新冠肺炎疫情於澳洲擴散,在這個全國都面臨的災難中,我們小區及大樓的物管經理也不可能幸免,以下是我給同學們的建議 (包含4月9日紅字更新): 4月9日昆州副州長Jackie Trad 與住房部長 Mick de Brenni 宣佈昆州政府將保護租客,給房東的唯一補償就是三個月的免土地稅,跟三個月的遲付土地稅!百分之七十以上的房東都只有一套投資房,我實在不曉得這些普通的小房東會有付土地稅?這個土地稅減免只有對大房東大地主才有幫助吧?州政府在想什麼?一個房東要個人持有的投資房產公告地價超過$60萬才需付土地稅,很多投資者連投資房總價都沒有$60萬,本來就沒繳土地稅,減免也沒幫助! 我必須要說我在整個疫情期間都很支持政府幫忙講解宣導政策,也沒有搞甚麼政黨政治,該給工黨州政府鼓掌時我也沒吝嗇過,但是等待那麼久,就看到工黨內的極左派領袖 Jack Trad出來收買租客人心,為十月份州大選做準備!我真是太高估昆州工黨的底線了! 1. 保持溝通在人心慌慌的時期,我們小區經理應該要扮演著安撫居民人心的角色,保持與全體租客、住戶、業主們的溝通是我們最重要的工作。我們小區經理應該擔當起「第四級政府」的責任,負責宣導聯邦、州、市政府的政策,管理我們負責的公共區域,幫助我們的住戶。 Email、電子報、信箱投信、佈告欄公告等等都是我們與住戶與業主們溝通的渠道。擬稿時保持專業、客觀、關心的語氣,加強報告的頻率,讓大家知道我們很主動。 冷靜思考、友善應對、展現同理心,是我們溝通的原則。大家知道我們做了甚麼,未來會怎麼做,讓大家放心說小區有我們在不用驚慌。 無論我們心中多麼慌張無助,要記得我們的業主比我們更慘,我們必須要展現我們的專業,站在業主這邊好好的與租客溝通談判!我們這時候溝通協調能力就非常重要了! 2. 保持距離無論是聯盟黨的聯邦總理還是工黨的昆州州長,一再強調 Social Distancing 人與人之間的互動距離要保持 1.5米。 在保護住戶的同時,我們也要保護自己。通知租客建議以郵件電話溝通,減少直接到辦公室或櫃檯與我們接觸。可以在辦公室外張貼公告,以下是例子: Our Social Distancing Measures for the Prevention of Coronavirus 昆州住房部長已經宣布疫情期間我們應該停止定期的檢查,有緊急維修時,戴上一次性手套與口罩保護自己。由於小區經理接觸人多,這也同樣是對租客的保護。上門維修前,對於防護物品的佩戴應事前與住戶溝通,避免誤會。以下是範本: Until further notice, we are delaying non-essential routine inspections as a safety precaution, please continue to take good care of your unit and report any urgent repair and maintenance requests via email. 3月24日晚上莫里森總理宣佈停止的商業活動中包括了房地產拍賣與開放參觀 Open Inspection。我在此補充說明 Private Inspection 私下參觀還是被允許的,所以無論是房地產仲介帶潛在買家或物管經理帶潛在租客看房都還是可以,只是不能開放讓沒有預約的客戶在同一個時間進到房屋裡參觀。我們還是依照過去的做法提前24小時以上給RTA Form 9。原本只要不是在周日跟公共假期、晚上六點後、早上八點前,租客沒有權利拒絕我們帶人看房。但是昆州住房部長如今給予了租客拒絕 Non-Essential 非必要理由進入的權利,包括定期的檢查都可以拒絕,尤其是租客或家人屬於怕感染肺炎的高危人群時。 州政府表示,可以透過視頻、照片、或協調預約私下參觀,但需要遵照昆士蘭衛生部的規定,保持人與人的距離與清潔消毒。州政府表示租客沒有義務配合我們做視頻參觀,但是需要跟我們溝通協調找出個可行的方案。 如有爭議可以找RTA協調。但是我建議,可以寫類似以下的信搭配RTA Form 9讓租客心裡比較能接受一點,也確保大家的安全及避免病毒的傳播。(已更新) Dear Tenants, 3. 保持衛生 在經理辦公室內外可以放免洗洗手液 Hand Sanitizer,購買消毒用品 Commercial Grade Disinfectant對櫃檯、門把、電梯按鈕、扶手、信箱等定期消毒,並讓業主與住戶們知道你做了這些消毒工作,這些消毒用品都可以向業委會請款,不然也可以當作開銷抵稅。如果業委會願意,可以在公共區域、電梯內都安裝免洗洗手液的架子,讓住戶使用。 所有化學物品的存放應該要遵守 ABMA Building Management Code,避免讓人打翻或直接接觸。 以下是聯邦政府衛生部設計的海報,也可以印出來貼在公共區域,點圖可下載高清PDF版。 4. 關閉公共設施我有詢問了澳洲衛生部關於公共設施的開放,回覆是澳洲政府已經下令限制人群聚集及接觸的場所,包括健身房與室內運動設施、影視廳等等。這包括了商業及社區公共設施。如果住在公寓大樓,衛生局建議住戶迅速穿越公共區域減少逗留。 一般大樓或小區的公共設施還有網球場、游泳池、spa按摩池、Saunas 桑拿房、BBQ、共用客廳等等。政府的限令沒有特別講明,但是我們可以合理的認為,室內游泳池、spa按摩池、Saunas 桑拿房都可以被歸納為 Indoor Sporting Venues 室內運動設施。 根據總理宣佈的最新禁令,游泳池、社區與休閒中心都不應該開放了。 非必要的聚會場所,應該還是盡可能保持每4平方米一個使用者的使用人數。根據疫情控制與防範中心的研究,目前沒有證據顯示新冠肺炎病毒能夠在泳池與熱水池內傳染他人。在正常的過濾與消毒過程中,應該能夠殺死或清除病菌。當然,需要自我隔離的人也不該使用任何公共設施。 小區或大樓經理如要關閉公共設施,應該向Body Corporate Committee提出建議,表示你要把時間精力用在無法關閉的公共區域清潔消毒上,也避免了病毒的傳染。若是有Committee還在雞雞歪歪,請他們給你書面保證負全部法律、刑罰、賠償責任再說。 寫給Body Corporate的 Email 範本: Dear Committees, 寫給住戶的Email 範本: Dear Residents of (Complex Name), 5. 報告疫情對於所有新搬入的租客住戶,我們應該確認其旅遊史與症狀,可以把以下條款列為管理政策通知住戶:
6. 租客困境遇到困難的租客可能來向我們哭訴說自己失業了有多慘多慘,我們能夠表示同情,但請記得我們是要保護誰的利益 - 房東。我們若只去可憐租客,很快就輪到別人可憐我們。 已經有很多學生問起租客已經失業付不起租金怎麼辦?租客要求房東降租怎麼辦? 我們作為物業管理經理,我們要一方面安撫租客表示會向房東傳達租客的困境,一方面要對租客說履行租約付租金是租客的責任。在國家首長內閣開會後,昆州的住宅租賃法律改變前,租客不付租金七天後我們照樣要給RTA 11號表格違約通知,不做就是失職。 我們應該要寫信提醒房東們,應該確保自己有買房東保險 Landlord Protection Insurance,而且要在沒有欠租的情況下買才有用。如果租客申請Tenant Hardship租客困境,保險公司還是能賠償約四週租金。目前房東如果遇到財務困難,可以向銀行申請六個月暫緩還款,但利息還是會累計,並非六個月不用還。我們要盡可能保護我們房東的利益,不能讓沒有失業沒受太大影響的租客耍賴欠租。 我們團隊寫給房東們的信如下: Dear Owners of (Complex Name), 給房東的信 4月9日更新版: Dear Landlord, 給要求降租租客的信 4月9日版: Dear Tenants, 以上的信請注意,RTA的Conciliation 可能會回朔到從租客提出降租那天開始,所以以上勸租客要合理的內容只是希望他們不要太不講道理。 租客失業政府有給一定的補助,可以讓失業的租客先去Centrelink尋求幫助。我們在向房東傳達租客困境前,也要先確認這個租客真的失業遇上困難。 如果遇到佛心的慈悲房東願意降租,我不建議重簽租約,重簽降租租約表示我們也要退還多收的押金。$700以下週租最多只能收四週押金,多收了會被罰款 20個罰款單位的。我們可以跟租客講說,我們可以暫時改收每週多少的租金,差額先欠著,等之後過了難關再補繳,這樣就可以不改租約。畢竟我們的房東也有房貸利息要繳,銀行對房東頂多是暫緩利息支付而不是不用付了。 昆州政府已經出了 RTA Form 18d General Tenancy COVID-19 variation agreement,如果同意臨時降租,可以用這個表格,不影響押金金額。 以下是我建議給房東們的信 (3月29日舊版請不要再寄了): Dear Landlords, 7. 小區經理生意有啥政府補助澳洲聯邦政府與各州政府採取逐步封鎖的策略,就是不想讓經濟受到重擊造成社會太大動盪。聯盟黨政府目前的 $189 billion 經濟援助方案佔了澳洲GDP的9.7%,但是需要援助的地方實在太多,只能重點先照顧社會上最弱勢的族群及幫助企業不要關閉裁員避免失業率失控。
如果你們的生意有聘請員工支付薪水,為了幫助你們留住員工,聯邦總理 Scott Morrison 宣布會撥放 $20,000到$100,000的現金補貼小生意。你們的員工必須做Payroll,請速洽你們的會計師在三月底前把薪資都給做好,報稅時就能自動獲得補助。沒有聘請員工的生意就沒有補助,因為政府現在是要先保失業率。 另外,每季度預繳的稅金也可以緩繳,幫助你們的現金流。可以向會計師諮詢詳情。 政府還宣布與四大銀行合作可以給小生意12個月的$25萬元無息貸款,之後分十年還清。詳情請洽貸款給你們的銀行經理。借到了可以把$25萬元拿來沖抵目前的貸款,少繳利息,幫助現金流。 購買$15萬元以內的生財設備也可以直接報為當年開銷節稅,公司車還是只能買 $57000以內的車。 如果你的收入銳減20%以上,可以諮詢財務規劃師與會計師申請將Super退休金裡面的錢在七月一日前提領$10,000出來應急,七月一日以後還能再提領$10,000。記住不要去建議租客這麼做,給予財務建議是非法的。 如果有小生意業者每兩週的收入降低到不到 $1075,就可以申請聯邦政府每兩週 $550的新冠肺炎補助。 很遺憾我們昆州工黨政府讓我們等了那麼多天就給出了這樣的政策,接下來我會跟各方想辦法給州政府施壓調整規定,今年十月份我們有機會以我們的選票對州政府疫情期間的表現給一個公正的評價。 由於太多學生有問題,我最近無法一一給大家回答,我統一的回答會更新在我的網站。我目前只能夠在我的VIP群組平台裡多給一些時間回答近期捐款的學生問題,並把討論總結放到網站上。我會盡力幫助全體的同學們,也鼓勵同學們互相幫助討論,但我真的沒辦法回答幾百個私聊問題。多謝體諒!
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作者施伯欣從小就知道自己有一天會被稱呼為「老施」只是沒想到這一天那麼早來臨。澳洲布里斯本著名的房地產講師,上千位的地產從業人員都尊稱「老師」。 歷史回顧
August 2022
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