Brisbane 的公寓是否蓋太多了？

Newstead 區到處可見大吊車在蓋新樓盤

昨晚與澳洲華人小區物業管理聯盟的常務理事們聚餐，其中一位物管經理提到他剛剛買下 Newstead 七百多套公寓的三棟大樓管理權，剛剛完工下個月要交屋。另外一位物管經理聽到時臉都黑了，因為她的大樓就在隔壁區，這下子可難租了！

我相信只要開車去 South Brisbane/West End，Newstead/Fortitute Valley還有Brisbane CBD繞一下，看到正在興建的建築工地，每個人都應該會有相同的擔憂，那就是我們的公寓是不是蓋太多了？我們的市場是不是供過於求了？房價是否會像很多媒體預測的一樣將會垮台？

根據今年年初 Matusik Property Insights的報告指出，去年一年全澳洲有 212,000套新房開始動工，創造新紀錄。目前有 34,000的房屋被批准興建但還沒動工，可怕的是有 88,000套被批准尚未興建的公寓或排屋等著進入市場！

著名澳洲房地產評論家 Michael Yardney 在 2016年3月份的報告則指出目前布里斯本近城區有18個項目已經完全售出正在興建中，共計2600套公寓。還有 9170套公寓分布在50個正在銷售的項目中，這些雖然還沒賣完但也已經開始動工。然後還有 33個新上市銷售的開發案是還沒開始動工的，在加上正在申請開發許可中的建案，大約還有21,000套公寓有可能會投入市場。

Source: Michael Yardney 他把2015-2018的每個布里斯本市區項目依照大小化成方格後分類，很有創意！

Place Project 也發佈了它們的2015年度特別報告，說2015年布里斯本市區有86個項目銷售，比起2014年的84個項目與2010年的43個項目都有增長。2015年估計賣出了5366個公寓，比2014年成長30%，比2010年成長四倍！2014年推出了34個新項目共5295套公寓；2015年則是除了繼續消化未賣完的項目之外又推出了26個新項目4394套新公寓。而值得注意的是開發商推出的一房比例從2010的52%降到了去年的39%；兩房公寓則是從39%增加到56%；三房則從7%降到了3%，表示兩房公寓越來越受到市場青睞。對於覺得到處都是大吊車的朋友們，Place Project還替我們算了算布里斯本共有68座大吊車在蓋新項目。

而 Jones Lang LaSalle 今年2月份的布里斯本公寓市場報告指出，2016-2020之間目前正在蓋的有15,937套，正在賣的還有5,108套，政府批准的還有12,684套，提出申請的還有6,636套，計畫中的還有 2,711套。總計會有21,045套至43,076套公寓的供應量。以平均一年賣出5000套的銷售數度，等於接下來四年我們有八年的供應量等待消化。我最近就常在課堂上講，大部分的開發商都趕著在這波布里斯本地產循環期高峰前要把項目集中在這一兩年內推出。好在是被批准開發的項目也不一定會達到銀行預售需求也不一定會動工，所有預計的供應量也就差不多在30,000套左右。

另外值得警惕的是，近城北區與近城南區分別包辦了43%與31%的供應量，等於是差不多這一南一北約有全部供應量的74%！而最火爆的地區包括了Newstead跟Fortitude Valley (近城北區) South Brisbane跟 West End (近城南區)！

​我開玩笑說我若是 Brisbane State High的校長我應該已經翻桌了，政府批了那麼多新建案在學區裡，誰要給Brisbane State High經費也把教室蓋成電梯大樓？不然要怎樣容納學區內的學生？

South Brisbane在蓋的就有2400套公寓，還有1740套在銷售中。目前正在興建的大項目有 Metro Property Group的 Casino Towers 378套公寓，Abcor Property Holdings 的 Spice 275套公寓，中國開發商蓋的 Brisbane 1 也有608套公寓，加上其他大大小小項目，之前有一段時間是每周推出一個新樓盤，真是嚇死寶寶了！

我在教課的時候都有教學生怎樣查每個郵遞區號的空租率，例如悉尼CBD今年三月的空租率大約在2.3%有247套空租。我們若是看看布里斯本市中心 (郵遞區號 4000) 空租率已經是4.4%，要高於正常空租率 (3.2%)不少，共有298套空租。South Brisbane與West End  (郵遞區號 4101) 空租率則是高達4.6% 有301套空房；Newstead與Fortitude Valley ( (郵遞區號 4006) 空租率目前也有4.2%跟270套空房，等到接下來兩個月 Metro Property Group在Newstead的項目交屋，七百多套公寓就只算一半是投資好了，空租率可能會飆到9%！難怪我學生聽了臉都黑了，現在已經有空房空租一個多月找不到租客，不曉得租金還要降多少還要等多久？

隨著我的學生們不斷買下昆士蘭東南部的大樓與小區管理權，我四處得到的消息是，很多近城區的大樓都要給4到6週的免租期，甚至要送電視或送iPad才能夠出租出去，租金也正在下跌中，每周降租金 $20至 $50不等。

但是由於布里斯本的租金回報還是高於悉尼跟墨爾本，價格方面還是遠低於其他澳洲主要城市排名在第六，投資者對於布里斯本公寓的需求還是會持續一兩年。隨著大量新公寓在今年跟明年投入市場，租金成長會不斷下滑，而這期間的供過於求也會限制住布里斯本公寓房價的上漲，尤其是那些沒有特點大量生產專賣投資者的項目，將會看到它們難租又難賣！

難道我們就即將看到房地產的泡沫被戳爆？目前在我廣讀各家報告分析後似乎看到的都是供過於求的結論，但是大家要知道，我們人口的增長，無論是自然生產、州際移民還是海外移民，都是一個個源源不絕的在增加進來，我之前的文章「布里斯本的未來」就有提到，澳洲是每1分31秒就增加一個人口。但是蓋房子可不是一間間蓋好的，尤其是公寓大樓，一蓋就要18個月左右，一完工就是幾百套一起完成。澳洲歷史上，房地產永遠是一陣子的供不應求，一陣子的供過於求，因為沒辦法有人要就立刻蓋給你，才會形成地產市場有高有低的循環。

接下來十年裡，布里斯本將會增加530,000的人口，也表示布里斯本接下來十年理會需要新增約200,000套的新住房。就算布里斯本市中心有30,000套公寓要陸續在接下來4年完工，以一年平均兩萬套的需求量來說，也不過是兩年就能消化掉，只不過就是要有更多人從郊區選擇搬到市區就是了。

而我敢肯定，到了2018年以後，新項目推出得速度與數量都會大大的降低，我們會看到整個房地產業像是開發商踩了煞車一樣，看不到甚麼新項目的推出，甚至有很多申請下來的DA都會被開發商所放棄掉，不蓋了！然後人口持續增長，將過剩的公寓不斷的吸收消化，又漸漸的供不應求，租金回報上漲，開始新一輪的地產循環。

等到下一輪的地產循環又開始加溫快到高峰期時，媒體又會再度熱議是否蓋太多，然後一堆人長嘆房價怎麼高不可攀，為什麼在2016、2017年之前不早早的買房，當初價格那麼便宜！

我在今年年初的文章「2016 澳洲布里斯本房地 產市場展望」就提到了，我們不會看到布里斯本的房價像前兩年悉尼跟墨爾本一樣大漲特漲，但是慢慢漲會看到布里斯本的房價一直持續到2017年下半年甚至是2018年上半年才到這一波的頂峰。

房地產投資還是要做功課的，布里斯本本身不是一個單一市場，它也是由多個小市場所組成。每個區域都還有不同類型的物業，要看看各種區域各種物業的供需關係與市場行情走向。我每幾個月都會為我的畢業學生們加開「房地產投資班」交流探討如何投資房地產，讓他們更好的服務投資客戶。

我覺得現在的投資客是不能再像海外買家與來自悉尼墨爾本的買家一樣盲目的投資了，現在項目與公寓的供應量那麼多，只有選出租客會想租，自住者會想買的物業才有機會賺錢，我下次就來寫篇新文章教大家怎樣挑選好的投資公寓好了，敬請期待！