 英文有一句老話「Grass is always greener on the other side」(對面的草皮永遠比較翠綠)，從我家陽台看往對面每天辛勤照顧花園的鄰居老太太家確實是如此，但是對於一直抨擊昆士蘭物業管理權行業的人士們來說，別的地方的小區/大樓管理制度到底有沒有比昆士蘭的好呢？ 2019年3月份我與澳洲物業管理經理公會執行長 Trevor Rawsley 率領著一團物業管理經理業者前往台灣參訪交流了解台灣的小區/大樓管理制度，台灣的制度跟澳洲新南斯威爾州的制度比較類似，台灣的同行業者對我們昆士蘭 25年管理權的制度也是嘖嘖稱奇非常羨慕。而澳洲金融評論 Australian Financial Review的分析師 Jimmy Thomson則在他的文章裡說到目前澳大利亞最糟糕的Strata 法律是允許在昆士蘭州預售建築管理權，可是到底什麼樣的制度是最好的呢？  高密度居住社區是未來趨勢台灣與澳洲的總人口相差不大，但是澳洲的國土面積是台灣的 215倍。所以台灣人口密度遠遠超過澳洲 - 每平方公里住649人；澳洲則是每平方公里住 3.1人。當然這個數據意義不大，因為澳洲 88.9%的人口住到了主要城市，悉尼人口密度最集中的區域是每平方公里住 15800人，台北的大安區則是每平方公里住 27,546人。台灣公寓大廈社區的規模要比澳洲來的大，台灣人也比澳洲人更習慣住在中高密度的社區裡，所以去台灣了解社區生活與管理，會幫助居住趨勢正在改變的澳洲了解未來的問題與挑戰。 目前有大約 40%的澳洲人住在 Community Title Schemes 分契式產權的物業裡，估計到了 2050 會變成有65%的澳洲人住進聯排別墅或公寓裡，這是澳洲的大趨勢。當住戶之間的距離拉近，人與人之間的距離卻變遠，中高密度的社區生活就會面臨很多的鄰里問題，公共區域的管理與維護也無可避免地成為挑戰之一。雖然澳洲中高密度的社區生活發展的比台灣晚，但是澳洲 - 尤其是昆士蘭新穎的物業管理制度很多方面領先於各地，解決了許多像是台灣、新南斯威爾州這些更早發展起來地區的問題。  比較台灣的公寓大廈管理模式我們這次訪團所觀察下覺得台灣的公寓大廈管理是建立在保全的基礎上，每個公寓大樓都有警衛保全，有的甚至穿著就像是特警保安似的，只是身上不配武器而配工具。三班制的保全人員確保沒有閒雜人等進入社區，順便替住戶們代收包裹。早期約1986年代起的台灣公寓都是聘請一些老伯伯當管理員，慢慢才透過 1991年的保全業法發展成由專業的保全公司接管。到了1995年台灣學習了德國與日本的物業管理制度後，通過了公寓大廈管理條例，才有了更全面的物業管理公司來提供業主們包括保全管理、設備設施管理、事務管理、資產管理等服務。  台灣的業主們每年召開「區分所有權人會議」選出包含了主任委員、財務委員、監察委員等職務的管理委員會來管理社區。早期有限制管理委員會人數上限為21人，後來解禁上限後，據說有些社區管理委員人數多達數十人，除了三個基本職務之外，還可以有副主任委員、安全委員、機電委員、環保委員、康樂委員、總務委員、公關委員等等。這比起澳洲的3至7人管理委員會要差很多，如果覺得澳洲的管理委員會鬥爭很複雜可以到台灣去見識一下台灣幾十人的管理委員會能鬥到多厲害！我有聽聞開會還需要保全人員在場勸架，甚至有拿保溫杯熱水直接潑人的，保證回來澳洲之後會覺得自家小區找麻煩的老太太個個都是慈眉善目。 台灣的管理委員會可以自聘總幹事來負責執行管理協助發包工作，也能將所有工作外包給專門的物業管理公司。台灣的物業管理公司需要有兩張牌照，分別是「公寓大廈管理維護公司登記證」與「保全公司許可登記證」，2018年的數據顯示全台灣大概有 786家這樣的公寓大廈管理維護公司，聘僱有證照的人員約88553人，服務約 38557個社區。每家公司平均員工約112人 (有些可達上千名員工)，平均管理約五六十個社區。這與昆士蘭的家庭事業管理小區的模式有很大的不同，可以說台灣的物業管理公司大部分都算是中大型企業，昆士蘭的物業管理公司大部分都是小型企業。台灣的物業管理公司總幹事除了不做出租管理，工作可以說是包山包海，從保全巡邏、設備設施維護維修、召開會議做會議記錄收物業費，甚至是舉辦聯誼康樂活動、做煎餅蛋糕泡茶泡咖啡都做。台灣物管的設備軟硬體也比較先進，櫃台基本上都使用電子化系統跟電梯內電子公告欄。台灣的模式比較像是新南斯威爾州由Strata Management公司負責全部事務的模式，但是台灣包括的業務更多服務更好。
一個台灣的公寓大廈社區可能聘請十幾到幾十位員工，包括總幹事、秘書、保全人員、保潔人員、維護人員、交通指揮人員等等。如果這樣的配置以澳洲的薪資標準可以讓任何這麼做的業委會破產，但是在台灣可以說是習以為常。我們每到一個小區參訪，該小區都會派出一列的員工在門口列隊歡迎歡送，陣容讓人受寵若驚。我們澳洲的人工太貴，經營者大多請不起員工，往往是夫妻或家人包辦裡裡外外全部工作，校長兼撞鐘，頂多外包園藝工作、聘請短期助理。昆士蘭的小區經理住在現場這一點也是反應了澳洲人工薪資讓我們無法搞三班制的保全巡邏，只能透過讓小區經理住在現場這點能夠多多少少增加點監控而不用而外付高昂的夜班加班費。  管理合約長短的利與弊 昆士蘭州的建築物管理協議一簽就是十年或二十五年；新南斯威爾州過去的建築物管理合約可以是最高十年，現在新的Strata Law限制Strata Management公司首簽一年，續約三年；台灣的物業管理公司基本上是一年一簽，與管理委員會的任期有很大關係，管理委員們的任期只有一年，所以不願意替下一屆的委員們做決定。台灣物業管理公司的工作非常沒有保障，甚至有聽聞有社區一年換六家公司就因為主委個人意願或者是委員們不願接受總幹事專業建議而想指定使用有利益關係的承包商等等。 管理合約的長短各有利弊：支持短約的說法是讓物管經理維持服務水準，不然能夠隨時被替換；支持長約的說法是建築物的管理需要有長期的穩定性，熟悉大樓設施與住戶的管理經理能夠更好的提供服務。在昆士蘭反對長約的公寓業主協會的說法是，沒有一個行業有那麼長的25年合約，想終止都不能中止。 可是比較了台灣、新南斯威爾州、昆士蘭州的制度之後，我反而覺得昆士蘭的長期穩定性合約對全體業主更有利。台灣跟新南斯威爾州的制度都缺乏一個互相監督制衡的機制：全體業主選出義務職的管理委員會代為行使權利，管理委員會在台灣聘請總幹事或物管公司，在新南斯威爾州聘請 Strata Management 公司。總幹事 / 物管公司 / Strata 可以承包所需做的工作也能發包給其他公司。大部分的業主平時都光繳物業費也不關切公共事務、不看會議記錄、甚至不出席業主大會，只有發生問題才會去過問一下。 照理說如果新州的制度好過於昆州，那麼新州的物業費應該比昆州更便宜，大樓維護得更好，業主們更滿意獲得的服務。每個小區大樓都不一樣，所以很難真的去比較，但是悉尼市中心每季度平均 AU$2050的物業費怎麼看也沒有比昆州還有物管經理服務的大樓的物業費更便宜。 義務職的管理委員們首先不見得都有經驗或都有專業，素質良莠不齊，甚至是抱著其他目的來加入委員會，無論在哪裡都有同樣的問題。不好的委員可能尸位素餐占著茅坑不拉屎，可能達到或達不到目的就又退出換人，可能攬權亂搞發生弊案。好的委員是非常難得的，但是長期任勞任怨義務服務總有累的一天。我就曾有新州的學生跟我說她長期是她們大樓的管理委員會主席因為沒人願意接也沒人願意做事，她做的幾乎是昆州小區經理的活，卻沒有領任何薪水，她只好賣掉該公寓才能逃離宿命。當全體業主不監督管理委員會跟總幹事，就會容易產生弊案，這對任何小區都不好。 總幹事或短期的物管公司遇到了不專業有想要外行指導內行的管理委員會可能會做事綁手綁腳，為了保住自己的短期合同，很容易就放棄堅持選擇服從不見得合理的指示；遇到不管事的管理委員會則可能亂花錢，把工作外包給有關係的公司，趁在任期間賺飽賺滿。任何制度只要缺乏監督制衡就容易弊案叢生。 昆士蘭制度三權分立，業主們輕鬆 昆士蘭制度與新州跟台灣的最大不同，就是多了個長期合約的小區經理，與管理委員會跟 Body Corporate Management公司形成三方制衡的關係。在昆州就算是沒有經驗沒有專業的業主們所組成的管理委員會也能夠有 BCM公司的專業協助處理事務。昆州的BCM公司跟台灣的物管公司與新州的Strata Management 公司不一樣的地方是它是輔助管理委員會所有的行政事務，不插手實際工作，協助管理委員會監督財務付款。管理委員會不用擔心BCM 公司不聽話不好好做，因為它們的合約是 1~3年。管理委員會主席、秘書長、財務長的大部分工作都由BCM公司包辦了，只須監督指揮。 實際的管理工作則是由小區經理來做，如有不屬於小區經理的工作需要額外花錢，小區經理要報價給BCM 公司，BCM公司經理會呈報所有報價給管委會選擇。競標報價的公司小區經理能找、BCM公司能找、管委會也能找，這樣子就很難舞弊圍標。管委會投票以多數決定用哪家來做這項工作，然後指示BCM 下訂開始做，由小區經理負責去監工回報，完成後小區經理檢查滿意，通知BCM付錢。 小區經理有一定的獨立自主性，因為管理委員會沒有權利無故罷免解雇中止合同。小區經理不會同時跟BCM公司一起被解雇，這樣能夠保持小區的運作持續正常。管理委員會像是人民選出的民意代表，BCM公司是協助民意代表的政務官，小區經理就是有著鐵飯碗的事務官。小區經理通常因為買了一套經理房還有一個身分 - 也是其中一位業主，雖然在管理委員會上沒有投票權，在全體業主大會上也有投票權。小區經理因為也有投資在小區裡面，一榮俱榮一損俱損，如果管理委員會或BCM公司有失職行為也能通報其他業主推翻管委會重選。 小區經裡負責花錢做事，那BCM公司就負責記帳，互相監督可以減輕業委會工作量。如果小區經理沒有按照Caretaker Agreement管理合約做事，業委會也可以透過BCM公司給予非正式或正式的違約通知要求在限定合理的時間內改善。如果小區經理還不改正，業委會可以建議業主大會透過違約的法律程序來申請中止合同。業委會的義務職委員們可以隨時說不幹就不幹了，BCM公司的員工也可能辭職或跳槽，而花了上百萬澳元買下物業管理權生意跟經理房的小區經理，身家財產都壓在這個生意上，自然不會輕易的違約或做不好，就算是想要賣生意退出也要考慮會不會賠錢賣。如果走到法律程序，業主委員會是拿全體業主出的物業費來告小區經理，小區經理可是要自掏腰包來請律師辯護，小區經理應該會想要好好做也不願意花數萬甚至數十萬澳元打官司。 建築管理加上出租管裡的絕佳組合 昆士蘭的小區經理跟新南斯威爾州與台灣同行還有個不同之處在於昆州小區經理還兼做出租管理。新州的Strata Management公司跟負責出租管理的地產仲介通常是分開的不同公司；台灣的物管公司的牌照通常也不包括出租管理的仲介執照。昆州小區經理的最基本執照需求就是出租管理執照，所以幫投資者找租客收租管理租賃是本職工作。 在監控小區住戶遵守 By-Laws住戶公約時，昆州小區經理只要是見到所管的租客違反住戶公約反而是最好處理，一張RTA Form 11 違約通知不聽就可以開始安排趕租客走了。若是外面公司管理的租客只能通知房東去請他們的仲介處理；若是業主就只能報告業委會看要採取甚麼樣的勸告措施了。這一點台灣的管委會權利比澳洲的大不少，都還能夠有罰金或扣分或公共設施使用停權的懲罰，值得澳洲學習。 昆州小區經理的出租管理業務如果做不好，投資業主是可以給30天書面通知就把出租管理權轉給外面仲介的，所以為了保住業務收入，小區經理也得要好好地服務業主們。只要做得好，業主們也樂於使用小區經理的出租服務，因為小區經理七天二十四小時住在小區內，租客住戶進進出出逃不過小區經理的耳目，有甚麼問題都有人可以即時處哩，不會像新州一樣下了班就找不到人解決。小區經理雖然沒有真正的保全作用，但是租客也不敢太囂張。 對業主們最有利的管理權制度身為一個昆士蘭的公寓業主，我在購買公寓樓的預售合同裡就已經被告知我買的這棟大樓會有個住在樓裡的小區經理跟他所需負責的工作與能夠獲得的酬勞，我也清楚明白自己所需要付多少物業費，能享有甚麼設施跟服務。開發商雖然能夠預售物業管理權，但也沒像澳洲金融評論的分析師 Jimmy Thomson講的對業主們有什麼權益的損害，開發商獲得額外收入的同時也不會隨隨便便找沒經驗的小區經理來接手初始的管理權，獨立的小區經理還會在交屋後的半年內協助安排保固期內的維修也不會完全站在開發商一方。
我會對昆州的制度比較放心，因為我們選出來的管理委員會、聘任的BCM公司與同樣是業主投資上百萬的小區經理三方要勾結一氣一起舞弊的可能性要比台灣與新州的兩方低多了。昆州三方的互相制衡與監督，讓業主們可以不用太操心，只要每年業主大會選出三到七位管理委員就好了。我也不用擔心選出來的管理委員不夠專業，因為他們有BCM公司輔佐。也不用擔心管理委員權力太大，因為大事也要業主們投票，另外如果真的有問題，我也能詢問我的小區經理。小區經理服務不好，我能夠把出租管理轉給別家公司讓小區經理損失收入跟未來售價。如果三方亂花錢造成物業費亂漲價或串通亂來，業主們可以推翻管理委員會、換掉BCM公司、告小區經理。 昆士蘭的制度當然也不是完美，也有可以改進的地方。台灣的物管公司與新州的Strata Management公司所需的職業培訓執照都比昆士蘭要高，給人的感覺也更顯專業。我們昆士蘭小區經理雖然像是在做小生意，但是我們也要努力的提高競爭力，讓業主們覺得我們物有所值甚至物超所值，我們的生意才能做得長久興旺。再好的制度也要靠人來維持，希望我們昆州做物業管理權的華人朋友們能夠越做越好。 台灣物業管理學會這次負責接待我們也來過澳洲參訪的蔡妙能董事長就跟我說，澳洲的同行實在是太幸福了，覺得自己不夠幸福的就把他們送來台灣到各大樓實習一個月，看看甚麼叫辛苦。希望以後我能夠多帶團去各地做交流，提升我們行業競爭力，讓越來越多的業主們歡迎我們華人接管物業管理權。
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我有著很多物業管理的學生，但是我有時也會在課堂上講述為什麼房東不應該自己管理出租物業，因為我自己就有段慘痛經歷，搞到還要跟租客對簿公堂上QCAT。所以今天我就要跟大家討論房東自己管理出租物業容易犯的一些錯誤，希望大家不要觸碰到這些誤區。 我之前在 Springfield Lakes 自己設計蓋了一間房子，是屬於那種上下兩層分開可以當兩戶居住或者可以整棟使用的七房四衛兩起居兩廚房的規劃。那時是覺得可以一層自住一層分租貼補貸款，或者是我的爸爸媽媽或岳父岳母若有要來與我們同住，可以有自己的空間又能互相照應。 當時從青島迎回妻兒，我們一家四口就住在樓上，樓下三個房間就租給房客分租。那時來了一個澳洲單親媽媽帶著一個兒子跟一個小寶寶女兒，她說她在讀大學領著政府補助，這時我們算是犯了第一個錯誤：沒有好好的篩選租客！ 房東自己出租物業第一個誤區：無法好好篩選租客當年我尚未開始教課，也沒有專職做物業管理，公司裡物業管理經理另有其人。心中想著反正這租客就住在自家樓下，沒有理由管不好，也不用透過專業物業管理來收租。登了廣告有人來看，就憑著見面的印象就答應了讓這個願意繳納房租的單親媽媽來租我家樓下的主臥。她靠 Centrelink的政府補助也沒有多少收入，甚至連四週的押金都還是由 Centrelink幫她代繳。 若是專業的物業管理經理，一定是讓租客填寫正式的租屋申請表，要求這個租客把過去租房的歷史紀錄都寫出來，並且去打電話去確認過去的物業經理對於這位租客的評價。有道是「請神容易送神難」「預防勝於治療」，在挑選租客之前好好的過濾篩選可以預防之後大部分的糾紛與問題。 物業管理經理首先應該確認租客是否有負擔房租的能力，通常我們就是以房租不要超過租客每週收入三分之一為標準，一般人拿出三分之一收入來承擔房租還是沒太大壓力的。若房租都接近租客每週收入一半了，那對租客也是很大的壓力。例如，一對夫妻若能夠有一年八萬的稅後家庭收入，大約就能負擔起每週$510的租金，還有錢買菜付其他帳單等等。 還需要看看這份收入的穩定性，打電話去與租客的雇主聊一聊，了解這租客工作多久了，確認有工作有收入。甚至要上網確認一下租客給的雇主電話是真的有這家公司存在，而不是租客給了個朋友的電話假冒雇主。 除了還要與過去房東或物業管理經理了解租客過去租房紀錄之外，許多的專業物業管理經理都還會用類似 TICA (Tenancy Information Centre Australia)或 NTD (National Tenancy Database)等租客黑名單資料庫查詢這個租客是否有案底或不良租屋紀錄。我想很少有房東自己都還有花錢成為這類資料庫的會員吧？ 總之，我就是犯了沒有好好審查租客的錯誤。 可是在剛開始的一兩年出租期間，我們也沒遇到任何的問題，這位單親媽媽在我們看來很安靜，孩子們也很乖，租金付的準時，房間也整理的乾淨。一段時間後，這位單親媽媽還主動要求說想多租一個房間，讓她讀小學的兒子能夠自己有自己的房間。那時我還有想過她們是否負擔得起，那媽媽說她開始教跳舞的工作，所以沒問題。那麼我們就同意將樓下另一個空房間租給她，後來另為一位房客搬走，我們也沒再積極找租客，等於她們以租兩間房間的價格用我們整個樓下。 我們與這家人處得也不錯，我家兩個孩子也常常跑到樓下去跟她的兩個孩子一起玩耍，還覺得說這個單親媽媽沒有啥收入但是孩子玩具甚至比我們家還多。有時我們做了點菜還會送下去請她們品嘗，把她當作自己的鄰居朋友對待...這就是第二個錯誤！ 房東自己出租物業第二個誤區：租客關係與朋友關係混淆房東與租客之間的關係應該保持一定的距離，可以友好但是不要把租客真的當成自己的朋友了。物業管理經理與租客之間比較容易維持一種專業的關係，大家公事公辦，不用考慮到關係情感。有些房東把物業租給自己熟人，但往往因為熟識的關係，很難堅持租約上的一些規定。你的朋友要是請你多寬限幾天再付房租，我們難道能狠下心來拒絕？ 房東與租客中間若能隔著一位專業的物業管理經理，有啥難以啟齒或不好親自出面講的話，也能有專業人士代勞。熟識的租客若繞過了物業管理經理親自求到房東這了，有時房東也難以推託拒絕。但是物業管理經理沒有這個問題，即使平常對租客很友好，租客若有寬限繳租的要求或不要漲租金的要求，經理都能夠說追租及照著市場調整租金都是自己的職責，為了保住飯碗，雖然同情也愛莫能助。 我們就是容易心軟心善，甚至這位單親媽媽因為買的是一輛破二手車送孩子上下學，常常故障發不動，有時我都還替他送孩子過。有一次連她的小寶寶放到後座安全座椅後，車子居然自己鎖上了，把孩子關在車內不會開門。媽媽跟兒子在車外急得像熱鍋上的螞蟻，最後也是我想辦法開了車門 (自己都驚訝自己有這種偷車技能！)。後來她的車子正式罷工，她很為難的來求我跟我太太能不能借她個三千澳元讓她能買車送孩子上下學，她願意簽借據分期付款償還。我與老婆想了一夜，最後還是決定借錢給她，當作是幫助朋友。 這位單親媽媽當我們的好租客一直持續到了我們為了孩子們的教育而搬家後。事實上，我們本來也打算將孩子送去附近的小學，但是是這位單親媽媽特別跟我們說附近小學不好，她專門還將孩子轉學到更遠的學校，我們才決定搬回南區讓孩子去讀 Sunnybank Hills小學。由於覺得這位單親媽媽是個愛整潔的好租客，我們也想幫助她能夠擺脫貧困，我還特別給了她一個選擇。 我跟她說，我們可以把整棟房子整租給她，連所有的家電家具通通留給她因為反正我們要搬去的地方乾脆買新家具，我向她建議可以把空的房間分租出去，她收來的租金可以補貼她自己要付的租金，還能補貼家用。她考慮過後，同意了這個方案，但她表示她想要住到樓上去將四間房間留作自用，把樓下三間房間分租。反正她整租下來，她愛怎樣住就怎樣住。這樣子我們雖然少收點房租，但是省了自己管理分租房客的麻煩，還覺得能幫助到別人。這又是我們第三個錯誤。 房東自己出租物業第三個誤區：讓比較信任的租客管理其他租客我知道有些房東因為自己的物業要分租給多個房客，常常會從中挑選一位比較能信賴的房客給他一點優待折扣，然後請房客幫自己帶其他房客看房給鑰匙甚至介紹朋友一起入住等等。等於是讓沒有經過專業培訓的人來幫自己做物業管理。這比自己管自己的物業還要差，因為畢竟這個人除了不專業還因為不是自己的房子，根本不能也不會負啥全部責任。 像我這樣把房子整租給一個房客然後允與房客當二房東這一種做法的也有，會好一點，但是同樣的是不能指望二房東會像真正房東一樣或像專業物業管理經理一樣好好管理。不過，在我們搬出後的前半年，這位單親媽媽管理的不錯，我每過一段時間都會回去拿信，看到這位單親媽媽把我們以前的家整理的比我們以前住的時候還乾淨，自己也很滿意，租金也都是有定期打到銀行帳戶上。後來，等我把信件都轉走，漸漸地也因為忙於工作及家庭，就很少再去定期檢查房屋，甚至也沒有每週都去查看銀行帳戶了。這就是第四個錯誤！ 房東自己出租物業第四個誤區：沒有定期檢查專業的物業管理經理是每天在檢查所管理的每間物業有沒有該進來的租金都有進來，每天打開網路銀行去核對哪幾筆租金進來，是誰付的，然後以專業的信託帳戶軟件去開立收據，做紀錄。若是有哪一戶租金沒有進來，立即就會以簡訊或電話聯繫友善提醒租客。三天沒有租金進來，就立即打電話了解為什麼沒付，口頭警告七天不付就要給書面警告。七天還不付就要以 RTA Form 11 - Notice to Remedy Breach警告租客請在七天內付清租金不然就要趕人！ 而專業的物業管理經理也會安排每三個月定期檢查屋況，不會因為忙於別的事就把該做的工作也忘了。畢竟這就是物業管理的正職工作！當然或許有些物業管理公司會因為收費較低而沒定期做檢查或者省略掉一些應做工作，但是應該還是要比沒把物業管理當正職工作的房東們會更認真一些。 我後來就是認為應該不用檢查房子也會打理得很乾淨，而且因為我的主要交易銀行從NAB換到CBA，我就比較少去關注原來收租的帳戶到底有沒有按時有錢進來了。後來第一次注意到這個租客有漏繳房租的情形，已經不曉得過了多久。跟租客聯繫，租客也道歉說自己不小心漏繳了會盡快補上。之後又幾次晚付，聯絡催繳，她就開始找各種藉口理由要求寬限她一段時間，說甚麼她最近車子又壞了修車讓她手頭緊啦！身體不好常常要住院啦！她樓下房間空租啦！ 由於大家之前的友好關係，也因為同情她們的遭遇，就只好答應她盡快補齊租金。這就是第五個錯誤！ 房東自己出租物業第五個誤區：同情租客不按規章處理這個誤區有可能是因為第二個錯誤，但也有可能房東即使沒有跟租客有朋友關係也會因為同情租客的理由而給予寬限，沒照正確的程序來要求租客改正。 正確的做法事應該在給了RTA Form 11 - Notice to Remedy Breach警告後讓租客有七天的時間補齊租金，若無法補齊，就在七天後給RTA Form 12 - Notice to Leave 要求租客七天內搬家還屋。這樣若租客有準時搬離，至少四週押金還夠補償，說不定租客清潔好房屋還能拿回一週租金，大家好聚好散。若租客耍賴不搬，就走QCAT法庭程序，並申請Landlord Protection Insurance 房東保險補償。 有句話說「可憐之人必有可恨之處」，有些人就是會利用人們的同情心，我們一讓步她們就得寸進尺，軟土深掘。接下來她就是隔幾週付一次，有時多付有時少付，追討她就有各種悲慘故事與我分享，最後我跟她說若是她真的有困難給她兩種選擇，一個是搬走，一個是把至今欠我的錢寫成個借據，然後制定一個還款計畫，我還願意降低房租來幫助她還款。 她也跟我簽了借據然後又當了一段時間的好租客，我本想說她就會慢慢還清了，想不到後來又故態萌發。 通常依照正確做法，給過RTA Form 11或Form 12後，租客若有改正，可以原諒他們一次。若有再犯，就再給 RTA Form 11。犯第三次就可以直接請QCAT法庭中止租約，不用再給租客機會改正了。 當我跟她說我要收回物業並交給物業管理經理管理後，她表示因為她身體越來越差，她也想搬回父母家讓父母照顧，我就跟她約好時間交還房屋，並聯絡了物業管理經理接手。 到了交還房屋那天，物業管理經理來電說他去了我的房子，租客本人不在，一個男的說是她住院了。東西也沒搬走到處還是亂糟糟。租客跟我說她臨時又住院了，無法清理房子希望我能再給她一週時間搬家。我能怎樣？只能答應。 一週後物業管理經理去接收房屋，拍回來的照片讓我看了差點沒暈過去，牆上都是塗鴉與破洞，電視機螢幕還貼了許多貼紙也壞了，窗簾、浴巾架都掉落，沙發都破了，車庫垃圾堆成山。我再連絡租客，她都不接我電話不回我訊息了。 物業管理經理替我安排補牆重漆清潔就花了近五千澳幣。還找了搬家公司來搬運車庫的垃圾去垃圾場倒，據說總計是 700公斤的垃圾！ 我們申請保險賠償，到現在保險公司還再跟我們扯皮，說我沒交給專業管理，早該叫租客搬走了，還要找專員過來查看，要我們補齊所有文件紀錄等等。到底會賠多少還沒有確定！ 房東自己出租物業第六個誤區：押金沒放 RTA 昆士蘭租賃管理局這第六個常見的房東錯誤我當然是不可能犯的，雖然我犯的是沒有收夠押金，自從她第一次跟Centrelink借款付押金以來就沒有讓她補齊後來租金增加後的差額，因為覺得她付不起。 但是我也要借這篇文章提醒所有自己管理物業的華人房東，如果有收取押金一定要在十天之內放到RTA (Residential Tenancy Authority 昆士蘭租賃管理局) 而且週租若在$700以下，不能收超過四週租金的押金。 RTA法律規定，如果收取租客押金，不在十天內放進RTA讓其保管，可能會被罰款 40 Penalty Unit (1 個 Penalty Unit 在2016年7月1日是 $121.90，等於要罰款 $4876！)，如果收超過四週租金的押金，除非是整租每週租金超過 $700或房間分租每週租金超過 $500才可以多收押金，不然就會被罰款 20 Penalty Unit ($2438 罰金)！ 我知道有太多的華人房東、二房東都沒把押金上繳 RTA，到時只要租客去告狀，這些房東、二房東不但押金都要吐出來，還會被罰款。真不曉得這些人收押金是來幹甚麼的？簡直是把把柄送給租客，自己捧著一顆定時炸彈。 我倒是拿回了少得可憐的押金，但是根本補償不了我的損失。 最後殘局的收拾我最後還是把這個租客告上QCAT，花了不少時間填寫申請表還付了三百多塊的申請費。我的物業管理經理在處理樓下分租了原租客房間還沒搬走的租客重簽租約時，租客的租客告訴我們我的租客根本沒有身體不好，也不再是單親媽媽，她跟那個交還房屋出現的男的同居還又生了一個孩子。她的租客說她早就開始搬家幾週了，大約的住處他們也知道，後來還幫我找到她的新住處把地址跟我說。 QCAT 會寄回了蓋章過後的申請書，要我親自送去通知被告。我上網查到這個新住址的物業管理經理聯絡方式，去跟這個物業管理經理確認說是否真的是她住在那邊，那個物業管理經理跟我說因為隱私權法她不能回答我，但是我若是在下週二下午碰巧去了 Ipswich的QCAT法院，應該會遇到我想找的人，因為她也把我想找的人告上QCAT，然後說她從來沒有跟我講過電話，就掛了。做物業管理的人都還是很同仇共愾的。 我上週末就去了我這個前租客的家，她避不開門，我還是將文件放她信箱，並發簡訊給她通知看信箱。她回我說她病重不能下床而且還在餵奶所以沒開門，希望跟我庭外和解，願意每週付我$50慢慢還錢，不然我若告上法庭，她因為是單親媽媽，法庭也頂多判她每兩週還我 $10云云。我跟她說，就衝著她又生孩子餵奶這點我就會提出她根本不再是單親媽媽，而且過去已經給她過機會，我寧可讓法庭判決由法庭執行逼她還款。順便還訓了她一頓，當初她好好付租金照顧房子我們都還願意幫助她，現在找了個男人同居後財務反而還變差，把我的房子破壞還逃跑，背棄幫助她的人，誰還能相信她。 我想我很有可能也拿不回我的損失，但是這樣的人不給她點教訓，她也不會改過。我覺得最可憐的是她的孩子，沒有個好榜樣媽媽，不能學到人可以窮但志不能窮。我也學到了真的是「救急不救窮」，還有甚麼叫做「升米恩斗米仇」，我以後所有物業都還是交給專業物業管理經理，一點錢給人家賺，省心省事省麻煩。 結論很多物業投資者都會覺得說為什麼要付給物業管理經理7.5%~8%加 GST以上的佣金，有時還會選擇一些收費比較低廉的管理公司或乾脆自己管。當租客沒問題時當然都很好管理，可是時間久了，有些租客也是會變的，真的遇上問題時，若不能專業的處理，只會讓損失越來越大，最後得不償失。
我不是不知道該做甚麼，但是只要不是全職做物業管理，每天都只做物業管理，根本就沒辦法做好物業管理。我們的投資物業還是交給專業全職的物管經理，讓他們替我們面對租客，會更好的管好我們的投資，長期為我們省下來的金錢與煩惱是絕對值得的。 昨天我的微信朋友圈又被洗版了，標題黨「全澳熱議！FIRB"新政"嚇壞中國人--重建的獨棟House還算新房嗎?」「澳洲再次修改外國人購房政策，"推倒重建"不算新房，曲線救國模式不可複製！」「澳洲房產新政策：老房子買來推倒重建將不再認可為新房，海外人士不可購買！」多位學生發訊息來問我「老師這是真的嗎？」 我剛開始還覺得自己怎麼消息那麼不靈通，FIRB推出新政策怎麼無聲無息地沒有預警? 稍微看了一下大家「熱議」的內容，我應該算是啞然失笑，這條規定根本沒變過呀！我接觸FIRB規定以來一直是這樣的。一直以來有很多人問我關於FIRB的規定，我想今天乾脆花點時間整理一下大家常有關於海外投資者審查的疑問，以後請大家到www.paulpshih.com看這篇文章就行了！  FIRB (Foreign Investment Review Board) 外國投資審查委員會是做甚麼的?我發現華人網友對於 FIRB這個詞都已經不陌生，至少標題黨都只需寫FIRB不用寫全名也不用翻譯，大家都知道 FIRB指的是 Foreign Investment Review Board 外國投資審查委員會。 澳洲政府設立這個審查委員會主要的目的是為了保護澳洲的國家利益，澳洲政府一方面歡迎外國投資幫助澳大利亞的經濟建設、所增加的就業機會、還有對於澳洲經濟發展提供動能；一方面又要確保外國投資的熱錢不會炒高房價讓本地人買不起住房，或者在其他方面危害國家利益。 FIRB對於農業、商業物業、生意等都有相關規範，確保超大型的收購都經過審查。但是本文的重點只討論住宅物業，因為我也沒興趣免費替 FIRB 翻譯他們的整個網站。我覺得既然去年12月1日起FIRB開始向外國投資者收取申請費，好歹也該把網站增加中文版內容吧？光收錢不提升服務，看看人家布里斯本市政府網站都有了繁體中文與簡體中文版，各大銀行都有亞洲職員以中文服務客戶，FIRB也加加油吧！ FIRB的本意是這樣的，它們希望透過開放外國投資來增加澳洲國內的新房供應量，來改善供不應求的狀況，讓澳洲本地人有房子租有房子住。FIRB不希望開放外國投資二手房產，因為那只會造成二手房產的價格被炒高，讓本地人買不起房子怪政府。 其實很多澳洲人自己都搞不清楚 FIRB 的政策，去年底我就遇過一對澳洲老夫婦來跟我諮詢想要出售他們的投資物業，他們就問我能不能替他們把他們的一棟聯排別墅高價賣給中國投資者，我跟他們說沒辦法，政府規定外國人只能買新房，他們的物業已經落成四年了，只能賣給知道行情的本地人。他們錯愕的表情我記到現在，老太太脫口問道「為什麼政府要這樣做？不讓我們賺錢？」我還要跟他們解釋，這是要讓澳洲本地人買得起房子呀！看得出來老太太很不滿意。但政策往往是兩面刃，買的時候澳洲人不想要中國人來跟他們搶房，賣的時候倒是希望看到拍賣會場黑壓壓的一片黑頭髮買家搶著舉牌！ 澳洲政府每次對於外國人投資政策的改變我都注意到有個跡象，那就是媒體會先大肆報導一些華人搶購炒高澳洲房價的新聞，引導國內輿論，讓民眾們支持政府改革限制外國投資，然後政府再跳出來改變政策刷民望。陸克文總理時期原本曾經放寬過FIRB政策，後來又要縮緊政策時，媒體就在拼命報導啥華人年輕女孩於拍賣會場大殺四方，讓澳洲不明就裡的民眾紛紛以為他們買不起房子是中國人害的，為政府改革拍拍手！後來要向外國人取消增值稅減免的優惠時也是同樣手法，再來就是要向外國人收 FIRB申請費時，每次都是政策推出前，媒體當先鋒。偏偏還有許多中國人自鳴得意，自己在微信新聞上大鳴大放甚麼「澳洲快被華人買下來了！」還有一位先生上電視被採訪時高傲的表示沒有中國人澳洲會完蛋！網路上有許多圖，都是澳洲被中國五星旗所覆蓋，一堆中國人得意洋洋但是看在澳洲人眼裡會是怎樣？然後政府就可以高調的跳出來改革，提高民意支持度，還同時增加政府收入。反正外國人沒投票權，不影響執政基礎。
FIRB 對於外國人的定義 借用非常有名的老外，新唐人電視台郝毅博照片˙ 有時候我們華人還是習慣在澳洲叫白人「老外」，其實FIRB有幫我們解釋清楚誰才是「老外」！ 1. an individual not ordinarily resident in Australia; or 一個不是平常在澳洲有居留權的個人 甚麼叫做在澳洲有居留權？ FIRB也有定義，就是除了澳洲公民以外，這個有居留權的人必須在過去十二個月裡有居住在澳洲 200天以上，而且也沒有受到限制說只能夠在澳洲再待多久。這就表示具有澳洲永居身分 PR的永久居民，只要住到澳洲200天以後就可以無限制的購買二手房產當投資了。 2. a corporation in which an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government holds a substantial interest ; or 一個外國人或公司所佔有可觀利益的公司 這就是說如果一家公司的股東裡有外國人或外國公司佔百分之二十以上股份，這家公司就算是外國公司。 3. a corporation in which 2 or more persons, each of whom is an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government, hold an aggregate substantial interest ; or 若是兩個或以上的外國股東加起來有超過40%也一樣算外國公司。 4. the trustee of a trust in which an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government holds a substantial interest ; or 5. the trustee of a trust in which 2 or more persons, each of whom is an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government, hold an aggregate substantial interest; or 家庭信託或單位信託也是一樣，受託個體只要有一個外國人或外國個體擁有 20%以上的股份或一個以上的外國個人跟個體所擁有超過40%以上的股份的都算是外國人的信託。 6. a foreign government; or 外國政府 7. any other person, or any other person that meets the conditions, prescribed by the regulations. 還有任何其他此法律限制的對象 Note: In certain circumstances, an associate of a foreign person may be taken to be a foreign person even if the associate is not a foreign person (see Subsection 54(7) of the Foreign Acquisitions and Takeovers Act 2015). 另外，這裡說外國人的 Associate (代理人、合夥人、代表)在某些狀況下也可能會被視為是外國人，即使這位Associate本身並不是外國人。這也表示若是澳洲政府硬是要查，利用澳洲公民親戚朋友人頭投資澳洲的也可能被清算！ 那麼紐西蘭人算甚麼？紐西蘭的公民可以被當作是澳洲的永久居民 PR看待，但是紐西蘭的永久居民就還是外國人！ 以下的人士購買澳洲住宅物業都是沒有受到限制的：
 外國人可以買甚麼樣的住宅物業？先前說到澳洲政府其實還是歡迎外國投資投資部分的住宅務業的，外國人在以下情況購買住宅物業是免申請 FIRB 批准的：
所以基本上，住宅物業除了以上這些情形之外，外國人要嘛是不能買，要不然就是要申請。 一般的情況下，外國人是不被允許購買二手的住宅物業 (Established Dwelling)。甚麼叫做二手住宅務業呢？FIRB的解釋是「不是新的住宅物業就叫做二手的」。 臨時簽證的居民是可以購買一間二手的住宅務業來做為在澳洲的住宅，但是必須要真正用來自住，不得有任何部分出租，所以也包括不能將空房間出租。在買二手房時也要確保交屋時租客已經搬走，不得有租客還住在裡面。而臨時簽證的居民若是不再把該物業當作是自己的自用住宅，例如離開澳洲了，就必須在三個月內賣出這間物業。臨時簽證的居民是要持有能夠連續在澳洲居住12月以上的簽證才能算是臨時簽證居民，甚麼十年多次入境的旅遊簽證是不算在內的。 外國人與臨時居民都不可以購買二手物業做為投資物業或出租或當渡假別墅。外國公司一般情況下也不得購買二手物業，除非是這公司在澳洲真的有在經營可觀的事業，可以購買二手房來當澳洲員工宿舍。 外國人可以向 FIRB 申請購買全新的住宅務業用於投資，通常買新房是會被 FIRB所無條件批准的。 全新住宅物業的定義是在住宅用地上興建、正在興建、將要新建的住宅，過去從來沒有被人居住過，或者是這是一個開發商的開發項目，而過去從來沒有住人超過12個月。 二手的物業被賣方重新裝修或擴建翻新，並不會使它成為全新物業。 將一間或數間老舊的住宅物業剷平然後蓋一間全新的物業，也不會被 FIRB 看作是一間新房。因為這塊地也曾經住過人，澳洲政府的外國投資政策是希望外資增加澳洲住房的供應量，敲掉一間房再蓋一間房並沒有增加；墨爾本的一些開發商敲掉數間房再蓋一間豪宅也同樣是沒有增加住房供應量，所以本來就不行！這個規定是老早幾年前就存在原本的法律裡面的，只是有人想鑽漏洞而已。我上課時就說過，解讀澳洲的法律不能夠斷章取義或曲扭法律的意思，是要依照整個法律的精神來解讀。 那麼大家到底在「熱議」甚麼？真正改變的地方是過去曾有個法律漏洞，那就是如果能證明說您要買下的這個二手物業是已經殘破到沒法住人了，您買來敲掉重蓋，等於是把一間沒法住人的住宅物業，變成了一間可住人的住宅物業，那就是從無到有，增加了住房供應量。但是，FIRB在去年更改的說明就是說，因為能不能住人太難定義，現在就是不管多破爛也都不能拆掉重建就是了。這其實是符合原本的法律本意的！墨爾本那些開發商，我就不相信他們拆掉的那些二手老房子過去完全無法住人！ 想買二手房來重新開發，就是必須要增加供房數量，而且必須在買下到開發這過程期間都不得出租，開發也必須在四年內完工。若要在現有房子旁邊空地加蓋一間新房，該新房也必須是跟現有房子差不多大小及價值，並可以單獨出售的才行。買間老房子旁邊加蓋一間貨櫃屋或祖母屋是不算增加供房數量的！ FIRB的網站上也寫明了，外國人要買住宅用空地都需要申請，過去曾有住宅的空地不能算是空地。再度表明了FIRB的態度。 未來 FIRB 會怎麼做？說實在的，我有種感覺，每次澳洲廣大人民抱怨說首次購屋者買不起房啦！要政府做點甚麼啦！澳洲政府都需要一隻替罪羔羊，政府不敢大動作的打壓房市，例如廢除負扣稅政策、取消增值稅減免等等，所以只好讓媒體引導大眾認為房價高都中國人害的，然後再讓 FIRB出來表示它們有所作為。 澳洲政府是會持續需要外資來投資各大城市內層出不窮的摩天大樓樓花，因為這些開發商沒有到海外去賣樓花就達不到預售目標，就沒法貸款動工。開發商不動工就沒有提供工作機會，不能降低失業率。所以怎麼樣也要確保工程要一直有。 我是很擔心說不少現在往海外賣的一些樓花，每一間都高大上到極點，本地人都只能投以羨慕忌妒恨的眼光，因為沒多少人買得起住得起。那麼這些買了這些豪華高層公寓的外國人未來到底是要再賣給誰呢？外國人又不能買二手房？長期持有是沒問題，若是還沒持有到增值就必須脫手，這些外國投資者只能拋售，便宜本地買家。對於政府來說反正無論怎麼樣都穩賺不賠，印花稅照收，錢進了澳洲就是促進澳洲經濟。澳洲人總是有種「She'll be right Mate.」的心態，沒壞就不用修。 所以我們看到樓花越蓋越奢華，價格越推越高，一切以滿足海外富豪喜歡高大上的心理。海外買家買起這些樓花好像買白菜似的，甚至一買好幾間。我只能期望這些買家是打算把這些豪華公寓當作行宮會所，平時不出租，鎖起來，辦個十年多次入境旅遊簽，隨時可以來渡假休閒。 其實海外買家炒高澳洲房價讓本地澳洲人買不起房這種事根本是冤枉，多少新聞上的黑頭髮都是本地有身分的人，有錢的華人喜歡搶購的房子也不是一般澳洲人會去買的，不是在特定華人區就是高價位的。根本不影響首次購屋者。 未來澳洲政府應該要考慮開放百萬級以上豪宅的外國人買賣，吸引更多外國富豪、土豪一起來澳洲跟我們做朋友。另外，也可以學新加坡只限制外國人不能買帶土地的二手住宅房產，但是公寓樓都可以自由讓外國人買賣，這樣有助於公寓樓市場的發展。反正最後供過於求了，開放移民就是了。  註：外國人買房相關法律以 www.firb.gov.au 為準，本文不是針對個人的法律建議。
教房地產仲介課程教到現在，教出上千位的學生，常常有想加入這行業的學生問我「老師，請問您教出最成功的學生一年賺多少錢？」、「地產仲介是不是真的都很賺錢？」，甚至還有人說「我覺得房地產仲介賺太多了，所以來上課，以後自己賺！」
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作者施伯欣從小就知道自己有一天會被稱呼為「老施」只是沒想到這一天那麼早來臨。澳洲布里斯本著名的房地產講師，上千位的地產從業人員都尊稱「老師」。 歷史回顧
June 2021
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