2016 澳洲布里斯本房地產市場展望

隨著2015年離我們漸漸遠去，說實在的我真的很難相信我們已經過到二月了！好像也沒放假多久的感覺，一下子2016就剩不到11個月。在此也要先跟讀者朋友們拜個年！羊辭舊歲留祥瑞，猴捧仙桃祝壽康！希望所有朋友新的一年裡，投資地產猴賽雷！

我上週回到澳洲就開始苦讀各家房地產相關研究機構的報告，每年總是要對新的一年有些展望，一年之計在於春，雖然我們南半球是要迎來秋天，但是我們華人慶祝春節的時候，還是要對今年有所計畫。而任何的計畫都需要有詳細的資訊讓我們參考著，不然我們的計畫永遠趕不上變化。

先向各位報告，我今年一月份與三年份分別又將有兩套投資物業交屋，都是去年年底訂下的。這在一定程度上就表示我對今年布里斯本房地產市場的看好，可是我們也不能盲從看別人買就跟著買，我還是好好的來講講我是怎麼看我們 2016年的房地產市場展望！

經濟成長

經濟是我們房地產市場的基石，要說我們經濟很好很蓬勃發展，那我簡直像今年中國央視春晚的總導演一樣，滿滿正能量爆滿到還輻射外洩！全球經濟諸多不穩定因素，中國經濟的放緩就會直接影響到澳洲。雖然還沒有到中國打個噴嚏，澳洲就重感冒，但是也差不多了。自2013年九月份的高峰以來礦業的投資與建設就一直在下跌，目前礦業的工程建設投資比2013年九月份足足跌了 57%，但過去一年才跌了10%，表示跌也快跌到底了。礦業收縮也有個限度，不會永無止境的跌下去。但是我們若是看看礦業以外的所有行業，經濟成長率還有到3%，表示我們去年的經濟是受到礦業的拖累才剩2.5%成長，我們今年若是不對礦業報以任何期望，等它跌停，我們經濟應該會好過去年。

我的預測是，今年前半年經濟成長率會保持現在這樣低於趨勢，但是後半年就會看到高於趨勢的成長了。昆士蘭中部的Gladstone的天然氣項目已經準備可以發第一艘船出口，這將會對我們的GDP帶來正面的貢獻。雖然海外移民人口成長有放緩，但是昆士蘭與維多利亞是洲際人口遷移的贏家，這也會對我們的經濟與就業帶來正面影響。

我在台灣休假時也看到零售巨頭 Dick Smith的倒下，但是這並不代表消費者不買東西了，而是購物的方式改變了。國內消費層面上，我們看到了低利率、低油價、還是挺高的人口增長，雖然薪資增長很少，但是總體消費還是有望在今年看到提升，也不會造成通貨膨脹的問題。

政府要刺激經濟其實還有好幾張好牌可以打，其中一招澳洲政府不願意輕易使用的大絕招就是開放更多亞洲移民，前任財長就說過「開放移民是懶人的經濟政策」，但是也表示了這絕對有效，不是不用而是時候未到。我對澳洲經濟還是保持樂觀的，所以我們的房地產市場機時還是很穩固的。

利率不變

在我閱讀 RBA澳洲儲備銀行的一些聲明與一些財經專家的報告後，我的結論是預期至少在2016我們是看不到 RBA 升息了，應該會維持在2%，若有變動，也只會是往下。我想至少要到2017底甚至是2018才會看到 RBA 有微幅的升息。我們將會維持一個低利率的投資環境。

銀行雖說在去年自行漲息了一次，主要是為了應付APRA金管會的房市打壓政策，要求讓投資房地產放貸成長比例放緩到APRA可以接受的程度。在APRA的打壓下，銀行提高投資貸款的限制條件，去年下半年成功的將投資貸款下跌了34.9%，已經低於APRA警戒線。接下來在今年，南邊的投資者也會往北移動，悉尼與墨爾本不會再看到百分之十幾的大漲，APRA應該不會再出手打房冷卻房市。所以各大銀行可以稍為對低風險的好客戶適當的放寬一些貸款條件。

CBA的亞洲業務總監陳蘭年初一在我的微信學生群裡面拜年，我故意叫她要發紅包給大家搶，她說了一句「想辦法降一點利率比領紅包大呀！」看來銀行內部應該有點鬆動的空間呀！銀行也是要賺錢的，APRA要它們少貸點，它們要損失多少？現在已經低於APRA要求，是可以在昆士蘭這邊稍微放鬆貸款條件，讓大家好貸點，貸多點，利息優惠一點。好的貸款顧問已經開始在幫客戶比較銀行利率，給出一些優惠了。畢竟銀行之間也要競爭呀！

看好布里斯本與黃金海岸市場

2015大家都說是房地產好的一年，光是看看去年一年我教出的學生數量與他們的反應就知道，許多人都在房地產業裡賺了錢。

澳洲整體來說，將會看到房地產走勢仍舊往上，但是坡度會平緩很多。可是澳洲並不是一個大市場，而是分成許許多多的小市場，各大主要城市都在不同的市場循環上。

悉尼的高峰已過，中位房屋價已經突破一百萬大關，我認為今年前半年會再跌回一百萬以內，要到春天之後才會再看到成長，去年漲那麼兇衝那麼高總要歇一歇喘口氣，讓買家有點喘息的機會。

墨爾本去年緊追在後，Residex 中位房屋價在 $737,000，但因為墨爾本洲際人口遷移增加，我覺得房地產表現還是會不錯。

我們主要要看昆士蘭的東南部，尤其是布里斯本與黃金海岸這附近。布里斯本的中位房價目前是 $500,500，在澳洲主要城市裡排名第六，還低於澳洲整體中位房價的 $517,500！悉尼與墨爾本的投資者從去年就開始將目光轉向布里斯本跟剛剛開始復甦的黃金海岸。不少人曾經預測悉尼與墨爾本大漲之後，緊跟著的就會是布里斯本。

但是我們去年並沒有看到布里斯本的大漲，去年一年布里斯本 House 房屋的中位價只漲了 3.4%，倒是Unit 公寓排屋漲了3.76%。離人們所說的大漲有相當的距離。主要是我們才剛想急起直追時，就被APRA的金融調控手段一起打趴下了。明明過熱的市場是悉尼墨爾本，去年七月APRA就開始一竿子打翻一船人。

布里斯本的投資者也不用氣餒，我們市場的底子在那邊，有句話叫「厚積薄發」，我們慢慢漲可以漲更久。我們應該會看到布里斯本的房價上漲一直持續到2017年底甚至是2018年上半年才達到這一波的頂峰。

我認為今年前半年或許墨爾本還會勝過布里斯本，但到了下半年，布里斯本將會是全澳洲表現最好的首府城市。三月十九日市長市議員選舉過後，新的市政建設會開始，現任闊克市長種種的規劃顯示布里斯本正朝國際大都市的方向邁進，我真的很期待看到布里斯本成為第一個有捷運的澳洲城市。

可是投資者還是要注意，並不是只要是在布里斯本或黃金海岸的市場上的都是好投資，投資還是要做功課的！布里斯本本身也不是一個單一市場，它也是由多個小市場所組成。每個區域都還有不同類型的物業，要看看各種區域各種物業的供需關係與市場行情走向。

個人覺得昆士蘭的東南部是今年澳洲最值得投資者來看的區域，或許一些宏觀全球性或全國性的因素會影響我的預測，但是長遠來說投資布里斯本怎麼樣也會比其他城市來得穩妥！請大家好好計畫一下今年要怎麼投資吧！