說到投資房地產絕對不是閉著眼睛隨便買就行，尤其是如今市場上的公寓項目如雨後春筍般冒出，每個項目的銷售人員都是老王賣瓜自賣自誇，而每個項目也都各有「賣點」。到底要怎麼挑選好的投資公寓，我就來分享一下我的觀點讓大家參考參考：買的時候就要考慮租的時候要租給誰跟賣的時候要賣給誰？

考慮租的時候會有誰來租，有助於確保較高的租金回報與較低的空租率；考慮賣的時候會有誰來買，讓投資者知道想脫手的時候能脫手，而且還會有較高的增值潛力。既然要考慮到誰來租？誰來買？我們對於人口與家庭結構趨勢就必須要有所了解。

根據2015年的Domain數據報告顯示，大約有三分之一的澳洲人是在租房住。

43%的北領地 Northern Territory 18歲以上居民是租房住。
36%的昆士蘭 Queensland 18歲以上居民是租房住。
33%的新南斯威爾州 New South Wales 18歲以上居民是租房住。
33%的首都區 ACT 18歲以上居民是租房住。
28%的維多利亞州 Victoria 18歲以上居民是租房住。
27%的西澳 Western Australia 18歲以上居民是租房住。
27%的南澳 South Australia 18歲以上居民是租房住。
20%的塔斯馬尼亞 Tasmania 18歲以上居民是租房住。

這份報告還提到47%的租客住在現在的物業裡不到兩年，只有27%的租客在現在的物業裡住了五年以上。
​這告訴我們將近一半的租客是會在兩年內搬家的，流動性大，若您的出租物業不夠理想他們說搬就搬。只有27%的租客會長期租在同一個物業不太想搬家。請問您是希望您的租客常搬家還是很穩定即使漲租金也留下呢？
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我特別花了將近兩小時的時間去澳洲國家統計局 ABS查找資料，好不容易做出以下兩個圖表給大家比較參考：

根據 ABS 預測與左上方的圖表，到了2026年，會有超過四分之一 (26%)的家庭是一個人獨居，然後還有 28%的家庭是夫妻兩人沒有小孩。這等於是有超過一半(54%)的家庭只有 1至 2個人！這代表著甚麼？是不是我們十年後需要大量的一房一衛公寓呢？

在您們大家拿出支票簿衝往各個公寓售樓處之前，請注意右上方的圖表。以人口數量來說，獨居人口只佔總人口的 10%，小倆口只佔人口的 23%。所以一房的需求並沒有想像中的龐大數量，而且這個數據並沒有跟現在的比例有太大的差距。在2001年時，獨居家庭佔了23%，2015年時佔了24%，而到了10年後也不過會成長到26%而已，不需要現在一窩蜂地衝去買一房一衛的公寓！

但是這相對的也告訴我們，未來小戶型物業將會是市場需求的主流。ABS數據顯示，2011年的平均家庭人數是 2.6人，預計到了 2021年會降到 2.51人。等於平均每個家庭只會有夫妻加半個小孩...不管到底這家是有一個小孩還是那家沒有小孩，兩個臥房就夠住了吧？三個臥房綽綽有餘了吧？四個臥房還會是市場主流嗎？

根據 Matusik Property Insights在2015年4月的報告指出，在偏遠城鎮的一人或兩人獨居跟夫妻同居家庭比例還是要比主要城市來得高，而在我們各大主要城市裡百分之九十的獨居者也不住在近城區，百分之八十的夫妻無小孩也不是住近城區。這表示雖然會有獨居者跟小倆口會去住在一房的市區公寓裡，但是有更多這樣的人口要嘛住不起要嘛不想住市區。

一個單身獨居的人可以租哪裡？租到布里斯本市中心的一房公寓中位租金是 $405一週，這同樣價錢或更低在近城區以外可以租到三房排屋了，除了一間房可以睡覺還能有一間書房，再加一間當客房、健身房、儲藏室都行。

​那麼近城區一房還有沒有人租？當然還是會有高薪白領會想要不與別人共用起居空間而去負擔四五百塊一週的房租。因為許多的租房者是年輕一代，對於理想居住環境與上一代開始有所改變，可以犧牲空間換時間，不需要住太大的房子，但要交通便利離工作離娛樂休閒都近便。可是以數量來說這不會是主流，開發商不需要大量的興建一房公寓。

我們做出租房的投資者就好像是做生意的一樣，總是要知道我們的顧客想要甚麼我們提供甚麼，不能人家想要一房兩房的，我們硬是要人家租四房五房的，還要教他去分租出去給別人，這樣做生意就變成多層次傳銷了。

若問起哪個年齡層的人們最會影響我們的房地產市場，專家們一定異口同聲告訴我們是「Baby Boomers」- 戰後嬰兒潮時期出生的人們。說到 Baby Boomers，澳洲人指的是1946 - 1961出生的澳洲人，當年第二次世界大戰後回到家園的戰士們，結婚的結婚，生孩子的生孩子，因為被世界大戰耽誤了快六年，所以搞到後來這段時間生的孩子特別多，據統計有約 530萬年齡在55歲至68歲的澳洲人面臨邁入退休生活的開始。有人統計說 Baby Boomers佔了澳洲就業人口的 43%，而這麼多人都將在接下來十五年內全部退休！我們的納稅人口將會銳減，反之這些辛苦大半輩子的退休老人還會對整個社會福利與醫療制度帶來沉重的壓力。隨著人均壽命的延長，這一代人也將會是第一批大多活過八十多歲的一代，政府也不得不強制提高企業對於員工退休金的貢獻，不然這都將會成為政府的財政負擔。

大家可以去看看我之前寫的關於退休的文章，目前我們只有 10%的澳洲人有超過 $10萬澳幣在他們的退休金帳戶裡！這表示未來會有上千萬的澳洲老人過著很艱苦貧困的退休生活！去年 Association of Superannuation Funds of Australia 澳洲退休基金協會報告指出，以現在平均的退休金帳戶餘額，再加上目前 35歲至44歲年齡層的平均工資計算所得的強制性退休金貢獻額度，等到這些人到了 60歲可以拿出退休金的時候，男的會只有 $183,000；女的會只有 $93,000！最近ASFA Retirement Standard報告也指出大多數的退休人士會在退休後八年內把所有存款跟退休金花光光，可是錢都花完了壽命還沒完。

我們現在的房地產市場趨勢是甚麼？

我們會看到年輕一代想要住在好區近城區近工作但是買不起只能租，又不願意一輩子付租金光替別人養房子，所以他們會去投資較偏遠他們買得起的投資房合法節稅，當個 Rentvestor (租房投資客) 。我們想要投資物業出租自然要考慮到年輕一代的需求與喜好。

我們會看到戰後嬰兒潮的年長一代還是想住在他們生活習慣了的好區，而不是像上一代人一樣去找個海邊小鎮 Sea Change、世外桃源 Tree Change，但是為了維持退休生活品質不得不賣掉大房買小戶型的房子、連體別墅或是公寓。我們投資物業想轉賣自然也要考慮到這批老爺夫人們的需求與喜好。

我這篇文章既然是說要講講如何挑選好的投資公寓，我就依照以上人口結構變化分析列出一個好的投資公寓的條件：

我的建議是這個公寓項目是越小越好，最好是70-80套以內，地點要好但最好不要在主要馬路上，然後坐落於轉角地不要左右都是大樓。主要的景觀應該不會輕易地被其他樓給擋住，這個區要越難開發公寓越好，畢竟物以稀為貴。我的一位澳洲老同學是個地產專家，他就跟我說他只會在布里斯本的三個區買公寓，St Lucia、New Farm跟Bulimba，前面的一區是因為近UQ，後面兩區是因為公寓開發案非常非常難通過。

公寓樓不要高，三到八層的中低密度公寓會更好，戶型要有多種變化可挑選，這樣子要賣的時候，不會有一大堆跟你有同樣戶型的公寓同時要賣。如果轉賣時買家看到一大堆同戶型的公寓要賣，買家就算不去想為啥大家都在拋售，也會狠狠地殺價因為你不賣我我找別家。

好的公寓樓不需要太過誇張的公共區域與設施，只要有些方便住戶休閒聚聚的區域跟不錯的大廳，通常設施越好物業費越高會影響轉售，但是設施好更吸引租客，近期看到許多未來將落成的大型公寓項目設施都媲美五星級渡假酒店，搞得我都想去租了。電梯比例要夠，上下班顛峰時段若要人站在那邊等半天，誰都會抓狂。健身房是最沒用的公共設施，真正喜歡健身的住戶通常還是會去辦健身俱樂部的會員，搞個健身房只是增加物業費開支罷了。

最重要的是要能吸引自住買家，我的經驗告訴我，一個會有好的增值的公寓項目應該要70%自住30%出租，自住者買下後就長住了不會輕易賣出，造成這區自住房緊缺。大多數的公寓項目都是倒過來的，70%是投資 30%是自住，這樣的項目若租客還來來去去住不長久，自住買家也不會有太大興趣。再加上我前面的分析，我要說的是，如果你不覺得一對60歲的老夫婦會想住在這間公寓裡，就別投資了！

最好是兩臥房兩衛浴，然後兩間臥房最好隔遠一點不會吵到對方，這樣的設計可以方便兩個租客合租也不用搶廁所。要至少有一個停車位，即使買一房的公寓也一定要有車位，沒車位不會難租但會難賣。開放式的廚房最好還有點景觀，獨立的洗衣間及儲放床單被子的櫃子。兩個臥室都最好有更衣室或是大的入牆衣櫃，每個臥室都要能放下一張書桌。客廳不用很大但是陽台要能夠坐得下六個人，這樣子偶爾朋友們要來聚會還有地方坐。天花板要挑高顯得空間大，落地窗可以把小公寓看起來也更寬敞。

廚房與衛浴要有足夠的光線，石材的檯面，高級的廚具。若有中央空調需要是分離式的空調，不要是樓頂冷水塔式的中央空調，重點就是空調是租客自己繳納用電費不是另外計算冷氣費。最好所有房間都有吊扇，如果連陽台都有更好。臥室用地毯，其他地方都是磁磚或木板，地面方便輪椅進出無障礙，衛浴能裝扶手更好。大樓進出有鎖卡與保全系統，允許自住者養寵物。另外最重要的是要有高速網路，手機訊號要強。

室內面積要夠大，現在開發商因為地價與建築成本的關係，每平方米的價格是越來越高，為了總價能被人接受，面積是越來越小。一房公寓室內面積若低於50平方米，真不曉得有多少自住者會想去買？兩房公寓最好應該至少80平方米的面積以上，也不要有長長無法利用的走道。

很大的一部分自住者是不會買預售公寓的，他們會等到樓花蓋起來，他們要能親身走進去看到最後成品，摸到廚房檯面與拉開每個櫃子，比劃著自家沙發放不放得進去客廳，看看左鄰右舍都住些甚麼樣的鄰居，才願意花錢買下。而開發商應該是要給予樓花投資者比蓋完之後的價格更優惠的開盤預售價，才能夠與投資者雙贏，若是投資者投資樓花轉賣自住買家賺到了錢，自然會再投資這個開發商的下個項目幫助開發商達成銀行要求的預售。

可惜的是近年來許多開發商大手筆的蓋了一堆本地人根本不能接受的價格的物業，主力也都是去海外或其他城市做推廣與銷售，海外買家也大手筆，幾間幾間甚至是幾十間幾十間的購買，把海外那種炒樓花的勁頭拿來拼命買。如今連澳洲各大銀行都怕了，縮緊海外買家貸款，為的就是降低本身風險。對於那些整棟樓大部分都賣給海外買家的項目我是敬而遠之，因為它回答不了我的問題「請問未來要賣給誰？」

​所以總之兩句話，買投資物業前想清楚「這個投資物業以後能租給誰？」「這個投資物業以後能賣給誰？」就對了！

昨晚與澳洲華人小區物業管理聯盟的常務理事們聚餐，其中一位物管經理提到他剛剛買下 Newstead 七百多套公寓的三棟大樓管理權，剛剛完工下個月要交屋。另外一位物管經理聽到時臉都黑了，因為她的大樓就在隔壁區，這下子可難租了！

我相信只要開車去 South Brisbane/West End，Newstead/Fortitute Valley還有Brisbane CBD繞一下，看到正在興建的建築工地，每個人都應該會有相同的擔憂，那就是我們的公寓是不是蓋太多了？我們的市場是不是供過於求了？房價是否會像很多媒體預測的一樣將會垮台？

根據今年年初 Matusik Property Insights的報告指出，去年一年全澳洲有 212,000套新房開始動工，創造新紀錄。目前有 34,000的房屋被批准興建但還沒動工，可怕的是有 88,000套被批准尚未興建的公寓或排屋等著進入市場！

著名澳洲房地產評論家 Michael Yardney 在 2016年3月份的報告則指出目前布里斯本近城區有18個項目已經完全售出正在興建中，共計2600套公寓。還有 9170套公寓分布在50個正在銷售的項目中，這些雖然還沒賣完但也已經開始動工。然後還有 33個新上市銷售的開發案是還沒開始動工的，在加上正在申請開發許可中的建案，大約還有21,000套公寓有可能會投入市場。

Place Project 也發佈了它們的2015年度特別報告，說2015年布里斯本市區有86個項目銷售，比起2014年的84個項目與2010年的43個項目都有增長。2015年估計賣出了5366個公寓，比2014年成長30%，比2010年成長四倍！2014年推出了34個新項目共5295套公寓；2015年則是除了繼續消化未賣完的項目之外又推出了26個新項目4394套新公寓。而值得注意的是開發商推出的一房比例從2010的52%降到了去年的39%；兩房公寓則是從39%增加到56%；三房則從7%降到了3%，表示兩房公寓越來越受到市場青睞。對於覺得到處都是大吊車的朋友們，Place Project還替我們算了算布里斯本共有68座大吊車在蓋新項目。

而 Jones Lang LaSalle 今年2月份的布里斯本公寓市場報告指出，2016-2020之間目前正在蓋的有15,937套，正在賣的還有5,108套，政府批准的還有12,684套，提出申請的還有6,636套，計畫中的還有 2,711套。總計會有21,045套至43,076套公寓的供應量。以平均一年賣出5000套的銷售數度，等於接下來四年我們有八年的供應量等待消化。我最近就常在課堂上講，大部分的開發商都趕著在這波布里斯本地產循環期高峰前要把項目集中在這一兩年內推出。好在是被批准開發的項目也不一定會達到銀行預售需求也不一定會動工，所有預計的供應量也就差不多在30,000套左右。

另外值得警惕的是，近城北區與近城南區分別包辦了43%與31%的供應量，等於是差不多這一南一北約有全部供應量的74%！而最火爆的地區包括了Newstead跟Fortitude Valley (近城北區) South Brisbane跟 West End (近城南區)！

​我開玩笑說我若是 Brisbane State High的校長我應該已經翻桌了，政府批了那麼多新建案在學區裡，誰要給Brisbane State High經費也把教室蓋成電梯大樓？不然要怎樣容納學區內的學生？

South Brisbane在蓋的就有2400套公寓，還有1740套在銷售中。目前正在興建的大項目有 Metro Property Group的 Casino Towers 378套公寓，Abcor Property Holdings 的 Spice 275套公寓，中國開發商蓋的 Brisbane 1 也有608套公寓，加上其他大大小小項目，之前有一段時間是每周推出一個新樓盤，真是嚇死寶寶了！

我在教課的時候都有教學生怎樣查每個郵遞區號的空租率，例如悉尼CBD今年三月的空租率大約在2.3%有247套空租。我們若是看看布里斯本市中心 (郵遞區號 4000) 空租率已經是4.4%，要高於正常空租率 (3.2%)不少，共有298套空租。South Brisbane與West End  (郵遞區號 4101) 空租率則是高達4.6% 有301套空房；Newstead與Fortitude Valley ( (郵遞區號 4006) 空租率目前也有4.2%跟270套空房，等到接下來兩個月 Metro Property Group在Newstead的項目交屋，七百多套公寓就只算一半是投資好了，空租率可能會飆到9%！難怪我學生聽了臉都黑了，現在已經有空房空租一個多月找不到租客，不曉得租金還要降多少還要等多久？

隨著我的學生們不斷買下昆士蘭東南部的大樓與小區管理權，我四處得到的消息是，很多近城區的大樓都要給4到6週的免租期，甚至要送電視或送iPad才能夠出租出去，租金也正在下跌中，每周降租金 $20至 $50不等。

但是由於布里斯本的租金回報還是高於悉尼跟墨爾本，價格方面還是遠低於其他澳洲主要城市排名在第六，投資者對於布里斯本公寓的需求還是會持續一兩年。隨著大量新公寓在今年跟明年投入市場，租金成長會不斷下滑，而這期間的供過於求也會限制住布里斯本公寓房價的上漲，尤其是那些沒有特點大量生產專賣投資者的項目，將會看到它們難租又難賣！

難道我們就即將看到房地產的泡沫被戳爆？目前在我廣讀各家報告分析後似乎看到的都是供過於求的結論，但是大家要知道，我們人口的增長，無論是自然生產、州際移民還是海外移民，都是一個個源源不絕的在增加進來，我之前的文章「布里斯本的未來」就有提到，澳洲是每1分31秒就增加一個人口。但是蓋房子可不是一間間蓋好的，尤其是公寓大樓，一蓋就要18個月左右，一完工就是幾百套一起完成。澳洲歷史上，房地產永遠是一陣子的供不應求，一陣子的供過於求，因為沒辦法有人要就立刻蓋給你，才會形成地產市場有高有低的循環。

接下來十年裡，布里斯本將會增加530,000的人口，也表示布里斯本接下來十年理會需要新增約200,000套的新住房。就算布里斯本市中心有30,000套公寓要陸續在接下來4年完工，以一年平均兩萬套的需求量來說，也不過是兩年就能消化掉，只不過就是要有更多人從郊區選擇搬到市區就是了。

而我敢肯定，到了2018年以後，新項目推出得速度與數量都會大大的降低，我們會看到整個房地產業像是開發商踩了煞車一樣，看不到甚麼新項目的推出，甚至有很多申請下來的DA都會被開發商所放棄掉，不蓋了！然後人口持續增長，將過剩的公寓不斷的吸收消化，又漸漸的供不應求，租金回報上漲，開始新一輪的地產循環。

等到下一輪的地產循環又開始加溫快到高峰期時，媒體又會再度熱議是否蓋太多，然後一堆人長嘆房價怎麼高不可攀，為什麼在2016、2017年之前不早早的買房，當初價格那麼便宜！

我在今年年初的文章「2016 澳洲布里斯本房地 產市場展望」就提到了，我們不會看到布里斯本的房價像前兩年悉尼跟墨爾本一樣大漲特漲，但是慢慢漲會看到布里斯本的房價一直持續到2017年下半年甚至是2018年上半年才到這一波的頂峰。

房地產投資還是要做功課的，布里斯本本身不是一個單一市場，它也是由多個小市場所組成。每個區域都還有不同類型的物業，要看看各種區域各種物業的供需關係與市場行情走向。我每幾個月都會為我的畢業學生們加開「房地產投資班」交流探討如何投資房地產，讓他們更好的服務投資客戶。

我覺得現在的投資客是不能再像海外買家與來自悉尼墨爾本的買家一樣盲目的投資了，現在項目與公寓的供應量那麼多，只有選出租客會想租，自住者會想買的物業才有機會賺錢，我下次就來寫篇新文章教大家怎樣挑選好的投資公寓好了，敬請期待！