澳洲江山輩有才人出，一代新人換舊人

寫下這個標題，我腦海裡形成一個武林老前輩對著少年俠士感嘆的影像，晃了晃頭，真是小說電影看多了，我今天明明是要來寫寫澳洲接下來四十年的人口變化趨勢對房地產業的影響，怎麼就想到了「江山輩有才人出，一代新人換舊人」這個奇怪標題呢？不過想一想，本期要跟大家討論的是 2015年三月份澳洲聯邦財長發佈的「Intergenerational Report」(澳洲代際報告)，討論現在到 2055年之間的人口增長、家庭結構變化與移民政策趨勢，澳洲可不是「江山輩有才人出，一代新人換舊人」嗎？澳洲人一代代的發展，人口規模與結構的變化，會影響著澳洲經濟與收入的成長。澳洲人的爺爺奶奶輩年輕時的社會狀況跟我們現在不一樣，到了輪到我們這一代也變成爺爺奶奶輩時，又會有甚麼不一樣？

我小時能過得衣食無憂，要感謝我爺爺跟爸爸的努力工作與房產投資。想到 2055年，我也將會是75歲老爺爺了，若是能在現在做出正確的判斷為將來做投資，我的兒孫也都有可能過上更好的生活。房地產的價格說穿了就是三個推動因素：1) 生活水平 2) 供需關係 3) 人口增長，而澳洲政府每五年做一次的 人口普查與澳洲代際報告將是讓我們能夠預測未來的好參考，畢竟想做出好的決策，有正確的數據能夠令人更有信心。

未來的澳洲會是甚麼樣子？

聯邦政府的2015代際報告指出，到了2055年，男人的平均壽命將長達95.1年，比起現在的 91.5年多增加四年；女人的平均壽命將長達96.6年，比起現在的 93.6年多增加三年。澳洲人民除了活得更久，老年人也將會比過去更健康活耀。想想也是，我八十四歲的阿嬤今年已經多次搭飛機來澳洲看我們，臉書上還看到另外一位八十幾歲的老人去玩高空跳傘。在 1975年澳洲的百歲人瑞僅有 122人，到了 2055年百歲人瑞將會有四萬人，成長300多倍！

更神奇的是許多人都認為越來越多人不生或少生孩子，但事實上澳洲的出生率卻是有些微的增加！2014年出生了有 299,697個小寶寶，出生率 1.8%；2015年出生了有305,377個小寶寶，出生率 1.81%。只是大家生孩子比以前更晚一點，2005年平均媽媽的生產年齡是 30.7歲，2015年則變成了 31歲。想一想，我周遭生孩子的確實是也有增加，有生第三胎的，還有兩對朋友一年前就跟我們訂好要一起下個月去搭郵輪玩十五天，結果都因為生小孩或懷孕了而不得不取消他們的行程，少了好幾位團員。

隨著澳洲人老不死，加上新生兒以及海外移民的到來，澳洲政府預計到了 2055年，澳洲的人口將從現在的不到 2400萬增加到3970萬人！約四十年的時間將增加 1570萬人！平均每年增加近四十萬人！Master Builders Australia 預計這段時間會需要增建 900萬套住宅，我都還覺得人口增長預測有點保守估計了呢！

我們現在是否供過於求？

最近觀察學生們的微信群組，發現做小區經理的學生們是哀鴻遍野，訴苦租客難尋，到處供過於求，還罵市政府為啥批建那麼多大樓小區？

​其實最近市政府跟州政府也在隔空喊話互相責怪，起因是州政府在十月份推出了 Draft South East Queensland Regional Plan 這份取代了 2009年版的昆士蘭東南區域計畫的新計畫，裡面是現任州政府對於昆士蘭東南區接下來 25年的規劃，副州長 Trad女士指出到了 2041年昆士蘭東南區域會增加198萬人口，將人口增加到 535萬人；到了 2061年還會成長到 1000萬人！

州政府也依照這個人口增長預測訂下了各個市政府的新房供應量的目標。要求從 2011年至2041年這三十年間布里斯本市政府應該要增加 223,400套住宅物業，而布里斯本市政府在 2011年至 2016年之間只增加了37,900套住宅物業，表示接下來25年還要蓋185,500套住宅物業才能達標。而且其中 94%住宅物業需要在現有的住宅區裡增加，也就是說要開發中高密度住宅。

自由黨的布里斯本Graham Quirk市長在市議會中提案抗議，說若是市民擔心現在開發過剩，以上的數據顯示以我們現在所看到的大吊車數量還要再增加50%才夠達標。工黨的昆士蘭Jackie Trad副州長透過 Tweeter反唇相譏，說以過去五年布里斯本市政府的開發許可批准量來說達標根本不是問題，說市長在玩弄政治。但闊克市長回應，州政府以市政府過去五年的開發許可批准量來當作實際供應量根本不準，從來就只有約一半的開發許可實際開工興建。市政府反對黨領袖 Peter Cumming 則說布里斯本的人口增長是必然了，除非學川普在我們與NSW之間也去蓋道牆。我工黨內的好友台商會會長 Stanley Hsu也已迫不及待地跳出來在臉書上批判闊克市長幫崔德副州長講話，但是在不涉及政黨政治的情緒下，我只能說確實市政府批准開發許可跟到底能不能動工完工沒有絕對的關係。市政府只要開發許可申請符合市政都市計畫就會批准，他們管批不管成，能不能符合市場需求吸引投資者達到預售需求然後貸款動工都是開發商自己的事，這是自由經濟市場自己的調控。

​我想闊克市長表示對於州政府訂下目標的擔憂不算是沒有原因，94%的住宅要是中高密度對於現有市政建設交通等都是挑戰，布里斯本不像是 Ipswich還有 74%、Logan有75%的新住宅能蓋到 Greenfield 新區。他總是要向那些平時老是反對開發的市民們打打預防針，讓大家知道若是未來還要跟著工黨抗議開發，別忘了州政府訂下了的新房供應目標，未來我們將會看到我們的城市是越來越多的 Townhouses 聯排別墅及Apartments公寓大樓。

之前我寫過一篇文章 Brisbane 的公寓是否蓋太多了？ 引起很大迴響，近來很多媒體提到澳洲東岸的大吊車數量已經超越北美洲的大城市，光是悉尼跟墨爾本兩大城市的433座大吊車就超過了紐約、波士頓、芝加哥、洛杉磯、舊金山、多倫多等總計的 419座。

我們現在所面臨的供過於求該怎麼辦呢？套句海濤法師的名言「假的！暫時的！」看到那麼多的大吊車，哎呀！我的眼睛有業障呀！閉上眼睛趕快「阿彌陀佛！阿彌陀佛！」之後就會好了嗎？雖然有點誇張，但是還真的差不多是這樣！

RLB 的 Crane Index指標顯示，墨爾本與布里斯本的大吊車數量自今年三月份的高點以來已有放緩。這也證明了市場正在自我修正當中，一些銀行縮緊對開發商的放款，三分之一的開發商已經暫停了規劃興建的項目。

其實澳洲房地產市場就是這樣，人口增長所造成的剛性需求是長期都有的，所有人都知道澳洲各大城市需要蓋更多的住宅。但是開發商的新房供應量是週期性的，有時候一窩蜂地蓋太多供過於求，有時候又蓋得少了供不應求。我們這波的建築潮應該在2018年後就會過了，新項目推出得速度與數量都會大大的降低，我們會看到整個房地產業像是開發商踩了煞車一樣，看不到甚麼新項目的推出，甚至有很多申請下來的DA都會被開發商所放棄掉，不蓋了！然後人口持續增長，將過剩的公寓不斷的吸收消化，又漸漸的供不應求，租金回報上漲，開始新一輪的地產循環。

人口老齡化問題

「江山輩有才人出」以現在人的教育程度來說，個個都是才人，我這句標題的意思就是國家人口不斷增加。「一代新人換舊人」講的就是隨著嬰兒潮的人民進入退休年齡，澳洲無可倖免的也要進入老齡化社會。

在 1975年，15歲至64歲人口對65歲以上人口的比例是 7.3 : 1；而現在已經是 4.5 : 1，到了 2055年，這比例將會跌至 2.7 : 1。這表示正常工作年齡的人口比例會減少，正常退休年齡的人口會增加。預計2055年會有 700萬澳洲人士在65歲至84歲之間 (2015年只有 310萬人)，85歲以上的人口增長更是可觀，四十年前澳洲只有80,000位85歲以上的老人家，2015年有 500,000老人家，而到了四十年後將會有 200萬的85歲以上老人！我們現在若不去了解未來老人家會想住哪裡？住甚麼樣的住宅？我們怎能算個精明的地產投資者呢？

澳洲政府對於工作納稅階層的人當然會希望能夠「一代新人換舊人」，現在這一代老了退休了，需要更多的醫療與老人年金等補貼，自然要有新一代的能夠接棒，繼續工作納稅。可是這世代交替方面很明顯的將會有問題，因為到了2055年 2.7個納稅人要養一個退休老人！我之前寫過另一篇文章 Superannuation 您的退休金夠您退休嗎？就也有討論到這個主題。除非澳洲老人越來越晚退休，或自己準備退休金，不然澳洲政府根本無力負擔。我們有投資房地產的要考慮未來老年租客跟買家想租甚麼買甚麼，沒投資房地產的則要考慮未來年老後要怎樣維持自己退休後的生活水平。

增加移民是唯一解決方案

我在文章前段提到我覺得人口預測還保守了的主要原因是，代際報告中的人口估算是以目前每年 215,000 人移民的數據來推算的，但是以目前移民數量來說根本不能解決澳洲老齡化所帶來的種種社會問題。

今年九月份澳洲生產力委員會完成了一份 731頁的 Migrant Intake Report ，其中就有這個很重要的圖表，藍線是2014年的各年齡層男女人口的數量分佈，綠色則是在不同移民情況下 2060年的各年齡層男女人口的數量分佈。A圖是一族黨寶琳韓森想要的 Zero Net Overseas Migration (零淨海外移民 - 離開多少人放多少人進來)，我們可以看到 65歲以上的人口會超過現在數量比例，而20歲至40歲則是變少，這根本是要讓國家破產的做法。B圖示有 0.3%的 NOM (減半現在的移民數量)，到了2060年人口會約是 3400萬人，65歲以上的人口還是佔 27%。

C圖是維持現在每年移民數量在 0.6%總人口數量，2060年總人口會約 4000萬人，基本維持現在人口年齡層分佈形狀，增加納稅年齡層，讓65歲以上人口佔總人口 24%。而最後的D圖則是增加淨海外移民人口至 1%總人口數量，我們可以看到納稅人口大幅增加，65歲以上的人口剩下佔總人口 21%。

這些政府的報告基本上就是說減少移民會減少經濟成長、人口老齡化、工作參與率而造成稅收問題。透過開放移民，尤其是接受大量25歲至34歲的新移民將改善這些問題。以經濟的角度來說移民會讓澳洲人都過得更好。

總之，澳洲生產力委員會的報告顯示長期提高移民人數會對澳洲有更多好處，但是這個結論卻不是多數澳洲人民所喜的，因為報告也指出高失業率與反移民的態度是有很高的相互關係的，雖然失業率跟高移民並無關。澳洲一直以來是個多元文化的移民國家，反移民的態度一直是如同暗潮一樣藏於水面之下。過去數十年反移民主義可能是因膚色與文化背景的差異而排斥移民，而現在的考量常是因為對現實的擔憂如房價的飛漲及主要城市交通的阻塞。

新移民對於住到主要首府城市的偏愛確實是會造成人口擁擠及交通阻塞的問題，但是這並不是阻止移民的理由，應該要推動住房與公共建設相關政策來應對無可避免的人口成長問題。開放移民所能帶來的好處還是遠遠超過任何可以想像的壞處，我相信無論如何四十年後澳洲的人口會更龐大、更密集、更集中，而且更亞洲！

華裔移民對澳洲更有利

值得一提的是，根據 The Australian 報紙收集 Department of Social Services 2016年6月份的數據顯示，澳洲出生人民佔全體人口的71.77%，領著 59%的政府老人年金、73%的失業救濟金、64%的照護金、77%殘障補貼金。華人佔​全體人口的2%，領著 1%的政府老人年金、1.5%的失業救濟金、1.45%的照護金、0.5%殘障補貼金。其他各國出生人民對政府財政造成的負擔大家可以參考參考，我們領著的是比我們人口比例要少的補貼份額呀！可惜的是我們華人在澳洲的與論影響力也不足，無法讓大家接受收更多華裔移民的好處！

接下來四十年的投資建議

在了解了澳洲未來的人口成長變化之後，相信您也會同意，只要以合理的長期投資策略就可以在接下來四十年創造可觀財富。說不定未來我們都有機會活過一百歲，所以我們要盡量投資越多越好、永不會要賣出的優質資產，長期持有。別買劣質在不好地區的投資物業，大多數的移民還是集中在幾大主要城市及昆士蘭東南區居住，要挑選優質的物業。還有投資跟老人照護健康有關的產業及未來老人會喜歡的地區與物業，因為他們將是最重要的市場。

雖然我們面臨短期的供過於求市場，但是長期來說，澳洲還是一個充滿了致富機會的江山，長江後浪推前浪，我們要往前看，勇往直前的把握好面前的投資機會！