策」，第一句話就說到「Negative Gearing (負扣稅投資) 是每次大選都會被提起的政策改革」。隨著聯邦選舉又再一次逼近，最晚明年五月前就必須再次選舉，民意佔了上風的工黨或有機會在聯邦層級執政，上次成功被執政黨所擋下的兩個工黨會對房地產市場造成重大影響的政策提案，不得不再引起我的關注。澳洲勞工黨的提案是要將「負扣稅」限制於全新的投資物業，並將「增值稅減免」從現在的 50%減少到25%。

工黨最早宣布這個政策的時候，表示說是為了「居住正義」：讓首次購屋者能與房產投資者競爭買房不佔劣勢、改善供房能力並且透過限制稅務優惠來讓聯邦財政增加稅收減少支出。

或許有人會質疑我是否又為了政治目的來炒冷飯？但是首先我要聲明，我之所以對政治有參與，是因為我關心會影響房地產市場、民生、經濟的政策，不是我個人有啥政治企圖，我又沒有要參選。我再提這個話題是因為今年二月份工黨影子財長 Chris Bowen 發佈的新聞稿上面說工黨對於兩年前提出的政策還是很自豪，再次重申會將這個改革帶到下次大選的決心！這就不是我在危言聳聽了吧！

將近兩年半快過去，澳洲的房地產市場已經有了相當大的變化，執政的自由國家聯盟黨為了不讓悉尼、墨爾本的房市因為過熱而泡沫化硬著陸重創經濟，已經採取了相當多的宏觀調控措施，成功的將房市降溫。我雖然不滿我們布里斯本房市還沒起飛就一起被打趴下，慢慢增漲也總比大跌來得好。

澳洲的金管局 APRA 縮緊銀根限制放貸的多種措施已見成效，大大的影響了澳洲房地產投資者的貸款能力，悉尼與墨爾本的房產增長速度從2017年的下半年明顯的放緩，悉尼甚至在過去12個月出現了負成長。澳洲住宅市場的風險明顯的產生了顯著的變化，任何全國性政策的修改都應該要重新審視，不要對目前已經明顯脆弱疲軟的房地產市場再造成不好的傷害。

可是當工黨影子財長 Chris Bowen 被問到是否要因為房價下跌供房能力已經改善了可以放棄稅務改革，他卻表示負扣稅與增值稅的稅務改革是為了長期結構性的調整而不是短期對市場的調控。工黨忽視了執政黨對於房市調控已見的成果，還要堅持己見一條路走到黑，希望進一步打擊房市讓業主們財富縮水的仇富心態展露無遺。​

RiskWise Property Research 的執行長 Doron Peleg與 Wargentadvisory 首席顧問 Pete Wargent 近期發布了一份報告，分析了這兩大政策的改革會對市場所造成的影響。其中就提到，這個改革如同銀行忽然調息1.5%一樣。全國性的政策改變對於一些過去幾年沒有強勁增值的城市打擊更大，他們分析的十個將受最大影響的區域就包括：布里斯本近城區、北區跟南區。而各州都會看到房價的下跌，有些地區甚至高達 10%的跌價。

Pete Wargent表示，過去靠著礦業繁榮的經濟已經面臨困境多年，我們最不需要的是進一步打擊需求。工黨提議改革負扣稅的引進，需要更細微的配套政策，才不會造成大家不樂意見到的後果。

若是房價明顯的下跌，毫無疑問的是將會導致很顯著的經濟骨牌效應。房價大跌並不表示原本買不起房子的首次購屋者就會忽然都買得起房了，消費者信心將隨著房價下跌而失落，銀行對於房屋貸款將也會更嚴格，估價更保守的情況下，買房者借不到足夠的房款，惡性循環將很難逆轉。

我之前的文章提到工黨有意利用「Grandfathered 祖父條款」來實施新政策，相對於追朔法令，是代表一種允許在舊有建制下已存的事物不受新通過條例約束的特例，代表「老人老辦法，新人新辦法」。也就是說過去所擁有有負扣稅優惠的投資物業無論是全新還是二手的都能繼續負扣稅。之後只有買新房才能享受Negative Gearing負扣稅優惠，而不像過去工黨基廷時代一刀切一樣。雖然要比全面廢除負扣稅優惠要好，但是投資者將會被推向購買全新的市區公寓或偏遠地區的全新房屋。

若是這政策推動的時機是在一個新房短缺的時候，或許還有助於增加供應量。但是以現在基本上還處於供過於求的新房市場，就是個進一步協助消化的動力而已。整體房地產市場的下跌將讓更多買家處於觀望階段，需求也會同時下降。而新房的投資買家也會考慮到，買的時候是新房可以負扣稅，等新房變成二手房，要再賣出時誰會來接手呢？接手的投資者沒有了負扣稅的優惠，不見得會出好的價格來購買，房價等於進一步要再下跌。

我寫這篇文章不是在替自由國家聯盟黨拉選票，就算是執政黨這次能僥倖再度連任，工黨還是會有上台的一天。只要工黨不放棄這個政策，遲早負扣稅政策與增值稅減免政策都會被改革。我是希望大家能多了解這些政策改革後的後果，請支持工黨或者是中間選民的華人朋友，能夠去影響一些左派對於房地產市場的誤解看法，澳洲這幾年財政好轉、經濟改善、失業率問題沒有惡化，房地產業功不可沒。礦業繁榮過後的 就業問題靠著房地產業建築工人需求而解決，房地產相關產業的工作佔據差不多澳洲三分之一的工作崗位，我實在不能想像房地產若受到重挫，澳洲經濟會怎樣？

市場已經自我調節，供房能力已經有改善，通過聯盟黨執政的一些政策已經讓市場軟著陸，不要再因政治因素來讓市場惡化。這就好像一個兩年前幫病人看過病的醫生再回來，不顧這個病人已經經過別人兩年的調養治療，身體狀況已經有改善，直接又要照兩年前開的藥單下猛藥做化療一樣。過去已經證明了改革負扣稅不是萬靈仙丹，而且還會造成傷害讓租金上漲經濟受創，工黨為了討好買不起房的選民制定出來的政策還是需要三思。

對於我們投資者則是要注意，不要再純粹為了稅務利益而投資房地產，選擇房地產需要找優質有潛力的物業，就算沒有稅務利益也沒關係的投資標的。

​當然，若能不投票給工黨，也是一種方法。