澳洲與台灣物業管理權制度哪個好？

英文有一句老話「Grass is always greener on the other side」(對面的草皮永遠比較翠綠)，從我家陽台看往對面每天辛勤照顧花園的鄰居老太太家確實是如此，但是對於一直抨擊昆士蘭物業管理權行業的人士們來說，別的地方的小區/大樓管理制度到底有沒有比昆士蘭的好呢？ 2019年3月份我與澳洲物業管理經理公會執行長 Trevor Rawsley 率領著一團物業管理經理業者前往台灣參訪交流了解台灣的​小區/大樓管理制度，台灣的制度跟澳洲新南斯威爾州的制度比較類似，台灣的同行業者對我們昆士蘭 25年管理權的制度也是嘖嘖稱奇非常羨慕。而澳洲金融評論 Australian Financial Review的分析師 Jimmy Thomson則在他的文章裡說到目前澳大利亞最糟糕的Strata 法律是允許在昆士蘭州預售建築管理權，可是到底什麼樣的制度是最好的呢？

高密度居住社區是未來趨勢

台灣與澳洲的總人口相差不大，但是澳洲的國土面積是台灣的 215倍。所以台灣人口密度遠遠超過澳洲 - 每平方公里住649人；澳洲則是每平方公里住 3.1人。當然這個數據意義不大，因為澳洲 88.9%的人口住到了主要城市，悉尼人口密度最集中的區域是每平方公里住 15800人，台北的大安區則是每平方公里住 27,546人。台灣公寓大廈社區的規模要比澳洲來的大，台灣人也比澳洲人更習慣住在中高密度的社區裡，所以去台灣了解社區生活與管理，會幫助居住趨勢正在改變的澳洲了解未來的問題與挑戰。

目前有大約 40%的澳洲人住在 Community Title Schemes 分契式產權的物業裡，估計到了 2050 會變成有65%的澳洲人住進聯排別墅或公寓裡，這是澳洲的大趨勢。當住戶之間的距離拉近，人與人之間的距離卻變遠，中高密度的社區生活就會面臨很多的鄰里問題，公共區域的管理與維護也無可避免地成為挑戰之一。雖然澳洲中高密度的社區生活發展的比台灣晚，但是澳洲 - 尤其是昆士蘭新穎的物業管理制度很多方面領先於各地，解決了許多像是台灣、新南斯威爾州這些更早發展起來地區的問題。

比較台灣的公寓大廈管理模式

我們這次訪團所觀察下覺得台灣的公寓大廈管理是建立在保全的基礎上，每個公寓大樓都有警衛保全，有的甚至穿著就像是特警保安似的，只是身上不配武器而配工具。三班制的保全人員確保沒有閒雜人等進入社區，順便替住戶們代收包裹。早期約1986年代起的台灣公寓都是聘請一些老伯伯當管理員，慢慢才透過 1991年的保全業法發展成由專業的保全公司接管。到了1995年台灣學習了德國與日本的物業管理制度後，通過了公寓大廈管理條例，才有了更全面的物業管理公司來提供業主們包括保全管理、設備設施管理、事務管理、資產管理等服務。

台灣的業主們每年召開「區分所有權人會議」選出包含了主任委員、財務委員、監察委員等職務的管理委員會來管理社區。早期有限制管理委員會人數上限為21人，後來解禁上限後，據說有些社區管理委員人數多達數十人，除了三個基本職務之外，還可以有副主任委員、安全委員、機電委員、環保委員、康樂委員、總務委員、公關委員等等。這比起澳洲的3至7人管理委員會要差很多，如果覺得澳洲的管理委員會鬥爭很複雜可以到台灣去見識一下台灣幾十人的管理委員會能鬥到多厲害！我有聽聞開會還需要保全人員在場勸架，甚至有拿保溫杯熱水直接潑人的，保證回來澳洲之後會覺得自家小區找麻煩的老太太個個都是慈眉善目。

台灣的管理委員會可以自聘總幹事來負責執行管理協助發包工作，也能將所有工作外包給專門的物業管理公司。台灣的物業管理公司需要有兩張牌照，分別是「公寓大廈管理維護公司登記證」與「保全公司許可登記證」，2018年的數據顯示全台灣大概有 786家這樣的公寓大廈管理維護公司，聘僱有證照的人員約88553人，服務約 38557個社區。每家公司平均員工約112人 (有些可達上千名員工)，平均管理約五六十個社區。這與昆士蘭的家庭事業管理小區的模式有很大的不同，可以說台灣的物業管理公司大部分都算是中大型企業，昆士蘭的物業管理公司大部分都是小型企業。台灣的物業管理公司總幹事除了不做出租管理，工作可以說是包山包海，從保全巡邏、設備設施維護維修、召開會議做會議記錄收物業費，甚至是舉辦聯誼康樂活動、做煎餅蛋糕泡茶泡咖啡都做。台灣物管的設備軟硬體也比較先進，櫃台基本上都使用電子化系統跟電梯內電子公告欄。台灣的模式比較像是新南斯威爾州由Strata Management公司負責全部事務的模式，但是台灣包括的業務更多服務更好。

一個台灣的公寓大廈社區可能聘請十幾到幾十位員工，包括總幹事、秘書、保全人員、保潔人員、維護人員、交通指揮人員等等。如果這樣的配置以澳洲的薪資標準可以讓任何這麼做的業委會破產，但是在台灣可以說是習以為常。我們每到一個小區參訪，該小區都會派出一列的員工在門口列隊歡迎歡送，陣容讓人受寵若驚。我們澳洲的人工太貴，經營者大多請不起員工，往往是夫妻或家人包辦裡裡外外全部工作，校長兼撞鐘，頂多外包園藝工作、聘請短期助理。昆士蘭的小區經理住在現場這一點也是反應了澳洲人工薪資讓我們無法搞三班制的保全巡邏，只能透過讓小區經理住在現場這點能夠多多少少增加點監控而不用而外付高昂的夜班加班費。

管理合約長短的利與弊

昆士蘭州的建築物管理協議一簽就是十年或二十五年；新南斯威爾州過去的建築物管理合約可以是最高十年，現在新的Strata Law限制Strata Management公司首簽一年，續約三年；台灣的物業管理公司基本上是一年一簽，與管理委員會的任期有很大關係，管理委員們的任期只有一年，所以不願意替下一屆的委員們做決定。台灣物業管理公司的工作非常沒有保障，甚至有聽聞有社區一年換六家公司就因為主委個人意願或者是委員們不願接受總幹事專業建議而想指定使用有利益關係的承包商等等。

​管理合約的長短各有利弊：支持短約的說法是讓物管經理維持服務水準，不然能夠隨時被替換；支持長約的說法是建築物的管理需要有長期的穩定性，熟悉大樓設施與住戶的管理經理能夠更好的提供服務。在昆士蘭反對長約的公寓業主協會的說法是，沒有一個行業有那麼長的25年合約，想終止都不能中止。

可是比較了台灣、新南斯威爾州、昆士蘭州的制度之後，我反而覺得昆士蘭的長期穩定性合約對全體業主更有利。台灣跟新南斯威爾州的制度都缺乏一個互相監督制衡的機制：全體業主選出義務職的管理委員會代為行使權利，管理委員會在台灣聘請總幹事或物管公司，在新南斯威爾州聘請 Strata Management 公司。總幹事 / 物管公司 / Strata 可以承包所需做的工作也能發包給其他公司。大部分的業主平時都光繳物業費也不關切公共事務、不看會議記錄、甚至不出席業主大會，只有發生問題才會去過問一下。

照理說如果新州的制度好過於昆州，那麼新州的物業費應該比昆州更便宜，大樓維護得更好，業主們更滿意獲得的服務。每個小區大樓都不一樣，所以很難真的去比較，但是悉尼市中心每季度平均 AU$2050的物業費怎麼看也沒有比昆州還有物管經理服務的大樓的物業費更便宜。

義務職的管理委員們首先不見得都有經驗或都有專業，素質良莠不齊，甚至是抱著其他目的來加入委員會，無論在哪裡都有同樣的問題。不好的委員可能尸位素餐占著茅坑不拉屎，可能達到或達不到目的就又退出換人，可能攬權亂搞發生弊案。好的委員是非常難得的，但是長期任勞任怨義務服務總有累的一天。我就曾有新州的學生跟我說她長期是她們大樓的管理委員會主席因為沒人願意接也沒人願意做事，她做的幾乎是昆州小區經理的活，卻沒有領任何薪水，她只好賣掉該公寓才能逃離宿命。當全體業主不監督管理委員會跟總幹事，就會容易產生弊案，這對任何小區都不好。

總幹事或短期的物管公司遇到了不專業有想要外行指導內行的管理委員會可能會做事綁手綁腳，為了保住自己的短期合同，很容易就放棄堅持選擇服從不見得合理的指示；遇到不管事的管理委員會則可能亂花錢，把工作外包給有關係的公司，趁在任期間賺飽賺滿。任何制度只要缺乏監督制衡就容易弊案叢生。​

昆士蘭制度三權分立，業主們輕鬆

昆士蘭制度與新州跟台灣的最大不同，就是多了個長期合約的小區經理，與管理委員會跟 Body Corporate Management公司形成三方制衡的關係。在昆州就算是沒有經驗沒有專業的業主們所組成的管理委員會也能夠有 BCM公司的專業協助處理事務。昆州的BCM公司跟台灣的物管公司與新州的Strata Management 公司不一樣的地方是它是輔助管理委員會所有的行政事務，不插手實際工作，協助管理委員會監督財務付款。管理委員會不用擔心BCM 公司不聽話不好好做，因為它們的合約是 1~3年。管理委員會主席、秘書長、財務長的大部分工作都由BCM公司包辦了，只須監督指揮。

實際的管理工作則是由小區經理來做，如有不屬於小區經理的工作需要額外花錢，小區經理要報價給BCM 公司，BCM公司經理會呈報所有報價給管委會選擇。競標報價的公司小區經理能找、BCM公司能找、管委會也能找，這樣子就很難舞弊圍標。管委會投票以多數決定用哪家來做這項工作，然後指示BCM 下訂開始做，由小區經理負責去監工回報，完成後小區經理檢查滿意，通知BCM付錢。

小區經理有一定的獨立自主性，因為管理委員會沒有權利無故罷免解雇中止合同。小區經理不會同時跟BCM公司一起被解雇，這樣能夠保持小區的運作持續正常。管理委員會像是人民選出的民意代表，BCM公司是協助民意代表的政務官，小區經理就是有著鐵飯碗的事務官。小區經理通常因為買了一套經理房還有一個身分 - 也是其中一位業主，雖然在管理委員會上沒有投票權，在全體業主大會上也有投票權。小區經理因為也有投資在小區裡面，一榮俱榮一損俱損，如果管理委員會或BCM公司有失職行為也能通報其他業主推翻管委會重選。

小區經裡負責花錢做事，那BCM公司就負責記帳，互相監督可以減輕業委會工作量。如果小區經理沒有按照Caretaker Agreement管理合約做事，業委會也可以透過BCM公司給予非正式或正式的違約通知要求在限定合理的時間內改善。如果小區經理還不改正，業委會可以建議業主大會透過違約的法律程序來申請中止合同。業委會的義務職委員們可以隨時說不幹就不幹了，BCM公司的員工也可能辭職或跳槽，而花了上百萬澳元買下物業管理權生意跟經理房的小區經理，身家財產都壓在這個生意上，自然不會輕易的違約或做不好，就算是想要賣生意退出也要考慮會不會賠錢賣。如果走到法律程序，業主委員會是拿全體業主出的物業費來告小區經理，小區經理可是要自掏腰包來請律師辯護，小區經理應該會想要好好做也不願意花數萬甚至數十萬澳元打官司。

建築管理加上出租管裡的絕佳組合

昆士蘭的小區經理跟新南斯威爾州與台灣同行還有個不同之處在於昆州小區經理還兼做出租管理。新州的Strata Management公司跟負責出租管理的地產仲介通常是分開的不同公司；台灣的物管公司的牌照通常也不包括出租管理的仲介執照。昆州小區經理的最基本執照需求就是出租管理執照，所以幫投資者找租客收租管理租賃是本職工作。

在監控小區住戶遵守 By-Laws住戶公約時，昆州小區經理只要是見到所管的租客違反住戶公約反而是最好處理，一張RTA Form 11 違約通知不聽就可以開始安排趕租客走了。若是外面公司管理的租客只能通知房東去請他們的仲介處理；若是業主就只能報告業委會看要採取甚麼樣的勸告措施了。這一點台灣的管委會權利比澳洲的大不少，都還能夠有罰金或扣分或公共設施使用停權的懲罰，值得澳洲學習。

昆州小區經理的出租管理業務如果做不好，投資業主是可以給30天書面通知就把出租管理權轉給外面仲介的，所以為了保住業務收入，小區經理也得要好好地服務業主們。只要做得好，業主們也樂於使用小區經理的出租服務，因為小區經理七天二十四小時住在小區內，租客住戶進進出出逃不過小區經理的耳目，有甚麼問題都有人可以即時處哩，不會像新州一樣下了班就找不到人解決。小區經理雖然沒有真正的保全作用，但是租客也不敢太囂張。

對業主們最有利的管理權制度

身為一個昆士蘭的公寓業主，我在購買公寓樓的預售合同裡就已經被告知我買的這棟大樓會有個住在樓裡的小區經理跟他所需負責的工作與能夠獲得的酬勞，我也清楚明白自己所需要付多少物業費，能享有甚麼設施跟服務。開發商雖然能夠預售物業管理權，但也沒像澳洲金融評論的分析師 Jimmy Thomson講的對業主們有什麼權益的損害，開發商獲得額外收入的同時也不會隨隨便便找沒經驗的小區經理來接手初始的管理權，獨立的小區經理還會在交屋後的半年內協助安排保固期內的維修也不會完全站在開發商一方。

我會對昆州的制度比較放心，因為我們選出來的管理委員會、聘任的BCM公司與同樣是業主投資上百萬的小區經理三方要勾結一氣一起舞弊的可能性要比台灣與新州的兩方低多了。昆州三方的互相制衡與監督，讓業主們可以不用太操心，只要每年業主大會選出三到七位管理委員就好了。我也不用擔心選出來的管理委員不夠專業，因為他們有BCM公司輔佐。也不用擔心管理委員權力太大，因為大事也要業主們投票，另外如果真的有問題，我也能詢問我的小區經理。小區經理服務不好，我能夠把出租管理轉給別家公司讓小區經理損失收入跟未來售價。如果三方亂花錢造成物業費亂漲價或串通亂來，業主們可以推翻管理委員會、換掉BCM公司、告小區經理。

​昆士蘭的制度當然也不是完美，也有可以改進的地方。台灣的物管公司與新州的Strata Management公司所需的職業培訓執照都比昆士蘭要高，給人的感覺也更顯專業。我們昆士蘭小區經理雖然像是在做小生意，但是我們也要努力的提高競爭力，讓業主們覺得我們物有所值甚至物超所值，我們的生意才能做得長久興旺。再好的制度也要靠人來維持，希望我們昆州做物業管理權的華人朋友們能夠越做越好。

台灣物業管理學會這次負責接待我們也來過澳洲參訪的蔡妙能董事長就跟我說，澳洲的同行實在是太幸福了，覺得自己不夠幸福的就把他們送來台灣到各大樓實習一個月，看看甚麼叫辛苦。希望以後我能夠多帶團去各地做交流，提升我們行業競爭力，讓越來越多的業主們歡迎我們華人接管物業管理權。