昆士蘭東南區的房地產市場解析

我最近遇到的所有學生都在告訴我一件事「昆士蘭的房地產市場漲瘋了！」大家都在奇怪，海外移民跟買家都幾乎沒有了，怎麼房價還是瘋漲？

根據統計與預測，接下來五年昆士蘭東南部的人口增長每年將平均增加 38,000人！以每戶人口平均2.6人來計算，這樣表示我們昆士蘭東南部還需要增加 14,500套新房，才能夠收容這些新增人口。

我不得不說我們昆士蘭比起新南斯威爾州與維多利亞州真的是非常幸運，地廣人稀又比悉尼、墨爾本的人民聽話配合，顯得我們的州長防疫有方，讓許多發現在家也能工作的南方人民都想要北遷至陽光之州，買相對便宜的房子等邊境開放就繼續遷移到昆士蘭來。

Michael Matusik 的 Matusik Missive 是一個值得地產從業人員訂閱的電子報，他常常發送一些有用的資料，最近他就發布了昆士蘭東南區的土地及公寓供應與需求的數據，我覺得非常有用，所以這次就來幫大家解讀一下，分享我的淺見。

Demand 需求

根據Michael Matusik分析昆士蘭財政廳與澳洲國家數據統計局的資訊，布里斯本對於獨立房屋的需求在接下來五年總共需要增加7600間，平均一年 1520套。黃金海岸接下來五年總共需要增加 7,150套房屋 (平均一年 1,430套)；Logan 市需要每年1,180 套房五年下來就是要5,900套房屋。Moreton Bay 五年需要 72,00、陽光海岸五年需要 5,850套房。最讓我驚奇的是，Matusik 認為Ipswich市則是每年需要增加 2,430套、五年加起來要 12,150套！總計下來昆士蘭東南區每年需要近10,000套新的獨立房屋，五年需要近50,000套。

在公寓或連排別墅需求方面，Matusik認為接下來昆士蘭東南區五年只需要23,500套公寓或連排別墅，每年平均需要4,700套。所以公寓或連排別墅與獨立房屋的需求比例相當於將近 1:2, 想住獨立房屋的人們還是想住公寓或連排別墅的一倍以上。布里斯本市每年需要1000套公寓或或連排別墅；黃金海岸則每年需要 1,480套; Ipswich市只需要 610套； Logan市只需要 440套；Moreton Bay需要 490套； 陽光海岸需要500套。

資料來源：Matusik Missive September 2021

當然以上都是Michael Matusik他根據過去數據的分析，今年八月最新人口普查的數據還沒出爐，他也沒有預測未來的水晶球或超能力，只能看過去的趨勢來做推測。這就出現一些問題：我可以理解布里斯本與黃金海岸的需求數據相近，獨立房屋與公寓連排別墅相加，布里斯本每年需要2,520套而黃金海岸需要2,910套，黃金海岸確實是對許多南方人民更有吸引力一些。但是要跟我說 Ipswich市每年的總需求房產量超越布里斯本或黃金海岸，達到 3,040套、而 Logan市每年卻只需1,620套，我就覺得這有點奇怪了。或許Ipswich與Logan市這兩個地方的自然人口增加會比較多，因為這些地方的人民向來生孩子人數較多，我查了查根據2016人口普查 Ipswich 平均每戶是2.9人、Logan則每戶平均 3.1人。但是我不太相信州際移民來到昆士蘭想選擇 Ipswich的人會超過布里斯本、黃金海岸跟Logan市。

Michael Matusik根據 2020年七月到十月一個季度各城市人口的分析應該不能直接反應接下來五年每年的各城市需求。我想 Ipswich過去需求數據會得比其他城市更高，其中原因不只是需求而是還因為供應，由於去年很多的新開發獨立房屋社區都是在 Springfield、Ripley等大片土地的區域，所以搬到那邊的人要比無處可搬的布里斯本與黃金海岸要高。可是這不代表對於Ipswich的需求就比其他城市來得高，就業機會我相信布里斯本、黃金海岸甚至Logan市都會更多，想住到布里斯本與黃金海岸的人更多，只是擠不進來這些市場，只能買到比較容易買到房子的Ipswich市。

但總體來說我認同他對昆士蘭東南區整體的需求數據分析，有著2032年布里斯本奧運帶來的工作機會及大家對於昆州政府防疫的肯定，我相信每年約 14,500套房產的需求還是有的，等國境重新開放甚至還有過之而無不及。

Supply 供應

關於房產供應量方面，Michael Matusik 認為獨立房屋的供應量是嚴重的的短缺供不應求的，五年近五萬套獨立房屋的需求，卻只有 37,085套的供應量，還有著約 12,665套獨立房屋的缺口。2020年一整年整個昆士蘭東南區只有 889個土地開發項目，其中超過 50塊地的大型項目僅僅36個，布里斯本有4個 (平均61塊地)、黃金海岸3個(平均129塊地)、Ipswich有8個(平均220塊地)。再度證明我對於各城市需求的分析，不是大家去年都想住往Ipswich，而是沒太多選擇，新來的人口更多只能住往Ipswich。布里斯本全新的House and Land Package房屋土地套餐中位價已經是 $794,500，黃金海岸是 $619,250，Ipswich市比Logan還要便宜約四萬多元，中位價只有$419,500，所以特別受到外來人口青睞，選擇又多又便宜。

相對的，Matusik對於公寓及連排別墅則認為，整體來說昆士蘭東南區的供應量是供過於求的，五年總需求量為23,500套，但是總供應量則達到了驚人的 62,791套，整整多出39,291套公寓或連排別墅。黃金海岸與Ipswich及Logan市通通都供過於求，倒是布里斯本五年需求約5,000套，供應量卻只有3,312套還是供不應求的狀態。

目前整個昆士蘭東南區有 3,252個公寓或連排別墅項目獲得了開發許可但尚未動工，總計有 113,623套房產等待興建。但是並不是所有的項目都會順利地在五年內動土，因為許可歸許可，一個公寓開發項目從批下申請到動工興建還需要經過市場的檢驗，沒有達到足夠的市場預售，開發商是無法取得銀行融資讓他們動工的。過去五年整個昆士蘭東南區才只有批准 66,356套公寓或連排別墅，也不是全部都完工了。由於去年聯邦政府的新房興建補助太受歡迎，加上疫情因素影響建材的進口，無論是建築工人、建築材料通通供不應求，價格上漲，讓許多開發商遲疑要不要推動新案。我一位好朋友就說他的建案報價整整漲了五百萬澳幣，讓他都不敢開始預售，更不用說動工了。

澳洲的房地產市場是個自由化的市場，價格會因供需關係變化，供需關係也會因價格產生變化但是其變化也會受到諸多條件限制。例如，布里斯本無論是土地房屋的需求還是公寓連排別墅的需求都是供不應求，所以房價才會不斷上漲一屋難求，但是開發商即使看到價格上漲也很難在布里斯本加大供應，因為可以開發的空地已經不多了。買不到布里斯本或黃金海岸獨立房屋的新昆州居民，是會轉向公寓連排別墅？還是轉向附近其他城市如 Ipswich或Logan？這也要看這些新昆州居民真正的居住需求與預算。願意居住到公寓及連排別墅的家庭比例雖然比以前有所增加，但是大多數的人還是偏好居住獨立的房屋。公寓及連排別墅還是單身年輕租客或小倆口比自住家庭的多。疫情之下，人們對於家裡空間的需求又變大了，不是說所有公寓就不吃香了，而是一房的公寓會越來越不滿足自住買家的需要。

Conclusion 結論

很多人問我房價是否還會繼續漲上去？其實看完以上分析應該心裡也應該有點底了吧？光看基本面與剛需，昆士蘭東南區的獨立房屋會持續漲價，越是地點便利有更多工作機會大家想住的區就會更搶手，價格也只會水漲船高。由於搶手區域的獨立房屋價格高漲，買不起的人就只能退而求其次溢向其他市場找其他區或替代房產類型。所以連排別墅跟公寓也止跌回升，好區隔壁的區也會跟著漲上來。連排別墅跟公寓的價格漲上來了，開發商等到精算後覺得推動已批項目有利可圖了，供應量就會增加，抑制房價增漲速度。

好區的自住為主的優質獨立房屋只要聯邦不是工黨上台並學習新西蘭工黨大幅改革房地產相關政策打壓房市或啥天災人禍，基本上不會看到下跌的；如Ipswich、Logan、Moreton Bay等新開發區的獨立房屋則需要配套設施公共建設跟上，就業機會增加就能看到房價跟著上漲，雖有2032奧運利好，也需昆州政府與各市政府的努力建設發展。聯邦政府目前打算控制一下房價的過度上漲，但只想打壓地產投資者的熱度，應該會從銀行放貸方面著手，讓購房自住者增加競爭力同時幫房市降降溫。這方面聯盟黨會比工黨要溫和，不至於太狠。

連排別墅與公寓因為除了布里斯本以外大多是潛在的供過於求，所以一定只能投資更符合市場需求的項目與戶型，只要精挑細選買到大部分自住者也會想買的連排別墅與公寓就會有增值。一個好的區域裡獨立房屋與連排別墅或公寓的差價越大，適合自住的連排別墅或公寓增值機會也越高。

買房產的最好時機永遠是昨天，今天要買房產就是要挑明天您不會想賣、後天還是會很搶手的房產。共勉之...